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第1篇 _大廈物業(yè)工程部檔案管理規(guī)定
大廈物業(yè)工程部檔案管理規(guī)定
工程檔案是工程部運行管理樓宇建筑設施和設備的基本依據,加強工程檔案管理是工程部的一項重要工作。為加強工程檔案管理特制定本管理制度。
一.工程檔案目錄管理
1.工程檔案管理采取紙頁檔案和計算機檔案并行管理方式,基礎檔案材料要保留紙頁檔案,過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。
2.工程檔案設置三級目錄,第一級目錄為類別目錄,第二級目錄為程序文件目錄,第三級目錄為工作單目錄。
3.工程檔案設置應與上一級檔案目錄設置一致。
二.工程檔案管理程序
1.工程檔案管理責任
(1)工程部經理責任:設置文秘檔案員;確定檔案目錄;設置檔案保密等級;檢查檔案情況。
(2)工程部責任:配合工程部經理進行工作。
(3)文秘檔案員責任:檔案建立;檔案修改;檔案整理;銷毀更新;檔案資料分析報告;接受經理和上一級檔案管理人員檢查;檢查工程部各級人員檔案工作情況。
(4)員工責任:認真進行原始資料的記錄;接受各級領導和檔案員的工作檢查。
2.工程檔案管理程序
(1) 工程檔案的建立
文秘檔案員根據經理意見建立各級檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、記錄按目錄要求存檔。檔案要予以統(tǒng)一編號,并在每卷首頁建立目錄清單,同時在計算機中進行目錄登記。
(2) 工程檔案的存檔
工程檔案由文秘檔案員整理,按規(guī)定目錄存檔。
(3) 工程檔案的查閱和借閱
一般工程檔案查閱可向文秘檔案員借出,在工程部辦公室閱覽;若需借閱須在文秘檔案員處辦理借閱手續(xù)。保密檔案經工程部經理批準可查閱,不可以借閱。
(4) 工程檔案的更改清理和銷毀
原始檔案一般不可修改;工程部工作檔案經工程部經理同意可以修改。工程部檔案應定期進行清理,過程性工作檔案到期后應及時銷毀,但應做好銷毀記錄。
(5) 上級檔案存檔
工程部檔案應由文秘檔案員定期上交物業(yè)管理中心存檔。
(6) 保密等級設置和更改
涉及到物業(yè)管理中心、項目部、工程部機密的技術和經濟檔案,如委托管理合同、原始圖紙、技術改造方案和圖紙、工程招標標底、施工合同書等應設置密碼,其保密等級和密碼及其修改由工程部經理決定。
(7) 計算機檔案管理
工程部檔案應積極推行計算機管理,由文秘檔案員設置目錄菜單,將檔案或目錄及時錄入計算機中,進行資料分析、整理和信息傳遞。
(8) 圖書檔案管理辦法
工程部購置的技術圖書由文秘檔案員登記建檔,制定圖書借閱管理辦法,嚴格按管理辦法借閱。
第2篇 _大廈物業(yè)工程部二級庫房管理規(guī)定
大廈物業(yè)工程部二級庫房管理規(guī)定
1.材料、備品、備件,應按品種、規(guī)格分門別類擺放。常用物品應設有標簽。
2.建立物品庫存賬目出庫領用臺帳,做到帳物相符。
3.每月應對庫存物品進行盤點,定期與招標采購部進行核對。
4.嚴格執(zhí)行《消防法》及《61號令》。易燃、易爆物品單獨存放。
5.保持庫內整潔。庫房內嚴禁吸煙,并配置滅火器。
第3篇 物業(yè)工程維修管理規(guī)定（7）
物業(yè)工程維修管理規(guī)定(七)
1.維修服務承諾
1.1目的:
維修管理人員服務于物業(yè)內全體客戶,快速優(yōu)質完成客戶的每一起報修任務,圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓客戶滿意是我們工作的目標。
1.2服務承諾
1.2.1維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務素質,以達到維修時能準確判斷,處理快速。
1.2.2講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重客戶,急客戶所急。
1.2.3.工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
1.2.4盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向客戶解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
1.2.5確?？蛻粲盟秒姲踩?按時抄表,維護客戶利益,做到有錯必糾。
1.2.6所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。
1.2.7經?；卦L,征求客戶意見,傾聽客戶聲音。
2.工程部日常工作管理規(guī)定
2.1目的
規(guī)范工程部內部管理工作,確保內部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質的服務。
2.2適用范圍
客戶服務處工程部全體員工
2.3內容:
2.3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2.3.2上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
2.3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
2.3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或客戶有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須客戶與維修人員簽名。
2.3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
2.3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
2.3.8服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務水平。
2.3.9工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。
2.3.10團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
2.3.11工程部主任,每天至少巡查各設備設施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內容見《工程部抽查表》。
2.3.12主任綜合考慮各種情況(含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
2.3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
2.3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓客戶寫上客戶意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
2.3.15關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
2.3.16土建人員的維修工作,主任應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
2.3.17所有的維修,主任及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
2.4附表
2.4.1《工程部抽查表》
3.零星工程申報與施工管理規(guī)定
3.1本物業(yè)客戶服務處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。
3.2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關人員現場考查,報經理審批后方可施工。
3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
