【第1篇】物業(yè)管理日常服務控制程序怎么寫1350字
物業(yè)管理公司日常服務控制程序
1.0目的
通過對日常服務進行控制，確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標準提供顧客日常需求的服務，使其滿意。
2.0范圍
適用于物業(yè)管理過程中的各項日常管理活動。
3.0職責
3.1各單位主管負責日常管理服務過程的質(zhì)量控制。
3.2各單位月初制定月度工作計劃，月末對執(zhí)行情況進行評價，并上報公司領導。
3.3管理處每日負責填寫檢查情況匯總的《管理工作日檢報告表》。
3.4 質(zhì)管部負責每月(季)管理處服務工作的檢查。
4.0 程序
4.1 過程識別
4.1.1日常物業(yè)管理劃分為計劃制定、設備管理、清潔管理、綠化管理、裝修管理、安全管理、消防管理、設施管理、會所管理、社區(qū)文化、緊急情況處理11個服務過程，相關單位根據(jù)服務過程的特性制定出各服務的操作規(guī)程和驗收標準，并要求各級操作人員嚴格按照工作手冊進行管理服務工作。
4.2 服務計劃的控制
4.2.1為滿足質(zhì)量方針、目標及工作目標的要求，總經(jīng)理在年初應指導質(zhì)管部制定出公司年度《工作方針目標管理矩陣圖》，管理處應于收文后二周內(nèi)制定本單位《工作方針目標管理矩陣圖》以及每月的月工作計劃，并責任到人。
4.2.2 管理者代表負責了解各計劃的落實執(zhí)行情況，計劃的制定見《服務計劃控制程序》。
4.3設備及公共設施管理的控制
4.3.1為保證大轄區(qū)內(nèi)所有設備及公共設施滿足要求，工程設備的申請、采購、領用、流轉、設備的驗收、維修、保養(yǎng)、檢定、使用等所有項目都應嚴格按照《設備管理手冊》和工程類手冊進行操作，并以《設備管理控制程序》、《公共設施控制程序》作為指導文件。
4.4 清潔綠化管理的控制
4.4.1清潔綠化部負責管理處的清潔公司的供方選擇工作。管理處負責每日的日常保潔、綠化、責任區(qū)環(huán)境的檢查工作，并在《管理工作日檢報告表》上認真記錄，對于未達到要求的，應責成責任人員及時完成。
4.5裝修管理的控制
4.5.1管理處按《深圳市家庭裝飾裝修管理規(guī)定》等法規(guī)文件，檢查住戶對房屋的裝修、改造的具體執(zhí)行情況，對違反規(guī)定的予以制止并及時處理，按《裝修管理控制程序》執(zhí)行。
4.6安全消防管理的控制
4.6.1管理處對安全護衛(wèi)的管理要嚴格按《安全保衛(wèi)工作手冊》操作，安保部要對全公司的安全護衛(wèi)工作進行督導，見《安全管理控制程序》。
4.6.2管理處根據(jù)實際情況，建立消防中心和能夠監(jiān)控、組織、指揮撲救火災的消防系統(tǒng)，定期檢查滅火消防供水系統(tǒng)，保證安全疏散和及時撲滅火災，見《消防管理控制程序》。
4.7社區(qū)文化活動控制
4.7.1為使社區(qū)文化活動開展豐富多彩，使住戶生活在一個健康祥和、文明的環(huán)境中，公司社區(qū)文化部及各管理處按照《社區(qū)文化活動控制程序》要求，并結合本小區(qū)的實際特點作出具體安排。
4.8緊急情況的控制
4.8.1為對付各種突發(fā)情況，公司相關部門應制定各種應急計劃并定期演習，按《緊急情況控制程序》要求作出計劃。
4.9會所管理的控制
4.9.1酒店商管部負責監(jiān)督公司直接管理的會所經(jīng)營管理，并負責各會所的業(yè)務指導，具體操作按《會所管理控制程序》進行
5.0相關文件與記錄
《服務計劃控制程序》
《設備管理控制程序》
《清潔管理控制程序》
《綠化管理控制程序》
《裝修管理控制程序》
《安全管理控制程序》
《消防管理控制程序》
《公共設施控制程序》
《會所管理控制程序》
《社區(qū)文化控制程序》
《緊急情況控制程序》
《設備管理手冊》
《建筑/裝飾管理手冊》
《安全保衛(wèi)工作手冊》
《清潔綠化管理手冊》
《管理工作日檢報告表》
書寫經(jīng)驗96人覺得有用
物業(yè)管理日常服務控制程序的編寫，得從頭開始慢慢琢磨。第一步，先把目標搞清楚，就是說你要弄明白這個程序到底是為了什么，是為了提高效率還是為了規(guī)范流程。然后，把需要用到的東西列出來，像是物業(yè)的基本情況、服務項目、人員配置之類的，這些東西都是基礎。
接著，就得考慮具體的步驟了。比如，怎么處理住戶報修的事情，這中間肯定有不少環(huán)節(jié)，像接單、派工、驗收什么的。每個環(huán)節(jié)都要有明確的規(guī)定，不然到時候亂套了就麻煩了。寫的時候，最好能結合實際情況，別光顧著理論上的東西。要是能找?guī)讉€老員工聊聊，聽聽他們的建議，說不定能發(fā)現(xiàn)不少平時沒注意到的問題。
