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第1篇 某某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理方案
某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理方案
管理思路
現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在居住條件上已從生存需求、倫理需求提升到發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。
考慮到在支行各住宅區(qū)的業(yè)主使用者大多為銀行及金融系統(tǒng)員工及個別經(jīng)濟富裕的企業(yè)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)較高,因此相對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求高,所以被動型、基礎(chǔ)型的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為支行住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)'業(yè)主利益第一位,服務(wù)內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量',以達到我們物業(yè)管理的目標:通過自己的有效服務(wù),提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環(huán)境。
管理方式
1、物業(yè)管理改進工作
為了顯現(xiàn)出物業(yè)管理的三大功能:'管理功能、維護功能、服務(wù)功能'。dy物業(yè)管理公司將在支行各住宅區(qū)的管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn):
(1)管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益
dy物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與住宅區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強業(yè)主與委托管理機構(gòu)的相互信任,全力為住宅區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。
(2)維修資金管理
物業(yè)維修資金按支行住宅區(qū)所在地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,維修資金的審批權(quán)在于業(yè)主委員會,使用權(quán)在于物業(yè)管理機構(gòu),保證維修資金的?？顚Ｓ?。
(3)零干擾服務(wù)
物業(yè)的各項服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道燈也應(yīng)聲而開,設(shè)置宣傳欄對通知社區(qū)內(nèi)特別需要讓住戶們了解的信息等。
(4)倡導(dǎo)'鄰居守望',加強居民自治意識
在發(fā)達國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時候,要主動幫忙'守望',這種做法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。我們將在支行各住宅區(qū)借鑒這種富有實效的措施。
(5)開通渠道,保障有效溝通。
由于住宅區(qū)相對分散,很難集中管理。因此我們將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、e-mial、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量標準。
2、支行各住宅區(qū)物業(yè)管理模式構(gòu)想
(1)公司將組建支行住宅區(qū)管理處,在公司物業(yè)管理部的領(lǐng)導(dǎo)下,全權(quán)負責小區(qū)清潔綠化、安全防范、設(shè)備維護保養(yǎng)及小區(qū)公共地方管理和對業(yè)戶的接待、回訪等管理工作。
(2)小區(qū)的衛(wèi)生保潔按公司制定清潔工作內(nèi)容及衛(wèi)生檢驗標準、工作規(guī)程等由清潔班進行,由服務(wù)中心對其工作進行檢查、考核和對清潔效果進行評定。水池清潔交由dy公司保潔部專門負責清潔。
(3)由具有專業(yè)資格證書的專業(yè)人員負責工程維修部,直接歸屬支行住宅區(qū)管理處管理,負責對設(shè)備、設(shè)施進行日常維護保養(yǎng)、故障維修工作,dy公司工程部根據(jù)實際情況提供技術(shù)指導(dǎo)。
(4)管理處下設(shè)保安部,對小區(qū)實行24小時封閉式管理。負責小區(qū)外圍巡檢、門崗值班,并派員對小區(qū)進行不定期巡視檢查,。
(5)支行住宅區(qū)管理處設(shè)服務(wù)中心,負責業(yè)戶接待、回訪、投訴處理,并實施工作時間外管理人員輪值制度,以處理應(yīng)急工作及監(jiān)督檢查工作。
3、支行住宅區(qū)管理處組織架構(gòu)
4、激勵機制
dy公司認為,人是企業(yè)經(jīng)營管理的核心,企業(yè)的經(jīng)營管理目標歸根到底是通過人去實現(xiàn),堅持'以人為本',以充分發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性作為根本,高度重視公司人力資源管理和對業(yè)主自覺性培養(yǎng)工作,著眼于充分發(fā)揮員工的潛力和積極性,不斷提高員工的素質(zhì),增強業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的自覺性,促進公司內(nèi)部和管轄區(qū)和睦友好的人際關(guān)系。
dy公司將目標激勵作為最主要的激勵手段,每年初根據(jù)dy物業(yè)公司承諾及公司總體發(fā)展規(guī)劃制定物業(yè)管理質(zhì)量目標,并將各項指標分解到各部門,實行各部門目標管理責任制考核,明確責、權(quán)、利,使每一位員工明白并理解各項工作要求。每季度按分解指標檢查落實情況,兌現(xiàn)獎罰措施,體現(xiàn)多勞多得,并在實踐中培養(yǎng)和選拔物業(yè)管理骨干。
5、監(jiān)督機制
外部監(jiān)督機制
嚴格按照國家、政府及上級主管部門有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作,定期向支行相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告工作,檢討物業(yè)管理運作事務(wù),并制訂出日常工作計劃,接受mm市房管局及建委等其他政府部門的監(jiān)督。
內(nèi)部監(jiān)督機制
嚴格按照iso9001質(zhì)量體系進行服務(wù)質(zhì)量控制,對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄,另接受dy公司各職能部門對服務(wù)質(zhì)量、管理費用開支、員工考核等方面的監(jiān)督。
6、自我約束機制
嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例以及實施細則。
實行崗位考核制度,日常管理通過崗位評分制度約束員工行為,實行崗位工作質(zhì)量、評分與工資級別掛鉤,每年進行一次員工全方位考核,實行5%淘汰制。
7、信息反饋及處理機制
掌握真實情況是改善工作的前提。我們將根據(jù)iso9001質(zhì)量體系及其要素4.14《糾正和預(yù)防措施》的要求,通過信息反饋和處理,保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。
支行住宅區(qū)管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道:
a、管理處下設(shè)服務(wù)中心,由管理處主任及保安部24小時協(xié)調(diào)處理全方面物業(yè)管理服務(wù),公布服務(wù)熱線電話號碼,回答各類詢問、受理業(yè)主、客戶投訴。所有投訴均按dy公司投訴處理程序文件執(zhí)行。
b、dy公司按iso9001質(zhì)量體系要求,管理處每季組織一次業(yè)主、住戶意見調(diào)查活動,掌握真實情況,明確各項物業(yè)管理承諾指標中的差距,及時采取措施,調(diào)查意見的處理結(jié)果及時反饋給業(yè)主/住戶。
c、在支行各住宅區(qū)均設(shè)立意見箱,每周開箱一次,匯總各類意見建議,并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主/住戶。
信息反饋及處理流程圖
入駐工作計劃
序號項目內(nèi)容時間備注
一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1.制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案;
2.維修基金的管理;
3.房屋的維修管理;
4.房屋的養(yǎng)護服務(wù)。進入管理首月實施
二機電設(shè)備的維修養(yǎng)護1.設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理;
2.設(shè)備的運行管理;
3.設(shè)備的維修管理;
4.設(shè)備能源和安全管理。進入管理首月實施
三安保管理1.治安管理;
2.交通、車輛管理;
3.消防管理。進入管理首月實施
四小區(qū)環(huán)境管理1.園林綠化管理;
2.清潔衛(wèi)生管理;
3.環(huán)保管理。進入管理首月實施
五財務(wù)管理1.財務(wù)帳務(wù);
2.費用收取。進入管理首月實施
六社區(qū)文化活動開展1.社區(qū)宣傳;
2.提供社區(qū)服務(wù)。進入管理首月實施
七便民服務(wù)1.為住戶提供便民服務(wù);進入管理首月實施
物資裝備計劃
硬件設(shè)施是物業(yè)公司管理的必須條件。為確保支行住宅區(qū)物業(yè)管理工作正常運作,須合理配置必要的物業(yè)管理用房;器械、工具以及通訊,治安裝備及辦公用品等。配備原則以高效益合理實用為原則
1、管理用房
本公司按委托方提供的管理用房進行合理安排、布置。
2、員工宿舍
為保證小區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力,我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿,具體由雙方協(xié)定。
第2篇 船廠住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
船廠職工住宅小區(qū)物業(yè)管理整體方案策劃思路
針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和住戶構(gòu)成特點,按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準,本公司準備對__船廠職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為:以創(chuàng)建船廠文明宿舍樓區(qū)為宗旨,依照廠方企業(yè)文化對宿舍區(qū)公眾部位采取統(tǒng)一有效的日常物業(yè)管理工作,結(jié)合駐宿舍區(qū)域船廠職工樓層分單元自管、評級體系(推選宿舍區(qū)職工代表--樓長)。
(一)、安全管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為住戶所關(guān)注的工作,必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式管理,即在人員管理上將進出小區(qū)的人嚴格實施'來訪登記'的方式進行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司獨有的'記憶+規(guī)范'法,對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準停卡,標準化管理,以確保車輛及物品出入的安全;同時,本公司獨特的'安全預(yù)案制'、'巡樓制''不均衡管理法'也將全面應(yīng)用于小區(qū),以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。
保安人員素質(zhì)要求:采用復(fù)員軍人,采取每周六天制準軍事化管理、培訓(xùn);所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲,身高173以上。門崗人員必須跨立服務(wù),統(tǒng)一著裝,配飾'人性化'服飾。
(二)、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)
針對本小區(qū)的實際情況,本公司準備在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式,特別措施有:
1、設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。采取酒店式一站式服務(wù)的方法,只需住戶打一個熱線服務(wù)電話,所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2、'時效制'所有物業(yè)服務(wù)管理中心的對外服務(wù)工作均采用限時工作制,在對住戶公開承諾的時間內(nèi)完成。
3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務(wù)制度,通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。
4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設(shè)計的,均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。
(三)、消防管理
對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施:
1、嚴格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求,協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。
2、建立防火規(guī)章制度,由物業(yè)服務(wù)管理中心與小區(qū)住戶簽定《消防責任書》,并實施必要的獎懲措施。
3、建立一支由物業(yè)服務(wù)管理中心全體員工及部分住戶(樓長)共同參加的義務(wù)消防隊,定期組織消防演習,完善自救體系。
4、經(jīng)常進行防火檢查,及時清除消防通道違夫擺放的物品,消除住戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。
5、定期檢測消防設(shè)施,器材的安全系數(shù),做好檢查記錄,實行責任人制度,確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。
(四)環(huán)境服務(wù)管理
環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點,本公司準備采用如下管理方式:
1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據(jù)本公司長年積累下來的(勞動定額)標準通過投票來競爭上崗配置清潔工,花木工,從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。
2、按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境,將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面,必然帶給本小的住戶一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。