3.4對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
3.5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
3.7施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
3.8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關人員驗收,填寫相關驗收報告呈報經理審批。
4.客戶報修服務管理規(guī)定
4.1目的
規(guī)范住戶報修服務規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。
4.2適用范圍
適用客戶服務處客戶報修處理工作。
4.3內容
4.3.1工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
4.3.2由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
4.3.3工程部主任根據報修內容,安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。
4.3.4維修人員到達現場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
4.3.5上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有客戶同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
4.3.6維修工作完成后,維修人員應清整工作現場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
4.3.7維修人員在《維
修單》中維修情況欄內注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。
4.3.8月底對維修內容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務登記表》,并對維修內容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)
4.5附表
4.5.1《維修單》
4.5.2《有償服務收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)
4.5.3《工程部有償服務登記表》
4.5.4《零修及時率統(tǒng)計表》
5.公共維修
5.1目的
規(guī)范公共維修程序,確保公共設施良好。
5.2適用范圍
物業(yè)公司工程部公共維修。
5.3內容
5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。
5.3.2工程部主任根據維修內容派人派工,并對維修內容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。
5.3.3維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現場清理工作。
5.3.4維修過程須認真負責,相關人員要跟蹤檢查。
5.3.5維修結束后要檢查試用,恢復現場。
5.3.6維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
5.3.7一定時間內復查。
5.4附表
5.4.1《工程部公共維修登記表》
6.機電設備設施管理規(guī)定
6.1目的
規(guī)范機電設備設施維修程序,確保機電設備設施運行良好,保障人員及財產安全。
6.2適用范圍
物業(yè)公司工程部機電設備設施維修人員。
6.3內容
6.3.1機電設備設施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內容應詳細準確。
6.3.2機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。
6.3.3機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃,現場運行情況或故障填報《機電設備設施維修報批表》,工程部主任根據維修內容確定方案,主任(副主任)負責維修現場的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。
6.3.5維修完畢后維修人員須清理現場,待主任確認后對機電設備設施進行試運行,24小時內應加大對維修現場的巡查力度。
6.4附表
6.4.1《設備情況登記表》
6.6.2《機電設備設施維修報批表》
7.工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1目的
滿足機電設備設施使用條件,延長設備設施的使用期。
7.2適用范圍
物業(yè)公司工程部設備設施房。
7.3內容
7.3.1保持設備房內干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內無灰塵、油漬、結碳等。
7.3.3照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。經常檢查備用照明工具,確保齊備良好。
7.3.4機房內應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設施完好。
7.3.5確保輔助設備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。
8.附表
8.1《房屋完好率統(tǒng)計表》
8.2《房屋設施零星小修記錄表》
8.3《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》
8.4《房屋設施維修養(yǎng)護計劃表》
第4篇 z步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
步行街物業(yè)工程維修管理規(guī)定
(一)維修服務承諾
1、維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務素質,以達到維修時能準確判斷,處理快速。
2、講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重業(yè)主,急業(yè)主所急。
3、工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
5、確保業(yè)主用水用電安全正常,維護業(yè)主利益,做到有錯必糾。
6、所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。
7、經常回訪,征求業(yè)主意見,傾聽業(yè)主聲音。
(二)工程組日常工作管理規(guī)定
1、按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2、上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
3、上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
4、及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。
5、上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
6、服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
7、緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
8、服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務水平。