文件格式也是個事。不能太隨意，也不能太死板。像開頭部分得有個簡短的介紹，說明下這個程序的目的和適用范圍。正文部分就按照剛才說的那些步驟來寫，每一步都得清楚明了。結尾部分，可以加上一些注意事項，提醒大家哪些地方需要特別留意。
寫的過程中，可能會遇到一些小問題。比如，某個環(huán)節(jié)的具體描述不太順暢，這時候就需要多花點時間去調(diào)整。有時候?qū)懼鴮懼?，思路突然斷了，這時候不妨停下來休息一下，換個角度想想。要是實在想不出更好的辦法，就暫時先放一放，過段時間再回來看，說不定就有靈感了。
書寫注意事項：
文字表達這塊也要注意。既要專業(yè)又要通俗易懂，不能搞得太過復雜。畢竟最后還是要給員工看的，如果他們看不懂，那這個程序也就沒什么用了。所以，用詞要簡單直白，避免那些晦澀難懂的專業(yè)術語，除非確實繞不開。
還有一個要注意的地方，就是檢查。寫完后別急著提交，先自己仔細檢查一遍，看看有沒有明顯的錯誤或者不通順的地方。如果有條件的話，還可以找?guī)讉€同事幫忙審閱，聽聽他們的意見。畢竟人多力量大，多一個人看，就能多發(fā)現(xiàn)一個問題。
整個過程下來，可能會有點累，但只要用心去做，最后出來的效果肯定是不錯的。關鍵是要保持耐心，不要急于求成。畢竟一個好的物業(yè)管理日常服務控制程序，不是一天兩天就能做出來的。
【第2篇】物業(yè)管理服務中心崗位季務規(guī)范用語怎么寫2100字
信報崗規(guī)范用語
1、“先生/小姐:您好!這是您處室的郵件，請您核對一下。“
2、“請您在這里簽字?！?/p>
3、當報紙或雜志份數(shù)出錯時:
“對不起，先生/小姐，我再去核對一下，10分鐘后答復您?！?/p>
4、當報社送報發(fā)生延遲時:
“先生/小姐，您好，今天報社可能出現(xiàn)意外，以至報紙還沒送到，我再打電話去了解一下情況，如果報紙一到，我立即為您送來。”
5、“謝謝您，再見!”
接聽電話時的規(guī)范用語
1、“您好!前臺接待處!”
2、“請問您貴姓”
3、“請問有什么可以幫您的嗎”
當聽不清楚對方說的話時:
1、“對不起，先生/小姐，你剛才講的問題我沒有聽清楚，請您重復一遍好嗎”
2、“先生/小姐，您還有別的事嗎”
3、“對不起，先生/小姐，我把您剛才說的再重復一遍，看要不要”
4、“您能聽清楚嗎”
當對方要找的人不在時:
1、“對不起，他(她)不在，有什么事需要我轉告他(她)嗎”
2、“謝謝您，再見”
打出電話時的規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!這里是前臺接待處，麻煩您找**先生(小姐)。”
當要找的人不在時:
“您能替我轉告他(她)嗎”
“謝謝您，再見?！?/p>
接聽用戶電話投訴時的規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!前臺接待處!”
2、“請問您是哪個處室”
3、“請告訴我詳情，好嗎”
4、“對不起，先生/小姐，我立即處理這個問題，大約在某某時間(視情況而定)給您答復，請問怎樣與您聯(lián)系”
5、“您放心，我們會立即采取措施，使您滿意?！?/p>
6、“很抱歉，給您添麻煩了。”
7、“謝謝您的意見?！?/p>
用戶來訪投訴時規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!請問我能幫您什么嗎”
2、“先生/小姐，請問您貴姓”
3、“您能把詳細的情況告訴我嗎”
4、“很抱歉，給您添麻煩了?！?/p>
如職權或能力不能解決時:
“對不起，先生/小姐，您反映的問題由于某原因(說明理由)暫時無法解決，我會把您的情況向公司領導反映，盡快給您一個滿意的答復，請問怎樣與您聯(lián)系”
當投訴不能立即處理時:
“對不起，讓您久等了，我會馬上把您的意見反饋到有關部門處理，大約在某某時間給您一個答復，請您放心，請問怎樣與您聯(lián)系”
“謝謝您的意見?！?/p>
用戶辦理雨傘、手推車借用時規(guī)范用語
“先生/小姐，請問我能幫您什么嗎”
如是借用雨傘時:
“請問您處室名稱、姓名、聯(lián)系電話?！币驗橛陚愕慕栌弥会槍Υ髲B的用戶。
“請問您需要幾把傘”
如是借用手推車時:
“請問您的辦公電話(本大廈內(nèi)用戶)或請問您的聯(lián)系電話(大廈來訪客戶)”
勸阻用戶在公共地方堆放貨物時的規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好，對不起，打擾您一下，請問這些物品是您的嗎”
2、“不好意思，因為這里是公共地方，來往的人比較多，我們幫您移放在某某您看行嗎”
3、“謝謝您!”
