某大廈物業(yè)管理服務內容標準【9篇】

第1篇 某大廈物業(yè)管理服務內容標準

大廈物業(yè)管理服務內容和標準

1客戶服務

1.1接待服務

*儀表儀容端莊整潔;

*按規(guī)定著裝,服裝整潔,佩戴胸卡,頭發(fā)梳理整齊,淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油;

*接聽電話,做好來電記錄;

*為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務;

1.2問訊服務

*接受問訊及查詢;

*處理客戶的郵件;

*函件、雜志收發(fā)管理。

1.4票務服務

*客戶至大堂或電話預定汽車、火車、飛機和其它票務;

*經(jīng)確認后給予辦理;

*預定成功后電話通知客戶或上門服務;

1.5叫車、洗車服務

*為客戶聯(lián)系預定出租車或其它用車服務;

*代客戶到洗車場洗車;

1.6引導服務

*門崗安保提供引導客戶至俱樂部服務;

1.7收費、繳費服務

*代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用;

1.8信息服務

*交通方面信息;

*主要娛樂休閑、購物、體育信息;

*旅游觀光場所信息;

1.9代訂報刊雜志服務

*為客戶提供訂閱報刊雜志的信息;

*根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志;

1.10商務中心服務;

*客戶可收發(fā)傳真;

*商務中心可以為客戶提供打字、復印、秘書服務;

*可提供上網(wǎng)服務;

1.11家政服務

*代請代搬家具公司;

*代請保姆、清潔鐘點服務;

*代請家教

2安保服務

2.1大廳崗服務

*外來人員進出管理

*物品出門管理

*大廈的安全防范

2.2巡邏崗服務

*大廈公共區(qū)域安全防范管理

*業(yè)主裝修狀況巡視管理(裝修施工、裝修時間、垃圾清運、電梯使用)

2.3監(jiān)控服務

*24小時監(jiān)控服務

*異常情況及時處理

*大廈的安全防范

2.4車管服務

*車輛停放管理

*機動車泊位使用管理

3清潔綠化服務

3.1清潔服務

*維護公共區(qū)域清潔

*負責垃圾清運

3.2綠化服務

*綠化養(yǎng)護

*更新室內擺綠

3.3住戶特約清潔服務

*代辦家庭單位保潔服務;

*代請清洗地毯、地板打蠟;

4維修服務

4.1設備運行

*設備的日常檢查

*設備日常與定期維護保養(yǎng)

4.2維修保養(yǎng)

*公用設施的檢查

*公用設施的維護與修理

*入室維修服務

5俱樂部服務

5.1健身房

*健身房按會所規(guī)定的服務時間開放;

在健身房使用設施和設備應注意安全,違章操作者,由自己承擔風險,在使用設備或設施時,服務人員應主動向客人演示;

*使用健身房者應衣著適當;

*14歲以下者不準進入健身房;

*不得將食品或飲料攜入健身房,嚴禁在健身房吸煙。

5.2閱覽室

*按規(guī)定的時間開放;

為住戶提供中外報刊雜志坐堂閱覽;

5.3棋牌室

*謝絕18歲以下者進入棋牌室;

*可以根據(jù)時點確定收費標準;

5.6室內維修24小時有償服務收費標準(部分)

5.7室內保潔有償服務收費標準

第2篇 景洲大廈物業(yè)管理服務標準

雙方約定:乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準提供物業(yè)管理服務,沒有明確規(guī)定的,以雙方約定的本服務標準(見附件二:《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》)為準。附件二為本合同的組成部分,具有同等法律效力。

一、綜合管理

1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內,涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理。

2.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施。

3.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施。

4.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修15分內到現(xiàn)場。

5.全體員工統(tǒng)一著裝,持證上崗率100%。

6.管理規(guī)章制度健全,服務質量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全。

7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同、《業(yè)主公約》等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準。

8.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理。

9.每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%, 綜合服務滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準。

二、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按政府規(guī)定的行業(yè)物管標準執(zhí)行,有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內為準。確保小區(qū)樓內共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:

1.樓房及小區(qū)內共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修,按相關維修服務標準執(zhí)行。

2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、通路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝渠洞通暢。

3.確保雨水、污水管道保持通暢,定期清掏化糞池、雨水井,相關設施無破損。

4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。

5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼,對蓄水池定期消毒,確保蓄水池清潔衛(wèi)生,水質達到深圳市飲用水標準。

6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%;維修保養(yǎng)滿意率100%。

三、維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生,包括:

1.有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實行責任制,有明確的分工和責任范圍。

2.設定垃圾集納地點,每日不少于2次清運樓內垃圾,按相關服務標準,對垃圾中轉站、桶進行管理。

3.每日對保潔服務范圍內的區(qū)域進行清掃,做到服務范圍內無廢棄雜物。

4.對樓梯間、門廳,電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行清掃。

5.按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。

6.在雨天氣應及時對區(qū)內道路積水進行清掃處理。

7.小區(qū)紅線范圍內的綠地和道路兩側、墻壁實行區(qū)間立體綠化,按相關綠化服務標準執(zhí)行。

8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。

四、小區(qū)安全

1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理,認真做好外來人員登記管理工作,有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認,然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理,若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗,造成業(yè)主家中被盜,財產(chǎn)損失和其它意外事故,除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外,乙方將承擔賠償責任。

2.若因物業(yè)車場管理責任,造成業(yè)主車輛被盜,乙方將承擔賠償責任。

3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。

五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:

1.封閉管理:做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守,車輛行駛通暢,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;保證門禁系統(tǒng)運行正常。

2.維護交通秩序:對小區(qū)內機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。

3.看管公共財產(chǎn):包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。

4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏,巡邏做到有計劃、有記錄。

5.小區(qū)內發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理,并通報全體業(yè)主,不得隱瞞。

六、車場管理 機動車輛在停車場的看管

1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。

3.保證停車有序,24小時設專人看管。

七、消防管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

1.有健全的消防管理制度,建立消防責任制。

2.消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。

3.定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。

八、電梯維護 養(yǎng)護、運行、維護

1.景洲大廈電梯更換后,保證景洲大廈電梯24小時(例行保養(yǎng)和故障維修除外)安全運行,按政府行業(yè)有關法規(guī)標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關人事故,管理人員應在15分鐘以內到場進行處理。

2.嚴禁大廈內公司使用住宅電梯承載運送貨物。

3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。

九、裝修管理服務 房屋裝飾裝修管理

1.有健全的裝修管理服務制度。

2.查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項。

3.裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。

4.業(yè)主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門處理;

5.及時清運裝修垃圾,每天清運垃圾二次,垃圾在小區(qū)不過夜。

深圳市景洲大廈業(yè)主委員會

深圳市**物業(yè)管理公司

2003.11.1.

第3篇 大廈物業(yè)管理服務規(guī)范要求

科技大廈物業(yè)管理服務規(guī)范及要求

(一)物業(yè)檔案管理

1、制訂并落實物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計等制度,并明確專人負責物業(yè)管理檔案管理;

2、歸檔材料應為原件、具有憑證作用的復印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應達到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料;

3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序,并詳細編制檔案目錄,以方便檢索利用;

4、保管期滿經(jīng)鑒定無保存利用價值的檔案,按規(guī)定經(jīng)批準后,按程序進行銷毀,銷毀清冊歸檔保存;

5、認真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用;

6、建立檔案工作責任追究制度,對不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或對檔案進行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責任者,依照規(guī)定進行嚴肅處理;

7、物業(yè)管理檔案主要包括:

(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料;

(2)行政管理和經(jīng)營管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務活動、內部管理工作及開展經(jīng)營活動中形成的檔案;

(3)基建檔案。主要是在接管驗收開發(fā)建設單位移交的新建物業(yè)或接管驗收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動中對物業(yè)進行較大規(guī)模的改建、擴建、維修、養(yǎng)護時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復、施工驗收材料等;

(4)設備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機器設備、儀器儀表等的檔案。包括有關車輛、通信設備、復印機、計算機等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;

(5)經(jīng)營臺帳檔案。物業(yè)管理處在各項經(jīng)營服務活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料;

(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專業(yè)技術人員檔案等;

(7)科教檔案。物業(yè)公司對員工進行崗位培訓等繼續(xù)教育所形成的檔案;

(8)物業(yè)管理專門檔案。在開展具體的物業(yè)管理活動中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務、經(jīng)營活動情況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括:

①物業(yè)清冊:全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權屬狀況的文件材料。

②物業(yè)維修檔案:物業(yè)管理在維修時所產(chǎn)生的一系列文件材料;

③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;

④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料,包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設備、儀器儀表等;

⑤物業(yè)管理服務檔案:物業(yè)部門在開展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務、開展經(jīng)營活動時所產(chǎn)生的文件材料;

⑥業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料;

⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設備運行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。

(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)

1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);

2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務內容及收費標準,向入駐企業(yè)遞交《服務指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;

3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據(jù)業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場地使用及繳費情況,填寫《企業(yè)搬離單》,確認企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關費用已全部繳清后,物業(yè)管理處負責協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。

(三)孵化用房裝修

1、物業(yè)管理處管理員負責審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務部審批;

2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《安全責任書》;

3、辦理《施工人員出入證》,認真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;

4、裝修結束應查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結構及公共設施有無損壞,如發(fā)現(xiàn)問題,應立即書面通知限期整改,裝修經(jīng)驗收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。

(四)建筑物及設施維修

1、物業(yè)報修實行全年全天24小時電話接待,報修電話;

2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報修后,維修人員10分鐘到達現(xiàn)場服務。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話人員上門查看,并記錄情況,8:30報物業(yè)管理處,立即安排維修人員上門修理;