9、工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。
10、團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
11、各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
12、各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
13、所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
(三)零星工程申報與施工管理規(guī)定
1、本物業(yè)管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。
2、零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關人員現場考查,報經理審批后方可施工。
3、所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
4、對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
5、施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
6、施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
7、施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
8、施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關人員驗收,填寫相關驗收報告呈報經理審批。
(四)客戶報修服務管理規(guī)定
1、工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
2、由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
3、上門快捷為原則。
4、維修人員到達現場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
5、上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
6、維修工作完成后,維修人員應清整工作現場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。
8、月底對維修內容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務登記表》,并對維修內容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
9、工程組報修處理程序。
附表:附后
1、《維修單》
2、《有償服務收費標準》(步行街管委會另行制定發(fā)布執(zhí)行)
3、《工程組有償服務登記表》
4、《零修及時率統(tǒng)計表》
(五)公共維修
1、公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。
2、工程組組長根據維修內容派人派工,并對維修內容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。
3、維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現場清理工作。
4、維修過程須認真負責,相關人員要跟蹤檢查。
5、維修結束后要檢查試用,恢復現場。
6、維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
7、一定時間內復查。
附表:《工程組公共維修登記表》附后(略)
第5篇 物業(yè)工程部宿舍管理規(guī)定上墻制度
1.0宿舍內嚴禁吸煙,如有違規(guī)者處以兩百元罰款整。
2.0工程宿舍內嚴禁非工程人員留宿,如有違規(guī)者罰款一百元整。
3.0工程留宿人員床鋪干凈整潔,如有違規(guī)者罰款五十元整。
4.0當值宿舍衛(wèi)生負責人,必須保證宿舍公共區(qū)域內干凈,如有違者罰款五十元整。
5.0嚴禁在工程宿舍接待非本公司人員,如有違規(guī)處罰當事人一百元整。
6.0宿舍內實行門禁制度,最后離開者負責鎖門,如有違規(guī)者罰款一百元整。
7.0工程全體人員簽字確認:
第6篇 物業(yè)工程維修管理規(guī)定
物業(yè)工程維修管理規(guī)定
(七)1.維修服務承諾
1.1目的:維修管理人員服務于物業(yè)內全體客戶,快速優(yōu)質完成客戶的每一起報修任務,圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓客戶滿意是我們工作的目標。
1.2服務承諾
1.2.1 維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務素質,以達到維修時能準確判斷,處理快速。
1.2.2 講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重客戶,急客戶所急。
1.2.3 .工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。
1.2.4 盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向客戶解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。
1.2.5 確?？蛻粲盟秒姲踩?按時抄表,維護客戶利益,做到有錯必糾。
1.2.6 所有員工必須定期參加培訓,持證上崗,確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。
1.2.7 經常回訪,征求客戶意見,傾聽客戶聲音。
2. 工程部日常工作管理規(guī)定2.1目的規(guī)范工程部內部管理工作,確保內部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質的服務。
2. 2適用范圍客戶服務處工程部全體員工2.3內容:
2.3.1 按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
2.3.2 上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
2.3.3 上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
2.3.4 及時處理維修申請單,不得積壓。
上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或客戶有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。
當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須客戶與維修人員簽名。
2.3.5 上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6 服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
2.3.7 緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
2.3.8 服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務水平。
2.3.9 工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。
2.3.1 0團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