3、所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下,形象好,服務(wù)意識強,無不良習慣。
4、建議將物業(yè)管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進行統(tǒng)一管理,與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯(lián)系,便于實施一體化管理模式,組成完整架構(gòu)的船廠企業(yè)文化。具體相關(guān)管理細則待商榷后制訂。
(五)社區(qū)文化
為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境,活躍轄區(qū)氣氛,增強業(yè)住戶參與意識,使物業(yè)服務(wù)管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解,建立良好的社會公共關(guān)系,我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
首先,在物業(yè)入駐時,望能得到廠方大力支持,開展一次主題為'愛我家園'的喜慶活動(旨在為船廠宿舍區(qū)域職工住戶'喬遷'新居的慶祝活動,借此機會加強各方溝通及宣傳企業(yè)文化)。
其次,在日常管理服務(wù)期間,每季度開展諸如象棋比賽,書法比賽等益智活動;每到節(jié)日還將舉行小型慶祝活動;在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄,定期組織保安員及工作人員,及小區(qū)住戶共同參加學習交流,每月更換社區(qū)宣傳欄,讓住戶了解物業(yè)服務(wù)管理中心,信任物業(yè)服務(wù)管理中心,支持物業(yè)服務(wù)管理中心的工作。
(六)內(nèi)部運行機制
本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區(qū),我們公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程,規(guī)范化管理,規(guī)范化服務(wù)。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。
(一)'禮賓助理'服務(wù)實施細則
1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務(wù),不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔過失責任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達被投訴業(yè)主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時限:
(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過30分鐘。
(2)關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準,要求馬上回復(fù),無統(tǒng)一標準,需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費,回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實無法落實,不超過30分鐘回復(fù)對方。
(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。
第4篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部管理方案
小區(qū)物業(yè)工程管理部管理方案
一、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部方案的目的
制訂住宅小區(qū)物業(yè)工程管理方案的目的是保持配套設(shè)施的良好狀態(tài),確保配套設(shè)施正常運行,為住宅小區(qū)居民的生活穩(wěn)定、和諧提供保障。
二、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部職責分工
1.管理部經(jīng)理負責對配套設(shè)施的保養(yǎng)維修工作進行檢查、監(jiān)督,審批配套設(shè)施養(yǎng)護方案及其預(yù)算等。
2.維修班長負責配套設(shè)施臺賬的建立工作,解決技術(shù)難題,制訂維修方案以及預(yù)算,并負責配套設(shè)施養(yǎng)護方案的實施。
3.維修工負責配套設(shè)施的日常養(yǎng)護工作。
4.倉庫報關(guān)員負責住宅小區(qū)配套設(shè)施零配件的保管、工具的保管。
三、住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部具體管理方案
1.工程管理部主控房管理方案:
1)嚴禁吸煙,嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。
2)進出隨手關(guān)門,
2.配套設(shè)施養(yǎng)護管理:
1)日檢:對設(shè)備主控房以及設(shè)備周圍環(huán)境進行清潔,檢查設(shè)備運行有無異常情況。
2)月檢:對設(shè)備周圍進行全面檢查,嚴查設(shè)備重點部位或者容易出故障的部位。
3)季檢:對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。
4)年檢:對設(shè)備周圍進行全面檢查,重點檢查設(shè)備的機械有無故障,檢修或者更換零部件或者附屬裝置。
5)大修:對設(shè)備進行全面的解體檢驗、測試、探傷,更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。
6)售后:由設(shè)備廠家定期做產(chǎn)品售后保養(yǎng)工作。
3.配套設(shè)施預(yù)防性管理方案:
1)住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部的各維修班應(yīng)建立設(shè)施匯總表,做好設(shè)施管理臺賬記錄、檔案工作,對于在實際的檢修工作中產(chǎn)生的設(shè)備維修、零件更滑等做好檔案記錄。
2)各配套設(shè)施重要零部件特別是容易損耗的零件,應(yīng)當由適量的儲備,以應(yīng)對突發(fā)故障,以免影響住宅小區(qū)正常運行。
3)住宅小區(qū)應(yīng)當嚴格執(zhí)行各時間段的檢查計劃,吧排除事故隱患當作工作的重中之重。
4)保存好設(shè)施施工圖紙、售后服務(wù)卡、產(chǎn)品說明書等。
4.住宅小區(qū)設(shè)備管理措施:
1)制訂設(shè)備安全運行崗位職責制,定期檢查設(shè)備并進行養(yǎng)護,建立完善的設(shè)備檔案制度。
2)設(shè)備主控房保持清潔衛(wèi)生,使之符合設(shè)備要求。
3)配備專門的或者經(jīng)過培訓(xùn)的技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行崗位操作,堅持設(shè)備管理以及維修人員持證上崗制度。
4)確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好,隨時可啟動;制訂完善的消防疏散圖,以及突發(fā)性的火災(zāi)消防方案。
5)確保中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯等智能設(shè)備運行正常,并做好記錄。
6)排水系統(tǒng)設(shè)備正常,給排水設(shè)備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現(xiàn)象,二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等單證齊全,水池、水箱、水泵刮泥嚴格,無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通,汛期無泛水,地下室、設(shè)備主控房無積水現(xiàn)象發(fā)生。
7)配套設(shè)施及配套服務(wù)周全,住宅小區(qū)內(nèi)通道照明完好,里面平坦,無架空管線,無有礙觀瞻的障礙物。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個方案希望前輩指點指點
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標準更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。___市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
財務(wù)部:
1、負責根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負責日常賬務(wù)工作的實施與管理。
3、負責對外財務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ___物業(yè)管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、___管理處組織構(gòu)架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經(jīng)理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經(jīng)營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權(quán)責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā);
5、傳達并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對公司組織構(gòu)架進行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經(jīng)理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓(xùn)工作);
3、內(nèi)外進行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
___管理處:
1、對總經(jīng)理負責;
2、負責___的前期介入策劃、實施工作;
3、負責___的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責___的業(yè)主入主的策劃、實施工作;
5、負責___的管理和服務(wù)的策劃、實施工作;
6、負責___的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關(guān)費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會計)、出納1人。
4、___管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)、目標分解
1、財務(wù)部
(1)、公司各項財務(wù)管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%
3、___管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊:
(1)、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機電設(shè)備檢修及時率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標準
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設(shè)計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時正常運行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時,自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運行故障后,維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,無亂設(shè)攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓(xùn)計劃》(見附件二)。
第三部分 ___管理項目啟動所需資金情況
物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預(yù)算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11_200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復(fù)印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數(shù)字式 個 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm _ 4mm 支 30
150mm _ 6mm 支 30
200mm _ 8mm 支 30
250mm _ 8mm 支 30
400mm _ 10mm 支 30
十字形:100mm _ 3mm 支 30
175mm _ 4、5mm 支 30
250mm _ 6mm 支 30
350mm _ 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預(yù)算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨立運轉(zhuǎn)整個樓盤的前期物業(yè)管理工作。“___”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《___市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照___市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么,“___”的總建筑面積為38937
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理方案前言
小區(qū)《物業(yè)管理方案》前言
非常榮幸有機會參與____小區(qū)物業(yè)管理工作,衷心感謝您的信任與支持。
我物業(yè)公司在掌握深圳、上海等地先進物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上,融匯國內(nèi)外先進物業(yè)管理經(jīng)驗,結(jié)合各個物業(yè)項目的實際情況,探索出獨具特色的物業(yè)管理模式。公司按照這一模式開展科學管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),全心全意為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)追求經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長,而優(yōu)秀的品牌客戶是贏得這個目標的重要保證,也是我們承接該項目物業(yè)管理服務(wù)的信心保證所在。
針對項目特點,我物業(yè)公司秉承其一貫的踏實作風,公司上下高度重視,對項目進行了全方位的市場調(diào)研和評估,精心策劃了小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)方案。本方案是對我物業(yè)公司實力與能力的一次整體展示,在此將我們的構(gòu)想及能力完整地呈現(xiàn)給您,真誠希望能夠成為您在物業(yè)管理方面的合作伙伴。
