第1篇 某物業(yè)管理權(quán)交接方案
物業(yè)管理權(quán)交接方案
更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù),除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持,原物業(yè)管理公司的有效支持配合,更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在'更換'問(wèn)題上,有著深入的研究,并有多次案例和實(shí)踐,從九九年至今,親歷的更換事件,便有七起,并全部參與了更換方案的制訂。
根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn),在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn):
一、程序的合法性
物業(yè)管理委員會(huì)是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益,負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán),是解決物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜,要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì),形成決議,使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系,取得中正第三方的支持
協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系,包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系,使其盡可能得取得一致性意見(jiàn),對(duì)于順利更換,尤為重要。
中正方的支持主要是指:
法律顧問(wèn),提供法律支持。
物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn),提供專(zhuān)業(yè)支持。
政府主管部門(mén),提供政策支持,取得指導(dǎo)、支持,不可忽視。
三、具體交接工作安排
1.發(fā)展商負(fù)責(zé)書(shū)面通知,現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期,確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。
2.雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。
3.以書(shū)面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。
4.在最大限度減低對(duì)客戶(hù)服務(wù)影響的情況下,按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作,并由第三方進(jìn)行監(jiān)督。
5.發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。
四、交接內(nèi)容
交接中涉及的內(nèi)容繁多:設(shè)計(jì)方案,配套設(shè)施,運(yùn)行記錄,外網(wǎng)聯(lián)絡(luò),固定資產(chǎn),管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下:
(一)工程交接
1.成立接收小組,由交、接雙方專(zhuān)業(yè)人員組成,指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專(zhuān)業(yè)交驗(yàn)人員,一般由以下專(zhuān)業(yè)人員組成:電氣、暖通、給排水、土建、電梯(如有)、鍋爐(如有)。
2.召開(kāi)工作會(huì)議,布置各專(zhuān)業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。
3.接收工作要求
參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范及設(shè)計(jì)要求,對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì),確保文件資料手續(xù)齊備,工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
4.物業(yè)交接工作程序
(1)接雙方簽定物業(yè)接收委托書(shū),確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。
(2)交方應(yīng)提供的資料、文件。
1)圖紙資料、文件、交接清單。
2)設(shè)備清單。
3)能源消耗情況(列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字)。
4)住戶(hù)交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。
5)備品備件、材料物品庫(kù)存登記表。
6)設(shè)備運(yùn)行記錄。
7)交接班記錄。
8)值班記錄。
9)工具、儀表,維修設(shè)備登記表。
10)人員花名冊(cè)。
11)設(shè)備維保合同(有效期內(nèi))。
12)維修費(fèi)使用情況及盈虧。
(3)交接工作開(kāi)始時(shí),雙主應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書(shū)。
明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。
(4)交接工作中,雙方交接人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查,并認(rèn)真填寫(xiě)物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。
(5)交接工作結(jié)束,雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,雙方應(yīng)認(rèn)真記錄,協(xié)商解決辦法,對(duì)交接中遇到的工程遺留問(wèn)題,若不能馬上解決,雙方應(yīng)簽署備忘錄,說(shuō)明存在的問(wèn)題,產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。
(6)鑰匙移交
(7)設(shè)備交接順序
1)變配電設(shè)備(變配電室)。
2)熱力設(shè)備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。
3)燃?xì)庠O(shè)備(調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸?。
4)消防報(bào)警設(shè)備。
5)保安監(jiān)控設(shè)備(含攝像、可視對(duì)講等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)運(yùn)輸設(shè)備(電梯)。
8)維修設(shè)備(工程維修用如,電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等)。
9)其它設(shè)備(電腦、辦公設(shè)備、電開(kāi)水器等)。
(各類(lèi)交接清單見(jiàn)附件。)
(二)財(cái)務(wù)交接
確定財(cái)務(wù)交接的日期,在正式交接之前,交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè);接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。
交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債;清理債權(quán)、債務(wù);重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同;銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說(shuō)明和交付;原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問(wèn)題的說(shuō)明和擬定解決方式等。
交接方式上,應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確;接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí),接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見(jiàn)面,落實(shí)交接內(nèi)容,并履行必要的法律手續(xù)。
(三)文檔交接
鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同,文檔編制也有較大區(qū)別,建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過(guò)iso-9002的企業(yè),文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄索引。如未通過(guò),則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。
雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。
文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本,主要包括:維修管理公約、客戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門(mén)的合同文本。
(四)人事安排
1.崗位交接
根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄,我公司派人對(duì)原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶(hù)關(guān)系部、保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接,并以文字說(shuō)明交接完畢,經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。
2.人事安排
在原有人員人事安排上,本著'雙向選擇,擇優(yōu)安排,加強(qiáng)培訓(xùn)'的原則,充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長(zhǎng),合理安排,調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性,發(fā)揮潛能,實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過(guò)到崗位要求的員工,要組織培訓(xùn)、考核,使其達(dá)到上崗要求,確保服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于員工的合理流動(dòng),積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作,手續(xù)齊備、快捷。做到'留者安心,離者舒心'。
3.勞動(dòng)關(guān)系
對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過(guò)達(dá)到上崗要求的人員,應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù),即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系,與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同,并根據(jù)我公司的整體工作布置,安排在原項(xiàng)目部或我公司其它項(xiàng)目部的相應(yīng)工作崗位。
關(guān)于接管工作的其它說(shuō)明
1.接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排,其中
二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。
二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。
2.崗位移交在二個(gè)工作日以?xún)?nèi)完成,移交保駕需3-5個(gè)工作日。
3.物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。
4.財(cái)務(wù)交接按劃線制進(jìn)行交接,我司承諾可進(jìn)行全程顧問(wèn),所需時(shí)間暫無(wú)法確定。
5.我司同意接收開(kāi)辦費(fèi)所購(gòu)置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防范
更換物管企業(yè)的過(guò)程中,經(jīng)常出現(xiàn)的'風(fēng)險(xiǎn)'有5種情況:
(1)原物管企業(yè)拒不退出,導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
(2)原物管企業(yè)提出高額補(bǔ)償。
(3)交接不配合,導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。
(4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。
所以要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作,避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。
第2篇 物業(yè)管理方案編制方法培訓(xùn)
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本,應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性;對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
物業(yè)管理方案編制前,需做好以下的的準(zhǔn)備工作:
(1)收集樓盤(pán)資料:
地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求;
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成,對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn);
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平;
(5)掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料;
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn),不同性質(zhì),不同檔次的樓盤(pán)小區(qū),其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同,但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn):
根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素,確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后,提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo),列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況,制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況,確定組織架構(gòu)等,人員配備,編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等,制定有針對(duì)性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃,編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算,確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述:如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
第3篇 內(nèi)資物業(yè)管理公司設(shè)立事宜的方案
企業(yè)名稱(chēng)：×××（上海）物業(yè)管理有限公司
上海×××物業(yè)管理有限公司
辦理事項(xiàng)：新設(shè)立（注冊(cè)資本：人民幣50萬(wàn)元）
涉及機(jī)關(guān)：上海市工商局長(zhǎng)寧區(qū)分局登記、上海市組織機(jī)構(gòu)代碼辦登記、刻制印章（備案）、上海市長(zhǎng)寧區(qū)稅務(wù)局登記、本文類(lèi)型：服務(wù)內(nèi)容、報(bào)價(jià)、流程、辦理時(shí)間
一、辦理流程
二、辦理時(shí)間控制
1、代理公司協(xié)助編制有關(guān)設(shè)立“上海×××物業(yè)管理有限公司”的《股東決定》、《章程》等文件并準(zhǔn)備相關(guān)材料；（材料清單附后）
2、代理公司向上海市工商局長(zhǎng)寧區(qū)分局辦理企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)；（材料齊全后5個(gè)工作日內(nèi)完成）
3、代理公司代為辦理開(kāi)立驗(yàn)資戶(hù)；（名稱(chēng)核準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)完成）、驗(yàn)資并出具《驗(yàn)資報(bào)告》（資本金到賬后2個(gè)工作日內(nèi)完成）
4、代理公司代理向上海市工商局長(zhǎng)寧區(qū)分局申請(qǐng)“上海×××物業(yè)管理有限公司”設(shè)立，批準(zhǔn)后頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（獲得驗(yàn)資報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)完成）
5、代理公司代理刻制“上海×××物業(yè)管理有限公司”公章、財(cái)務(wù)章、法人章，辦理準(zhǔn)刻證；（獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后2個(gè)工作日內(nèi)完成）
6、代理公司代理辦理“上海×××物業(yè)管理有限公司”代碼登記；（獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后2個(gè)工作日內(nèi)完成）