2.3.1 1工程部主任,每天至少巡查各設備設施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內容見《工程部抽查表》。
2.3.1 2主任綜合考慮各種情況(含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
2.3.1 3各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
2.3.1 4各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓客戶寫上客戶意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
2.3.1 5關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
2.3.1 6土建人員的維修工作,主任應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
2.3.1 7所有的維修,主任及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
2. 4附表
2.4.1 《工程部抽查表》3.零星工程申報與施工管理規(guī)定3.1本物業(yè)客戶服務處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。
3. 2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關人員現場考查,報經理審批后方可施工。
3. 3所有外委零星工程申報同時須做好材料預算,工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。
3. 4對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。
3. 5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。
3. 6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或防護。
3. 7施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤,工程主任應定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。
3. 8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關人員驗收,填寫相關驗收報告呈報經理審批。
4. 客戶報修服務管理規(guī)定
4.1目的規(guī)范住戶報修服務規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。
4.2適用范圍適用客戶服務處客戶報修處理工作。
4.3內容
4.3.1 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。
4.3.2 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間,非特殊情況不得超過預約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。
4.3.3 工程部主任根據報修內容,安排維修人員的工作。
維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。
4.3.4 維修人員到達現場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。
4.3.5 上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛(wèi)生,移動室內設施須有客戶同意,損壞東西要致歉并按價賠償。
4.3.6 維修工作完成后,維修人員應清整工作現場,檢查試用。
按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。
4.3.7 維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。
4.3.8 月底對維修內容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務登記表》,并對維修內容進行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。
4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)
4.5附表
4.5.1 《維修單》
4.5.2 《有償服務收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)
4.5.3 《工程部有償服務登記表》
4.5.4 《零修及時率統(tǒng)計表》
5.公共維修
5.1目的規(guī)范公共維修程序,確保公共設施良好。
5.2適用范圍物業(yè)公司工程部公共維修。
5.3內容
5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。
5.3.2 工程部主任根據維修內容派人派工,并對維修內容進行規(guī)劃設計,并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。
5.3.3 維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現場清理工作。
5.3.4 維修過程須認真負責,相關人員要跟蹤檢查。
5.3.5 維修結束后要檢查試用,恢復現場。
5.3.6 維修人員應填寫好'維修單'并交回工程部及前臺備檔。
5.3.7 一定時間內復查。
5.4附表
5.4.1《工程部公共維修登記表》6.機電設備設施管理規(guī)定
6.1目的規(guī)范機電設備設施維修程序,確保機電設備設施運行良好,保障人員及財產安全。
6.2適用范圍物業(yè)公司工程部機電設備設施維修人員。
6.3內容
6.3.1 機電設備設施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內容應詳細準確。
6.3.2 機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。
6.3.3 機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃,現場運行情況或故障填報《機電設備設施維修報批表》,工程部主任根據維修內容確定方案,主任(副主任)負責維修現場的組織、指揮、監(jiān)管。
6.3.4 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。
6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現場,待主任確認后對機電設備設施進行試運行,24小時內應加大對維修現場的巡查力度。
6.4附表
6.4.1 《設備情況登記表》
6.6.2 《機電設備設施維修報批表》7.工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定
7.1目的滿足機電設備設施使用條件,延長設備設施的使用期。
7.2適用范圍物業(yè)公司工程部設備設施房。
7.3內容
7.3.1 保持設備房內干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。
7.3.2 所有設備房應有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。
各箱柜內無灰塵、油漬、結碳等。
7.3.3 照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。
經常檢查備用照明工具,確保齊備良好。