3、水、電急修項目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時到達現(xiàn)場,當日修復;一般維修項目,當日到達現(xiàn)場勘察,三天內修復;較大維修項目,合理安排維修方案,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務部審定后組織實施;

4、維修質量合格率達到90%以上,被服務企業(yè)滿意率95%以上,維修服務回訪率100%;

5、明碼標價有償服務項目,開具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費用等;

6、有償維修服務項目完成后,由于維修質量原因,導致企業(yè)損失的,應按實賠償;導致重復維修,不再另行收費。

(五)安全保衛(wèi)

1、基本要求

保安人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規(guī)范,不得使用污辱性語言。

2、門崗服務

8:00至20:00實行12小時立崗保安服務,對來訪者進行詳細詢問并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進入大廈內部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平時及時勸阻大廳內不雅行為等。

3、巡視崗服務

實行全年全天24小時保安巡視服務,規(guī)范使用巡檢系統(tǒng),及時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,認真履行防盜、防火、防災職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。

4、監(jiān)控崗服務

大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時開通運行,并實行專人監(jiān)控值班服務,對可疑情況作跟蹤監(jiān)視,并立即通知巡視保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓合格方可上崗;監(jiān)控設備報警后,立即通知巡視保安

到位察看。

5、車輛管理崗服務

管理區(qū)域內主干道用白色油漆劃出交通指示標志,指明行車方向,道路轉彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標志,確保管理區(qū)域內車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側用黃色油漆劃出網(wǎng)格標志,表示禁止停車,確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現(xiàn)象;對進入管理區(qū)域內的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規(guī)定停車;在管理區(qū)域內各入口處指明地下非機動車場位置;地下停車場有專人管理,實行出入調牌制度,公布管理規(guī)定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好;停車場保持環(huán)境整潔,無滲漏水和積水。

6、建筑物及相關設施的鑰匙管理

(1)物業(yè)管理區(qū)域內各類機房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等,由物業(yè)管理處負責收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事件時急用;

(2)所有鑰匙必須按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內,以方便使用;

(3)鑰匙箱由管理處保安班長負責保管;

(4)企業(yè)工作人員因特殊情況,需進入辦公室時,保安員應要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認其身份,應與該企業(yè)領導聯(lián)系確認,并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場開門,不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無法聯(lián)系該企業(yè)領導時,由保安員陪同其進出辦公室,并不得在辦公室內長時間停留。

(六)日常保潔

1、基本要求

保潔人員應按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時、及時、準時實施保潔服務,為創(chuàng)業(yè)者提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時不允許使用對建筑物材質造成損傷的材料和清潔劑,注意維護建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地減少對周圍環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。

2、室內保潔服務

(1)地面

要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(2)墻面

要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(3)門、窗

窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結合處、鉸鏈、旋轉門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點,色澤光亮,并保持其金屬質感;

(4)電梯

轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質感;

(5)衛(wèi)生間

衛(wèi)生間及附近走廊無臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機表面無灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間及時添加衛(wèi)生紙;

(6)消防通道

臺階、墻身、天花板、外露設施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢;

(7)吸煙區(qū)

放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內空氣流通;

(8)地下車庫

地面按(1)的規(guī)定;各類設施、照明燈具潔凈,無積灰、污跡;

(9)室內植物

置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等;

(10)其它設施

消防設施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬,箱內無積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮明、醒目,無積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進風口和出風口保持干凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。

3、室外場所保潔服務

通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點周圍清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應色澤明亮、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。

4、外墻保潔服務

外墻保持清潔,無積灰,清洗應無色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。

5、專項保潔服務

(1)地毯清洗

會議室地毯按實際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點、霉點、殘留物,纖維方向一致;

(2)打蠟

大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。

(七)電梯管理

1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運貨物,其余6部為客貨梯;

2、選定電梯設備維保單位,對電梯設備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;

4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內排除設備故障,解救乘客;

5、電梯管理員應持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參加復審;

6、建立健全各項安全技術管理制度。如:《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責任制》、《設備檔案管理制度》等;

7、按規(guī)定做好特種設備安全技術年檢工作。

(八)空調系統(tǒng)管理

1、機房管理

機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房地坪為綠色,機組及非安全區(qū)域應劃黃色分界線示警。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設備機座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風管道漆白色)、整潔光亮。機房內水溝暢通,地面無積水。機

房內嚴禁吸煙,嚴禁存放雜物,配齊相關消防器材。對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標識。檢查發(fā)現(xiàn)設備異常,應根據(jù)弱電系統(tǒng)各設備操作及維修說明書及時進行自查,不能排除故障的,向設備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業(yè)人員應嚴格遵守有關排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機房內應懸掛空調系統(tǒng)運行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調系統(tǒng)圖;

2、日常巡視和運行管理

空調設備運行時,應每隔2小時巡視一次,巡視內容為設備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調主機運轉是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風機運轉是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運行時,當值人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng);觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等;

