包括哪些
物業(yè)設(shè)備管理制度主要涵蓋了以下幾個核心部分：
1. 設(shè)備分類管理：依據(jù)設(shè)備的重要性和功能，將設(shè)備分為關(guān)鍵設(shè)備、次要設(shè)備和輔助設(shè)備，進行差異化的管理和維護。
2. 設(shè)備采購與驗收：明確設(shè)備采購流程，規(guī)定設(shè)備驗收標準，確保新設(shè)備的質(zhì)量與性能滿足使用需求。
3. 設(shè)備使用與操作：制定設(shè)備操作規(guī)程，進行員工培訓(xùn)，確保設(shè)備安全、高效運行。
4. 設(shè)備維護保養(yǎng)：設(shè)定定期保養(yǎng)計劃，執(zhí)行預(yù)防性維修，降低設(shè)備故障率。
5. 設(shè)備故障處理：建立快速響應(yīng)機制，規(guī)范故障報修流程，提高設(shè)備恢復(fù)速度。
6. 設(shè)備報廢與更新：設(shè)定設(shè)備報廢標準，規(guī)劃設(shè)備更新周期，保持設(shè)備的先進性。
重要性和意義
物業(yè)設(shè)備管理制度對于物業(yè)管理而言至關(guān)重要，它能夠：
1. 提升效率：通過規(guī)范設(shè)備的使用和維護，提高設(shè)備運行效率，減少因設(shè)備故障導(dǎo)致的服務(wù)中斷。
2. 保障安全：嚴格的設(shè)備操作規(guī)程和及時的維護保養(yǎng)，可以避免因設(shè)備故障引發(fā)的安全事故。
3. 節(jié)約成本：預(yù)防性的維護和合理的設(shè)備更新，能有效延長設(shè)備壽命，降低維修和更換成本。
4. 提高服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備的穩(wěn)定運行是提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的設(shè)備管理制度有助于提升業(yè)主滿意度。
5. 法規(guī)合規(guī)：遵守相關(guān)法規(guī)，確保物業(yè)設(shè)備管理的合法性，避免因違規(guī)操作帶來的法律風(fēng)險。
措施
1. 設(shè)立專門的設(shè)備管理部門，負責(zé)設(shè)備的全面管理，包括采購、驗收、使用、保養(yǎng)、維修和報廢等環(huán)節(jié)。
2. 定期進行設(shè)備性能檢查，記錄設(shè)備運行狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。
3. 建立設(shè)備操作手冊，對員工進行培訓(xùn)，確保他們熟悉并能正確操作設(shè)備。
4. 實施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，定期進行清潔、潤滑、調(diào)整和更換零部件，防止設(shè)備老化和損壞。
5. 設(shè)立故障報修熱線，保證24小時響應(yīng)，及時處理設(shè)備故障，減少停機時間。
6. 對設(shè)備進行定期評估，根據(jù)其性能和磨損情況決定是否需要提前報廢或更新。
7. 加強與供應(yīng)商的合作，確保設(shè)備配件供應(yīng)充足，縮短維修等待時間。
8. 定期向管理層報告設(shè)備管理情況，包括設(shè)備運行狀態(tài)、維修成本、故障頻率等，以便進行決策優(yōu)化。
以上措施旨在構(gòu)建一個系統(tǒng)化、標準化的物業(yè)設(shè)備管理體系，以實現(xiàn)設(shè)備的高效運行，提升物業(yè)管理水平，為業(yè)主創(chuàng)造更舒適、安全的生活環(huán)境。
物業(yè)設(shè)備管理制度8范文
第1篇 物業(yè)設(shè)備管理制度8
物業(yè)設(shè)備管理制度(八)
一、確保能源的供給及有效地控制能耗。
二、選擇設(shè)備要綜合考慮性能優(yōu)良,技術(shù)指標先進,價格合適,利用率高,適應(yīng)性強和運行費用省。
三、建立設(shè)備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術(shù)資料及審批制度。
四、購置一定量的備品備件,對關(guān)鍵設(shè)備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應(yīng)有一定量的儲備,以便發(fā)生故障能及時更換縮短停機時間。
五、建立日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。
六、建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。
七、有計劃地做好設(shè)備的改造與更新。
八、每年度有計劃的對設(shè)備進行清查、核對和使用鑒定。
第2篇 物業(yè)工程部防火制度設(shè)備運行管理制度
物業(yè)工程部設(shè)備運行管理制度:防火制度
1)在消防中央監(jiān)控室,應(yīng)具備以下資料及鎖匙:
a)一套完整準確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖,包括煙感/溫感探測器和主控屏位置,手提滅火器和滅火毯,消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴,消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。
b)一套清楚及準確的建筑平面圖,圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。
c)一套各種消防設(shè)備之備件清單。
d)一套完整之排煙通風(fēng)圖。
e)工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡(luò)人的電話、手機號碼。
2)在指定地點吸煙,煙灰、煙蒂要丟進煙缸。
3)維修工作中需要使用易燃材料時,應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。
4)不得隨意挪動消防設(shè)施,發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告。
5)當發(fā)生火災(zāi)警報,各人員一定要認真處理,直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜,行動時不要太急躁。
6)任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi),應(yīng)先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和他自己的動向。
7)當有火災(zāi)警報時,以下的警鈴應(yīng)不斷地響起:
8)首層
9)火災(zāi)的樓層
10)與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層
11)如發(fā)生火災(zāi),工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵,正壓風(fēng)機,排煙風(fēng)機正常運行,保證供水供電,并及時通知保安滅火。
12)發(fā)生火災(zāi)時,工程部應(yīng)做好以下工作:
a派有經(jīng)驗的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。
b盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。
c通知工程師有關(guān)情況。
d通知所有當值員工,尤其是身處地庫及機房之員工。
e當消防員到場,立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。
f其他當值工程人員留守崗位候命戒備。
g工程師應(yīng)做好:
立即通知***大廈空調(diào)主機房發(fā)生火警警報。
與各部員工合作,確保各消防系統(tǒng)運作正常。
向消防指揮員提供技術(shù)意見。
根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運行狀態(tài):
排煙系統(tǒng)
空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng):在正常情況下,應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)那一層、上一層、上二層和下一層之空調(diào)和給風(fēng)系統(tǒng)關(guān)掉,以防止?jié)鉄熉印?/p>
升降機和扶手電梯。
干濕消防系統(tǒng)。
強電及后備發(fā)電/照明系統(tǒng)。
h通知有關(guān)工程人員在工程部候命。
i在空調(diào)主機房之員工應(yīng):
立刻察看全機房范圍,確定警報是否源自主機房。
如火災(zāi)在機房內(nèi),不要冒險;在可能情況下,關(guān)掉冷凍主機,
用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。如不能把火撲滅,應(yīng)立刻鎖門離開現(xiàn)場。
j當值工程人員應(yīng):
立刻上報不要獨自冒險,如發(fā)覺火勢蔓延,應(yīng)盡快離開現(xiàn)場,在可能情況下,用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。
與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級之指示行動。
當火被撲滅或確證是誤報后:
將火災(zāi)警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原,如有消防隊長在場,須征得消防隊長同意才可行動。