7.3.4 機房內應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設施完好。
7.3.5 確保輔助設備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。
8. 附表
8.1《房屋完好率統(tǒng)計表》
8.2《房屋設施零星小修記錄表》
8.3《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》
8.4《房屋設施維修養(yǎng)護計劃表》
8.5《房屋中(大)修工程計劃表》
第7篇 某物業(yè)工程部庫房管理規(guī)定(二級庫)
物業(yè)工程部庫房管理規(guī)定(二級庫)
1.從公司庫房領入二級庫的物品應進行登記入賬。
2.維修人員維修時所用物品應憑工作單從庫房領取。
3.每月底對二級庫所消耗的物品進行盤點登記。
4.各類物品應進行分類存檔,碼放整齊,物品標簽與擺放的物品應對應無誤。
5.其他人員未經允許,不得進入二級庫房。
6.庫房應注意防火,防盜,防火用具應擺放在明處。
7.房屋鑰匙要妥善保管,不得隨意亂放,以防丟失。
第8篇 物業(yè)工程部上墻水泵房管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:水泵房管理規(guī)定
水泵房管理規(guī)定
1.0水泵房由工程部領班及運行操作人員負責運行操作維護保養(yǎng)。
2.0運行班運行操作人員必須每天24小時保證大廈用水需求。
3.0運行操作人員必須定時巡視檢查泵房內的所有機電設備設施運行情況,并做記錄。
4.0運行操作人員必須每班保持水泵房內及機電設備清潔衛(wèi)生,并保持室內干燥無雜物,無關人員禁止進入。
5.0運行操作人員必須保證設備正常運行所必須進行的保養(yǎng)工作,及時加潤滑油,處理盤根漏水,緊固松動螺栓,更換磨損接手彈性膠圈等工作。
6.0運行操作人員對發(fā)現設備存在的不正?，F象,如軸承溫度過高,泵體振動強烈或產生不正常噪音,電機溫升過高,運行電流超過額定電流,水泵供水間隔時間超過正常間隔時間,應及時報告專業(yè)領班及部門經理,派維修工人檢查維修。
7.0運行操作人員對不經常使用的水泵,如消防栓泵、噴淋消防泵等機電設備應定期點動,觀察是否正?？煽坎⒆鲇涗洝?/p>
8.0運行操作人員必須做好交接班工作,沒有交接班不準離崗,交接班時應做好交接記錄并簽字。
第9篇 物業(yè)工程部理論學習技能培訓與演練管理規(guī)定
物業(yè)工程部理論學習、技能培訓與演練管理規(guī)定
員工培訓
1.目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司對所有員工進行培訓的內容,方式和具體要求,以提高服務人員的業(yè)務素質,確保滿足物業(yè)管理規(guī)范化和質量保證體系的要求,為管理服務區(qū)域的業(yè)主、用戶提供滿意的物業(yè)管理服務。
1.2適用范圍
適用于公司所有上崗前和在崗的機電工程人員的各種培訓工作。
2職責
2.1總經理主管管理人員的培訓工作,工程部經理主管專業(yè)技術人員的培訓工作。
2.2辦公室負責培訓工作的計劃、組織并監(jiān)督實施。
2.3管理項目負責各類培訓計劃的申報,參與培訓計劃的擬定和實施。
2.4工程部負責培訓計劃的具體實施。
3定義
管理人員:指公司從事管理項目事務管理、綜合事務部、財務等工作人員和管理項目經理、經理助理、公司部門經理、副經理等中層以上管理干部。
專業(yè)技術人員:指公司從事機電設備、房屋建筑、財務、園林綠化、質量審核等技術工作和管理工作的專業(yè)人員。
4相關文件
《機電設備、設施運行維護作業(yè)指導書》
5工作程序和管理辦法
5.1綜合事務部每年年初應向各部門、管理項目了解(或由各部門、管理項目申報)管理人員的培訓需求,并結合工作的實際需要及建委等外單位發(fā)出的培訓計劃要求,編制《年度培訓工作計劃》內容包括管理人員、專業(yè)技術人員、協(xié)管員的培訓計劃。
5.2管理人員的培訓
a.管理人員的上崗培訓,根據公司制度要求,每位新聘員工在公司一周內均應進行崗位培訓,上崗培訓以內部培訓形式為主。
b.管理人員的上崗培訓內容主要包括:
1)物業(yè)管理的基本知識,包括物業(yè)法規(guī)知識;
2)其他應知部分,如公司的作業(yè)指導文件及相關的規(guī)章制度、崗位職責、工作范圍、管轄物業(yè)的基本概狀等;
3)應會部分,如崗位作業(yè)指導書、操作規(guī)程等。
c.上崗培訓的組織形式
1)管理人員以上崗位由綜合事務部在新入司一周內安排培訓,并監(jiān)督相應部門或管理項目組織進行;
2)培訓時間主要利用休息日或夜間進行授課;
3)授課的教師主要由公司內容有豐富經驗和理論知識的管理項目經理或部門經理擔任;
4)教構主要為:物管體系文件、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員培訓指定教材》及其他有關物業(yè)管理的法規(guī)、條例等。
d.管理人員的在崗培訓
e.管理人員在崗培訓主要分為內部培訓與外部培訓兩種形式。
f.內部培訓主要由公司綜合事務部統(tǒng)一組織實施;
1)每個管理人員每年必須參加不少于40課時的內部統(tǒng)一培訓,培訓內容主要為:物業(yè)管理有關法規(guī)條例、物業(yè)管理專業(yè)知識、作業(yè)指導體系普及教育及實施內容、物業(yè)管理案例分析等。授課老師由yy物業(yè)公司內部有豐富管理經驗和理論知識的管理項目經理或部門經理擔任。
2)公司根據工作實際需要就某專題請專家到公司授課,如物業(yè)管理實務、高級辦公文秘教育,高級經營管理理論等;
3)公司組織人員外出參觀學習優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)的管理經驗。
g.外部培訓由綜合事務部進行審核,并報公司總經理批準后實施。外部培訓主要包括
1)綜合事務部根據上級主管部門發(fā)出的物業(yè)管理崗位的培訓的通知要求,確定公司參加崗位培訓的人選,參加崗位培訓的管理人員須通過培訓取得上崗證。
2)公司根據發(fā)展需要,指派管理人員參加相關的業(yè)務進修,進一步提高公司管理人員的素質。
5.3專業(yè)技術人員的培訓
a.專業(yè)技術人員進行再培訓的主要是以下幾種情況:
1)專業(yè)技術人員所掌握的現有專業(yè)技術知識,無法完全滿足今后工作發(fā)展需求;
2)因公司發(fā)展需求新增加的經營項目,對現有的專業(yè)技術日人員需補充新的專業(yè)技術的;
3)因公司發(fā)展需要專業(yè)技術人員獲得某種專業(yè)技術職稱,必須進行專業(yè)技術培訓考試的;
4)新招聘的大、中專畢業(yè)生,需進行專業(yè)技術實踐培訓
b.新招聘的專業(yè)技術人員的上崗培訓主要為掌握物業(yè)管理的基本知識,這方面的培訓按5.2.1管理人員的上崗培訓程序執(zhí)行。對于新招聘的大、中專畢業(yè)生專業(yè)技術的實踐培訓的跟班操作培訓為主,由各管理處、各部門組織實施。
c.業(yè)技術人員的在崗培訓
d.機電人員的在崗培訓
1)公司每個機電人員每年應參加不少于40課時的內部培訓,培訓內容主要為:各種機電設備維修保養(yǎng)方法,作業(yè)指導體系實施教育、機電設備各種故障排除實務、物業(yè)管理專業(yè)知識等。授課老師由公司內部機電技術較高的部門經理擔任,教材主要以《機電設備設施運行維護作業(yè)指導書》、《中國物業(yè)管理從中人員崗位培訓指定教材》及機電設備使用和維修保養(yǎng)技術標準。
2)公司工程部根據工作需要,就某項機電設備維修保養(yǎng)技術請專業(yè)公司的技術專家前來授課,如電梯,中央空調的維修保養(yǎng)等。
3)公司因發(fā)展需要,指派某些機電維修工參加各種專業(yè)技術的進修學習,以更新知識并獲得相應職稱或證書。
4)公司綜合事務部司根據《年度培訓計劃》及市建委發(fā)出的物業(yè)管理崗位培訓的通知要求,選派機電人員參加崗位培訓并通過考核取得上崗證書。