3、定期檢查、維護保養(yǎng)

應每年對空調與通風系統(tǒng)進行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位,定期開展空調系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。

(1)對中央空調系統(tǒng)主機,每月進行一次檢查,測定主機的油位,測定加熱器、散熱器、排風機、各傳感器、各安全保護開關的性能,因季節(jié)更換停用時,對主機應做保養(yǎng)處理;主機應每年兩次進行專業(yè)保養(yǎng),測定主機制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況,確保主機完好;

(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應進行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網(wǎng);清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭,清潔濾網(wǎng),全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應更換;

(3)冷卻水塔機組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機維保、風葉除銹、機組油漆等;

(4)新風機、變風量空調機、風機盤管等通風系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次,如有破損及時更換,新風系統(tǒng)、冷暖送風系統(tǒng)、排風系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);

(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油。按實際情況清除儲油箱內的污物和積水。

4、資料管理

日常巡視運行管理時應認真填寫《空調系統(tǒng)運行表》(分冷水機組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調保養(yǎng)維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。

(九)消防系統(tǒng)管理

1、消防中心值班員負責消防中心內消防設備(報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等)24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應立即派人前往查看。確認火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備;

2、如有設備故障,監(jiān)控中心值班人員應及時通知物業(yè)管理處進行維修處理;

3、當日值班人員負責消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵,水漬,油漬;保持機房內消防用具的整潔、有效;

4、選定消防報警設備維保單位,對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

5、物業(yè)管理處每季定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態(tài);

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動/自動等),應由物業(yè)管理處通知創(chuàng)業(yè)中心,并提出相應的臨時措施,確保大樓消防安全;

7、確保各樓層應急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;

8、保安巡視人員每天檢查一次應急燈具,發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進行維修。檢查內容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。

(十)變配電管理

1、機房管理。機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'的警示牌。設備表面應保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機房內應懸掛與實際運行方式一致的'一次系統(tǒng)圖',該圖應按原設計圖用國標電工符號繪制,設備的進出線命名應準確無誤。機房內配置電業(yè)規(guī)定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴禁吸煙及堆放雜物。機房應通風良好,門窗開啟靈活,并配置應急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設備有異常情況,應根據(jù)變配電設備使用、維修說明書及原理圖實施搶修,盡快恢復正常運行。管理和作業(yè)人員應遵守有關環(huán)保、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定;

2、變配電站運行規(guī)定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護主要是由斷路器負荷開關、隔離開關、操作機構、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10kv,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應有一套完整的運行維護措施,其中主要包括:電氣運行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設備維護檢修制度、調荷節(jié)電制度、母線閘刀運行維護及操作、安全保衛(wèi)及交班制度;

3、電氣運行操作規(guī)定。變配電站值班人員應具備變配電運行知識技能,只有具備供電管理部門考核合格,頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔值班運行工作。應嚴格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運行方式對各種開關設備進行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務,有關人員應能熟練和正確地進行操作。物業(yè)管理處應制定正確的倒閘規(guī)程及倒閘監(jiān)督保障制度;

4、高壓配電安全規(guī)定。非工作人員不得進入變配電站,因工作需要進入變配電站的應辦理登記手續(xù)。高壓室內應有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內嚴禁存放危險品,禁止吸煙。高壓室值班人員應認真做好高低壓運行日志、安全巡視、設備操作等工作記錄,并配合供電所每兩年一次對變配電站設備進行絕緣電試工作,確保安全供電。

(十一)給排水系統(tǒng)管理

1、機房管理

機房門外應懸掛白底紅字'機房重地,閑人莫入'警示牌。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。機房地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機房內嚴禁吸煙、嚴禁存放雜物,并配備相關消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設備機座油漆為黑色,各類泵、閥、電機等機電產(chǎn)品按本色復漆。發(fā)現(xiàn)設備有異常情況,應根據(jù)給排水系統(tǒng)各設備使用和維修說明書實施搶修,直至恢復正常運行。管理和作業(yè)人員應遵守有關排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機房內應懸掛給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程、安全管理制度及給排水系統(tǒng)圖。

2、日常巡視和運行管理

觀察供水泵機組的流量、揚程、電機溫升、噪音、振動等運行狀況。觀察水箱浮球閥、進水出水閥門、溢水管、排污閥等有無泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運行情況是否正常,系統(tǒng)管道、閥門有無堵塞泄漏。觀察系統(tǒng)電氣控制柜運行(電壓、電流等參數(shù))是否正常。日常巡視檢查應每日一次,認真做好設備、設施清潔、保養(yǎng)工作,并確保正常運行。

3、定期檢查、維護、保養(yǎng)