7、代理公司代理辦“上海×××物業(yè)管理有限公司”理稅務(wù)登記；（獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后7個(gè)工作日內(nèi)完成）
8、協(xié)助“上海×××物業(yè)管理有限公司”開(kāi)立人民幣基本賬戶(hù)。
三、服務(wù)內(nèi)容以及價(jià)格說(shuō)明
1、上述服務(wù)內(nèi)容之服務(wù)費(fèi)：10000人民幣
說(shuō)明：服務(wù)費(fèi)不含驗(yàn)資費(fèi)用，不含各類(lèi)證書(shū)工本費(fèi)、工商注冊(cè)登記費(fèi)等政府規(guī)費(fèi)、第三方刻章、開(kāi)立賬戶(hù)等費(fèi)用。該等費(fèi)用由代理公司墊付，憑政府部門(mén)出具的發(fā)票向公司報(bào)銷(xiāo)。
政府規(guī)費(fèi)明細(xì)如下：
序號(hào)
部門(mén)
收費(fèi)事由
金額
1.工商局
注冊(cè)登記費(fèi)
注冊(cè)資金（注冊(cè)資本）在1千萬(wàn)元以下（含1千萬(wàn)元），按總額0.8‰收??；超過(guò)1千萬(wàn)元，超過(guò)部分按0.4‰收??；超過(guò)1億元(含1億元)，收取44000元。
￥400.00
2.工商局
名稱(chēng)核準(zhǔn)費(fèi)
含
3.代碼辦
組織機(jī)構(gòu)代碼證
￥120.00
4.稅務(wù)局
稅務(wù)登記證
含
5.公安局
公章、財(cái)務(wù)章、法人章刻制
約250元
6.銀行
詢(xún)證費(fèi)
500元
7.會(huì)計(jì)師
驗(yàn)資
含
四、文件清單
（一）、代理公司代擬附件材料：
文件名稱(chēng)
簽署人
份數(shù)
1.擬設(shè)立的上海×××物業(yè)管理有限公司《名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》
股東簽字
2.《工商-公司設(shè)立申請(qǐng)書(shū)》
股東簽字
3.擬設(shè)立的上海×××物業(yè)管理有限公司《股東會(huì)決議》
股東簽字
4.擬設(shè)立的上海×××物業(yè)管理有限公司《章程》
股東簽字
5.關(guān)于“擬設(shè)立的上海×××物業(yè)管理有限公司”的董事、監(jiān)事、總經(jīng)理委派書(shū)
股東簽字
6.委托書(shū)
股東簽字
（二）、其他需投資方提供的材料：
文件名稱(chēng)
提供人
份數(shù)
7.股東身份證（原件及復(fù)印件）
股東
8.驗(yàn)資報(bào)告
代理協(xié)助代辦
9.擬委派董事、監(jiān)事的身份證明（復(fù)印件加蓋公章）
股東
10.擬委派董事長(zhǎng)的1寸照片
股東
11.注冊(cè)地址的租賃協(xié)議（原件）
代理代辦
12.注冊(cè)地址的房屋產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）
代理代辦
第4篇 物業(yè)園區(qū)治安交通車(chē)輛管理方案2
物業(yè)園區(qū)治安、交通及車(chē)輛管理方案(二)
一、安全防范管理方案
園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過(guò)配置的智能化系統(tǒng)和成熟的安保措施,采取'人防'與'技防'相結(jié)合的管理模式,實(shí)施全天候安保管理,維護(hù)園區(qū)及工作人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
常規(guī)防范
采取24小時(shí)門(mén)崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,并設(shè)置專(zhuān)職車(chē)管員進(jìn)行車(chē)輛停放管理,以協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)園區(qū)內(nèi)公共秩序,防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。
技術(shù)防范
運(yùn)用園區(qū)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng),對(duì)園區(qū)內(nèi)的安全情況實(shí)施全天候監(jiān)控。
管理措施
(一)實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,制定各項(xiàng)安保管理制度和獎(jiǎng)懲措施。
(二)做好培訓(xùn)工作,開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。
(三)加強(qiáng)對(duì)安保人員法制教育和行為規(guī)范教育,要求服裝統(tǒng)一,佩證上崗,言語(yǔ)文明,舉止得當(dāng)。
(四)嚴(yán)格執(zhí)行安保巡邏制度,確保安全防范質(zhì)量。
二、園區(qū)道路交通管理方案
管理內(nèi)容
(一)引導(dǎo)車(chē)輛安全行駛和停放,確保地面、停車(chē)庫(kù)和消防通道暢通,制止無(wú)故使用車(chē)載報(bào)警器或隨意鳴喇叭。
(二)巡視車(chē)輛停放情況,如發(fā)現(xiàn)車(chē)輛門(mén)、窗未關(guān)好,及時(shí)通知車(chē)主,以防車(chē)內(nèi)物品失竊。
(三)車(chē)輛管理員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車(chē)輛實(shí)施全面管理,建立詳細(xì)的車(chē)輛管理檔案。對(duì)臨時(shí)在地面泊位停放的車(chē)輛,執(zhí)勤門(mén)崗應(yīng)做好詢(xún)問(wèn)和登記工作,并發(fā)放臨時(shí)出入證。
管理措施
(一)建立人、車(chē)、物分流方案。
(二)制訂車(chē)輛交通管理辦法。
(三)設(shè)置專(zhuān)職車(chē)輛管理員。
(四)做好園區(qū)交通管理宣傳工作。
(五)建立完善的車(chē)輛管理檔案。
三、地面及地下停車(chē)場(chǎng)管理方案
管理內(nèi)容
(一)保持良好的秩序,明確車(chē)輛停放區(qū)域;
(二)地面及地下停車(chē)庫(kù)設(shè)立完善的車(chē)輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌(含:行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等);
(三)對(duì)地下停車(chē)庫(kù)中業(yè)主專(zhuān)用的車(chē)位,車(chē)輛管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí),阻止和勸誡其它車(chē)輛不得占用此車(chē)位。
管理措施
(一)建立地面、地下停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定。
(二)設(shè)置專(zhuān)職車(chē)輛管理員。
(三)做好園區(qū)車(chē)輛停放管理宣傳工作。
四、各種警示標(biāo)志及標(biāo)牌管理措施
管理內(nèi)容
根據(jù)園區(qū)設(shè)計(jì)的交通組織和流向,在入口及主要道路、地下停車(chē)場(chǎng)地制定和完善各種交通標(biāo)識(shí)、提示及指示標(biāo)識(shí),并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及更新。
管理措施
(一)完善園區(qū)各類(lèi)警示、提示、指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。
(二)根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況,配置各類(lèi)標(biāo)志及標(biāo)牌。
(三)物業(yè)管理人員和安保員在每日巡查工作中,若發(fā)現(xiàn)警示標(biāo)識(shí)等有破損、丟失等,應(yīng)立即上報(bào)并及時(shí)維修或更換。
(四)工程部人員做好園區(qū)標(biāo)識(shí)維護(hù)保養(yǎng)工作,及時(shí)進(jìn)行油漆粉刷及更新。
五、突發(fā)事件的管理方案
管理內(nèi)容
根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況,遇到突發(fā)事件保持鎮(zhèn)定,并處理好各類(lèi)突發(fā)事件:如打架斗毆、盜竊、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、停電、電梯困人、水浸等。
管理措施
(一)詳細(xì)制定各類(lèi)突發(fā)事件的處理預(yù)案;
(二)根據(jù)處理預(yù)案,對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)詳細(xì)了解并掌握處理流程,員工根據(jù)工作內(nèi)容不同應(yīng)熟練掌握操作程序;
(三)定期對(duì)預(yù)防措施進(jìn)行演練,如消防演習(xí)等。
第5篇 城市廣場(chǎng)物業(yè)前期進(jìn)駐管理方案
管理內(nèi)容
1、了解園區(qū)的基本情況。
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。
3、依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總,并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。
4、配合相關(guān)部門(mén)實(shí)施對(duì)共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督,直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
5、進(jìn)行物業(yè)交接,并對(duì)驗(yàn)收資料進(jìn)行分類(lèi)、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗(yàn)收小組,負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。
2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),制定接管驗(yàn)收規(guī)程。
3、接管驗(yàn)收小組各成員,熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。
4、制定《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,明確接管驗(yàn)收人員、時(shí)間安排等。
5、按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第6篇 園區(qū)物業(yè)管理處服務(wù)星級(jí)評(píng)比方案
園區(qū)物業(yè)管理處《星級(jí)評(píng)比方案》--星級(jí)園區(qū)及個(gè)人計(jì)分考核標(biāo)準(zhǔn)
一、個(gè)人計(jì)分考核標(biāo)準(zhǔn)
1、 園區(qū)管理處主任、副主任
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 按時(shí)上下班,無(wú)遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(2分),掛牌上崗(1分),員工上崗前培訓(xùn)合格率100%(2分),在報(bào)刊上發(fā)表相關(guān)文章(5分)
遲到、早退累計(jì)5分鐘扣2分,脫崗每次扣2分;相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在省級(jí)報(bào)刊上加3分,國(guó)家級(jí)報(bào)刊上加5分 10分
2 熟悉園區(qū)和業(yè)主基本情況(2分),走訪業(yè)主率90%(有相關(guān)文字記載)(3分),文體活動(dòng)豐富多彩(3分),業(yè)主對(duì)園區(qū)物業(yè)管理處管理工作滿意率達(dá)到80%(4分)
走訪率每提高1%加0.5分;滿意率提高1%加0.5分 12分
3 定期對(duì)園區(qū)內(nèi)員工進(jìn)行培訓(xùn)(1分),服務(wù)人員全部實(shí)現(xiàn)掛牌上崗(1分),接到業(yè)主表?yè)P(yáng)信2次(3分),對(duì)管理員做到每日工作的檢查(1分),定期查崗(園區(qū)內(nèi)所有工作人員)每月四次,不定期查崗每月四次,做到有記錄(4分)
每增加一封表?yè)P(yáng)信加1分;得錦旗(匾額)一面(塊)加3分;批評(píng)信經(jīng)核查情況屬實(shí)每封扣2分 10分
4 房屋完好率98%(3分),公共文化娛樂(lè)、休息設(shè)施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),公共設(shè)備、設(shè)施完好運(yùn)行率98%(3分),公共區(qū)域火災(zāi)控制率100%(2分)
上述項(xiàng)目每提高1%加1分;發(fā)生重特大火災(zāi)取消評(píng)比資格。 13分
5 園區(qū)內(nèi)可控制性案件發(fā)生率0(1分),園區(qū)內(nèi)交通、治安違章處理及時(shí)率98%(2分),突發(fā)事件處理率100%(2分),
每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;及時(shí)制止治安案件發(fā)生加5分;制止盜竊嫌疑人加6分 5分
6 有效投訴處理率97%(5分),投訴回訪率98%(5分),業(yè)主滿意率95%(5分)
有效投訴每下降1%加0.5分;以上各項(xiàng)每提高1%加0.5分 15分
7 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹(shù)木修剪整齊,造型豐富(1分)
由于看護(hù)不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;由于看護(hù)責(zé)任或可控制性意外損害造成死樹(shù)每棵扣2分 7分
8 清潔衛(wèi)生及時(shí)率98%(3分),園區(qū)內(nèi)無(wú)死角,園區(qū)整體清潔、有序(3分),垃圾及時(shí)清運(yùn)率98%(2分),
冬季掃雪每次及時(shí)完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
9 經(jīng)費(fèi)收支合理無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象(2分),收費(fèi)率提高10%(8分),
每提高1%加0.8分;收費(fèi)率突破60%加10分 10分
10 園區(qū)報(bào)修及時(shí)率達(dá)97%(3分),派人督辦維修合格率達(dá)97%(3分),業(yè)主對(duì)維修結(jié)果滿意率達(dá)到95%(4分)
協(xié)助業(yè)主搞好維修前的處理工作,為業(yè)主減少不必要的損失,每件加2分;上述標(biāo)準(zhǔn)每提高1%加0.5分;由于處理不當(dāng),延誤時(shí)間擴(kuò)大損失,每件減5分
10分
合 計(jì) 100分
2、園區(qū)管理員:
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 按時(shí)上下班,無(wú)遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(5分),掛牌上崗(5分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(5分)
遲到、早退累計(jì)5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分, 15分
2 熟悉園區(qū)業(yè)主基本情況(3分),每周至少走訪兩戶(hù)業(yè)主(有文字記錄)(2分),熟練掌握計(jì)算機(jī)的使用(2分),崗位技能考核合格(2分),在報(bào)刊上發(fā)表相關(guān)文章(8分)
崗位技能考核不合格扣2分;相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在市級(jí)報(bào)刊上加3分,省級(jí)加5分,國(guó)家級(jí)加8分 17分
3 接到業(yè)主表?yè)P(yáng)信2次以上(3分),所轄園區(qū)業(yè)主檔案的及時(shí)更新,上報(bào)(2分)
每多收一封表?yè)P(yáng)信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分 5分
4 熟悉園區(qū)內(nèi)樓宇的基本情況(2分), 做好每日的巡檢記錄(4分)
對(duì)樓宇情況不能如實(shí)掌握的,虛填記錄的每次扣3分 6分
5 接待業(yè)主或來(lái)訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問(wèn)題方法得當(dāng),不推卸責(zé)任(2分),接待來(lái)電、來(lái)訪、投訴有記錄(2分),回訪業(yè)主率96%(4分),有效投訴處理率95%(4分),業(yè)主滿意率90%(3分)
每增加1%加1分,每減少1%減1分 15分
6 突發(fā)事件處理及時(shí)率100%(2分),收費(fèi)率比上一年增長(zhǎng)10%(10分)
每提高1%加1分;收費(fèi)率突破60%加10分,比上一年減少1%扣3分 12分
7 鑰匙有序的管理(3分),信件收發(fā)、投送(3分),通告的及時(shí)張貼/整理(2分),對(duì)管理處各類(lèi)設(shè)備、工具及物品的領(lǐng)用、發(fā)放、使用、保管(2分)
不能準(zhǔn)確掌握鑰匙的存放位置,使用方法扣1分;對(duì)通告內(nèi)容不能準(zhǔn)確理解,有業(yè)主投訴的,每次扣1分 10分
8 對(duì)園區(qū)各業(yè)主動(dòng)態(tài)信息及時(shí)、準(zhǔn)確了解(5分) 5分
9 配合公安、社區(qū)工作(2分),監(jiān)督保安、保潔的工作(4分),配合/跟蹤維修工作開(kāi)展(4分)
按各項(xiàng)工作的開(kāi)展情況酌情加分
10分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(5分) 在管理部介紹經(jīng)驗(yàn)加2分,在公司介紹經(jīng)驗(yàn)加5分 5分
合 計(jì) 100分
3、園區(qū)保潔人員:包括保潔班長(zhǎng)
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 按時(shí)上下班,無(wú)遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(3分),掛牌上崗(3分),著裝整齊(2分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(3分)