6參加公司組織的各種安全、消防、水電及自然災害等突發(fā)事件處理演練,主要包括:
6.1消防演練;
6.2電梯關人處理;
6.3停水、停電及水電線路故障處理;
6.4臺風、暴雨應急處理。
7使用的表格、記錄
序號
記錄名稱
記錄標識
保存部門
保存時間
1
《年度培訓計劃》
綜合部
三年
2
《日常培訓計劃》
綜合部
三年
3
《會議/培訓記錄表》
綜合部
三年
4
《員工能力檔案》
綜合部
長期
5
《各類人員考核登記表》
綜合部
長期
第10篇 物業(yè)工程部鑰匙管理規(guī)定
物業(yè)工程部鑰匙管理規(guī)定1目的規(guī)范鑰匙管理工作,確保各設備設施房的鑰匙,使用規(guī)范和安全。
2適用范圍適用于客戶服務處工程部。
3內容3.1所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用,所有備用鑰匙須造冊登記。
3. 2各設備設施房的鑰匙應清楚標明,并整齊有序的放置在鑰匙專柜中;
鑰匙專柜由工程主任掌管。
3. 3在正常情況下,各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員,如特殊情況下,必須經主任同意并填寫《領(借)用鑰匙登記表》;3.4工程人員用鑰匙,須填寫《領(借)用鑰匙登記表》并簽名確認,工程人員離開本部門,所有鑰匙須繳回。
3. 5鑰匙丟失或損壞時,當事人應填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》,工程主任查實后填表補回。
3. 6工程人員必須妥善保管好領用鑰匙,熟悉各鑰匙的使用范圍,并承擔相應責任,每月月底統(tǒng)計一次,填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。
4附表:
4.1《領(借)用鑰匙登記表》
4.2《鑰匙丟失/損壞申報表》
4.3《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》
第11篇 物業(yè)工程部維修機具的管理規(guī)定
物業(yè)工程部維修機具的管理規(guī)定
1、維保部對專用維修工具實行個人負責制,所有工具丟失由使用人負責賠償;2、建立健全工具管理檔案,實行工具報損制度;
所有工具建賬管理,做到帳物相符,領用人須在領用登記表上簽名確認;3、各維修人員根據實際工作需要,配備個人常用工具及公用工具。
個人工具由本人負責保管,公用工具由專人負責保管;
4、所有工具必須正確使用、妥善保管,特別是電動工具必須正確、合理地使用,嚴格遵守安全操作規(guī)程,發(fā)現問題立即停止使用;
5、大件工具(如電焊機、剪草機、疏通機等)在使用后應立即擦拭干凈,正確保養(yǎng)后存放在指定的庫房內;
6、所有工具堅持交舊領新的原則,在領用新工具時必須交回舊工具,交回的工具由公司統(tǒng)一處理,不得外流;
7、專業(yè)工具使用未經培訓不得隨意使用,較大型的專業(yè)工具應隨用隨領,用后即時歸還, 須添置新工具須提出申請,經總經理批準后方可購買;
8、建立嚴格的工具報損制度,按照損壞原因、申購、采購、領取的程序進行;
在工作中損壞的工具應填寫報損單,同時將損壞的工具交回庫房;
9、損壞的工具由專人負責保管,并建立專用損壞工具檔案。
第12篇 z項目物業(yè)工程設備管理規(guī)定
項目物業(yè)工程設備管理規(guī)定
一、工程設備管理
1.0目的
為逐步建立__物業(yè)工程設備規(guī)范化管理,特制定本工程設備管理規(guī)定。
2.0適用范圍
2.1本管理規(guī)定適用于:__物業(yè)的商業(yè)類及住宅類項目物業(yè)工程設備總體管理。
2.2由于住宅類項目技術含量和管理技能要求相對較低,依據體系適用范圍的可裁剪原則,住宅類物業(yè)工程可按各自項目情況參照設備臺帳匯總冊的內容對表單等進行裁剪。
3.0管理職責
__物業(yè)工程部員工負責具體操作,領班以上管理人員負責操作協(xié)調管理,工程部主管(物業(yè)項目的工程最高負責人)負責總體監(jiān)督管理,對所管工程目標管理的達標負責。
4.0基礎設備管理
4.1__物業(yè)工程部在設備資料和設備基本完成驗收接管后,工程部主管負責安排對所接管的公共設施設備,按工程設備臺帳編號管理規(guī)定統(tǒng)一進行設備編號。
4.2工程檔案資料交接上分類登記,商業(yè)項目填寫《圖紙資料驗收交接匯總表》。
4.2工程部主管負責對所接管的工程設備,安排建立和不斷完善《設備臺帳匯總冊》和《設備臺帳登記卡》的項目內容記錄。
4.4按所制定的設備運行操作及操作規(guī)程、巡視管理規(guī)定進行工作。
4.5按制定的設備維護保養(yǎng)制度進行設備維護保養(yǎng)工作,對外包維保項目按外包合同和相關工程管理規(guī)范進行監(jiān)管。
5.0特種設備管理
5.1變配電設備及其高低壓配電房安全用具、電梯設備、擦窗機、鍋爐設備、壓力容器、避雷裝置等國家技監(jiān)部門規(guī)定的特種設備,按技術監(jiān)督管理部門規(guī)定的期限及要求進行定期檢測,特種設備定期安全檢測的合格憑證(如:電梯年檢合格證等)按規(guī)定掛放標示。
5.2特種設備定期安全檢測的合格憑證,均須按檢測合格憑證在《特種設備定期檢測一覽表》登記存檔備查。
6.0外包設備維保監(jiān)督管理
6.1工程設備維保外包合同/協(xié)議應明確約定:維護保養(yǎng)標準和范圍內容;報修及時
率、維修合格率、故障的有效控制率;對無法按時修復設備的應急處置保障措施;
主要零配件更換;外包維護保養(yǎng)計劃及實施評估考核等合同要素條款。
6.2外包設備的維修和維護保養(yǎng)范圍、內容的工作質量,工程部主管(物業(yè)項目工程最高負責人)應安排相關專業(yè)的技工跟進協(xié)調監(jiān)督過程與結果。
6.3參與跟進外包設備的維修、維護保養(yǎng)工作協(xié)調監(jiān)督管理的員工,除需具備專業(yè)工程知識技能和工程規(guī)范外,還應了解熟悉所跟進的工程外包合同/協(xié)議技術條款和維修維保工作內容等。
6.4外包設備的維修、維護保養(yǎng)工作重點從:外包設備的安全運行角度,報修的及時率、維修的合格率、故障的有效控制率、維護保養(yǎng)的到位率等綜合方面對外包維保商的工作質量進行監(jiān)督管理。
7.0設備操作規(guī)程管理
7.1設備操作規(guī)程具有很強操作的專業(yè)針對性、操作的程序性和個案特性,除通用常規(guī)設備(如:供配電的倒閘操作票、常規(guī)水泵操作規(guī)程等)可采用通用性的操作規(guī)程及操作票。
7.2高壓供配電、各類中央空調機組、消防系統(tǒng)等主要系統(tǒng)設備的操作規(guī)程,各物業(yè)項目應按設備操作使用維護說明書,可按供配電倒閘操作操作規(guī)程格式編制相關的設備操作規(guī)程,并按操作規(guī)程進行操作。
8.0相關記錄
8.1設備資料驗收交接匯總表(適用于商業(yè)類項目)
8.2設備臺帳匯總冊
8.3設備登記卡
8.4特種設備定期檢測一覽表
8.5倒閘操作票
二、設施設備資料管理內容
1.0物業(yè)公共設施設備交接驗收類檔案資料
1.1物業(yè)建筑結構平面圖、設備系統(tǒng)竣工圖紙資料。
1.2物業(yè)設施設備的質監(jiān)、消防、技防、等政府管理部門的驗收合格文件報告。
1.5物業(yè)公共設施設備操作、維護手冊等技術資料移交記錄。
1.6物業(yè)公共區(qū)域及公共設施設備驗收移交記錄
2.0物業(yè)設施設備的檢測類資料
2.1變配電的電氣測試報告
2.2電梯的檢測報告及年檢合格證
2.3生活水箱的定期清洗消毒、水質檢測報告。
2.4樓宇避雷系統(tǒng)的定期檢測報告
2.6消防系統(tǒng)設備試機檢測記錄,煙感、溫感等探頭定期測試記錄。
2.7監(jiān)視和測量裝置校準記錄與特種設備檢測記錄
3.0設備類維修保養(yǎng)外包合約/協(xié)議
4.0設備維修、維護保養(yǎng)計劃與實施類資料
4.1設備操作運行的工作日志(主要操作、巡視、機房進出等)記錄表單