如噴淋系統(tǒng)正在灑水,應(yīng)將分層閥關(guān)上,以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備,使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。
檢查受影響的樓層,并拍照作好記錄。
盡快寫出報告連照片和出事原因呈交項目經(jīng)理。
k租戶的二次裝修應(yīng)遵循《裝修施工安全管理制度》。
第3篇 物業(yè)設(shè)備設(shè)施大中修更新改造管理制度
物業(yè)設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理制度
1、工程部(設(shè)備設(shè)施主管部門)根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實施方案,上報物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后,交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批(業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示,征求意見)。
2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準后,按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。
3、資金籌集到位后,工程部負責(zé)方案實施。
4、工程竣工后,工程部組織相關(guān)人員進行驗收確認,并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)(按《**市物業(yè)管理條例》規(guī)定,須由業(yè)主委員會全體成員簽字)。
第4篇 物業(yè)管理公司設(shè)備驗收流程制度
物業(yè)管理公司設(shè)備驗收流程
1目的
為規(guī)范采購設(shè)備的驗收活動統(tǒng)一驗收流程,特定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司采購設(shè)備的進場驗收。
3職責(zé)
設(shè)備驗收由工程技術(shù)部與采購部門及設(shè)備使用部門負責(zé)。
4驗收要求
4.1進口設(shè)備必須由海關(guān)開箱,按合同、報關(guān)單、品名規(guī)格、數(shù)量進行檢查,并由商檢局依法檢查設(shè)備質(zhì)量,并出具檢驗報告。
4.2具體驗收操作流程
4.2.1檢查外包裝是否完好,在運輸過程中有否損壞。
4.2.2按裝箱單清點設(shè)備的零件、部件、工具、附件、備品、說明書和其它技術(shù)文件是否齊全,有無缺損。
4.2.3不需要安裝的備品、附件、專用工具等應(yīng)妥善保管,其中設(shè)備運行過程中需使用的專用工具由使用部門保管,其它物品由工程部保管。
4.2.4設(shè)備說明書及其它技術(shù)資料統(tǒng)一交給工程技術(shù)部辦公室歸檔保管。
4.2.5設(shè)備開箱檢查時要對檢查的情況作詳細記錄,對破損,嚴重銹蝕等情況,應(yīng)拍照或圖示說明,作為向有關(guān)單位交涉的依據(jù),同時也作為該設(shè)備的原始資料予以歸檔。
4.2.6驗收工作結(jié)束后,驗收部門應(yīng)填寫設(shè)備開箱驗收單。
5相關(guān)文件
《設(shè)備驗收、安裝和移交規(guī)程》
6記錄
設(shè)備開箱驗收單
第5篇 物業(yè)項目消控中心設(shè)備管理規(guī)程制度
物業(yè)項目消控中心設(shè)備管理規(guī)程
一、目的:確保消控中心設(shè)備處于良好的狀態(tài),防范業(yè)主(租戶)的生命和財產(chǎn)安全不受損失。
二、適用范圍:適用于消防報警系統(tǒng)的運行管理。
三職責(zé):
1.消控室保安員:負責(zé)消控設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
2.消防專管員:負責(zé)消控室設(shè)備的維修保養(yǎng)及綜合管理。
3.保安部經(jīng)理:負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
四、相關(guān)文件:
五、操作規(guī)程:
1.消控室保安員負責(zé)消控室消防設(shè)備24小時運作操作、監(jiān)控、記錄,顯示火警信號后,應(yīng)立即派人前往觀察。
2.當發(fā)生故障時,及時通知消防主管及維修中心進行維修。
3.將每班運行情況記錄于《消控值班記錄本》。
4.在消防主管的工作安排下,每月對火災(zāi)報警系統(tǒng)抽檢10%,一年全檢一次。水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防安全疏散設(shè)施每月檢測一次。
5.每日對小區(qū)消防設(shè)施進行巡查,并做好記錄。
6.室內(nèi)要保持干凈,不準堆放雜物,室內(nèi)禁止吸煙。
7.常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。
8.消防設(shè)備操作流程
1)消防泵、噴淋泵控制柜在手動狀態(tài)下不參與聯(lián)動,按啟動按鈕即可手動啟動。噴淋泵控制柜處于自動位置,當樓層發(fā)生火災(zāi)時,噴淋頭爆裂,水流指示器與壓力開關(guān)聯(lián)動,發(fā)出警鈴聲,同時噴淋泵自動啟動。消防泵控制柜處于自動位置,當火險時樓層擊碎消火栓手報按鈕,同時啟動消防泵。
2)地下室部分,任何一只煙感探測器與該區(qū)域任何一只溫感探測器報警,聯(lián)動該區(qū)卷聯(lián)門,設(shè)回答信號。
3)任何一層的任何一個探測器與任何一只手動報警按鈕報警時。
a)切斷本層及上下層空調(diào)電源,設(shè)回答信號;
b)打開本層及上下層排煙閥,設(shè)回答信號;
c)打開本層及上下層送風(fēng)閥,設(shè)回答信號;
d)啟動本層及上下層送風(fēng)機,設(shè)回答信號;
e)啟動本層及上下層排煙風(fēng)機,設(shè)回答信號;
f)啟動本層以及相鄰層廣播。
g)電梯迫降至一層
h)任何消防設(shè)備均可單獨手動啟動。
六、相關(guān)記錄
1.消控值班記錄
2.每日消防巡查值班記錄表
3.消防設(shè)施檢測情況表
第6篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案管理制度
物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案管理制度
1目的對設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料進行控制,確保設(shè)施設(shè)備的可追溯性。
2適用范圍適用于公司管轄物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料的管理和控制。
3職責(zé)
3.1工程技術(shù)部辦公室負責(zé)對技術(shù)資料建檔并進行管理和控制。
3. .2工程技術(shù)部文員負責(zé)技術(shù)資料的收集、登記、存檔、保管、使用、分發(fā)、借用、作廢等具體工作。
3. .3各管理處負責(zé)本管理處所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的資料管理。
4操作步驟
4.1技術(shù)資料的收集
4.1.1新購設(shè)備技術(shù)資料的收集
4.1.1.1 新購設(shè)備進行開箱驗收時,工程技術(shù)部文員負責(zé)收集設(shè)備隨帶的技術(shù)資料。
4.1.1.2 設(shè)備技術(shù)資料的原件應(yīng)交工程技術(shù)部辦公室歸檔保存。
如使用部門需要技術(shù)資料,工程技術(shù)部檔案員可對其進行復(fù)印,并將復(fù)印件提供給使用部門。
4.1.1.3 復(fù)印份數(shù)及分發(fā)情況必須如實記錄。
4.1.2新管理小區(qū)技術(shù)資料的收集公司新接管小區(qū)的技術(shù)資料由接管驗收小組負責(zé)與開發(fā)商進行交接。
接管驗收完畢后,接管驗收小組負責(zé)將技術(shù)資料(包括各種圖紙、設(shè)備資料等)交工程技術(shù)部歸檔保管。
小區(qū)可保留備份件或復(fù)印件。
4.1.3其他技術(shù)資料的收集
4.1.3.1 工程技術(shù)部文員平時應(yīng)注意收集國家、地方或有關(guān)部門發(fā)布的與設(shè)備有關(guān)的各種法律、法規(guī)、標準、規(guī)范。
4.1.3.2 工程技術(shù)部文員平時應(yīng)注意收集有關(guān)設(shè)備及設(shè)備廠家的最新技術(shù)資料。
4.2技術(shù)資料的存檔
4.2.1 技術(shù)資料歸檔保存前須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理審批。
4.2.2 工程技術(shù)部文員負責(zé)對技術(shù)資料進行編號。
4.2.3 工程技術(shù)部文員應(yīng)建立“技術(shù)資料登記表”,記錄該資料的名稱、編號、來源、原件保存部門、副件、復(fù)印份數(shù)及復(fù)印件保存部門等。
4.3技術(shù)資料的使用
4.3.1 技術(shù)資料如有分發(fā)需要,應(yīng)由工程技術(shù)部經(jīng)理確定分發(fā)范圍,核定分發(fā)數(shù)額。
由文員進行復(fù)印,核對無誤后并進行分發(fā),同時填制“技術(shù)資料發(fā)放表”。
4.3.2 公司員工需要查閱相關(guān)的設(shè)備技術(shù)資料,必須出示部門負責(zé)人的批條,并經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理同意。
4.4技術(shù)資料的作廢