遲到、早退累計(jì)5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分, 11分
2 熟悉崗位責(zé)任制和公司有關(guān)管理制度(2分),熟悉園區(qū)樓宇的基本情況(3分),熟悉責(zé)任區(qū)的樓宇及其附屬的保潔設(shè)備、設(shè)施的情況(5分)
崗位技能考核不合格扣4分; 10分
3 道路、綠地整體干凈、整潔,至少每天清掃2次(4分),雨后無(wú)積水、雪后1日內(nèi)無(wú)積雪(4分),垃圾桶每日清運(yùn)3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無(wú)異味(3分),滅鼠除害至少每月1次(3分)
冬季掃雪每次及時(shí)完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分;園區(qū)內(nèi)有鼠害出現(xiàn)每次扣1分 14分
4 園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施每月清潔2次(
4分),業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分)
業(yè)主有效投訴每上升1%,扣3分 7分
5 垃圾清運(yùn)及時(shí)率98%(3分),及時(shí)清除隨時(shí)、隨地出現(xiàn)的垃圾率98%(3分),生活垃圾存放時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)(2分)
每降低1%扣1分; 8分
6 樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(4分),各種表箱、單元門(mén)、屋面門(mén)、通告欄、公共部位的玻璃等公共設(shè)施至少每周擦洗1次(4分)
抽查有灰塵、污物每次扣2分 8分
7 正確、合理的使用保潔工具(4分),做好保潔記錄的填寫(xiě)(2分),保潔用房的清潔、衛(wèi)生(4分)
抽查記錄不合格的,每次扣1分
10分
8 接待業(yè)主或來(lái)訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問(wèn)題方法得當(dāng),不推卸責(zé)任(3分),接到業(yè)主表?yè)P(yáng)信2次(5分),掌握各種滅火器材的使用方法(2分)
每多收一封表?yè)P(yáng)信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分;接受滅火知識(shí)的考核,考核合格加2分,不合格減2分
10分
9 通告及時(shí)張貼(4分),定期參加相關(guān)部門(mén)組織的培訓(xùn)(3分),掌握一些急救生活小常識(shí)(3分),突發(fā)事件的處理及時(shí)率97%(2分)
培訓(xùn)不合格,每次扣1分, 12分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經(jīng)驗(yàn)(5分)
在管理部介紹經(jīng)驗(yàn)加2分,在公司介紹經(jīng)驗(yàn)加5分 10分
合 計(jì) 100分
4、園區(qū)保安人員:包括保安班長(zhǎng)
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 按時(shí)上下班,無(wú)遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(3分),掛牌上崗(1分),著裝整齊(1分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(4分)
遲到、早退累計(jì)5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分 9分
2 熟悉崗位責(zé)任制和公司有關(guān)管理制度(4分),掌握有關(guān)國(guó)家的法律、法規(guī),以及國(guó)家和省市的有關(guān)治安條例的基本內(nèi)容(3分)
考核合格加4分,不合格減4分 7分
3 上崗無(wú)睡覺(jué)現(xiàn)象(5分),制止違法亂紀(jì)行為的發(fā)生(3分),搞好小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛的管理,有效制止業(yè)主車(chē)輛違反園區(qū)規(guī)定的停放(3分)
因?yàn)闆](méi)有合理、有效制止業(yè)主行為,造成極壞影響的,每次扣2分,如果造成業(yè)主損失或事故的,每次扣5分
11分
4 熟悉園區(qū)的基本情況(3分),熟悉保安(防火、防盜)設(shè)備、設(shè)施的布置情況(4分),掌握各種滅火器材使用方法(3分),定期進(jìn)行相關(guān)知識(shí)(火警、匪警、隊(duì)列等)的學(xué)習(xí)(3分)
每季度對(duì)防火、防盜相關(guān)知識(shí)考核一次,考核合格加5分,不合格減5分 13分
5 園區(qū)可控制性案件發(fā)生率0(5分),機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)在園區(qū)內(nèi)被盜,按車(chē)的價(jià)值扣(2-4分)
每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;及時(shí)制止治安案件發(fā)生加5分;制止盜竊嫌疑人加6分 9分
6 有效控制外來(lái)人員的進(jìn)入(4分),為業(yè)主服務(wù)時(shí)不接受業(yè)主饋贈(zèng)的錢(qián)物(4分),突發(fā)事件的處理率100%(4分)
對(duì)外來(lái)人員有記錄,抽查無(wú)記錄每次扣1分 12分
7 業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分),按規(guī)定立崗巡邏并保持良好形象(4分)
接到業(yè)主投訴沒(méi)有立崗或沒(méi)有保持良好形象每次扣1分
7分
8 正確、合理的使用保安設(shè)備、設(shè)施(4分),保安各項(xiàng)交接班記錄填寫(xiě)完整(3分)保安用房的清潔、衛(wèi)生(3分)
對(duì)保安設(shè)備造成損壞的除做相應(yīng)賠償外,每次扣2分 10分
9 接待業(yè)主或來(lái)訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問(wèn)題方法得當(dāng),不推卸責(zé)任(4分),接到業(yè)主表?yè)P(yáng)信2次(4分),立崗巡邏時(shí)接到業(yè)主求助時(shí),主動(dòng)熱情(4分)
接到業(yè)主有效投訴,每次扣2分;每多收一封表?yè)P(yáng)信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分 12分
10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經(jīng)驗(yàn)(5分)
在管理部介紹經(jīng)驗(yàn)加2分,在公司介紹經(jīng)驗(yàn)加5分 10分
合 計(jì) 100分
5、維修人員:
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 按時(shí)上下班,無(wú)遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(4分),掛牌上崗(2分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(3分)
遲到、早退累計(jì)5次扣2分;脫崗一次扣2分;抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分,崗上睡覺(jué)每次扣4分; 9分
2 熟悉小區(qū)內(nèi)樓宇及其附屬設(shè)備、設(shè)施的基本情況(2分),做好每日的巡檢記錄(5分),在報(bào)刊上發(fā)表相關(guān)文章(8分)
樓宇基本情況包括:水、電、煤氣的管道(線路)的走向、位置、閥門(mén)的控制方法;相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在市級(jí)報(bào)刊上加3分,省級(jí)加5分,國(guó)家級(jí)加8分;
15分
3 園區(qū)維修工作處理及時(shí)率達(dá)97%(4分),維修工作合格率達(dá)97%(3分),維修工作返修率小于3%(3分),業(yè)主對(duì)維修工作滿意率達(dá)95%(4分),維修電話24小時(shí)開(kāi)通,急修半小時(shí)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(3分)
每提高1%每人加3分,每降低1%每人減3分, 17分
4 房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%(3分),園區(qū)內(nèi)的公共附屬設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)95%(3分),公共設(shè)施的運(yùn)行率98%(2分)
每降低1%每人減3分 8分
5 加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),掌握工民建的基礎(chǔ)知識(shí)(2分),能識(shí)、讀、畫(huà)各種圖紙(5分),能清楚找出故障的位置及處理方法(5分),定期接受相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的考核,考核成績(jī)?cè)诩案褚陨?3分)
考核不合格減3分;圖紙包括:簡(jiǎn)單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線系統(tǒng)圖 15分
6 熟悉崗位責(zé)任制和公司有關(guān)管理制度,考核合格(3分),熟悉有償維修的收費(fèi)價(jià)格(2分)
考核不合格減5分。 5分
7 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)則(3分),定期對(duì)水電表查核、維護(hù)(3分)
出現(xiàn)業(yè)主投訴沒(méi)有遵守安全操作規(guī)則的每次扣1分, 6分
8 正確、合理的使用維修工具(3分),做好每日維修記錄的填寫(xiě)(5分),維修用房的清潔、衛(wèi)生(4分)
抽查沒(méi)有完整填寫(xiě)維修記錄的每次減3分, 12分
9 接待業(yè)主或來(lái)訪人員大方
有禮、談吐文雅,處理問(wèn)題方法得當(dāng),不推卸責(zé)任(2分),接到業(yè)主表?yè)P(yáng)信2次(3分)
有業(yè)主投訴態(tài)度不好的每次減1分;處理問(wèn)題方法不得當(dāng),造成損失的每次扣5分,每多收一封表?yè)P(yáng)信加1分;錦旗、牌匾每塊(面)加3分
5分
10 協(xié)助園區(qū)主任、管理員做好工作(3分),向大家介紹工作經(jīng)驗(yàn)(5分),
在管理部介紹經(jīng)驗(yàn)加2分,在公司介紹經(jīng)驗(yàn)加5分 8分
合 計(jì) 100分
二、星級(jí)園區(qū)計(jì)分考核標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào) 考 核 內(nèi) 容 加減分說(shuō)明 基礎(chǔ)分 實(shí)得分
1 房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%(2分),住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備有完整的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明,并有完整檔案(3分),有完善的住宅裝修管理制度,園區(qū)內(nèi)無(wú)違反規(guī)定的私搭亂建建筑物(3分)
(注:房屋及配套設(shè)施中包括安防、消防設(shè)備、設(shè)施),以上降低1%扣2分 8分
2 公共文化娛樂(lè)、休息設(shè)施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),屬于小修及時(shí)組織人員維修,屬于大、中修的或者更新改造的,及時(shí)編制維修、更新改造和住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修或者更新改造(3分)
以上每降低1%減3分 8分
3 可控制性案件發(fā)生率0(2分),交通、治安案發(fā)處理及時(shí)率98%(2分),公共區(qū)域火災(zāi)控制率100%(2分),對(duì)于進(jìn)入園區(qū)的車(chē)輛、人員有登記(2分),對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén),并協(xié)助采取相應(yīng)措施(2分)
每出現(xiàn)一次盜竊事件,按影響程度大小扣3-8分 10分
4 有效投訴處理率97%(3分),回訪率96%(3分),業(yè)主滿意率95%(3分),有效投訴下降10%(9分),每月至少做一次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查(3分)
其他每項(xiàng)增加1%加3分;有效投訴每下降1%加0.9分 18分
5 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹(shù)木修剪整齊,造型豐富(2分)
由于看護(hù)不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;由于看護(hù)責(zé)任或可控制性意外損害造成死樹(shù)每棵扣2分 8分
6 清潔衛(wèi)生及時(shí)率98%(1分),園區(qū)內(nèi)無(wú)死角,園區(qū)整體清潔、有序(1分),垃圾及時(shí)清運(yùn)率98%(1分),道路、綠地干凈、整潔,雨后無(wú)積水、雪后1日內(nèi)無(wú)積雪(1分),垃圾桶每日清運(yùn)3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無(wú)異味(1分),滅鼠除害至少每月1次(1分)樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(1分),各種表箱、單元門(mén)、屋面門(mén)、通告欄、公共部位的玻璃等公共設(shè)施至少每周擦洗1次(1分)
冬季掃雪每次及時(shí)完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
7 收費(fèi)率提高10%(10分) 每提高1%點(diǎn)加1分,收費(fèi)率達(dá)到60%加10分 10分
8 園區(qū)報(bào)修及時(shí)率達(dá)97%(2分),維修處理合格達(dá)率97%(2分),維修工程返修率3%(2分),業(yè)主對(duì)維修工作滿意率達(dá)95%(2分),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄(2分)
每出現(xiàn)一次由于報(bào)修不及時(shí)造成損失的每次扣5分 10分
9 每年至少與社區(qū)聯(lián)合舉行一次與業(yè)主溝通的文化活動(dòng)(4分),管理員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)的規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)(3分),園區(qū)受控的iso9001:2000文件齊全、完整(3分)
沒(méi)有文化活動(dòng)的扣4分(年終審核) 10分
10 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡,行為規(guī)范,服務(wù)主動(dòng)、熱情(3分)對(duì)國(guó)家、省、市、公司有關(guān)文件的有力宣傳(2分),按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況(3分),園區(qū)內(nèi)有明顯的警示牌和溫馨提示牌(2分)
每發(fā)現(xiàn)一次管理服務(wù)人員違反規(guī)定扣1分;業(yè)主對(duì)宣傳文件表示疑意,不能正確合理解釋的,每次扣2分 10分
第7篇 爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)方案承諾
(1)創(chuàng)優(yōu)方案
指導(dǎo)思想
以業(yè)主、用戶(hù)滿意為宗旨,以國(guó)家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),通過(guò)爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng),樹(shù)立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。
具體目標(biāo)
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志:交通指示牌、小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識(shí)等。
房屋完好率達(dá)到98%以上。
無(wú)違章搭建。
房屋維修及時(shí)率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專(zhuān)人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設(shè)備管理方面:
小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全,管理到位。
設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患,保養(yǎng)檢修制度完善。
每日有設(shè)備運(yùn)行記錄,操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)程。
消防設(shè)施完好,可隨時(shí)啟用。
安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好,使用正常。
c.市政公用設(shè)施管理方面:
小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,運(yùn)行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規(guī)范,車(chē)輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環(huán)境衛(wèi)生管理方面:
小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。
小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔,垃圾日產(chǎn)日清,生活垃圾實(shí)行袋裝化。
根據(jù)季節(jié)投放滅蟲(chóng)除四害藥物,派專(zhuān)人管理。