在我們的項目策劃中,將分別闡述針對_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項方案。
在此方案中,我們將從本項目管理特點及難點分析、質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費等方面進行描述。透過這些層面,您可以了解我們基于本項目一個完整的管理思路和解決方案,我們期待著您的評價。
(一)十大服務(wù)承諾
酒店一站式服務(wù):業(yè)主只需要向小區(qū)管理公司服務(wù)中心撥打一個24小時熱線電話,即可解決生活中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話,真正體會到星級酒店驛站式的人性化服務(wù)。
安全預(yù)案制:物管公司將優(yōu)先解決業(yè)主的安全秩序管理問題,針對治安消防重點、難點和小區(qū)物業(yè)的安全特點,在實際管理開始之前就預(yù)先設(shè)立安全防范應(yīng)急預(yù)案制度,對可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序,確保安全工作的萬無一失。
不均衡管理:物管公司的各項服務(wù)會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排,不均衡、有所側(cè)重地工作,通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化,更加節(jié)省業(yè)主的每一分鐘、每一分錢,更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。
零打擾服務(wù):物管公司將認真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題,努力將二次干擾降至最低,給業(yè)主一個寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。
保本微利經(jīng)營:物管公司將按照保本微利原則經(jīng)營管理業(yè)主的物業(yè),無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金,所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。
時效工作制:對業(yè)主的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾:所有對外的服務(wù)工作,均將在向業(yè)主公開承諾的時間完成或有處理結(jié)果。
收支費用公布:物管公司將定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬目,接受全體業(yè)主的監(jiān)督和公開咨詢。
回訪工作制:物管公司將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對所開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主,虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。
公示服務(wù)制:所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。
首問責任制:所有服務(wù)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均將負責業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認可。
(二)優(yōu)惠條款
本公司鄭重承諾對于物業(yè)管理收入,公司只提取管理傭金,超出的節(jié)余部分均返還給小區(qū)業(yè)主,用于改善小區(qū)公共設(shè)施和生活條件,決不收取超額利潤。
本公司鄭重承諾將注重社會效益,努力使_________小區(qū)成為黑龍江省、哈爾濱市物業(yè)管理的實習基地。通過本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個示范窗口。
積極配合___房地產(chǎn)開發(fā)公司開展工作,多方參與房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過獨具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣點和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。
(三)管理優(yōu)勢
嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),公司采取集中管理,通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。公司汲取了哈爾濱市房產(chǎn)系統(tǒng)近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗,并導(dǎo)入'環(huán)境+文化'的物業(yè)管理新理念,努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化的物業(yè)管理企業(yè)方向發(fā)展。
品牌優(yōu)勢:公司擁有眾多學歷較高、經(jīng)驗豐富、勇于創(chuàng)新和運用新思想的管理和技術(shù)人才,對管理類似的物業(yè)有獨有的豐富的經(jīng)驗。
成本優(yōu)勢:本公司在進行物業(yè)管理活動中已形成了配套的專業(yè)公司,采用本公司的勞動定額,各專業(yè)勞動技能均明顯高于一般物業(yè)公司的勞動定額,加之本公司的操作手法獨到、先進,如采用預(yù)算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在實施物業(yè)的服務(wù)與管理時的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低,本公司有能力在較低的收費標準中創(chuàng)造出良好業(yè)績,達到業(yè)主與物業(yè)管理公司'雙贏'的目標。
服務(wù)優(yōu)勢:本公司服務(wù)操作手法在全國行業(yè)獨特先進,許多理念和手法均為國內(nèi)首創(chuàng),如唱諾制、時效制、安全預(yù)案制、不均衡管理等,這些先進的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求,得到業(yè)主的認可。
培訓(xùn)優(yōu)勢:本公司將設(shè)置專門的物業(yè)管理人員培訓(xùn)機構(gòu),負責對友鄰企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部的員工開展全方位、多層次的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。公司正在創(chuàng)建'知識型'企業(yè),員工業(yè)務(wù)學習積極,企業(yè)文化氛圍濃厚,每年還定期聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理專家來公司傳授先進管理理。
第7篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
第一章物業(yè)管理目的
l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對__園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務(wù),以防止使用不當,損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排__園小區(qū)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護,強化宣傳,對業(yè)主進行依法管理約束,共同維護小區(qū)環(huán)境。
3、維護業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的,加強對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù),以達到維護全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。
4、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務(wù)建立__園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
第二章物業(yè)管理原則
根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其實施細則以及有關(guān)規(guī)定,本著'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。
第三章物業(yè)管理方式
成立__園項目管理處,全權(quán)負責__園小區(qū)項目管理,制訂年度管理目標,在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧,實現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
第四章物業(yè)管理內(nèi)容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)
3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、項目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當?shù)毓膊块T進行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
8、項目物業(yè)管理收支和財務(wù)管理。
9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調(diào)處與當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。
12、開展社區(qū)文化活動,建設(shè)社區(qū)精神文明。
13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業(yè)管理總體目標和分項目標
一、總體目標
在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的高檔人文住宅區(qū)。
二、分項指標
l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上。
2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達標率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%
6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實現(xiàn)物業(yè)管理目標的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)__園物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負責南湖佳園小區(qū)項目的日常管理動作,統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、維修、社區(qū)文化服務(wù),設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。
2、管理處職責
1).負責對__園實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2)按公司標準要求實施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對房屋、公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。
6)負責業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。
7)負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
8)負責擬定小區(qū)月工作計劃。
9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。
10)負責南湖佳園的安全、防火工作。
11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準備工作
1)成立__園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。
2)成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
b、公共配套設(shè)施接管驗收表:
c、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
d、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、__園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
a、產(chǎn)權(quán)資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗收合格資料市建設(shè)工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協(xié)議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術(shù)資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、__園接管驗收程序
1) 開發(fā)公司通知
本公司接管驗收;
2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復(fù)函;
3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收;
4) 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復(fù)核;
5) 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;
6) 業(yè)主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司,并要求施工隊在限期內(nèi)逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
7)在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)公司查驗證實后,大中修由開發(fā)公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗收項目及標準
1)驗收項目
a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗收標準
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。
5、__園公共設(shè)施接管驗收項目及標準
1)驗收項目:__園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等
a、基礎(chǔ)設(shè)施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
e、小區(qū)路燈;
f、綠化;
g、小區(qū)道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉(zhuǎn)運站;
j、崗?fù)?
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。
3)處理措施
a、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
b、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強秩序維護力量,監(jiān)督施工隊的人員管理:
f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。
7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負責根據(jù)公司策劃部編寫的《__園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:
a、核實《__園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據(jù)__園的實際情況和《__園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定__園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準備入住資料
a、根據(jù)公司手冊和__園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。
8、業(yè)主入住管理
入住流程圖:驗證發(fā)放資料交費鎖匙發(fā)放 驗房
1)驗證
a、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份;
b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份;
c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發(fā)放與保管
a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:
住戶手冊;
業(yè)主臨時公約:
住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;
防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;
收費項目一覽表:
b、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料
業(yè)主臨時公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:
入住驗房表:
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費
a、按入住通知單發(fā)出的日期為準收費;
b、搬遷押金
辦理入住手續(xù)時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。
4)鎖匙發(fā)放
5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》
三、日常管理運作
1.裝修管理
1)對業(yè)主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業(yè)主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進出和施工作業(yè)時間內(nèi),便于管理。
2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理
a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應(yīng)嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。
2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。
1)加強制度落實。
a、加強崗位。擬設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區(qū),劃分責任人。
b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
c、加強住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責任人,全體護衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊隊員。
3、清潔衛(wèi)生。
質(zhì)量標準:
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次
2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。
3)每日檢查蟲害情況,發(fā)現(xiàn)蟲害及時進行消殺治療。
4)每月對草坪進行一次修剪。
5)每季度對草坪進行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區(qū)文化
我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。
對所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動進行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行,努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。
通過社區(qū)活動,使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區(qū)活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。
通過社區(qū)活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;
通過社區(qū)活動,宣傳新的社區(qū)消費意識,實現(xiàn)新的生活方式。
第四部分 物業(yè)管理費用測算
一、管理費用
1、人員編制和工資標準
部門職務(wù)人數(shù)工資標準合計
綜合管理部項目經(jīng)理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務(wù)部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護部隊長1900900
維護員97506,750
合計2221,400
2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險19
%;失業(yè)保險2%;工傷保險0.5%;醫(yī)保8%,工會經(jīng)費2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費用
序號項 目常年(元)
1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800
5節(jié)日裝飾費2000
6經(jīng)理手機補貼150元/月×12月1800
7社區(qū)文化活動費(每年開展四次社區(qū)文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設(shè)備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費:o.1元/
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理方案投標文件
小區(qū)物業(yè)管理方案(投標文件)
一、投標函
第二章:×××小區(qū)物業(yè)概況;
第三章:×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第一節(jié):小區(qū)環(huán)境管理
第二節(jié):小區(qū)衛(wèi)生綠化管理
第三節(jié):小區(qū)的安全保衛(wèi)管理
第四節(jié):設(shè)施的維修管理
第五節(jié):小區(qū)的文化建設(shè)
第六節(jié):其他物業(yè)服務(wù)項目
第四章:×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
第五章:人員配備;
第五章:金費收支預(yù)算;
一、投標函
致:×××小區(qū)業(yè)主委員會:
根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標公告,現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項目的競標,并作出如下法律承諾:
1、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定,履行相關(guān)義務(wù)。
2、受法定代表人授權(quán)全權(quán)處理與本次投標項目有關(guān)的事務(wù)。
3、投標文件的內(nèi)容真實可_。如果中標,本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。
4、同意提供招標人所要求的其他資料。
5、招標人無義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標。
6、所有有關(guān)本次投標的聯(lián)絡(luò)請函、電下列地址:
地址:郵編電話:傳真
法定代表人(簽字或蓋章):
投標人全稱:(投標單位公章)
年月日
第二章×××小區(qū)物業(yè)概況
×××小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米,共4棟252套單元房;公共部分面積約為1000平方米,有一個自行車棚和一個值班室。樓樓之間獨立成為封閉小院,與周邊圍墻組成一個封閉式的小區(qū),由一個大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管,后由業(yè)主委員會負責日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。
第三章×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
根據(jù)×××小區(qū)的實際情況,并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務(wù),超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨,我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生綠化、.安全保衛(wèi).設(shè)施維修.文化建設(shè)五個方面。
第一節(jié)環(huán)境管理
維護規(guī)劃的嚴肅性,定期進行檢查維修,禁止亂鑿洞,亂開門窗的破壞行為,禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為,保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴格按照國家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度,保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞,從根本上使小區(qū)不動產(chǎn)保值增值。
第二節(jié)衛(wèi)生綠化管理
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素,為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化,我公司將嚴格按照iso9001質(zhì)量標準的要求,規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識,制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施,并層層落實。目標管理達到:一日三清掃,垃圾日日清,嚴格控制二次污染。具體實施方案如下:
一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶
二、配備兩名保潔人員,負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生:
(一)公共衛(wèi)生:
1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉;
2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡;
3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡,站立側(cè)目可清晰見字。
(二)室內(nèi)衛(wèi)生:
1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈
2、定期清掃、保潔;
(三)綠化環(huán)境:
1、保護:在草坪上樹立溫馨提示標牌,防止花草人為傷害;
2、養(yǎng)護:定期澆水、修剪花草樹木,營造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境;
(四)裝潢垃圾:
會同業(yè)主委員會制定《室內(nèi)裝潢管理制度》,室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu),減少建筑物壽命,并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾,影響環(huán)境,對于室內(nèi)裝潢必須要有嚴格的規(guī)定,這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益,也是物業(yè)管理公司義不容辭的責任。
(五)張貼警示牌,倡導(dǎo)文明新風。
第三節(jié)小區(qū)的安全保衛(wèi)
小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主,文化層次較高,素質(zhì)較好,故安全保衛(wèi)工作除消防安全外,我們將以“人防為主,技防為輔”的方式重點對外安全的保衛(wèi),具體做到以下幾點:
(一)整體排查,清除消防安全隱患;
我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設(shè)施進行排查,配齊所需的消防器材,培訓(xùn)消防員,消除消防隱患。
(二)實行封閉式管理,24小時保安值班、巡邏,保障住戶安全;
我們將南北兩個鐵門按實際情況定時開關(guān),以中間的大門為主出入口,保安盡快熟悉住戶,對進出的外來人員,嚴格實行登記制度,禁止無關(guān)人員入內(nèi),大力加強夜間巡查力度,保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。
(三)報警電話,為隨時處理緊急情況做好準備。
“急住戶之所急,想住戶之所想”,設(shè)立報警電話,對于突發(fā)的各種事件,制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序,保證突發(fā)事件的及時解決。
第四節(jié)設(shè)施的維修管理
小區(qū)的公共設(shè)施,極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂,我們將做到以下幾點:
(一)對于公共設(shè)施進行全面檢查;
在正式接管小區(qū)時我們將對公共設(shè)施進行檢查、登記,對于損壞的公共設(shè)施進行修理,如1號、2號樓的部分防盜門,公共的照明燈等。
(二)配備專業(yè)水電工,制定合理價格,設(shè)立保修電話,保證及時維修服務(wù)。
我們將和業(yè)主委員會按國家的相關(guān)維修規(guī)定,對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標準,配備專業(yè)水電工,在小區(qū)管理處設(shè)立一部便民熱線,在住戶提出維修要求時,及時完成維修工作。
維修管理的目標達到:
1、24小時受理報修,一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場,維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到,確因特殊情況不能及時到場處理的,應(yīng)向保修人說明情況,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位,經(jīng)用戶簽字確認方可離去。維修滿意率100%。
2、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
第五節(jié)小區(qū)文化建設(shè)
為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標,由于×××小區(qū)住戶文化素質(zhì)較高,完全可以利用現(xiàn)有資源做到以下幾點:
(一)建立老年活動室
住戶中有不少是老年人,應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個能和外界溝通交流的好環(huán)境,這樣既給老年人帶來了歡樂,也讓其子女少了一份擔心。
(二)用小區(qū)文化資源組織文藝社團
小區(qū)住戶多為教師,物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶,成立文藝社團,在空閑時間組織諸如舞蹈,書法,歌詠活動,相互學習,相互交流,增進鄰里了解,全面提高小區(qū)精神風貌。
第六節(jié)其他物業(yè)項目的管理
此外,還有其他的一些物業(yè)項目的管理,如自行車、轎車的停放管理,寬帶網(wǎng)接入、水電費的收取等,我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨和業(yè)主委員會共同協(xié)商,從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開展。
第四章×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
(3人) (2人) (1人) (1人)
第五章:人員配備
一、管理處經(jīng)理(1名)針對小區(qū)實際情況制定工作計劃,費用收繳工作
二、管理員(1名)綠化養(yǎng)護、監(jiān)督各項工作的開展情況,執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。
三、保潔人員(2名)負責小區(qū)衛(wèi)生;
四、保安人員(3名)負責小區(qū)安全,24小時巡邏;
五、水電維修工(1名)公共設(shè)施維護,水電維修。
第六章費用核算
一、人員工資
1、管理區(qū)主任:1人_800元/月=800元
2、管理員:1人_750元/月=750元
3、保潔:2人_500元/月=1000元
4、保安:3人_600元/月=1800元
5、水電維修工:1人_650元/月=650元
二、垃圾清運費:2車/日_10元/車_30日=600元
三、公共用電:300元/月
四、每月水損:300元/月
五、日常維護保養(yǎng)費、保潔材料費:500元/月
六、固定資產(chǎn)折舊(2000元按3年):56元/月
合計每月共需費用:6756元/月
第9篇 某花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案
檔案資料的管理是物業(yè)服務(wù)工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。在__的物業(yè)檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:
一、檔案的建立與分類
1、小區(qū)管理檔案分類:
1)業(yè)委會工作資料;
2)委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;
3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
4)社區(qū)文化資料;
5)清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;
6)綠化管理記錄及資料;
7)車場(車棚)管理記錄及資料;
8)文化娛樂場所(會所)管理資料;
9)消防、治安管理記錄及資料。
2、工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案分類:
1)小區(qū)建設(shè)竣工資料;
2)公司接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議;
3)小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);
4)房屋及公共設(shè)施維修(維護)資料;
5)設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;
6)科技圖書及資料。
3、內(nèi)務(wù)管理檔案分類:
1)經(jīng)營財務(wù):主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財務(wù)管理資料;
2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;
3)規(guī)章制度及往來文件;
4)管理及運作規(guī)章制度;
5)政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;
6)上級公司文件;
7)其它外來文件;
8)服務(wù)中心發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;
9)質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄。
4、其它文件
二、檔案管理
1、管理思路
1)依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。
2)檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見。
2、檔案管理的基本模式
1)采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。
2)采用科學檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
3)嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。
4)加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
5)堅持對檔案管理工作檢查指導(dǎo)。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經(jīng)理每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第10篇 工商局住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案管理制度
ee工商局職工住宅小區(qū)物業(yè)管理人員配備方案及管理制度
(一)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案
設(shè)管理處主任一名;公共事務(wù)管理員一名,保安六名;保潔員六名;維修工二名。
(二)員工培訓(xùn)方案,員工考核與獎懲機制
員工培訓(xùn):
為了提高管理水平,采取平時自學為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。
1、新招聘人員實行一個月業(yè)務(wù)學習,考試合格者留用。
2、保安員每日進行常規(guī)訓(xùn)練,增強安全責任心。
3、每周安排一定時間學習有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍,興行管理經(jīng)驗座談會。
4、每季興行一次全員消防訓(xùn)練,學習有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學習有關(guān)救生方法,并舉行消防演習,要求人人達標。
5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,熟練掌握在發(fā)生火警,治安案件等情況下應(yīng)急處理方法,并舉行消防演習,要求從從達標。
6、每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進單位參觀學習
7、有計劃的安排維修,綠化等各工種員工分批進行培訓(xùn)學習和深造,以確保員工的整體文化素質(zhì)。
8、定期進行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn),引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù),提高工作效率。
培訓(xùn)目標:
1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上;
2、新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
3、管理人員持證上崗率100%
4、特殊工種人員持證上崗率100%
5、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。
培訓(xùn)方式:
自學;自辦培訓(xùn)班;外派學習培訓(xùn);理論研討或?qū)ｎ}討論;參觀學習;崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項目外,我們還將針對本小區(qū)的實際情況,對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn):
火警應(yīng)變;電力故障,上、下水管道爆破;雷暴和臺風;百法聚集滋事,處理可服物體與恐嚇電話;處理本小區(qū)客戶投訴;違例或遺棄車輛;收獲財物。
員工考核與獎懲:
1、錄用與考核
(1)錄用:根據(jù)我公司的人員編制、用工條件,經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個月。
(2)考核:考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段,我公司制訂了一系列的考核制度和實施辦法:
a、簽訂經(jīng)營管理目標責任書,考核整體目標完成情況。
b、每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。考核率100%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%。
c、對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進行考核,考核率100%。
d、培訓(xùn)項目結(jié)束后,對培訓(xùn)人員進行一次全面考核。
e、對管理處主要負責人每年進行兩次民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。
2、淘汰機制
在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作,結(jié)合小區(qū)實際情況,貫徹實施淘汰機制,提高管理服務(wù)水平。
(四)員工著裝、標志]
1、公司將在 管理處采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標志的服裝,根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。
2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整,不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。
3、著裝應(yīng)得體、光潔,不得卷衣袖、褲腿,定期換洗。
4、穿黑皮鞋上班,皮鞋保持光亮,鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝,應(yīng)穿肉色絲襪,男員工應(yīng)穿深色襪子。
5、必須佩帶有公司統(tǒng)一標志的服飾。
第11篇 園區(qū)物業(yè)管理處服務(wù)星級評比方案怎么寫
園區(qū)物業(yè)管理處《星級評比方案》--星級園區(qū)及個人計分考核標準
一、個人計分考核標準
1、 園區(qū)管理處主任、副主任序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分
1 按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(2分),掛牌上崗(1分),員工上崗前培訓(xùn)合格率100%(2分),在報刊上發(fā)表相關(guān)文章(5分)遲到、早退累計5分鐘扣2分,脫崗每次扣2分;
相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在省級報刊上加3分,國家級報刊上加5分 10分 2 熟悉園區(qū)和業(yè)主基本情況(2分),走訪業(yè)主率90%(有相關(guān)文字記載)(3分),文體活動豐富多彩(3分),業(yè)主對園區(qū)物業(yè)管理處管理工作滿意率達到80%(4分)走訪率每提高1%加0.5分;
滿意率提高1%加0.5分 12分 3. 定期對園區(qū)內(nèi)員工進行培訓(xùn)(1分),服務(wù)人員全部實現(xiàn)掛牌上崗(1分),接到業(yè)主表揚信2次(3分),對管理員做到每日工作的檢查(1分),定期查崗(園區(qū)內(nèi)所有工作人員)每月四次,不定期查崗每月四次,做到有記錄(4分)每增加一封表揚信加1分;
得錦旗(匾額)一面(塊)加3分;
批評信經(jīng)核查情況屬實每封扣2分 10分
4 房屋完好率98%(3分),公共文化娛樂、休息設(shè)施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),公共設(shè)備、設(shè)施完好運行率98%(3分),公共區(qū)域火災(zāi)控制率100%(2分)上述項目每提高1%加1分;
發(fā)生重特大火災(zāi)取消評比資格。
13分
5 園區(qū)內(nèi)可控制性案件發(fā)生率0(1分),園區(qū)內(nèi)交通、治安違章處理及時率98%(2分),突發(fā)事件處理率100%(2分),每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;
每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;
及時制止治安案件發(fā)生加5分;
制止盜竊嫌疑人加6分 5分
6 有效投訴處理率97%(5分),投訴回訪率98%(5分),業(yè)主滿意率95%(5分)有效投訴每下降1%加0.5分;
以上各項每提高1%加0.5分 15分
7 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹木修剪整齊,造型豐富(1分)由于看護不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;
由于看護責任或可控制性意外損害造成死樹每棵扣2分 7分
8 清潔衛(wèi)生及時率98%(3分),園區(qū)內(nèi)無死角,園區(qū)整體清潔、有序(3分),垃圾及時清運率98%(2分),冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
9 經(jīng)費收支合理無亂收費現(xiàn)象(2分),收費率提高10%(8分),每提高1%加0.8分;
收費率突破60%加10分 10分10 園區(qū)報修及時率達97%(3分),派人督辦維修合格率達97%(3分),業(yè)主對維修結(jié)果滿意率達到95%(4分)協(xié)助業(yè)主搞好維修前的處理工作,為業(yè)主減少不必要的損失,每件加2分;
上述標準每提高1%加0.5分;
由于處理不當,延誤時間擴大損失,每件減5分10分合 計 100分2、園區(qū)管理員:序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分1按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(5分),掛牌上崗(5分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(5分)遲到、早退累計5次扣2分;
脫崗一次扣2分;
抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分, 15分 2 熟悉園區(qū)業(yè)主基本情況(3分),每周至少走訪兩戶業(yè)主(有文字記錄)(2分),熟練掌握計算機的使用(2分),崗位技能考核合格(2分),在報刊上發(fā)表相關(guān)文章(8分)崗位技能考核不合格扣2分;
相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在市級報刊上加3分,省級加5分,國家級加8分 17分 3. 接到業(yè)主表揚信2次以上(3分),所轄園區(qū)業(yè)主檔案的及時更新,上報(2分)每多收一封表揚信加1分;
錦旗、牌匾每塊(面)加3分 5分
4 熟悉園區(qū)內(nèi)樓宇的基本情況(2分), 做好每日的巡檢記錄(4分)對樓宇情況不能如實掌握的,虛填記錄的每次扣3分 6分5接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(2分),接待來電、來訪、投訴有記錄(2分),回訪業(yè)主率96%(4分),有效投訴處理率95%(4分),業(yè)主滿意率90%(3分)每增加1%加1分,每減少1%減1分 15分
6 突發(fā)事件處理及時率100%(2分),收費率比上一年增長10%(10分)每提高1%加1分;
收費率突破60%加10分,比上一年減少1%扣3分 12分7鑰匙有序的管理(3分),信件收發(fā)、投送(3分),通告的及時張貼/整理(2分),對管理處各類設(shè)備、工具及物品的領(lǐng)用、發(fā)放、使用、保管(2分)不能準確掌握鑰匙的存放位置,使用方法扣1分;
對通告內(nèi)容不能準確理解,有業(yè)主投訴的,每次扣1分 10分
8 對園區(qū)各業(yè)主動態(tài)信息及時、準確了解(5分) 5分
9 配合公安、社區(qū)工作(2分),監(jiān)督保安、保潔的工作(4分),配合/跟蹤維修工作開展(4分)按各項工作的開展情況酌情加分10分10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(5分) 在管理部介紹經(jīng)驗加2分,在公司介紹經(jīng)驗加5分 5分合 計 100分3、園區(qū)保潔人員:包括保潔班長序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分1按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(3分),掛牌上崗(3分),著裝整齊(2分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(3分)遲到、早退累計5次扣2分;
脫崗一次扣2分;
抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分, 11分2熟悉崗位責任制和公司有關(guān)管理制度(2分),熟悉園區(qū)樓宇的基本情況(3分),熟悉責任區(qū)的樓宇及其附屬的保潔設(shè)備、設(shè)施的情況(5分)崗位技能考核不合格扣4分;
10分 3. 道路、綠地整體干凈、整潔,至少每天清掃2次(4分),雨后無積水、雪后1日內(nèi)無積雪(4分),垃圾桶每日清運3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無異味(3分),滅鼠除害至少每月1次(3分)冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分;
園區(qū)內(nèi)有鼠害出現(xiàn)每次扣1分 14分
4 園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施每月清潔2次(4分),業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分)業(yè)主有效投訴每上升1%,扣3分 7分5垃圾清運及時率98%(3分),及時清除隨時、隨地出現(xiàn)的垃圾率98%(3分),生活垃圾存放時間不超過8小時(2分)每降低1%扣1分;
8分6樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(4分),各種表箱、單元門、屋面門、通告欄、公共部位的玻璃等公共設(shè)施至少每周擦洗1次(4分)抽查有灰塵、污物每次扣2分 8分
7 正確、合理的使用保潔工具(4分),做好保潔記錄的填寫(2分),保潔用房的清潔、衛(wèi)生(4分)抽查記錄不合格的,每次扣1分10分8接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(3分),接到業(yè)主表揚信2次(5分),掌握各種滅火器材的使用方法(2分)每多收一封表揚信加1分;
錦旗、牌匾每塊(面)加3分;
接受滅火知識的考核,考核合格加2分,不合格減2分10分9通告及時張貼(4分),定期參加相關(guān)部門組織的培訓(xùn)(3分),掌握一些急救生活小常識(3分),突發(fā)事件的處理及時率97%(2分)培訓(xùn)不合格,每次扣1分, 12分10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經(jīng)驗(5分)在管理部介紹經(jīng)驗加2分,在公司介紹經(jīng)驗加5分 10分合 計 100分
4、園區(qū)保安人員:包括保安班長序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分1按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(3分),掛牌上崗(1分),著裝整齊(1分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(4分)遲到、早退累計5次扣2分;
脫崗一次扣2分;
抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分 9分2熟悉崗位責任制和公司有關(guān)管理制度(4分),掌握有關(guān)國家的法律、法規(guī),以及國家和省市的有關(guān)治安條例的基本內(nèi)容(3分)考核合格加4分,不合格減4分 7分3上崗無睡覺現(xiàn)象(5分),制止違法亂紀行為的發(fā)生(3分),搞好小區(qū)內(nèi)的車輛的管理,有效制止業(yè)主車輛違反園區(qū)規(guī)定的停放(3分)因為沒有合理、有效制止業(yè)主行為,造成極壞影響的,每次扣2分,如果造成業(yè)主損失或事故的,每次扣5分11分4熟悉園區(qū)的基本情況(3分),熟悉保安(防火、防盜)設(shè)備、設(shè)施的布置情況(4分),掌握各種滅火器材使用方法(3分),定期進行相關(guān)知識(火警、匪警、隊列等)的學習(3分)每季度對防火、防盜相關(guān)知識考核一次,考核合格加5分,不合格減5分 13分
5 園區(qū)可控制性案件發(fā)生率0(5分),機動車、非機動車在園區(qū)內(nèi)被盜,按車的價值扣(2-4分)每發(fā)生一起治安案件(公安立案)扣5分;
每發(fā)生一起盜竊案每次扣3分;
及時制止治安案件發(fā)生加5分;
制止盜竊嫌疑人加6分 9分6有效控制外來人員的進入(4分),為業(yè)主服務(wù)時不接受業(yè)主饋贈的錢物(4分),突發(fā)事件的處理率100%(4分)對外來人員有記錄,抽查無記錄每次扣1分 12分
7 業(yè)主的有效投訴率低于1%(3分),按規(guī)定立崗巡邏并保持良好形象(4分)接到業(yè)主投訴沒有立崗或沒有保持良好形象每次扣1分7分8正確、合理的使用保安設(shè)備、設(shè)施(4分),保安各項交接班記錄填寫完整(3分)保安用房的清潔、衛(wèi)生(3分)對保安設(shè)備造成損壞的除做相應(yīng)賠償外,每次扣2分 10分9接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(4分),接到業(yè)主表揚信2次(4分),立崗巡邏時接到業(yè)主求助時,主動熱情(4分)接到業(yè)主有效投訴,每次扣2分;
每多收一封表揚信加1分;
錦旗、牌匾每塊(面)加3分 12分10 協(xié)助園區(qū)主任做好工作(3分),協(xié)助管理員做好工作(2分),介紹工作經(jīng)驗(5分)在管理部介紹經(jīng)驗加2分,在公司介紹經(jīng)驗加5分 10分合 計 100分
5、維修人員:序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分1按時上下班,無遲到、早退、脫崗、離崗現(xiàn)象發(fā)生(4分),掛牌上崗(2分),工作態(tài)度端正,服從領(lǐng)導(dǎo),積極工作(3分)遲到、早退累計5次扣2分;
脫崗一次扣2分;
抽查發(fā)現(xiàn)未掛牌服務(wù)扣1分,崗上睡覺每次扣4分;
9分2熟悉小區(qū)內(nèi)樓宇及其附屬設(shè)備、設(shè)施的基本情況(2分),做好每日的巡檢記錄(5分),在報刊上發(fā)表相關(guān)文章(8分)樓宇基本情況包括:水、電、煤氣的管道(線路)的走向、位置、閥門的控制方法;
相關(guān)文章(每篇)發(fā)表在市級報刊上加3分,省級加5分,國家級加8分;
15分3園區(qū)維修工作處理及時率達97%(4分),維修工作合格率達97%(3分),維修工作返修率小于3%(3分),業(yè)主對維修工作滿意率達95%(4分),維修電話24小時開通,急修半小時、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場(3分)每提高1%每人加3分,每降低1%每人減3分, 17分
4 房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率達98%(3分),園區(qū)內(nèi)的公共附屬設(shè)備、設(shè)施完好率達95%(3分),公共設(shè)施的運行率98%(2分)每降低1%每人減3分 8分5加強業(yè)務(wù)學習,掌握工民建的基礎(chǔ)知識(2分),能識、讀、畫各種圖紙(5分),能清楚找出故障的位置及處理方法(5分),定期接受相關(guān)業(yè)務(wù)知識的考核,考核成績在及格以上(3分)考核不合格減3分;
圖紙包括:簡單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線系統(tǒng)圖 15分
6 熟悉崗位責任制和公司有關(guān)管理制度,考核合格(3分),熟悉有償維修的收費價格(2分)考核不合格減5分。
5分
7 嚴格遵守安全操作規(guī)則(3分),定期對水電表查核、維護(3分)出現(xiàn)業(yè)主投訴沒有遵守安全操作規(guī)則的每次扣1分, 6分
8 正確、合理的使用維修工具(3分),做好每日維修記錄的填寫(5分),維修用房的清潔、衛(wèi)生(4分)抽查沒有完整填寫維修記錄的每次減3分, 12分9接待業(yè)主或來訪人員大方有禮、談吐文雅,處理問題方法得當,不推卸責任(2分),接到業(yè)主表揚信2次(3分)有業(yè)主投訴態(tài)度不好的每次減1分;
處理問題方法不得當,造成損失的每次扣5分,每多收一封表揚信加1分;
錦旗、牌匾每塊(面)加3分5分10 協(xié)助園區(qū)主任、管理員做好工作(3分),向大家介紹工作經(jīng)驗(5分),在管理部介紹經(jīng)驗加2分,在公司介紹經(jīng)驗加5分 8分合 計 100分
二、星級園區(qū)計分考核標準:序號 考 核 內(nèi) 容 加減分說明 基礎(chǔ)分 實得分1房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%(2分),住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備有完整的日常管理和維修養(yǎng)護說明,并有完整檔案(3分),有完善的住宅裝修管理制度,園區(qū)內(nèi)無違反規(guī)定的私搭亂建建筑物(3分)(注:房屋及配套設(shè)施中包括安防、消防設(shè)備、設(shè)施),以上降低1%扣2分 8分2公共文化娛樂、休息設(shè)施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),屬于小修及時組織人員維修,屬于大、中修的或者更新改造的,及時編制維修、更新改造和住房專項維修基金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修或者更新改造(3分)以上每降低1%減3分 8分3可控制性案件發(fā)生率0(2分),交通、治安案發(fā)處理及時率98%(2分),公共區(qū)域火災(zāi)控制率100%(2分),對于進入園區(qū)的車輛、人員有登記(2分),對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施(2分)每出現(xiàn)一次盜竊事件,按影響程度大小扣3-8分 10分4有效投訴處理率97%(3分),回訪率96%(3分),業(yè)主滿意率95%(3分),有效投訴下降10%(9分),每月至少做一次業(yè)主意見調(diào)查(3分)其他每項增加1%加3分;
有效投訴每下降1%加0.9分 18分
5 綠化完好率95%(3分),綠化覆蓋率38%(3分),花草樹木修剪整齊,造型豐富(2分)由于看護不利造成的人為損壞草坪每平方米扣3分;
由于看護責任或可控制性意外損害造成死樹每棵扣2分 8分6清潔衛(wèi)生及時率98%(1分),園區(qū)內(nèi)無死角,園區(qū)整體清潔、有序(1分),垃圾及時清運率98%(1分),道路、綠地干凈、整潔,雨后無積水、雪后1日內(nèi)無積雪(1分),垃圾桶每日清運3次,垃圾袋裝化,垃圾桶清潔、無異味(1分),滅鼠除害至少每月1次(1分)樓道每日清掃2次,每天拖洗1次,樓梯扶手每日擦洗1次(1分),各種表箱、單元門、屋面門、通告欄、公共部位的玻璃等公共設(shè)施至少每周擦洗1次(1分)冬季掃雪每次及時完成加3分,被市區(qū)除雪辦處罰扣5分 8分
7 收費率提高10%(10分) 每提高1%點加1分,收費率達到60%加10分 10分8園區(qū)報修及時率達97%(2分),維修處理合格達率97%(2分),維修工程返修率3%(2分),業(yè)主對維修工作滿意率達95%(2分),有完整的報修、維修和回訪記錄(2分)每出現(xiàn)一次由于報修不及時造成損失的每次扣5分 10分9每年至少與社區(qū)聯(lián)合舉行一次與業(yè)主溝通的文化活動(4分),管理員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)的規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書(3分),園區(qū)受控的iso9001:2022文件齊全、完整(3分)沒有文化活動的扣4分(年終審核) 10分10 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情(3分)對國家、省、市、公司有關(guān)文件的有力宣傳(2分),按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況(3分),園區(qū)內(nèi)有明顯的警示牌和溫馨提示牌(2分)每發(fā)現(xiàn)一次管理服務(wù)人員違反規(guī)定扣1分;
業(yè)主對宣傳文件表示疑意,不能正確合理解釋的,每次扣2分 10分合
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)方案
小區(qū)項目物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)方案
一、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強調(diào)企業(yè)對員工的內(nèi)部潛能開發(fā)――培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標實現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對待。我們相信,一個好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個良好的培訓(xùn)機制。我們認為:培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施:
_結(jié)合我管理公司在物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗,并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化,隨時調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。
_樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔負起培訓(xùn)下屬員工的職責。我們尤其強調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
_培訓(xùn)考核績效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。
_結(jié)合實際不斷持續(xù)改進培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗,并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學習動力。采用先進科學的方式(例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等),使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。
_采用目前國際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的“kas”培訓(xùn)方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現(xiàn)場實習和職務(wù)輪換等。
_培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。
二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作
1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖
系統(tǒng)圖說明:
_針對__.鳳凰城的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標并擬定實施計修正。
_有效運用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達到預(yù)期效果。
_通過對員工進行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。
_根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋,及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點。強調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。
2、培訓(xùn)的組織方式
_培訓(xùn)職責
_管理處經(jīng)理助理負責員工日常培訓(xùn)的計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
_主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計劃進行逐級培訓(xùn),并對培訓(xùn)實施評估,并及時將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級培訓(xùn)人員。
_培訓(xùn)實施流程
我們對員工的培訓(xùn)分為三個階段:入職培訓(xùn)――崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)――日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期7天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目;三個月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。
3、培訓(xùn)時間
_為實現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn),我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表:
職務(wù)(崗位)部門經(jīng)理以上項目主管管理員(班組長)作業(yè)服務(wù)員工
每年培訓(xùn)時間不少于140h不少于100h不少于80h不少于60h
_根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅持以“在職培訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”,并對非關(guān)鍵培訓(xùn)采取“以考代訓(xùn)”的方式。
4、員工培訓(xùn)常用方法
序號 培訓(xùn)類別 培訓(xùn)方式、方法 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓(xùn)練管理人員促進相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓(xùn)練全體人員增強員工的組織紀律性和自律性
3.“5s”培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認識
2研討類
1.頭腦風暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作
2.對抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓(xùn)練法全體人員激勵員工工作積極性
4學習類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標
1、新員工公共培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時
1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天
2禮儀知識常用禮儀知識6課時
形體訓(xùn)練 員工行為語言規(guī)范
3服務(wù)意識職業(yè)道德教育3課時
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)基本情況介紹3課時
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊與勞動人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識6課時
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時
入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧3課時
典型物業(yè)管理案例6課時
6質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系與品質(zhì)控制6課時
7安全防范知識消防知識6課時
治安防范知識與技巧
8小區(qū)情況小區(qū)與業(yè)主基本情況介紹3課時
9帶班實習7天
2、護衛(wèi)員及車輛管理員培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊列動作;
2.三大步法;
3.體能訓(xùn)練
;周一至周五每天1小時培養(yǎng)組織紀律性,訓(xùn)練扎實基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術(shù);周六、周日每天3小時熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5安全服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責
8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
3、保潔員培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標
1工作例會每周一次提高思想覺悟,開展批評自我批評
2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
3保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔服務(wù)工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
5病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
6保潔規(guī)章制度每月一次熟悉掌握規(guī)章制度
7消防知識及訓(xùn)練每季一次熟悉消防救火職責及掌握基本操作
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力
4、維修技工培訓(xùn)科目
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標
1工作例會每周一次提高政治思想覺悟,開展批評自我批評
2物業(yè)管理基本常識每月一次熟悉專業(yè)知識,培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)
3建筑與設(shè)施維修每月一次熟悉建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施原理及維修
4工程維修工作手冊每月一次熟悉崗位職責、操作規(guī)程、工作標準
5法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
6小區(qū)設(shè)施概況每月一次切實掌握了解小區(qū)設(shè)施設(shè)備概況
7消防知識每月一次熟悉消防救火職責
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
四、管理人員培訓(xùn)計劃
針對__.鳳凰城項目的實際情況,我們制訂了如下管理處主要管理人員在入伙前后一年時間內(nèi)的培訓(xùn)與進修計劃,著力提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)意識和技巧、管理能力等,為項目的物業(yè)管理服務(wù)打造高素質(zhì)的管理團隊。
時間培訓(xùn)內(nèi)容備注
入伙前一個月新員工入職培訓(xùn)詳見公共培訓(xùn)科目
入伙后第一月物業(yè)管理理論聘請專家授課
入伙第二個月行業(yè)動態(tài)與創(chuàng)新及發(fā)展趨勢聘請專家授課
入伙第三個月國外物業(yè)管理聘請專家授課
入伙第四個月法律常識學習與案例分析內(nèi)培
入伙第五個月領(lǐng)導(dǎo)技巧與職責聘請專家授課
入伙第六個月心理學與服務(wù)技巧聘請專家授課
入伙第七個月智能住宅管理與服務(wù)聘請專家授課
入伙第八個月iso質(zhì)量管理體系聘請專家授課
入伙第九個月成本控制與財務(wù)管理內(nèi)培
入伙第十個月優(yōu)秀項目參觀考察到南京等城市優(yōu)秀項目考察
入伙第十一個月星級酒店服務(wù)參觀學習到星級酒店學習考察
第13篇 小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案
住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案
一、爭創(chuàng)'物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)'的可行性方案
我們把'__小區(qū)'的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。
把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標準,并加入'誠信物業(yè)'的行列,二年內(nèi)達到市級'物業(yè)管理示范住宅'標準,三年內(nèi)達到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標準。
1、在'__小區(qū)'小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務(wù)理念,采用到賓館培訓(xùn)和直接引進賓館管理人員相結(jié)合的方式,實行走動式管理,沿用'內(nèi)緊外松'的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。
2、加強員工的培訓(xùn),建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓(xùn)。除派到顧問單位培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓(xùn),作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導(dǎo)管理、對客服務(wù)的意識和技能,接受酒店服務(wù)意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。
3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。
首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;
其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。
4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以'業(yè)主滿意第一'為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務(wù)項目,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。
5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以'生態(tài)、環(huán)保、智能'為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。
二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理,維修管理方案
(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。
(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作
1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。
2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。
3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。
4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。
5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。
6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。
7、遇有搶險應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。
8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴格把關(guān),嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質(zhì)量。
(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案
1、供電系統(tǒng)管理方案。
根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:
(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。
(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。
(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。
(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》,并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。
2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。
(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。
做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。
(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。
(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設(shè)定、維護、查閱、報表等功能有效。
3、消防系統(tǒng)管理方案。
(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。
(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。
(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。
4、給排水系統(tǒng)管理方案
(1) 做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇
臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。
(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進入機房,進出人員情況有登記。
(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當調(diào)整,泵要輪換開啟等。
(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉(zhuǎn),運轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘,運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。
三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案
(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。
(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號,做到賬、物相符,做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設(shè)備。
(三)日常維護。
建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預(yù)防為主,并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%,設(shè)備運行處于良好狀態(tài)。
四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案
(一)保潔設(shè)施
根據(jù)開發(fā)商設(shè)計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。
(二)保潔措施及考核
1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。
2、保潔措施及考核
(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設(shè)部全國示范標準。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。
(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。
(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。
(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立'業(yè)主公約'和'精神文明建設(shè)公約',倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。
(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導(dǎo)生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。
3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。
(三)、商業(yè)網(wǎng)點管理
加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設(shè)攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。
五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案
(一)綠化管理方案、措施
1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。
2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。
3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。
4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示'__小區(qū)'綠色文化。
5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。
6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結(jié)婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。
(二)綠化養(yǎng)護設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護工作標準
1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。
2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。
4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。
5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。
6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。
7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。
六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案
安全防范管理方案
1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的
優(yōu)秀樓盤實習,經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。
2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。
3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。
4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。
(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。
(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。
(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。
(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。
(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。
(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機動應(yīng)急能力。
5、裝修期間,加強流動人口管理。
6、保安工作標準:
(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務(wù);對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關(guān)大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。
(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。
(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結(jié)果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應(yīng)急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。
七、各類管理檔案的建立與管理
(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。
(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。
(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用。可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。
(四)業(yè)主檔案管理
1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;
2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;
3、業(yè)主服務(wù)中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔;
4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;
5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。
(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊
內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設(shè)設(shè)施情況;車庫使用情況等。
(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案
1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記,制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。
2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設(shè)備使用費。
3、管理處主任負責審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。
第14篇 某某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案實施
某工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方案的實施
1、設(shè)想
企業(yè)的競爭由'產(chǎn)品質(zhì)量、安全的環(huán)境、潔凈環(huán)境'決定的,尤其是在潔凈的環(huán)境與工作環(huán)境改善方面越來越重要,而'安全、放心、人性化'的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)得到當今社會及企業(yè)的普遍關(guān)注社會話題,因此引入__工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)是勢在必行了。
物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)于__工業(yè)區(qū)的功能性價值主要體現(xiàn)于前三個層次,而附加性價值依托于后三個層次。全方位、系統(tǒng)化、層次化、多元化的綜合服務(wù)是我們的工作方向。因此本公司除了向__工業(yè)區(qū)提供一般的保安、日常保潔以外,還可以提供綠化養(yǎng)護服務(wù)。
2、物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵在于不斷的值守、整理整頓與清潔維護
公司將不斷的加強對全體保安、保潔進行崗位職責和環(huán)境衛(wèi)生意識
培養(yǎng)與培訓(xùn),尤其是抓緊對新進來的保安、保潔培訓(xùn),并使之掌握
運用正常值守和保潔管理的方法和技巧,'安全優(yōu)于一切'、'衛(wèi)生
服務(wù)質(zhì)量第一'是貫穿于每天的工作之中,靠的是責任、認真、負責。
3、物業(yè)管理服務(wù)管理方案實施步驟
⑴與__工業(yè)區(qū)交流、溝通直至簽約;
⑵招聘并培訓(xùn)保安、保潔(5天);
⑶購置服裝及保安裝備、保潔用品,對保安、保潔進行適應(yīng)性見習上崗訓(xùn)練;
⑷按照__工業(yè)區(qū)作息時間進行適應(yīng)性上崗考察;
⑸上崗15天后再培訓(xùn)考察(試用期2個月);
⑹向__工業(yè)區(qū)匯報保安、保潔管理工作;
⑺與__工業(yè)區(qū)再交流、進行改善對策。
4、保安、保潔人員配置、分工與職責
⑴保安人員配置:2人(男);保潔人員配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同時上班,每天晚上常住工場。周六、周日輪休;
⑶保潔周一~周日上班,周六休息
⑷綠化實行按時、按季進行施工、維護與管理,人員由公司適時安排。
zz物業(yè)管理服務(wù)有限公司
附件:保潔質(zhì)量標準
一、正門、廣場
1.綠化帶、花草盆:無垃圾、無臟雜物,花草葉無枯萎和明顯積塵,花草盆側(cè)面及槽邊無污跡、無積塵、無積水和異味,花草修剪整齊,擺放美觀。
2.所管區(qū)域道路和地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無表苔。
3.階梯:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
4.扶手:無污跡、無水跡。
5.墻面:無污跡、無亂張貼物。
6.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.指示牌(包括大廈招牌):無污跡、無積塵、
8.消防栓:無污跡、無積塵。
9.出入口欄桿:無污物、無阻塞。
二、洗手間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
5.窗戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
6.鏡臺:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.洗手盆:表面光潔、無污跡。
8.鏡面:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
9.排氣口:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
10.尿槽:表面光潔、無尿跡、無污跡、無水銹跡、無煙頭、無雜物、無異味。
11.廁座:廁蓋及廁體內(nèi)外表面光潔,其內(nèi)無尿跡、無污跡、無水銹跡、無阻塞。
12.廁紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
13.手紙箱:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
14.門戶:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
15.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
三、茶水間
1.地面:無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物。
2.墻面:無污跡、無亂張貼物。
3.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
5.洗手盆:無污跡、無茶葉及雜物。
6.垃圾桶:垃圾不可超過桶蓋。
7.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
四、電梯及走廊
1.地面:無腳印、無污跡、無水泥跡、無口香糖膠跡、無積水、無堆放雜物、無垃圾。
2.天花:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
3.光管罩:無污跡、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉跡。
4.墻面:無污跡、無亂張貼物。
5.銅牌:無污跡、無積塵、無銅油跡。
6.水牌及指示牌:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
7.門戶(管井門、隔煙門、廁所門):無污跡、無積塵、無亂張貼物。
8.垃圾桶:桶體光潔無污跡、無痰跡;煙灰缸蓋上無煙頭、雜物;桶內(nèi)垃圾不得超過桶口。
9.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
五、露臺(包括天臺、平臺、陽臺)
1.消防栓:無污跡、無積塵、無亂張貼物。
2.地漏及水溝:無污物積聚、無堵塞。
3.地面:無堆放雜物、無垃圾、無污跡。
六、垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾袋裝化,將所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾。可做廢品回收的垃圾,要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味,經(jīng)常噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害。
七、消殺無蠅、少蚊、少蟲。
八、滅鼠、滅蟑螂
第15篇 某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)方案
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)方案
為了保證管理服務(wù)質(zhì)量,___物業(yè)一貫堅持'員工先培訓(xùn)后上崗'的原則。培訓(xùn)可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求,增強責任感,從而保證服務(wù)質(zhì)量,提高勞動生產(chǎn)率,從而達到提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。
1. 培訓(xùn)目標
為了充分體現(xiàn)____智能化、多功能的生活環(huán)境和___物業(yè)管理的形象,必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍,確保____物業(yè)管理目標的順利實現(xiàn)。
(1)確立員工年度培訓(xùn)在150課時以上;
(2)新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
(3)管理人員持證上崗率100%;
(4)特殊工種人員持證上崗率100%;
(5)員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
(6)確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。
2. 培訓(xùn)方式
(1)自學。自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法,___物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學自考班,在學習時間上給予照顧和安排。
(2)自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班,加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。
(3)外派學習培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn),積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。
(4)理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座,總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。
(5)參觀學習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目,開拓視野,總結(jié)經(jīng)驗。
(6)崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn),給員工提供晉升機會;通過人才橫向、縱向交流,達到'專職、多能'的目的,從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。
3、培訓(xùn)工作程序
a) 培訓(xùn)工作計劃
為確保四季雅苑各項管理工作能按目標完成,取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果,按培訓(xùn)的需求,制定以下培訓(xùn)計劃:
序號培訓(xùn)目標培訓(xùn)時間授課人參加人員培訓(xùn)
方式 考核方式 培訓(xùn)目標
1基礎(chǔ)培訓(xùn),包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式
2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓(xùn)十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解小區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運作方式
3各崗位職責及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序,管理運作程序
4物業(yè)管理方案和要求一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核對小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認識
5進行各種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧,適應(yīng)工作之要求
6職業(yè)道德和職業(yè)
禮儀培訓(xùn)三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核加強職業(yè)道德建設(shè),提高服務(wù)水平和管理水平
7模擬上崗培訓(xùn)二、三天各部門主管管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核學習、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗
8深圳市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實施細則等內(nèi)容
9智能化專業(yè)知識培訓(xùn)二天智能化系統(tǒng)工程師部分管理層人員和維修人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解智能化
工作要點
10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)六天市住宅局培訓(xùn)中心需持物業(yè)管理證上崗的人員外派
培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%
11小區(qū)管理目標及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容二天管理處主任管理處全體
人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核明確各項工作要求、目標、模式
12崗位職責和物業(yè)管理運作制度二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理及基本運行
13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理、運行
14房屋驗收交接程序一天工程部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程
15公用設(shè)施及設(shè)備維護標準及作業(yè)程序一天工程部主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部
培訓(xùn)考核明確公用維修范圍及標準
16住房裝修管理辦法一天工程部主管裝修管理小組成員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉裝修管理要點
17治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序一天安管隊
隊長安管隊員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標
18清潔衛(wèi)生標準及
作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標
19綠化標準及作業(yè)程序一天保潔
主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉綠化范圍和目標
20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務(wù)部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核熟悉住戶入住程序、要求
21各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務(wù)部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核行為、語言規(guī)范及技巧
22消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識一天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內(nèi)部
培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識
23代客維修服務(wù)標準及作業(yè)程序一天工程部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求
24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項一天物業(yè)部主管管理處全體人員內(nèi)部
培訓(xùn)考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%