用戶室內(nèi)工程報修時規(guī)范用語
1、“您好，管理處，請問您室內(nèi)哪里要維修”
2、“您可以留下您的姓名和聯(lián)絡電話以方便維修嗎
3、“謝謝您的合作，我們將盡快派人替您維修，大約在10分鐘內(nèi)給您一個答復。”
用戶辦理使用專用貨梯規(guī)范用語
1、“您好，管理處，請問您什么時間需要使用專用貨梯”
2、“您可以留下您的姓名和聯(lián)系電話以方便聯(lián)系嗎”
3、“謝謝您，我們會按您要求的時間將專用貨梯停在一樓?！?/p>
勸阻客人使用客梯運貨
或用手推車在大堂拖拉貨物時的規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!請您使用貨梯運貨，因客梯未加保護層，運貨容易刮花客梯，如果您轉乘貨梯不方便的話，我可以幫您將貨物搬到貨梯間，請您配合一下?！?/p>
2、“先生/小姐，您好!您使用的手推車車輪在運行中發(fā)出的響聲太大，您可否換一部手推車或者放慢腳步，以免影響樓層客戶的正常工作。”
3、“先生/小姐，您好!您手推車擺放的貨物過高，容易倒下發(fā)生意外，請您分兩次搬，好嗎”
4、“謝謝您的合作。”
5、“先生/小姐，您好!請您不要在走道拖著貨物走，這樣容易損壞地面，請您使用手推車或?qū)⒇浳锾岬截浱蓍g，好嗎如果您不介意的話，我可以幫您一下?！?/p>
6、“謝謝您的合作?！?/p>
回訪用戶時規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!我是大廈物業(yè)管理處的，就您提出的建議我們向您進行回訪?！?/p>
2、“謝謝您的建議，我會馬上把您的意見反饋到有關部門處理，大約在**小時內(nèi)給您一個答復?！?/p>
3、“先生/小姐，請問您貴姓”
4、“謝謝您，給您添麻煩了。”
阻止送餐人員及送菜人員乘坐客梯規(guī)范用語
1、“先生/小姐，您好!請您乘坐貨梯，因客梯地面未加保護層，您送的東西容易污損客梯地面，如果您轉乘貨梯不方便的話，我可以幫您將貨物搬進貨梯間，請您配合一下。”
2、“謝謝您的合作?！?/p>
電梯崗禮貌用語
“先生/小姐，您好，這邊有電梯?！?/p>
或
“先生/小姐，您好，對不起，電梯剛上去，請您稍等一會兒。
“先生/小姐，您好，1樓到了，請這邊走。”
巡樓崗禮貌用語
“先生/小姐，您好?！?/p>
―― 如客戶提出問題或要求時
“謝謝您的意見和要求，我會盡快向有關部門反映，盡快給您一個答復?！?/p>
前臺崗禮貌用語
“先生/小姐，您好，請問有什么可以幫您嗎”
―― 客人如果來拜訪
“先生/小姐，請問您貴姓”
“對不起，請您稍等，我們幫您聯(lián)系。”
―― 如聯(lián)系到被訪人，被訪人忙，推辭不接見
“對不起，**先生/小姐，他(她)現(xiàn)在不在辦公室，請您下次再與他(她)聯(lián)系?！?/p>
―― 如聯(lián)系不到被訪人
“對不起，**先生/小姐他(她)現(xiàn)在不在辦公室，您請稍等一下，我們再繼續(xù)為您聯(lián)系?！?/p>
―― 如被訪人已聯(lián)系好
“**先生/小姐，請您在這里登記，填上您的來訪單位及各項內(nèi)容，在離開大廈之前，請您讓對方簽名后交回前臺，謝謝您!請您由這邊乘電梯上去?！?/p>
―― 當客戶將物品(來訪登記本b頁及臨時出入卡)交回前臺時
“謝謝您先生/小姐，請您慢走。”
會務崗禮貌用語
“先生/小姐，您好，請問您是來參加**處室會議的嗎請您往這邊走，**會議室在這邊?！?/p>
“先生/小姐，您好，這是您的茶，請慢用?！?/p>
“先生/小姐，您好，如果需要幫助的話請與我們聯(lián)系，我們會盡可能幫您。”
書寫經(jīng)驗76人覺得有用
物業(yè)管理服務這一塊，中心里的崗位很多，每個崗位都有自己的職責和溝通方式。比如客服崗，平時跟業(yè)主打交道多，說話得講究分寸，既要專業(yè)又要讓人覺得親切。像接待業(yè)主的時候，不能上來就問“找誰?。俊边@樣顯得太生硬了。最好說點比較柔和的話，比如“您好，請問有什么我可以幫您的嗎？”這樣的開場白既禮貌又能讓對方放松。
再說工程部那邊，他們主要負責設備維護什么的。要是接到報修電話，不能只說“知道了”，得具體點。比如，“好的，我馬上登記下來，大概半小時后到您那里查看情況。”不過有時候也會遇到一些緊急狀況，比如電梯壞了，這時候就得快一點，直接說“我們馬上過去處理，麻煩您稍等一下?！?/p>
保安崗也挺關鍵的，巡邏的時候遇見業(yè)主，打招呼的方式也很講究。如果只是冷冷地說“您好”，感覺就很敷衍。最好是加上一句問候，像是“最近天氣變化大，出門記得帶傘哦?！碑斎?，這話也不能天天說，不然就顯得有點假了，偶爾來一次就好。
財務崗相對嚴肅些，畢竟牽扯到錢的事。打電話給業(yè)主催繳物業(yè)費的時候，語氣不能太強硬，得委婉一點。比如，“您看，咱們的繳費周期到了，不知道您這邊方便什么時候辦理？”要是對方說暫時不方便，也不能急，可以說“沒關系，您可以抽空過來一趟，我們隨時都在?！?/p>
還有保潔崗，打掃衛(wèi)生的時候難免會打擾到業(yè)主，這個時候就需要提前打個招呼。不能直接沖進去就開始干活，得先敲門或者喊一聲，“您好，我是來打掃衛(wèi)生的，麻煩您挪一下東西好嗎？”要是不打招呼就直接動手，很容易引起誤會。
【第3篇】海關辦公樓物業(yè)管理服務整體設想策劃怎么寫950字
海關辦公樓物業(yè)管理服務的整體設想及策劃
(一)項目定位
zz海關辦公樓是zz海關自用辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主的單一性是其最顯著的特點。而zz**物業(yè)管理有限公司正是以寫字樓的管理在行業(yè)中樹立了品牌形象，因此，我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經(jīng)驗運用到zz海關辦公樓管理當中。
(二)管理思路
以合理的收費價格，現(xiàn)代的管理手段，充足的人力資源保障，集結我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和技術水平，為中國zz海關辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務。
(三)管理體制
物業(yè)管理行業(yè)的競爭在于比管理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎上的持續(xù)競爭，這就要求企業(yè)在管理體制上必須具備優(yōu)勢，為能更好地適應物業(yè)管理市場日益激烈的競爭，我們特成立'zz海關物業(yè)管理中心'，項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成;操作層通過嚴格的選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，具有豐富經(jīng)驗的操作群體。各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴格的崗前培訓，考試合格后方能上崗工作。
(四)管理機制
若競標成功，我公司將以zz海關辦公樓的特點建立'三部一室'的管理架構，最大限度的減少管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，形成簡明快捷的管理體系。
(五)合理的收費，高標準服務
通過我公司對zz海關辦公樓項目的實地考查及認真分析，按照'合理、先進、周密、可行'的原則對項目物業(yè)管理價格進行了系統(tǒng)的測算，我們認為標書中提供的物業(yè)服務收費標準，在一定階段內(nèi)基本上能滿足zz海關辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度，作為規(guī)范公司的行為準繩，為業(yè)主提供信任的依據(jù)。針對辦公樓的特點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內(nèi)容編制了相應的工作程序、作業(yè)指導書，確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。
(六)管理優(yōu)勢
首先作為國有大型企業(yè)集團中的企業(yè)，zz**物業(yè)管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性;其次，zz**物業(yè)管理公司在zz中高檔寫字樓的管理上居于領先地位;第三，zz**物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲備;第四，zz**物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距zz海關辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與幫助。