供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤滑油一次,每年保養(yǎng)一次。運行泵和備用泵每月交替運行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動運行一次,運行泵各備用泵每月交替運行。系統(tǒng)管道中的閥、過濾器每季度應檢漏并注潤滑油一次,必要時對過濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質化驗,確保水質符合衛(wèi)生防疫指標要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時清理。

4、日常巡視

運行管理應認真填寫《給排水運行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統(tǒng)保養(yǎng)、維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設備資料及所有運行管理的維護保養(yǎng)記錄。

(十二)空房日常管理

1、每月一次巡查空房內各部位設備、設施,發(fā)現(xiàn)問題及時修復;

2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內整潔;

3、每年春、秋兩季要做好空房的通風工作,防止室內墻面、天花板霉變;

第4篇 行政中心會議大廈物業(yè)管理服務目標

行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理服務目標

(一)vk物業(yè)管理服務宗旨

vk物業(yè)的服務宗旨:持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望

vk物業(yè)的服務理念:

(二)vk物業(yè)為行政辦事中心及會議大廈提供物業(yè)管理服務的終極追求

最大程度地保障物業(yè)使用功能的實現(xiàn)和日常工作的正常運轉

最大程度地為內部辦公職員工完成工作使命提供便利。

最大程度地減少物業(yè)公司的管理行為和管理活動對物業(yè)使用人的影響。

最大程度地保持高雅大方、整潔美觀的物業(yè)形象,延長物業(yè)的使用壽命。

(三)vk物業(yè)管理服務目標

嚴格依照國家建設部指定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標準開展工作,創(chuàng)建精神文明大廈,達到物業(yè)各項使用功能正常,使物業(yè)各項工作有條不紊的開展,在機關事務管理局的指導下,深化管理服務,提高物業(yè)管理水平,完善環(huán)境設施,提升物業(yè)管理形象,2年內使行政中心及會議大廈成為zz物業(yè)管理服務的標桿。

(四) 管理服務模式

vk物業(yè)在公共物業(yè)領域獨創(chuàng)了'三為一體'的管理運行協(xié)作模式,將企業(yè)的管理服務行為置于業(yè)主單位的監(jiān)督下,以保證各項管理服務活動做到'陽光下作業(yè)'。

為了確保行政辦事中心及會議大廈物業(yè)管理的各項目標能夠按時有效地落實,保證管理成效,必須明確參與物業(yè)管理的各有關機構或單位各自的職責和承擔的作用,對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構、責任機構、監(jiān)督機構有機結合的'三為一體'式的管理機制

和管理體系。如圖所示:

執(zhí)行機構:vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務中心

責任機構:深圳市vk物業(yè)服務有限公司

監(jiān)督機構:zz市機關事務管理局

1.物業(yè)管理執(zhí)行機構--vk物業(yè)行政辦事中心及會議大廈物業(yè)服務中心

為物業(yè)管理的具體實施機構,向業(yè)主及vk物業(yè)公司負責,保證物業(yè)管理的各項工作及環(huán)節(jié)均達到卓越和令顧客滿意。服務處的主要執(zhí)行責任如下:

△依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務工作。

△在各項管理服務中,嚴格遵照公司iso9000質量保證體系的要求及程序。

△監(jiān)督、管理分承包公司嚴格按照相關標準和要求提供服務。

△對各項管理服務環(huán)節(jié)和管理服務目標負責。

△作好詳細的各項管理質量記錄,按時向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報告。

△及時處理業(yè)主對物業(yè)管理工作的各種意見和建議。

2.物業(yè)管理責任機構--深圳市vk物業(yè)服務有限公司

*落實物業(yè)管理及后勤服務目標的最終責任人,負責對物業(yè)管理及服務狀況的整體監(jiān)控和指導,就管理服務狀況最終向委托方負責。

*指定物業(yè)綜合管理服務計劃和綜合管理服務目標。

*組建精干高效的管理機構和人員隊伍。

*作為服務處的支持系統(tǒng)向服務處提供包括人事、品質、財務等全方位的支持和監(jiān)導。

*總經(jīng)理辦公室負責服務處人員的定崗,定編和各類人員的儲備,定期開展各項專業(yè)技能強化培訓,思想道德訓導。

*品質管理部監(jiān)控服務處的管理狀況和服務狀況,保證管理達標,協(xié)助解決問題,定期組織內審,內查大廈管理服務達標情況。

*治安防范專業(yè)委員會對服務處安全管理工作提供指導和監(jiān)督。

*環(huán)境專業(yè)委員會對服務處保潔綠化工作提供指導和監(jiān)督。

*機電專業(yè)委員會對服務處的設備保養(yǎng)與維修工作提供指導和監(jiān)督。

*財務管理部負責對服務處的各項財務狀況進行有效監(jiān)控,協(xié)助控制管理成本。

*工程技術部負責對服務處公用設施維修和養(yǎng)護進行指導和監(jiān)督,協(xié)助技術攻關,解決實際問題。

*ci推廣委員會負責指導大廈整體標識系統(tǒng)設計、制作和安裝。并負責配合服務處進行節(jié)日燈飾的設計,布置。

*公司總經(jīng)理對服務處工作進行全面整體的監(jiān)控、指導和協(xié)調。

*定期向業(yè)主進行顧客滿意度調查,聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和建議,總結管理狀況,不斷提高管理水平。

3.物業(yè)管理監(jiān)督機構--確保物業(yè)管理服務執(zhí)行的有效性。

△委托方(zz市機關事務管理局)可以通過以下渠道,對vk物業(yè)公司及服務處的管理服務行為進行監(jiān)督。

△該服務處呈交的季度管理服務報告以及有關規(guī)定需填寫的各類工作記錄。

△組織對管理工作的抽驗,檢查,審查管理效果。

△可通過與物業(yè)管理人以會議或其它形式,評審管理服務狀況,交流意見。

△可即時就管理中存在的問題向服務處或公司投訴。

△對物業(yè)管理分包方的有關質量監(jiān)控體系。

△以有關規(guī)章制度或其它適宜的方式監(jiān)督。

第5篇 科技大廈物業(yè)管理服務區(qū)域內容

科技大廈物業(yè)管理服務區(qū)域及內容

大廈物業(yè)管理服務區(qū)域(規(guī)劃紅線范圍)涵蓋大廈所占89.5畝土地的地上、地下全部建筑物及設施。

大廈物業(yè)管理服務內容包括:

(一)大廈房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護與管理。包括:樓蓋、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位;

(二)大廈與附樓共用設施設備的維(檢)修、養(yǎng)護、管理和運行服務,主要包括:供配電、給排水、中央空調及新風、電梯、通訊(網(wǎng)絡)、保安監(jiān)控、電子巡更及消防等系統(tǒng)的設備設施;

(三)大廈與附樓共用照明的維護、檢修、更換;共用洗手間、衛(wèi)生間設施維護、檢修管理,定時保潔等;

(四)管理區(qū)域內的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。主要包括:道路、圖標小品、室外管道、化糞池、溝渠、路燈、停車場、地下車庫、生活水箱等;

(五)大廈及附樓公共環(huán)境(包括辦公區(qū)域、公共場所)的綠化養(yǎng)護布置、衛(wèi)生保潔、垃圾收集、清運等;

(六)管理區(qū)域內的交通、車輛行駛和停泊管理;

(七)管理區(qū)域內的安全保衛(wèi)、秩序維護,包括安全監(jiān)察、巡視監(jiān)察和消防、安防24小時監(jiān)控等;

(八)管理與大廈相關的基建資料、工程圖紙、租戶檔案、備份鑰匙等;

(九)報刊、信函管理及收發(fā)服務等;

(十)對違反國家法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為,采取批評、規(guī)勸、警告、制止措施等;

(十一)業(yè)主及租戶要求的其它物業(yè)服務。

第6篇 會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務標準實施措施

行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務標準及實施措施

(一)物業(yè)清潔管理服務標準

1、建筑物外圍清潔管理

(1)針對**氣候特點和各種常見有害微生物的習性,采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調查分析,制定對策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災害的發(fā)生。

(2)綠地道路衛(wèi)生管理

行政辦事中心及會議大廈是一個政府辦公場所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實施管理。

'六不':不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。

'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

'三化':凈化、綠化、美化。

'三優(yōu)':優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質的服務。

對枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料及時清理,在減少病蟲害發(fā)生的基礎上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。

(3)外圍景觀的管理

-1對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。

-2服務開放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫等排放的廢氣實施統(tǒng)一收集凈化再排放。

-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質清澈、無異味。

-4加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,安排多名清潔工進行巡查、清潔。

管理人員要經(jīng)常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。

2、辦公區(qū)域清潔管理

(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時間進行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時至凌晨2時在工作人員下班后完成室內部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務'之中,實施'零干擾'工作方式。

(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護欄、墻面及地下室車庫,平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。

(3)各會議室及重要的議事場所清潔。清潔人員按規(guī)范實施清潔、保潔作業(yè),有會議或議事時應加大周圍環(huán)境保潔力度,協(xié)助保持這些區(qū)域的安靜,同時,根據(jù)業(yè)主需要加強會議結束后的清潔服務與檢查工作。

(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設施擺放整齊,工藝品、展品應精心保潔,保持一個優(yōu)雅。附屬設施擺放整齊,工藝品、展品應精心保潔,保持一個優(yōu)雅、潔凈的接待環(huán)境。

(5)行政辦事中心及會議大廈辦公室安全保密、管理區(qū)域的清潔管理工作按照業(yè)主的具體要求配備高素質的可靠人員專人負責,做好清潔衛(wèi)生的同時保證4個'不':不該進入的地方不進入,不該動的地方不動,不該看的不看,不該問的不問,同時施以兩人共同作業(yè)、記錄進出辦公室時間、定期(三個月)更換人員搭配、每月進行法制教育等措施,保證信息保密及室內財物安全。

(6)電梯的清潔。專人負責電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔,以后每半小時清抹一次(含中午用戶下班期間)。

第7篇 某大廈物業(yè)服務質量調查管理規(guī)定

大廈物業(yè)服務質量調查管理規(guī)定

1.通過對客戶意見征詢、調查等工作,收集有代表性的意見,提高大廈管理水平,為客戶提供滿意的服務。調查內容包括大廈管理、清潔質量、維修服務、保安服務、特約性服務等方面。

2.調查人員可以由各部門組成調查小組或各部門依據(jù)本部門工作情況組織回訪人員,調查形式以問卷或表格形式訪問用戶。

3.調查分析為客務部在完成意見收集工作后,對所收集的原始意見材料從調查內容進行系統(tǒng)分析整理出具有代表性的意見、數(shù)字和比率,客務部從客戶滿意程度、客戶提出意見和建議方面歸納分析結果。

4.客務部將分析歸納整理出來的調查數(shù)據(jù)連同原始材料提交中心領導。

5.各部門依據(jù)調查監(jiān)督改進本部門工作。

第8篇 大廈物業(yè)管理服務項目規(guī)范

z大廈物業(yè)管理服務項目

(一) 公共服務項目(全體業(yè)主能夠享受的服務,費用納入物業(yè)管理費):

1、 協(xié)助公安部門維護大廈內的公共秩序,實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;

2、 公共場所保潔,辦公垃圾收集和清運;

3、 大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng);

4、 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);

5、 室內公共場所綠化擺放養(yǎng)護;

6、 對大廈的各類資料進行管理;

7、 未裝修房屋通風、打掃等服務;

8、 電話及訪客留言轉告;

9、 雨傘、雨衣臨時借用;

10、 節(jié)日環(huán)境布置;

11、 重要時刻提醒服務;

12、 代訂報刊、信件收發(fā);

13、 代聘鐘點工服務;

14、 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費;

15、 代叫出租車;

16、 代辦保險;

17、 義務安全用電常識宣傳。

(二) 有償專項服務項目(可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務,具體價格在業(yè)主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):

1、 大廈內物品搬運;

2、 各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);

3、 機動車輛清洗:

4、 提供大廈報警室內系統(tǒng)維護服務;

5、 提供小型商務會議場所及服務;

6、 商務中心服務;

7、 辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護;

8、 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務;

9、 辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等;

10、 代訂車、船、機票;

11、 代訂代送飲用水。

第9篇 z大廈物業(yè)工程管理服務內容

大廈物業(yè)工程管理服務內容

管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,所以為了提高管理水平、服務水平及經(jīng)濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。

工程管理目標

1.完好設備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標。

目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。

2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。

3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。

為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。

設備設施日常管理工作

1.房屋、建筑設施

1.1工作程序

1.1.1設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;

d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;

f.每年根據(jù)四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。

1.2質量標準

1.2.1主體結構

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);

b.鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構件的承載能力;

c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A結構穩(wěn)定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協(xié)調。

1.2.4內粉刷

各種內粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。

1.2.5水、電

a.各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。

1.2.6落水

各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。

2.供配電設備

2.1工作程序

2.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

2.2質量標準

2.2.1低壓開關柜

a.耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;

b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;

c.電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;

d.接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;

e.操作部分應靈活,接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確;

f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;

g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;

h.雙電源箱能自動切換;

i.控制箱手動和自動操作均能運行。

2.2.2照明設備

a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;

b.開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;

c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規(guī)定;

d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應符合要求;

b.接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;

c.接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。

2.2.4機房環(huán)境

a.消防設施完備,有效;

b.內、外保持清潔,室內照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設備

與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。

4.給排水設備

4.1工作程序

4.1.1設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

4.2質量標準

4.2.1供水泵

a.各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;

c.各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;

b.各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;

c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;

d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;

e.各管道設備等無銹蝕,無滲漏。

4.2.3排水系統(tǒng)

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標記清楚,操作方便;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

4.2.4污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;

b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;

c.壓濾機運轉正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數(shù)符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;

f.各調節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;

g.氣浮除渣設備完好;

h.各電機絕緣性能符合規(guī)定;

i.電氣控制箱中各元器件齊全,運行正常可靠;

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地保護可靠、安全;

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。

5.消防系統(tǒng)

5.1工作程序

5.1.1日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;

b.安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

5.1.2定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3維修保養(yǎng)

a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

5.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門。

5.2質量標準

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;

c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;

e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;

f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標準。

5.2.3消火栓及配套設施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動報警按鈕完好、性能可靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;

f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。

5.2.4消防報警

a.消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;

b.報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。

6.弱電設備

6.1工作程序

6.1.1維修人員

a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;

c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。

6.1.2電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。

6.1.3保安人員

a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。

6.1.4設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;

d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;

i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

6.2質量標準

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

a.控制臺

-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;

