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第1篇 z物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的
保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類
根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:
a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。
b類:排風設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運行管理
1、對a類設(shè)備,配備專職運行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。
2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設(shè)備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設(shè)備運行狀態(tài),注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準后實施。
(4)設(shè)備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理;
(2)故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達到一定時間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請,經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導(dǎo)下進行。
九、設(shè)備的報廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達不到要求且不能修復(fù)。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴重,經(jīng)濟效果差,經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復(fù)使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請,并填寫《設(shè)備報廢申請單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準,其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設(shè)備報廢后,由設(shè)備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻
;對已經(jīng)造成的事實,管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;
2、設(shè)備臺賬;
3、設(shè)備標識卡;
4、運行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設(shè)備報廢申請表;
9、設(shè)備大修改造申報表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復(fù)工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排;
第2篇 設(shè)備大修、拆除、開車安全管理方案
1 目的
制定生產(chǎn)裝置開車前安全條件確認方案，確保安全條件確認工作有組織展開，保證能全面確認生產(chǎn)裝置開車前安全條件，無生產(chǎn)事故發(fā)生。
2 范圍
從事生產(chǎn)的各種工藝裝置設(shè)備的大修、拆除和開車等安全管理方案及相關(guān)適用本規(guī)定。
3責任
設(shè)備部、生產(chǎn)技術(shù)部，安全環(huán)保部
4 內(nèi)容
4.1裝置大修、拆除和開車須有專人負責，制定專題方案，方案中應(yīng)有具體的職業(yè)安全衛(wèi)生防范保障措施內(nèi)容。
4.2對大修、拆除和開車的裝置要進行危害識別、風險評價和實施必要的控制措施。對一些重大項目，須制訂相應(yīng)的安全技術(shù)措施（安全措施、掃線方案、盲板位置、網(wǎng)絡(luò)進度等），并應(yīng)做到“五定”，即定施工方案、定作業(yè)人員、定安全措施、定工程質(zhì)量、定網(wǎng)絡(luò)進度。
4.3參加裝置大修、拆除和開車的工程施工單位，應(yīng)具有國家規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)證書，須在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。
4.4在辦理項目委托手續(xù)和簽訂工程施工合同時，須交待安全措施和簽訂安全協(xié)議書。
4.5參加裝置大修、拆除和開車人員，須進行同作業(yè)內(nèi)容相關(guān)的安全教育。凡二人以上作業(yè)，須指定一人負責安全。特種作業(yè)人員應(yīng)按國家規(guī)定，持證上崗。
4.6工程施工前，必須按“施工組織設(shè)計”或“安全技術(shù)措施”，向全體施工人員進行安全技術(shù)交底，并做好安全交底記錄。具體項目交底時，須交待清楚安全措施和注意事項。作業(yè)前，應(yīng)對安全措施落實情況進行檢查確認。
4.7裝置交付大修、拆除和開車前，應(yīng)組織各職能部門、相關(guān)單位進行裝置交付安全確認，在確認安全的條件下方可把裝置交付給作業(yè)單位施工和組織開車。
4.8裝置大修、拆除和開車等各項目作業(yè)，須嚴格執(zhí)行操作票或作業(yè)許可證（包括進出料、停開泵、加拆盲板和施工、檢修、動火、用電、動土、高處作業(yè)、進塔入罐、射線、探傷等票證）制度和相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范。各企業(yè)須制定適用于本單位的作業(yè)規(guī)定和相應(yīng)的票證，明確各作業(yè)、簽發(fā)人員的職責及票證的有效性，各施工操作人員須持票證才能作業(yè)。
4.9裝置大修、拆除和開車前，須切斷進出裝置物料，并應(yīng)退出裝置區(qū)。
1、不允許任意排放易燃、易爆、有毒、有腐蝕物料。
2、不得向大氣或加熱爐等設(shè)備容器中排放可燃、爆炸性氣體。
3、易燃、易爆、有毒介質(zhì)排放要嚴格執(zhí)行國家工業(yè)衛(wèi)生標準。
4、具有制冷特性介質(zhì)的設(shè)備容器管線等設(shè)施，停工時要先退干凈物料再泄壓，防止產(chǎn)生低溫損壞設(shè)備。
4.10裝置大修、拆除和開車前，須進行吹掃、清洗、置換合格。
1、設(shè)備容器和管道的吹掃、清洗、置換要指定專人負責。
2、凡含有可燃、有毒、腐蝕性介質(zhì)的設(shè)備、容器、管道應(yīng)進行徹底的吹掃、置換，使內(nèi)部不含有殘渣和余氣，取樣分析結(jié)果應(yīng)符合安全技術(shù)要求。
3、過程中，應(yīng)將各設(shè)備與管線上的閥全部打開，保證蒸汽、氮氣和水等介質(zhì)的壓力和蒸塔、蒸罐時間，防止短路，確保不留死角。
4、吹掃置換及開車過程中，應(yīng)禁止明火作業(yè)及車輛通行，以確保安全。
5、吹掃前應(yīng)關(guān)閉液面計、壓力表、壓力變送器、安全閥，關(guān)嚴機泵的前后截止閥及放空閥，防止雜質(zhì)吹入泵體。應(yīng)將換熱器內(nèi)的存水放盡,以防水擊損壞設(shè)備。
6、要做到不流、不爆、不燃、不中毒、不水擊，確保吹掃、置換質(zhì)量。
4.11盲板的加、拆管理。
1、必須指定專人負責，統(tǒng)一管理。
2、須按大修、拆除和開車方案中的盲板流程圖，執(zhí)行加、拆盲板作業(yè)。
3、加、拆盲板要編號登記，防止漏堵漏拆。
4、盲板的厚度必須符合工藝壓力等級的要求。
5、與運行的設(shè)備、管道及系統(tǒng)相連處，須加盲板隔離，并做好明顯標識。
6、對槽、罐、塔、釜、管線等設(shè)備容器內(nèi)存留易燃、易爆、有毒有害介質(zhì)的，其出入口或與設(shè)備連接處應(yīng)加裝盲板，并掛上警示牌。
4.12凡需大修、拆除和開車前的設(shè)備、容器、管道，必須達到動火條件，以保證施工安全。
1、動火管理實行動火作業(yè)許可證制度，動火作業(yè)必須持有效的動火作業(yè)許可證。
2、凡在含有可燃介質(zhì)的的設(shè)備容器、管道上動火，應(yīng)首先切斷物料來源加堵盲板，經(jīng)吹掃、清洗、置換后打開人孔通風換氣，并經(jīng)取樣化驗分析合格后，方可動火。
3、嚴格執(zhí)行“三不動火”原則，即沒有經(jīng)批準有效的動火作業(yè)許可證不動火、防火安全措施不落實不動火、沒有動火監(jiān)護人或動火監(jiān)護人不在場不動火。
4、動火前應(yīng)由專人進行檢測分析，并做好記錄。
5、裝置動火現(xiàn)場不得搭設(shè)毛竹架、雨布等易燃物，確有需要，須落實相應(yīng)的保障措施。
6、高處動火作業(yè)應(yīng)采取防止火花飛濺的遮擋措施，應(yīng)對地溝、閥門井、下水井進行水封處理，對低層的設(shè)備、管道、閥門、儀表等應(yīng)采取遮擋或封閉措施。
7、明火作業(yè)周圍必須清除一切可燃物，作業(yè)周圍不允許排放可燃液體或可燃氣體。
8、施工現(xiàn)場氧氣瓶、乙炔瓶與明火間距保持10米以上，氧氣瓶與乙炔瓶間距保持5米以上，不得放在烈日下曝曬或接近火源。
4.13裝置大修、拆除和開車期間各級安全負責人、專（兼）職安全人員必須到裝置現(xiàn)場進行安全檢查監(jiān)督。對各個作業(yè)環(huán)節(jié)進行現(xiàn)場檢查確認，使之處于安全受控狀態(tài)。
4.14動火、用電、動土、高處作業(yè)、進塔入罐、射線探傷等各類作業(yè)監(jiān)護人，必須履行安全職責，認真監(jiān)護，對作業(yè)和完工現(xiàn)場進行全面檢查（如：消滅火種、切斷電源、清理障礙等）。
4.15進入裝置現(xiàn)場人員，必須嚴格執(zhí)行有關(guān)勞動保護規(guī)定，穿戴好勞動保護用品，嚴禁攜帶煙火。
4.16各作業(yè)人員須達到“三懂三會一能”：懂本作業(yè)崗位的火災(zāi)危險性，懂火災(zāi)的撲救方法，懂火災(zāi)的預(yù)防措施；會正確報警，會使用現(xiàn)有的消防、器材，會撲救初期火災(zāi)；能正確使用現(xiàn)有的防護器具和急救器具。
4.17須對施工作業(yè)所用工機具、防護用品（腳手架、跳板、繩索、葫蘆、行車、安全行燈、行燈變壓器、電焊機、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、防毒面具、防塵用品、安全帽、安全帶、安全網(wǎng)、消防器材等）安全可靠性進行檢查、確認。
4.18裝置交付大修、拆除前，必須對裝置內(nèi)電纜溝做出明顯標志，禁止載重車輛及吊車通行及停放。
4.19大修、拆除裝置現(xiàn)場下水井、地漏、明溝的清洗、封閉，必須做到“三定”（定人、定時、定點）檢查。下水井井蓋必須嚴密封閉，泵溝等應(yīng)建立并保持有效的水封。
4.20大修期間，對裝置現(xiàn)場固定式（可燃氣、h2s、co、nh3及其它有毒有害氣體等）報警儀探頭，要進行妥善保護。
4.21對存有易燃、易爆物料容器、設(shè)備、管線等施工作業(yè)時，須使用防爆（如：木、銅質(zhì)等無火花）工具，嚴禁用鐵器敲擊、碰撞。
4.22對遇空氣、水易自燃、自爆的物質(zhì)，如白磷、烷基鋁、硫化亞鐵、金屬鈉或鉀等活潑金屬及其合金和一些觸媒、催化劑、吸附劑等，要制定相應(yīng)的防范對策和措施。
4.23打開設(shè)備人孔時，應(yīng)使其內(nèi)部溫度、壓力降到安全條件以下，并從上而下依次打開。在打開底部人孔時，應(yīng)先打開最底部放料排渣閥門，待確認內(nèi)部沒有殘存物料時方可進行作業(yè)，警惕有堵塞現(xiàn)象。人孔蓋在松動之前，嚴禁把螺絲全部拆開。在拆卸設(shè)備之前，須經(jīng)相關(guān)人員檢查、確認，對所存醇、苯、稀烴、油氣、風、水確實處理干凈后，才允許拆開，以防殘壓傷人。
4.24禁止使用汽油或揮發(fā)性溶劑洗刷機、配件、車輛和洗手、洗工作服。嚴禁將可燃污液、有毒有害物質(zhì)排入下水道、明溝和地面。
4.25對損壞、拆除的欄桿、平臺處，須加臨時防護措施，施工完后應(yīng)恢復(fù)原樣。
4.26起重、吊裝作業(yè)，須按安全技術(shù)規(guī)范嚴格執(zhí)行。
1、載重車輛、25噸以上吊車進入現(xiàn)場，原則上只允許停在檢修道上，嚴禁壓壞地下設(shè)施和堵塞消防通道。
2、對立體交叉作業(yè)、大型吊車作業(yè)現(xiàn)場，施工單位須制定可靠的安全技術(shù)措施和方案。
3、嚴禁用生產(chǎn)設(shè)備、管道、構(gòu)架及生產(chǎn)性構(gòu)筑物做起重吊裝錨點，與其它設(shè)備、容器、管道、閥門、電線等保持一定的安全距離，以免造成碰撞、損壞。