書寫經(jīng)驗80人覺得有用
做物業(yè)管理服務的整體設想策劃，這活兒挺復雜的，得從頭到尾琢磨清楚才行。像海關辦公樓這種地方，人多事雜，物業(yè)管理工作就得細致點。第一步，得先把現(xiàn)有的情況摸透了，比如樓里的設施設備什么樣，水電暖運行狀況咋樣，還有保安保潔的工作效率如何。要是這些基礎情況都不明了，后面的計劃就懸乎了。
然后，就得想明白服務的目標。比如，要讓辦公樓里的工作人員覺得方便快捷，辦事效率高。這就需要物業(yè)人員心里裝著事，知道大家的需求在哪里。像電梯壞了要快修，空調(diào)不制冷得及時處理，這些都是基本功。不過有時候?qū)懼鴮懼?，就會發(fā)現(xiàn)自己的思路有點亂，比如剛才提到的電梯維修，其實還應該考慮到安全檢查的問題，這一點沒寫進去，回頭得補上。
接著就是制定具體的措施了。像是綠化養(yǎng)護這部分，春天得給花草澆水施肥，秋天要清理落葉防止積水。還有消防安全這塊，每個月都要組織演練，確保每個人都清楚逃生路線。不過這里有個小疏忽，提到演練的時候，忘了說要提前通知各部門配合，這樣就顯得有點單薄了。再比如說垃圾處理，辦公樓每天產(chǎn)生的垃圾量不小，分類回收很重要，但光靠口頭強調(diào)可能不管用，最好能出臺個獎懲制度鼓勵大家積極參與。
書寫注意事項：
跟客戶溝通也很關鍵。物業(yè)這邊要定期收集反饋意見，聽聽人家對服務的看法。如果有人投訴，不能當耳旁風，得認真對待，找出問題根源，盡快解決。不過這一段寫到這里，突然發(fā)現(xiàn)自己好像漏掉了很重要的一步——建立一個有效的溝通渠道，比如設立意見箱或者開通熱線電話之類的。這可是個大漏洞，得趕緊補上。
最后就是監(jiān)督考核啦。物業(yè)服務質(zhì)量好不好，不是嘴上說說就行，得有具體的指標來衡量。比如保潔區(qū)域有沒有死角，保安巡邏是否按時到位，設備維護記錄是否完整。當然，考核標準不能太死板，得靈活調(diào)整，這樣才能真正起到激勵作用。只是在這里，又犯了個小毛病，說到激勵時，應該具體說明一下獎勵的方式，比如獎金或者表彰之類的，不然讀者會摸不著頭腦。
【第4篇】z大廈物業(yè)工程管理服務內(nèi)容怎么寫9000字
大廈物業(yè)工程管理服務內(nèi)容
管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。
工程管理目標
1.完好設備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。
目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。
2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。
3.完整材料設備，完整技術檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃，本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。
設備設施日常管理工作
1.房屋、建筑設施
1.1工作程序
1.1.1設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;
d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;
f.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。
1.2質(zhì)量標準
1.2.1主體結構
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構件的承載能力;
c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A結構穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷)，無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。
2.供配電設備
2.1工作程序
2.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查;
d.每周巡視配電房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
2.2質(zhì)量標準
2.2.1低壓開關柜
a.耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關柜內(nèi)各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好;
c.電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全;
d.接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確;
f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動切換;
i.控制箱手動和自動操作均能運行。
2.2.2照明設備
a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊;
b.開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險;
c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應符合要求;
b.接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。
2.2.4機房環(huán)境
a.消防設施完備，有效;
b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設備
與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。
4.給排水設備
4.1工作程序
4.1.1設備主管
a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查;
d.每周巡視水泵房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。
4.2質(zhì)量標準
4.2.1供水泵
a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活;
c.各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;
b.各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏;
c.溢水管暢通，箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設備等無銹蝕，無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通，無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通，無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標記清楚，操作方便;
d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲;
b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機運轉正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設備完好;
h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;
b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查;
d.每周巡視消防設備，檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。
5.2質(zhì)量標準
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好;