-操作鍵盤靈活、可靠;

-電源鎖開關完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;

-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;

-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。

c.電源設備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;

-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;

-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;

-二路電源切換正常、可靠;

-設備接地保護、防護等安全、可靠。

d.攝像機

-各攝像機工作正常,配置數(shù)量齊全;

-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如,符合性能要求;

-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);

-各攝像機鏡頭的光圈調定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。

e.錄像機

-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;

-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

6.2.2保安防盜系統(tǒng)質量標準

a.對講裝置

-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好;

-門衛(wèi)能與戶內通話。聯(lián)系情況良好;

-電梯內對講裝置能與門衛(wèi)通話。

b.電子防盜門

-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;

-電子密碼鎖好,且密碼能修改;

-鍵盤無損壞,不滲漏;

-電源正常。

6.2.3巡更系統(tǒng)

a.主機、序號機功能完好;

b.電源、充電體充放電正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界報警系統(tǒng)

a.光電識別器性能良好;

b.信號傳輸線路良好;

c.聲光聯(lián)動控制良好。

7.中央空調系統(tǒng)管理方案

7.1暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2空調系統(tǒng)操作安全管理

世紀巴士大廈中央空調系統(tǒng)由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內容,必須引起高度的重視,對空調系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:

7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。

7.3制冷設備檢修管理

7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。

7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;

7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);

7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng);

7.4空調機組記錄數(shù)據(jù)管理

建立運行日志,清楚的記錄與反映空調運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:

7.4.1室外溫度

7.4.2壓縮機排氣壓力

7.4.3壓縮機吸氣壓力

7.4.4冷凝器進出水水溫

7.4.5潤滑油油位

7.4.6設備運行電流

7.4.7設備運行電壓

7.4.8壓縮機上載級數(shù)

7.4.9水泵運行電流

7.4.10水泵進出水壓力

7.4.11供回水分配器進出壓力

7.4.12其它數(shù)據(jù)

7.5中央空調系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制

7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。

7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。

7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗y型濾網(wǎng)

7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.5.12檢查和校準所有的儀表。

7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.6空調箱保養(yǎng)要求

7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

7.6.13檢查風扇是否平衡。

7.6.14測試馬達絕緣是否正常。

7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理

7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。

7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。

7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

7.7.8清洗y型濾網(wǎng)

7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。

7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.7.12檢查和校準所有的儀表。

7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。

7.8空調箱保養(yǎng)要求

7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。

7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

7.8.13檢查風扇是否平衡。

7.8.14測試馬達絕緣是否正常。

7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。

7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.9風機盤管保養(yǎng)管理

7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。

7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。

7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。

7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。

7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。

7.9.6清除冷凝水雜物。

7.9.7修補損壞的保溫。

7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。

7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求

7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應立即糾正。

7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。

7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為'運行'泵。

7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。

7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。

7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。

7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴

重,立即更換。

7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.10.10檢查和校準所有的儀表。

8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案

8.1電梯維修和保養(yǎng)

8.1.1每日巡視檢查

每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。

8.1.2每周檢查保養(yǎng)

每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)

8.1.3每月檢查保養(yǎng)

每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。

8.1.4每季度檢查保養(yǎng)

每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調整,調整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。

8.1.5每年度檢查保養(yǎng)

電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器)。

8.1.6專項試驗

a.供電系統(tǒng)斷相、錯相保護功能的試驗。

b.限速器與安全鉗的聯(lián)動試驗

c.緩沖器的試驗

d.極限開關的試驗

e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗

f.緊急操作裝置的檢查

g.停止保護裝置的檢查

h.制動器試驗

i.曳引檢查

8.2機房管理

8.2.1機房設備須由工程人員負責,機房區(qū)域未經(jīng)許可,無關人員一律不得進入。未經(jīng)工程主管同意,機房內所有物品不得挪用和帶出,不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客,不準帶無關人員入內,因工作需要帶入進入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時,門不得敞開。離開時,門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進入機房均需簽到登記。

8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設施完好,保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好,保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結實報告有關部門。

8.2.3機房內保持清潔、整齊,設備、設施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品,不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改,應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙,嚴禁擅自動用明火和加熱設備,如施工動用電焊和加熱設備,需經(jīng)保安部門批準,防火(煙)卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材,并定期對消防器材進行檢查。

8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區(qū)分標記,各種機組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確,醒目功能標識,同類設備應有統(tǒng)一代碼。

8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài),所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報告工程主管,經(jīng)批準后即使更換,對嚴重損壞或難以修復的,要即使報告工程部經(jīng)理。

8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導書,定期對機房內的設備進行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄,填寫相應的保養(yǎng)記錄,凡操作設備必須得到主管授權,無授權人員不準操作設備,對設備的操作必須按操作規(guī)程進行,嚴禁違章操作。