做好憑證飼養(yǎng)寵物的宣傳,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽,并經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。
小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區(qū)內(nèi)無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂涂亂劃現(xiàn)象。
高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單應(yīng)具全。
e.綠化管理方面:
按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護(hù)。
小區(qū)公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區(qū)綠地率。
合理分布樹(shù)、花的種植,做到四季長(zhǎng)綠,月月花香,充滿生機(jī)。
綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無(wú)破壞、踐踏現(xiàn)象。
f.治安管理方面
小區(qū)實(shí)行封閉式管理,采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施,確保安全。
小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班、巡邏制度。
小區(qū)內(nèi)安全監(jiān)控系統(tǒng)有專(zhuān)職人員管理,并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。
思想重視,制度落實(shí),以防為主,使小區(qū)內(nèi)無(wú)重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),言語(yǔ)文明。
危及住戶(hù)安全處設(shè)有明顯標(biāo)志,并落實(shí)防范措施。
重視對(duì)保安人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
g.財(cái)務(wù)管理方面:
建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。
嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度。
為住戶(hù)提供多項(xiàng)便民有償服務(wù),以業(yè)養(yǎng)業(yè),增收節(jié)支,做到管理經(jīng)費(fèi)收支平衡,爭(zhēng)取略有盈余。
h.社區(qū)文化建設(shè)方面:
充分利用小區(qū)的娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施,定期組織開(kāi)展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng),比如:游泳比賽、書(shū)法比賽、籃球比賽和健身指導(dǎo)等。
積極配合社區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)公益活動(dòng)。
半年開(kāi)展一次征詢(xún)住戶(hù)意見(jiàn)活動(dòng),及時(shí)了解住戶(hù)需求信息,調(diào)整服務(wù)內(nèi)容,使住戶(hù)滿意率達(dá)到95%以上。
提倡住戶(hù)互幫互助,文明居住,關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開(kāi)展精神文明建設(shè),使住戶(hù)能自覺(jué)遵守小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。
(2)實(shí)施辦法
a.建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組:
創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng),負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作;各部門(mén)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo)工作。
b.制訂實(shí)施計(jì)劃:
根據(jù)創(chuàng)建活動(dòng)的總體安排,制訂切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃,要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來(lái),把創(chuàng)國(guó)優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來(lái),把長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來(lái),通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng),真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。
c.強(qiáng)化各項(xiàng)管理制度:
要借創(chuàng)建活動(dòng)的東風(fēng),建立、健全各項(xiàng)管理制度,以制度促進(jìn)管理,使各項(xiàng)管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強(qiáng)檢查、督導(dǎo):
對(duì)創(chuàng)建活動(dòng)要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo),及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)存在的問(wèn)題,要認(rèn)真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創(chuàng)建活動(dòng)健康開(kāi)展,取得成效。
(3)獎(jiǎng)懲措施
在創(chuàng)建全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動(dòng)中,對(duì)表現(xiàn)突出、成績(jī)卓越者,將給予獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)另定;對(duì)表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評(píng),并酌情給予行政處分。
(4)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃
時(shí)間工作性質(zhì)工作內(nèi)容
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長(zhǎng)一名,成員若干名。為確保創(chuàng)建工作有組織有計(jì)劃地開(kāi)展,建立創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì),每半月召開(kāi)一次工作例會(huì),總結(jié)上一階段的工作,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)確立解決方案。安排本期創(chuàng)建工作,計(jì)劃落實(shí)情況。
開(kāi)展宣傳動(dòng)員工作,為保證創(chuàng)建工作的順利開(kāi)展,在創(chuàng)建過(guò)程中開(kāi)展宣傳動(dòng)員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動(dòng)。
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)施階段依照市達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評(píng),通過(guò)初評(píng)尋找差距,并就相關(guān)問(wèn)題的解決落到人,及時(shí)進(jìn)行整改。
將問(wèn)題進(jìn)行整改,根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合iso9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改,并進(jìn)行跟蹤檢查,以確保問(wèn)題整改的及時(shí)性和有效性,最終達(dá)所制訂的目標(biāo)。
迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對(duì)小區(qū)的管理進(jìn)行自評(píng)、自檢,做好考評(píng)驗(yàn)收工作。
創(chuàng)市(省)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。
根據(jù)評(píng)審結(jié)果,繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不足之處加以整改,在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步
提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭(zhēng)在達(dá)到市(省)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
創(chuàng)國(guó)優(yōu)階段總結(jié)創(chuàng)市(省)優(yōu)的經(jīng)驗(yàn),發(fā)揚(yáng)成績(jī),改進(jìn)不足。
第8篇 s物業(yè)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案
為維護(hù)項(xiàng)目交通秩序,加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放管理,方便客戶(hù)車(chē)輛保管,預(yù)防交通事故和盜竊事件發(fā)生,特制定本方案:
1.概述
1)停車(chē)場(chǎng)簡(jiǎn)介
zz電視中心地下停車(chē)場(chǎng),車(chē)場(chǎng)面積6.58萬(wàn)平方米,擁有停車(chē)位982個(gè),其中地上停車(chē)位90個(gè),地下停車(chē)位892個(gè)。以先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備和專(zhuān)業(yè)的管理技術(shù)水平為zz電視中心工作人員及中外賓客提供便利、整潔、安全的停車(chē)服務(wù)。
2)停車(chē)場(chǎng)管理指導(dǎo)思想
zz電視中心擁用設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代地下停車(chē)場(chǎng),物業(yè)管理處通過(guò)派遣、選聘高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng),組建一支裝備精、素質(zhì)高的管理隊(duì)伍。進(jìn)而體現(xiàn)'以人為本,零距離對(duì)客服務(wù)'的宗旨。
3)停車(chē)場(chǎng)管理整體目標(biāo)
(1)地下停車(chē)場(chǎng)的管理目標(biāo)是通過(guò)科學(xué)的手段和專(zhuān)業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn),來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
(2)保障停車(chē)場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行,為員工、賓客提供安全、整潔、便利的停車(chē)環(huán)境。
(3)以相對(duì)低廉的成本,提供最佳的物業(yè)管理服務(wù),逐步樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
2.管理人員配置及崗位設(shè)置:
1)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域保安主管1人,負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)日常人員、設(shè)施、環(huán)境的車(chē)輛管理工作,辦理車(chē)輛通行證,停車(chē)場(chǎng)車(chē)位出租業(yè)務(wù),停車(chē)管理費(fèi)的收取工作。
2)停車(chē)場(chǎng)保安領(lǐng)班3人,負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)各班次人員、設(shè)施、環(huán)境的車(chē)輛管理工作,辦理車(chē)輛通行證,停車(chē)場(chǎng)車(chē)位出租業(yè)務(wù),停車(chē)管理費(fèi)的收取工作。
3)停車(chē)場(chǎng)管理員:24人
崗位設(shè)置:4個(gè)(停車(chē)場(chǎng)入口崗、停車(chē)場(chǎng)出口崗、地下車(chē)場(chǎng)管理員、地面車(chē)場(chǎng)管理員)
3.管理制度
1)停車(chē)場(chǎng)安全管理制度
(1)車(chē)主在辦理長(zhǎng)期使用車(chē)位手續(xù)時(shí),須向保安部提供車(chē)主/駕駛員姓名、身份證、聯(lián)系電話、車(chē)牌號(hào)碼及車(chē)輛必備的合法手續(xù)。
(2)車(chē)位使用人領(lǐng)取停車(chē)卡后,登記資料如有更改,需及時(shí)通知項(xiàng)目保安部。
(3)車(chē)位使用人的停車(chē)卡如有遺失,需到保安部聲明作廢,補(bǔ)辦新卡,并交納相應(yīng)的工本費(fèi)。
(4)地下停車(chē)場(chǎng)嚴(yán)禁超高車(chē)輛進(jìn)入(限高米),車(chē)輛進(jìn)入地下停場(chǎng)后應(yīng)慢速行駛(限速5公里/小時(shí)),不能搶行或高速行駛。
(5)在本停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的車(chē)輛、物品被盜事件,保安部應(yīng)協(xié)助車(chē)位使用人向公安機(jī)關(guān)報(bào)案和履行保險(xiǎn)索賠手續(xù)。
(6)車(chē)主/駕駛員須嚴(yán)格按照停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的行駛路線行駛。車(chē)輛不得停放在車(chē)位范圍之外,也不得在非停車(chē)區(qū)域內(nèi)停車(chē)。
(7)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的人員應(yīng)愛(ài)護(hù)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)一切公物及設(shè)施設(shè)備。如因車(chē)主/駕駛員在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)行駛或停車(chē)過(guò)程中造成設(shè)施設(shè)備損壞,肇事者應(yīng)按價(jià)賠償。
(8)車(chē)位只限停放車(chē)輛使用,不得改作其他用途或存放雜物。
(9)車(chē)輛在駛?cè)胝_位置后,車(chē)主/駕駛員在離開(kāi)車(chē)輛前,應(yīng)檢查門(mén)窗是否鎖好。貴重物品、機(jī)密文件、有紀(jì)念價(jià)值的物品等不得放置在車(chē)內(nèi)。
(10)車(chē)主/駕駛員嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆等危險(xiǎn)品或非法物品進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
(11)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁加油或動(dòng)用明火,嚴(yán)禁吸煙。
(12)如因漏水、維修、油漆、清潔等工作需要臨時(shí)改變停車(chē)位置,車(chē)主/駕駛員應(yīng)予以配合。管理部門(mén)對(duì)此安排不會(huì)給予補(bǔ)償。
(13)有固定車(chē)位者必須將車(chē)輛停放在指定車(chē)位內(nèi),無(wú)固定車(chē)位者不得占用固定車(chē)位的空間。
(14)不得在車(chē)位上加建任何臨時(shí)或永久性建筑物,亦不可私自加放標(biāo)牌,或在墻、柱及天花板上打孔,或在其空間張貼、書(shū)寫(xiě)或懸掛任何東西。
(15)車(chē)主/駕駛員需保證車(chē)輛報(bào)警器處于工作正常狀態(tài),避免車(chē)輛引起誤鳴。
(16)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi),車(chē)主/駕駛員不得離開(kāi)已經(jīng)啟動(dòng)引擎的車(chē)輛。
(17)本停車(chē)場(chǎng)僅供車(chē)輛停放使用,車(chē)主/駕駛員不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)洗車(chē)、修車(chē)。
(18)如在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生輕微交通事故,車(chē)主/駕駛員必須相互登記對(duì)方資料,管理部門(mén)在現(xiàn)場(chǎng)拍照后,即須將車(chē)輛靠邊停放,不得阻塞通道。
(19)車(chē)主應(yīng)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)有關(guān)保險(xiǎn)。因天災(zāi)與不可抗力所帶來(lái)的車(chē)輛損壞,物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
2)地下停車(chē)場(chǎng)管理員崗位制度
(1)詳細(xì)記錄出入車(chē)輛的車(chē)牌及出入時(shí)間;不得遺漏登記;妥善保存車(chē)輛登記表;
(2)注意檢查進(jìn)入車(chē)輛的車(chē)況,發(fā)現(xiàn)車(chē)輛損壞應(yīng)及時(shí)與車(chē)主確認(rèn),并進(jìn)行記錄;
(3)注意檢查進(jìn)入車(chē)輛是否有物業(yè)公司核發(fā)的'車(chē)輛通行證',無(wú)'通行證'車(chē)輛不得進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng);
(4)在未經(jīng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人允許下,任何無(wú)關(guān)車(chē)輛不得在停車(chē)場(chǎng)停放;