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損;
f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。
5.2.3消火栓及配套設施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效，無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活;
f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。
5.2.4消防報警
a.消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;
b.報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。
6.弱電設備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。
6.1.4設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備，檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門;
h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。
6.2質(zhì)量標準
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺
-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求;
-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設備接地保護、防護等安全、可靠。
d.攝像機
-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全;
-帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如，符合性能要求;
-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);
-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。
e.錄像機
-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準
a.對講裝置
-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好;
-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好，且密碼能修改;
-鍵盤無損壞，不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機、序號機功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報警系統(tǒng)
a.光電識別器性能良好;
b.信號傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調(diào)設備操作。
7.2.2制冷設備，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到15.5~27%(體積計)時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體(光氣)。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。
7.3制冷設備檢修管理
7.3.1建立設備計劃預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測;
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);
7.3.4末端設備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機排氣壓力
7.4.3壓縮機吸氣壓力
7.4.4冷凝器進出水水溫
7.4.5潤滑油油位
7.4.6設備運行電流
7.4.7設備運行電壓
7.4.8壓縮機上載級數(shù)
7.4.9水泵運行電流
7.4.10水泵進出水壓力
7.4.11供回水分配器進出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。
7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為'運行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。
7.6.11檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。
7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風扇是否平衡。
7.6.14測試馬達絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。
7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為'運行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。
7.8.11檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。
7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風扇是否平衡。
7.8.14測試馬達絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。
7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。
7.9風機盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。
7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤，如有積水應及時疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片，清洗風葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為'運行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴
重，立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準所有的儀表。
8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。
8.1.6專項試驗
a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗
c.緩沖器的試驗
d.極限開關的試驗
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護裝置的檢查
h.制動器試驗
i.曳引檢查
8.2機房管理
8.2.1機房設備須由工程人員負責，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關人員一律不得進入。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關的活動。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關人員入內(nèi)，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內(nèi)。機房內(nèi)無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。
8.2.2保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結實報告有關部門。
