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有哪些
土建維修工的操作程序制度主要包括以下幾個方面：
1. 工作前準(zhǔn)備：確保具備必要的安全裝備，如頭盔、安全鞋、防護(hù)眼鏡等，并對工具設(shè)備進(jìn)行檢查，確認(rèn)其完好無損。
2. 現(xiàn)場評估：對維修區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的安全檢查，識別潛在風(fēng)險，制定相應(yīng)預(yù)防措施。
3. 維修作業(yè)：按照既定的維修方案進(jìn)行操作，確保遵守工程規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。
4. 應(yīng)急處理：設(shè)定應(yīng)急計(jì)劃，遇到突發(fā)情況能迅速、正確地響應(yīng)。
5. 工作后清理：完成維修后，清理工作現(xiàn)場，恢復(fù)原狀。
內(nèi)容是什么
在內(nèi)容方面，土建維修工需要：
1. 熟悉圖紙和技術(shù)文件，準(zhǔn)確理解維修任務(wù)的要求。
2. 在維修過程中記錄工作進(jìn)度，及時報告異常情況。
3. 接受定期培訓(xùn)，更新知識和技能，提高工作效率和安全性。
4. 遵守環(huán)保規(guī)定，減少維修作業(yè)對環(huán)境的影響。
5. 與其他團(tuán)隊(duì)成員保持良好溝通，確保協(xié)同工作的順利進(jìn)行。
規(guī)范
規(guī)范的執(zhí)行至關(guān)重要，土建維修工需：
1. 按照操作手冊和安全規(guī)程執(zhí)行任務(wù)，不得擅自更改工作流程。
2. 在高風(fēng)險作業(yè)時，必須有專人監(jiān)護(hù)，確保人身安全。
3. 對使用過的工具和設(shè)備進(jìn)行妥善保養(yǎng)，延長其使用壽命。
4. 定期參與安全審核，查找并消除安全隱患。
5. 遵守公司的工作時間和休息規(guī)定，防止過度勞累導(dǎo)致的事故。
重要性
土建維修工操作程序制度的嚴(yán)格執(zhí)行，對于保障工地安全、提高工作效率、維護(hù)設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)以及保證工程質(zhì)量具有不可忽視的作用。它不僅保護(hù)了工人的生命安全，也確保了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，減少了因不規(guī)范操作造成的損失和延誤。良好的工作習(xí)慣和專業(yè)素養(yǎng)也是提升企業(yè)形象、贏得客戶信任的關(guān)鍵。因此，每一位土建維修工都應(yīng)深刻理解和嚴(yán)格遵守這些操作程序制度。
土建維修工操作程序制度范文
第1篇 土建維修工操作程序制度
1.每天上下午兩次到管理處前臺領(lǐng)取當(dāng)日派單(急單由前臺派員送至);
2.接到工程單后要認(rèn)真細(xì)致審核,對錯誤或項(xiàng)目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進(jìn)行修改、退單處理,如有疑問向上級反映;據(jù)問題類型派工程單給相關(guān)的公司(部門)。要求準(zhǔn)確分類,以便能直接到達(dá)有關(guān)部門,具體分工如下:
①裝修公司:木地板、木門、墻身的ici、廚柜、門窗等。
②建筑公司或土建維修:地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。
③機(jī)電公司:水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。
④綠化部:花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。
3.根據(jù)派單內(nèi)容分類(機(jī)電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等)。要注意出單日期及要求完成日期,對工程問題較為嚴(yán)重的及時向上級匯報,并對約時工程單作好記錄。
4.接派單時做好簽收記錄,以保證責(zé)任落實(shí)。
5.約時工程單要催促跟辦部門按時到場,以免失信于業(yè)主從而造成投訴;
6.對有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔,必要時致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進(jìn)度。
一、跟單程序:
(1)在工程跟進(jìn)期間,按工程單所注的客戶要求進(jìn)行現(xiàn)場工程監(jiān)督,并協(xié)調(diào)好各公司(部門)的關(guān)系。
(2)對于已入住單位的工程檢修,必須注意愛護(hù)室內(nèi)家私用品,需搬動或拆裝時必須小心。
(3)每天工程完成后,必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場,尤其業(yè)主已正常入住的單位。
(4)高度重視約時工程,在征求施工員意見后合理安排工作時間,保證施工順利進(jìn)行。如維修人員不能準(zhǔn)時到達(dá)的,要和業(yè)主解釋情況,并跟催施工員。如跟進(jìn)工程時,業(yè)主不能在指定時間內(nèi)到達(dá),需再約時間,則同業(yè)主協(xié)商約好時間,并跟催施工員。
二、日常程序
(1)每周檢查未售出單位各項(xiàng)目:包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象,墻身、瓷片等是否開裂、破損,水龍頭、花灑、座廁等是否漏水,地漏、洗手(菜)盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。
(2)雨汛期,檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。
三、工程項(xiàng)目檢修程序
(1)墻身開裂,裂縫附近如有空殼、松動,要鑿開墻身批蕩,重新補(bǔ)批蕩,并扇灰。裂縫無空殼、松動,基本屬收縮開裂,貼網(wǎng)重新扇灰、掃ici即可。如磚墻變形,基礎(chǔ)下沉等引起裂縫,屢經(jīng)處理無效后及時上報處理。
(2)機(jī)電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當(dāng)、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水,嚴(yán)重的需更換地板、重做墻身,發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理,處理一定要把有可能漏水的認(rèn)真檢查,排除隱患,施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。
(3)天臺、陽臺等地面水平差、積水,需要開鑿瓷磚重做。
(4)衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水,當(dāng)二排和沉箱都有問題時,會造成漏水,嚴(yán)重?fù)p壞墻身、地板,且維修時間長,處理復(fù)雜,更需多戶業(yè)主的配合,處理時一般把沉箱打開,把滲漏的地方重做。
(5)天面滲漏,一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間,別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?shí),雨天時裂縫就發(fā)生滲漏,處理方法一般鑿開不密實(shí)混凝土重做。
(6)有時較復(fù)雜的漏水原因,難于檢查,從一個單位滲到另一個單位,從一個房滲到另一個房,從上一層滲到下一層,而中間不留半點(diǎn)痕跡,這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細(xì)致、認(rèn)真、不能放過任何疑點(diǎn),方可徹底找到漏水原因。
(7)由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意,如有家私時更要小心,不能損壞家私,如空氣潮濕,需安排抽濕機(jī)抽濕。
(8)個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強(qiáng)排孔位置有的開得不合理,需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費(fèi)。
(9)在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時,要到現(xiàn)場判斷開裂原因,界定是否收費(fèi)。
(10)當(dāng)業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時,必須向上級請示后方可定價格。
(11)當(dāng)外墻水管有滲漏,飄窗窗臺有滲漏,窗玻璃開裂,別墅外墻修補(bǔ),掃油,排污管堵塞,破損時,要通知受影響的業(yè)主,取得諒解,并按需要架排柵,安排施工。完工后,花園有損壞的,需安排補(bǔ)種及清理。
(12)工作完成后要清理好現(xiàn)場,將廢、舊料帶走,并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否,均應(yīng)向業(yè)主交待清楚,未完成的應(yīng)說明原因。
第2篇 物業(yè)土建維修管理制度
一、熱愛本職工作，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，任勞任怨，刻苦鉆研業(yè)務(wù)技術(shù)，樹立為上帝服務(wù)的公仆意識，不利用工作之便謀取私利。
二、工程維修項(xiàng)目，要精打細(xì)算，修舊利廢，對市場行情反復(fù)調(diào)研，多快好省地編制維修預(yù)算。
三、維修中精心作業(yè)，不粗制濫造，節(jié)約原材料，節(jié)省工時，保證維修的質(zhì)量和按期完成，不準(zhǔn)擅用公司材料干私活。
四、愛護(hù)工具和機(jī)械設(shè)備，正確使用各種機(jī)具，平時注意機(jī)具的保養(yǎng)和維修，故意損壞機(jī)具和丟失要折價賠償。
五、嚴(yán)格按照《維修服務(wù)工作規(guī)程》作業(yè)，做好現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生工作。
六、樹立強(qiáng)烈的企業(yè)意識，文明施工，顧客至上，作業(yè)時盡力不影響他人；公共場所作業(yè)必須設(shè)置標(biāo)示牌，必要時加圍欄或護(hù)繩；自覺做好施工場地收尾工作，達(dá)到下工活底清，以保持小區(qū)優(yōu)美整潔的環(huán)境。
七、對日常報修的維修工作要做到及時，迅速完成各項(xiàng)修理加工任務(wù)，遇有故障必須徹底處理，不得馬虎、敷衍，不得損壞原有的功能和格調(diào)。
八、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行安全制度，把安全第一放在作業(yè)首位。
九、不準(zhǔn)私接任務(wù)，不干私活，認(rèn)真填寫《維修派工單》。
第3篇 城南物業(yè)土建維修管理制度
嘉興物業(yè)土建維修管理制度
一、熱愛本職工作,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé),任勞任怨,刻苦鉆研業(yè)務(wù)技術(shù),樹立為上帝服務(wù)的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。
二、工程維修項(xiàng)目,要精打細(xì)算,修舊利廢,對市場行情反復(fù)調(diào)研,多快好省地編制維修預(yù)算。
三、維修中精心作業(yè),不粗制濫造,節(jié)約原材料,節(jié)省工時,保證維修的質(zhì)量和按期完成,不準(zhǔn)擅用公司材料干私活。
四、愛護(hù)工具和機(jī)械設(shè)備,正確使用各種機(jī)具,平時注意機(jī)具的保養(yǎng)和維修,故意損壞機(jī)具和丟失要折價賠償。
五、嚴(yán)格按照《維修服務(wù)工作規(guī)程》作業(yè),做好現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生工作。
六、樹立強(qiáng)烈的企業(yè)意識,文明施工,顧客至上,作業(yè)時盡力不影響他人;公共場所作業(yè)必須設(shè)置標(biāo)示牌,必要時加圍欄或護(hù)繩;自覺做好施工場地收尾工作,達(dá)到下工活底清,以保持小區(qū)優(yōu)美整潔的環(huán)境。
七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項(xiàng)修理加工任務(wù),遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調(diào)。
八、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,認(rèn)真執(zhí)行安全制度,把安全第一放在作業(yè)首位。
九、不準(zhǔn)私接任務(wù),不干私活,認(rèn)真填寫《維修派工單》。
第4篇 物業(yè)土建工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度
物業(yè)土建工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1目的
為確保土建工程的維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
2適用范圍
本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司接管的各類物業(yè)中土建工程的檢查和檢驗(yàn),也可作為維修人員在土建施工中的操作依據(jù)。
3職責(zé)
3.1工程技術(shù)部和維修中心負(fù)責(zé)土建工程維修的質(zhì)量監(jiān)督和檢查。
3.2小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)土建工程維修質(zhì)量的控制和自檢。
3.3維修工應(yīng)按本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作和維修。
4質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.1磚墻面修補(bǔ)及小型磚墻砌體(高3米內(nèi))
4.1.1砌筑及修補(bǔ)墻的水泥漿標(biāo)號不低于425。
4.1.2砌體水平灰縫的飽滿度不小于80%。
4.1.3砌筑墻體上下豎縫應(yīng)錯開,不能有直縫出現(xiàn)。
4.1.4砌筑墻體軸線位置偏移允許偏差為1.5mm。
4.1.5磚筑墻體垂直度允許偏差為5mm。
4.1.6磚筑及修補(bǔ)墻面表面平整度允許偏差為2mm。
4.1.7磚筑及修補(bǔ)墻面水平灰縫平直度允許偏差為5mm。
4.1.8磚墻砌筑轉(zhuǎn)角處須預(yù)埋直徑6mm鋼筋或留搓。
4.1.9合格:組砌正確,刮縫深度適宜,墻面清潔。
4.1.10優(yōu)良:組砌正確,刮縫通順,刮縫深度適宜、一致、棱角整齊,墻面清潔美觀。
4.2磚墻面抹灰及修補(bǔ)(高2米內(nèi))
4.2.1各抹灰層之間及抹灰層與基體之間必須粘結(jié)牢固,無脫層空鼓,面層無爆灰和裂縫(風(fēng)裂除外)等缺陷。
4.2.2立面垂直度允許偏差1~1.5mm。
4.2.3表面平整度允許偏差1mm。
4.2.4陰陽角垂直度允許偏差1~1.5mm。
4.2.5陰陽角方正度允許偏差為2mm。
4.2.6合格:表面光滑,按搓平整,線角順直,墻面紋路基本均勻。
4.2.7優(yōu)良:表面光滑、潔凈,按搓平整,線角順直清晰,墻面均勻一致。
4.3瓷片鑲貼及修補(bǔ)(高2米內(nèi))
4.3.1鑲貼牢固,以水泥為粘結(jié)料時,嚴(yán)禁空鼓,無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷;
4.3.2立面垂直度允許偏差1~2mm。
4.3.3表面平整度允許偏差1mm。
4.3.4陽角方整度允許偏差1.5mm。
4.3.5接縫平直度允許偏差2mm。
4.3.6接縫高低允許偏差為1mm。
4.3.7地面鑲貼要符合排水要求,無明顯積水現(xiàn)象。
4.3.8合格:表面基本平整,潔凈。
4.3.9優(yōu)良:表面平整,潔凈,色澤協(xié)調(diào)一致,上口線平順。
4.4墻面修刷乳膠漆
4.4.1刷后無掉粉、起皮、漏刷、透底。
4.4.2合格:無明顯流墜、濺沫、接縫。
4.4.3優(yōu)良:刷縫通順、均勻、面潔白、新老顏色一致。
4.5水管修刷防銹漆
4.5.1刷后無脫皮、漏刷、反銹。
4.5.2無透底、流墜、皺皮。
4.5.3合格:面有輕微流墜、透底、皺皮,基本光滑和光亮。
4.5.4優(yōu)良:面無流墜,透底,皺皮,新老油漆無明顯區(qū)別,大面光華和光亮。
第5篇 物業(yè)公司土建維修管理制度
一、熱愛本職工作,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé),任勞任怨,刻苦鉆研業(yè)務(wù)技術(shù),樹立為上帝服務(wù)的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。
二、工程維修項(xiàng)目,要精打細(xì)算,修舊利廢,對市場行情反復(fù)調(diào)研,多快好省地編制維修預(yù)算。
三、維修中精心作業(yè),不粗制濫造,節(jié)約原材料,節(jié)省工時,保證維修的質(zhì)量和按期完成,不準(zhǔn)擅用公司材料干私活。
四、愛護(hù)工具和機(jī)械設(shè)備,正確使用各種機(jī)具,平時注意機(jī)具的保養(yǎng)和維修,故意損壞機(jī)具和丟失要折價賠償。
五、嚴(yán)格按照《維修服務(wù)工作規(guī)程》作業(yè),做好現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生工作。
六、樹立強(qiáng)烈的企業(yè)意識,文明施工,顧客至上,作業(yè)時盡力不影響他人;公共場所作業(yè)必須設(shè)置標(biāo)示牌,必要時加圍欄或護(hù)繩;自覺做好施工場地收尾工作,達(dá)到下工活底清,以保持小區(qū)優(yōu)美整潔的環(huán)境。
七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項(xiàng)修理加工任務(wù),遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調(diào)。
八、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,認(rèn)真執(zhí)行安全制度,把安全第一放在作業(yè)首位。
九、不準(zhǔn)私接任務(wù),不干私活,認(rèn)真填寫《維修派工單》。
第6篇 房屋土建維修運(yùn)作程序制度
1.目的
規(guī)范房屋土建維修運(yùn)作工作。
2.適用范圍
房屋土建維修。
3.程序要點(diǎn)
3.1 標(biāo)識管理
3.1.1 各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等(除道路交通標(biāo)志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。
3.1.2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。
3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。
3.1.4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。
3.1.5 土建施工維修作業(yè)時,可能對業(yè)主造成危險的,應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。
3.1.6 庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識,有用件與報廢件應(yīng)分開放置,防止誤用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、設(shè)施使用管理
a.管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn),編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對裝修戶的控制,由業(yè)主造成的損壞,應(yīng)按價賠償或修復(fù)。
b.車場要加強(qiáng)巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng),造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染,應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。
c.兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好,應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨(dú)玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌,防止業(yè)主意外滑倒。
d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營。
3.3 維修管理:
3.3.1 維修責(zé)任劃分。
a. 新建房屋在保修期內(nèi)。
新建房屋,::自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時間差,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為:
a)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。
c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期。
d)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝,為2年。
e)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
f)建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
3.3.2 保修期滿后
物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。
業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。
3.3.3 其他情況
凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。
3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法
a. 保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi),事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容,由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者,竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時間差,由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修,保修期順延。
b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時,管理處應(yīng)在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見,并報公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù),管理處有權(quán)拒絕簽字。
3.3.3土建維修
a.計(jì)劃
每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計(jì)劃,填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》,報管理處負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
日常零星養(yǎng)護(hù),主要通過每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,應(yīng)及時向管理處服務(wù)中心匯報,由服務(wù)中心填寫《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員,如應(yīng)外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。
新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
土建中修、大修計(jì)劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。
b.實(shí)施
管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求,按制定計(jì)劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理,并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。
零修項(xiàng)目,應(yīng)及時在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)容,并委派人員修復(fù)處理,零修項(xiàng)目不得超過三天。不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告管理處負(fù)責(zé)人,并說明原因,由負(fù)責(zé)人按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報告。
有償維修,
事務(wù)助理在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時間,并根據(jù)情況與客戶預(yù)約,填寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修,維修人員應(yīng)在預(yù)約時間內(nèi)上門維修,維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
c.檢查
計(jì)劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后,由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查,并簽署檢查意見。
零星項(xiàng)目完工后,由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。
土建中修、大修,公共設(shè)施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格,填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題記錄并通知相關(guān)單位。
d.處理
各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),應(yīng)限時進(jìn)行返工、返修。常見的問題上報公司進(jìn)行預(yù)防、糾正。
3.4 備件材料管理:工程材料
3.4.1 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要購置材料按《物品采購控制程序》執(zhí)行。
3.4.2 工程材料入庫建帳應(yīng)符合財務(wù)及房屋管理的要求。
3.4.3 管理處應(yīng)合理控制材料庫存,減少資金占用。
3.5 技術(shù)資料管理
3.5.1 國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
品質(zhì)管理部應(yīng)通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑,收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況,及時刷新索引,標(biāo)識出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。
3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,發(fā)展商應(yīng)向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關(guān)要求辦理。
竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn),應(yīng)保證其完好無損。合同期滿退出管理時,應(yīng)將資料交業(yè)主管委會。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。
3.6 組織對供方的控制
3.6.1 供方分類
i類提供零星工程維修的施工方。
ii類提供房屋、公共設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。
零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術(shù)語解釋。
3.6.2 新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)外委由管理處按《服務(wù)接受控制程序》初審內(nèi)容要求進(jìn)行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。
當(dāng)發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購等項(xiàng)目,應(yīng)由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。品質(zhì)管理部組織評標(biāo)小組,負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3.6.3 供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù),具體按《服務(wù)接受控制程序》執(zhí)行。
中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開招標(biāo),選定2名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策,確定中標(biāo)單位。
3.6.4 供方的評價
土建供方應(yīng)每年至少進(jìn)行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進(jìn)行評價,品質(zhì)管理部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評價表》進(jìn)行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計(jì)算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》,以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。
3.6.5 供方檔案
品質(zhì)管理部應(yīng)建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案備查。
3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收
對i類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn),對供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修,予以確認(rèn),對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn),檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司品質(zhì)管理部每月對物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時應(yīng)核對實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合,是否滿足實(shí)際使用功能要求。對工程量進(jìn)行實(shí)測實(shí)量。對分部、分項(xiàng)工程按國家有關(guān)驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級。按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議
定時限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。驗(yàn)收合格后,由三方在《工程竣工驗(yàn)收證明》簽字蓋章。
3.7 管理績效評定:房屋完好率,維修及時率,維修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%
每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國家《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行復(fù)核評定,計(jì)算出每個物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應(yīng)重新評定。新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評定完好率。
3.7.2 維修及時率
維修及時率=(用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修及時率,填寫《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。當(dāng)接到用戶維修預(yù)約,在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時(允許有15分鐘的偏差時間),否則,視為不及時。
3.7.3 維修合格率
維修合格率=(用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)/用戶維修服務(wù)總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計(jì)《用戶維修服務(wù)單》計(jì)算維修合格率,填寫《維修回訪統(tǒng)計(jì)表》。同一宗維修項(xiàng)目在3天內(nèi)沒有進(jìn)行返修,該宗維修服務(wù)視為合格。
4.相關(guān)文件與記錄:
qp25《標(biāo)識和可追溯性控制程序》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
qp16《服務(wù)接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采購控制程序》
qr-027 《合格供方名單》
qr-056 《月檢情況記錄表》
qr-fg-001 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》
qr-fg-002 《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》
qr-fg-011 《工程竣工驗(yàn)收證明》
qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書》
qr-fg-013 《供方初審記錄》
qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評價表》
qr-fg-025 《用戶維修服務(wù)單》