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人員在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)徘徊或逗留,需查明其身份來(lái)歷;
(6)車(chē)主在停放車(chē)輛時(shí),應(yīng)提醒車(chē)主停車(chē)入位,不影響其他車(chē)輛停放;
(7)停車(chē)場(chǎng)發(fā)生交通刮蹭等事故時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并暫留肇事人員;
(8)檢查發(fā)現(xiàn)車(chē)輛有漏油等危險(xiǎn)情況時(shí),通知相關(guān)崗位人員協(xié)助進(jìn)行及時(shí)處理,并報(bào)客服中心通知車(chē)主,將車(chē)輛開(kāi)出停車(chē)場(chǎng);
(9)發(fā)現(xiàn)車(chē)輛有被盜,被撬痕跡及時(shí)報(bào)告安保部主管及值班負(fù)責(zé)人,如發(fā)現(xiàn)盜竊破壞分子及時(shí)通知相關(guān)崗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒車(chē)主,請(qǐng)勿在車(chē)輛內(nèi)存放物品,關(guān)閉好車(chē)門(mén)、車(chē)窗;
(11)對(duì)進(jìn)出地庫(kù)出入口車(chē)輛安全檢查后,進(jìn)行登記;
(12)工作期間對(duì)車(chē)輛隨時(shí)進(jìn)行安全檢查,發(fā)現(xiàn)未關(guān)門(mén)、窗、后背箱未鎖車(chē)輛,報(bào)客服中心通知客戶(hù)。夜間對(duì)停放車(chē)輛安全檢查后,進(jìn)行登記。
(13)與保安班長(zhǎng),保持聯(lián)系每小時(shí)對(duì)車(chē)場(chǎng)情況報(bào)告一次。
(14)對(duì)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備,機(jī)房門(mén)狀態(tài)定時(shí)檢查,如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào);
(15)值班期間應(yīng)保持服裝整潔,儀容儀表合乎公司標(biāo)準(zhǔn);不得從事與工作無(wú)關(guān)事宜;
(16)妥善使用對(duì)講機(jī)等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理過(guò)程中,應(yīng)以理服人,禮貌待人,不得與對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí);
(18)地下停車(chē)場(chǎng)屬于重點(diǎn)保衛(wèi)區(qū)域,當(dāng)值管理員不得以任何理由擅離崗位。
3)收費(fèi)崗管理制度
(1)值班人員應(yīng)忠于職守,努力工作,嚴(yán)禁遲到早退。
(2)接班人員因故不能按時(shí)到崗,當(dāng)班人員應(yīng)主動(dòng)順延工作時(shí)間直到接班人員到崗,或請(qǐng)示主管安排替班,不得擅離職守。
(3)值班人員如有特殊原因需要暫時(shí)離開(kāi),必須有人替崗
后方可離開(kāi)。
(4)因故因病不能出勤者必須提前向主管請(qǐng)假,并應(yīng)在事后提交相應(yīng)證明以說(shuō)明情況。因故需要倒班者,應(yīng)提前24小時(shí)征得主管同意后方能安排實(shí)施。
(5)愛(ài)護(hù)收費(fèi)機(jī)以及室內(nèi)一切設(shè)施,嚴(yán)禁私自拆卸和不按程序操作,嚴(yán)禁磕碰、損壞設(shè)備,嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員觸動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備。
(6)收費(fèi)機(jī)存儲(chǔ)、打印的文字材料、特定指示及內(nèi)容均屬保密范圍,值班人員無(wú)權(quán)向他人透露或外借。
(7)值班電話系處理情況、應(yīng)急聯(lián)系之用,必須保持線路通暢,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人員。
(9)定期檢查、保養(yǎng)收費(fèi)機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、通訊器材,保證所有設(shè)備、設(shè)施的完好、有效和暢通。
(10)自覺(jué)維護(hù)室內(nèi)衛(wèi)生,努力營(yíng)造潔凈整齊的工作環(huán)境。
4)停車(chē)場(chǎng)防火安全管理辦法:
為了加強(qiáng)地下停車(chē)場(chǎng)的防火安全管理,根據(jù)國(guó)家和市公安局有關(guān)法規(guī),制定本管理辦法。
(1)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)是樓宇防火重點(diǎn)部位。進(jìn)入本停車(chē)庫(kù)的車(chē)輛和人員,應(yīng)執(zhí)行物業(yè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)防火安全管理辦法。
(2)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)管理人員,應(yīng)按本辦法的要求,逐級(jí)落實(shí)防火責(zé)任,加強(qiáng)防火安全管理,維護(hù)停車(chē)場(chǎng)正常秩序。
(3)車(chē)輛按順序停放,不得阻塞消防通道和堵壓消火栓,車(chē)輛之間保持一定的安全疏散距離。
(4)嚴(yán)禁載有易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)品的機(jī)動(dòng)車(chē)在車(chē)庫(kù)停放。
(5)嚴(yán)禁在停車(chē)庫(kù)加油、修車(chē)。
(6)嚴(yán)禁在停車(chē)庫(kù)吸煙和動(dòng)用明火。
(7)嚴(yán)禁在停車(chē)庫(kù)放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過(guò)的油棉紗等廢棄物,需及時(shí)清理,不準(zhǔn)存放在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)。
(8)出現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)警、撲救并采取應(yīng)急措施予以妥善處理。
(9)凡違反以上管理辦法者,將按照國(guó)家消防法、市防火安全責(zé)任制的相關(guān)規(guī)定予以警告或處罰。
4.應(yīng)急預(yù)案
1)火災(zāi)
參照《火災(zāi)處理程序》。
2)水浸
參照《水浸事件處理程序》。
3)車(chē)輛被盜處理預(yù)案
(1)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛被盜事件發(fā)生時(shí),當(dāng)班人員要立即通知保安主管或經(jīng)理趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。
(2)經(jīng)證實(shí)確實(shí)發(fā)生案件,應(yīng)立即向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。
(3)記下被盜車(chē)輛的相關(guān)情況。
(4)細(xì)致的了解現(xiàn)場(chǎng)情況,逐一詢(xún)問(wèn)與案件有關(guān)人員當(dāng)時(shí)的情況。
(5)協(xié)助車(chē)主向公安局報(bào)案。
(6)公安人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)積極配合其開(kāi)展工作并隨時(shí)關(guān)注事件進(jìn)展情況。
4)車(chē)輛事故導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)備損壞處理預(yù)案
(1)當(dāng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生意外事故導(dǎo)致設(shè)備損壞時(shí),發(fā)現(xiàn)者應(yīng)立即通知保安主管或經(jīng)理,并記錄駕駛員詳細(xì)資料,包括車(chē)輛號(hào)碼及駕駛執(zhí)照牌號(hào)等同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(2)保安主管或經(jīng)理接到報(bào)告后,迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理,了解肇事車(chē)輛情況,設(shè)備、設(shè)施損壞情況,與肇事者協(xié)商賠償事宜,有關(guān)損壞設(shè)備、設(shè)施的價(jià)格問(wèn)題應(yīng)聽(tīng)取工程部和廠家意見(jiàn)。
(3)損壞設(shè)施需緊急處理的,應(yīng)盡快通知工程部處理。
(4)保安主管或經(jīng)理應(yīng)根據(jù)事態(tài)發(fā)展情況,及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告;如與肇事者不能協(xié)商解決,可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案解決。
第9篇 新城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及方案
新星城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及其方案
根據(jù)本公司的服務(wù)宗旨和管理目標(biāo),為搞好新星城項(xiàng)目的管理工作,參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》和iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂如下管理指標(biāo)及措施。
序號(hào)欄目名稱(chēng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)劃/指標(biāo)管理實(shí)施措施
1房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無(wú)違章及公共設(shè)施損壞。
2房屋零星小修急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)完成并建立回訪檔案。
3維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率100%100%分項(xiàng)檢查,一步到位,并進(jìn)行回訪,確保質(zhì)量合格,滿足客戶(hù)需要。
4電梯、二級(jí)生化、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率100%100%以通過(guò)國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),確保使用質(zhì)量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車(chē)庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和苗木成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏,無(wú)黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。
9管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務(wù)工作,同時(shí)加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通,定期舉行客戶(hù)懇談會(huì),了解客戶(hù)的愿望與要求,滿足客戶(hù)的需要。如發(fā)生投訴及時(shí)妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對(duì)管理服務(wù)滿意度95%98%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的超前意識(shí),及時(shí)收集客戶(hù)的需求信息,盡可能滿足客戶(hù)的需要,加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通和感情聯(lián)絡(luò),以確?？蛻?hù)對(duì)物業(yè)管理的滿意率。
第10篇 s物業(yè)項(xiàng)目非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案
1.項(xiàng)目大門(mén)門(mén)崗對(duì)進(jìn)入的非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)行身份識(shí)別及詢(xún)問(wèn),對(duì)準(zhǔn)許進(jìn)入的非機(jī)動(dòng)車(chē)將其指引到非機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)域。
2.非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)停放在指定的非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)內(nèi),嚴(yán)禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放。
3.非機(jī)動(dòng)車(chē)如需長(zhǎng)時(shí)間停放應(yīng)自覺(jué)停放在非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)靠里面的位置。
4.非機(jī)動(dòng)車(chē)出入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)主動(dòng)出示非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)卡。
5.非機(jī)動(dòng)車(chē)出入停車(chē)場(chǎng),應(yīng)接受停車(chē)場(chǎng)管理人員的檢查并登記,定期繳納存車(chē)費(fèi)用。
6.每季度對(duì)破舊非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)行公示,如無(wú)人認(rèn)領(lǐng),物業(yè)管理部將按有關(guān)規(guī)定予以清除。
7.物業(yè)管理部將指派專(zhuān)人進(jìn)行非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)的管理與維護(hù)。
8.物業(yè)管理部將在非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)設(shè)置便民工具(如氣筒、修車(chē)簡(jiǎn)易工具、氣門(mén)芯)供存車(chē)客戶(hù)免費(fèi)使用。
第11篇 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介物管方案
物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介(物管方案使用)
我們北京zz行物業(yè)管理有限公司成立于2004年5月,是一家專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的公司。
公司現(xiàn)有管理人員12人,其中已參加建設(shè)部、勞動(dòng)部培訓(xùn)并有上崗證的達(dá)95%。公司雖然年輕,可是由一批多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成,高層管理人員均在著名的物業(yè)管理企業(yè)共過(guò)職,因而,具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。并經(jīng)過(guò)努力實(shí)踐與傳幫帶,公司已擁有一支有知識(shí)、懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才隊(duì)伍。
本公司理念系統(tǒng):
企業(yè)宗旨:以人為本、服務(wù)第一;真誠(chéng)奉獻(xiàn)、信譽(yù)第一。
發(fā)展戰(zhàn)略:創(chuàng)一流服務(wù),創(chuàng)名牌企業(yè)。
質(zhì)量方針:以服務(wù)為企業(yè)根本,視質(zhì)量為企業(yè)生命。
經(jīng)營(yíng)方針:以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效益。
服務(wù)理念:真切付出、心靈交匯。
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定,國(guó)際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇,企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō),物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。
公司在管物業(yè)有:宣武區(qū)白廣路二條小區(qū)、豐臺(tái)區(qū)馬家堡小區(qū)及順義櫻花園小區(qū)等項(xiàng)目,總面積約為15萬(wàn)平方米。
白廣路二條小區(qū)項(xiàng)目是宣武區(qū)危改回遷項(xiàng)目,為管理好該小區(qū),公司專(zhuān)門(mén)派出了精兵強(qiáng)將,并投入了大量的資金,在區(qū)政府有關(guān)部門(mén)和公司總部的大力支持配合下,對(duì)小區(qū)進(jìn)行了綜合整治,同時(shí)制定了一整套的管理規(guī)定,配備了專(zhuān)業(yè)維修、保安、綠化、保潔人員,建立了完整的檔案資料,實(shí)現(xiàn)了電腦化管理。通過(guò)整治和長(zhǎng)效管理,改變了昔日的臟亂差、車(chē)輛管理混亂的局面,為業(yè)主提供了一個(gè)舒適、文明、安全、祥和的居住環(huán)境,贏得了當(dāng)?shù)卣蜆I(yè)主的一致好評(píng)。2005年獲得'牛街街道精神文明建設(shè)先進(jìn)集體'榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。
豐臺(tái)區(qū)馬家堡及通達(dá)樓小區(qū)在創(chuàng)建過(guò)程中,由于我公司全體員工的努力,取得了巨大的成功,不但創(chuàng)建了一流的管理水平,贏得了業(yè)主的普遍好評(píng),而且積累了豐富的高層樓宇管理經(jīng)驗(yàn)。
櫻花園小區(qū)位于北京市順義區(qū),緊鄰首都國(guó)際機(jī)場(chǎng),是北京市五環(huán)以外的重點(diǎn)商品房住宅區(qū)之一。該小區(qū)自托管以來(lái),廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率達(dá)到95%,物管費(fèi)收繳率達(dá)95%;完美實(shí)現(xiàn)公司的預(yù)期目標(biāo),為企業(yè)管理上以臺(tái)階,進(jìn)一步拓展市場(chǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。
經(jīng)過(guò)幾年來(lái)不懈的努力和實(shí)踐,我公司已積累了豐富的住宅管理經(jīng)驗(yàn),也總結(jié)摸索了自身特定的管理模式。我們深知住宅居民的服務(wù)心理,始終銘記自己的職責(zé)所在,時(shí)時(shí)事事處處急居民所需,想居民所想,真心真意地為居民服務(wù),做廣大業(yè)主的貼心人。對(duì)我們的真誠(chéng)和辛勞,業(yè)主們給予了極高的評(píng)價(jià)。
第12篇 物業(yè)管理安全護(hù)衛(wèi)實(shí)施方案
物業(yè)管理項(xiàng)目安全護(hù)衛(wèi)實(shí)施方案
目的
維護(hù)營(yíng)銷(xiāo)中心、辦公樓內(nèi)的正常工作秩序,阻止外來(lái)閑雜人員的進(jìn)入,進(jìn)行車(chē)輛的有序停放,降低區(qū)域內(nèi)的案件發(fā)生率,為區(qū)內(nèi)人員提供一個(gè)安靜、安全的工作環(huán)境。
范圍
辦公大樓、車(chē)輛停放、樓外庭院、區(qū)內(nèi)大門(mén)等。
職責(zé)
1.負(fù)責(zé)巡視、檢查,并作好記錄;
2.進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的24小時(shí)值班、巡邏制;
3.負(fù)責(zé)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)車(chē)輛的有序停放;
4.阻止或謝絕外來(lái)閑雜人員的進(jìn)入;
5.大件物品的搬出的盤(pán)查確認(rèn),登記放行;
6.護(hù)衛(wèi)員著裝整齊、形象規(guī)范,對(duì)進(jìn)入的拜訪人員進(jìn)行禮貌的詢(xún)問(wèn),并幫助其解決疑難;
7.作好交接班、交接班記錄、巡邏記錄等;
8.發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時(shí)匯報(bào),并協(xié)助解決;
9.工作時(shí)必須嚴(yán)格遵守總公司的保安制度和**集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心的相關(guān)制度。
內(nèi)容、程序及標(biāo)準(zhǔn):
1.內(nèi)容:區(qū)域內(nèi)的日常巡邏、檢查、車(chē)輛、閑散人員等的管理。
2.程序及周期:
(1)、實(shí)行24小時(shí)值班、巡邏制度;
(2)、對(duì)進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的人員進(jìn)行禮貌的詢(xún)問(wèn),待確定后,作好登記并給予處理或安排(無(wú)周期);
(3)、每班嚴(yán)格按照值班時(shí)間進(jìn)行交接,嚴(yán)禁脫班;(周期依據(jù)公司保安制度);
(4)、對(duì)進(jìn)入的車(chē)輛有禮貌的勸其按照規(guī)定停放(無(wú)周期);
(5)、對(duì)有安全隱患的,應(yīng)及時(shí)匯報(bào),并作好記錄。
3.標(biāo)準(zhǔn):
(1)、護(hù)衛(wèi)人員形象規(guī)范、著裝整潔、語(yǔ)言規(guī)范文明;
(2)、各類(lèi)記錄健全、填寫(xiě)全面;
(3)、車(chē)輛停放有序;
(4)、區(qū)域內(nèi)無(wú)閑雜人員出入;
(5)、區(qū)域內(nèi)日常工作秩序正常;
(6)、治安案件降低或無(wú)產(chǎn)生。
應(yīng)急措施:
1.接到報(bào)警后,巡邏人員第一時(shí)間內(nèi)趕往事發(fā)現(xiàn)場(chǎng),并作好記錄;
2.對(duì)于緊急事件(如:火災(zāi),詳見(jiàn)《緊急事件處理方案》);
3.協(xié)助相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。
注意事項(xiàng):
1.嚴(yán)格遵照公司〈〈保安作業(yè)指導(dǎo)書(shū)〉〉;
2.在事件發(fā)生后,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);
3.在處理事件時(shí),主動(dòng)避免各類(lèi)沖突。
檢查、考核:
1.項(xiàng)目部定期(每周一次)檢查各類(lèi)記錄表單;
2.總公司、**集團(tuán)江北計(jì)劃發(fā)展中心、項(xiàng)目部等不定期的對(duì)其進(jìn)行抽檢;
3.必要時(shí),可以進(jìn)行演練檢查、考核;
4.作好各類(lèi)檢查、考核記錄。
第13篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。
4.2策劃小組對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。
5.1.2公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。
5.2.2策劃人員走訪開(kāi)發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢(xún)他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問(wèn)題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對(duì)草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書(shū)。開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門(mén)和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案進(jìn)行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對(duì)思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無(wú)固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第14篇 某物業(yè)園區(qū)車(chē)輛管理方案
物業(yè)園區(qū)車(chē)輛管理方案
1、合理規(guī)劃交通,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理
根據(jù)博大大廈的實(shí)際情況,合理規(guī)劃大樓進(jìn)出口和行駛路線,實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流,對(duì)交通車(chē)輛實(shí)行規(guī)范化管理,具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。
2、實(shí)施車(chē)輛環(huán)保管理
車(chē)輛鳴喇叭將會(huì)給業(yè)主的辦公帶來(lái)嚴(yán)重的噪音污染,因此我們建議業(yè)主能夠增加噪音監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等智能化硬件設(shè)施,對(duì)此嚴(yán)格管制,以維護(hù)大樓良好的辦公環(huán)境.
3、機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案:
園區(qū)的道路交通、停車(chē)管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性,其次是日常管理監(jiān)控力度。
規(guī)格設(shè)計(jì)上,要減少動(dòng)態(tài)車(chē)流對(duì)物業(yè)的滋擾,解決好靜態(tài)交通車(chē),縮減車(chē)流進(jìn)入車(chē)庫(kù)的最短路徑,使車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問(wèn)題。
配套方面,設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡,各交叉口處設(shè)立各類(lèi)交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚,交通主干道方向種植綠灌植物,減少司機(jī)眼睛疲勞。建筑平面的設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)、照明、ctv安裝部位及排污口,設(shè)立車(chē)道、人行道在車(chē)庫(kù)內(nèi)的劃隔等。
日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等,其中:
-進(jìn)出口控制意旨確保車(chē)庫(kù)內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進(jìn)出車(chē)輛,以作為整個(gè)交通暢流的前提。
-現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金,停車(chē)通行證及車(chē)庫(kù)使用的會(huì)計(jì)登記。
-保安、消防車(chē)庫(kù)巡邏為擬訂崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上,加派人員巡查車(chē)道、障礙物、車(chē)輛位置的安全停放及處理車(chē)場(chǎng)內(nèi)意外的交通事故等。
-交通控制以確保交通順暢為主,安排進(jìn)行車(chē)場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo),處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)人員操作的情況等。
-上述的幾項(xiàng)管理措施,均可通過(guò)定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄,如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車(chē)輛進(jìn)出報(bào)告等,來(lái)加強(qiáng)及完善整個(gè)停車(chē)庫(kù)的管理。
4、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案:
自行車(chē)的管理也是一項(xiàng)非常重要的工作。接管后,將會(huì)針對(duì)業(yè)主自行車(chē)狀況作專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查,確定合理的方案,安排專(zhuān)人管理,確保位置統(tǒng)一、擺放整齊。
5、交通事故緊急預(yù)案:
(1).在轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車(chē)輛發(fā)生碰撞車(chē)輛或行人等情況:
-警衛(wèi)人員須在接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。
-立即用對(duì)講機(jī)或電話通知部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。
-保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),如有傷者立即通知'120'進(jìn)行搶救。如能聯(lián)系傷者家屬或工作單位,應(yīng)及時(shí)聯(lián)系。
-中控室接到上級(jí)指令后撥打'110'等報(bào)警電話。
-安排警力對(duì)其它車(chē)輛進(jìn)行疏導(dǎo)等工作,以防發(fā)生道路擁堵。
-通知門(mén)崗警衛(wèi)引導(dǎo)'110'到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)。
-如有必要可疏導(dǎo)車(chē)輛由臨時(shí)車(chē)道行駛,并疏散圍觀人員。
-配合'110'人員工作,提供事故發(fā)生情況。
-事故處理完畢后立即恢復(fù)正常交通,通知保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng),撤走臨時(shí)交通設(shè)施。
-車(chē)管主任在事故后填寫(xiě)報(bào)告,做好記錄及處理善后所需工作。
(2)轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車(chē)輛與停放的車(chē)輛發(fā)生碰撞:
-保安人員到場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)。
-立即用對(duì)講機(jī)或電話通知部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。
-如有傷者立即通知'120'進(jìn)行搶救,如能聯(lián)系傷者家屬或工作單位,應(yīng)及時(shí)聯(lián)系。
-及時(shí)聯(lián)系被撞車(chē)輛車(chē)主到現(xiàn)場(chǎng)解決,同時(shí)盡量記錄在場(chǎng)目擊證人的姓名及聯(lián)系方式。
-安排保安人員對(duì)其它車(chē)輛進(jìn)行疏導(dǎo)等工作,以防發(fā)生道路擁堵。
-在事故現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置警示標(biāo)志,安排專(zhuān)人維護(hù)秩序并疏散圍觀人員。
-車(chē)管主任在事故后填寫(xiě)報(bào)告,做好記錄及處理善后所需工作。
(3)在轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車(chē)輛發(fā)生故障'拋錨'的事件處理:
-立即組織保衛(wèi)人員協(xié)助司機(jī)將故障車(chē)輛推入臨時(shí)車(chē)位停放。
-記錄司機(jī)姓名及聯(lián)系方式,以確認(rèn)其身份。
-通知司機(jī)馬上聯(lián)系維修人員到場(chǎng)。
-車(chē)輛如有漏油情況,應(yīng)在車(chē)輛周?chē)O(shè)立控制區(qū)并設(shè)置滅火器材,同時(shí)通知保潔人員將現(xiàn)場(chǎng)漏油及時(shí)清理。
-車(chē)輛如有漏油,應(yīng)提醒過(guò)往行人將煙熄滅,并確保周邊無(wú)任何明火作業(yè)。
-當(dāng)車(chē)輛修好后及時(shí)通知司機(jī)將車(chē)駛離車(chē)位并通知保潔人員對(duì)該車(chē)位進(jìn)行清理。
-司機(jī)如若離開(kāi)車(chē)輛或?qū)ふ胰藛T維修時(shí),應(yīng)提示其將車(chē)內(nèi)貴重物品隨身攜帶,并鎖好車(chē)門(mén)窗。
-車(chē)管主任在事故后填寫(xiě)報(bào)告,做好記錄及處理善后所需工作。
第15篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個(gè)方案希望前輩指點(diǎn)指點(diǎn)
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤(pán),其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作,同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
公司簡(jiǎn)介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:
團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定,國(guó)際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇,企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō),物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。
財(cái)務(wù)部:
1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。
3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案
通過(guò)對(duì)“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé):
部室主要工作職責(zé):
總經(jīng)理:
1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo),對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施;
>3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā);
5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓(xùn)工作);
3、內(nèi)外進(jìn)行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫(kù)房的管理工作。
***管理處:
1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作;
3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作;
4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作;
5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作;
6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取,并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析,并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫(kù)管1人。
3、財(cái)務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會(huì)計(jì))、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強(qiáng)弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人,隊(duì)員15人(三班24小時(shí));綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費(fèi)1人。
總計(jì):38人
三、管理目標(biāo)
(一)、公司總目標(biāo)
1、年度業(yè)主/租賃戶(hù)綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。
(二)、目標(biāo)分解
1、財(cái)務(wù)部
(1)、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶(hù)培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%
(10)、合同評(píng)審率100%
(
11)、公司各類(lèi)刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對(duì)差錯(cuò)率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率≥95%,
(13)、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%
(14)、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%
(15)、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率≤0.1%
(16)、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶(hù)有效投訴處理率100%
(3)、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(6)、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費(fèi)收取率≥90%
(8)、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶(hù)動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等)、特約服務(wù)用戶(hù)滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶(hù)對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊(duì):
(1)、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(7)、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶(hù)的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議;
2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改;
3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
5、 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢(xún);
7、 供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶(hù)的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護(hù)管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護(hù)管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車(chē)輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動(dòng),協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費(fèi);
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶(hù)的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶(hù)內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲(chóng)服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢(xún)、法律咨詢(xún)、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無(wú)改變使用功能,無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無(wú)改變使用功能,無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事
業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱,配備所需各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶(hù),外線停電時(shí),自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無(wú)損,可隨時(shí)起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無(wú)積水,樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水、泛水,
(5)、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序,無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔,無(wú)隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實(shí)行封閉式管理,并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。
(2)、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶(hù)滿意率
無(wú)重大投訴,對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議,滿意率達(dá)到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見(jiàn)附件一)和《培訓(xùn)計(jì)劃》(見(jiàn)附件二)。
第三部分 ***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況
物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個(gè)月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 1200 =1200
財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個(gè)月小計(jì)為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個(gè) 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個(gè) 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌 5個(gè) 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計(jì): 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對(duì)講機(jī)(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機(jī) 1臺(tái) 2000 =2000
復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 10000 =10000
傳真機(jī) 1臺(tái) 1500 =1500
保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機(jī) 2臺(tái) 100 =200
裝訂機(jī) 1臺(tái) 300 =300
照相機(jī) 1臺(tái) 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會(huì)議室家具 1套 4000 =4000
辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000
小計(jì): 124500
五、工程部用品
1、 測(cè)試儀表 個(gè) 200
萬(wàn)用電表 個(gè) 500
電流流量度:300a 個(gè) 800
電流鉗式800a 個(gè) 1500
電流鉗式3000a 個(gè) 1500
對(duì)地阻值測(cè)試表 個(gè) 1500
絕緣值測(cè)試表(500v-1000v) 個(gè) 1500
溫度計(jì):電子數(shù)字式 個(gè) 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表 個(gè) 300
手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500
電源測(cè)試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計(jì):
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個(gè) 500
安全過(guò)濾口罩:100cdn 打 500
護(hù)眼罩:眼鏡式 個(gè) 200
護(hù)眼罩:全式 個(gè) 500
護(hù)眼罩:焊接用 個(gè) 1200
;護(hù)鏡(焊接用1000gda) 個(gè) 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺(tái):6米全護(hù)式 個(gè) 15000
高壓電工全護(hù)裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車(chē) 部 200
手推車(chē) 部 200
小計(jì):
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動(dòng)150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個(gè) 50
o形夾:150mm 個(gè) 50
o形夾:200mm 個(gè) 50
o形夾:300mm 個(gè) 50
虎鉗150mm 個(gè) 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個(gè) 100
斧頭(消防隊(duì)用) 個(gè) 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤(rùn)滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計(jì)
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專(zhuān)用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專(zhuān)線開(kāi)口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚(yú)鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專(zhuān)用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護(hù)套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個(gè) 200
木工專(zhuān)用工具 套 1200
泥水工專(zhuān)用工具套800
5、 電動(dòng)/機(jī)械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機(jī) 把 800
片式切割機(jī):小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機(jī):手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機(jī) 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機(jī):小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風(fēng)扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(jī)(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動(dòng)打釘槍 把 600
小計(jì):
工具共計(jì):30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個(gè) 1000 =2000
物料架 2個(gè) 1000 =2000
工具箱 7個(gè) 200 =1400
文件架 7個(gè) 100 =700
小計(jì):10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計(jì):8100
啟動(dòng)預(yù)算總計(jì):222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對(duì)貴方樓盤(pán)的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活,易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤(pán)的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動(dòng)資金和管理用房為:
啟動(dòng)資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動(dòng)資金的分?jǐn)?/p>
按五年平均分?jǐn)?首次合同簽約為三年,那么該筆費(fèi)用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場(chǎng),則所購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場(chǎng),則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第16篇 國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)管理方案
國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)管理方案范文
一、要做好體育場(chǎng)館的物業(yè)管理工作必須先掌握他的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
現(xiàn)代體育場(chǎng)館作為提供公眾精神文化生活需要的場(chǎng)所,其運(yùn)營(yíng)都必須緊緊圍繞著滿足公眾日益增長(zhǎng)的精神文化生活需要而展開(kāi),從而使現(xiàn)代體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)具有以下特點(diǎn):
1、日常商業(yè)活動(dòng)頻繁的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。
目前興建的體育場(chǎng)館中,功能綜合性強(qiáng)的物業(yè)特點(diǎn)均有突出表現(xiàn),使現(xiàn)代體育場(chǎng)館的日常運(yùn)營(yíng)相對(duì)集中在商業(yè)活動(dòng)方面,如經(jīng)營(yíng)較為成功的上海東亞體育文化中心內(nèi)的上海富豪東亞大酒店(四星級(jí))、'運(yùn)動(dòng)員之家'(賓館)、上海市周邊旅游集散市場(chǎng)、對(duì)外開(kāi)放的羽毛球訓(xùn)練場(chǎng)、杭州黃龍?bào)w育中心內(nèi)的好又多超市、恒利賓館、富有特色的黃龍?bào)w育中心酒吧一條街、乒乓球訓(xùn)練場(chǎng)、成都體育中心的會(huì)所經(jīng)營(yíng)、虹口足球場(chǎng)的健身館等等,各個(gè)業(yè)主均利用體育場(chǎng)館空閑時(shí)間開(kāi)闊的體育館場(chǎng)地大力創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)。
2、大型賽事、活動(dòng)期的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。
現(xiàn)代體育場(chǎng)館在大型賽事、活動(dòng)舉行時(shí),最大的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是人口密度在一定時(shí)間內(nèi)迅速增大,結(jié)束后又急劇減少。
①大型賽事、活動(dòng)準(zhǔn)備工作期(7-15天) 的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn):在此期間,大型賽事、活動(dòng)的舉辦單位、參加單位、配合單位、新聞媒體的工作人員、服務(wù)人員,各類(lèi)物資器材大量進(jìn)場(chǎng);體育場(chǎng)館的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備全面開(kāi)始啟用,如:專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練場(chǎng)、各類(lèi)辦公用房的使用準(zhǔn)備等;足球比賽的劃線、球門(mén)掛網(wǎng)準(zhǔn)備,商業(yè)演出的舞臺(tái)搭建、草坪蓋板鋪設(shè)等。
②大型賽事、活動(dòng)舉行時(shí)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn):大型賽事、活動(dòng)的安全保衛(wèi)人員、檢票人員等工作人員及觀眾在1-3個(gè)小時(shí)內(nèi)全部進(jìn)場(chǎng),人員迅速達(dá)到幾萬(wàn)人,體育場(chǎng)館所有機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、配套功能用房、停車(chē)場(chǎng)等全面投入使用,配套的餐飲、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦隨之活躍起來(lái)。
③ 大型賽事、活動(dòng)結(jié)束時(shí)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn):大型賽事、活動(dòng)一旦結(jié)束。運(yùn)動(dòng)員、演員要馬上離場(chǎng),為避免圍觀觀眾也要在短時(shí)間內(nèi)退場(chǎng),確保幾萬(wàn)人在短時(shí)間內(nèi)安全撤離,各設(shè)施設(shè)備滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)充分發(fā)揮現(xiàn)代體育場(chǎng)館強(qiáng)大的疏散功能;主辦組織單位及體育場(chǎng)館的各臨時(shí)設(shè)施連夜撤卸等各項(xiàng)工作的實(shí)施是大型賽事、活動(dòng)結(jié)束時(shí)最大的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。
3、現(xiàn)代體育場(chǎng)館客戶(hù)特點(diǎn)分析
1)多元化的客戶(hù)群體。
現(xiàn)代體育場(chǎng)館的客戶(hù)群體復(fù)雜多變,客戶(hù)群體的知識(shí)層次、生活環(huán)境、地域背景、民族習(xí)慣等各有不同,流動(dòng)性大,形成多元化客戶(hù)群體的客戶(hù)特點(diǎn)。
①進(jìn)行體育比賽時(shí),客戶(hù)群體是球星、運(yùn)動(dòng)員、教練、裁判員、國(guó)際足聯(lián)、球迷、觀眾、記者等;
②進(jìn)行演出活動(dòng)時(shí),客戶(hù)群體是歌星、演員、演出公司、記者、觀眾等;③進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí),客戶(hù)群體是商人、購(gòu)物市民等;
③同時(shí)作為大型社會(huì)公建項(xiàng)目,向全社會(huì)公眾開(kāi)放的特性又決定了客戶(hù)群體的廣泛性,從普通老百姓到國(guó)家政府機(jī)關(guān)官員,平日參觀健身的人流絡(luò)繹不絕。
2)社會(huì)關(guān)系接觸面廣。
現(xiàn)代體育場(chǎng)館作為大型社會(huì)公建項(xiàng)目,為了全體公眾利益、供全體公眾使用的三大屬性,決定著現(xiàn)代體育場(chǎng)館社會(huì)關(guān)系接觸面廣的客戶(hù)特點(diǎn)?，F(xiàn)代體育場(chǎng)館建筑本身代表著城市的經(jīng)濟(jì)文化水平,代表著所在城市的政治地位,與社會(huì)各界充分接觸并保持良好的公共關(guān)系,接受社會(huì)各界對(duì)現(xiàn)代體育場(chǎng)館使用監(jiān)督,對(duì)于現(xiàn)代體育場(chǎng)館業(yè)主有著深遠(yuǎn)重大的意義。因此,我們說(shuō),現(xiàn)代體育場(chǎng)館具有社會(huì)關(guān)系接觸面廣的客戶(hù)特點(diǎn)。
二、針對(duì)zz國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)的物業(yè)管理
現(xiàn)代體育場(chǎng)館是大型社會(huì)公建項(xiàng)目類(lèi)型之一,其屬性具大型社會(huì)公建項(xiàng)目的特征。如何有效地將定位于'高檔物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)'的建興物業(yè)與現(xiàn)代體育場(chǎng)館,如'zz國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)'的物業(yè)管理結(jié)合起來(lái),始終是我們考慮工作的重要出發(fā)點(diǎn)。
在對(duì)現(xiàn)代體育場(chǎng)館的物業(yè)管理上,我們把物業(yè)管理的核心內(nèi)容鎖定在'專(zhuān)業(yè)'上,面對(duì)全新的物業(yè),首先對(duì)其物業(yè)特點(diǎn)和使用功能進(jìn)行認(rèn)真分析,面對(duì)必然會(huì)出現(xiàn)的更多全新的物業(yè)管理領(lǐng)域,一方面,公司直接引進(jìn)人才;另一方面,著力于在最短時(shí)間內(nèi)培養(yǎng)自己內(nèi)部的人員,通過(guò)學(xué)習(xí),成為專(zhuān)業(yè)人才,通過(guò)實(shí)踐,探索出一套現(xiàn)代體育場(chǎng)館物業(yè)管理模式,同時(shí)也推動(dòng)了公司朝技術(shù)領(lǐng)先、人才領(lǐng)先的方向發(fā)展。
根據(jù)現(xiàn)代體育場(chǎng)館的物業(yè)特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、客戶(hù)特點(diǎn),我們認(rèn)為國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)的物業(yè)管理要著重做好以下幾方面的工作:
1、人力資源配備工作
國(guó)家級(jí)場(chǎng)館相對(duì)建筑規(guī)模較大、設(shè)施設(shè)備多、科技含量高、客戶(hù)群體廣等一系列特點(diǎn)要求專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)必須在涉及的每個(gè)領(lǐng)域都是專(zhuān)家,因此,要做好以下幾個(gè)方面專(zhuān)業(yè)人才的配備工作。
①體育專(zhuān)業(yè)人才,體育場(chǎng)地使用的規(guī)范、體育器材的識(shí)別、體育運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)要求,沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人才,無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代體育場(chǎng)館賽事服務(wù),我管理處將特別從西安體院聘請(qǐng)一名具有網(wǎng)球裁判員資格證的管理員。
②專(zhuān)業(yè)場(chǎng)地維護(hù)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)是關(guān)鍵的一環(huán)。網(wǎng)球場(chǎng)地需要細(xì)心維護(hù),否則容易縮減場(chǎng)地的使用年限和觀感。
③高科技專(zhuān)業(yè)人才,大型賽事、活動(dòng)的大屏幕正常顯示、音響設(shè)備的安全播放、檢票口的規(guī)范操作、運(yùn)動(dòng)員休息的熱水供應(yīng)等等每個(gè)環(huán)節(jié)工作,都要求專(zhuān)業(yè)人才持證上崗、熟練排除故障。
④全方位高素質(zhì)的服務(wù)人才,現(xiàn)代體育場(chǎng)館客戶(hù)特點(diǎn)要求我們的接待服務(wù)人員綜合素質(zhì)高,語(yǔ)言能力、溝通能力、接待禮儀、處事應(yīng)變能力等等,是高水準(zhǔn)服務(wù)的直接體現(xiàn),也是企業(yè)精神風(fēng)貌的充分展示。
⑤全民健身的帶頭人,是群眾健身活動(dòng)的組織者、倡導(dǎo)者,優(yōu)秀的帶頭人使公眾活動(dòng)朝健康化發(fā)展,對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)起著至關(guān)重要的作用。
這么多的專(zhuān)業(yè)人才,隨著管理水平的不斷提高、人才的成長(zhǎng),同時(shí)也能為公司的發(fā)展儲(chǔ)備大量的人才,利用這一儲(chǔ)備資源向外擴(kuò)張,獨(dú)立承接單項(xiàng)服務(wù)也是市場(chǎng)拓展工作可以開(kāi)辟新領(lǐng)域、新行業(yè)的有力保障。
2、充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司人力資源優(yōu)勢(shì),確立現(xiàn)代體育場(chǎng)館物業(yè)管理架構(gòu)。
網(wǎng)球體育場(chǎng)館物業(yè)使用特點(diǎn)是:使用頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他一般物業(yè),超長(zhǎng)維護(hù)保養(yǎng)期,極短使用期,科學(xué)合理安排人力資源、有效控制人力資源成本是現(xiàn)代體育場(chǎng)館管理關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。一般物業(yè)使用時(shí),物業(yè)管理工作均衡性強(qiáng),時(shí)間持久,人員流量變化基本不大,而體育場(chǎng)館平常(非大型賽事、活動(dòng)期)情況下各功能設(shè)施都處于停止運(yùn)行狀態(tài),無(wú)需操作、管理人員,所需人員極少,而一旦進(jìn)入大型賽事、活動(dòng)期,則需要大量訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人員,開(kāi)啟各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備、系統(tǒng),并且滿負(fù)荷運(yùn)行、環(huán)境保障需在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到使用要求、安全保衛(wèi)要各就各位、服務(wù)人員要提供準(zhǔn)確到位的服務(wù)等。無(wú)論是大型賽事還是商業(yè)演出活動(dòng)(即大型賽事、活動(dòng)期),體育場(chǎng)館使用時(shí)需要的各類(lèi)操作、服務(wù)人員是平時(shí)日常(非大型賽事、活動(dòng)期)管理操作、服務(wù)人員的2-6倍,因此,如何設(shè)置有效低成本的管理架構(gòu)、人員崗位,是現(xiàn)代體
育場(chǎng)館實(shí)施專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的關(guān)鍵所在。
①日常管理工作組織架構(gòu):
'按照大型賽事、活動(dòng)期設(shè)置管理處部門(mén),按照非大型賽事、活動(dòng)期配備部門(mén)人員'如合肥市東華工程公司的體育中心管理處架構(gòu)設(shè)置:
東華體育中心管理處
管理處主任1名
機(jī)電工程部2人
場(chǎng)館服務(wù)部5人
環(huán)境部(保潔、綠化)11人
信息技術(shù)部 1人
各部門(mén)職能:
環(huán)境部,負(fù)責(zé)合同范圍內(nèi)保潔、綠化工作
場(chǎng)館服務(wù)部,負(fù)責(zé)體育館內(nèi)場(chǎng)草坪、跑道的日常維護(hù)和大型賽事、活動(dòng)期間的服務(wù)保障;
信息技術(shù)部,負(fù)責(zé)體育場(chǎng)館網(wǎng)絡(luò)通信、智能化控制部分的日常維修保養(yǎng),并保證大型賽事、活動(dòng)期間監(jiān)控系統(tǒng)、音響等正常運(yùn)行;
機(jī)電工程部,負(fù)責(zé)體育場(chǎng)館機(jī)電設(shè)備部分的日常維修保養(yǎng),并保證大型賽事、活動(dòng)期間電梯、空調(diào)等正常運(yùn)行。
②大型賽事、活動(dòng)保障工作組織架構(gòu):
發(fā)揮專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司人力資源優(yōu)勢(shì),在原日常管理工作組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上擴(kuò)充各部門(mén)工作職能、人員配置等,集合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司上下之力組成'大型賽事、活動(dòng)工作保障組',下分為若干個(gè)專(zhuān)業(yè)工作組,根據(jù)大型賽事、活動(dòng)的工作需要,合理分配人力資源,保障各項(xiàng)工作的正常進(jìn)行。
各專(zhuān)業(yè)工作組職能:
接待服務(wù)組:負(fù)責(zé)主、客隊(duì)訓(xùn)練、比賽及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、官員、教練員、球員、來(lái)賓、記者等人員的接待服務(wù)工作;負(fù)責(zé)部分售票工作。
保潔組:負(fù)責(zé)除外場(chǎng)以外全部區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作。
機(jī)電設(shè)備組:負(fù)責(zé)各種機(jī)電設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行工作。
弱電組:負(fù)責(zé)各種弱電設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行保障工作及服務(wù)收費(fèi)工作。
場(chǎng)地保障服務(wù)組:負(fù)責(zé)比賽場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施的安裝管理工作。
檢票組:負(fù)責(zé)各檢票口檢票工作。
車(chē)輛管理組:負(fù)責(zé)體育中心外停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放秩序維護(hù)及交通疏導(dǎo)。
綜合保障組:負(fù)責(zé)公司支援人員及體育中心管理處人員的交通、飲食等生活保障工作;負(fù)責(zé)采購(gòu)比賽所需的各項(xiàng)用品、工具、備件、耗材等。負(fù)責(zé)收集賽事信息及工作進(jìn)展情況。
3、建立完善的運(yùn)行管理和服務(wù)保障體系
①制定詳細(xì)的覆蓋各專(zhuān)業(yè)工作的規(guī)章制度
現(xiàn)代體育場(chǎng)館大型賽事、活動(dòng)時(shí)期的運(yùn)行管理需要事先制定周密的計(jì)劃,并提前一周時(shí)間安排部署、溝通協(xié)調(diào)好,大型賽事、活動(dòng)的舉辦,有電視現(xiàn)場(chǎng)直播、新聞?dòng)浾叩默F(xiàn)場(chǎng)采訪、國(guó)際、國(guó)家、地方組織官員的光臨,一旦有任何工作不到位的情況,負(fù)面影響是不可估量的,而且是即時(shí)的,現(xiàn)在體育中心管理處每次接受大型賽事、 活動(dòng)時(shí),都把它當(dāng)作一次政治任務(wù),每個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)入高度警備狀態(tài),不得有任何的失誤,每次大型賽事、活動(dòng)前模擬演練已成為檢查大型賽事、活動(dòng)時(shí)期的運(yùn)行管理和服務(wù)保障情況的必要手段,并確保一次都不能少。
②制定大型賽事、演出活動(dòng)的各種應(yīng)急方案
針對(duì)大型賽事、活動(dòng)期的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn),大型賽事、活動(dòng)期的運(yùn)行管理和服務(wù)保障主要體現(xiàn)在各種大型賽事、活動(dòng)期的應(yīng)急處理上。
第一,機(jī)電設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急操作。體育場(chǎng)館的機(jī)電設(shè)施設(shè)備在日常工作中,除了正常維保與檢查外,在每場(chǎng)賽事活動(dòng)前,制定演練計(jì)劃并進(jìn)行實(shí)操演習(xí)是必須要做的工作。特別是在賽事和活動(dòng)進(jìn)行時(shí),要確保各設(shè)備的運(yùn)行不能出現(xiàn)一點(diǎn)閃失,并能隨時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急設(shè)備。其管理范圍突發(fā)性地劇增,是對(duì)高科技人才做好維保、記錄及日常實(shí)操管理水平的集中考驗(yàn)。
第二,要求面面俱到的保潔工作。對(duì)于一個(gè)大容納量的體育場(chǎng)館,保潔面廣、工作量大,工作任務(wù)集中,且在賽事、活動(dòng)期間,要根據(jù)不同功能區(qū)域采取不同的保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序,事前制定保潔標(biāo)準(zhǔn)、程序是確保大型賽事活動(dòng)順利進(jìn)行的必要條件。
第三, 嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的保衛(wèi)工作。在大型賽事、活動(dòng)期間,體育場(chǎng)館人口密度會(huì)急劇增大。開(kāi)場(chǎng)前,大量人群在短時(shí)間內(nèi)集中進(jìn)入;散場(chǎng)時(shí),集中的人群必須迅速地疏散。這就要求保安人員必須具備訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)安全管理技能,加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的安全、觀眾的安全、貴賓的安全、工作人員的安全、車(chē)輛的管理及活動(dòng)中各種突發(fā)事件的處理技 能,同時(shí)要與地方對(duì)口管理機(jī)構(gòu)保持密切有效聯(lián)絡(luò),有力保證大型賽事、活動(dòng)期間的安全。
③全員進(jìn)行大型賽事、演出活動(dòng)的物業(yè)管理培訓(xùn)。
④制定每次活動(dòng)的物管方案。
第一,覆蓋各類(lèi)客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)化、人性化服務(wù)。客戶(hù)群體的多元化直接導(dǎo)致了物業(yè)使用人需要提供服務(wù)的復(fù)雜化和差異化,具有服務(wù)需求面廣的特點(diǎn)。由于服務(wù)的對(duì)象廣泛,特別對(duì)多元化的客戶(hù)群體,不同規(guī)格的接待都非常講究細(xì)節(jié)服務(wù),注意一些民族習(xí)俗、地域差異關(guān)懷等,充分體現(xiàn)了涵蓋面廣的人性化服務(wù)的需求。
第二,內(nèi)外人員的調(diào)度協(xié)調(diào)工作。
第三, 對(duì)內(nèi)的后勤保障工作。
三、現(xiàn)代體育場(chǎng)館物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注意的幾個(gè)事項(xiàng)
1、案例防范措施:安全問(wèn)題,避免糾紛、人員受傷,提前開(kāi)啟通道。
2、避免法律糾紛:法律問(wèn)題,對(duì)逃票、破壞設(shè)施人員的處置。
3、設(shè)施保護(hù)手段:收取押金,對(duì)組織單位將收保證金,防止設(shè)施受損。
4、內(nèi)部紀(jì)律規(guī)定:對(duì)員工'以權(quán)謀私'的管理,帶人進(jìn)入,與明星合影簽字等。
四、針對(duì)zz國(guó)家級(jí)網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)管理的人員配置
根據(jù)規(guī)劃網(wǎng)球場(chǎng)館建筑面積(34283