8.2.3機房內(nèi)保持清潔、整齊，設備、設施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改，應按計劃內(nèi)定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內(nèi)吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設備，如施工動用電焊和加熱設備，需經(jīng)保安部門批準，防火(煙)卷簾必須完好。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。
8.2.4機房內(nèi)不同設備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組，配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確，醒目功能標識，同類設備應有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機房內(nèi)各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復的，要即使報告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導書，定期對機房內(nèi)的設備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄，填寫相應的保養(yǎng)記錄，凡操作設備必須得到主管授權，無授權人員不準操作設備，對設備的操作必須按操作規(guī)程進行，嚴禁違章操作。
書寫經(jīng)驗18人覺得有用
做物業(yè)工程管理服務這一塊，其實挺講究經(jīng)驗和專業(yè)能力的。比如說z大廈這塊兒，寫服務內(nèi)容的時候，得先把整體的工作范圍給摸清楚。像設備維護這事，電梯、空調(diào)這些大頭設備，得定期檢查保養(yǎng)，不能光看表面，得深入到每一個細節(jié)去。有時候設備運轉正常不代表沒隱患，比如電梯里的鋼絲繩，表面上看沒什么問題，但時間久了內(nèi)部可能已經(jīng)老化了，這就需要專業(yè)人員去探測。
還有就是日常巡查這塊兒，不能光走個過場。像消防系統(tǒng)，每個月至少要巡檢一次，而且得帶上專業(yè)的工具，像煙感測試儀之類的。要是哪天突然出了狀況，那可不是小事。我記得有一次巡查，我看到一個消防栓接口有點松動，當時也沒太在意，結果后來真的出了問題，這讓我意識到，巡查的時候不能只盯著大的毛病，小的地方也得留心。
書寫注意事項：
跟業(yè)主溝通也是關鍵環(huán)節(jié)。有些業(yè)主對物業(yè)工作不太理解，覺得你們干的事情沒什么技術含量，但實際上不是這樣的。比如維修水管漏水這種事情，有時候看似簡單，但水壓不穩(wěn)定或者管道材質(zhì)有問題的話，處理起來就復雜了。這個時候就需要耐心解釋，告訴他們具體是什么原因造成的，又該怎么解決，不然人家會覺得你糊弄人。
材料管理這部分也不能忽視。像一些常用的備件，螺絲帽、墊片這些東西，得提前準備充足，不然臨時去買耽誤事。不過有時候也會出點小意外，像是去年我們倉庫里的滅火器過期了，好在發(fā)現(xiàn)得早，趕緊換了一批新的。所以這類事情提醒大家，庫存清單得定時更新，該換的就得及時換，不能拖著。
再說到節(jié)能降耗這塊兒，現(xiàn)在大家都提倡環(huán)保，物業(yè)在這方面也得有所體現(xiàn)。像照明燈具，能換成led的就換成led的，這樣既省電又能延長使用壽命。不過也有個小插曲，之前有個項目改用led燈，結果因為安裝不到位，亮度不夠，后來不得不重新調(diào)整布局，這也算是一次教訓吧。
【第5篇】物業(yè)服務公司考勤管理規(guī)定怎么寫1250字
一、目的:為使公司員工出勤規(guī)定有所遵循，根據(jù)國家《勞動法》，結合公司實際情況，特制定本制度。
二、 適用范圍:凡公司所屬員工及受聘員工均適用之。
三、 作業(yè)程序:
1、 實施原則:公司全體員工均必須按規(guī)定時間上、下班。
2、 工作時間:
(1) 配合公司實際狀況之需要a、公司行政人員(含物業(yè)助理、收費員、部門主管以上員工)每周工作39個小時，每天工作7小時。上班時間為早上:8:00---12:00，下午:14:30---15:30，每周輪休一天。b、公司操作層人員(含維修技工、秩序維護班領班、秩序維護員、保潔員、綠化工)每月休息4天。具體工作時間安排由各部門根據(jù)部門的實際情況編制《工作時間安排表》，并報行政人事部備案。
(2) 、打卡a、員工考勤實行個人指紋打卡，每位員工入職第一天由行政人事部行政助理辦理個人指紋錄入工作。b、考勤數(shù)據(jù)由公司行政人事部統(tǒng)一收集、核實、統(tǒng)計和保管，并作為記發(fā)工資的依據(jù)。c、考勤數(shù)據(jù)一律不得擅自修改、違者第一次扣罰當月30%的績效工資，第二次作開除處理。并由行政人事部將違紀事實記入個人考核檔案。d、上班提前1小時，下班拖延1小時打卡，為無效打卡。e、因公外出無法打卡或上下班忘記打卡者。應先到行政人事部領取《未打卡證明》，填妥未打卡原因等內(nèi)容，在24小時內(nèi)交權限負責人批準后，統(tǒng)一由行政人事部收集保管。否則每次以曠工一天論處，并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。f、如因工作安排不能打考勤卡者: 一般員工由部門經(jīng)理在相應時間簽字認可，部門經(jīng)理由公司領導簽字認可。如考勤打卡機出現(xiàn)故障或損壞而不能正常進行考勤打卡，期間的考勤辦法為:一般員工由部門經(jīng)理在相應時間簽字認可，部門經(jīng)理由公司領導簽字認可。
⑶ 、遲到、早退a、未按規(guī)定時間上班者，即視為遲到，遲到5分鐘以內(nèi)做書面警告處理，遲到5分鐘到20分鐘扣罰10元，遲到20分鐘以上扣除當日的基本工資，月累計遲到五次作曠工一天論處，月累計遲到五次以上作曠工三天論處。并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。b、未至規(guī)定時間提前下班者，即視為早退，早退5分鐘以內(nèi)扣罰10元、早退5分鐘到20分鐘扣罰20元、早退20分鐘以上扣除當日的基本工資，月累計早退五次作曠工一天論處，月累計早退五次以上作曠工三天論處。，并參照本制度曠工有關規(guī)定處理。
(4) 、曠工無故不上班者或未經(jīng)正常程序請假或假期滿未經(jīng)續(xù)假而無故不上班者視為曠工，曠工半天扣除當天的基本工資，曠工一天扣除當月基本工資的20%，當月累計曠工二天扣除當月基本工資的30%，當月累計曠工三天扣除當月基本工資的50%，當月累計曠工三天以上，公司給予辭退處理。當月連續(xù)曠工兩天扣除當月基本工資的50%，當月連續(xù)曠工三天以上(含三天)作自動離職處理。
(5) 、輪值公司的二十四小時保安值班監(jiān)控值班室及所有需輪值排班的部門，必須于每月月底前2天(逢節(jié)假日提前)將值班表報行政人事部備案。
(6) 調(diào)班公司調(diào)班應由行政人事部統(tǒng)一發(fā)布公告，各部門及員工個人調(diào)班，則寫書面申請，經(jīng)部門負責人及相關領導核準后報行政人事部備案。
四、 行政人事部于每月3日前將上月公司員工考勤統(tǒng)計情況報公司財務部核發(fā)工資。
五、 實施與修改:本制度經(jīng)公司領導核準后公布實施，修改時亦同。
書寫經(jīng)驗59人覺得有用
物業(yè)服務公司的考勤管理規(guī)定很重要，得好好弄清楚怎么寫才行。這類規(guī)定要是寫得不好，員工可能會不清楚該怎么做，老板也可能會覺得麻煩。所以咱們得認真對待。
先說說基本的東西吧。考勤管理規(guī)定肯定得包括打卡時間、請假流程這些基本項目。比如說早上上班得在八點到八點半之間打卡，遲到超過半小時就算曠工。這規(guī)矩一出來，大家心里就有譜了，知道幾點該到崗，不會稀里糊涂地亂來。
不過，光有這些還不夠。實際工作中，難免會有些特殊情況，像家里臨時有事，或者身體不舒服什么的。這時候就得有個靈活的請假制度，不能太死板。比如說員工想請一天假，得提前兩天申請，經(jīng)過主管同意才能休。要是急事來不及提前說，那就得電話報備，事后補個手續(xù)。
還有個問題就是加班費的問題。物業(yè)工作忙的時候，加班是常有的事。規(guī)定里得明確加班的條件和補償標準，不然員工干得多拿得少，心里不平衡，工作積極性就上不來。加班費可以按小時算，也可以按天算，具體怎么算得看公司的情況。
寫規(guī)定的時候，最好別太復雜，太復雜了員工記不住，執(zhí)行起來也麻煩。條理清晰就好，每一條都直奔主題，別繞彎子。比如說“上班遲到扣工資”，“曠工三天以上辭退”這樣的表述就很明了。要是寫得太啰嗦，反而讓人摸不著頭腦。
書寫注意事項：
考勤記錄得有人專門負責。這個人得靠譜，不能自己偷偷改數(shù)字什么的。每個月的考勤表要定期公示，讓大家都能看到自己的考勤情況。這樣既能讓員工知道自己表現(xiàn)如何，也能起到監(jiān)督作用，防止有些人鉆空子。
不過有時候?qū)懸?guī)定的時候，可能會忽略一些細節(jié)。比如有的公司只顧著規(guī)定上班時間，卻忘了下班后的交接班流程該怎么走。這就導致交接的時候經(jīng)常出問題，影響服務質(zhì)量。所以寫規(guī)定的時候，得把每個環(huán)節(jié)都想周全。
【第6篇】大學學生宿舍物業(yè)管理服務細則怎么寫3850字
(一)物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設備設施的使用管理和維修;
3.供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業(yè)維修費用的帳務管理;
6.物業(yè)檔案資料的建立與保管;
7.配合有關部門，做好文明宿舍建設和校園文化活動等有關工作;
8.經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務項目。
(二)物業(yè)管理的質(zhì)量標準
1.綜合管理服務
⑴宿舍設置物管辦，制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度;
⑵物業(yè)管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
⑶制定突發(fā)性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機制，杜絕重大火災和刑事案件;
⑷管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范;
⑸建立學生住宿檔案，實行24小時值班制，認真做好值班記錄，對來客進行登記，嚴禁小商小販及閑雜人員進入;
⑹物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務，并提供服務;
⑺日常管理與服務:
①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成(預約除外);
②設置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務質(zhì)量，服務態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理;
③制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告;
④建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰;
⑤建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等];
⑥制定物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施;
⑦制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改;
⑧服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
⑨綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
⑩對違反校園管理規(guī)定或政府有關規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的，可運用計算機進行管理(含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛(wèi)生服務
⑴樓內(nèi)公共區(qū)域
①地面和墻面:每日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上;保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。
②樓梯扶手、欄桿、窗臺:隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
③消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
④天花板、公共燈具:每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。
⑤門、窗等玻璃:每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
⑥天臺、屋頂:保持清潔、無垃圾。
⑦垃圾收集:按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
⑵樓外公共區(qū)域
①道路地面、綠地、明溝:道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
②公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
③水景:每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
④垃圾廂房:有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶:合理設置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
⑥消毒滅害:每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外'除四害'要達到南昌市愛衛(wèi)會的要求。
3.秩序維持服務
⑴人員要求
①專職保安人員(40歲以下)，身體健康，工作認真負責。
②能處理和應對轄區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
③上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。
④配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
⑵門崗
①主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。
②外來人員進入轄區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。
③對進出轄區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
⑶巡邏崗
①白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
②在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取積極應對措施，并及時報告相關管理部門。
⑷技防設施和救助(監(jiān)控崗)
①轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
②監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
⑸車輛管理
①地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。
②及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務
⑴共用部位
①房屋結構:每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關部門。
②門窗:每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
③樓內(nèi)墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
④管道、排水溝、屋頂:每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
⑤化糞池、窨井:每月檢查1次，并及時清淘。
⑥圍墻:每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
⑦道路、場地等:每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