4.27要保證漏電開關(guān)、電纜、用電器具完好。
1、臨時用電的配電器必須加裝漏電保護器，其漏電保護的動作電流和動作時間必須滿足上下級配合要求。
2、移動工具、手持式電動工具應(yīng)一機一閘一保護。
3、臨時用電的單相和混用線路應(yīng)采用五線制，不超負荷使用。
4、現(xiàn)場臨時用電配電箱、盤要有防雨措施。用電線的裝、拆必須由電工負責作業(yè)。
5、放置在施工現(xiàn)場的臨時用電箱應(yīng)掛設(shè)“已送電”、“已停電”標志牌。
6、電焊機接線要規(guī)范，電焊把線就近搭接在焊件上，把線及二次線絕緣必須完好，不得將裸露地線搭接在裝置、設(shè)備的框架上，不得穿過下水或在運行設(shè)備(管線)上搭接焊把線。
4.28臨時用電線路架空布線時，不得采用裸線，架空高度在裝置區(qū)內(nèi)不得低于2.5米，穿越道路不得低于5米；橫穿道路時要有可靠的保護措施，嚴禁在樹上或腳手架上架設(shè)臨時用電線路，嚴禁用金屬絲梆扎，臨時用電的電纜橫穿馬路路面的保護管應(yīng)采取固定措施。
4.29行燈電壓不得超過36v，在特別潮濕的場所或塔、釜、罐、槽等金屬設(shè)備內(nèi)作業(yè)的臨時照明燈電壓不得超過12v，嚴禁使用碘鎢燈。
4.30腳手架材料和腳手架搭設(shè)須符合規(guī)范要求，經(jīng)施工單位檢查驗收合格并掛有準許使用的標識牌后，方可使用。在雨雪天腳手架作業(yè)時應(yīng)采取有效的防滑措施。
4.31高處作業(yè)人員應(yīng)系用與作業(yè)內(nèi)容相適應(yīng)的安全帶，安全帶應(yīng)系掛在施工作業(yè)上方的牢固構(gòu)件上，安全帶應(yīng)高掛(系)低用。
4.32禁止高空拋物件、工具和雜物，工機具、材料、自行車和工業(yè)垃圾等物品要按指定地點擺放。
4.33檢修現(xiàn)場設(shè)備拆卸后敞開的管口應(yīng)嚴防異物落入，要有嚴密牢固的封堵安全措施。
4.34遇有異常情況，如物料泄漏、設(shè)施損壞等，應(yīng)停止一切施工作業(yè)，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。
4.35進入裝置施工作業(yè)的機動車輛和施工機械，必須按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)（特別通行證），車輛安全阻火設(shè)施齊全，符合國家標準，按指定路線限速行駛，按指定位置停放。
4.36裝置開車前，應(yīng)組織有關(guān)職能部門、相關(guān)單位進行開車前的檢查確認。各開車單位生產(chǎn)安全負責人按開車方案組織全面檢查，并做好系統(tǒng)開車各項安全準備工作。
1、所有項目已完工，尾項和存在問題已落實整改完畢，并已得到驗證。
2、對崗位人員進行上崗培訓(xùn)、交底工作，經(jīng)考試合格后，方可上崗操作。
3、裝置內(nèi)通信、通道、通風、梯子、平臺欄桿、照明和消防器具等一切安全和勞動保護設(shè)施已處于備用、完好狀態(tài)。
4、安全閥、壓力表、報警儀和靜電接地、連接件及靜電消除器等設(shè)備安全附件完好、進入投用狀態(tài)。
5、裝置吹掃置換、貫通、試壓、試漏和氣密性試驗要合格，安全裝置調(diào)試復(fù)位，機、泵等傳動設(shè)備須完成單機試運，每一步驟都應(yīng)嚴格按照規(guī)定程序進行。未經(jīng)過試壓、驗收的設(shè)備、管道、儀表等不能投入生產(chǎn)，以確保設(shè)備安全投運。
6、確認各塔、容器的人孔封閉和隔離盲板拆裝、單向閥的方向正確。催化劑、吸附劑等裝填完畢。
7、凡需要投用的設(shè)備、容器、管道，必須達到安全使用條件，各銘牌證件齊全。
8、進料前，確認水、汽、風、電進裝置，投用所有儀表、流程圖及控制點進行核對，對現(xiàn)場所有控制閥進行開關(guān)信號確認，保證所有控制閥均反應(yīng)正常。
9、現(xiàn)場下水井、地漏、明溝必須保持通暢，并做到定人、定時、定點檢查。明溝、平臺、設(shè)備、管線外表的油污、物料必須沖洗干凈，避免開車過程中出現(xiàn)意外。
10、保持消防通道、疏散通道暢通，不得在疏散通道上安裝柵欄、堆放物品、擺放施工機具等，所有障礙物已清理。
11、改工藝流程引介質(zhì)必須經(jīng)操作員、班長、裝置技術(shù)人員三級確認。
12、開車場地嚴禁存放爆炸物，從嚴控制危險化學(xué)品和有毒有害物資的貯存，遇有緊急排放、泄漏、事故處理等異常情況，應(yīng)立即停止作業(yè)。
4.37裝置開車后，按開車方案進出裝置物料。接受易燃易爆物料的密閉設(shè)備和管道，在接受物料前必須按工藝要求進行置換，分析確認確認合格后，方可再引開車介質(zhì)。
4.38接受物料時應(yīng)緩慢進行，注意排凝，防止出現(xiàn)沖擊或水擊現(xiàn)象。接受蒸汽時要先預(yù)熱、放水，逐漸升溫升壓。
4.39引易燃易爆物料時，嚴格控制動火作業(yè)、車輛通行。
4.40裝置開車應(yīng)做到不跑、不冒、不竄、不漏，不隨地排放余氣、殘渣和化學(xué)品。垃圾廢物料等應(yīng)集中堆放、處理。
4.41裝置內(nèi)部設(shè)備檢修、拆除，可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第3篇 zz小區(qū)春節(jié)期間動力設(shè)備組運行保障管理方案
小區(qū)春節(jié)期間動力設(shè)備組運行保障管理方案
設(shè)備維護組是整個物業(yè)公司極其重要的部門, 為作好春節(jié)期間陽光家園設(shè)施設(shè)備的管理工作,使業(yè)主真正過上一個平安吉祥和諧的新春佳節(jié),確保設(shè)備安全正常運行,特作出如下規(guī)定:
一、春節(jié)期間設(shè)備維護工作重點和防范
1、供電:
嚴格遵照崗位職責辦事,切實作好供配電方面檢修工作,加強值班巡視制度,隨時掌握電流、電壓表的運行情況。確保無斷停電事故的發(fā)生。
2、供水:
嚴格按崗位職責開展工作,重點加強對生活區(qū)、水泵房、閥門井及整個管網(wǎng)巡檢。隨時掌握水壓動態(tài)和水泵運行情況。每小時巡視一次并作好相關(guān)記錄。防止跑、冒、滴、漏,保證生活用水正常使用。
3、弱電:
嚴格按崗位職責辦事,認真對各分支點進行檢測,及時掌握網(wǎng)絡(luò)、電視、電話的通斷情況。確保良好的接收訊號。
二、應(yīng)急預(yù)案
1、停電、斷電事故處理流程:
1)發(fā)現(xiàn)市網(wǎng)停電,值班巡查人員立即切斷市網(wǎng)電流,關(guān)閉部分負荷較大的控制回路。開起發(fā)電機。確保公共區(qū)域和室內(nèi)照明。
2)事故停電,值班人員立即趕到事發(fā)現(xiàn)場,對事故發(fā)生的原因作出準確的分析判斷,并及時通知客服中心和上級領(lǐng)導(dǎo),協(xié)同維修電工加以應(yīng)對處理,迅速恢復(fù)正常供電。
3)供電出現(xiàn)重大事故,立即向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報,同時組織維修人員搶修,情節(jié)嚴重的應(yīng)立即撥打電力'110'報警。并同時通知安管負責人調(diào)集人員進行現(xiàn)場維護,并通過客服中心向業(yè)主作細致的解釋。當110人員到場后,所有維護人員聽從指揮安排,配合將其故障排除。對事故發(fā)生原因 展開調(diào)查工作,并作好事故發(fā)生的詳細記錄。
2、停水應(yīng)急處理流程
1)當發(fā)現(xiàn)停水,維修管理人員應(yīng)立即趕到水泵房,觀察水泵電流電壓動態(tài)顯示是否正常,水泵運轉(zhuǎn)是否正常,確認水泵出現(xiàn)問題并即使更換其他水泵運行。確保正常供水。
2)閥門損壞,管道凍裂應(yīng)立即停止供水同時向客服中心和有關(guān)部門負責人通報,迅速祖師其他維修人員進行搶修,在最短時間內(nèi)恢復(fù)正常供水。
四、應(yīng)急事故處理流程圖(略)
物業(yè)設(shè)備維護組
第4篇 設(shè)備管理部安全文化建設(shè)實施方案格式
根據(jù)電力公司《安全文化建設(shè)大綱實施方案》,并結(jié)合設(shè)備管理部實際,特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想和工作目標
指導(dǎo)思想:以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),堅持安全文化與安全生產(chǎn)工作實際相結(jié)合,與加強班組管理和隊伍建設(shè)相結(jié)合,將安全文化建設(shè)作為一項長期工作,常抓不懈。要通過《安全文化建設(shè)實施方案》的實施,把安全理念細化為安全管理制度和行為規(guī)范,轉(zhuǎn)化為全體員工的實踐,為發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、構(gòu)建和諧電力提供強有力的精神動力。
工作目標:以促進企業(yè)發(fā)展為目標,鞏固企業(yè)發(fā)展成果,警鐘長鳴,確保安全生產(chǎn)長治久安;以提高管理水平為目標,注重以文化引導(dǎo)全員安全意識,提高安全工作規(guī)范;以促進對我建設(shè)為目標,大力價錢安全理念宣傳教育,實現(xiàn)全體員工對安全理念的認知認同,不斷豐富和完善企業(yè)文化建設(shè)體系。
二、領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責和工作重點
主任:李孔林 方旭
副主任:李思平
成員:陳道義 杜玲 高飛 管緒友 國杰峰 劉輝 曾綏宇
主要職責:負責設(shè)備管理部安全文化建設(shè)的實施工作,價錢組織領(lǐng)導(dǎo)和工作協(xié)調(diào)。指定出臺以安全文化建設(shè)為主線,以安全宣傳教育為主要內(nèi)容的安全文化建設(shè)工作檢查考核辦法,定期進行檢查、考核、通報,不定期進行抽查。適時對實施方案中存在的不足進行修訂、完善;對在安全文化建設(shè)工作中的先進典型進行表彰、獎勵。
工作重點:圍繞《電力公司安全文化建設(shè)“兩規(guī)范”工作季度考核表》,組織開展不定期抽查、月度督查、嫉妒檢查考核,強力推進實施方案的實施。
三、工作安排
1、宣傳發(fā)動
制定下發(fā)宣傳方案,明確工作目標、活動內(nèi)容和工作措施,搞好實施工作的啟動。結(jié)合年度安全工作,按專業(yè)、分重點地促進實施方案在安全生產(chǎn)系統(tǒng)的實施。各班組要組織班組成員學(xué)習(xí)。
2、學(xué)習(xí)教育
把《實施方案》作為班組成員學(xué)習(xí)教育的重要內(nèi)容,列入班組培訓(xùn)計劃,開展全員學(xué)習(xí),要有重點的根據(jù)不同崗位加強學(xué)習(xí)教育和培訓(xùn)輔導(dǎo);堅持學(xué)習(xí)與工作相結(jié)合,按照《方案》的內(nèi)容要求,組織班組成員開展擺、議、講以及征集合理化建議等活動,查找工作中存在的問題和不足,制定改進提高措施。
3、組織實施
各班組要在學(xué)習(xí)、掌握、理解《方案》及“兩規(guī)范”等文件的基礎(chǔ)上,做好各項準備工作。要結(jié)合實施方案和《電力公司安全文化建設(shè)“兩規(guī)范”工作季度考核表》的主要內(nèi)容,自行開展工作。
第5篇 物業(yè)項目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)項目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、對房屋、設(shè)備設(shè)施機房設(shè)專業(yè)人員進行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設(shè)專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。
2、建立房屋檔案,對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關(guān)質(zhì)量標準嚴格把關(guān)。
二、公共配套設(shè)施管理及維修方案
管理內(nèi)容
1、根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標識,工程人員對設(shè)備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標準對各設(shè)施設(shè)備,進行專業(yè)檢測、維保。
6、按照有關(guān)規(guī)范標準,設(shè)置設(shè)備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
管理措施
1、制定設(shè)備安全運行管理方案,建立設(shè)備臺帳,建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴格執(zhí)行。
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
3、制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案,根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況,制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
4、做好設(shè)備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況,編制切實可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經(jīng)驗教訓(xùn),避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設(shè)備安全運行管理方案
管理內(nèi)容
1、對機電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備,及時維修,并做好維修記錄。
3、做好機電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),持證上崗,提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對電氣系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、對給排水系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
4、加強給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設(shè)備管理方案
管理內(nèi)容
1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。
2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設(shè)備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備安全運行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。
6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。
7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度,并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度,做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程,防患于未然。
3、建立義務(wù)消防隊,每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí)。
4、定期進行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度,充分做好各項防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負責'的消防原則,消除一切火險隱患。
7、針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃,并狠抓落實,使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識。
9、發(fā)生火災(zāi),及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內(nèi)容
1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。
管理措施
1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內(nèi)部管理人員進行多種形式的培訓(xùn)。
5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運行檔案。
九、物業(yè)內(nèi)標志及標牌管理方案
管理內(nèi)容
1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識,包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊,并注明使用范圍、權(quán)限及時間等。
3、定時定人清潔、維護,發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。
管理措施
1、制定標識標牌管理制度,維護保養(yǎng)制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報修熱線,實行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質(zhì)量問題進行報修,工程部人員在接到報修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補在2小時內(nèi)完成,中修24小時內(nèi)完成,大修1
第6篇 安全文明檢修設(shè)備清潔管理活動月方案
時間:2022年10月23-30日 地點:交接班室 培訓(xùn)人:劉來宏
一、活動目的
為了加強我廠設(shè)備管理力度,切實抓好搞好設(shè)備文明檢修和設(shè)備清潔工作,結(jié)合集團化工中心工作要求及我廠設(shè)備管理工作現(xiàn)狀,在全廠范圍內(nèi)開展“安全文明檢修及設(shè)備清潔衛(wèi)生管理月” 活動。方案如下:
二、組織機構(gòu)
總策劃:王箕嶸
組 長:吳 瀟
副組長:李興龍
成 員:各化工車間主任、裝備科技術(shù)管理人員
職能:
1、貫徹執(zhí)行活動要求,制定并實施安全文明檢修及設(shè)備清潔活動規(guī)劃,提出工作目標任務(wù)、主要內(nèi)容、措施辦法等,對此項工作進行指導(dǎo)、檢查和督促。
2、組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)此項活動的順利開展。
3、組織實施從事設(shè)備檢修和設(shè)備操作維護的檢修人員及操作人員的培訓(xùn)工作。
4、按活動內(nèi)容組織對各車間所轄設(shè)備文明檢修、設(shè)備清潔工作的落實,并對此項工作的開展情況進行檢查、考核、評選和獎懲。
三、活動目標
通過此項活動的開展使轄區(qū)設(shè)備檢修文明、設(shè)備清潔達到高標準,員工素養(yǎng)得以提升,逐步將我廠打造成“文明工廠”的稱號。
四、時間安排
自2022年10月1日至11月30日,分為四個階段:
(一)部署宣傳(9月26日至9月30日)
(二)推進展開(10月1日至10月15日)
(三)檢查整改(10月16日至11月10日)
(四)提高總結(jié)(11月11日至11月30日)
五、活動內(nèi)容
以規(guī)范設(shè)備安全文明檢修行為、搞好現(xiàn)場設(shè)備清潔衛(wèi)生為主要內(nèi)容開展此項活動。
(一)設(shè)備安全檢修
1、所有參加設(shè)備檢修人員,必須樹立安全第一的思想,嚴格遵守各種安全操作規(guī)程。
2、檢修前必須嚴格辦理《安全檢修任務(wù)書》、《臨時用電工作票》《動火證》、《進塔入罐證》等票證,并經(jīng)嚴格審批作業(yè)許可,要求認真辨識風險、落實安全措施,手續(xù)齊全、準確,否則,檢修人員可拒絕檢修。
3、檢修設(shè)備前應(yīng)先檢查現(xiàn)場是否存在不利于安全檢修的因素,如有不利安全檢修的因素存在,應(yīng)堅決排除后,方可進行加檢修工作。
4、工作中所有檢修人員應(yīng)做到“三不傷害”即不傷害別人,不傷害自己,不被別人傷害,保證檢修的安全進行。
5、檢修過程中,每天在安排任務(wù)時,必須首先布置好安全工作,并有人對工作環(huán)境進行安全方面的檢查。
6、檢修人員進入檢修現(xiàn)場前必須正確穿戴好勞保保護用品,禁止不規(guī)范穿戴上崗。
7、檢修現(xiàn)場,要嚴格管理煙火,禁止檢修人員攜帶煙火進入現(xiàn)場。
8、在泵房檢修時要保證通風換氣,換氣扇及其風道不得擅自停用或堵塞。
9、傳動設(shè)備檢修前應(yīng)切斷電源并掛好警示牌后方可進行設(shè)備檢修,檢修結(jié)束后,必須是原掛牌人進行摘牌送電。
10、起吊重物時,首先檢查起吊鋼絲繩,繩索是否牢固可靠,被吊起物件是否安全可靠及周圍環(huán)境是否允許物件起吊,確認無安全隱患后方可進行設(shè)備起吊作業(yè)。
11、檢修人員在檢修時,擺放好檢修物品及工具,防止亂放、亂丟現(xiàn)象,給安全造成不利因素。
12、立體交叉作業(yè)時,應(yīng)首先布置好各作業(yè)點之間的安全工作,并認真做好防范措施,戴好安全帽杜絕麻痹思想,并保持相互之間的聯(lián)系。
(二)設(shè)備文明檢修
1、加強設(shè)備文明檢修管理、 規(guī)范設(shè)備檢修的工 作程序,科學(xué)、合理地組織檢修,提高設(shè)備的運轉(zhuǎn)率和運行可靠性。
2、檢修人員檢修時必須持有經(jīng)過簽發(fā)和審核、確認的工作票,并已進行檢修技術(shù)交底,明確檢修內(nèi)容及要求;檢修人員必須做到科學(xué)檢修、文明施 工,檢修人員應(yīng)不亂用大錘、管鉗、扁鏟,不亂拆、亂拉、亂頂,不 亂動其他設(shè)備,不亂打保溫層,不亂拆其他設(shè)備的零部件。
3、設(shè)備檢修前必須把設(shè)備,備品配件、材料、工機具運到現(xiàn)場,并按規(guī)定位置擺放整齊。檢修中要實行科學(xué)文明檢修,清洗過的機件、拆開的精密設(shè)備做到妥善保管;設(shè)備的零部件要墊好,清洗油污、污泥,拆下的保溫層,拆下的設(shè)備管道要快速裝車運走,不得在原地滯留。
4、檢修人員在現(xiàn)場檢修時應(yīng)做到潤滑油脂不見天,洗過的機件不見 天,拆開的設(shè)備、管口不見天,設(shè)備零件不落地,工量具不落地,油 污、污物不落地。
5、檢修現(xiàn)場各種工器具、檢修材料應(yīng)合理擺放,做到設(shè)備零件擺放 一條線,材料物質(zhì)擺放一條線,工具機具擺放一條線,在交工驗收前 做到工完、料凈、現(xiàn)場清。
6、 正確使用檢修工具,實行專業(yè)化,嚴禁不合理的撬、打、鏟、咬、割;積極采用先進的專用工具;、使用的工具要符合標準要求,嚴禁亂用;
、合理使用各種測量、檢測儀器。
7、檢修人員應(yīng)嚴格控制檢修材料的消耗,檢修完成后的剩余材料按規(guī)定退庫,不得私自留存。
8、所有計劃檢修必須有完整的檢修記錄,并在設(shè)備檔案中進行記錄(檢修時間、內(nèi)容、更換的零部件、試車情況、檢修負責人等);檢修結(jié)束負責人組織對設(shè)備進行驗收并試車合格。
(三)設(shè)備清潔衛(wèi)生
1、設(shè)備上以及旋轉(zhuǎn)部件周圍不允許有雜物,設(shè)備表面無積塵、油污,設(shè)備應(yīng)保持本色。
2、設(shè)備運行區(qū)域地面無積油、積水,保持干燥清潔,以防腐蝕介質(zhì)。
3、機泵介質(zhì)流體管道應(yīng)保持清潔、保溫完整,及時消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
4、設(shè)備名牌、安全警示牌及包機牌應(yīng)固定牢固,保持清潔、字跡清晰,無油污、灰塵等污物。
5、輸送容易結(jié)晶,有毒有害,腐蝕性的液體的機泵機封處有泄漏液 體的,基礎(chǔ),泵體要用水進行沖洗,其它部分要用干凈的抹布進 行清凈。
6、 雙吸泵的盤根密封會有不同程度的漏液,要求對漏液通道進行疏 通,不能有積水,結(jié)晶物的淤積。
7、 泵體及其機泵底座(或其它鋼筋結(jié)構(gòu))不得有油垢油污,不得有 灰塵和積土,泵底座下不得存放物品和垃圾,要清掃干凈,不得 有積水。
8、 泵的銘牌,油杯,油視鏡,壓力表,冷卻水管視鏡要保持干凈, 以便巡檢觀察。
9、電機部分要求用干的抹布進行清掃,電機的銘牌及轉(zhuǎn)向牌清掃干凈,不得用水直接沖洗電機。
六、工作要求
1、提高認識,加強領(lǐng)導(dǎo)。各科室及車間要充分認識此項活動的重要性,認真組織學(xué)習(xí)下發(fā)方案要求的內(nèi)容,對存在的問題,車間管理人員制定工作對策,做到細致、嚴謹。
2、落實責任,確保工作實效性。各科室及車間要把責任分解落實細化到每個工作崗位和個人。裝備科要制定詳細檢查表,通過監(jiān)督檢查,全面及時排查整治。
3、全面開展,形成工作素養(yǎng)。安全消防宣傳教育,切實提高員工的安全消防意識。各車間要切實抓好此項工作,利用班前會、交接班會進行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。做到人人有專責,事事有人管,逐步提升員工工作主動性。
4、裝備科在每周五廠部調(diào)度會上通報各車間一周內(nèi)對此項活動的開展情況,參照《設(shè)備管理制度》及本廠《績效管理辦法》獎優(yōu)罰差。
2022年9月25日
第7篇 商業(yè)廣場設(shè)施設(shè)備維保管理方案
商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備的維保管理方案
一、基本情況
本商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個子系統(tǒng),其中:制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度,通過運用科學(xué)合理的管理方式,確保各項設(shè)備設(shè)施正常運作,為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。
二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求
1、實行全面設(shè)備(設(shè)施)管理制度,強化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作,維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。
2、制訂和落實工作程序,每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序,程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報表文件以及具體的經(jīng)辦人、責任人。
3、各專業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實際運作過程中行之有據(jù)、做之有理。
4、運行值班人員負責設(shè)備、設(shè)施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員進行處理。
5、維修人員負責設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄。
6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng),對每項設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案,并保持實時更新。
四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標準
1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號
項目
工作要求
質(zhì)量標準
1
給水管道
每月檢查一次,隨時清通管道
管道通暢,保證供水,外觀無明顯破損
2
閥門
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復(fù)。
無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象,開關(guān)靈活
3
化糞池
清掏一年一次
無外溢
4
壓力表
每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復(fù)。
顯示值正常,外觀完好
5
機械潤滑
每月檢查一次,每季度加油
保證設(shè)施正常運轉(zhuǎn),無缺油、機械故障
6
排水管道
每月檢查一次,隨時清通,小范圍除銹刷漆
外觀完好,無堵塞
7
雨水管、地漏道
每月檢查一次,隨進清通每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復(fù)。
天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞
8
井蓋
隨時檢查,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理:小修及時修復(fù)。
每半年刷漆
無明顯破裂、損壞
9
泵體
每季一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題報告
運行正常
2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號 項目 工作要求 質(zhì)量標準
1電纜頭 日常檢查,小修即壞即修無不良接觸、良好
2溫控、濕控 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,顯示正常,固定可靠
3絕緣鞋、手套 每年送檢
4斷路器 日常檢查,小修即壞即修標號清晰,性能良好
5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開關(guān) 日常檢查,小修即壞即修外表清潔,標號清晰,固定可靠
6電容無功補償 每日檢查,電容及時更換電容補償三相平衡
7指示燈、保險 日常檢查,小修即壞更換正常使用
8配電屏對地測試 日常檢查接地良好
9整體保養(yǎng)每月一次
10配電房全面保養(yǎng)每年二次
11變壓器性能檢測每二年一次
3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容
序號項目工作要求質(zhì)量標準
1公共通道照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
2樓梯照明 日常檢查,小修即壞即修 燈開關(guān)正常,線路完好
3洗手間照明 日常檢查,小修即壞即 修燈開關(guān)正常,線路完好
6應(yīng)急燈,安全指示燈 日常檢查,小修即壞即修
五、給排水系統(tǒng)管理
1、運行管理
1)給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
2)運行專人專職管理,嚴格執(zhí)行持證上崗制度,定崗定人。
3)實行24小時值班制度。
4)消防系統(tǒng)定期進行試運行,確保系統(tǒng)安全可靠。
2、維修保養(yǎng)
1)制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
2)維修操作人員合理配置,嚴格執(zhí)行持證上崗制度。
3)加強日常巡視、檢查,切實執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。
4)提高管網(wǎng)工作效率,有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,以減少損失,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
3、應(yīng)急預(yù)案
1)遇有事故,及時搶修,限水、停水24小時前通知商戶。
2)檢查漏水的準確位置及所屬水質(zhì),并在許可能力下,立即設(shè)法制止漏水,若不能制止,應(yīng)立即尋求支援,在支援人員到達之前盡量控制現(xiàn)場,防止損壞擴大。
3)觀察周圍環(huán)境,漏水是否影響各項設(shè)備,如電力設(shè)備、線纜等。
4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水滲入電機等重要設(shè)備。
5)利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場。
6)如漏水可能會導(dǎo)致索賠等問題,須拍照存檔以作日后證明。
7)日常巡視、檢查時,應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物,隨時加以清理,以免堵塞。
8)如該部位曾經(jīng)有水浸記錄,平時應(yīng)準備足夠沙包,作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。
六、供配電系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標等,合理制訂出維保計劃及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。
2)運行值班人員應(yīng)嚴格按照值班規(guī)定實行24小時值班制,對大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行巡回檢查,同時做好相應(yīng)記錄。
3)運行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴格按安全操作規(guī)程進行,執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固樹立“安全第一”的思想,確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。
4)運行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患,及時報告故障,并做好詳細記錄。
2、維修保養(yǎng)管理
1)維修人員進行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進行,并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。
2)維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況,認真做好維修工作、更換工作。
3)合理設(shè)計公共場所照明控制線路,如露天場所的照明可以采用光電控制,采用節(jié)能燈源,以達到節(jié)能、經(jīng)濟運行的目的。
4)工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對供配電系統(tǒng)進行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試,并根據(jù)實際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。
3、應(yīng)急預(yù)案
1)在即將發(fā)生臺風、暴雨時,工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對所有供配電系統(tǒng)進行預(yù)防性檢查,多方位監(jiān)視,同時做好搶修工作準備。災(zāi)情過后,對供配電系統(tǒng)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
2)發(fā)生火災(zāi)時,運行值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對供電設(shè)備、設(shè)施進行全面檢查方可恢復(fù)供電。
3)發(fā)生故障,及時搶修,短時間不能完成搶修的,應(yīng)通知商戶。
4)限電、停電應(yīng)提前24小時通知商戶。
4、臨時用電管理
1)為保障用電安全,臨時用電實行申請制度,商戶在拉線用電前,應(yīng)填寫〈臨時用電申請表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時用電。
2)用電期間,運行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況,認真做好巡視、檢查工作,及進送、停電,保證供電。
3)用電后,維修及運行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時用電的拆除工作,同時,進行認真檢查,保證安全,不留隱患。
七、消防系統(tǒng)維保管理
1、運行管理
1)實行24小時值班制度。
2)運行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運行情況,并做好記錄。
3)對于系統(tǒng)報警信號,值班人員應(yīng)立即通知報警區(qū)域保安,并作好記錄。如為誤報,應(yīng)通知維修人員進行維修。
2、維修管理
1)每月對系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。
2)每年對系統(tǒng)進行兩次性能檢測。
3)重要項目委托專業(yè)公司進行。
八、服務(wù)承諾
1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
3、急修及時完成,一般維修當天完成。
4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。
5、各項維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。
九、操作規(guī)程
高低壓配電房的管理及操作規(guī)程
1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進。進出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。
2、值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情,不得擅離職守。
3、接班人員未到位,當班人員不得離開工作崗位。
4、每班做好巡查記錄,《變配電運行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。
5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。
6、對高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆、接地線等,而且在保護人監(jiān)護下執(zhí)行操作。
7、需要停電進行線路檢修時,首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進行操作。
8、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅持工作票制度。凡要執(zhí)行10kv高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時,未經(jīng)主管人員批準,不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。
9、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。
10、嚴格執(zhí)行崗位職責,遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。
12、停電時應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負荷拉刀閘(隔離開關(guān))。
13、送電時首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。
14、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強對設(shè)備的特巡,當發(fā)生事故時,應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時排除故障,并做好記錄。
消防系統(tǒng)操作規(guī)程
一、主機控制器
1)查詢:
1、按下菜單(menu)按鈕到下一級菜單,選擇菜單上需要查詢信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。
2、退出查詢按返回(esc)按鈕返回到上一級菜單。
2)聯(lián)動:
1、查看是否為自動(黃色燈亮)。
2、聯(lián)動設(shè)置:通過菜單上“系統(tǒng)設(shè)置”到下一級菜單,選擇“聯(lián)動設(shè)置”再到下一級菜單選擇“自動”或“手動”。
3、快速查找聯(lián)動信息:在菜單上選擇“聯(lián)動信息” 到信息欄,同時按下“shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相應(yīng)的回路,再通過上下(▲、
第8篇 樓宇機電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運行及管理
樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運行安全。
1.1 運行管理
設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責,掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時,按照預(yù)定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。
1.2.2 采暖通風空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調(diào)系統(tǒng)的正常運行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。在日常運行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式,以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權(quán)可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負責調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負責全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運行時,應(yīng)設(shè)法將負荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當主機發(fā)生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行,排除故障后再補水投入運行。
2.4.3 當故障停電時,立即關(guān)閉機組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風機、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
2.6.1 當設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。
3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護保養(yǎng)工作主式
維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次:
日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍,使用的設(shè)備要有專人負責,并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。
3.2 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調(diào)主機運行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調(diào)風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進行各種形式的節(jié)能宣傳,加強節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強能源使用的計劃管理,嚴格執(zhí)行cpm下達的各項指標,工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。
4.2.5 加強設(shè)備管理維修,認真節(jié)約能源,杜絕浪費水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負荷大小進行調(diào)整,并使運行中的變壓器的負載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運行中,應(yīng)根據(jù)實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點:
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標準的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標,根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:
5.1.1 擴大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨進行,也可結(jié)合大修理進行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經(jīng)濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達到改造目標、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費用來源
技術(shù)改造、更新的費用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機電設(shè)備管理、運行、維護的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
6.3.9 計算機軟件及錄像資料
第9篇 _物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案
物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案
1.管理目標
保證設(shè)備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案
一、目的保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。
二、驗收管理
1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。
2、驗收的主要內(nèi)容
(1)建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料;
設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;
(2)設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。
3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。
三、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c三類:a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。
b類:排風設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。
四、設(shè)備的運行管理
1、對a類設(shè)備,配備專職運行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。
2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。
3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設(shè)備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設(shè)備運行狀態(tài),注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填表報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。
五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)
1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。
2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。
(1)日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;
定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容;
年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。
(2)日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。
(3)維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準后實施。
(4)設(shè)備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。
維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。
六、設(shè)備設(shè)施維修
1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類
(1)計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理;
(2)故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式
(1)委托維修主要用語故障維修。
管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。
(2)派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。
工程、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。
派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。
七、設(shè)備故障及事故
1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。
達到一定時間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。
較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。
4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
八、設(shè)備的大修、更新
1、管理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。
2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用,從維修資金中支出。
每年度的費用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。
3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請,經(jīng)管理處討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導(dǎo)下進行。
九、設(shè)備的報廢
1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢:
(1)已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達不到要求且不能修復(fù)。
(2)設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴重,經(jīng)濟效果差,經(jīng)濟上分析結(jié)論更新勝于大修。
(3)因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復(fù)使用,建筑物改建不能拆裝的。
(4)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。
(5)設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。
2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請,并填寫《設(shè)備報廢申請單》,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準,其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。
3、設(shè)備報廢后,由設(shè)備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時注銷臺賬和卡片。
十、房屋外觀和圍墻護欄
1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。
2、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。
4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻;
對已經(jīng)造成的事實,管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務(wù)。
十一、記錄
1、工程驗收記錄;2、設(shè)備臺賬;3、設(shè)備標識卡;
4、運行記錄;
5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;
6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;
7、事故故障報告單;
8、設(shè)備報廢申請表;
9、設(shè)備大修改造申報表;
10、設(shè)備大修匯總表。
十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:
(1)管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;
(2)如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;
(3)經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)認定后,將工作交給工程維修組,讓其完成人員的安排和修復(fù)工作;
(4)工程組人員按照工種,指定專人到現(xiàn)場進行維修;
(5)如果這種損壞我們管理處的人員根本無法進行維修的,根據(jù)維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用,報管理處領(lǐng)導(dǎo)審核安排;
(6)等全部維修工作結(jié)束后,進行試運行合格后,作好維修記錄并存檔。
第11篇 大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案（5）
大廈房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案(五)
房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是大廈管理的重中之重。
(一)管理內(nèi)容:
1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
(1)業(yè)主已領(lǐng)房:
_房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
_加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;
_裝修期間,應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。
(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):
_管理處應(yīng)每月通風打掃一次;
_對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。
(3)公共用房
_做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護:
(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;
(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;
(4)電梯機房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行);
(5)中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;
(5)對業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。
(二)管理措施:
1、加強裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
2、對所有的管理人員進行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置,并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護;
3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);
4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率達98%以上,且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。
第12篇 設(shè)備故障應(yīng)急響應(yīng)現(xiàn)狀及改進措施管理方案
1.編制目的
為了建立設(shè)備故障應(yīng)急響應(yīng)機制,充分發(fā)揮設(shè)備故障應(yīng)急搶修的積極作用,確保設(shè)備發(fā)生故障時能夠迅速、準確、有效的組織搶修處理,防止故障進一步擴大,最大限度的減少降產(chǎn)或停機損失,降低維修成本,依據(jù)公司2008年11月1日頒發(fā)的《安全生產(chǎn)管理制度》(試行版),結(jié)合公司生產(chǎn)設(shè)備實際狀況,特編制本預(yù)案。
2.適用范圍
本預(yù)案適用于突發(fā)性的直接導(dǎo)致降產(chǎn)或停產(chǎn)的所有設(shè)備故障,用于指導(dǎo)設(shè)備故障的報警、處理、搶修、恢復(fù)等全過程。
3.各部門應(yīng)急職責
3.1 生產(chǎn)部應(yīng)急職責
3.1.1 生產(chǎn)部副經(jīng)理擔任現(xiàn)場應(yīng)急搶修小組組長,負責設(shè)備故障的現(xiàn)場應(yīng)急指揮;
3.1.2 負責向工廠總經(jīng)理匯報故障狀況及搶修進展情況;
3.1.3 負責組織搶修人員就位;
3.1.4 負責對備品備件的數(shù)量、型號、規(guī)格進行確認及搶修物質(zhì)材料的準備;
3.1.5 負責加工件外協(xié)和委外維修的申請;
3.1.6 負責實施搶修作業(yè),以及修后設(shè)備的檢查、試運行;
3.1.7 加強搶修培訓(xùn),開展故障預(yù)想,掌握故障發(fā)生的征兆、原因、后果和應(yīng)急處理方法、步驟,以及在搶修過程中應(yīng)采取的防護措施、安全措施、技術(shù)措施,確保搶修工作的安全順利進行。
3.2 儲運部應(yīng)急職責
3.2.1 加強車輛維護和保養(yǎng),及時提供可用的起重設(shè)備和運輸設(shè)備;
3.2.2 本部門的設(shè)備故障搶修,必須全力協(xié)助機電維修工的工作。
3.3 技術(shù)保障部應(yīng)急職責
3.3.1 負責設(shè)備故障搶修過程中的技術(shù)支持,加強與各設(shè)備制造廠家的聯(lián)系和溝通,協(xié)調(diào)解決搶修過程中遇到的技術(shù)難題;
3.3.2 負責對設(shè)備故障應(yīng)急響應(yīng)預(yù)案的制訂,報技術(shù)總監(jiān)和工廠總經(jīng)理審批,并每年修訂一次;
3.3.3 安全員負責故障搶修現(xiàn)場的安全監(jiān)察,確保搶修過程中的人身安全和設(shè)備安全;
3.3.4 特殊作業(yè)需由安全員開具特殊作業(yè)證后方能動工,安全員并全程跟蹤。
3.4 五金庫應(yīng)急職責
3.4.1 做好備品備件的保管和補充,及時檢查備品備件的儲備情況,確保備品備件處于良好的備用狀態(tài);
3.4.2 搶修材料的發(fā)放做到準確快捷。
3.5 采購部應(yīng)急職責
3.5.1 做好故障搶修材料的供應(yīng)工作,在搶修過程中,需要補充設(shè)備或材料時,應(yīng)迅速組織貨源,爭取在最短的時間內(nèi)運送到現(xiàn)場,保證應(yīng)急工作的順利開展;
3.5.2 負責加工件外協(xié)和委外維修單位的聯(lián)系、商務(wù)洽談并落實、跟蹤;
3.5.3 確保各種采購渠道的信息暢通。
3.6 財務(wù)部應(yīng)急職責
3.6.1 本著急件特辦的原則,提供財務(wù)支持。
3.7 行政部應(yīng)急職責
3.7.1 負責急件采購或加工的交通運輸工作;
3.7.2 在搶修過程中,負責搶修人員的膳食保障;
3.7.3 如有人員受傷,及時與有關(guān)醫(yī)療機構(gòu)聯(lián)系,保證受傷人員及時得到救治;
3.7.4 特殊作業(yè),保安人員需做好監(jiān)護、巡視工作。
4.應(yīng)急資源概況
4.1 人力資源
4.1.1 生產(chǎn)部副經(jīng)理1人;機、電主管各一人(其中電氣工程師1人);機、電班長各一人;維修鉗工10人(其中電焊工2人,高級鉗工1人);電工7人;設(shè)備使用部門主管、班長及操作工。
4.1.2 技術(shù)總監(jiān)1人;設(shè)備工程師1人、電氣工程師1人、安全員1人。
4.2 物質(zhì)資源
4.2.1 起重工具與設(shè)備:3噸叉車1臺、2噸手動液壓起重叉車1臺、2噸手動液壓升降車2臺、50噸液壓千斤頂2臺、32噸液壓千斤頂2臺、5噸行吊1臺、10噸手拉葫蘆2件、5噸手拉葫蘆2件、3噸手拉葫蘆2件、2噸手拉葫蘆6件、2t吊裝帶5條、3t吊裝帶5條、11#鐵絲、麻繩等。
4.2.2 電動工具:切割機2臺、立式砂輪機2臺、臺鉆1臺、角向磨光機2部、軸向磨光機1部、手電鉆2部、沖擊鉆1部、電錘1部等。
4.2.3 焊接、氣割設(shè)備:電焊機4臺、氣割設(shè)備4套。
4.2.4 機加工設(shè)備:拉絲機2臺。
4.2.5 儀器儀表:紅外線測溫儀、萬用電表、鉗型電流表等。
4.2.6 安全設(shè)施:安全圍欄、警示牌、警戒線。
4.2.7 維修工具:扳手、螺絲刀、鉗子、管鉗、手錘、鋸弓、銼刀、拉碼、臺虎鉗、龍門鉗、鋼板尺、游標卡尺、千分尺、水平尺等、竹梯等。
4.2.8 防爆工具:銅板手、銅螺絲刀、銅錘、銅管鉗、銅撬棍、銅鏟等。
4.2.9 運輸工具:牽引車4臺、鏟車2臺、鉤機1臺、面包車2臺等。
4.2.10 機加工外協(xié)單位:廣州祥發(fā)機電維修公司。
4.2.11 備品備件:根據(jù)《備品備件安全庫存表》儲備的備品備件,以及按急件采購程序采購配件。
5.故障分析
5.1 設(shè)備故障的性質(zhì)
設(shè)備故障是指設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中,因某種原因喪失了規(guī)定功能或降低了效能時的狀態(tài),直接影響產(chǎn)量、質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟效益。
5.2 故障發(fā)生的原因
5.2.1 設(shè)備設(shè)計、制造、安裝中存在缺陷;
5.2.2 材料選用不當或有缺陷;
5.2.3 使用過程中的磨損、變形、疲勞、振動、腐蝕、變質(zhì)、堵塞等;
5.2.4 維護、潤滑不良、調(diào)整不當、操作失誤、過載使用、長期失修或修理質(zhì)量不高等;
5.2.5 環(huán)境因素及其他原因。
6.應(yīng)急響應(yīng)程序
6.1 報警與接警
6.1.1 操作工發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障后,立即用對講機向當班班長匯報,說明故障發(fā)生的設(shè)備位號和部位;
6.1.2 當班班長立即呼叫值班機電維修工,值班機電維修工應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,初步了解故障發(fā)生的原因、性質(zhì)、范圍、嚴重程度,由班長將掌握的情況向主管和部門副經(jīng)理或經(jīng)理匯報,做出是否立即降產(chǎn)或停機的請求;
6.1.3 對暫時只需要降產(chǎn)或可延遲停機的設(shè)備故障,待機電主管及生產(chǎn)部副經(jīng)理趕到現(xiàn)場后,再做進一步?jīng)Q定;
6.1.4 機電主管、生產(chǎn)部副經(jīng)理應(yīng)帶領(lǐng)維修工對設(shè)備故障進行檢查確認,生產(chǎn)部副經(jīng)理在確認故障信息的情況下,迅速下達應(yīng)急處理命令,采取臨時應(yīng)急措施,對故障情況加以控制,并及時報告給生產(chǎn)部經(jīng)理和工廠總經(jīng)理。
6.2 應(yīng)急啟動
6.2.1 工廠總經(jīng)理接到設(shè)備故障應(yīng)急報告后,通知相關(guān)人員到場到位,并組織協(xié)調(diào)有關(guān)搶修前的準備工作;
6.2.2 應(yīng)急小組長通知現(xiàn)場應(yīng)急搶修小組人員到場到位。
6.3 應(yīng)急行動
6.3.1 技術(shù)保障部設(shè)備工程師、電氣工程師和安全員,協(xié)助生產(chǎn)部副經(jīng)理制訂搶修安全措施和技術(shù)方案,并提供有關(guān)的技術(shù)資料;
6.3.2 應(yīng)急小組根據(jù)職責分工,各就各位,全面展開搶修工作;
6.3.3 機電維修工及時將所需的工器具運送到現(xiàn)場,機電主管迅速落實所需配件的儲備情況,落實型號、規(guī)格,并將備件運送到現(xiàn)場;
6.3.4 急件采購或加工,實行急件采購或加工預(yù)案,如果需要交通車輛,由行政部安排提供;
6.3.5 對需委外維修的部分工作,由機電主管填寫簽呈、生產(chǎn)部副經(jīng)理確認、報工廠總經(jīng)理審批同意后交采購部聯(lián)系執(zhí)行;
6.3.6 技術(shù)總監(jiān)和工廠總經(jīng)理,應(yīng)及時了解搶修現(xiàn)場的進展情況,指導(dǎo)搶修工作的順利進行;
6.3.7 安全員應(yīng)監(jiān)督檢查搶修過程中安全措施落實情況和各種違章作業(yè)情況,保證檢修過程中的人身安全。
6.4 現(xiàn)場恢復(fù)
設(shè)備故障搶修結(jié)束后,應(yīng)對搶修后的設(shè)備進行空載試運行,時間不少于15分鐘,確定搶修的質(zhì)量和效果,并將試機情況向技術(shù)總監(jiān)和工廠總經(jīng)理進行匯報,得到認可后,開始對搶修人員、工器具進行清點,將現(xiàn)場打掃干凈,撤離現(xiàn)場。操作工對現(xiàn)場進行恢復(fù)工作。
6.5 應(yīng)急結(jié)束
值班機電維修工,負責對搶修后的設(shè)備進行聯(lián)機啟動運行,觀察運行工況。應(yīng)急結(jié)束。
7.聯(lián)系方式
7.1 對講機聯(lián)系
使用公司內(nèi)部對講機聯(lián)系。
第13篇 zz商城設(shè)備安全管理及應(yīng)急措施方案
商城設(shè)備安全管理及應(yīng)急措施方案
設(shè)備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設(shè)備的停用、功能喪失或效能下降。這些原因會危害設(shè)備的正常使用,還會危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全,如果處理不及時,將會造成業(yè)主資產(chǎn)和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施,杜絕事故發(fā)生。對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時維修,認真分析原因吸取教訓(xùn),制定防范措施避免再發(fā)生。
1設(shè)備故障處理
1.1故障分類:
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障:人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失超過萬元以上。因故障引起商城停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
1.2故障處理細則
_設(shè)備發(fā)生故障,值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報告后應(yīng)第一時間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理;如為一般故障。及時與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理
_值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測、設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號顯示及操作時間、故障現(xiàn)象。
_值班人員配合有關(guān)人員進行故障處理時應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程。
_故障處理完畢后,由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實際對故障原因進行分析取證,查明故障產(chǎn)生的原因、形成機理及規(guī)律并做好預(yù)防措施。
_查明原因、分清責任,對相關(guān)人員進行處罰及教育,制定防范措施。
_事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實記錄,以文件形式上報經(jīng)理及業(yè)主,并作好相關(guān)的檔案。
2各機電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案
2.1停電應(yīng)急處理措施
zz國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計了發(fā)電機作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機設(shè)定為自動工作狀態(tài),一旦商城發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動。
突發(fā)性市電停電后,自動設(shè)計狀態(tài)的發(fā)電機會在6秒鐘內(nèi)起動運行提供備用電源。如發(fā)電機不起動,值班員應(yīng)即時采取以下措施:
_首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
_查發(fā)電機主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在'停'或'手動'位置,應(yīng)按日常檢查程序進行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到'自動'位置。
_如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯,即刻糾正將其打在'自動'位置。
_若以上兩項都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開'市電、備用'電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準備等事項。
_檢查各設(shè)備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動作正常,作人員疏散照明之用。
_如當班值班員無法短時間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,并通知業(yè)主做好應(yīng)急準備。
_事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報管理處經(jīng)理及業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)。
停電處理應(yīng)急流程圖:
2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
市政供水計劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時,管理處設(shè)法滿足業(yè)主用水要求,事后向業(yè)主說明原因。
由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
_接到事故報警后,機電運行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時搶修,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
_加壓泵出現(xiàn)故障停止運轉(zhuǎn)時,值班員應(yīng)及時將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時將備用泵投入使用,即時通知相關(guān)負責人組織搶修。
_主管網(wǎng)漏水或爆管時,應(yīng)即時停泵,關(guān)閉進水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時,應(yīng)即時關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時進行搶修。
_事故不能在2小時處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
排水部分突發(fā)事故:
_排水主管爆裂或堵塞時,應(yīng)及時與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
_污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時,應(yīng)及時組織搶修。
_地下停車場集水坑排水不良時,應(yīng)即時用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
_設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時采取保護措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時搶修。
給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖
2.3電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
_當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災(zāi)時,必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防專用的電梯,將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報。盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運行。
_突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客:
停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
手動盤車時,至少兩人進行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行
間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(以高于或低于樓面不超過0.5米為準),應(yīng)松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
_電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處及業(yè)主。
電梯應(yīng)急處理流程圖
2.4消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時對各區(qū)域?qū)崟r監(jiān)控,同時認真落實巡邏制度,保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責任區(qū)內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保商城人員生命安全,按以下規(guī)定進行:
發(fā)生火災(zāi)時,監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動義務(wù)消防員、保安員等進入著火區(qū)域搶險,爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向'119'報警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點和火情的變化,作出相應(yīng)的滅火方法和步驟:
_消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。
_監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進行自救、疏散。
_配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確?；饎莶灰螂娖髟O(shè)備引起曼延。同時隨時做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
_給排水管理人員迅速啟動水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
_電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業(yè)主。
第14篇 職工小區(qū)房屋共有設(shè)備設(shè)施管理方案
ee工商局職工小區(qū)房屋共有設(shè)備設(shè)施管理方案
(一)制訂設(shè)備安全運行管理方案
1、所有機電操作,維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程,并樹立'安全第一'的思想,即要保證設(shè)備的安全運行,又要保證工作人員安全。
2、新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核,熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后,才能上崗工作。
3、設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品,例如配電房配置絕緣手套,并要認真保管。
4、工作人員進入設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙。
5、非電氣工作人員未經(jīng)允許,不得私自進入變、配電房。
6、對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄,如參數(shù)異常,必須及時處理。
7、電氣部分維修,必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上,以防事故發(fā)生。
8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
(二)公共照明系統(tǒng)管理方案
1、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃;2、經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以'時效制'工作的要求對受損的情況進行更換和維修;4、每月進行一次全面大檢查,保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn);5、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟,注意節(jié)約能源;6、冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間;7、制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。
(三)弱電及自動化系統(tǒng)管理方案
1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布;2、熟悉維修電路原理功能圖;3、制訂實施安全操作規(guī)范;4、用'觀察法'和'靜態(tài)測量法'檢查故障的起因;5、做好年度、月份保養(yǎng)計劃,依此進行檢查、維修;6、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應(yīng)急有計劃、有方案;7、加強非直接責任弱電設(shè)施(如電話、有線電視等)管理部門的聯(lián)系,確保正常運轉(zhuǎn)。
(四)給排水系統(tǒng)管理方案
1、維修部主管組織研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批;2、維修部主管負責向有關(guān)用戶通知停水的情況;5、維修工每年兩次清洗給排水設(shè)備設(shè)施;6、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知;7、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
(五)共用配套設(shè)施管理方案
1、建立共用設(shè)施檔案并予以公布;2、制訂維修保養(yǎng)計劃;3、對 小區(qū)內(nèi)所有共用設(shè)施進行編號,并設(shè)有標識;4、按'誰受益、誰付費'的原則進行維修保養(yǎng);5、制訂共用設(shè)施維修制度;6、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系,便于維修的實施;7、應(yīng)急維修應(yīng)在維修前發(fā)出緊急通知;8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
第15篇 太陽城設(shè)備設(shè)施管理方案
富田太陽城設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設(shè)備的維修保養(yǎng)責任到人,強化巡檢、運行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時按公司iso9001和iso14001質(zhì)量保證體系要求進行管理,如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書,使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。
本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo),并選派5名技術(shù)骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術(shù)人員的選聘,加強培訓(xùn),造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。
2.1供配電設(shè)備
工作內(nèi)容:
維護供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應(yīng)正常,為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點,合理調(diào)整變壓器的運行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。
配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備,操作人員實行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作,設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預(yù)防性維修和年度保養(yǎng),認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。
2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內(nèi)容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下,盡量節(jié)約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。
根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間,做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān),為業(yè)主節(jié)約能源。
2.3 給排水系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養(yǎng)工作,定期對泵類進行年度檢驗,預(yù)防各種故障發(fā)生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。
2.4 消防系統(tǒng)
工作內(nèi)容:
負責消防設(shè)備的巡檢、維護、維修,保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區(qū)消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn),加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監(jiān)視系統(tǒng)運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設(shè)備的動作,增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄,分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。
對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備,應(yīng)定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí),檢驗系統(tǒng)是否正常,增強員工的應(yīng)急處理能力。
2.5 房屋及附屬設(shè)施的維護、修繕
2.5.1建筑物主體
工作內(nèi)容:
保持結(jié)構(gòu)不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復(fù),確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全,外觀完好。
工作要點:
對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發(fā)現(xiàn)問題,及時報管理處,由管理處安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。
定期進行基礎(chǔ)和整體觀測,發(fā)現(xiàn)異常及時向業(yè)主委員會匯報,組織有關(guān)專家會診,提出意見。
加強裝修管理,嚴格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行有效的控制,重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的,要及時辦理。
2.5.2 附屬設(shè)施
工作內(nèi)容:
保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損,確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。
工作要點:
定期對小區(qū)附屬設(shè)施進行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。
室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。
小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。
廣場車輛出入口