4.2各類設施設備的維修維護保養(yǎng)計劃與實施情況記錄
4.3報修及維修回訪記錄
5.0工程設備應急處理記錄
6.0工程專業(yè)培訓與考核記錄
7.0商業(yè)項目ba系統(tǒng)中關鍵軟件運行程序與數據的備份
三、工程資料建檔參考標準要求
工程設施設備圖紙及其資料應分類建檔,要求有目錄索引有目錄查詢清單,有
柜、有卷、有袋、有文件夾存放,并應及時不斷補充完善,做到完整、準確。序號檔案文件資料內容文件夾名稱目錄索引建檔要求主管部門建筑結構及設備竣工圖紙資料按圖紙名稱采用圖紙檔案盒
1物業(yè)工程部
系統(tǒng)竣工圖資料[按系統(tǒng)分類]設目錄索引按系統(tǒng)分類建檔
質檢、消防、技竣工驗收文件按設備單項黑色a4文件夾
2物業(yè)工程部
防等驗收文件[01]設目錄索引分類分本建檔
設施設備各設施檢測報告按職能部門黑色a4文件
3物業(yè)工程部
類檢測記錄[02]設目錄索引夾分類建檔
公共設施設設備移交記錄按設施設備黑色a4文件夾
4物業(yè)工程部
備移交記錄[03]名稱設索引分類分本建檔
設施設備操作設備操作手冊按設施設備黑色a4文件夾
5物業(yè)工程部
與維護說明書[04]名稱設索引分類分本建檔
工程設備維維保合同協(xié)議按設備系統(tǒng)黑色a4文件
6物業(yè)工程部
護保養(yǎng)合約[05]設目錄索引夾分類建檔
工程管理文工程管理文件按設備系統(tǒng)黑色a4文件
7物業(yè)工程部
件表單匯編[06]設目錄索引夾分類建檔
公司/部門會議記要按部門日期黑色a4文件夾
8物業(yè)工程部
會議記要[07]設目錄索引分類分本建檔
工程管理報告包工程管理月報按部門日期黑色a4文件夾
9物業(yè)工程部
含節(jié)能降耗記錄[08]設目錄索引分類分本建檔
維保計劃與實際維保計劃與實施按設施設備黑色a4文件夾
10物業(yè)工程部
執(zhí)行情況記錄[09]設目錄索引分類分本建檔
工程設備主要設備巡視記錄按設備系統(tǒng)黑色a4文件
11物業(yè)工程部
操作巡視記錄[10]設目錄索引夾分類建檔
業(yè)戶報修及報修/回訪記錄按日期設黑色a4文件夾
12物業(yè)工程部
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14物業(yè)工程部
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15其他文件資料其他文件資料物業(yè)工程部
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四、設備編號管理規(guī)定
1、為統(tǒng)一規(guī)范__物業(yè)所管轄的工程設備編號,特制定本工程設備編號管理規(guī)定。
2、設備編號按設備系統(tǒng)進行分類編號,以設備機組整體為對象進行編號管理。
3、設備編號按三組(四二四)編號方式
※※※※--※※--※※※※
設備順序號
設備系統(tǒng)代碼
物業(yè)樓盤代碼
如:cssj―fs―0125表示:常熟世紀中心―消防設備―第125號
4、設備所屬系統(tǒng)代號(如:el表示電氣設備)
el:電氣設備包括:高低壓配電柜、發(fā)電機、避雷裝置等各類電器設備等。
ac:空調設備包括:冷凍機組、熱泵機組、鍋爐、換熱器、水泵風機、風機盤管、
變風量機組、空調箱、單體空調機等。
sd:給排水設備包括:水泵、減壓閥、氣壓罐、水箱、游泳池設備、熱水器、污水
處理設備等。
le:電梯設備包括:升降梯、雜貨梯、自動扶梯、擦窗機、吊籃等。
fs:消防設備包括:消防報警主機、消防/噴淋泵、消防卷簾、正壓/排煙風機等。
sa:保安設備包括:閉路監(jiān)控設備、巡更、門禁、防盜報警設備等。
cb:通訊廣播包括:交換機、音響設備、放大器、綜合布線、網絡設備等。
oa:辦公設備包括:辦公電腦、復印機、傳真機、打印機等。
ba:樓宇自控包括:自控電腦、控制設備、ddc箱、執(zhí)行機構等。
pa:車庫設備包括:車庫控制電腦、閘機、出入票機等。
tl:工具包括電動工具、測量儀器、專用工具、通用工具。
tv:有線電視與衛(wèi)星電視包括:接收機、錄像機、影碟機、監(jiān)視器等。
qt:其他設備:以上分類未納入的設備
5、設備順序號
按設備系統(tǒng)按順序編號,如:供配電設備屬el系統(tǒng),從0001號起逐個編號至最后一臺設備為止,依此類推。
五、設備機房安全管理規(guī)定
1.0目的
為保證__物業(yè)工程部所管轄的機房設備正常安全運作,特制定本設備機房安全管理規(guī)定。(本管理規(guī)定作為工程部的內部上墻管理制度)
2.0適用范圍
本設備機房安全管理規(guī)定適用于:__物業(yè)工程部所管轄的變/配電房、發(fā)電機房、消防泵房、水泵房、電梯機房、中央空調機房、鍋爐房、電話機房、衛(wèi)星電視及管道井等設備機房的安全管理。
3.0管理職責
本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)工種員工負責操作執(zhí)行,落實到人,工程部主管負責監(jiān)督管理。
4.0設備機房安全環(huán)境管理
4.1設備機房的安全及環(huán)境管理按:設備操作、巡視、維修、維保的責任劃分落實到
人,責任人應定期安排保潔、除塵、油漆和粉刷工作。設備機房總體應保持通風、干燥、整潔的環(huán)境。當值責任人有責任對機房的設施設備缺陷提供書面報告。
4.2設備機房設施,a.門窗無破損,無人工作時門上鎖;b.天花:無裂痕無起殼、脫殼現象,無滲漏、無蜘網;c.墻面、地坪:整潔、無裂痕、無破損;d.照明燈具功能完好。
4.3機房內應保持整潔無垃圾,無亂堆亂放物品。設備機房內禁止帶入任何食品,特別是變配電房等重要電氣機房。
4.4設備機房內必要的工具/物品應設立標識區(qū)與標識線整齊存放,無關物品一般不應存放機房內。
4.5變/配電房應保證“四防一通”的電氣規(guī)范要求。機房內的建筑孔洞必須封堵完好。變/配電房應注意防水高門檻的設置。水泵及空調等有水機房內應注意地漏、排水的設置,并保持暢通,地坪保持無積水。
4.6按消防安全管理規(guī)定,機房內合理配妥消防滅火器材。機房內電氣控制箱及熱源燈具周圍必須保證安全距離,除危險品庫外嚴禁存放易燃易爆物品。
5.0機房設備管理
5.1按工程上墻制度要求懸掛相應的上墻制度,按設備標識規(guī)范配置相應的標識,設備名牌應保持完整,有必要的安全運行的開/關等狀態(tài)標識。各類管道色標應符合規(guī)范。
5.2機房設備外觀應保持干凈整潔,設備功能及運行正常,設備及其配電箱/柜等應保持完好無損。
6.0機房設備操作、檢修、維保管理
6.1機房設備及重要設備的檢修維護保養(yǎng)、動用消防設施設備的、涉及系統(tǒng)的、軟件程序變更的等重要操作均實行工作申請單審批制。
6.2機房設備的操作按相關設備操作規(guī)程進行。機房設備的檢修維護保養(yǎng)按相關機電設備維修維護管理規(guī)定執(zhí)行。
6.3因季節(jié)性長期不用的、設備或管道/管線作斷點維修時,在關閉設備電源或管路管閥時,須掛警示標識牌,實行誰掛牌誰摘牌。當掛牌人不在時,摘牌人須復核確認后及時摘牌,及時恢復該管路閥門、線路開關的正常狀態(tài)。
6.4凡維修影響業(yè)戶正常使用時,事先通過客服向有關業(yè)戶發(fā)出通告后方可進行。上述操作過程與工作結果,各部門當值人員均需及時記錄在相關工作日志中。
7.0設備機房進/出管理
7.1進/出設備機房,當值人員應隨手關門、人離鎖門。
7.2外部門工作人員及外包維保單位工作人員因工作需要進入設備機房的,應憑工作單操作,當值人員須負責督促并辦理設備機房進/出登記手續(xù)。
7.3凡外單位人員參觀需要進入設備機房的,應經相關部門主管以上領導同意,并有相關部門人員陪同,當值人員負責辦理進/出登記手續(xù)。
7.4凡與工作的無關人員,當值人員有責任禁止其隨意進入,凡發(fā)現有違規(guī)進入的,當值人員將承擔責任。
8.0相關記錄
8.1設備機房操作巡查記錄表