4.4.1符合作廢條件的技術(shù)資料應(yīng)予以處理以下情況技術(shù)資料要進行作廢處理:a)該技術(shù)資料與國家、地方、有關(guān)部門發(fā)布的各種現(xiàn)行的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范有嚴重抵觸,或被其明令禁止;
b)已被淘汰的設(shè)備的技術(shù)資料;
c)因本身存在較大錯誤,被原發(fā)布單位用新的資料予以替代的技術(shù)資料。
4.4.2技術(shù)資料作廢須由文員上報工程技術(shù)部經(jīng)理批準。
4.4.3已經(jīng)發(fā)放的技術(shù)資料由工程技術(shù)部辦公室按“技術(shù)資料發(fā)放表”限期三日收回。
4.4.4 所有作廢的技術(shù)資料必須加蓋“作廢”章,同時填寫“作廢技術(shù)資料處理記錄表”,并由工程技術(shù)部經(jīng)理批準后定期統(tǒng)一銷毀。
4.4.5 因任何目的需要保留的作廢文件,須經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理批準后,加蓋“保留”章后方可保留。
5記錄技術(shù)資料發(fā)放表。
第7篇 物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理制度
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障,應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
(1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變,維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件,預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。
(2)如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
(3)維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。
(4)施工前,維修人員應(yīng)備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
(5)維修完畢后,工程部應(yīng)就維修情況進行檢查,填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
(1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。
(2)正式施工前,維修人員應(yīng)準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關(guān)人員做好配合。
(3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
(1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。
(2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。
(3)實施搶修前,嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關(guān)人員予以配合。
(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應(yīng)集中商議,找出最佳方案;如屬特種設(shè)備,應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援,并按中華人民共和國國務(wù)院令(第373號)《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。
(5)故障處理完畢后,應(yīng)做好事故起因分析,制訂相應(yīng)的防范措施。
(6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。
第8篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程制度4
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程4
1目的
為規(guī)范設(shè)備事故管理,明確設(shè)備事故責(zé)任,特制定本規(guī)程。
2適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。
3職責(zé)
3.1工程技術(shù)部負責(zé)設(shè)備事故的管理。
3.2常務(wù)副總經(jīng)理負責(zé)設(shè)備事故的審核。
4管理規(guī)程
4.1凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn),以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴重者,均稱為設(shè)備事故。
4.2設(shè)備事故的性質(zhì)
4.2.1責(zé)任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故。
4.2.2質(zhì)量事故:因設(shè)備設(shè)計、制造、安裝等原因而造成的事故。
4.2.3自然事故:因遭受自然災(zāi)害而造成的事故。
4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。
4.3處理
4.3.1公司發(fā)生設(shè)備事故后,由設(shè)備使用部門報告工程技術(shù)部,由工程部負責(zé)進行處理并修復(fù)。
4.3.2工程部會同設(shè)備管理部門對事故進行分析,填寫設(shè)備事故報告書,做出處理意見。
4.3.3設(shè)備事故報告書經(jīng)由設(shè)備管理部門和工程技術(shù)部負責(zé)人簽字后送公司常務(wù)副總經(jīng)理批示、處理。
4.3.4設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復(fù)后,工程技術(shù)部應(yīng)計算出實際損失,報送財務(wù)部。
4.3.5所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備,發(fā)生事故后,應(yīng)以設(shè)備事故報告書的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會報告,如需動用維修基金進行修復(fù),需經(jīng)過業(yè)主委員會同意,
4.3.6公司發(fā)生的各種事故,應(yīng)由工程技術(shù)部在設(shè)備事故登記表內(nèi)予以登記。
5記錄
《設(shè)備事故報告書》
《設(shè)備事故登記表》
第9篇 物業(yè)設(shè)備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程制度2
物業(yè)設(shè)備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程(二)
1.0目的
從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)備管理工作的進行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。
3.0職責(zé)
3.1維修部負責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。
3.2行政人事部負責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。
4.0程序要點
4.1設(shè)備檔案的建立要求。
4.1.1機電維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的《設(shè)備設(shè)施清單》價值5000元以元以上的設(shè)備建立《機電設(shè)備臺賬》(見附表),并在建檔后的三個工作日內(nèi)將臺賬移交行政人事部存檔。
4.1.2機電維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號:
a)所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行設(shè)備標識。
b)設(shè)備標識用標牌形式予以實施,標牌應(yīng)有下列內(nèi)容:
-設(shè)備名稱;
-設(shè)備編號。
c)設(shè)備編號按下列規(guī)則編制:
設(shè)備流水號
設(shè)備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
物業(yè)點編碼
d)標識的制作規(guī)范:
-標識材質(zhì)用金屬薄板制作,表面拋光呈本色;
-設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;
-長*寬*厚為70mm*20mm*1mm。
4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4.1.4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。
4.1.5《設(shè)備臺賬》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由行政人事部保存。維修部保存復(fù)印件。
4.2設(shè)備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。
詳見機電維修部各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。
4.3設(shè)備的購置管理。
