包括哪些
物業(yè)設(shè)備管理制度主要包括以下幾個核心部分：
1. 設(shè)備分類與編碼：明確各類設(shè)備的分類標(biāo)準(zhǔn)，如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)施等，并進行統(tǒng)一編碼，便于管理和追蹤。
2. 設(shè)備購置與驗收：規(guī)定設(shè)備采購流程，包括需求分析、選型、供應(yīng)商評估、合同簽訂及設(shè)備到貨后的驗收標(biāo)準(zhǔn)。
3. 設(shè)備運行與維護：設(shè)定設(shè)備運行的操作規(guī)程，包括日常檢查、定期保養(yǎng)、故障處理和應(yīng)急響應(yīng)機制。
4. 設(shè)備維修與更新：明確設(shè)備維修的權(quán)限和流程，規(guī)定設(shè)備更新的條件和審批程序。
5. 安全管理：制定設(shè)備安全操作規(guī)程，包括安全培訓(xùn)、風(fēng)險評估和事故預(yù)防措施。
6. 能源管理：優(yōu)化設(shè)備能耗，實施節(jié)能措施，監(jiān)控設(shè)備運行效率。
7. 記錄與報告：規(guī)定設(shè)備管理相關(guān)的記錄保存期限，以及定期報告的編制和提交。
重要性和意義
物業(yè)設(shè)備管理制度的建立和完善，對于物業(yè)管理而言至關(guān)重要：
1. 提升效率：規(guī)范化的設(shè)備管理流程能提高設(shè)備運行效率，減少因設(shè)備故障導(dǎo)致的服務(wù)中斷。
2. 保障安全：通過嚴(yán)格的設(shè)備安全管理，降低設(shè)備事故風(fēng)險，保障業(yè)主和工作人員的生命財產(chǎn)安全。
3. 延長設(shè)備壽命：定期的維護和及時的維修，能有效延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省更換設(shè)備的成本。
4. 節(jié)約能源：科學(xué)的能源管理策略有助于降低運營成本，符合環(huán)保理念。
5. 提高服務(wù)質(zhì)量：穩(wěn)定的設(shè)備運行狀態(tài)是提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的設(shè)備管理制度能提升客戶滿意度。
措施
1. 建立專業(yè)團隊：配備具備專業(yè)知識和技能的設(shè)備管理人員，負(fù)責(zé)設(shè)備的日常管理和維護工作。
2. 培訓(xùn)與教育：定期對員工進行設(shè)備操作和安全知識的培訓(xùn)，確保其了解并遵守相關(guān)制度。
3. 制定應(yīng)急預(yù)案：針對可能發(fā)生的設(shè)備故障或事故，提前制定應(yīng)急預(yù)案，確保快速響應(yīng)。
4. 技術(shù)支持：利用現(xiàn)代信息技術(shù)，如物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，對設(shè)備運行狀態(tài)進行實時監(jiān)控，提前預(yù)警潛在問題。
5. 定期審計：定期對設(shè)備管理制度的執(zhí)行情況進行審計，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，持續(xù)優(yōu)化管理流程。
6. 溝通與反饋：與業(yè)主保持良好溝通，了解他們對設(shè)備服務(wù)的需求和意見，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。
通過上述措施，物業(yè)設(shè)備管理制度能夠有效地指導(dǎo)和規(guī)范設(shè)備管理工作，實現(xiàn)設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化，從而提升整個物業(yè)的運營效率和服務(wù)水平。
物業(yè)設(shè)備管理制度范文
第1篇 物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程
1.0目的
保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。
2.0適用范圍
管理處管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機、電氣設(shè)備(含強電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。
3.0定義
3.1日常維護保養(yǎng)
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車(正壓風(fēng)機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
3.2一級保養(yǎng)
對機械設(shè)備進行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對管道、風(fēng)道局部除繡反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3.3二級保養(yǎng)
對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負(fù)荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試,工作點調(diào)整,軟件維護;對管道、風(fēng)道部分除繡、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
3.4中修工程
中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修,對設(shè)備部分解體修理和更
換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修,對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。
3.6設(shè)備更新和技術(shù)改造
設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。
3.7事后維修(故障維修)
設(shè)備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
3.8狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
4.0設(shè)備分類
根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設(shè)備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設(shè)備:正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。
5.0設(shè)備管理模式
采用計劃預(yù)修制(三級保養(yǎng)--日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。
5.1對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
5.2對于ⅰ、ⅱ級電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
5.3對于ⅲ級設(shè)備,采取事后維修,每年一次保養(yǎng)。
6.0職責(zé)
6.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗收,中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設(shè)備(器具)維修、申購、報廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護供方,負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù),組織專家對重要設(shè)備進行診斷,確定狀態(tài)維修時機。
6.2管理處工程主管負(fù)責(zé)機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。
6.3管理處工程部負(fù)責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
7.0設(shè)備前期管理
7.1前期介入
設(shè)備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收,管理處應(yīng)參與。
7.2設(shè)備的接管驗收
7.2.1設(shè)備的接管驗收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。
驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復(fù)驗。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理(驗收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗,填寫驗收單報物業(yè)公司復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復(fù)印件。
7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
7.3設(shè)備的編號
設(shè)備編號由以下四部分組成:
第一部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;
第二部分表示單位的名稱:用字母p表示;
第三部分表示單位設(shè)備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
第四部分表示設(shè)備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
電梯保利城 1號梯ⅰ級管理設(shè)備
7.4設(shè)備的建帳
7.4.1管理處工程部負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號,并用e_cel編制《機電設(shè)備統(tǒng)計表》,錄入電腦。
7.4.2管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳。
7.5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設(shè)備接管后,由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設(shè)備質(zhì)量缺陷進行三個月整改,整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后,由物業(yè)公司和該管理處驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。
7.6設(shè)備標(biāo)識管理
7.6.1設(shè)備標(biāo)牌
未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機電設(shè)備統(tǒng)計表》填寫設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。
7.6.2設(shè)備的顏色
設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識
重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。
7.6.4設(shè)備標(biāo)識牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計。
8.0設(shè)備使用管理
8.1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
8.2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進行操作使用,確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。
8.3管理處工程主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。
8.4重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。
9.0設(shè)備維修保養(yǎng)管理
9.1計劃
9.1.1維修保養(yǎng)計劃
a.供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總,于每年12月下旬報物業(yè)公司審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。
b.設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
9.1.2檢定計劃
a.電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。
b.計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。
9.2實施
9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄。
9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給管理處一書面說明,承諾修復(fù)時間。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請表》,報管理處審批走審批程序。
關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進行搶修。首先應(yīng)電話通知管理處,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
9.3檢查
9.3.1維修保養(yǎng)檢查
a.工程部人員日常對設(shè)備進行巡視時,應(yīng)對設(shè)備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設(shè)備)“日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b.設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對設(shè)備功能進行檢定,由管理處工程主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
c.管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關(guān)月檢記錄。評定結(jié)果(分?jǐn)?shù))作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。
d.設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業(yè)公司組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
9.3.2設(shè)備的檢定
a.對于電梯,物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。
b.有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠硭?、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
c.計量器具萬用表、鉗形電流計,絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。
9.3.3管理處負(fù)責(zé)人審批《測量設(shè)備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定計劃》;
10.0設(shè)備安全管理
10.1持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
10.2事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知物業(yè)公司(安委會)。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會辦公室提交設(shè)備安全事故報告,物業(yè)公司根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過”的原則。
11.0設(shè)備封存及報廢管理
11.1設(shè)備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設(shè)備由管理處報物業(yè)公司,物業(yè)公司計劃安排設(shè)備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管
理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。
11.2設(shè)備報廢
對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由工程部填寫《設(shè)備(機具)報廢單》,由管理處主任批示;上報物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進行報廢。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫《報器件清單》,清單每半年上報公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。
12.0組織對供方的控制
12.1供方的選取原則上其應(yīng)通過iso9000認(rèn)證。
12.2物業(yè)公司每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
12.3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時,物業(yè)公司須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。
12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng),按約定進行維修予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責(zé)任。
13.0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理
13.1設(shè)備技術(shù)資料
資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
13.2質(zhì)量記錄
13.2.1所有質(zhì)量記錄均須采用保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。
13.2.2設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊,專柜保存。
13.2.3機電設(shè)備月檢記錄由管理處工程部保管。
13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級設(shè)備維修記錄,設(shè)備診斷記錄,設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。
14.0設(shè)備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
14.1申請
根據(jù)樓宇正常運作或維修需要,由工程部或辦公室申請,填寫《設(shè)備(設(shè)施)購置(維修)申請表》。管理處主任、公司財務(wù)審核;總經(jīng)理批準(zhǔn)購置;人事部負(fù)責(zé)購買。
14.2采購
采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
14.3驗證
對于的設(shè)備(設(shè)施),購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處工程主管會同有關(guān)人員驗證,填寫《采購設(shè)備驗收表》;方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。
附:設(shè)備代碼及分類
代碼 設(shè)備類別名稱
01 水泵
02 風(fēng)機
03 電梯
04 發(fā)電機
05 變壓器
06 空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風(fēng)機盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)
07 消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動柜.報警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))
08 公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09 電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)
10 維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11 食堂設(shè)備
12 清潔設(shè)備
13 交通設(shè)備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14 保安通訊設(shè)備(包括手持式對講機)
15 辦公設(shè)備
16 自動抄表系統(tǒng)
17 ba系統(tǒng)
物業(yè)代碼及分類
大廈名稱 保利城
代碼 a
設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期
序號 設(shè)備編號 名 稱 日常維護保養(yǎng)周期 一級保養(yǎng)周期 二級保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 風(fēng)機 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 發(fā)電機 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水機組 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火災(zāi)報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
10 07 消防聯(lián)動控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // //
12 08 對講報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高壓開關(guān)柜 每月 每年 //
16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。對ⅲ級設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。
設(shè)備顏色規(guī)定
序號 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
1 消火栓泵 紅色
2 噴淋泵 紅色
3 生活泵 藍(lán)色 深藍(lán)色
4 消火栓泵電機 灰色 深灰色油漆
5 噴淋泵電機 灰色 深灰色油漆
6 生活泵電機 灰色 深灰色油漆
7 潛水泵電機 黑色
8 空調(diào)水泵電機 灰色 深灰色油漆
9 空調(diào)主機原色
10 電梯曳引機、電機本色
11 設(shè)
備底座 黑色
12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭
13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭
14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭
15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭
16 生活管道 綠色
17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭
18 氣體消防管 紅色
19 空調(diào)冷卻水管 綠色
20 空調(diào)冷凝管 銀灰色 銀粉漆
21 閥門本體 黑色
22 閥門手輪 紅色
23 單流閥 黑色
設(shè)備顏色規(guī)定(續(xù)一)
序號 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
24 排污閥 黑色
25 聯(lián)軸器 本色
26 防護罩 黑色
27 控制箱、開關(guān)箱 本色
28 配電柜、控制柜 本色
29 各種支架 紅色 防銹漆
30 電纜槽架 本色
31 室內(nèi)接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度,黃綠相間的條紋
32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆
33 天線支架 銀灰色 銀粉漆
34 風(fēng)機 本色
35 送風(fēng)閥 紅色 防銹漆
36 排風(fēng)閥 紅色 防銹漆
37 防火閥 紅色 防銹漆
38 送風(fēng)管 本色 防銹漆
39 排風(fēng)管 本色 防銹漆
40 百葉 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
說明:
1.適用于設(shè)備房內(nèi)所有設(shè)備及管道。
2.管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體,
字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長度按管道直徑考慮。
(直徑≤80mm,長度為管徑的2倍;>80mm,長度為200mm。)
3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向為準(zhǔn)。
4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;
第2篇 物業(yè)區(qū)域消防設(shè)備器材管理制度
物業(yè)區(qū)域消防設(shè)備器材的管理
一.滅火器的管理與維護
1.滅火器放置地點要求
(1)滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng),干燥,清潔的地面,不得受劇烈的爆曬,不得接近熱源或劇烈震動.
(2)滅火器懸掛在相宜的溫度條件下.
(3)滅火器放置地點應(yīng)位置明確,便于使用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護對象之間的通道應(yīng)暢通無阻.
2.滅火器檢查及處置
(1)滅火器噴筒是否暢通,如果堵塞要及時更換.
(2)滅火器壓力表指針是否在綠色區(qū)域,如在紅色區(qū)域要檢查原因,檢查后要送到專業(yè)公司重新灌裝.
(3)滅火器零部件是否完整,有無變形,機動,銹蝕,損壞.
(4)滅火器可見部位反腐層是否完好,輕度脫落要及時補好,明顯腐蝕聽送到專業(yè)公司維修及進行耐壓試驗.
(5)滅火器鉛封是否完好,如果開封,必須選好專業(yè)公司再行安裝,并作密封試驗,重新鉛封.
3.滅火器定期檢查及保養(yǎng)
每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞,腐蝕損壞,鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉(zhuǎn),并可在任意位置停留,推車式滅火器的停車是否靈活,有無檢驗標(biāo)識.
二.消火栓的管理與養(yǎng)護
1.每月逐個檢查消火栓一次
(1)消火栓箱外觀檢查:消火栓門關(guān)閉是否正常,鎖,玻璃有無損壞,封條是否完好,如有脫落破壞應(yīng)補貼封條.
(2)消火栓箱內(nèi)檢查:消火栓內(nèi)元件是否完好,有無脫落,丟失,水龍頭有無滲漏.
(3)隨機抽取消火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防監(jiān)控室有無報警顯示.
2.每年逐個打開消火栓檢查一次
(1)完成月消火栓箱外觀檢查內(nèi)容.
(2)檢查水龍帶有無破損,發(fā)霉,如有應(yīng)立即修補,替換,刷凈曬干.
(3)將水龍帶交換拆邊或翻動一次.
(4)檢查水槍與水龍帶接頭聯(lián)接是否方便牢固,如有缺損立即修復(fù).接口墊圈是否完好,如有缺損,老化立即更換,將閥桿上油.
(5)檢查修整全部支架,擦漆部位應(yīng)重新補刷.
(6)將消火栓箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后鎖上栓門,貼上封條.
第3篇 物業(yè)轄區(qū)變電所設(shè)備缺陷管理制度
物業(yè)轄區(qū)變電所設(shè)備缺陷管理制度
1、在額定條件下運行或備用的設(shè)備上,發(fā)生了影響安全的異?，F(xiàn)象或達(dá)不到一類設(shè)備條件的問題,均叫做設(shè)備缺陷。
設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。
重大缺陷:設(shè)備缺陷嚴(yán)重威脅設(shè)備安全運行或人身安全,不及時處理,可能造成事故者;
一般缺陷:設(shè)備缺陷不及時處理,尚能保持安全運行者。
2、發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷,當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織消除或采取可靠措施。
當(dāng)班不能消除的缺陷,應(yīng)由所長組織力量予以消除。
所長無力消除的缺陷,應(yīng)及時向上一級領(lǐng)導(dǎo)匯報,上級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人及時消除,并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。
3、發(fā)現(xiàn)設(shè)備一般缺陷,可列入正常維修計劃進行處理。
4、設(shè)備缺陷無論消除與否均應(yīng)由值班員記入設(shè)備缺陷記錄簿,并向上一級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
5、值班人員在運行中應(yīng)加強設(shè)備缺陷的監(jiān)視,在交接班時應(yīng)詳細(xì)進行交待。
6、變電所所長應(yīng)經(jīng)常查閱設(shè)備缺陷記錄簿,了解設(shè)備缺陷內(nèi)容和處理情況,對未消除者應(yīng)盡快安排處理。
7、消除重大設(shè)備缺陷遇有困難時,應(yīng)及時同當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系,請求支助,以避免造成更大損失。
第4篇 物業(yè)設(shè)備故障、運行事故管理制度
一、設(shè)備故障處理
1)物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電源，保護事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及項目經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。
2)項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。
3)找出原因后，工程經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行，匯報項目經(jīng)理。
4)主管工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程經(jīng)理，抄報項目經(jīng)理。
5)如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由主管工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見，報工程經(jīng)理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需報人事部和項目經(jīng)理批準(zhǔn)。
二、運行事故分析
1)不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程經(jīng)理。
2)設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報項目經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責(zé)任。
第5篇 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度
各類設(shè)備、設(shè)施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達(dá)到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。
一、設(shè)備管理組織機構(gòu)
物業(yè)總公司設(shè)備工程主管
分公司(處)設(shè)備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理
設(shè)備、設(shè)施管理資料,主要指其應(yīng)具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設(shè)備分類:
a.供暖、供熱水設(shè)備;b.供電設(shè)備;c.給排水設(shè)備;d.通訊設(shè)備;
e.交通運輸設(shè)備;f.辦公設(shè)備g.生活設(shè)備h.機械加工設(shè)備
i.土建設(shè)備j.社區(qū)文化宣傳設(shè)k.社區(qū)文娛健身設(shè)施l.其它設(shè)備
2、設(shè)備設(shè)施編號:
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設(shè)備設(shè)施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務(wù)部各執(zhí)一份。
3、設(shè)備設(shè)施臺帳和卡片的管理:
臺帳和卡片由設(shè)備管理員管理,財務(wù)部由分管設(shè)備的財會人員負(fù)責(zé)。
b、集團新添設(shè)備設(shè)施和退出使用的設(shè)備設(shè)施,憑有關(guān)憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時,卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。
4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理:
設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a:要為每臺設(shè)備建立檔案,一臺設(shè)備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:
設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書;
設(shè)備購置意向書和競標(biāo)內(nèi)容;
購置合同或協(xié)議簽字副本;
設(shè)備驗收合格證;
設(shè)備裝箱單及開箱檢驗記錄;
進口設(shè)備索賠相關(guān)資料;
設(shè)備安裝記錄和驗收移交記錄;
設(shè)備登記卡片;
設(shè)備調(diào)試、運行記錄;
設(shè)備故障分析報告、事故報告;
設(shè)備定期檢查和監(jiān)測記錄;
設(shè)備維修、檢修工作記錄;
設(shè)備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設(shè)備施檔等管理原則和辦法:設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立目錄和索引。
設(shè)備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
三、設(shè)備設(shè)施的日常管理:
1、新置設(shè)備設(shè)施一經(jīng)驗收應(yīng)及時入庫妥善保管。
2、在用設(shè)備設(shè)施分級管理,責(zé)任落實到部門、班組和個人。
四、設(shè)備的日常使用和維護:
1、設(shè)備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務(wù)知識,熟悉所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位,嚴(yán)格遵守本工種的技術(shù)安全規(guī)程。
2、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設(shè)備設(shè)施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。
3、設(shè)備在使用過程中,操作人員必須做到;三好;即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報廢:
1、集團設(shè)備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),交接雙方共同檢驗設(shè)備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設(shè)施物品。
2、集團的設(shè)備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準(zhǔn)后方可租賃。
3、設(shè)備報廢由使用部門提出申請,有關(guān)負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進行技術(shù)鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設(shè)備事故:
4、設(shè)備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)
b.設(shè)備大事故(直接損失在2000元以下)
c.重大設(shè)備事故(直接損失在2000元以上)
5、事故責(zé)任劃分:a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。
b.因設(shè)計、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。
c.設(shè)備在正常使用下,因自然災(zāi)害或非人力所能抗拒的災(zāi)害造成設(shè)
備事故屬自然事故。
6、設(shè)備事故處理:a.一旦設(shè)備發(fā)生事故,設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析原因,確定事故類別、
責(zé)任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設(shè)備的維修保養(yǎng):
1、要根據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點,使設(shè)備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,
多人操作的設(shè)備每一臺都要有專人負(fù)責(zé),集團公用設(shè)備指定專人保管維護,根據(jù)設(shè)備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標(biāo):a.設(shè)備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達(dá)100%。
3、交接班制度:交班作者下班前,負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設(shè)備運轉(zhuǎn)記
錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達(dá)崗位,對照交班記錄認(rèn)真檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清晰、描述真實,各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。
第6篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程制度-4
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程4
1目的
為規(guī)范設(shè)備事故管理,明確設(shè)備事故責(zé)任,特制定本規(guī)程。
2適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。
3職責(zé)
3.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備事故的管理。
3.2常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備事故的審核。
4管理規(guī)程
4.1凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn),以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴(yán)重者,均稱為設(shè)備事故。
4.2設(shè)備事故的性質(zhì)
4.2.1責(zé)任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故。
4.2.2質(zhì)量事故:因設(shè)備設(shè)計、制造、安裝等原因而造成的事故。
4.2.3自然事故:因遭受自然災(zāi)害而造成的事故。
4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。
4.3處理
4.3.1公司發(fā)生設(shè)備事故后,由設(shè)備使用部門報告工程技術(shù)部,由工程部負(fù)責(zé)進行處理并修復(fù)。
4.3.2工程部會同設(shè)備管理部門對事故進行分析,填寫設(shè)備事故報告書,做出處理意見。
4.3.3設(shè)備事故報告書經(jīng)由設(shè)備管理部門和工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人簽字后送公司常務(wù)副總經(jīng)理批示、處理。
4.3.4設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復(fù)后,工程技術(shù)部應(yīng)計算出實際損失,報送財務(wù)部。
4.3.5所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備,發(fā)生事故后,應(yīng)以設(shè)備事故報告書的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會報告,如需動用維修基金進行修復(fù),需經(jīng)過業(yè)主委員會同意,
4.3.6公司發(fā)生的各種事故,應(yīng)由工程技術(shù)部在設(shè)備事故登記表內(nèi)予以登記。
5記錄
《設(shè)備事故報告書》
《設(shè)備事故登記表》
第7篇 物業(yè)清潔設(shè)備管理制度
物業(yè)清潔設(shè)備管理制度
1、清潔設(shè)備領(lǐng)用、操作制度
1)領(lǐng)用制度
a]設(shè)備原則上誰使用,誰保管,誰負(fù)責(zé)。
b]領(lǐng)用設(shè)備必須填寫領(lǐng)用登記表。
c]領(lǐng)用設(shè)備時,領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備的完好程序,因檢查不細(xì),造成病機出庫而影響工作的,由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。
d]使用設(shè)備時如發(fā)生故障,不得強行繼續(xù)操作。
e]因作用不當(dāng),發(fā)生機具、附件損壞者,按規(guī)定賠償。
f]歸還設(shè)備時,必須保證設(shè)備完好無損,內(nèi)外干凈,如有損壞應(yīng)及時報修,并在領(lǐng)用簿上注明損壞情況。
2)操作制度
a]在設(shè)備使用前,了解設(shè)備的性能、特點、功率。
b]操作前,先清理場地,防止接線板、電機進水或因電線卷入正
c]在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。
d]各種設(shè)備嚴(yán)格按照使用說明正確操作,正確使用。
e]設(shè)備使用后,按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。
2、清潔工安全操作規(guī)程
1)牢固樹立安全第一的思想,確保安全操作。
2)清潔人員在超過2米高處操作時,必須雙腳踏在凳子上,不得單腳踏在凳子上,以免摔傷。
3)清潔人員在使用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。
4)清潔人員不提私自拔動任何機器設(shè)備及開關(guān),以免發(fā)生意外事故。
5)清潔人員在不會使用清潔機器時,不得私自開動機器,以免發(fā)生意外事故。
6)清潔人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守防火制度,不隨意動用明火,以免發(fā)生火災(zāi)。
7)在操作與安全發(fā)生矛盾時,應(yīng)先服從安全,以安全為重。
第8篇 物業(yè)公司保安設(shè)備管理規(guī)程制度格式怎樣的
物業(yè)公司保安設(shè)備管理規(guī)程1.目的保證器械功能完好、正常使用。
2. 適用范圍保安警用所有器械。
3. 職責(zé)
1)當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)正確使用、妥善保管器械。
2)保安主管負(fù)責(zé)保安器械的采購、發(fā)放、送檢。
4. 對講機使用程序
1)對講機是管理公司員工執(zhí)行任務(wù)的工具,屬于管理公司的公共財產(chǎn),每一個員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對講機的正常使用。
保安隊的全部對講機應(yīng)建立《通訊器材臺賬》。
2)對講機只供員工執(zhí)勤時使用,嚴(yán)禁用作其他用途,特殊情況須由主管領(lǐng)導(dǎo)同意方可。
3.)對講機由值班人員使用,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個人攜帶外出,如確有需要,須報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
4)對講機嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用,嚴(yán)禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理,若損壞視情節(jié)賠償。
5)員工在交接班時應(yīng)做好對講機交接驗收工作,以免出現(xiàn)問題時相互推脫責(zé)任。
發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好積記錄并及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)加以處理。
警棍的使用管理規(guī)定
1)警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時的專用工具和武器。
2)所配警棍只供當(dāng)班保安執(zhí)勤時攜帶和在緊急情況下使用,非值班、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩帶和使用,警棍是用于保安員執(zhí)行公務(wù)時自衛(wèi)使用。
3.)嚴(yán)禁將警棍提供他人,無特殊情況或未經(jīng)保安主任批準(zhǔn),嚴(yán)禁將警棍帶出。
4)嚴(yán)禁用警棍嬉戲打鬧,嚴(yán)禁將警棍交于他人玩耍。
5)執(zhí)勤保安員必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人帶為保管,嚴(yán)禁丟失或損壞。
6)使用人員要愛護使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,并追究行政責(zé)任,誰丟失、損壞,誰賠償,當(dāng)分不清具體責(zé)任時,由該崗位人員共同賠償。
7)交接班時,交接班人員要做好交接工作,確保其處于安全正常使用狀態(tài)。
8)街大門執(zhí)勤保安,必須隨身攜帶警棍,發(fā)現(xiàn)不攜帶警棍者,每次給以罰款20元。
保安部2022年8月1日
第9篇 物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理制度
各類設(shè)備、設(shè)施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率，直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效，對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著直接的關(guān)系。所以必須從技術(shù)、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達(dá)到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。
一、設(shè)備管理組織機構(gòu)
物業(yè)總公司設(shè)備工程主管
分公司（處）設(shè)備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理
設(shè)備、設(shè)施管理資料，主要指其應(yīng)具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設(shè)備分類：
a．供暖、供熱水設(shè)備；b．供電設(shè)備；c．給排水設(shè)備；d．通訊設(shè)備；
e．交通運輸設(shè)備；f．辦公設(shè)備g．生活設(shè)備h．機械加工設(shè)備
i．土建設(shè)備j．社區(qū)文化宣傳設(shè)k．社區(qū)文娛健身設(shè)施l．其它設(shè)備
2、設(shè)備設(shè)施編號：
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設(shè)備設(shè)施，在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時，均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務(wù)部各執(zhí)一份。
3、設(shè)備設(shè)施臺帳和卡片的管理：
臺帳和卡片由設(shè)備管理員管理，財務(wù)部由分管設(shè)備的財會人員負(fù)責(zé)。
b、集團新添設(shè)備設(shè)施和退出使用的設(shè)備設(shè)施，憑有關(guān)憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等，都應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi)，集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時，卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。
4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理：
設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果，是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a：要為每臺設(shè)備建立檔案，一臺設(shè)備一個檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為：
設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟論證報告書；
設(shè)備購置意向書和競標(biāo)內(nèi)容；
購置合同或協(xié)議簽字副本；
設(shè)備驗收合格證；
設(shè)備裝箱單及開箱檢驗記錄；
進口設(shè)備索賠相關(guān)資料；
設(shè)備安裝記錄和驗收移交記錄；
設(shè)備登記卡片；
設(shè)備調(diào)試、運行記錄；
設(shè)備故障分析報告、事故報告；
設(shè)備定期檢查和監(jiān)測記錄；
設(shè)備維修、檢修工作記錄；
設(shè)備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設(shè)備施檔等管理原則和辦法：設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理，設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立目錄和索引。
設(shè)備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
三、設(shè)備設(shè)施的日常管理：
１、新置設(shè)備設(shè)施一經(jīng)驗收應(yīng)及時入庫妥善保管。
２、在用設(shè)備設(shè)施分級管理，責(zé)任落實到部門、班組和個人。
四、設(shè)備的日常使用和維護：
1、設(shè)備在使用操作過程中，操作人員必須熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護和技術(shù)、安全等方面的業(yè)務(wù)知識，熟悉所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位，嚴(yán)格遵守本工種的技術(shù)安全規(guī)程。
2、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設(shè)備設(shè)施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。
3、設(shè)備在使用過程中，操作人員必須做到；三好；即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報廢：
1、集團設(shè)備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門，必須由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交接雙方共同檢驗設(shè)備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設(shè)施物品。
2、集團的設(shè)備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團總裁批準(zhǔn)后方可租賃。
3、設(shè)備報廢由使用部門提出申請，有關(guān)負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員和財務(wù)管理人員進行技術(shù)鑒定，并寫出報告，經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設(shè)備事故：
4、設(shè)備事故類別：ａ.一般事故（直接損失在５00元以下）
ｂ.設(shè)備大事故（直接損失在２000元以下）
ｃ.重大設(shè)備事故（直接損失在２000元以上）
5、事故責(zé)任劃分：a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。
b.因設(shè)計、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。
c.設(shè)備在正常使用下，因自然災(zāi)害或非人力所能抗拒的災(zāi)害造成設(shè)
備事故屬自然事故。
6、設(shè)備事故處理：a.一旦設(shè)備發(fā)生事故，設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析原因，確定事故類別、
責(zé)任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設(shè)備的維修保養(yǎng)：
1、要根據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點，使設(shè)備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人，
多人操作的設(shè)備每一臺都要有專人負(fù)責(zé)，集團公用設(shè)備指定專人保管維護，根據(jù)設(shè)備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標(biāo)：a.設(shè)備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達(dá)100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生，完成本班次交班設(shè)備運轉(zhuǎn)記
錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達(dá)崗位，對照交班記錄認(rèn)真檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，必要時拒絕接班，請主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清晰、描述真實，各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。
第10篇 物業(yè)工程部設(shè)備 運行管理制度
物業(yè)工程部設(shè)備運行管理制度:安全用電
1)嚴(yán)禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要,應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn),報請工程部核實,并由工程部登記注冊;各部門需架設(shè)臨時線,應(yīng)由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。臨時線路應(yīng)符合低規(guī)要求,時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定,在安全和不損害美觀條件下,由工程部派電工正式安裝,并登記備案。
物業(yè)強電系統(tǒng)維修時,應(yīng)該根據(jù)不同的危險程度,分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時,應(yīng)遵循下列三項要求:
a)根據(jù)工作內(nèi)容和需要,填寫工作票。
b)除特殊情況外,原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。
c)應(yīng)有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。
2)安全技術(shù)措施
在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時,必須完成下列保證安全的技術(shù)措施:
a)斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備,包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時,必須使檢修設(shè)備至少有一個明顯的斷開點,高壓柜的手動機均處于斷開位置時,都應(yīng)用鎖鎖住。
b)驗電。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時,必須使用合格的驗電器,驗電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進行。
c)裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接,可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷,這也是防止突然來電,保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行,若僅有單人值班,則只允許用接地開關(guān)接地。