8.2設備機房外來人員進出登記表
六、消防設備安全管理規(guī)定
1.目的
為保證消防設備正常運行,實現消防安全無火災的質量管理目標,特制訂本管理規(guī)定,本管理規(guī)定作為物業(yè)管理的內部上墻管理制度。
2.適用范圍
本管理規(guī)定適用于:消防系統(tǒng)設備的操作、巡查、檢修、維護保養(yǎng)過程。
3.管理職責
本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)員工和保安部相關員工負責操作執(zhí)行,領班負責抽查監(jiān)管,工程部主管及相關部門主管負責監(jiān)督管理。
4.工作職責
4.1保安部相關當值員工,負責監(jiān)控中心消防設備日常操作及轄區(qū)消火栓箱、消防接合器、滅火器材、防火卷簾門等巡查操作管理。
4.2工程部當值員工負責消防機房設備、消防風機消防設備巡查維護管理。
4.3工程部專業(yè)人員在檢修消防設備時,若造成消防報警系統(tǒng)、消防風系統(tǒng)、防火卷簾、應急廣播等設備全部或部分停止時,必須事先填寫檢修通知單。檢修維護工作應在盡可能短的時間內完成。
4.5工程部專業(yè)人員負責檢查消防水系統(tǒng)管網閥門除放水閥常關閉,其余閥門應保證常開(包括消防水泵接合器水閥門),須保證物業(yè)轄區(qū)消防管網中始終有壓力水,消防控制應設置在:“自動”狀態(tài)。
5.相關記錄
5.1保安部消火栓箱及滅火器巡檢表(保安部)
5.2工程部相關值班日志
七、倒閘操作規(guī)程
為保證__物業(yè)項目的供電系統(tǒng)設備正常運行和人身安全,防止憑想象、憑記憶進行變配電設備的操作,強電專業(yè)員工必須按本《倒閘操作規(guī)程》執(zhí)行操作,強電領班負責監(jiān)督管理。
1.0倒閘操作前的準備工作
1.1強電專業(yè)員工根據變配電操作任務,填寫《倒閘操作票》,強電領班負責審核
作內容和倒閘操作順序是否符合規(guī)程,在監(jiān)護人欄簽名確認。
1.2強電專業(yè)員工負責操作前的現場設備檢查,強電領班負責復查,確保不會帶負荷、不帶接地線的誤操作。
1.3模擬預演―倒閘操作人與監(jiān)護人應事先在模擬屏上根據倒閘操作順序預演。
1.4安全措施―在監(jiān)護人的監(jiān)護下,操作人戴好絕緣手套及穿上高壓絕緣靴,帶上安全操作用具。
1.5核對銘牌―監(jiān)護人按操作項目核對操作設備銘牌是否正確。
2.0倒閘操作步驟
2.1監(jiān)護人記下操作開始時間,發(fā)布允許操作令。
2.2監(jiān)護人根據《倒閘操作票》操作順序唱票,每項只允許唱讀一次。
2.3倒閘操作人根據監(jiān)護人唱票內容高聲復票,并按令進行操作。
2.4倒閘操作人每進行一步操作,監(jiān)護人應檢查操作人每步操作是否準確,由監(jiān)護
人在《倒閘操作票》上打一次“√”。
2.5倒閘操作完畢后,由監(jiān)護人記下操作結束時間進行最后復查,并做好各項操作記錄,向工程部經理匯報完成情況。
3.0倒閘操作結束后的工作
3.1工程部經理按排各專業(yè)員工對相關的系統(tǒng)設備,如:電梯、自控設備、給/排水設備作一次檢查。
3.2在緊急情況下,如:發(fā)生火災、水災、地震等白然災害、人身傷害等突發(fā)事故,可先進行倒閘操作,但事后應及時向工程部經理匯報和補填《倒閘操作票》。
4.0相關記錄
倒閘操作票
八、常規(guī)水泵操作規(guī)程
1.0開泵前準備工作
1.1檢查水泵的進/出閥門是否打開。
1.2檢查閥門是否有滴水等異?，F象。
1.3檢查水泵的進出口壓力表讀數是否正常。
1.4檢查電控柜電源指示燈和電壓是否正常。
1.5檢查蓄水池水位是否正常。
2.0開泵運行
2.1定時巡視檢查每班次不少于2次,并做好記錄。
2.2檢查控制柜電壓、電流是否正常。
2.3檢查有無異常聲響、振動。
2.4檢查水泵電機外殼溫度是否正常。
3.0開泵注意事項
3.1初次開泵或停泵時間較長,開泵前應用手,盤動一下聯(lián)軸器。
3.2發(fā)現電流、壓力過大,先停泵,再分析檢查超壓、電流過大的原因,排除故障方可再試開泵。
3.3泵體或電機發(fā)生異常和異味,應立即停泵檢修。
3.4泵的填料允許有少量滴水(10-20滴/分鐘),如出現大量滴水,應做適當調整。
3.5泵要輪換開啟運行,基本保持相同的使用頻率。
3.6發(fā)生事故時,應沉著冷靜迅速判斷事故原因,做出相應處理,及時報告主管領導,事故未處理完畢,不得交接班。
第13篇 物業(yè)工程部交接班管理規(guī)定
1.目的
規(guī)范工程值班人員交接班管理工作，確保運行值班工作的連續(xù)性和相關工作的交接順利完成。
2.范圍
適用于e物業(yè)服務有限公司工程部的交接班管理。
3. 工作內容
3.1接班人員應提前十分鐘到達崗位，做好接班工作。
3.2查看上班記錄，聽取上班值班人員運行情況的介紹，未完成工作交代。
3.3檢查儀表、工具、機房鑰匙及本部相關固定資產的數量狀況，并在交接班記錄上簽名。
3.4檢查設備運行情況。
3.5檢查貴重物品是否齊全。
3.6檢查值班室的衛(wèi)生是否干凈、物品放置是否整齊、鑰匙是否齊全。
3.7凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知工程主管到場處理：
3.7.1設備記錄與實際運行狀況不符時。
3.7.2交接班人數不齊或不在場時。
3.7.3接班人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。
3.7.4設備發(fā)生故障而在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。
3.7.5設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。
3.7.6交班時發(fā)現儀表、工具、機房鑰匙及本部相關固定資產的數量與清單上記錄不符時。
第14篇 z物業(yè)工程部交接班管理規(guī)定
e物業(yè)工程部交接班管理規(guī)定
1.目的
規(guī)范工程值班人員交接班管理工作,確保運行值班工作的連續(xù)性和相關工作的交接順利完成。
2.范圍
適用于e物業(yè)服務有限公司工程部的交接班管理。
3.工作內容
3.1接班人員應提前十分鐘到達崗位,做好接班工作。
3.2查看上班記錄,聽取上班值班人員運行情況的介紹,未完成工作交代。
3.3檢查儀表、工具、機房鑰匙及本部相關固定資產的數量狀況,并在交接班記錄上簽名。
3.4檢查設備運行情況。
3.5檢查貴重物品是否齊全。
3.6檢查值班室的衛(wèi)生是否干凈、物品放置是否整齊、鑰匙是否齊全。
3.7凡有下列情況不得交接班,必要時立即通知工程主管到場處理:
3.7.1設備記錄與實際運行狀況不符時。
3.7.2交接班人數不齊或不在場時。
3.7.3接班人員精神狀態(tài)不良,包括疲倦、醉酒、傷病等時。
3.7.4設備發(fā)生故障而在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時。
3.7.5設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。
3.7.6交班時發(fā)現儀表、工具、機房鑰匙及本部相關固定資產的數量與清單上記錄不符時。
第15篇 物業(yè)工程部上墻宿舍管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:宿舍管理規(guī)定
工程部宿舍管理規(guī)定
1.0宿舍內嚴禁吸煙,如有違規(guī)者處以兩百元罰款整。
2.0工程宿舍內嚴禁非工程人員留宿,如有違規(guī)者罰款一百元整。
3.0工程留宿人員床鋪干凈整潔,如有違規(guī)者罰款五十元整。
4.0當值宿舍衛(wèi)生負責人,必須保證宿舍公共區(qū)域內干凈,如有違者罰款五十元整。
5.0嚴禁在工程宿舍接待非本公司人員,如有違規(guī)處罰當事人一百元整。
6.0宿舍內實行門禁制度,最后離開者負責鎖門,如有違規(guī)者罰款一百元整。
7.0工程全體人員簽字確認:
