作業(yè)指導(dǎo)管理辦法15篇

第1篇 物業(yè)ic卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法

1.目的

規(guī)范對(duì)ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2.范圍

適用各管理處ic卡的工作管理

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查

管理處指定人員/崗位負(fù)責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作

安全部負(fù)責(zé)核對(duì)顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負(fù)責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請(qǐng)人的身份識(shí)別、房號(hào)和使用范圍等登記。每季度對(duì)ic卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《ic卡季度整理表》,對(duì)異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對(duì)電腦管理權(quán)限密碼每季度進(jìn)行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1業(yè)主申請(qǐng)領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。

5.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請(qǐng)領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進(jìn)行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對(duì)卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1持卡人掛失/解掛ic卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對(duì)無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請(qǐng)領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈(zèng)送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時(shí)不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時(shí)知會(huì)發(fā)卡人員,取消其車場(chǎng)授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時(shí)通知發(fā)卡人員,對(duì)其ic卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定

業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進(jìn)行授權(quán)。其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收

工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f3 《機(jī)動(dòng)車ic卡辦理通知單》

第2篇 物業(yè)危險(xiǎn)品管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)文件

危險(xiǎn)品管理辦法

1.目的

加強(qiáng)管理區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)品的管理。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)危險(xiǎn)品的管理

3.定義

危險(xiǎn)品是指對(duì)人身、自然環(huán)境和財(cái)產(chǎn)有直接危害的物品,具有易燃、自燃、易爆、毒害、腐蝕、放射性等危險(xiǎn)性質(zhì)。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理是各部門危險(xiǎn)品管理的第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)對(duì)本管理處的危險(xiǎn)品管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查

主管(辦)負(fù)責(zé)危險(xiǎn)品管理工作的具體落實(shí)

危險(xiǎn)品管理員負(fù)責(zé)危險(xiǎn)品管理的具體操作

5.方法及過程控制定:

5.1易燃易爆品:天那水、柴油、汽油、酒精、油漆、液化氣罐等。

帶毒性藥物:敵敵畏、農(nóng)藥等。

5.2管理處應(yīng)根據(jù)部門的實(shí)際情況列出具體的危險(xiǎn)品清單進(jìn)行控制。

5.2.1危險(xiǎn)品的采購需由部門經(jīng)理指定專人進(jìn)行。參見《采購管理程序》。

5.2.2對(duì)于沒有設(shè)定供應(yīng)商的危險(xiǎn)品,采購需遵照國家相關(guān)規(guī)定購買。

5.3危險(xiǎn)品的運(yùn)輸、搬運(yùn)

5.3.1對(duì)轄區(qū)內(nèi)使用的危險(xiǎn)品由安全員監(jiān)督搬運(yùn)、存放和使用,并記錄在《安全部巡視記錄表》中。

5.3.2 對(duì)外包方使用的危險(xiǎn)品原則上要求其每天使用后帶離轄區(qū),不允許其存放在轄區(qū)內(nèi)。

5.3.3對(duì)業(yè)主裝修使用的危險(xiǎn)品,要求其妥善保管,具體執(zhí)行《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控辦法》。

5.3.4公司工程施工涉及使用危險(xiǎn)品時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書施工。

5.3.5對(duì)現(xiàn)階段節(jié)日業(yè)主有燃放煙花、炮竹的習(xí)俗,安全部應(yīng)劃定區(qū)域,要求業(yè)主指定地點(diǎn)燃放,當(dāng)法規(guī)、法令明確規(guī)定禁止燃放煙花、炮竹時(shí),按法規(guī)、法令執(zhí)行。

5.3.6輕拿輕放,防止碰擊、拖拉和傾倒。

5.3.7碰撞、互相接觸容易引起燃燒、爆炸或造成其它危險(xiǎn)的危險(xiǎn)品,以及化學(xué)性質(zhì)或防護(hù)滅火方法互相抵觸的危險(xiǎn)品,不得混合裝運(yùn)。

5.3.8遇熱、遇潮容易引起燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體的化學(xué)危險(xiǎn)物品,在裝運(yùn)時(shí)應(yīng)當(dāng)采取隔熱防潮設(shè)施。

5.4危險(xiǎn)品的儲(chǔ)存、保管

5.4.1危險(xiǎn)品應(yīng)與其它物品隔離分開、分類、分項(xiàng)進(jìn)行保管,對(duì)有居毒的危險(xiǎn)物品,必須用帶鎖柜放置并上鎖,有條件時(shí)應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的危險(xiǎn)倉庫,鑰匙由專人保管。

5.4.2存放危險(xiǎn)品的地點(diǎn)應(yīng)符合有關(guān)的安全規(guī)定,并根據(jù)物品的種類性質(zhì),設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)。防爆、泄壓、防火、防雷、防曬、報(bào)警、滅火等安全措施,確保危險(xiǎn)品的存放。

5.4.3危險(xiǎn)品入庫前,必須進(jìn)行檢查登記,入庫后應(yīng)定期檢查。

5.4.4危險(xiǎn)品的領(lǐng)用必須嚴(yán)格由專人負(fù)責(zé),倉管員需妥善保管好鑰匙。避免危險(xiǎn)品的丟失。

5.4.5部門可根據(jù)本部門實(shí)際情況制定相應(yīng)的危險(xiǎn)品儲(chǔ)存、保管細(xì)則。

5.4.6對(duì)服務(wù)供方存放在部門內(nèi)范圍內(nèi)的危險(xiǎn)品也應(yīng)參照上述規(guī)定進(jìn)行。

5.5危險(xiǎn)品的使用

5.5.1危險(xiǎn)品的使用者要有相關(guān)的專業(yè)操作技能,資質(zhì)證明。

5.5.2使用危險(xiǎn)品時(shí)必須有安全防護(hù)措施和用具。如用有毒性或腐蝕性的藥物時(shí)必須戴上防護(hù)手套。對(duì)有揮發(fā)性的藥品還應(yīng)戴上口罩。使用完后及時(shí)用肥皂洗手。

5.5.3盛裝危險(xiǎn)品的容器,在使用前后,必須進(jìn)行檢查,消除隱患,防止火災(zāi),爆炸、中毒等事故發(fā)生。

5.5.4銷毀處理有燃燒、爆炸、中毒和其它危險(xiǎn)的廢棄危險(xiǎn)品。應(yīng)當(dāng)采取安全措施,并應(yīng)按環(huán)境保護(hù)的規(guī)定進(jìn)行處理。

5.6外來危險(xiǎn)品的管理

5.6.1出入口值班員需對(duì)出入人員嚴(yán)格檢查,對(duì)外來危險(xiǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

5.6.2如發(fā)現(xiàn)有攜帶危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域需問清原因,視情況進(jìn)行制止或報(bào)部門指派專人監(jiān)控。

5.6.3每日巡視人員要認(rèn)真巡視及檢查,一旦發(fā)現(xiàn)不安全隱患要立即向主管部門匯報(bào)。

5.6.4 如危險(xiǎn)品發(fā)生事故要立即通知上級(jí)主管及相關(guān)部門,由主管著情況而定是否請(qǐng)求外援協(xié)助。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

無

第3篇 物業(yè)重要資料管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書

重要資料管理辦法

1.目的

為質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)、工程檔案、物業(yè)資料、顧客檔案、管理服務(wù)報(bào)告等重要資料的收集、存檔、保管等提供指引。

2.范圍

適用于公司各部門重要資料的管理。

3.職責(zé)

3.1總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)收集、保存最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),及時(shí)整理下發(fā)給相關(guān)部門,并收集、保存各部門的管理服務(wù)報(bào)告。

3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)收集、保存質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),對(duì)其有效性負(fù)責(zé)。

3.3各部門負(fù)責(zé)收集和保管本部門相關(guān)的重要資料,并對(duì)其有效性、完好性負(fù)責(zé)。

4.方法和過程控制

4.1重要資料包括:相關(guān)政策法規(guī)資料、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)資料、顧客、人事、行政、財(cái)務(wù)、工程檔案和管理服務(wù)報(bào)告等。

4.2相關(guān)政策法規(guī)資料的管理

4.2.1總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)從各種媒體上收集最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),經(jīng)確定適用于公司的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策法規(guī),要予以復(fù)印或打印,并注明出處及日期。

4.2.2當(dāng)收集到適用于公司的最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或政策法規(guī)時(shí),總經(jīng)理辦公室要及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)職能部門,由各職能部門根據(jù)最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或政策法規(guī)進(jìn)行處理。

4.2.3如新收集到的政策法規(guī)資料涉及到公司目前的業(yè)務(wù)或管理工作,或公司體系文件不相符的,由相關(guān)職能部門在三天內(nèi)動(dòng)議編制或

修改相關(guān)文件,報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后及時(shí)下發(fā)至各部門執(zhí)行,并同時(shí)更新《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》,各部門應(yīng)根據(jù)更改后的《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》及時(shí)核對(duì)、更新。

4.2.4各相關(guān)部門經(jīng)理有責(zé)任將收集最新的標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī),并及時(shí)報(bào)總經(jīng)理辦公室。

4.2.5總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)保存所收集的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),并應(yīng)將生效版本、作廢版本及新收集的資料分開保存,各部門負(fù)責(zé)保存與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)。

4.2.6行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)過期或作廢后,各使用部門應(yīng)將所有正、副本(如有)加蓋作廢章或銷毀,但總經(jīng)理辦公室必須將作廢的政策法規(guī)至少留存一份(加蓋作廢章)。

4.3工程檔案的管理

4.3.1工程檔案指由發(fā)展商提供的住宅區(qū)規(guī)劃圖;竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖、隱蔽工程等竣工驗(yàn)收資料;設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量證明文件和物業(yè)使用說明文件;房屋本體和設(shè)備的改造變更資料及其它必要資料。其中設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料包括:

a.供配電系統(tǒng)圖紙資料:包括發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、控制柜、公共照明、供電線路等資料。

b.給排水系統(tǒng)圖紙資料:包括各類泵、水箱等資料。

c.消防系統(tǒng)圖紙資料:包括煙霧、溫度探測(cè)器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消火栓、噴淋泵、防排煙系統(tǒng)、二氧化碳自動(dòng)滅火系統(tǒng)等資料。

d.電梯圖紙資料:扶梯、直升梯準(zhǔn)運(yùn)證等。

e.空調(diào)系統(tǒng)圖紙資料:包括冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、空氣處理機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱等資料。

f.電訊系統(tǒng)圖紙資料:包括內(nèi)線電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、

公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等資料。

g.其它設(shè)備圖紙資料:立體車庫、娛樂場(chǎng)所及設(shè)備、泳池設(shè)備、桑拿房及設(shè)備、煤氣管道、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等資料。

4.3.2由發(fā)展商提供的小區(qū)/大廈各類工程檔案,各部門應(yīng)指定專人保管并核對(duì),如資料不全,應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商索取。

4.3.3工程檔案須妥善保管,避免潮濕、污損。

4.3.4各部門應(yīng)將各類設(shè)備供應(yīng)商地址、聯(lián)系人及電話編制成表,以便維修保養(yǎng)之用。

4.4質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的管理

4.4.1品質(zhì)管理部收集到質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的最新有效版本后,要及時(shí)報(bào)送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并列入《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》。

4.4.2質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)換版后,由品質(zhì)管理部組織對(duì)公司相關(guān)人員進(jìn)行新標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)。

4.4.3對(duì)作廢的質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)回收,加蓋作廢章后保存一份,其余銷毀。

4.5物業(yè)資料的管理

4.5.1物業(yè)資料包括:用地批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、施工許可證、建筑執(zhí)照、用水指標(biāo)批文、用電指標(biāo)批文、管理用房資料、商業(yè)用房資料、住宅區(qū)基本資料、住宅區(qū)分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料、公用設(shè)施資料及園林綠化設(shè)施資料等。

4.5.2各部門負(fù)責(zé)在小區(qū)(大廈)入伙后三個(gè)月內(nèi),收集整理以上物業(yè)資料,并妥善保管和培訓(xùn)到相關(guān)人員。

4.5.3以上資料如有變更,需及時(shí)更新。

4.6顧客檔案的管理

4.6.1顧客檔案:包括顧客基本資料、顧客房屋資料和顧客個(gè)性資料三方面內(nèi)容,其中顧客基本資料包括入伙通知書、業(yè)主委托書、業(yè)主公約、住戶登記資料(業(yè)主及家庭成員資料)、委托銀行代收款協(xié)議書、停車場(chǎng)服務(wù)協(xié)議書、停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書等;顧客房屋資料包

括入住驗(yàn)收資料、裝修申請(qǐng)資料、室內(nèi)設(shè)備維修檔案等顧客房屋動(dòng)態(tài)資料;顧客個(gè)性資料包括顧客愛好、偏好、個(gè)性化需求等顧客需求動(dòng)態(tài)資料。

4.6.2顧客檔案須嚴(yán)格保密。

4.7管理服務(wù)報(bào)告的管理

4.7.1各管理處負(fù)責(zé)在每季度的首月20日前,將上季度的管理服務(wù)報(bào)告向業(yè)主公布,掛到公司內(nèi)部信息網(wǎng)上,并在向業(yè)主公布十天后收回存檔。

4.7.2各管理處負(fù)責(zé)保存本部門的管理服務(wù)報(bào)告。

4.7.3公司資料室負(fù)責(zé)將各管理處的管理服務(wù)報(bào)告裝訂成冊(cè),并妥善保管。

4.8重要資料須按照《管理處文檔管理辦法》編目歸檔,并在歸檔時(shí)登記在《文件資料存儲(chǔ)清單》上。

4.9重要資料查閱、借閱必須經(jīng)部門經(jīng)理或授權(quán)人同意,借閱須在《借閱登記表》上登記。

4.10如政府部門、司法機(jī)關(guān)因公需查詢重要資料,在出示合法證件(單位介紹信、工作證等)并核對(duì)無誤后,方可提供其查詢,并登記查閱時(shí)間、查閱單位、姓名、有效證件名稱、編號(hào)及其它證明材料等內(nèi)容,保存在查詢的檔案中。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy4.2.3-z01-01-f1《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》

__wy4.2.3-z02-f1《文件資料存儲(chǔ)清單》

__wy4.2.3-z01-f5《借閱登記表》

第4篇 物業(yè)高空作業(yè)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:高空作業(yè)管理辦法

1.目的

加強(qiáng)管轄區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的高空作業(yè)管理,杜絕事故發(fā)生。

2.范圍

適用于公司各管理處高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理

3. 定義

高空作業(yè):指懸掛作業(yè)和高位作業(yè)。懸掛作業(yè)指從建筑物上部,沿立面用繩索通過懸掛機(jī)構(gòu),在專門搭載作業(yè)人員及其所用工具的裝置上進(jìn)行的一種作業(yè)。高位作業(yè)指在三米以上的部位或需用升降機(jī)、搭架等進(jìn)行的作業(yè)

4、職責(zé)。

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)所有高空作業(yè)的審批

安全主管(辦)、班長長負(fù)責(zé)具體高空作業(yè)的指揮監(jiān)督和落實(shí)工作。

安全員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)及作業(yè)過程監(jiān)護(hù)。

5方法及過程控制

5.1高空作業(yè)的手續(xù)辦理

5.1.1懸掛作業(yè),必須委托具備安全生產(chǎn)條件和相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān),作業(yè)人員必須具有高空作業(yè)資格。管理處事前必須與其簽訂協(xié)議,明確各自的安全觀路責(zé)任。

5.1.2管理服務(wù)區(qū)內(nèi)的高位作業(yè)必須實(shí)現(xiàn)報(bào)告管理處經(jīng)理,并由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后指定專人負(fù)責(zé)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)指揮、監(jiān)護(hù)。

5.2作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控

5.2.1懸高的高空作業(yè)如外墻涂補(bǔ)、清洗等,必須由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行作業(yè),作業(yè)人員必須持有效的特種上崗證。

5.2.2現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)安全管理員應(yīng)注意自身安全。檢查高空作業(yè)人員的吊繩有無異常,必須設(shè)用2根繩索(主繩和保險(xiǎn)繩)。

5.2.3安全管理員必須維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序,不得讓無關(guān)人員進(jìn)入施工區(qū)域。

5.2.4外來施工隊(duì)必須與管理處簽訂《高空作業(yè)責(zé)任書》,登記檢查相關(guān)的高空作業(yè)操作證。

5.2.5管轄區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的高空作業(yè)、吊裝及重物搬運(yùn)必須事先報(bào)告部門經(jīng)理,并由經(jīng)理批準(zhǔn)后指定專人負(fù)責(zé)作業(yè)指揮、監(jiān)護(hù)。

5.2.6現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人及安全員應(yīng)對(duì)施工作業(yè)人員交代'安全第一,預(yù)防為主'的方針。

5.2.7三米以上的高空作業(yè),必須上、下各設(shè)一名安全監(jiān)護(hù)員。

5.2.8施工現(xiàn)場(chǎng)必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置'高空作業(yè),請(qǐng)勿靠近'等字樣的標(biāo)識(shí)。

5.2.9對(duì)車輛、人行通道上方處的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標(biāo)識(shí),在可行情況應(yīng)盡可能將通道臨時(shí)封閉,指揮行人、車輛繞行。

5.2.10高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)范圍附近停有車輛或其他重要設(shè)施時(shí),應(yīng)盡可能移走,確實(shí)不能移走時(shí),應(yīng)采取保護(hù)措施,以防造成不必要的損失。

5.2.11高空作業(yè)人員必須系安全帶、拴安全鉤、戴安全帽、穿膠鞋。不準(zhǔn)將吊繩、電纜等工作回線纏在身上。

5.2.12吊裝重物時(shí),安全監(jiān)護(hù)員應(yīng)提前勸阻無關(guān)人員進(jìn)入吊裝活動(dòng)范圍內(nèi),嚴(yán)禁超載吊裝。

5.2.13高空作業(yè)、吊裝以及四人以上抬動(dòng)的重物搬運(yùn),必須設(shè)專人指揮。

5.2.14作業(yè)完畢后應(yīng)及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,撤回警戒帶和標(biāo)識(shí),并及時(shí)將工作結(jié)果向部門經(jīng)理匯報(bào)。

5.2.15需要隔夜施工,對(duì)顧客出行造成不便或?qū)π^(qū)的有較大影響的高空作業(yè)必須至少提前2天發(fā)布有關(guān)通知,以便顧客提前準(zhǔn)備。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-07-f1《高空作業(yè)責(zé)任書》

第5篇 物業(yè)特約商戶管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:特約商戶管理辦法

1目的

保障公司的利益,以期保障特約商戶給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。

2范圍

適用于公司各管理處。

3定義

由管理處為方便住戶而聯(lián)系的或外界主動(dòng)提供上門服務(wù)的各類商戶(政府機(jī)構(gòu)、國家事業(yè)單位除外)及個(gè)人。

4職責(zé)

4.1管理處客戶服務(wù)班組主管負(fù)責(zé)審批促銷單位申請(qǐng)。

4.2當(dāng)班的安全班長負(fù)責(zé)對(duì)促銷過程進(jìn)行巡邏、監(jiān)督。

5方法和過程控制

5.1由促銷單位或個(gè)人向管理處提出促銷書面申請(qǐng)書,并由管理處前臺(tái)填寫《促銷申請(qǐng)表》報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)審批,管理處應(yīng)對(duì)促銷單位的公司營業(yè)執(zhí)照有效期、負(fù)責(zé)人和相關(guān)資信予以復(fù)核,促銷產(chǎn)品須出具有關(guān)部門的檢驗(yàn)報(bào)告、合格證等資料,涉及服務(wù)人員技能及政府部門管理規(guī)定要求的,須出具政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

5.2根據(jù)促銷活動(dòng)的性質(zhì)需簽定促銷協(xié)議書的需由經(jīng)辦人填寫《特約商戶管理服務(wù)協(xié)議書》審批通過后,再行辦理促銷手續(xù)。

5.3對(duì)在轄區(qū)內(nèi)散發(fā)、張貼、擺放商品介紹等宣傳印刷品,均需促銷商提供由工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《臨時(shí)廣告經(jīng)營許可證》。

5.4由管理處客戶服務(wù)班組主管負(fù)責(zé)對(duì)促銷單位的申請(qǐng)進(jìn)行審批,對(duì)促銷人員進(jìn)行審核,包括人的身份、使用的工具及負(fù)責(zé)人聯(lián)系辦法,于二周內(nèi)批復(fù),并根據(jù)實(shí)際情況決定是否簽定合同或協(xié)議。

5.5由管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見知會(huì)促銷單位,并安排部門有關(guān)人員予以管理與配合,有關(guān)促銷單位的各種資料須建檔保存。

5.6進(jìn)場(chǎng)促銷人員必須辦理《臨時(shí)出入證》后方可進(jìn)場(chǎng)。

5.7管理處有關(guān)人員須對(duì)促銷人員進(jìn)行管理和監(jiān)督,對(duì)只準(zhǔn)在指定的場(chǎng)合進(jìn)行活動(dòng)的,必須按管理處規(guī)定的時(shí)間進(jìn)、出場(chǎng),必須遵守小區(qū)的安全管理規(guī)定和清潔衛(wèi)生管理規(guī)定,不得損壞公共設(shè)施。

5.8對(duì)進(jìn)場(chǎng)促銷人員的著裝及柜臺(tái)得擺放須符合小區(qū)要求,以保證小區(qū)良好得形象。

5.9管理處對(duì)進(jìn)場(chǎng)促銷的單位或個(gè)人可收取適當(dāng)管理費(fèi)用及一定金額的風(fēng)險(xiǎn)保證。

5.10進(jìn)場(chǎng)促銷人員如須攜帶顧客的物品離開小區(qū),必須向管理處交納足夠的風(fēng)險(xiǎn)保證金,并嚴(yán)格按照物資搬運(yùn)程序辦理相關(guān)手續(xù)。

6支持性質(zhì)量記錄表格

__wy7.5.1-g04-01-f1《促銷申請(qǐng)表》

__wy7.5.1-a01-f4 《臨時(shí)出入證》

第6篇 保安監(jiān)控中心管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

保安作業(yè)指導(dǎo)文件:監(jiān)控中心管理辦法

1.目的

明確監(jiān)控中心的職責(zé),規(guī)范監(jiān)控中心的工作內(nèi)容,充分發(fā)揮監(jiān)控中心控制樞紐的作用。

2.范圍

適用于公司各管理處監(jiān)控中心工作有效實(shí)施

3. 定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心的工作情況進(jìn)行監(jiān)督

安全主管負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心工作的指導(dǎo)和檢查

監(jiān)控中心人員負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心各項(xiàng)工作的具體組織、落實(shí)和執(zhí)行

5.方法及過程控制

5.1 控中心崗位交接

5.1.1負(fù)責(zé)對(duì)值勤用品器材(如:對(duì)講機(jī)、警棍、手電、值勤夾、執(zhí)勤大衣、巡更器材、消防器材等)及所保管的鑰匙等使用、完好情況進(jìn)行清點(diǎn)、核查。

5.1.2 每日交接班時(shí)配合相應(yīng)崗位人員對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z錄像系統(tǒng)及居家報(bào)警系統(tǒng)的情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向部門主管匯報(bào)并在《監(jiān)控中心信息記錄表中》予以記錄。

5.1.3 監(jiān)控中心人員接班時(shí)必須檢查消防控制主機(jī)分區(qū)隔離點(diǎn),檢查消防聯(lián)動(dòng)柜的監(jiān)控性能及信號(hào)燈狀況等,確保消防監(jiān)控系統(tǒng)處于正常有效運(yùn)作狀態(tài)。

5.1.4 檢查監(jiān)控中心室內(nèi)衛(wèi)生狀況,保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔,空氣清新,物品擺放整齊有序,與工作無關(guān)物品不得擺放在室內(nèi)。

5.1.5 檢查監(jiān)控中心必備的資料是否齊全,并確保存放有序規(guī)范。

5.1.6 監(jiān)控中心交接班時(shí),要對(duì)當(dāng)班期間所發(fā)生的重點(diǎn)問題、注意事項(xiàng)(特別交代類)及遺留問題等進(jìn)行交接。

5.1.7 對(duì)崗位交接內(nèi)容檢查核實(shí)完畢后,如實(shí)填寫《監(jiān)控中心信息記錄表》,雙方交接人員簽字確認(rèn)。

5.1.8 監(jiān)控中心值班人員于每日交班前對(duì)監(jiān)控中心的衛(wèi)生進(jìn)行全面的清掃。包括:地面、桌面、監(jiān)控設(shè)備外表。所有物品進(jìn)行歸類擺放。

5.1.9每日管理處前臺(tái)人員下班后將前臺(tái)所有業(yè)務(wù)項(xiàng)移交給監(jiān)控中心,由監(jiān)控中心履行前臺(tái)職責(zé)。

5.2 監(jiān)控中心內(nèi)部管理

5.2.1.監(jiān)控中心值勤人員必須熟悉管理區(qū)域及周邊相鄰區(qū)域的環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)布局、公共設(shè)施設(shè)備及器材的分布等。

5.2.2監(jiān)控中心值勤人員要對(duì)所配置的機(jī)房設(shè)施做到'一懂三會(huì)',即懂所有設(shè)施的基本功能和特點(diǎn)、會(huì)操作使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除一般故障。

5.2.3 當(dāng)監(jiān)控機(jī)房設(shè)施系統(tǒng)發(fā)生系統(tǒng)故障時(shí),監(jiān)控中心人員應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并由其通知

工程部聯(lián)系安防系統(tǒng)維保單位進(jìn)行維修,并將系統(tǒng)故障情況及跟進(jìn)結(jié)果記錄在《監(jiān)控中心信息記錄表》上;

5.2.4 監(jiān)控中心值勤人員要熟悉了解各類突發(fā)事件處理流程,具備處理緊急突發(fā)事件的能力及組織協(xié)調(diào)能力。

5.2.5 監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式(如:警鈴、電話等)與宿舍安全員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到應(yīng)急支援。

5.2.6 非監(jiān)控中心人員不得擅自進(jìn)入監(jiān)控中心,因工作需進(jìn)入監(jiān)控中心必須經(jīng)班長以上人員同意,但不得在監(jiān)控中心室內(nèi)逗留。

5.3 監(jiān)控中心業(yè)務(wù)管理

5.3.1 信息處理收集

5.3.1.1監(jiān)控中心執(zhí)勤人員負(fù)責(zé)對(duì)接收到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)匯報(bào)、調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。

5.3.1.2監(jiān)控中心執(zhí)勤人員不得利用監(jiān)控設(shè)備做與工作無關(guān)事由,不得脫崗、空崗,不得與無關(guān)人員談?wù)撋婕氨Ｃ芊秶鷥?nèi)的資料和內(nèi)容。

5.3.1.3監(jiān)控中心執(zhí)勤人員有收集來自顧客反映的關(guān)于對(duì)物業(yè)管理的看法、建議、意見等義務(wù)和責(zé)任。

5.3.1.4監(jiān)控中心執(zhí)勤人員接聽顧客電話應(yīng)態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答顧客需求,不狡辯,不推脫責(zé)任。

5.3.1.5監(jiān)控中心值勤人員應(yīng)將崗位人員反饋、電話受理的顧客需求信息及時(shí)登記在《監(jiān)控中心信息記錄表》上,協(xié)調(diào)相關(guān)人員進(jìn)行處理,并持續(xù)跟進(jìn)處理結(jié)果。

5.3.1.6受理投訴時(shí),必須如實(shí)記錄或提出回避,認(rèn)真做好顧客投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為顧客保密。

5.3.1.7凡有市政設(shè)施(水、電、氣、道路 、郵電、通訊等)所引起的顧客投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極配合相關(guān)部門為顧客排憂解難,并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推脫了事。

5.3.1.8凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣維修不及時(shí)等引起的顧客投訴,必須如實(shí)向部門主管匯報(bào),并積極采取相應(yīng)應(yīng)急措施。

5.3.1.9被投訴服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,必須誠懇向顧客道歉,并如實(shí)向部門主管匯報(bào),不包庇、不袒護(hù)。

5.3.1.10遇有緊急、重大情況,通過各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理,并跟進(jìn)處理進(jìn)展情況隨時(shí)向上級(jí)匯報(bào)、請(qǐng)示。

5.3.1.11按照投訴接待的處理流程受理顧客的各類投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理,并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果直至投訴關(guān)閉。

5.3.1.12監(jiān)控中心及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)管理處各部門及公司傳遞的各類信息,對(duì)接到的任何報(bào)警都必須及時(shí)準(zhǔn)確記錄在《接報(bào)警記錄表》上;同時(shí)做好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。

5.3.2 技防設(shè)施信號(hào)處理

5.3.2.1根據(jù)管理區(qū)域?qū)嶋H情況,隨時(shí)選定調(diào)換監(jiān)控區(qū)域的畫面,通過監(jiān)視器密切監(jiān)視管理區(qū)域情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、異常情況及時(shí)通知就近崗位人員及時(shí)跟蹤處理結(jié)果,并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上詳細(xì)記錄。

5.3.2.2對(duì)于消防控制主機(jī)或周界報(bào)警、居家報(bào)警設(shè)備的報(bào)警信號(hào),監(jiān)控中心應(yīng)及時(shí)通知班長及就近崗位人員進(jìn)行核實(shí),如屬誤報(bào)應(yīng)及時(shí)復(fù)位,并做記錄通知工程部查找原因,如報(bào)警屬實(shí)則按照《突發(fā)事件處理辦法》執(zhí)行。

5.3.3 現(xiàn)場(chǎng)值勤狀態(tài)監(jiān)控

5.3.3.1監(jiān)控中心時(shí)刻通過監(jiān)控顯示器,監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)值人員值勤狀態(tài),發(fā)現(xiàn)不符狀態(tài)時(shí),應(yīng)及時(shí)通過通訊設(shè)施予以提示糾正。

5.3.3.2監(jiān)控中心每天22:00--次日早6:00每隔30分鐘對(duì)管理處各崗呼叫一次,詢問各崗位值班情況和巡邏崗所在位置等情況,確保全體在崗當(dāng)值人員人身安全并始終處于正常的執(zhí)勤狀態(tài)。

5.4 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備

5.4.1 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理區(qū)域顧客的聯(lián)絡(luò)方式,供水、供電、供氣、有線電視、管理區(qū)域派出所、居委會(huì)、物業(yè)管理辦公室、房產(chǎn)管理局等部門的聯(lián)系電話,管理處指定的設(shè)備廠家及維保單位電話,公司內(nèi)部通訊錄

,常用緊急電話等。

5.4.2 監(jiān)控中心必須保存的資料:《國家物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市裝修管理規(guī)定》、《天津市市容、環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《天津市養(yǎng)犬管理?xiàng)l例》、業(yè)主公約、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、天津市有關(guān)出租屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《天津市消防條例》等資料。

5.4.3 監(jiān)控中心必備的防火器材:監(jiān)控中心應(yīng)備有防火服兩套;滅火器四具;應(yīng)急燈、三節(jié)電池手電筒各一個(gè);消防工具箱一個(gè)(有:市政消火栓專用工具、消防扳手、斧頭、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨等各一個(gè);防毒面具兩個(gè))等消防設(shè)備,大廈必須有兩個(gè)或兩個(gè)以上消防工具箱,所有消防設(shè)施設(shè)備必須保存完好,并不得挪做他用。

5.5 對(duì)鑰匙的管理(沒有監(jiān)控中心的部門由管理處鑰匙管理員管理)。

5.5.1 本款所稱鑰匙是指安全管理部所必備的常用鑰匙。

5.5.2監(jiān)控中心存放保管鑰匙由部門經(jīng)理指定專人(一般為監(jiān)控中心執(zhí)勤人員)對(duì)鑰匙加以標(biāo)識(shí),進(jìn)行分類保管。

5.5.3 監(jiān)控中心值班人員負(fù)責(zé)每日監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,鑰匙領(lǐng)用人必須當(dāng)天按時(shí)歸還,并填寫《鑰匙使用登記表》。

5.5.4 公司職員因工作需要需長期領(lǐng)用的鑰匙,由部門經(jīng)理同意需填寫《鑰匙領(lǐng)借用登記表》,該表單獨(dú)存放于管理處。

5.5.5 監(jiān)控中心人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的備注欄中予以記錄。

5.5.6 鑰匙不慎遺失必須立刻向部門主管匯報(bào),要害部門的鑰匙遺失,必須立即更新?lián)Q鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),由部門經(jīng)理做出處理意見,監(jiān)控中心執(zhí)勤人員在《鑰匙使用登記表》上簽字備案,具體參照《鑰匙管理控制程序》執(zhí)行。

5.6 對(duì)硬盤錄像、錄像帶的管理。

5.6.1 管理處必須對(duì)硬盤錄像、錄像帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,明確錄像重點(diǎn)部位(如:車場(chǎng)、各出入口)等。

5.6.2 監(jiān)控中心的錄像帶24小時(shí)密錄,錄像帶上必須有明確的錄制時(shí)間的標(biāo)識(shí),每個(gè)管理處必須有至少32盒以上的可用錄像帶(一盒備用),其他按日期不變,月份改變,錄像帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。硬盤刻錄必須保存15天以上。

5.6.3 各管理處每日更換監(jiān)控錄像帶時(shí)需對(duì)硬盤刻錄、錄像帶內(nèi)容進(jìn)行5分鐘抽查回放,并準(zhǔn)確記錄于《監(jiān)控錄像時(shí)間表》,確保錄像帶的錄像效果良好。

5.6.4 錄像內(nèi)容硬盤刻錄保存期為半月,錄像帶保存期為1月,有問題的錄像帶向管理處經(jīng)理匯報(bào)立即封存,待問題解決完后,此盤錄像帶解除封存,如有重要或有保留價(jià)值的應(yīng)繼續(xù)封存,封存后應(yīng)加以標(biāo)識(shí),如有需要可申請(qǐng)保存,按《質(zhì)量記錄控制程序》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

5.6.5 觀看借用硬盤刻錄光盤、錄像帶需經(jīng)管理處經(jīng)理同意。

5.7 器材、物品的保管、領(lǐng)借用

5.7.1保管期間定期做好維護(hù)、保養(yǎng)(尤其是充放電的器材按照器材使用、保養(yǎng)的相關(guān)要求及時(shí)充滿、充足)。

5.7.2每日定時(shí)對(duì)保管的器材、物品擦拭一次,保持物品的干凈、擺放整齊。

5.7.3每日必須檢查、檢測(cè)器材、物品一次,確保無異常,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)登記匯報(bào);

5.7.4部門內(nèi)部領(lǐng)借用器材、物品,必須履行領(lǐng)借用的相關(guān)的登記手續(xù),并在下班前收回,與班組直接崗位交接的器材、物品,需在交接班記錄上逐項(xiàng)進(jìn)行登記。

5.7.5其他部門或外來人員借用器材、物品必須經(jīng)部門主管以上人員同意并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上予以記錄,按時(shí)收回。

5.7.6器材、物品收回時(shí)必須認(rèn)真檢查,有問題必須跟進(jìn)責(zé)任到人,及時(shí)上報(bào)部門主管;

5.7.7當(dāng)值人員在接到拾遺物品時(shí),需填寫《拾遺物品登記表》,貴重物品交 管理處出納員保管,一般物品保留三個(gè)月無人領(lǐng)時(shí)由管理處經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案,顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí)必須說明失物的內(nèi)容,丟失地點(diǎn)和出示其他有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。

6.支持性文件

7.相關(guān)的質(zhì)量記錄表格

tjvkwy7.5.1-a02-03-f1 《監(jiān)控中心值班信息記錄表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f2 《監(jiān)控錄像時(shí)間表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f3 《接報(bào)警記錄表》

tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙使用登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f4 《拾遺物品登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f5 《對(duì)講機(jī)電池充放電記錄表》

第7篇 某地產(chǎn)營銷管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的

1.1.為配合公司的正常運(yùn)作,及時(shí)跟進(jìn)按揭款的到帳情況。

2.適用范圍

2.1.營銷部全體人員。

3.定義

3.1.無

4.職責(zé)

4.1.銷售員確保在樓宇成交前告知客戶。

4.2.售后服務(wù)專員負(fù)責(zé)審核按揭貸款合同內(nèi)容。

4.3.營銷經(jīng)理/主任與銀行及時(shí)溝通。

5.作業(yè)內(nèi)容

5.1.營銷推廣的管理

5.2.營銷推廣方式

5.3.營銷推廣的方式包括報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、海報(bào)、單張、夾報(bào)、dm廣告等方式。銷售部應(yīng)根據(jù)需要選擇合理的營銷組合方式進(jìn)行立體全方位的營銷推廣,以在合理的時(shí)間內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng),使目標(biāo)客戶群能熟知樓盤的情況。

5.4.銷售部并根據(jù)銷售計(jì)劃分解至月度媒體的具體投放安排表。

6.電視廣告投放的管理

6.1.銷售部負(fù)責(zé)提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報(bào)送地產(chǎn)公司對(duì)影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進(jìn)行共同評(píng)審,提出評(píng)審意見。

6.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認(rèn)后的投放排期進(jìn)行電視廣告宣傳投放。

7.戶外廣告宣傳的管理

7.1.包括車身、路牌廣告、銷售部負(fù)責(zé)提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案,報(bào)送公司對(duì)投放計(jì)劃及廣告內(nèi)容進(jìn)行審批和確認(rèn)。

7.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后的投放計(jì)劃和廣告內(nèi)容執(zhí)行。

8.樓書及宣傳品的管理

8.1.銷售部負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目樓書及宣傳品的設(shè)計(jì),在定稿前,報(bào)送公司

8.2.銷售部會(huì)同項(xiàng)目部對(duì)樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑特點(diǎn)等進(jìn)行評(píng)審,由相關(guān)負(fù)責(zé)人員簽字確認(rèn)后反饋給銷售部。

8.3.銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。

8.4.銷售部每月對(duì)己制作的宣傳物料進(jìn)行清理檢查.制作宣傳物料制作使用情況記錄形成登記,以便及時(shí)補(bǔ)充。

9.現(xiàn)場(chǎng)包裝物料的管理

9.1.包括售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等包裝物料。銷售部負(fù)責(zé)會(huì)同廣告公司編制賣場(chǎng)包裝專題方案,報(bào)送公司批準(zhǔn)。

9.2.銷售部按公司評(píng)審確認(rèn)后的方案執(zhí)行。

10.宣傳禮品的管理

10.1.包括雨傘、t恤、水杯等為促進(jìn)銷售和項(xiàng)目宣傳宣傳而制作的禮品。銷售部在月度營銷宣傳預(yù)算中說明禮品用途及制作計(jì)劃,經(jīng)公司審批完成后方可執(zhí)行。

10.2.銷售部在禮品發(fā)放時(shí)負(fù)責(zé)安排領(lǐng)取者做好禮品領(lǐng)取登記,形成登記文件并存檔。

11.營銷公關(guān)活動(dòng)管理

11.1.銷售部在公關(guān)活動(dòng)預(yù)定舉辦日期的7天前(緊急情況不得少于3天),提交活動(dòng)方案及具體費(fèi)用預(yù)算給公司審核形成《營銷活動(dòng)費(fèi)用申請(qǐng)表》及其附件《營銷活動(dòng)日程表》、《營銷活動(dòng)預(yù)算書》。

11.2.如需其他各部門的配合,銷售部至少提前5個(gè)工作日(緊急情況不得少于2個(gè)工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負(fù)責(zé)根據(jù)函件幫助銷售部協(xié)調(diào)需要配合的事宜。

11.3.銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動(dòng)的總結(jié)(在每月營銷總結(jié)中體現(xiàn))。并根據(jù)該總結(jié)在每月15日前對(duì)上月公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)形成《營銷效果評(píng)審表》,每個(gè)月應(yīng)對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)形成《月營銷活動(dòng)效果評(píng)估統(tǒng)計(jì)表》。

11.4.銷售部在活動(dòng)結(jié)束后,填寫與我司合作的公關(guān)公司(指雙方有合同關(guān)系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。

12.營銷的計(jì)劃與總結(jié)

12.1.營銷方案的策劃

12.2.在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定后,銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和市場(chǎng)宣傳銷售進(jìn)度,于項(xiàng)目開售前5個(gè)月提交一份完整的項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告形成《樓盤營銷策劃方案》,包括銷售目標(biāo)、銷售策略、宣傳計(jì)劃、銷售計(jì)劃及定價(jià)初步方案,報(bào)送公司批準(zhǔn)執(zhí)行。

12.3.銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計(jì)劃草案,包括相應(yīng)的市場(chǎng)分析,月度銷售目標(biāo)計(jì)劃、營銷費(fèi)用開支計(jì)劃和宣傳計(jì)劃形成《年度營銷計(jì)劃書》并應(yīng)于十二月三十一日前基本確定。

13.營銷的計(jì)劃編制

13.1.銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和策劃主題,提出項(xiàng)目的營銷宣傳策劃和實(shí)施計(jì)劃(包含相應(yīng)的宣傳手段及費(fèi)用計(jì)劃)形成《營銷推廣專題報(bào)告》,具體包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓部及示范單位賣場(chǎng)包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、宣傳資料、銷售資料、認(rèn)購資料的制作等內(nèi)容,批準(zhǔn)后落實(shí)執(zhí)行。

13.2.銷售部定期制定銷售工作計(jì)劃,匯報(bào)銷售業(yè)績及情況,并完成月度、季度、年度營銷總結(jié),提交公司。

13.3.銷售部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)客戶和銷售信息的收集和整理,并定期提交來訪客戶以及成交客戶的基本情況分析。

13.4.營銷的主管部門應(yīng)對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整形成季度銷售計(jì)劃,并按季度銷售計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。

14.營銷日常會(huì)議的主持

14.1.營銷主管部門應(yīng)每天根據(jù)銷售地情況召開日會(huì),全面布置每天的營銷任務(wù)。

14.2.召開月度營銷工作例會(huì)(如需要可以召開緊急會(huì)議),會(huì)議將主要圍繞客戶來訪情況、需要情況、市場(chǎng)情況與銷售相關(guān)的各種問題展開,并形成會(huì)議紀(jì)要。

15.營銷的招標(biāo)與簽約

15.1.競(jìng)爭性談判原則

15.2.首次投放某一類型的電視廣告時(shí),銷售部負(fù)責(zé)與電視廣告投放代理公司聯(lián)系,收集至少三家公司的投放時(shí)段、價(jià)格、付款條件及其優(yōu)劣勢(shì)等情況。首次投放某種類型的夾報(bào)及dm時(shí),收集至少三家公司的報(bào)價(jià)、付款條件及其優(yōu)劣勢(shì)等情況。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價(jià),填寫《營銷合作商選擇報(bào)審表》報(bào)送公司審核確認(rèn)。

15.3.三個(gè)月內(nèi)投放相同類型的電視廣告,半年內(nèi)投放相同類型的夾報(bào)或dm,可不用比價(jià),注明此次投放參考哪次比價(jià)結(jié)果。電視廣告投放超過三個(gè)月時(shí)間,夾報(bào)或dm超過半年時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。

16.營銷合同版本管理

16.1.各類媒介投放,夾報(bào)及dm,各類活動(dòng)策劃、代理及贊助費(fèi)必須要簽署合同;印刷、物料制作類費(fèi)用大于1000元以上的)必須要有制作合同。

16.2.銷售部負(fù)責(zé)各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成標(biāo)準(zhǔn)合同格式后,填寫并形成《合同會(huì)審表》報(bào)送公司,并按照審批結(jié)果落實(shí)合同修訂及簽訂。

16.3.銷售合同條款、補(bǔ)充協(xié)議等法律文件由公司確認(rèn),銷售部按確認(rèn)版本執(zhí)行。

17.合同的時(shí)間管理

17.1.公關(guān)活動(dòng)類合同必須在活動(dòng)舉行后5日內(nèi)送報(bào)公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。

18.電視廣告招標(biāo)的管理

18.1.針對(duì)在項(xiàng)目銷售過程中設(shè)計(jì)、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計(jì)等內(nèi)容。

18.2.銷售部負(fù)責(zé)編制《招標(biāo)文件》。標(biāo)書對(duì)市場(chǎng)分析要盡可能全面,對(duì)目標(biāo)客戶群要有較準(zhǔn)確的定位,對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢(shì)有一定的分析。

18.3.銷售部負(fù)責(zé)向所有擬邀請(qǐng)招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函,在收到受邀請(qǐng)單位確定參與投標(biāo)的回執(zhí)回復(fù)后,發(fā)出招標(biāo)文件。為免市場(chǎng)信息的過度擴(kuò)散,要求在回標(biāo)的同時(shí)返還招標(biāo)文件。

18.4.銷售部負(fù)責(zé)組織由其他相關(guān)人員參加的應(yīng)標(biāo)廣告公司回標(biāo)方案的闡述會(huì)。銷售部負(fù)責(zé)在闡述會(huì)后整理匯總有關(guān)評(píng)審意見,形成初步評(píng)審建議。公司在初步評(píng)審意見的基礎(chǔ)上,形成最終評(píng)審意見并確定建議的中標(biāo)廣告公司。

18.5.由銷售部發(fā)出中標(biāo)通知書。在必要的情況下,可以進(jìn)行多輪投標(biāo),以確定最佳的廣告代理公司。

18.6.工作量大或特殊情況時(shí),銷售部可根據(jù)實(shí)際情況選用合適的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì),但事前須取得認(rèn)可。

19.報(bào)紙廣告的招標(biāo)管理

19.1.報(bào)紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報(bào)社簽訂折扣和投放合同,銷售部負(fù)責(zé)跟進(jìn)支付代理廣告公司設(shè)計(jì)和代理費(fèi)等事宜。方式二:通過廣告代理公司進(jìn)行投放,銷售部安排與廣告公司簽訂折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設(shè)計(jì)費(fèi)。

19.2.盡量選擇雜志或電臺(tái)的一級(jí)代理廣告公司進(jìn)行投放,特殊情況請(qǐng)說明原因,經(jīng)公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行

20.物料制作商的招標(biāo)管理

20.1.銷售部負(fù)責(zé)與相關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系,一般每項(xiàng)制作業(yè)務(wù)的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價(jià)。并形成《宣傳物料合作商選擇報(bào)審表》公司批準(zhǔn)。

20.2.對(duì)相同物料進(jìn)行加印或重復(fù)制作時(shí),原則上沿用原制作商,除非我方對(duì)第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負(fù)責(zé)另行選擇制作商。

20.3.對(duì)于相同類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價(jià),注明此次投放參考哪次比價(jià)結(jié)果。超過一年時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。

20.4.對(duì)于宣傳物料的使用,銷售部應(yīng)對(duì)物料的使用情況進(jìn)行登記,填寫形成《營銷類物料使用記錄統(tǒng)計(jì)表》。

21.營銷合同的后評(píng)審管理

21.1.營銷類合同在合作間,全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)督促合作商填報(bào)《營銷類合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》,用為營銷費(fèi)用的結(jié)算前置性條件。

21.2.營銷類合同在合作間全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)填寫形成《營銷類合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》。作為營銷合同價(jià)款的結(jié)算前置依據(jù)。

22.營銷費(fèi)用與支付

22.1.年度費(fèi)用預(yù)算的管理

22.2.銷售部每年負(fù)責(zé)根據(jù)樓盤所在地,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)編制具體項(xiàng)目的年度營銷費(fèi)用總預(yù)算形成《年度營銷費(fèi)用預(yù)算表》。包括但不限于詳細(xì)的媒體、公關(guān)及促銷活動(dòng)、銷售物料制作、宣傳品等分類預(yù)算細(xì)目。

22.3.營銷費(fèi)用預(yù)算書經(jīng)過公司的審核程序批準(zhǔn)后實(shí)施進(jìn)行。

23.月度營銷費(fèi)用的管理

23.1.月度營銷預(yù)算的管理:銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)已確定的年度營銷預(yù)算,每月25日前上報(bào)《月度營銷費(fèi)用預(yù)算表》。

23.2.月度營銷結(jié)算的管理:每月10日前應(yīng)完成上一月度的營銷費(fèi)用的結(jié)算。

24.營銷費(fèi)用報(bào)銷管理

24.1.經(jīng)辦人將發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票及相關(guān)附件整理好,填寫費(fèi)用報(bào)銷審批單,需注明付款方式,按程序批準(zhǔn)。經(jīng)辦人將審批完成后的費(fèi)用報(bào)銷審批單交到財(cái)務(wù)部出納處,報(bào)銷費(fèi)用。

24.2.費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審批文件、雙方已簽署蓋章完成的合同或報(bào)價(jià)單、確認(rèn)后的比價(jià)申請(qǐng)表(之前有比價(jià)程序的)以及驗(yàn)收記錄(如為物料)。

24.3.平面媒體投放類費(fèi)用報(bào)銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財(cái)務(wù)部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺(tái)投放類需要有dvd光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮品費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附樣品或?qū)嵨镎掌?。廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單需附雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)稿(

媒體投放類的除外)。

24.4.銷售中心各類物料添置購買費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附有電腦小票或購買清單,固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)登記表。

25.費(fèi)用支付的管理

25.1.付款方式盡量采用事后支付,如需預(yù)付款,一般預(yù)付款項(xiàng)不得超過合同總金額的30%,且款項(xiàng)的支付必須是在合同(或其他約定文件)簽署之后(特殊情況除外)。

25.2.盡量采用轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項(xiàng)。如特殊情況,費(fèi)用可采用現(xiàn)金報(bào)銷方式。支票抬頭必須與發(fā)票章以及合同的當(dāng)事人的名字一致。采用現(xiàn)金支付的,為了便于審核,每張報(bào)銷審批單請(qǐng)盡量減少款項(xiàng)類別。

25.3.若有特殊情況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經(jīng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批通過方可。

26.樓盤的銷售與簽約

26.1.銷售價(jià)格的管理

26.2.銷售部提交詳細(xì)的銷售策略或促銷活動(dòng)方案和定價(jià)方案并形成《分期銷售營銷方案》)報(bào)公司批準(zhǔn)后,由營銷主管部門落實(shí)執(zhí)行。

27.認(rèn)購的管理

27.1.銷售人員解答客戶的各種疑問,并將樓盤的《認(rèn)購須知》等詳細(xì)資料交于客戶;

27.2.客戶確定購買單元后,銷售中心與客戶簽訂購房認(rèn)購書。認(rèn)購書中需填寫清楚業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認(rèn)購單元情況、價(jià)格、付款方式等,銷售部核對(duì)無誤后買賣雙方簽字蓋章。

27.3.認(rèn)購變更:認(rèn)購變更包括認(rèn)購單元的轉(zhuǎn)換、認(rèn)購單位的加名、減名等內(nèi)容,出現(xiàn)認(rèn)購變更后,需在售樓軟件中按換房進(jìn)行操作形成《購房變更證明書》

27.4.對(duì)于介紹購房的應(yīng)由銷售部填寫《介紹購房獎(jiǎng)勵(lì)報(bào)審表》,報(bào)相關(guān)部門審批后,由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行承兌。

28.定金的管理

28.1.認(rèn)購書簽訂后經(jīng)營銷部門負(fù)責(zé)人審核之后,由銷售經(jīng)辦人員陪同客戶到財(cái)務(wù)部交納定金,財(cái)務(wù)部收取定金無誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。

28.2.臨時(shí)定金:在準(zhǔn)買家未按照指定的時(shí)間補(bǔ)齊定金的情況下,銷售人員需聯(lián)系買家,解釋清楚各種情況。在準(zhǔn)買家肯定表示不予購買時(shí),或在預(yù)定的時(shí)間沒有補(bǔ)齊定金,經(jīng)過銷售部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,可同時(shí)可將該單元進(jìn)行另行銷售。

29.房款繳交的管理

29.1.銷售部應(yīng)配合財(cái)部收取銷售的應(yīng)收款項(xiàng),落實(shí)執(zhí)行各種資金回籠計(jì)劃,配合落實(shí)按揭資金。

29.2.根據(jù)購房認(rèn)購書付款方式的繳款日期,由銷售部聯(lián)系客戶按期交款,如果銷售小業(yè)主特殊原因?qū)е虏荒馨雌诮豢?小業(yè)主可填寫《客戶延期付款報(bào)審表》,銷售主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過15天的延期,如果超過15天,客戶仍不能按期交款,客戶可再次填寫《客戶延期付款報(bào)審表》,財(cái)務(wù)主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過30天的延期,如果超過30天,客戶仍不能按時(shí)支付房款,主管法務(wù)的主管部門可委托律師發(fā)《催辦通知單》,將從發(fā)催辦通知單之日按合同約定收取滯納金處理。銷售部應(yīng)完整保存掛號(hào)信存根,以便將來查證。

30.簽署商品房買賣合同

30.1.客戶交付第一期樓款的同時(shí),必須簽署《商品房買賣合同》)。買賣合同須按公司確認(rèn)的版本簽署,原則上不能修改合同內(nèi)容,如特殊情況修改條款需公司確認(rèn)可后方修改。買賣合同需認(rèn)真填寫,字跡清晰整齊。經(jīng)業(yè)主簽署后銷售部要認(rèn)真核對(duì),確保各項(xiàng)條款準(zhǔn)確無誤。

30.2.合同簽署時(shí),銷售部必須提供鑒證所需的相關(guān)資料。買賣合同簽署后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)按時(shí)完成情況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組,在合同簽署之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。

30.3.如果按規(guī)定需要贈(zèng)品發(fā)送給客戶,則銷售部門應(yīng)實(shí)行登記制度《贈(zèng)品發(fā)放登記表》。

31.客戶特殊要求

31.1.特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權(quán)利范圍內(nèi)給予客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在相關(guān)文件上簽署。對(duì)于授權(quán)以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫《特別優(yōu)惠銷售價(jià)格申請(qǐng)表》按審批程序逐級(jí)申報(bào)審批后,銷售部方可承諾買家。

31.2.滯納金,客戶可到銷售部填寫《客戶延期付款報(bào)審表》。對(duì)于沒有正常理由的,營銷部門應(yīng)下達(dá)《催款通知單》。

31.3.發(fā)票:財(cái)務(wù)部門在收取定金與進(jìn)度款時(shí)出具收據(jù),房款全部收齊后出具發(fā)票,購房人應(yīng)直接與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系。

32.客戶投訴管理

32.1.銷售人員接收客戶的投訴,并進(jìn)行投訴記錄登記,盡可能處理,如遇到無法解決的問題,逐級(jí)向上反映;銷售部及時(shí)將客戶投訴情況上報(bào)公司,由公司統(tǒng)籌安排處理。

32.2.銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置客戶投訴意見箱,凡客戶需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)問題進(jìn)行投訴時(shí),可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見。《客戶投訴問題處理表》

33.傭金計(jì)取

33.1.關(guān)于銷售的傭金計(jì)取,另行制訂辦法

34.樣板房的管理

34.1.樣板房的規(guī)劃方案

34.2.營銷主管部門應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況與銷售的需要,提出樣板房的要求對(duì)樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。

35.設(shè)計(jì)單位的選擇

35.1.營銷主管部門應(yīng)與設(shè)計(jì)主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位,設(shè)計(jì)承包方式有二種,一種為單一設(shè)計(jì)單位承包模式,另一種為設(shè)計(jì)施工一體化模式,根據(jù)具體情況選擇。合同主管部門主辦簽訂《樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)合同》、《樣板房施工合同》。

36.物料供應(yīng)商的選擇

36.1.營銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預(yù)算主管部門

共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式,預(yù)算主管部門計(jì)算出樣板房物料總清單并分離出《樣板房甲供物料清單》、《甲指乙購物料清單》。由合同主管部門按合同管理辦法選定樣板房供應(yīng)商并與之簽訂《樣板房物料采購合同》。

37.樣板房的施工過程管理

37.1.工程主管部門應(yīng)對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量與工期進(jìn)行管理,設(shè)計(jì)主管部門與營銷主管部門完成對(duì)樣板的確認(rèn)與對(duì)板。

38.樣板房的驗(yàn)收與移交

38.1.樣板房全面完工后,應(yīng)由工程主管部門組織驗(yàn)收并辦理相關(guān)手續(xù),在移交時(shí),應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點(diǎn)登記造冊(cè)后,移交物業(yè)公司管理。

38.2.營銷主管部門為樣板房的使用部門,應(yīng)對(duì)樣板房在展示過程中進(jìn)行日常管理。

39.樣板房的銷售

39.1.根據(jù)實(shí)際的銷售進(jìn)度,如果需要對(duì)樣板房進(jìn)行銷售,對(duì)樣板房的定價(jià)、裝修款的確定,由營銷主管部門填報(bào)《樣板房銷售方案》報(bào)公司審批后執(zhí)行。

40.樣板房的交樓

40.1.營銷主管部門應(yīng)根據(jù)購房合同,通知客戶收樓,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小業(yè)主的收樓工作。對(duì)于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司相關(guān)規(guī)定辦理。

41.營銷資料的管理

41.1.營銷電子檔案庫的建立和分工

41.2.銷售部負(fù)責(zé)建立營銷電子檔案庫,包括項(xiàng)目營銷電子檔案的匯總、分類、編號(hào)和按要求格式存儲(chǔ)。銷售部負(fù)責(zé)確認(rèn)的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項(xiàng)目介紹說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)等原始資料,完成項(xiàng)目售前的各項(xiàng)銷售資料的準(zhǔn)備和制作,并確保其準(zhǔn)確、完整和統(tǒng)一。

41.3.因項(xiàng)目發(fā)展、市場(chǎng)和銷售等方面的策略、資料發(fā)生變更,由公司及時(shí)以書面形式下達(dá)通知,銷售部必須自收到變更文件通知之日起執(zhí)行,確保按更新文件依據(jù)進(jìn)行銷售。

41.4.銷售部負(fù)責(zé)收集每季各類營銷宣傳資料,并按地產(chǎn)公司檔案管理實(shí)施細(xì)則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報(bào)廣創(chuàng)意過程稿及正稿、刊登稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負(fù)責(zé)整理。

41.5.按時(shí)將整理好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分要求不少于一式二份,并要求廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告要求保存專業(yè)beta帶和dvd光盤。

42.資料存檔要求

42.1.檔案內(nèi)容包括文檔和圖檔兩類,為方便儲(chǔ)存、管理和利用。均需使用電子文檔或圖檔。

42.2.圖檔質(zhì)量要求:以滿足專業(yè)印刷為標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一由專業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)拷盤或刻錄。以tif格式為主.jpg格式為輔。精度分為a、b、c三級(jí),其中a級(jí)圖檔文件大小為2m以下(jpg格式)(供一般查找索引用),b級(jí)圖檔為2-20m,c級(jí)圖檔為20m以上(注供戶外展板用的圖檔要求大于40m)。

43.銷售資料的管理

43.1.銷售部負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入,并確保有關(guān)客戶資料的準(zhǔn)確性;

43.2.銷售資料陳列管理:樓書、價(jià)格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購須知由銷售部負(fù)責(zé)存放,并保證存放資料整齊統(tǒng)一。

43.3.銷售部負(fù)責(zé)宣傳海報(bào)、樓書等宣傳品的庫存與使用,并確保各種宣傳品的充足供應(yīng),但應(yīng)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象;模型、展板等立體宣傳品售樓部內(nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)期間所用的宣傳品在擺放到位;

43.4.集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)結(jié)束后,已收回的宣傳品并進(jìn)行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉庫。

44.資料的調(diào)用管理

44.1.檔案庫資料實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,隨時(shí)更新和補(bǔ)充,并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)傳遞。營銷電子檔案庫屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。利用和拷貝資料應(yīng)事先進(jìn)行審批和登記,說明利用目的、方式。項(xiàng)目營銷電子檔案由銷售部負(fù)責(zé)管理。

45.營銷的流程管理

45.1.銷售過程作業(yè)流程

46.管理表格

46.1.營銷活動(dòng)的管理

46.2.使用說明

46.3.營銷費(fèi)用的預(yù)算、申請(qǐng)、審核是營銷部門的日常工作。

47.執(zhí)行程序

序號(hào)管理表格執(zhí)行人 執(zhí)行時(shí)效執(zhí)行內(nèi)容

101 樓盤整體營銷方案 營銷部門 在取得樓盤預(yù)售證之前 對(duì)整體樓盤的銷售指導(dǎo)性文件

102 分期銷售營銷方案 營銷部門 當(dāng)期銷售之前一個(gè)月 對(duì)當(dāng)期銷售進(jìn)行指導(dǎo)性文件

103 營銷費(fèi)用年度預(yù)算表 營銷部門 上年年底完成預(yù)算 對(duì)每個(gè)年度的費(fèi)用控制

104 營銷費(fèi)用月度預(yù)算表 營銷部門 上月月未完成預(yù)算 對(duì)每個(gè)月度費(fèi)用進(jìn)行控制

105 營銷活動(dòng)費(fèi)用申請(qǐng)表 營銷部門 每次活動(dòng)之前5天 對(duì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)算申請(qǐng)

106 營銷活動(dòng)日程表 營銷部門 每

次活動(dòng)之前5天 對(duì)活動(dòng)日程進(jìn)行計(jì)劃

107 營銷活動(dòng)預(yù)算清單 營銷部門 每次活動(dòng)之前5天 對(duì)每一次活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算

108 營銷活動(dòng)評(píng)審表 營銷部門 每次活動(dòng)結(jié)束5天內(nèi) 對(duì)每一次活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)分析

109 營銷活動(dòng)效果評(píng)估統(tǒng)計(jì) 營銷部門 每次活動(dòng)結(jié)束5天內(nèi) 對(duì)每一次活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)分析

48.廣告商的管理

49.使用說明

49.1.營銷部對(duì)每一次營銷活動(dòng)的效果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,以利于下次活動(dòng)類型的選擇。

50.執(zhí)行程序

序號(hào) 管理表格 主辦人執(zhí)行時(shí)效執(zhí)行內(nèi)容

201 推廣合作商選擇報(bào)審表營銷部選擇廣告商之前 按規(guī)定進(jìn)行審批

202 宣傳物料合作商選擇報(bào)審表 營銷部選擇合作商之前 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

203 合同會(huì)審表-雙面版營銷部在合同會(huì)審過程中 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

204 營銷類合同執(zhí)行表營銷部合同完成后進(jìn)行 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

205 宣傳物料使用記錄統(tǒng)計(jì)表營銷部使用過程中同步登錄 進(jìn)行臺(tái)賬登錄

51. 客戶的管理

52. 使用說明

52.1. 對(duì)小業(yè)主和購房客進(jìn)行管理

53. 執(zhí)行程序

序號(hào)管理表格 主辦人 執(zhí)行時(shí)效 執(zhí)行內(nèi)容

301 介紹購房獎(jiǎng)勵(lì)報(bào)審表 營銷部 成功購房之后 按規(guī)定進(jìn)行審批費(fèi)用

302 特別優(yōu)惠銷售價(jià)格申請(qǐng)表 營銷部 客戶購房之前 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

303 客戶延期付款報(bào)審表 營銷部 客戶提出需求時(shí) 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

304 購房變更協(xié)議書 營銷部 客戶進(jìn)行購房變更時(shí) 按規(guī)定程序進(jìn)行審批

第8篇 物業(yè)出租屋空置房及租住人員管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出租屋、空置房及租住人員管理辦法

1.目的

協(xié)助公安機(jī)關(guān)加強(qiáng)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)出租屋租住人員的管理,維護(hù)空置房的安全,預(yù)防各種安全事故。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的出租屋、空置房及租住人員管理。

3.定義

3.1出租屋:凡小區(qū)/大廈內(nèi)除旅店業(yè)外以經(jīng)營為目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、辦公室、商業(yè)用房。

3.2空置房:是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)本部門出租屋、空置房的租賃及租住人員管理工作,并負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)

管理員定期統(tǒng)計(jì)出租屋、空置房清單,并知會(huì)監(jiān)控中心

定期對(duì)出租屋人員資料進(jìn)行檢查、核實(shí)、統(tǒng)計(jì)、及時(shí)掌握租住人員的情況,并向經(jīng)理匯報(bào)

發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)制止,并向經(jīng)理匯報(bào)

安全員熟悉管理服務(wù)區(qū)域空置房、出租屋情況,留意該房屋進(jìn)出人員是否經(jīng)常變動(dòng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)管理員進(jìn)行處理

每天巡視空置房、出租屋,異常情況需上報(bào)部門

保潔人員每月清掃一次空置房,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋給相關(guān)部門

維修人員每月檢查保養(yǎng)一次空置房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施

5. 方法及過程控制

5.1出租屋、承租人的管理

5.1.1管理處協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)出租人進(jìn)行管理,要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定,落實(shí)各項(xiàng)治安防范措施。

5.1.2 業(yè)主或管理處在租賃合同中必須明確各自的消防安全管理責(zé)任。

5.1.3業(yè)主或管理處不得將住宅樓、未設(shè)用專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產(chǎn)生油煙、惡臭、噪音、振動(dòng)、熱污染等影響其它客戶正常工作和生活的服務(wù)項(xiàng)目。

5.1.4 通過管理處出租的房屋,租賃管理員必須嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)禁把房屋租給三無人員,對(duì)承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時(shí),應(yīng)對(duì)其經(jīng)營范圍和性質(zhì)是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求進(jìn)行評(píng)價(jià),符合要求后方可出租,并督促其辦理合法的營業(yè)執(zhí)照。

5.1.5管理處協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)承租人進(jìn)行管理,將承租人及同住人的姓名、性別、年齡、國籍(或地區(qū))、常住戶口所在地、職業(yè)、服務(wù)處所、有效身份證等基本情況在《租住臨時(shí)人員情況登記表》上進(jìn)行登記,并定期檢查,人員變動(dòng)及時(shí)變更。

5.1.6 制止租住人利用承租的房屋生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃易爆、有毒、放射性等危險(xiǎn)物品,必要時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。管理處發(fā)現(xiàn)承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的,應(yīng)及時(shí)舉報(bào)、制止、協(xié)助公安人員將犯罪嫌疑人送往公安機(jī)關(guān)。

5.1.7安全員必須熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)租房和空置房情況,作為控制的重點(diǎn)。

5.1.8安全員必須督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的租住人員,遵守管理服務(wù)區(qū)域各項(xiàng)管理規(guī)定,自覺愛護(hù)管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施,設(shè)備,遵紀(jì)守法。

5.1.9 安全員在巡視時(shí),要留意管理服務(wù)區(qū)域出租屋人不得改變出租屋的用途,嚴(yán)禁利用出租屋從事違法犯罪活動(dòng)。

5.1.10安全員對(duì)租住人或商鋪經(jīng)營人員搬運(yùn)物資出入管理服務(wù)區(qū)域時(shí)按《出入口管理辦法》執(zhí)行。

5.1.11保姆、家教、鐘點(diǎn)工、業(yè)主親友及其他相關(guān)人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。

5.2 空置房管理

5.2.1 空置房的鑰匙管理依據(jù)《鑰匙管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.2.2清潔管理

5.2.2.1清潔范圍

主要包括空置房屋的門、窗、地面、屋頂、墻面以及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施等。

5.2.2.2清潔順序

一般應(yīng)遵循由里至外,由上至下的順序操作。

5.2.2.3清潔方法

a、對(duì)覆蓋在門體表面的灰塵可采用板刷抹布等進(jìn)行擦拭;

b、地面可用掃帚清掃后用濕墩布等進(jìn)行擦拭;

c、窗戶可用板刷和掃帚清掃窗戶縫及窗臺(tái)塵土,再用濕抹布、玻璃刷、報(bào)紙等擦拭;

d、墻面、頂面可用撣子進(jìn)行清掃,對(duì)有污染的墻面可用細(xì)砂紙進(jìn)行打磨;

e、對(duì)于外露的室內(nèi)設(shè)備施設(shè)及管線、開關(guān)等可用抹布進(jìn)行擦拭;

5.2.2.4清潔標(biāo)準(zhǔn)

a、表面干凈整潔無明顯塵土;

b、無油性類、涂料類等污染;

c、玻璃明亮無明顯污跡;

5.2.2.5管業(yè)部設(shè)專人(空房管理員)定期對(duì)空房進(jìn)行統(tǒng)計(jì),制定清單。

5.2.2.6清潔人員依據(jù)空房清單每月對(duì)空置房屋進(jìn)行打掃至少一次,并注意室內(nèi)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即向上級(jí)主管匯報(bào),分析損壞原因并安排維修。

5.2.2.7管業(yè)部主管每月對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》中。

5.2.3安全管理

5.2.3.1安全部巡視員依據(jù)空房清單每日對(duì)空房周邊進(jìn)行巡視,保證房屋門窗關(guān)閉完好,遇有異常情況及時(shí)向上級(jí)主管部門匯報(bào),具體參照《安全員巡邏管理辦法》。

5.2.4空置房設(shè)施檢查、防護(hù)與維修

5.2.4.1工程人員每月依據(jù)空房清單檢查空房內(nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《房屋設(shè)備/設(shè)施巡查記錄表》中,并判斷是否需要維修,在特殊惡劣天氣過后對(duì)頂層空置房屋增加一次檢查,供暖期對(duì)所有空置房屋加一次檢查。

5.2.4.2設(shè)施檢查內(nèi)容

a、門、柜是否開裂、開關(guān)是否順暢;

b、設(shè)施設(shè)備的各種配件是否齊全;

c、木地板是否開裂、起鼓、其它門、地、樓口是否過大;

d、天花墻線接口是否開裂,曲腳板是否開裂;

e、衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好,潔具瓷面是否正常無損,瓷磚有否色差、缺損;

f、廚房內(nèi)灶具、排煙系統(tǒng)是否完整,臺(tái)面柜門是否完整無損;

g、供暖系統(tǒng)溫度是否正常,有無滲漏等現(xiàn)象;

h、灶具及開關(guān)是否缺損,插頭是否齊全,電視接收插頭是否缺損或失靈;

i、對(duì)講、門鈴是否正常等

5.2.4.3維修過程

a、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開發(fā)商及時(shí)反饋,并跟蹤維修情況,作好相關(guān)記錄;

b、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,小

區(qū)空房設(shè)施超出保修期則開具《工程維修單》進(jìn)行維修(采取有償服務(wù))并作好相關(guān)手續(xù)。

c、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,大廈空房設(shè)施進(jìn)行維修,向工程部主管匯報(bào),由工程部開具《工程維修單》進(jìn)行維修;

d、維修人員對(duì)空置房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維修,及時(shí)填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》;

6.支持性文件

無

7質(zhì)量記錄和表格

第9篇 物業(yè)安全巡邏管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:安全巡邏管理辦法

1.目的

明確安全員在巡邏過程中的方式、方法和需要注意的事項(xiàng)。做好巡邏工作。

2.范圍

適用于公司各管理處安全巡邏管理工作

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各管理處的巡邏路線進(jìn)行評(píng)估并提出改進(jìn)意見

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批巡邏方案,并對(duì)巡邏情況進(jìn)行監(jiān)督。

安全主管(辦)負(fù)責(zé)巡邏路線的制定,定期進(jìn)行檢查、調(diào)整、改變巡邏方式,具體指導(dǎo)和檢查巡邏工作。

安全班長負(fù)責(zé)對(duì)安全員的巡邏過程和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控

安全員按照規(guī)定的巡邏路線圖和巡邏簽到點(diǎn)進(jìn)行巡邏簽到,如遇特殊情況不能準(zhǔn)時(shí)簽到需注明原因,經(jīng)班長確認(rèn),并對(duì)巡邏路線進(jìn)行保密。

5.方法及過程控制

安全巡邏包括的內(nèi)容:日常巡邏、裝修監(jiān)控、空置房監(jiān)控。

5.1日常巡邏的內(nèi)容

5.1.1安全員在巡邏時(shí),應(yīng)增強(qiáng)險(xiǎn)情觀念,全神貫注、細(xì)心觀察,適當(dāng)運(yùn)用身體五官本能感覺,不可忽視任何異常情況和可疑點(diǎn)。

5.1.2樓內(nèi)巡邏時(shí)檢查公共設(shè)施有無異常。檢查公共通道、消防通道是否暢通無阻,有無堵塞、臟污等。樓道有無異味和危險(xiǎn)品。

5.1.3檢查設(shè)備房周邊有無異味、異常聲音和異?，F(xiàn)象。辦公室、倉庫、資料室和業(yè)主房門、窗戶是否關(guān)閉、上鎖、有無異常。

5.1.4室外巡邏時(shí)觀察外墻及外墻附屬設(shè)施有無空鼓、起皮、懸吊物等。檢查采光井是否存在安全隱患。交通干道、廣場(chǎng)、圍欄圍墻是否暢通,是否有缺口或損壞等現(xiàn)象。

5.1.5檢查綠化帶是否有人破壞,娛樂設(shè)施是否安全、牢固,停車場(chǎng)、自行車棚內(nèi)車輛是否擺放整齊。每日交班前對(duì)安防設(shè)施進(jìn)行檢查。

5.1.6在巡邏過程中遇到陌生人或形跡可疑人員進(jìn)行禮貌的詢問或進(jìn)行跟蹤盤查和勸阻。

5.1.7及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、處理各種異常情況、可疑情況。發(fā)現(xiàn)和制止各種違法犯罪行為,抓獲各種現(xiàn)型犯罪分子,加強(qiáng)對(duì)各種刑事案件、治安案件和災(zāi)害事故的現(xiàn)場(chǎng)保護(hù),疏散人群。平息巡邏中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)事件和各種意外事件。

5.1.8安全員嚴(yán)格按照巡邏路線巡邏周期進(jìn)行巡邏,每天必須保證對(duì)所轄區(qū)域巡邏6次以上。

5.1.9安全員在巡邏過程中還需對(duì)外包方人員的工作狀態(tài)、服裝規(guī)范、禮節(jié)禮貌等進(jìn)行監(jiān)控并在《安全員值班記錄表》上予以記錄。巡邏過程中要主動(dòng)的發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)區(qū)域的雜物,并將情況通知相應(yīng)的管理人員。

5.2裝修現(xiàn)場(chǎng)巡邏

5.2.1巡邏崗須對(duì)裝修戶的《裝修許可證》、《裝修工程施工責(zé)任書》進(jìn)行驗(yàn)證和張貼檢查,巡查時(shí)間為早晨8:00至晚上22:00,每班次巡查次數(shù)不少于1次,并在《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》內(nèi)記錄,《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》須張貼于裝修現(xiàn)場(chǎng)。

5.2.2查驗(yàn)施工人員有無出入證、證件與所持有人是否相符,有無過期,對(duì)已經(jīng)過期的證件要予以沒收并及時(shí)通知負(fù)責(zé)裝修手續(xù)辦理的崗位或部門。

5.2.3檢查施工場(chǎng)地有無按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無違反《裝修申請(qǐng)表》中所核定的內(nèi)容。如有違反,通知管理處裝修負(fù)責(zé)人處理。

5.2.4裝修動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須檢查操作人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實(shí),禁止裝修施工人員在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。

5.2.5對(duì)裝修戶的裝修時(shí)間進(jìn)行檢查,天津市規(guī)定的裝修施工作業(yè)時(shí)間7時(shí)至12時(shí),14時(shí)至19時(shí),發(fā)現(xiàn)超時(shí)施工者應(yīng)立即制止,督促無留宿證明的施工人員立即離開管理區(qū)域,需留宿的施工人員應(yīng)出具管理處辦理的留宿證明。

5.2.6監(jiān)督施工人員只能使用貨梯或指定電梯及通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等,裝修施工人員搬運(yùn)垃圾按照管理處規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行,禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車輛進(jìn)場(chǎng)前,把垃圾搬出戶外。

5.2.7制止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清運(yùn)完畢后,檢查清運(yùn)垃圾的通道和墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或協(xié)助裝修巡查人員處理。

5.3空置房巡查

5.3.1部門安全負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每天巡邏一次。

5.3.2巡邏崗在巡查時(shí)應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,從房屋外部檢查房屋內(nèi)是否有異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異常現(xiàn)象。

5.3.3巡邏崗在惡劣天氣來臨之前檢查空置房屋門窗關(guān)閉,排水暢通。

5.3.4如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有可疑人員時(shí),巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請(qǐng)求支援,同時(shí)密切注視空置房情況,支援人員到場(chǎng)后,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查控制。

5.4重點(diǎn)部位巡邏注意事項(xiàng)

5.4.1管理處、文件資料室、控制中心、設(shè)備房、倉庫等為重點(diǎn)巡邏部位,非工作人員在非辦公時(shí)間未經(jīng)允許擅自進(jìn)入要害部門,應(yīng)予以制止。

5.4.2每班次至少對(duì)要害部門(位)巡查一次,當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí),應(yīng)加大巡邏力度。發(fā)現(xiàn)要害部門(位)有異常時(shí)應(yīng)立即向控制中心匯報(bào),隨時(shí)與控制中心保持聯(lián)系。

5.4.3巡邏到有危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)的要害部門(時(shí)),應(yīng)注意自我安全保護(hù),碰到陌生人時(shí)注意自我安全防范。

5.5惡劣天氣發(fā)生時(shí)的巡邏注意事項(xiàng)

5.5.1檢查抗災(zāi)物資的完好與儲(chǔ)備情況。如:水泵、沙袋、應(yīng)急燈等。

5.5.2檢查公共設(shè)施如公共信息欄、廣告牌、燈箱、高腳架等是否牢固。如檢查公共區(qū)域門、窗及顧客陽臺(tái)、門窗等部位花盆、雜物擺放情況,要求移到安全位置。下面停放有機(jī)動(dòng)車輛,應(yīng)采取防范措施或報(bào)告上級(jí)。

5.5.3檢查辦公室、資料室等要害部位門、窗是否關(guān)好,有無雨水進(jìn)入的可能,特別注意地勢(shì)較低的機(jī)電設(shè)備防護(hù)情況,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知相關(guān)人員處理。

5.5.4檢查發(fā)現(xiàn)有安全隱患時(shí),立即向監(jiān)控中心或上級(jí)報(bào)告,并請(qǐng)求派人增援,將損失減少到最低限度。

5.5.5大風(fēng)、暴雨中巡邏應(yīng)佩戴相應(yīng)的保護(hù)裝備,如雨衣、雨靴、安全帽等,同時(shí)應(yīng)注意自身安全。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a02-01-f1《安全員值班情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a02-01-f2《安全員巡邏簽到表》

第10篇 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法

1、目的

為服務(wù)項(xiàng)目外包過程監(jiān)控提供指引,提高服務(wù)專項(xiàng)管理水平,保證外包后的服務(wù)質(zhì)量

2、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處對(duì)服務(wù)項(xiàng)目外包質(zhì)量的監(jiān)控管理

3、定義

無

4、職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)頻次

品質(zhì)管理部組織設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

抽查供方服務(wù)質(zhì)量清潔、綠化每季度評(píng)估一次;設(shè)備設(shè)施每半年評(píng)估一次

每季度至少一次

管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境供方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督每月一次

監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量及成本控制情況

定期評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

監(jiān)督服務(wù)供方消耗我方資源的控制情況清潔每日檢查,綠化、設(shè)備設(shè)施每周檢查。

清潔、綠化每月,設(shè)備設(shè)施每季

持續(xù)

5、過程控制及方法

5.1 總則

5.1.1建立對(duì)各類業(yè)務(wù)外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個(gè)層次,即管理處依據(jù)合同、公司規(guī)定督促供方和品質(zhì)部對(duì)供方進(jìn)行定期總結(jié)與評(píng)估,實(shí)施與供方中高層定期溝通

5.1.2物業(yè)公司指定品質(zhì)管理部對(duì)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控

5.1.3各管理處根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況,指定一名或一名以上的專人負(fù)責(zé)對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控。

5.1.4管理處責(zé)任部門通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評(píng)估等方式監(jiān)控供方提供的服務(wù),檢查內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的)。對(duì)不符合要求的現(xiàn)象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。

5.1.5品質(zhì)管理部每季度對(duì)清潔、綠化供方進(jìn)行評(píng)估,每半年對(duì)設(shè)備設(shè)施類外包方進(jìn)行評(píng)估,內(nèi)容包括對(duì)各項(xiàng)檢查中集中反映的問題、供方曾經(jīng)出現(xiàn)過的較嚴(yán)重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量對(duì)比、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問題等。

5.1.6對(duì)于公司要求的新的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,由管理處的有關(guān)人員組織對(duì)供方人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核,培訓(xùn)記錄應(yīng)予以保存。

5.1.7客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調(diào)查,外部質(zhì)量機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查,政府各類評(píng)比活動(dòng)等也是對(duì)供方進(jìn)行監(jiān)控的一種方式,也應(yīng)作為對(duì)供方進(jìn)行月度或季度考核的參考。

5.1.8在供方進(jìn)場(chǎng)作業(yè)前,應(yīng)向管理處提供以下資料:現(xiàn)場(chǎng)操作規(guī)程、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員架構(gòu)及基本概況(包括照片1張、身份證復(fù)印件、年齡、聯(lián)系方式等)、作業(yè)人員崗位職責(zé)及分管區(qū)域、作業(yè)時(shí)間、工作進(jìn)度計(jì)劃等,并指定與我方直接聯(lián)系人。供方所提供的資料有變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)通知我方。

5.1.9管理處負(fù)責(zé)任人組織業(yè)務(wù)主管(辦)會(huì)同品質(zhì)管理部,根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況、顧客的需求等制定適合于本小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量評(píng)審細(xì)則、檢查標(biāo)準(zhǔn),作為合同附件。評(píng)審細(xì)則應(yīng)包含評(píng)審及考核方法。

5.1.10除電梯服務(wù)供方提供年度計(jì)劃外,其它服務(wù)供方每月28日前提交下月的定期作業(yè)計(jì)劃。

5.2監(jiān)控辦法

5.2.1內(nèi)部監(jiān)控

5.2.1.1對(duì)供方的監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢。各類檢查涉及人員層級(jí)及檢查的深度、廣度有所區(qū)別;

5.2.1.2日檢:管理處監(jiān)控人員每日會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次檢查,并記錄,雙方簽字確認(rèn)后各留一份。

5.2.1.3周檢:管理處監(jiān)控人員每周會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人至少對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查,并根據(jù)巡查結(jié)果填寫相關(guān)記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。

5.2.1.4月檢:管理處經(jīng)理組織專業(yè)主管、監(jiān)控人員,會(huì)同供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每月共同對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和考評(píng)。管理處根據(jù)檢查結(jié)果填寫記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。月檢結(jié)束后,要對(duì)供方進(jìn)行月度評(píng)估,包含當(dāng)月檢查中的不合格項(xiàng)整改情況、服務(wù)達(dá)標(biāo)情況、顧客回訪情況、改進(jìn)建議等內(nèi)容。

5.2.1.5季檢:品質(zhì)管理部會(huì)同管理處經(jīng)理、專業(yè)主管、監(jiān)控人員、供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每季度共同對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和評(píng)估。檢查可采用查閱質(zhì)量記錄、調(diào)查客戶意見、現(xiàn)場(chǎng)抽查等多種方式。品質(zhì)管理部根據(jù)對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量檢查情況及管理處每月上報(bào)的供方工作評(píng)估報(bào)告,對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)估,內(nèi)容應(yīng)包括該季度各項(xiàng)檢查中曾經(jīng)出現(xiàn)過的較大問題及整改情況、業(yè)主的意見、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問題、對(duì)供方的進(jìn)一步要求等。季度評(píng)估報(bào)告由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)存檔并按管理處進(jìn)行整理,同時(shí),交一份給管理處存檔,一份給供方存檔。管理處根據(jù)評(píng)估報(bào)告中匯總的問題要求供方采取糾正措施,并將供方的整改結(jié)果報(bào)告公司。品質(zhì)管理部根據(jù)報(bào)告內(nèi)容及對(duì)供方的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)再驗(yàn)證,并將結(jié)果匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門,對(duì)未按公司要求予以整改的供方,公司將根據(jù)實(shí)際情況更換新的供方。

5.2.1.6半年檢:由品質(zhì)管理部每半年組織一次對(duì)各管理處的設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,并全面評(píng)估。

5.2.1.7根據(jù)各類外包業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及合同約定,選擇監(jiān)控頻次。如清潔外包日檢、周檢、月檢、季檢都需做,電梯外包則可不選擇日檢。

5.2.2外部監(jiān)控

5.2.2.1客戶評(píng)價(jià):客戶日常投訴;本公司組織的顧客意見調(diào)查等。

5.2.2.2社會(huì)評(píng)查:外部質(zhì)量審核機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查;優(yōu)秀小區(qū)的驗(yàn)收檢查;勞動(dòng)局安檢部門的檢查;集團(tuán)內(nèi)組織的評(píng)比、檢查等。

5.2.3特殊供方監(jiān)控辦法

5.2.3.1對(duì)儀器儀表檢測(cè)、電氣安全檢測(cè)及小區(qū)垃圾外運(yùn)等由政府部門直接控制的特殊供方,不須定期評(píng)估,要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。

5.2.3.2對(duì)處于保修期內(nèi)的設(shè)備維保供方,其對(duì)設(shè)備進(jìn)行的定期保養(yǎng)及故障處理,須予以記錄和報(bào)告,具體見《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》。

5.2.3.3對(duì)提供短期服務(wù)的供方,管理處經(jīng)理安排相關(guān)專業(yè)主管對(duì)供方的服務(wù)過程及結(jié)果監(jiān)督檢查。

5.3評(píng)審方法

5.3.1管理處每月評(píng)審主要以日(周)檢和月檢記錄的不合格項(xiàng)作為評(píng)審依據(jù)。不合格包括輕微和嚴(yán)重不合格。在服務(wù)合同中應(yīng)確定每日、每月和每季度最高輕微及嚴(yán)重不合格數(shù)。

5.3.2管理處每月5日前對(duì)清潔、綠化服務(wù)供方的服務(wù)效

果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,每季首月5日前對(duì)設(shè)備設(shè)施服務(wù)供方的服務(wù)效果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,填寫《 工作評(píng)估報(bào)告》,交服務(wù)供方確認(rèn),并抄送公司品質(zhì)管理部。評(píng)估報(bào)告作為是否扣減服務(wù)供方服務(wù)費(fèi)用的重要依據(jù)。

5.3.3輕微不合格的判定以各類服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

5.3.4嚴(yán)重不合格的判定

5.3.4.1清潔服務(wù)

a.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域(指同一單元或方圓10平方米,下同)出現(xiàn)嚴(yán)重臟污或同一區(qū)域有三個(gè)或以上的保潔項(xiàng)目不到位。

b.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處或以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。

c.連續(xù)三日檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。

d.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。

e.員工離崗時(shí)間超過半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。

5.3.4.2消殺服務(wù)

a.連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際消殺次數(shù)低于月工作計(jì)劃。

b.白天在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)老鼠活動(dòng)。

c.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上同類顧客投訴。

d.員工離崗時(shí)間超過半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。

5.3.4.3綠化服務(wù)

a.在同一周的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。

b.連續(xù)一個(gè)月的檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。

c.在約定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。

d.作業(yè)過程中出現(xiàn)因服務(wù)供方原因引起的有效顧客投訴

e.連續(xù)三個(gè)月不剪草、草皮雜草面積超過10%或覆蓋率低于90%

f.因養(yǎng)護(hù)原因造成的喬灌木枯死

5.3.4.4設(shè)備設(shè)施維護(hù)

a.因維護(hù)不當(dāng)造成質(zhì)量事故。

b.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上因維護(hù)不當(dāng)造成顧客投訴或未及時(shí)處理。

c.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成的整改項(xiàng)目(排除不可抗力和工程遺留問題)。

5.3.5 合同期滿前的評(píng)估

5.3.5.1不續(xù)簽合同:合同到期不再續(xù)簽時(shí),應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月由管理處進(jìn)行一次全面的效果評(píng)估,填寫《 工作評(píng)估報(bào)告》,發(fā)送品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部備案。

5.3.5.2 續(xù)簽合同:在合同期滿前一個(gè)月,由管理處對(duì)該項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析,按程序報(bào)批后續(xù)簽合同。

5.3.5.3如部門需重新選擇服務(wù)供方,須按《招投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。

5.4 考核方法

5.4.1環(huán)境類考核方法詳見《環(huán)境外包監(jiān)控作業(yè)指導(dǎo)書》

5.4.2設(shè)備設(shè)施、綠化類考核方法參照清潔類相關(guān)考核細(xì)則

5.4.3對(duì)項(xiàng)目施工的監(jiān)控與考核

5.4.3.1管理處監(jiān)控人員每天至少一次對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,重點(diǎn)檢查是否按施工方案施工;所用設(shè)備工具、施工材料、施工工藝、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、安全措施、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境是否符合要求;有無違反合同規(guī)定等。

5.4.3.2安全員按照安全類體系文件的規(guī)定對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

5.4.3.3對(duì)不按施工方案施工、不遵守管理規(guī)定、施工進(jìn)度或施工質(zhì)量不符合要求、違規(guī)施工導(dǎo)致顧客投訴等,應(yīng)及時(shí)制止、糾正,并依據(jù)雙方合同、管理責(zé)任書等進(jìn)行考核和處罰。

6 支持性文件

tjzzwy7.4-z01-01-04 《電梯維保監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-05 《環(huán)境外包監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-03-f1《電梯服務(wù)供方服務(wù)效果評(píng)估表》

tjzzwy7.5.1-g01-f1《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

第11篇 物業(yè)出入口管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出入口管理辦法

1.目的

對(duì)管理區(qū)域出入口進(jìn)行有效控制,維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)管理區(qū)域出入口的管理

3.定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)出入口安全管理工作的全面指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查

安全部主管(辦)負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體組織、落實(shí)、培訓(xùn)和考核

安全班長負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

安全員負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體實(shí)施

5.方法及過程控制

5.1對(duì)普通來訪人員的管理

5.1.1管理處根據(jù)各自項(xiàng)目的特點(diǎn),在確保管理區(qū)域安全的情況下,可以選擇以下對(duì)普通來訪人員的管理辦法:

a、凡進(jìn)入封閉區(qū)域的來訪者,必須問明其來意,并與業(yè)主(住戶)取得聯(lián)系,經(jīng)過業(yè)主(住戶)同意,并在《來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進(jìn)入。離開時(shí),封閉式管理區(qū)域需登記離去時(shí)間,

b、 對(duì)開放式管理區(qū)域的來訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行為,對(duì)形跡可疑的人員,安全員要及時(shí)采取妥善的方法進(jìn)行盤問、控制、確保轄區(qū)安全。

5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無明確探訪對(duì)象的外來人員進(jìn)入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領(lǐng)進(jìn)入小區(qū)的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對(duì)其進(jìn)入的時(shí)間進(jìn)行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域。

5.1.3如來訪人員在業(yè)主(住戶)家停留超時(shí),出入口崗或中心應(yīng)通知相關(guān)崗位核實(shí)情況,如發(fā)生異常情況時(shí)按照《突發(fā)事件處理程序》處理。

5.1.4管理域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂場(chǎng)地,只為住戶開放,安全員應(yīng)制止外來人員使用,避免其損壞公共設(shè)施,破壞環(huán)境衛(wèi)生。

5.1.5安全員對(duì)來訪人員進(jìn)行合理有效的管理,在管理中禁止與來訪人員發(fā)生爭執(zhí)或沖突,如遇勸阻無效時(shí)應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)控中心或上級(jí)協(xié)調(diào)解決,同時(shí)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

5.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理

5.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進(jìn)入管理區(qū)域,相應(yīng)崗位的安全員應(yīng)請(qǐng)其出示證件,予以登記,并及時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)人接獲此信息后立即致電對(duì)方單位核實(shí)身份,同時(shí)安排人員陪同前往。

5.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對(duì)管理區(qū)域業(yè)主房屋進(jìn)行搜查應(yīng)請(qǐng)其出示本市執(zhí)法部門開具的搜查證,需要查扣業(yè)主物品的應(yīng)請(qǐng)其列出清單雙方簽字認(rèn)可(確認(rèn))。

5.2.3外地執(zhí)法人員進(jìn)入管理區(qū)域,除上述內(nèi)容外,還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應(yīng)部門的證明,并需登記陪同人員的證件,予以核實(shí)后方可放行。

5.2.4執(zhí)行公務(wù)的其他部門的國家公務(wù)員進(jìn)入管理區(qū)域也須登記,并了解公干的目的,由管理處安排人員陪同前往。

5.2.5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干目的時(shí),當(dāng)值安全員必須及時(shí)聯(lián)系管理處經(jīng)理,由經(jīng)理或其指定授權(quán)人視具體情況處理。

5.3物資放行的管理

5.3.1物資搬運(yùn)時(shí),須到管理處或授權(quán)部門辦理申請(qǐng)手續(xù),申請(qǐng)人需按要求填寫《物資搬運(yùn)放行條》,寫明物資名稱、數(shù)量和本人資料,若非業(yè)主本人辦理,須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托,由搬運(yùn)人在《物資搬運(yùn)放行條》上簽名,經(jīng)手人員除查驗(yàn)申辦人員的身份證外還需與業(yè)主本人聯(lián)系確認(rèn),在裝修入伙期間,屬施工方工具材料的可由裝修負(fù)責(zé)人或申辦人員辦理,經(jīng)手人須查驗(yàn)身份證及臨時(shí)出入證或業(yè)主委托書。

5.3.2經(jīng)手人還需與管理處出納員核對(duì),追究尚未繳納的各項(xiàng)費(fèi)用并簽字認(rèn)可,否則不予辦理物資搬運(yùn)放行手續(xù)。出納員不當(dāng)班或外出時(shí)應(yīng)將尚未繳納費(fèi)用的住戶及其費(fèi)用清單交管理處或監(jiān)控中心值班人員,由委托人(主管以上人員)簽字認(rèn)可,手續(xù)完善后方可放行。

5.3.4由安全員核實(shí)所搬貨物與申請(qǐng)內(nèi)容是否相符。安全員負(fù)責(zé)記錄、核對(duì)搬運(yùn)車輛的車輛牌照號(hào)、司機(jī)有效證件號(hào)、姓名、單位或住址等,并請(qǐng)其簽字,手續(xù)完善后予以放行。

5.4施工人員的管理

5.4.1 所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》進(jìn)出管理區(qū)域。

5.4.2安全員在檢查《臨時(shí)出入證》時(shí)應(yīng)核對(duì)房號(hào)、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應(yīng)到管理處補(bǔ)辦證件或延期后方可進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

5.4.4所有施工裝修人員必須嚴(yán)格按照《裝修管理責(zé)任書》的內(nèi)容進(jìn)行操作。如有違章,安全員有權(quán)進(jìn)行制止。需延時(shí)加班的裝修須經(jīng)管理處同意后法可進(jìn)行。但不得從事噪音過大的裝修項(xiàng)。

5.4.5管理區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工,施工人員應(yīng)在管理處辦理相應(yīng)手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。

5.4.6服務(wù)供方人員進(jìn)入管理區(qū)域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進(jìn)入。

5.5公司內(nèi)部人員的管理

5.5.1公司員工憑工牌進(jìn)入管理區(qū)域,應(yīng)自覺服從安全員的管理,身份核實(shí)后,可不做登記。

5.5.2公司員工在管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。

5.6參觀人員的管理

5.6.1所有參觀人員必須經(jīng)過管理處同意后方可進(jìn)入,同時(shí)管理處須派人陪同。

5.6.2引導(dǎo)進(jìn)入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀,愛護(hù)環(huán)境,愛護(hù)公物。

5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)?引導(dǎo)自覺遵守公共秩序。

5.6.4請(qǐng)參觀人員在指定范圍內(nèi)活動(dòng),按指定路線行走,未經(jīng)允許應(yīng)禁止攝像和照相。

5.7特殊來訪人員(政府領(lǐng)導(dǎo))的管理

5.7.1認(rèn)真、細(xì)致、全面做好接待工作。

5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套,來訪者經(jīng)過崗位時(shí)致軍禮。

5.7.3注重儀容儀表,禮節(jié)禮貌,保持良好的崗位形象。

5.8對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員的管理

5.8.1對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員進(jìn)入管理區(qū)域必須事先與客戶有約,并進(jìn)行核實(shí)、登記后方可進(jìn)入。

5.8.2可從尊重顧客的角度,采取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行為,如有違規(guī),立即進(jìn)行糾正或勸其離開管理區(qū)域。

5.8.3對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時(shí),可對(duì)其身份進(jìn)行驗(yàn)證或向?qū)Ψ絾挝贿M(jìn)行證實(shí),如沒有合法身份,可交派出所處理。

5.8.4對(duì)每一位外來人員都應(yīng)友善、禮貌的對(duì)待,禁止發(fā)

生糾紛與沖突,若出現(xiàn)處理不了的事情,應(yīng)立即上報(bào)班長或主管,由班長或主管進(jìn)行協(xié)調(diào)解決,把糾紛控制在可處理范圍之內(nèi)。

5.9車輛管理:

按照《停車場(chǎng)管理辦法》執(zhí)行

6. 支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-01-f1 《安全員值班情況記錄表》

第12篇 物業(yè)消防管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:消防管理辦法

1.目的

為提高安全消防意識(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理,保障顧客及公司生命財(cái)產(chǎn)安全。

2.范圍

適用于公司消防安全管理工作。

3.定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位 工作職責(zé)

總經(jīng)理公司消防安全第一責(zé)任人。

品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善消防安全責(zé)任制度。

管理處經(jīng)理管理處消防安全第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)管理區(qū)域防火工作的全面監(jiān)督檢查

安全部負(fù)責(zé)人開展安全消防教育、防火檢查,消除火災(zāi)隱患。組織制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練,落實(shí)和監(jiān)督本管理處消防工作,完善防火安全責(zé)任制度。

安全員具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施,定期巡查,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。

5.方法及過程控制

5.1 總則

5.1.1 消防工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。

5.1.2消防工作在所管轄區(qū)的消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)下,執(zhí)行落實(shí)有關(guān)消防法規(guī)。

5.1.3 公司任何職員都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參與滅火工作的義務(wù)。

5.2 消防管理

5.2.1公司各管理處制定管理區(qū)域滅火方案、義務(wù)消防隊(duì)架構(gòu)圖,并懸掛于消防控制中心,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,保障轄區(qū)防火安全;

5.2.2消防設(shè)施和器材的配置

5.2.2.1安全部應(yīng)在所管轄范圍內(nèi)建立《滅火器臺(tái)帳》、《消防設(shè)施及器材分布一覽表》。

5.2.2.2管理處配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、員工食堂、宿舍、車庫、倉庫、固定崗?fù)さ戎匾课粦?yīng)當(dāng)按規(guī)定配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.3管理處所管轄區(qū)域內(nèi)的商鋪、租戶公司辦公等經(jīng)營性、娛樂性場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.4高層大廈每層必須配置不少于兩個(gè)2kg級(jí)以上的輕便滅火器,多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。

5.2.2.5管轄區(qū)域內(nèi)裝修施工戶聘用的裝修施工單位應(yīng)達(dá)到防火資質(zhì)要求,施工作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.3設(shè)置消防安全標(biāo)志、消防疏散示意圖

5.2.3.1小區(qū)(大廈)須有首層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于控制中心,圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。

5.2.3.2高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)消防疏散示意圖,各樓層安全出口暢通,安全疏散指示標(biāo)識(shí)應(yīng)統(tǒng)一、清晰、明確。

5.2.3.3管理處應(yīng)根據(jù)管理處需求制定滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防控制中心。

5.2.4消防檢查與預(yù)防

5.2.4.1管理處每月組織人員至少進(jìn)行一次防火檢查,對(duì)消防設(shè)施、器材等設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù),并填寫《消防設(shè)施及器材檢查表》及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患,將檢查結(jié)果上報(bào)管理處經(jīng)理。

5.2.4.2定期檢查煤氣管道、儀表、閥門、和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求,具備使用管道液化石油氣條件的高層建筑,嚴(yán)禁使用瓶裝液化燃?xì)狻?/p>

5.2.4.3管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)方可動(dòng)工。

5.2.4.4 禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)隱患的物業(yè)場(chǎng)所使用明火,因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提前辦理審批手續(xù),并采取相應(yīng)的消防安全防護(hù)措施。

5.2.4.5 施工作業(yè)使用電、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的人員需持有政府有關(guān)部門頒發(fā)的《特種作業(yè)人員上崗證》。

5.2.4.6 管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修戶,在需要增設(shè)電氣線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須符合安全要求,施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線等。

5.2.4.7在防火范圍內(nèi),辦公和商場(chǎng)裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。超過50平方米的由消防機(jī)關(guān)審核。

5.2.4.8 舉辦各類集體活動(dòng),具有火災(zāi)危害的,管理處應(yīng)落實(shí)消防安全措施并至少提前1周上報(bào)相關(guān)政府部門。

5.2.4.9 禁止采用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)施和器材,定期對(duì)消防器材設(shè)施進(jìn)行檢測(cè),以確保正常有效狀態(tài)。

5.2.4.10嚴(yán)格遵守明火、用電作業(yè)規(guī)定,易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品嚴(yán)禁進(jìn)入管轄區(qū),具體參照《危險(xiǎn)品管理辦法》執(zhí)行。

5.2.5 消防器材器材維護(hù)及檢查

5.2.5.1滅火器材需每月檢查、清潔,并在《消防設(shè)施及檢查記錄表》中予以記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi),擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無損,核對(duì)使用說明及有效期限,按要求進(jìn)行壓力測(cè)試和充裝。滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱,須編制分布清單,列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期,并對(duì)滅火器統(tǒng)一編號(hào)。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗(yàn),按分布位置均勻抽查1%,一般保證在5-20條之間,若其中有一條不合格,需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進(jìn)行試驗(yàn),試驗(yàn)壓力為5kg/cm2,試驗(yàn)時(shí)間為60秒,以后每二年進(jìn)行一次。

4.2.5.2防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為消防滅火專用,任何人不得挪做他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識(shí)清晰,油漆完好。

5.3 消防演習(xí)

5.3.1消防培訓(xùn)

5.3.1.1定期對(duì)管理處職員工進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn),義務(wù)消防隊(duì)員必須熟知火場(chǎng)避險(xiǎn)'三會(huì)'即:會(huì)報(bào)警(119)、會(huì)使用簡易滅火器材,撲滅初期火災(zāi)、會(huì)組織疏散撤離。

5.3.1.2 每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位的環(huán)境、設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材設(shè)施的具體分布情況。

5.3.1.3每半年各管理處對(duì)管理處在職職員工進(jìn)行一次消防知識(shí)考核,積極協(xié)助消防工作機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),每半年對(duì)小區(qū)(大廈)客戶至少進(jìn)行一次消防知識(shí)的宣傳、普及。

5.3.2消防緊急集合

5.3.2.1消防緊急集合每季度至少進(jìn)行一次,以安全部人員為主。

5.3.2.2管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間依據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》的相關(guān)要求執(zhí)行。

5.3.2.3準(zhǔn)確記錄義務(wù)消防隊(duì)員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記

錄。

5.3.2.4緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,由部門主管負(fù)責(zé)制定整改措施,由部門經(jīng)理決定處理意見。

5.3.3消防演習(xí)

5.3.3.1每半年各管理管理處至少組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),演習(xí)必須使用滅火器、消防水帶等。

5.3.3.2安全部負(fù)責(zé)人演習(xí)前一周制定演習(xí)方案經(jīng)部門經(jīng)理審批后,報(bào)品質(zhì)部備案。

5.3.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并對(duì)演習(xí)情況進(jìn)行總結(jié),記錄在《 演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》上。

6.支持性相關(guān)文件

tjzzwy7.5.1-a01-08《危險(xiǎn)品管理辦法》

tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-04-f1 《滅火器臺(tái)帳》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f2 《消防設(shè)施及器材分布一覽表》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f3《消防設(shè)施及器材檢查表》

第13篇 物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對(duì)ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負(fù)責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作安全部負(fù)責(zé)核對(duì)顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負(fù)責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請(qǐng)人的身份識(shí)別、房號(hào)和使用范圍等登記。

每季度對(duì)ic卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《ic卡季度整理表》,對(duì)異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對(duì)電腦管理權(quán)限密碼每季度進(jìn)行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1 業(yè)主申請(qǐng)領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。

5.2.2 公司或相關(guān)工作人員如需申請(qǐng)領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進(jìn)行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對(duì)卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對(duì)無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請(qǐng)領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈(zèng)送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時(shí)不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時(shí)知會(huì)發(fā)卡人員,取消其車場(chǎng)授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時(shí)通知發(fā)卡人員,對(duì)其ic卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;

車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進(jìn)行授權(quán)。

其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6. 支持性文件無7.質(zhì)量記錄表格tjwy7.

5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.

5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.

5.1-a01-03-f 3. 《機(jī)動(dòng)車ic卡辦理通知單》

第14篇 物業(yè)招投標(biāo)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:招投標(biāo)管理辦法

1.目的

規(guī)范服務(wù)及工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作。

2.范圍

適用于公司內(nèi)所有合同金額在$2萬元-$5萬元之間的物業(yè)招標(biāo)工作,本辦法管理范圍包括:新建土建項(xiàng)目、新購置設(shè)備項(xiàng)目、技術(shù)改造與更新項(xiàng)目、房屋維修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程)、裝修項(xiàng)目、維保工程(電梯、有線電視、安防系統(tǒng)、車閘、清潔、綠化、消殺等)、工服制作、新增服務(wù)項(xiàng)目等。超出權(quán)限規(guī)定及由管理處自行完成的工作不在本招投標(biāo)管理辦法范圍內(nèi)。

3.職責(zé)

部門/崗位地產(chǎn)出資職責(zé)物業(yè)出資職責(zé)

品質(zhì)管理部受委托項(xiàng)目的招投標(biāo)工作的協(xié)調(diào)配合組織2萬元以上5萬元以下招投標(biāo)工作

財(cái)務(wù)管理部

標(biāo)底的測(cè)算、費(fèi)用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作

地產(chǎn)工程管理部組織50,000元以上招投標(biāo)工作必要時(shí)參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收

申報(bào)部門受委托負(fù)責(zé)10,000-50,000元以內(nèi)招投標(biāo)工作及具體工程實(shí)施參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作;與施工單位擬制施工協(xié)議

4.方法和過程控制

4.1總則

4.1.1公司成立招標(biāo)工作小組,其組成人員包括:招標(biāo)申請(qǐng)部門經(jīng)理及專業(yè)負(fù)責(zé)人、品質(zhì)管理部代表、財(cái)務(wù)管理部代表、法務(wù)人員、地產(chǎn)相關(guān)部門人員(與地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目)、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。定標(biāo)時(shí)由招標(biāo)工作小組集體決策。

4.1.2招標(biāo)權(quán)限界定

4.1.2.1招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以下,由提出招標(biāo)申請(qǐng)的部門負(fù)責(zé)施工單位選擇,可以不進(jìn)行招投標(biāo),但管理處需進(jìn)行三家性價(jià)比對(duì)程序后選擇承包商;

4.1.2.2招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以上,五萬元以下由物業(yè)公司招投標(biāo)小組負(fù)責(zé)通過招投標(biāo)選擇施工單位

4.1.2.3招標(biāo)預(yù)算總額在五萬元以上,由提出施工的管理處為主,品質(zhì)管理部輔助組織相關(guān)資料后,交由地產(chǎn)工程管理部組織進(jìn)行招投標(biāo)選擇施工單位。

4.1.3招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式,但無論采取何種方式,都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。

4.1.4整個(gè)招標(biāo)過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。

4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容,以保證招標(biāo)的公正性與效果。

4.2 招標(biāo)項(xiàng)目的確定

4.2.1各部門根據(jù)工作需要,或是按照公司、地產(chǎn)公司、業(yè)委會(huì)等部門的要求,確定擬招標(biāo)項(xiàng)目。

4.3 地產(chǎn)出資工程招標(biāo)權(quán)限界定

4.3.1由管理處以書面形式(或郵件)向地產(chǎn)工程管理部提交申請(qǐng)報(bào)告,報(bào)告應(yīng)詳列原因、工程規(guī)模、費(fèi)用預(yù)算等,經(jīng)地產(chǎn)工程管理部或地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可進(jìn)行下一步工作。

a.造價(jià)在2000元以下的工程,由地產(chǎn)相關(guān)部門確認(rèn)審算工程,可以不進(jìn)行招投標(biāo),管理處按公司采購管理程序選擇承包商。

b.造價(jià)在2000-50,000元以內(nèi)的工程,經(jīng)地產(chǎn)委托認(rèn)可,相關(guān)管理處申請(qǐng)招投標(biāo)工作,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作,地產(chǎn)相關(guān)部門參與定標(biāo),報(bào)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批。

c.造價(jià)在50,000元以上的工程,由地產(chǎn)公司組織招投標(biāo)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供相關(guān)招標(biāo)資料。

4.4招標(biāo)工作程序

4.4.1招標(biāo)文件

4.4.1.1制定招標(biāo)計(jì)劃、編制招標(biāo)文件,提出招標(biāo)申請(qǐng)的部門/管理處,提出詳細(xì)的招標(biāo)項(xiàng)目、時(shí)間計(jì)劃、技術(shù)交底、達(dá)到的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、配合等要求,符合招標(biāo)審算權(quán)限的將招標(biāo)申請(qǐng)和以上資料合并提出審批,超出招標(biāo)審算權(quán)限的由招投標(biāo)小組協(xié)助管理處提請(qǐng)地產(chǎn)工程管理部進(jìn)行招投標(biāo)。自審批結(jié)束5日內(nèi)由招投標(biāo)小組主持編制招標(biāo)文件并核定標(biāo)底,以及審查修改標(biāo)書中的經(jīng)濟(jì)條款,招標(biāo)文件編制完成后進(jìn)行審批;

4.4.1.2招標(biāo)文件內(nèi)容:招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件,正文包括:投標(biāo)承諾書、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)要求、安全防護(hù)責(zé)任、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金 、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等,附件包括:相關(guān)圖紙、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同(明確我方要求的全部內(nèi)容)等

4.4.1.3各類招標(biāo)文件、記錄由品質(zhì)管理部制定示范文本,作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)范本。

4.4.2招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請(qǐng)

4.4.2.1公開招標(biāo)的項(xiàng)目可以在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙、網(wǎng)站或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息,并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。

4.4.2.2實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo),由招標(biāo)申請(qǐng)部門、品質(zhì)管理部從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。

4.4.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標(biāo)單位或數(shù)量不夠,應(yīng)由相關(guān)部門推薦,再組織進(jìn)行考察,考察合格后方可選為投標(biāo)方,并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。

4.4.3 發(fā)標(biāo)

4.4.3.1招標(biāo)文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場(chǎng)勘察由品質(zhì)管理部組織,招標(biāo)申請(qǐng)部門、財(cái)務(wù)管理部、法務(wù)人員參與。

4.4.3.2公開招標(biāo)的項(xiàng)目,要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行審查,審查合格的投標(biāo)單位方可發(fā)放招標(biāo)文件。

4.4.3.3招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答疑由招標(biāo)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)做好記錄工作,該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

4.4.4開標(biāo)

4.4.4.1招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定:投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交品質(zhì)管理部,投標(biāo)截止日期之后,原則上不再接受任何投標(biāo)文件。

4.4.4.2標(biāo)書必須密封加蓋公章,開標(biāo)前任何人不得擅自打開標(biāo)書。

4.4.4.3品質(zhì)管理部主持開標(biāo)工作,開標(biāo)工作應(yīng)集體在場(chǎng),現(xiàn)場(chǎng)拆封,該過程和內(nèi)容由招標(biāo)申請(qǐng)部門作好記錄并填寫《開標(biāo)記錄表》,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

4.4.5 評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

4.4.5.1開標(biāo)后,招標(biāo)小組成員對(duì)各投標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行分析評(píng)比(與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評(píng)標(biāo))

4.4.5.2 評(píng)標(biāo)人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù),對(duì)自己提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

4.4.5.3 評(píng)標(biāo)應(yīng)以滿足招標(biāo)文件要求為依據(jù)。定標(biāo)原則為:

a.能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求,并經(jīng)評(píng)審其投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)。

b.同等條件下,原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)方優(yōu)先中標(biāo)。

4.4.5

.4 下列情況須重新招標(biāo):

a.發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)。

b.投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)。

c.投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)。

d.開標(biāo)后,發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意(如各標(biāo)價(jià)均高出標(biāo)底價(jià),不在合理報(bào)價(jià)范圍之內(nèi))。

4.4.5.5 整個(gè)評(píng)標(biāo)定標(biāo)過程須作好記錄,全體參加評(píng)標(biāo)人員簽字確認(rèn)。

4.4.5.6 確定中標(biāo)單位后3天內(nèi),品質(zhì)管理部向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知函,并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

4.4.6 簽訂合同

4.4.6.1由招標(biāo)申請(qǐng)部門參照合同范本擬定合同,按權(quán)限報(bào)公司相關(guān)部門審批,必要時(shí)由地產(chǎn)成本管理部和法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標(biāo)單位對(duì)其內(nèi)容和條款進(jìn)行確認(rèn)后簽訂正式合同。

4.4.6.2 中標(biāo)單位投標(biāo)文件應(yīng)做為合同附件隨合同存檔,其它投標(biāo)單位資料品質(zhì)管理部歸檔保存

4.4.7 招標(biāo)文件管理

4.4.7.1所有招標(biāo)文件統(tǒng)一編號(hào),編號(hào)形式為'v-__-__&&','v'表示'__','__'表示項(xiàng)目簡稱,'__'表示年號(hào),'&&'表示序號(hào)。

例如

城花:v-ch-0501 都花:v-dh-0505

新城:v-_c-0508 世貿(mào):v-sm-0512

5.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-02-f1 《開標(biāo)記錄表》

tjzzwy7.4-z01-02-f2 《開標(biāo)評(píng)審表》

tjzzwy7.4-z01-02-f3 《開標(biāo)成果審批表》

第15篇 物業(yè)停車場(chǎng)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:停車場(chǎng)管理辦法

1.目的

為了確?？蛻糗囕v停放的安全,保證車場(chǎng)內(nèi)車輛停放整齊有序。

2.范圍

適用于各管理處對(duì)車輛的有效管理。

3.定義

無

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)安全管理工作的全面指導(dǎo)、檢查、督促和考核

安全主管(辦)負(fù)責(zé)安全管理工作的具體組織、落實(shí)、建議和培訓(xùn)

安全班長負(fù)責(zé)車場(chǎng)管理的具體實(shí)施及監(jiān)督指導(dǎo)

安全員負(fù)責(zé)引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車輛停放、存放、檢查和進(jìn)出登記

5、方法及過程控制

5.1車場(chǎng)管理

5.1.1小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)屬小區(qū)內(nèi)客戶專用停車場(chǎng),外來車輛進(jìn)入時(shí),出入口安全員要填寫《車輛出入登記表》和《 來訪人員情況登記表》后方可以放行。

5.1.2車輛行進(jìn)小區(qū)入口崗時(shí),安全員應(yīng)示意來車減速或停車,并迅速發(fā)放機(jī)動(dòng)車輛出入卡。

5.1.3當(dāng)車主接過機(jī)動(dòng)車輛出入卡后,示意車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)或小區(qū)。核對(duì)車輛相關(guān)資料后填寫《車輛出入登記表》后放行。

5.1.4安全員要對(duì)進(jìn)入小區(qū)車輛進(jìn)行車輛外觀檢查,如有劃傷等,應(yīng)及時(shí)知會(huì)車主,并在《車輛受損記錄表》上記錄。

5.1.5對(duì)于進(jìn)入小區(qū)停車場(chǎng)的車輛,停車場(chǎng)安全員應(yīng)引導(dǎo)車輛停放在停車位上,不得堵塞消防、進(jìn)出通道以及固定停車位。若出現(xiàn)異常情況,安全員應(yīng)立即通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。

5.1.6對(duì)要收取臨時(shí)車位費(fèi)的車輛須按停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)并向車主提供相應(yīng)的停車發(fā)票,嚴(yán)禁收費(fèi)不給發(fā)票的行為,一經(jīng)查出,一律按貪污票款處理。

5.1.7對(duì)收取的停車費(fèi),每天由班長上繳管理處出納,必須作到票款相符。

5.1.8安全部負(fù)責(zé)人每月應(yīng)與管理處ic卡發(fā)放負(fù)責(zé)人核對(duì)一次車輛磁卡發(fā)放情況和停車費(fèi)的賬目。

5.1.9車場(chǎng)內(nèi)車輛發(fā)生交通事故,如有傷者,安全員應(yīng)立即救護(hù)并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并報(bào)告有關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)行處理。

5.1.10車場(chǎng)內(nèi)車輛若發(fā)生故障,不影響車場(chǎng)正常使用的小型維修,可在車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行,維修完畢后應(yīng)清理周圍衛(wèi)生,其它維修禁止在車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。

5.1.11進(jìn)入小區(qū)的車輛由出入口崗或車場(chǎng)崗對(duì)車輛的外觀進(jìn)行察看有無明顯缺陷(牌照、擋風(fēng)玻璃、反光鏡)等,若有缺陷須在《車輛受損記錄表》中做好記錄,對(duì)受損部位拍照存檔,并通知車主確認(rèn)。車輛如出現(xiàn)漏、滴油情況,安全員應(yīng)立即通知管理處前臺(tái)或監(jiān)控中心,由其通知車主進(jìn)行檢查并處理,若通知不到車主須通知安全主管處理,并安排保潔員進(jìn)行清理。

5.1.12嚴(yán)禁任何車輛在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行試剎車或練習(xí)駕駛的行為。

5.1.13因車主直接原因造成車場(chǎng)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備損壞時(shí)要立即上報(bào)設(shè)施、設(shè)備主管以上人員到場(chǎng)處理,根據(jù)損壞情況與車主明確責(zé)任,賠償損失。

5.1.14發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員進(jìn)入車場(chǎng)要及時(shí)密切關(guān)注,若有緊急情況按《突發(fā)事件處理辦法》進(jìn)行處理。

5.1.15因安全員直接原因造成車場(chǎng)內(nèi)車輛損傷或丟失,追究安全員責(zé)任。

5.1.16安全員走近距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離時(shí),禮貌地向車主收回機(jī)動(dòng)車輛出入卡,快速核對(duì)車牌號(hào)、進(jìn)入時(shí)間和值班人員的簽字(在人、車、證核對(duì)正常情況下,應(yīng)盡可能減少車輛在崗位處的停滯時(shí)間),然后再填寫《車輛出入記錄表》。

5.1.17車輛在晚24:00至凌晨5:30、雷雨天晚23:00至凌晨6:00駛出小區(qū),安全員必須對(duì)駕車人的有效證件進(jìn)行核對(duì)并如實(shí)填寫《車輛出入登記表》,方可放行。

5.1.18對(duì)回收的機(jī)動(dòng)車輛出入卡應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失。每日由當(dāng)值班長負(fù)責(zé)對(duì)《車輛出入登記表》進(jìn)行整理,每月上交到管理處指定的資料室進(jìn)行存檔,并對(duì)《車輛出入登記表》進(jìn)行抽查核實(shí),過了公司規(guī)定存檔期,再進(jìn)行統(tǒng)一銷毀。

5.1.19對(duì)進(jìn)出車輛必須檢查一輛放行一輛,嚴(yán)禁在未辦理手續(xù)將道閘打開,以免給不法分子可乘之機(jī)或?qū)е聸_崗行為發(fā)生。

5.1.20在車流量高峰期應(yīng)增加崗位人員,加快車輛流通速度,防止大量車輛滯留,有條件的管理處應(yīng)盡可能考慮進(jìn)出口分流,并做好相關(guān)提示。

5.2摩托車及非機(jī)動(dòng)車輛管理

5.2.1在管理區(qū)域內(nèi)劃定區(qū)域或指定地點(diǎn)存放摩托車及非機(jī)動(dòng)車,并在入口處設(shè)立標(biāo)識(shí)禁止無牌摩托車進(jìn)入管理區(qū)域。

5.2.2要求進(jìn)入管理區(qū)域的摩托車及非機(jī)動(dòng)車必須按指定位置存放,不得占用機(jī)動(dòng)車的停車位,并在車輛集中停放部位設(shè)置防盜提示。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-02-f1《車輛出入記錄表》

tjzzwy7.5.1-a01-02-f2《車輛受損記錄》