4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
4.3.2設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
4.3.3設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.5新添設(shè)備由機電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。
4.3.6采購設(shè)備應(yīng)遵循《采購管理標準作業(yè)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定進行采購。
4.3.7采購設(shè)備到達公司后,由維修部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。
4.3.8符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。
4.3.9經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本規(guī)程相關(guān)規(guī)定納人臺賬,建立卡片等進行日常管理。
4.4設(shè)備狀態(tài)標識。
4.4.1維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
4.4.3標識的方式方法:
a)設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300mm*150mm*3mm(長*寬*厚)的白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上;
b)設(shè)備狀態(tài)標識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的顯眼位置;設(shè)備狀態(tài)改變,標識應(yīng)隨之改變。
4.5設(shè)備的停用和封存。
4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一,設(shè)備應(yīng)予停用或封存:
a)多余設(shè)備,含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備;
b)設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。
4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
4.5.3維修部應(yīng)定期(如一個季度)對停用或封存的設(shè)備進行檢查,以保持其適用性。
4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處經(jīng)理批準后實施。
4.6設(shè)備的報廢。
4.6.1無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。
4.6.2報廢設(shè)備應(yīng)由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括:設(shè)備主管人員、
運行人員、管理處經(jīng)理等。
4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備報廢審批表》,經(jīng)公司總經(jīng)理批準后實施。
4.6.4需報廢設(shè)備在未獲報廢批準、實施前,應(yīng)懸掛待報廢標識。
4.6.5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應(yīng)懸掛報廢標識。
4.6.6維修部應(yīng)將批準的《設(shè)備報廢審批表》報公司財務(wù)部一份。
4.7機房評比。
4.7.1維修部主管負責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行評比。
4.7.2評比內(nèi)容:地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。
5.0記錄
5.1《設(shè)備臺賬》。
5.2《設(shè)備卡》。
5.3《采購設(shè)備驗收表》。
5.4《設(shè)備停用/封存/報廢/審批表》。
5.5《設(shè)備定點管理檢查表》。
6.0相關(guān)支持文件
《維修部所有標準作業(yè)規(guī)程》。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)中控室設(shè)備運行管理規(guī)范制度
物業(yè)轄區(qū)中控室設(shè)備運行管理規(guī)范
1管理人員的工作程序
(1)中控室保安
a.中控室保安員負責(zé)中控室消防設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應(yīng)立即派人前往觀察。確認火情后,通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。
b.當故障發(fā)生時,及時通知中控室維修工進行維修。
c.將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》、《中控室監(jiān)控運行記錄》。
d.在中控室維修工監(jiān)控下,每月對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行一次功能檢查并啟動消防風(fēng)機水泵一次,并將試驗結(jié)果記錄于《中控室交接班記錄》中。
e.在中控室維修工的指導(dǎo)下,每周打掃機房一次,每月清潔設(shè)備一次,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。
(2)中控室維修工
a.按《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《公共天線檢查保養(yǎng)計劃表》、《保安閉路電視檢查保養(yǎng)計劃表》、《防盜報警對講電話檢查保養(yǎng)計劃表》要求按時進行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng),并做好記錄。
b.負責(zé)向機電主管申報備品、備件的采購計劃。
c.每月按時對消防應(yīng)急器材進行檢查并填寫《消防應(yīng)急器材檢查表》。
d.負責(zé)編制中控室設(shè)備臺帳、設(shè)備卡。
(3)機電主管
a.負責(zé)對大廈內(nèi)中控室的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制,外委修理的聯(lián)系工作,對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
b.每年12月制定下一年度的各項檢查保養(yǎng)計劃表,其中公共天線設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃、保安閉路電視設(shè)備保養(yǎng)、防盜報警對講設(shè)備保養(yǎng),每季進行一次,并按運行情況制定中修、大修計劃。
(4)管理處經(jīng)理
a.進行月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對中控室機電設(shè)備進行一次紅旗設(shè)備檢評。
b.審核中控室各項保養(yǎng)計劃表及維修保養(yǎng)記錄表,中修、大修計劃。
2中控室管理工作程序
(1)中控室實行每日24小時有專人值班、監(jiān)控,嚴格執(zhí)行交接班制度,填好值班記錄。
(2)非值班人員嚴禁操作。外來人員進入要經(jīng)管理處或機電主管批準。
(3)各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于良好狀態(tài),各類操作按紐手柄應(yīng)在自動位置。
(4)每班各檢查一次各類信號是否正常,并認真記錄,如有異常要立即查清原因。
(5)中央控制室出現(xiàn)報警信號后,應(yīng)立即核實。屬誤報,應(yīng)消除信號并做好記錄;屬火災(zāi)報警,應(yīng)迅速報告當班班長、管理處領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。
(6)中控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞,要查明原因,立即申報領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準后及時更換。
(7)室內(nèi)保持干凈衛(wèi)生,設(shè)備無灰塵,不準堆放雜物。
(8)消防器材應(yīng)齊備良好,室內(nèi)禁止吸煙。
第11篇 xx物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理制度
物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理制度
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障,應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施(如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等)一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量;每次外委項目實施作業(yè)前,外委單位應(yīng)先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
(1)檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變,維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件,預(yù)訂維修時間實施作業(yè)。
(2)如在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活,則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施,并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
(3)維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。
(4)施工前,維修人員應(yīng)備好工具及備件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
(5)維修完畢后,工程部應(yīng)就維修情況進行檢查,填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
(1)實施保養(yǎng)計劃前,各維修班長應(yīng)制訂材料采購計劃并報批,提前組織維修保養(yǎng)材料。
(2)正式施工前,維修人員應(yīng)準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件,提前攜至作業(yè)現(xiàn)場;施工時,應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌,做好安全防護措施,要求相關(guān)人員做好配合。
(3)保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應(yīng)如實填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
(1)接到緊急故障處理請求,工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修;重大故障,應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。
(2)到達現(xiàn)場后,工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因,制訂搶修方案。
(3)實施搶修前,嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施,并要求相關(guān)人員予以配合。
(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時,切不可盲目亂動,應(yīng)集中商議,找出最佳方案;如屬特種設(shè)備,應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援,并按中華人民共和國國務(wù)院令(第373號)《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。
(5)故障處理完畢后,應(yīng)做好事故起因分析,制訂相應(yīng)的防范措施。
(6)每次緊急故障處理完畢后,工程部經(jīng)理應(yīng)如實寫出書面報告上報相關(guān)部門。
第12篇 某物業(yè)公司消防設(shè)備管理工作制度
物業(yè)公司消防設(shè)備管理工作制度
1.全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢1~2次;
2.自動滅火噴淋管道污水,每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次;
3.每季度由消防中心或水泵班放水檢查一次公司內(nèi)地上消火栓;
4.消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次;
5.油庫的滅火裝置每半年由消防中心檢查測壓一次;
6.氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次;
7.消防加壓、送排煙風(fēng)機,每月由工程部門啟動運行測試檢查一次;
8.消防總控制聯(lián)動系統(tǒng)每年由消防中心和工程部及有關(guān)部門聯(lián)合啟動運行檢查一次;
9.公司的各種電器設(shè)備,每年聯(lián)合進行一次檢查;
10.備用發(fā)電機,由工程部根據(jù)設(shè)備檢查安排時間定期啟動;
11.油庫的固定泡沫滅火器裝置,每隔一年至一年半由消防中心監(jiān)督油庫更換藥劑一次;
12.各部位的輕便手提式10升、推車式65升~100升的泡沫滅火器,每年由消防中心監(jiān)督各部位更換藥劑一次,其他器材損壞的要及時更換;
13.公司建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方,有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所,樓層間、機房、電房、氣站、油庫、廚房、辦公室等部位視不同情況配備輕便手提式滅火器材,由管轄部門負責(zé)維護保管及外表的清潔衛(wèi)生,擺放消防器材的地方不得堆放雜物,改變消防器材擺放的位置時,要經(jīng)消防中心同意,有意損壞消防器材要罰款,情節(jié)嚴重的要追究責(zé)任。
第13篇 物業(yè)設(shè)備故障運行事故管理制度
一、設(shè)備故障處理
1)物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及項目經(jīng)理。工程部主要負責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應(yīng)急措施。
2)項目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。
3)找出原因后,工程經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運行,匯報項目經(jīng)理。
4)主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報工程經(jīng)理,抄報項目經(jīng)理。
5)如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見,報工程經(jīng)理審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴重,需要免除責(zé)任者,需報人事部和項目經(jīng)理批準。
二、運行事故分析
1)不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和責(zé)任事故原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報工程經(jīng)理。
2)設(shè)備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)立即上報工程部和保安部(影響治安時)。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報項目經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責(zé)任。
第14篇 物業(yè)小區(qū)機器設(shè)備管理制度4
物業(yè)小區(qū)機器設(shè)備管理制度4
第一章目的
為加強機器設(shè)備的管理,按照科學(xué)管理、預(yù)防為主的方針,防止設(shè)備安全事故的發(fā)生,確保機器設(shè)備安全運行,保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、,并依據(jù)國家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求,對水、電等設(shè)備設(shè)施進行日常維修與養(yǎng)護,特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細則。
第二章原則
以預(yù)防為主,堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重,確保安全、經(jīng)濟運行。
第三章適應(yīng)范圍
適應(yīng)小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設(shè)備設(shè)施。
第四章設(shè)備管理組織
一、物業(yè)公司設(shè)置設(shè)備維修運行部,對所管轄設(shè)備的安全運行、維修進行集中管理,有利于提高運行服務(wù)水平和經(jīng)營效益。
二、設(shè)備維修運行部設(shè)副經(jīng)理一名,負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。
三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多,設(shè)備運行維修部下設(shè):強電班、弱電班、水暖班,并分別負責(zé)各自分管設(shè)備的運行、養(yǎng)護與維修。
第五章職責(zé)
一、設(shè)備運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,并全面負責(zé)對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。
二、設(shè)備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定維修保養(yǎng)服務(wù)協(xié)議,并對質(zhì)保金的領(lǐng)取出具主導(dǎo)意見。
三、強電組主要負責(zé)(1)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和維修;(2)公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、維修;(3)共用部位的單元對講門系統(tǒng),樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。
四、弱電組主要負責(zé)消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護、修理。
五、水暖組主要負責(zé)供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備的運行、維護和管理。
第六章設(shè)備管理的注意事項
一、設(shè)備運行、維修人員要持證上崗。
二、結(jié)合樓宇設(shè)備的使用情況,定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作,做到精心維護,嚴格檢查,清除事故隱患。
三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固,更換易損零部件等,設(shè)備維護時要按規(guī)程進行。
四、如果設(shè)備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障,使用人員要及時向管理人員匯報,由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員確定維修方案及實施意見。
五、如屬人為違章拆修造成的設(shè)備事故及損失要追究當事人的責(zé)任。
六、設(shè)備維護、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運行部據(jù)實報告預(yù)算,由物業(yè)公司批準撥付使用,以保證設(shè)備正常安全運行。
七、設(shè)備維修運行人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。
八、為了降低設(shè)備使用成本,提高經(jīng)濟效益,在條件允許的情況下,要修舊利廢,合理更新,避免浪費。
九、設(shè)備維修應(yīng)按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。
十、設(shè)備運行維護人員要認真及時填寫有關(guān)設(shè)備運行、維修和保養(yǎng)記錄,即《交接班記錄》、《設(shè)備運行記錄》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》等。
第七章設(shè)備管理檔案
一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。
二、按設(shè)備運行的要求建立設(shè)備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責(zé)任制度。
三、收集整理所有相關(guān)資料,保證設(shè)備技術(shù)檔案的準確和完整。
四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度,取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。
五、收集所有設(shè)備采購合同或協(xié)議,建立售后服務(wù)檔案。
第八章設(shè)備的安全使用及維護要求
一、設(shè)備必須嚴格按照使用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。
二、使用操作人員必須經(jīng)過相應(yīng)的安全技術(shù)培訓(xùn),剛接管的小區(qū)設(shè)備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術(shù)交底,并做好記錄。
三、特種設(shè)備的操作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn),經(jīng)考核合格后方可使用操作。
四、設(shè)備的使用人員,負責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng),并做好記錄
第九章設(shè)備報廢
一、堅持安全第一,預(yù)防為主的方針,對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到安全生產(chǎn)要求的設(shè)備設(shè)施實行淘汰制度。
二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設(shè)備設(shè)施,報領(lǐng)導(dǎo)批準后,及時淘汰。
第十章安全工作注意事項
一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。
二、新員工入廠,由班組長牽頭進行安全教育后,方能上崗工作。
三、工作前應(yīng)檢查自已所用的一切設(shè)備和工作場地,確認安全后,方能開始工作。
四、所有安全裝置不得拆卸,都應(yīng)保證其完好有效、靈敏可靠。
五、工作中要互相關(guān)心,既要注意自身的安全,又要關(guān)心他人的安全,如遇違章及冒險作業(yè),有權(quán)勸阻。
六、加強設(shè)備管理,做好防火、防洪(汛)、防竊等安全工作。
七、電氣設(shè)備必須有可靠的接地(接零)裝置,防雷和防靜電設(shè)施必須完好,每年應(yīng)定期檢測,并應(yīng)做好記錄,否則責(zé)任人在當月考核中扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
八、高壓設(shè)備無論帶電與否,值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作,若必須移開遮欄時,必須有監(jiān)護人在場,并符合設(shè)備不停電的安全距離。該項不做扣2分。
九、嚴禁帶電作業(yè),必要時需班組長批準,并采取安全絕緣防護措施,且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。
十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè),輕者給于警告,并在當月考核中扣2分,重者根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定給予處理。
十一、所有絕緣、檢驗工具,應(yīng)妥善保管,并應(yīng)定期檢查、校驗。該項不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
十二、有人觸電,立即切斷電源,進行急救;電氣著火,應(yīng)立即將有關(guān)電源切斷后,使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人的責(zé)任,輕者給予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時,嚴禁人體接觸帶電部分。
第十一章消防設(shè)備及維修保養(yǎng)
一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng),配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備的功能,并應(yīng)填寫登記表。該項不填扣2分。
二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,若不能排除,要及時通知維保單位進行維修,并詳細登記,一般要求一周至少進行一次檢查,否則每發(fā)現(xiàn)一次在當月考核中扣2分。
三、消防弱電機房值班室要24小值班,夜間有
保安進行值班,白天有專業(yè)人員值班,對設(shè)備每次報警多要到現(xiàn)場察看,確定是否有火情發(fā)生,并及時通知有關(guān)人員和單位,絕對不能隨意消除報警信號,否則重者將依法追究當事人的責(zé)任,輕者給予當事人警告,當月考核中口5分,年底不能參加先進評選。
第十二章電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機房的管理
一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單,并檢查各項操作機械完好,嚴格執(zhí)行一人操作,一人工作制,按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。
二、配電室值班員應(yīng)熟悉配電房開關(guān)柜的各項操作細則及工作程序,做到操作準確無誤。
三、每周一次對所有配電房巡檢一次,并做好記錄,檢查設(shè)備運行狀況,包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和指示燈狀態(tài),以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。該項不做扣2分。
四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。
五、每月一次對每層配電箱進行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。
六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電,技術(shù)員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次,以保障市電停止后,仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。
七、定期查看機油、柴油是否滿足使用,出現(xiàn)不足填報申請后及時購買(附發(fā)電機檢查表)。該項不做扣2分。
第十三章公共區(qū)域照明燈具
一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應(yīng)急照明燈進行檢查,出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。
二、定時開關(guān)公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。
第十四章消防水泵、排污泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。
三、每月對消防泵進行試機至少一次,時間不低10分鐘。該項不做扣5分。
四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。
五、每周一次巡視污水泵運行狀況,檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況,包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾,該項不做扣2分。
六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況(包括手動、自動和控制箱指示燈),包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。
第十五章無負壓水泵
一、每周一次巡視各水泵運行狀況,檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)現(xiàn)問題及時檢修,并做好記錄,該項不做扣2分。
二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄,該項不做扣2分。
三、負責(zé)小區(qū)內(nèi)生活用水,若要維修要提前通知住戶,避免影響住戶用水,并做好記錄,該項不做扣2分。
十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)
一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況,包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校,發(fā)現(xiàn)故障及時維修,若維修不了,則報請專業(yè)公司修理,并做好記錄。該項不做扣2分。
二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制,并填寫值班記錄,由保安部負責(zé)具體實施。該項不做扣2分。。
三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外,還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控,遇緊急情況要及時通知設(shè)備維修人員,并及時應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式,詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。該項不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。
四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設(shè)備設(shè)施要及時通知保安進行制止或報警,并對破壞的設(shè)備依法賠償。
第十七章記錄與表格
一、《材料、設(shè)備購置申請表》
二、《圖紙設(shè)備檔案》
三、《設(shè)備日常檢修、保養(yǎng)表》
四、《設(shè)備報廢表》
五、《設(shè)備運行日志》
六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)計劃》
七、《消防報警系統(tǒng)設(shè)備檢修記錄表》
八、《柴油機組檢查表》
九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》
十、《排污泵檢修表》
十一、《水泵無負壓設(shè)備維修保養(yǎng)紀錄表》
十二、《消防中心值班記錄表》
十三、《弱電監(jiān)控中心值班記錄表》
第15篇 物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施管理控制程序
1.0目的
確保物業(yè)公共設(shè)備管理設(shè)施處于正常狀態(tài)以滿足服務(wù)的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的設(shè)施設(shè)備。
3.0職責(zé)
3.1建筑物配套主要設(shè)備由開發(fā)商負責(zé)訂貨安裝,物業(yè)管理公司行政部、管理處客戶中心、工程部有關(guān)人員負責(zé)移交使用時的驗收。
3.2工程助理、負責(zé)設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購計劃的編制。
3.3工程維修人員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0程序
4.1接管設(shè)備的驗收
4.1.1設(shè)備的接管與驗證(收),由公司行政部工程主管和管理處主任組織有關(guān)人員與開發(fā)商辦理設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù),見《驗收移交書》。
4.1.2設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責(zé)整改。
4.1.3對主要的接管設(shè)備要建其檔案,設(shè)備檔案包括:《設(shè)備的基本情況》、《主要配件目錄》、《設(shè)備維修記錄表》、《大修記錄表》、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》將相關(guān)的內(nèi)容填寫在設(shè)備檔案表格上。
4.1.4設(shè)備的原版文件應(yīng)由公司存檔,工程部使用副本。
4.1設(shè)備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設(shè)備的標識
工程部助理負責(zé)保證所有設(shè)備單機懸掛《設(shè)備卡》,標識該機的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運行狀況等。
4.2.2設(shè)備的建賬
4.2.2.1工程部助理負責(zé)建立《--設(shè)備臺帳》,臺帳內(nèi)容至少包括:設(shè)備名稱、設(shè)備編號、型號、生產(chǎn)廠家、所在位置。
4.2.2.2設(shè)備新增、報廢時應(yīng)及時更新《--設(shè)備臺賬》。
《設(shè)備臺賬》要上交一份給財務(wù)部表明配備的資源。
4.2.3設(shè)備的保養(yǎng)計劃及實施
4.2.3.1工程助理根據(jù)《--設(shè)備臺帳》制定《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。為此要確定各種設(shè)備的保養(yǎng)周期。
4.2.3.2工程維修人員依照計劃對設(shè)備進行定期的保養(yǎng)并在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上作出記錄。
4.2.4設(shè)備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于管理處工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程助理對所有資料的記錄、立卷進行指導(dǎo)檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.5設(shè)備的編號
該設(shè)備的序號(0×……×為自然序號)
代碼設(shè)備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
例:**廈有電梯*臺,1#電梯編號為:**/dt-01。
注:公共設(shè)施不一定需要編號,當其特征顯示出標識時就無需編號。
4.2設(shè)備的運行
工程助理負責(zé)對設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,確定責(zé)任區(qū)內(nèi)責(zé)任人。對應(yīng)不同的設(shè)備制定運行管理規(guī)程,由工程維修人員遵照執(zhí)行,并做好相應(yīng)的運行記錄。
4.3設(shè)備的維修
4.3.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞,工程助理要組織人員進行維修,對于重大維修,公司形狀部工程主管應(yīng)派專業(yè)技術(shù)人員進行指導(dǎo)并填寫《大修記錄表》。
4.3.2解決不了的故障需要委外維修的,工程助理應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》,經(jīng)管理處主任和工程主管審核,報請公司批準后執(zhí)行,維修結(jié)束,工程人員需對設(shè)備進行檢測,檢測合格方予以驗收。并保留維修代理商的維修記錄。
所有設(shè)備的維修按單機記錄在《設(shè)備維修記錄表》內(nèi)。
4.4設(shè)備的保養(yǎng)維修備件
4.4.1根據(jù)以往的保養(yǎng)、維修記錄分析常用的備件,確保其最低存量。
4.5設(shè)備事故
4.5.1當設(shè)備發(fā)生重大事故時,工程助理要對事故作出分析,并在36小時內(nèi)并寫出事故分析報告呈交管理處主任和工程主管,然后由管理處主任和工程主管報公司研究處理。
4.5.2設(shè)備檔案中應(yīng)對每次設(shè)備重大事件都有記載。
4.5.3避免事故再次發(fā)生要采取糾正和預(yù)防措施。參照《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.6設(shè)備庫存的管理
閑置設(shè)備和暫停使用的設(shè)備,由有關(guān)部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風(fēng),并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設(shè)備重新啟用前需由工程人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.2設(shè)備的報廢
因損耗或損壞無法修復(fù),致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時,由工程助理組織相關(guān)人員確認,征得管理處主任和工程主管意見,提交物業(yè)管理公司經(jīng)理批準后,始得報廢并會同財務(wù)部除賬。
1.0 相關(guān)文件
1.1各類設(shè)備運行管理規(guī)程
1.2各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
1.3各類設(shè)備操作規(guī)程
1.4《糾正和預(yù)防措施控制程序》
2.0 相關(guān)記錄
2.1設(shè)備檔案包括:
2.1.1《設(shè)備的基本情況》
2.1.2《主要配件目錄》
2.1.3《設(shè)備維修記錄表》)
2.1.4《大修記錄表》
2.1.5《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》
2.2 《設(shè)備卡》
2.3 《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》)
2.4 《--設(shè)備臺帳》
2.5 《設(shè)備對外委托維修申請單》
2.6《驗收移交書》
第16篇 xz物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度
物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度
1、接管驗收制度
設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程,把住這一關(guān),對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進行房屋設(shè)備的運行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作,接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收,而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見,并確定復(fù)驗時間。對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
2、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度
為了延長設(shè)備的使用壽命,防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護管理的組織措施和技術(shù)措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力,防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設(shè)備的運轉(zhuǎn)效率;實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,既可以延長設(shè)備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質(zhì)量,又可以保證房屋設(shè)備的安全運行,對延長設(shè)備使用壽命,樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。
一般來說,進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。
(1)確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容。
這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括:日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)周期(分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級);中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內(nèi)容。
(2)制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。
(3)實施預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度,并進行監(jiān)督檢查。各設(shè)到
備管理部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求,編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,分期、分批、分項下達給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實施,并進行監(jiān)督和檢查。
3、值班制度
建立值班制度并嚴格執(zhí)行,可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運行。具體內(nèi)容包括以下幾個方面:
(1)房屋設(shè)備值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時,必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時間、去向;
(2)按時巡查,作好記錄,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時解決、及時報告;
(3)接到請修通知,及時通知、安排有關(guān)人員搶修、急修;
(4)不得隨意調(diào)換值班崗位,就餐實行輪換制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施。具體內(nèi)容有:
(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認真仔細巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,當班問題盡量不留給下一班,并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作;
(2)接班人員提前15分鐘時間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續(xù);
(3)值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應(yīng)堅守崗位,待接班人員到達并辦完手續(xù)后才能離開;
(4)除值班人員外,無關(guān)人員不得進入值班室。
5、報告記錄制度
建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題,以便及時解決。具體內(nèi)容有:
(1)向班組長報告。
發(fā)現(xiàn)以下情況時,應(yīng)向班組長報告:主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況;設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領(lǐng)用;動作人員暫時離崗。
(2)向技術(shù)主管報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應(yīng)向技術(shù)主管報告;重點設(shè)備非正常操作的啟動、調(diào)整及異常情況;采用新的運行方式;重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修;系統(tǒng)故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)用;員工加班、調(diào)班、補休、請假。
(3)向物業(yè)經(jīng)理報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理報告:重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理;影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工;系統(tǒng)運行方式的重大改變,主要設(shè)備的技術(shù)改造;重點設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設(shè)備的增改或向外委托加工;班組長、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。
除了上述設(shè)備管理制度外,還有設(shè)備清修制度,設(shè)備技術(shù)檔案資料保存、管理制度,房屋設(shè)備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度,承租戶和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點、盤點制度等一系統(tǒng)房屋設(shè)備管理制度體系,從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