⑨安全標志等:對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
⑵供水系統(tǒng)
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。
②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
③水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。
⑶排水系統(tǒng)
①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
②每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。
③控制柜電氣性能完好，運作正常。
⑷照明
①電燈:及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
②景觀燈、節(jié)日彩燈等:保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
③公共電氣柜:每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
⑸消防系統(tǒng)
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。
②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。
③每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當報請調(diào)換。
④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
⑤每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
⑹避雷裝置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
⑺弱電系統(tǒng)
監(jiān)視系統(tǒng):不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
②重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。
⑼門窗、家具設備、水電設施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修
①維修保養(yǎng)費用:保修期內(nèi)的設備維修，由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用:除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業(yè)管理單位負責;屬管理不當造成的，物業(yè)管理單位承擔相關費用。
②水電零星維修及時率98%以上(響應時間在1小時之內(nèi)，修理完成時間在12小時之內(nèi))。
③水電急修及時率100%(響應時間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時間在2小時之內(nèi))。
④雨水管、污水管、墻面完好率100%。
⑤消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。
⑽每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
⑴負責牽頭與學校有關部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進行資產(chǎn)登記;
⑵檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法;
⑶監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況;
⑷審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計劃;
⑸在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室;
⑹負責轉報房屋、水電設備設施等更新改造及結構性維修費用;
⑺協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監(jiān)督、檢查和考核。
2.乙方(樓棟物業(yè)管理單位)責任與義務
⑴根據(jù)有關法規(guī)和物業(yè)管理服務內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和計劃，并經(jīng)甲方核準后實施;
⑵對學校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負責與廠家聯(lián)系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作;
⑶負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃;
⑷建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
⑸對違反物業(yè)管理制度和有關規(guī)定的行為進行制止;
⑹根據(jù)學校的有關規(guī)定和協(xié)議約定，向甲方收取物業(yè)管理費;
⑺向甲方及學生提供自費部分的維修等有償服務;
⑻不得改變共用設備的使用功能，不得將宿舍空房間(含地下停車場)挪作他用，未經(jīng)學校同意，寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動;
⑼接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況;
書寫經(jīng)驗42人覺得有用
大學里的學生宿舍物業(yè)管理工作涉及方方面面，寫服務細則的時候，得從實際出發(fā)，既要考慮到學生的日常生活需求，也要兼顧到管理工作的效率。一開始，可以從宿舍的基本情況入手，比如宿舍樓的數(shù)量、每個樓層的房間數(shù)量，還有學生入住的具體情況，這些基本情況清楚了，后續(xù)的工作才能有針對性。
宿舍的環(huán)境衛(wèi)生是大家最關心的問題之一。清潔工作需要細化到每天打掃的時間、負責的區(qū)域，還有具體的清潔標準。比如，地面要保持干凈無垃圾，門窗玻璃需要定期擦洗，衛(wèi)生間要做到無異味、無積水。如果條件允許的話，還可以設置一個檢查表，每次清潔完之后由專人簽字確認，這樣既能讓學生滿意，也能給管理人員一個參考依據(jù)。
維修服務也是宿舍管理的重要部分。學生宿舍難免會出現(xiàn)一些小問題，像水龍頭漏水、插座不通電之類的情況。對于這類問題，最好能建立一個快速響應機制。接到報修后，維修人員要在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場查看情況，如果是簡單的故障，應該盡快處理好；要是比較復雜的維修項目，則需要記錄下來，安排專業(yè)人員來解決。另外，維修完成后還要及時反饋給學生，讓他們知道問題已經(jīng)解決，這樣能減少不必要的誤會。
食堂的管理也不能忽視。宿舍附近的食堂提供的飯菜質(zhì)量直接影響到學生的日常飲食。為了保證食品安全，食堂必須嚴格執(zhí)行相關的衛(wèi)生規(guī)定，食材采購要有臺賬，加工過程要符合標準。同時，還可以定期組織學生代表去食堂參觀，了解食品制作流程，增強學生的信任感。當然，價格方面也得合理，不能讓學生覺得負擔太重。
宿舍的安全管理同樣重要。首先要確保消防設施完好有效，比如滅火器、應急燈之類的設備要定期檢查。其次，要加強門禁系統(tǒng)的管理，進出宿舍樓的人員要登記，外來訪客需經(jīng)過批準才能進入。晚上熄燈后，巡邏人員要加強巡查力度，防止意外發(fā)生。此外，還可以開展一些安全教育活動，提高學生的自我保護意識。
小編友情提醒：
溝通渠道也很關鍵。宿舍管理部門應該主動傾聽學生的意見和建議，設立意見箱或者開通線上平臺，方便學生反映問題。管理層在收到反饋后要及時回復，對于合理的訴求要積極采納，努力改進工作。這樣一來，不僅能提升服務質(zhì)量，還能增進師生之間的感情。
寫這些細則的時候，要注意語言簡潔明了，盡量避免使用過于復雜的詞匯。有時候可能因為趕時間或者其他原因，措辭會顯得有點粗糙，但這沒關系，只要大方向是對的就行。畢竟，制定細則的目的就是為了讓宿舍管理更加順暢，而不是追求形式上的完美。