d)懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄,有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛禁止合閘標(biāo)示牌。
3)安全組織措施
a)工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進行檢修時,應(yīng)根據(jù)工作需要,填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣主管工程師,且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進行全面的考慮。
b)工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進行檢修工作,須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進行檢查,并會同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場核對。
c)工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后,工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施,并應(yīng)始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護,及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。
d)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時,所有安全措施應(yīng)保持不動,工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作,無需重新通過許可。
e)工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作,開工前的安全措施可一次做完,但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點時,應(yīng)向工作人員交待新工作點的有關(guān)情況和注意事項。
f)在檢修工作完成后,應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會同運行值班人員共同檢查,并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題,然后在工作票上注明工作終結(jié)時間,雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前,任何人不得將檢修設(shè)備送電運行(因檢修工作需要試運行者除外)。
第11篇 綠景物業(yè)轄區(qū)設(shè)備機房動火管理制度
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備機房動火管理制度
一.在機房內(nèi)因維修需要,需動用電、氣焊時,均需要辦理動火證方可作業(yè)。
二.在動火作業(yè)時,在現(xiàn)場應(yīng)有人監(jiān)視,且配備滅火器材,必要時由保安部簽發(fā)《動火申請表》實施監(jiān)督。
三.電、氣焊工必須持證操作。
四.燒焊地點周圍5米以內(nèi)應(yīng)清除任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。
五.電焊機地線不準(zhǔn)接在建筑物、設(shè)備和各種管道上,必須設(shè)立專用地線。
六.焊割的地點與乙炔發(fā)生器保持十米以上距離。
七.工作完成后,立即切斷電源、氣源、清理現(xiàn)場,在保證無余火、余熱復(fù)燃的危險時方可離開。
八.完工后必須做到場地清潔、設(shè)備清潔和機房清潔。
第12篇 物業(yè)所轄設(shè)備機房屋頂平臺重點部位安全管理制度
物業(yè)所轄設(shè)備機房及屋頂平臺等重點部位安全管理制度
因各樓設(shè)備機房及屋頂平臺是樓宇動力保障的重要場所,也是最易出現(xiàn)重大安全事故的地方。為進一步規(guī)范單位所轄物業(yè)重點部位的安全管理,消除安全隱患,特制定本制度。本制度中設(shè)備機房主要包括:變配電房、電梯機房、空調(diào)機房、水泵房等。
一、明確各物業(yè)服務(wù)點重點部位的第一安全責(zé)任人。行管樓項目部、西活服務(wù)點分別以負(fù)責(zé)兩處的物業(yè)管理員為重點部位的第一安全責(zé)任人;其他單位所轄服務(wù)點均由各樓秩序維護分隊長作為第一安全責(zé)任人。
二、所有設(shè)備機房及各樓宇通向屋頂天臺的門均需上鎖,門鎖鑰匙統(tǒng)一由各服務(wù)點第一安全責(zé)任人管理,設(shè)置鑰匙放置區(qū)域,供緊急事件發(fā)生時,操作人員能夠隨時拿到鑰匙,打開房門;對于需要24小時值班的設(shè)備機房,值班人員可領(lǐng)取一套機房鑰匙,自行保管,各自承擔(dān)當(dāng)班過程中的安全責(zé)任;對于不需要24小時值班的設(shè)備機房、樓宇屋頂平臺,所有人員進入均需要在該樓第一安全責(zé)任人處借用鑰匙,并登記;任何人員不得私自配鑰匙;無關(guān)人員不得借用鑰匙;遺失鑰匙須立即向公共物業(yè)管理部主管報告。
三、因工作需要進入設(shè)備機房的人員,需經(jīng)工程技術(shù)部主管同意,由各樓宇第一安全責(zé)任人或其指定人員陪同進入,同時在《重點部位出入登記表》上做好記錄。凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入設(shè)備機房時,必須由工程技術(shù)部主管指定人員陪同,到相應(yīng)樓宇第一安全責(zé)任人處辦理登記手續(xù)后進入現(xiàn)場,在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后,及時通知該樓的第一安全責(zé)任人辦理驗收離場手續(xù)。
四、單位所轄各設(shè)備機房的運行管理制度、消防安全管理制度、值班員值班制度、值班員交接班管理制度、設(shè)備養(yǎng)護計劃等,由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)制定、執(zhí)行并張貼在各個設(shè)備機房內(nèi)。機房內(nèi)定期衛(wèi)生清潔,由工程技術(shù)部主管牽頭,保潔部安排人員完成,保潔工作過程中安全責(zé)任由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)。
五、機房內(nèi)的機器設(shè)備由工程技術(shù)部人員負(fù)責(zé)操作,其他人不得擅自操作,除須檢查或意外緊急事故,未經(jīng)工程部主管同意,不得隨意拆卸任何設(shè)備零件,不得擅自改動機房線路、器材等。
六、任何人不得在值班機房和樓頂平臺會客,帶入親朋好友。不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于設(shè)備機房。
七、各服務(wù)點重點部位第一安全責(zé)任人應(yīng)根據(jù)實際情況,建立重點部位各項安全應(yīng)急預(yù)案,及時妥當(dāng)?shù)奶幚硗话l(fā)事件。
八、《設(shè)備機房出入登記表》附后。
物業(yè)中心
2022年2月18日
附件:重點部位出入登記表(樣)
第13篇 物業(yè)小區(qū)機器設(shè)備管理制度-4
物業(yè)小區(qū)機器設(shè)備管理制度4
第一章目的
為加強機器設(shè)備的管理,按照科學(xué)管理、預(yù)防為主的方針,防止設(shè)備安全事故的發(fā)生,確保機器設(shè)備安全運行,保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、,并依據(jù)國家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求,對水、電等設(shè)備設(shè)施進行日常維修與養(yǎng)護,特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細(xì)則。
第二章原則
以預(yù)防為主,堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重,確保安全、經(jīng)濟運行。
第三章適應(yīng)范圍
適應(yīng)小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設(shè)備設(shè)施。
第四章設(shè)備管理組織
一、物業(yè)公司設(shè)置設(shè)備維修運行部,對所管轄設(shè)備的安全運行、維修進行集中管理,有利于提高運行服務(wù)水平和經(jīng)營效益。
二、設(shè)備維修運行部設(shè)副經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。
三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多,設(shè)備運行維修部下設(shè):強電班、弱電班、水暖班,并分別負(fù)責(zé)各自分管設(shè)備的運行、養(yǎng)護與維修。
第五章職責(zé)
一、設(shè)備運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,并全面負(fù)責(zé)對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。
二、設(shè)備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定維修保養(yǎng)服務(wù)協(xié)議,并對質(zhì)保金的領(lǐng)取出具主導(dǎo)意見。
三、強電組主要負(fù)責(zé)(1)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和維修;(2)公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、維修;(3)共用部位的單元對講門系統(tǒng),樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。
四、弱電組主要負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護、修理。
五、水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備的運行、維護和管理。
第六章設(shè)備管理的注意事項
一、設(shè)備運行、維修人員要持證上崗。
二、結(jié)合樓宇設(shè)備的使用情況,定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作,做到精心維護,嚴(yán)格檢查,清除事故隱患。
三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固,更換易損零部件等,設(shè)備維護時要按規(guī)程進行。
四、如果設(shè)備出現(xiàn)異常或發(fā)生故障,使用人員要及時向管理人員匯報,由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員確定維修方案及實施意見。
五、如屬人為違章拆修造成的設(shè)備事故及損失要追究當(dāng)事人的責(zé)任。
六、設(shè)備維護、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運行部據(jù)實報告預(yù)算,由物業(yè)公司批準(zhǔn)撥付使用,以保證設(shè)備正常安全運行。
七、設(shè)備維修運行人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。
八、為了降低設(shè)備使用成本,提高經(jīng)濟效益,在條件允許的情況下,要修舊利廢,合理更新,避免浪費。
九、設(shè)備維修應(yīng)按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。
十、設(shè)備運行維護人員要認(rèn)真及時填寫有關(guān)設(shè)備運行、維修和保養(yǎng)記錄,即《交接班記錄》、《設(shè)備運行記錄》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》等。
第七章設(shè)備管理檔案
一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。
二、按設(shè)備運行的要求建立設(shè)備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責(zé)任制度。
三、收集整理所有相關(guān)資料,保證設(shè)備技術(shù)檔案的準(zhǔn)確和完整。
四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度,取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。
五、收集所有設(shè)備采購合同或協(xié)議,建立售后服務(wù)檔案。
第八章設(shè)備的安全使用及維護要求
一、設(shè)備必須嚴(yán)格按照使用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。
二、使用操作人員必須經(jīng)過相應(yīng)的安全技術(shù)培訓(xùn),剛接管的小區(qū)設(shè)備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術(shù)交底,并做好記錄。
三、特種設(shè)備的操作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn),經(jīng)考核合格后方可使用操作。
四、設(shè)備的使用人員,負(fù)責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng),并做好記錄
第九章設(shè)備報廢
一、堅持安全第一,預(yù)防為主的方針,對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達(dá)到安全生產(chǎn)要求的設(shè)備設(shè)施實行淘汰制度。
二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設(shè)備設(shè)施,報領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,及時淘汰。
第十章安全工作注意事項
一、以嚴(yán)格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。
二、新員工入廠,由班組長牽頭進行安全教育后,方能上崗工作。
三、工作前應(yīng)檢查自已所用的一切設(shè)備和工作場地,確認(rèn)安全后,方能開始工作。
四、所有安全裝置不得拆卸,都應(yīng)保證其完好有效、靈敏可靠。
五、工作中要互相關(guān)心,既要注意自身的安全,又要關(guān)心他人的安全,如遇違章及冒險作業(yè),有權(quán)勸阻。
六、加強設(shè)備管理,做好防火、防洪(汛)、防竊等安全工作。
七、電氣設(shè)備必須有可靠的接地(接零)裝置,防雷和防靜電設(shè)施必須完好,每年應(yīng)定期檢測,并應(yīng)做好記錄,否則責(zé)任人在當(dāng)月考核中扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
八、高壓設(shè)備無論帶電與否,值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作,若必須移開遮欄時,必須有監(jiān)護人在場,并符合設(shè)備不停電的安全距離。該項不做扣2分。
九、嚴(yán)禁帶電作業(yè),必要時需班組長批準(zhǔn),并采取安全絕緣防護措施,且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。
十、工作時間嚴(yán)禁喝酒上崗作業(yè),輕者給于警告,并在當(dāng)月考核中扣2分,重者根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定給予處理。
十一、所有絕緣、檢驗工具,應(yīng)妥善保管,并應(yīng)定期檢查、校驗。該項不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
十二、有人觸電,立即切斷電源,進行急救;電氣著火,應(yīng)立即將有關(guān)電源切斷后,使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任,輕者給予當(dāng)事人警告,當(dāng)月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時,嚴(yán)禁人體接觸帶電部分。
第十一章消防設(shè)備及維修保養(yǎng)
一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng),配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備的功能,并應(yīng)填寫登記表。該項不填扣2分。
二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,若不能排除,要及時通知維保單位進行維修,并詳細(xì)登記,一般要求一周至少進行一次檢查,否則每發(fā)現(xiàn)一次在當(dāng)月考核中扣2分。
三、消防弱電機房值班室要24小值班,夜間有
保安進行值班,白天有專業(yè)人員值班,對設(shè)備每次報警多要到現(xiàn)場察看,確定是否有火情發(fā)生,并及時通知有關(guān)人員和單位,絕對不能隨意消除報警信號,否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任,輕者給予當(dāng)事人警告,當(dāng)月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
第十二章電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機房的管理
一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單,并檢查各項操作機械完好,嚴(yán)格執(zhí)行一人操作,一人工作制,按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。
二、配電室值班員應(yīng)熟悉配電房開關(guān)柜的各項操作細(xì)則及工作程序,做到操作準(zhǔn)確無誤。
三、每周一次對所有配電房巡檢一次,并做好記錄,檢查設(shè)備運行狀況,包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和指示燈狀態(tài),以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。該項不做扣2分。
四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。
五、每月一次對每層配電箱進行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。
六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電,技術(shù)員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次,以保障市電停止后,仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。
七、定期查看機油、柴油是否滿足使用,出現(xiàn)不足填報申請后及時購買(附發(fā)電機檢查表)。該項不做扣2分。
第十三章公共區(qū)域照明燈具
一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應(yīng)急照明燈進行檢查,出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。
二、定時開關(guān)公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。
第十四章消防水泵、排污泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。
三、每月對消防泵進行試機至少一次,時間不低10分鐘。該項不做扣5分。
四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。
五、每周一次巡視污水泵運行狀況,檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況,包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾,該項不做扣2分。
六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況(包括手動、自動和控制箱指示燈),包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。
第十五章無負(fù)壓水泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修,并做好記錄,該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄,該項不做扣2分。
三、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)生活用水,若要維修要提前通知住戶,避免影響住戶用水,并做好記錄,該項不做扣2分。
十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)
一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況,包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校,發(fā)現(xiàn)故障及時維修,若維修不了,則報請專業(yè)公司修理,并做好記錄。該項不做扣2分。
二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制,并填寫值班記錄,由保安部負(fù)責(zé)具體實施。該項不做扣2分。。
三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外,還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控,遇緊急情況要及時通知設(shè)備維修人員,并及時應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式,詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。該項不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設(shè)備設(shè)施要及時通知保安進行制止或報警,并對破壞的設(shè)備依法賠償。
第十七章記錄與表格
一、《材料、設(shè)備購置申請表》
二、《圖紙設(shè)備檔案》
三、《設(shè)備日常檢修、保養(yǎng)表》
四、《設(shè)備報廢表》
五、《設(shè)備運行日志》
六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)計劃》
七、《消防報警系統(tǒng)設(shè)備檢修記錄表》
八、《柴油機組檢查表》
九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》
十、《排污泵檢修表》
十一、《水泵無負(fù)壓設(shè)備維修保養(yǎng)紀(jì)錄表》
十二、《消防中心值班記錄表》
第14篇 物業(yè)設(shè)備設(shè)施值班管理制度
1、值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,不得干與工作無關(guān)的事宜。
2、嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求,進行巡視檢查,準(zhǔn)點抄錄各設(shè)備運行數(shù)據(jù),認(rèn)真填寫《設(shè)備運行記錄》、《交接班記錄》。
3、密切監(jiān)控設(shè)備運行情況,發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當(dāng)班人員無法處理時,應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。
4、交接班規(guī)程
(1)值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時,必須提前辦理請假手續(xù),返回后及時銷假。
(2)交班時,交班人員必須提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備。
(3)接班時,接班人員必須提前15分鐘到達(dá)值班崗位準(zhǔn)備接班。
(4)交接班時主要做好五交--交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運行狀態(tài)。交班后,雙方在交接班記錄上簽字確認(rèn)。
(5)下列情況下不得交接班:
①沒有完全達(dá)到五交規(guī)范要求時。
②接班人未到崗,交班人不準(zhǔn)下班。
③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。
④交接過程中發(fā)生故障,應(yīng)停止交接,由交班人負(fù)責(zé)處理事故,接班人協(xié)助。
第15篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理程序制度
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理程序
1.0目的
通過對物業(yè)管理范圍內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的管理,確保各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運行,滿足各項服務(wù)要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理范圍的所有設(shè)備與設(shè)施管理
3.0引用文件
3.1《質(zhì)量手冊》
3.2iso 9002標(biāo)準(zhǔn)
4.0職責(zé)
4.1工程部負(fù)責(zé)公司所有設(shè)備的技術(shù)管理,監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各管理處的設(shè)備管理、運行和維護保養(yǎng)情況。
4.2工程部負(fù)責(zé)審核設(shè)備設(shè)施的購置論證和選型,報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3管理處工程維修部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的運行管理,并建立設(shè)備臺帳、設(shè)備檔案,設(shè)備卡等。
4.4管理處工程維修部負(fù)責(zé)所管轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的小修及維護保養(yǎng)工作,完成工程部批準(zhǔn)的設(shè)備設(shè)施的大修、中修檢修計劃及更新改造工作,并作記錄。
5.0工作程序
5.1設(shè)備設(shè)施的購置、安裝、調(diào)試與驗收。
5.1.1設(shè)備購置由使用部門填寫《采購申請單》交工程部審核后,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),再報總裁批準(zhǔn)后方可實施。
5.1.2設(shè)備設(shè)施到貨后由工程部組織開箱驗收,合格后由供應(yīng)商或工程維修部進行安裝調(diào)試,安裝完成后由工程部與使用部門實施安裝確認(rèn)并詳細(xì)填寫設(shè)備驗收報告。
5.1.3驗收不合格的設(shè)備設(shè)施按合同條款處理。
5.2合格設(shè)備分類登記、編號建帳、建檔。
5.2.1設(shè)備正式驗收后,由工程部和管理處主任、工程維修部主管一起進行清點,辦理移交手續(xù)。
該設(shè)備的流水序號(01…)
設(shè)備名稱縮寫(漢語拼音字頭)
部門代碼
5.2.2由各管理處工程維修部根據(jù)設(shè)備類別進行編號,例:
如__管理處1#客梯編號為dm/kt-01
5.2.3工程部和管理處工程維修部應(yīng)各自保存一份《設(shè)備臺帳》和重要的設(shè)備技術(shù)資料。設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄和檢查記錄由管理處工程維修部保存。
5.3設(shè)備運行管理
5.3.1運行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)工作手冊及產(chǎn)品使用說明書進行操作,認(rèn)真填寫設(shè)備運行記錄。
5.4設(shè)備的維護保養(yǎng)
5.4.1管理處工程維修部按設(shè)備運行情況確定大、中修計劃,報公司工程部批準(zhǔn),工程維修部實施,并做好《設(shè)備大、中修記錄》報工程部存檔。
5.4.2管理處工程維修部按有關(guān)工作手冊進行維修保養(yǎng),對于簡單的維護保養(yǎng)(如加油、除銹等)填寫《維護保養(yǎng)記錄表》,對于中修以下的維修,填寫《維修日常記錄》。
5.4.3對于外包設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng),按《分承包方的選擇和評審程序》執(zhí)行。
5.4.4管理處工程維修部定期對公共設(shè)備設(shè)施、公共使用場地進行巡檢,填寫《設(shè)備設(shè)施日常巡檢記錄表》、《工程維修巡檢記錄》。
5.5設(shè)備維修管理
5.5.1工程部每季度對各管理處機電設(shè)備、公共設(shè)施進行一次監(jiān)督檢查,并將檢查情況記錄在《工程部設(shè)施、設(shè)備檢查記錄表》上。
5.5.2對于巡檢和維護保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的一般問題及設(shè)備故障,由工程維修部主管組織安排人員維修,并填寫《維修日常記錄》。
5.5.3對于巡檢和維護保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)中修以上工程由工程維修部主管寫申請報告,報有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施,并由工程維修部填寫《設(shè)備大、中修記錄》。
5.5.4對于外包設(shè)備設(shè)施的維修按《分承包方的選擇和評審程序》執(zhí)行。
5.6重大設(shè)備設(shè)施故障處理
5.6.1對于重大設(shè)備設(shè)施故障,工程維修部解決不了的,及因設(shè)備設(shè)施故障而停電、停水、停機等事件,管理處應(yīng)及時上報工程部處理。
5.6.2管理處維修部配合公司工程部進行故障原因分析,制定處理方案,報上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。
5.6.3需采取糾正和預(yù)防措施的按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
5.7設(shè)備設(shè)施的更新改造
5.7.1工程部經(jīng)理每年第一季度組織有關(guān)專業(yè)人員根據(jù)設(shè)備設(shè)施運行狀況和新技術(shù)、新產(chǎn)品動向,綜合考慮后提出設(shè)備設(shè)施更新改造方案經(jīng)總經(jīng)理審批,報總裁批準(zhǔn)后方可實施。
5.8設(shè)備設(shè)施的報廢
5.8.1因淘汰或損壞無法修復(fù),致使設(shè)備設(shè)施無法使用時,由工程維修部主管組織相關(guān)人員胡認(rèn),填寫《設(shè)備設(shè)施報廢申請表》由工程部審核,經(jīng)總經(jīng)理審批報總裁批準(zhǔn)后才能報廢并除帳。
6.0支持性文件和記錄
6.1《給排水設(shè)備管理工作手冊》
6.2《電梯管理工作手冊》
6.3《制冷設(shè)備管理工作手冊》
6.4《供配電設(shè)備管理工作手冊》
6.5《工程維修管理工作手冊》
6.6《設(shè)備臺帳》
6.7《設(shè)備檔案登記表》
6.8《設(shè)備卡》
6.9《設(shè)備開箱記錄表》
6.10《設(shè)備驗收報告》
6.11《維護保養(yǎng)記錄表》
6.12《設(shè)備設(shè)施日常巡檢記錄表》
6.13《工程維修巡檢記錄》
6.14《維修日常記錄》
6.15《設(shè)備大、中修記錄》
6.16《設(shè)備設(shè)施報廢申請表》
6.17《主要設(shè)備選型、論證報告》
6.18《機電設(shè)備設(shè)施大、中修計劃表》
6.19《工程部設(shè)備、設(shè)施檢查記錄表》
附表一:《設(shè)備臺帳》
