買賣合同法律（16份范本）

第1篇 法律服務合同（房屋買賣）

甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項法律服務合同，合同如下：

第一條 乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條 乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1．乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元／次；

2．乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元／次；

3．乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元／次；

4．甲方要求乙方提供其它法律服務：_________。

第三條 乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條 甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條 如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條 根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元（大寫_________元），其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

_________年_______月_______日

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

_________年_______月_______日

第2篇 房屋買賣合同法律關系構成要素包括哪些？

一、房屋買賣合同法律關系構成要素包括哪些

（一）房屋買賣合同的主體

房屋買賣合同的主體與一般合同法律關系的主體一樣，在我國包括了自然人，法人以及其他組織。其中，能夠成為合同法律關系主體的自然人主要是指有生命的人。自然人在我國主要包括了公民、外籍人士以及無國籍的人士。自然人基于出生而成為民事法律關系的主體，但是并不是所有自然人都能夠訂立合同。能夠訂立合同的自然人，應當具有相應的民事權利能力，以及民事行為能力。能夠成為合同法律關系主體的法人，應當享有同樣的民事權利能力，以及民事行為能力。其他組織主要是指法人的分支機構、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等不具有法人資格的組織。在我國，這些組織也能夠成為合同法律關系的主體。

（二）房屋買賣合同的客體。

民事法律關系的客體包括物、行為、智力成果和人身利益，房屋買賣中的房屋屬于物的部分，因此，房屋買賣合同中的房屋屬于民事法律關系的客體。

（三）房屋買賣合同的內容。

房屋買賣合同的內容由當事人約定，包括合同一般條款：當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;質量;價款;履行期限、地點和方式;違約責任;解決爭議的方式。

房屋買賣合同法律關系構成要素同一般買賣合同關系一樣，都包括主體、客體與內容三個要素，三個要素之間密不可分，一同構成了房屋買賣這一民事法律關系。

房屋買賣合同的法律依據

《中華人民共和國民法典》

第四百六十四條 合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協(xié)議

第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

綜上所述，房屋買賣合同法律關系構成要素包括合同法律關系的主體、合同法律關系的客體以及合同法律關系的內容，三個要素共同構成房屋買賣合同法律關系，三者密不可分、缺一不可，在簽訂房屋買賣合同時，需以三要素為重點進行審核查驗，以防上當受騙。

二、房屋買賣一定要簽訂書面協(xié)議嗎

不一定，只不過房屋買賣最好采用書面形式，而且房屋買賣合同也是法律規(guī)定的要式合同。簽訂書面的協(xié)議合同有利于交易的進行和避免不必要的糾紛。房屋買賣合同是法定的要式合同，即根據法律規(guī)定房屋買賣合同應采用書面形式。書面形式主要是起到固定證據，規(guī)范交易的作用，應盡量采用書面形式。沒有書面形式不影響合同的成立，法律規(guī)定或當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。 房屋買賣合同應采用書面形式只是管理上的強制性規(guī)定，不是效力性強制性規(guī)定。不采用書面形式不影響合同的效力。

三、證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據

房地產買賣合同；房地產銷售許可證；購房方支付房款的收據或發(fā)票。購房方以按揭（抵押）貸款方式支付房款的，還應提供按揭（抵押）貸款合同、借款借據、分期支付按揭款的清單等；房屋竣工驗收情況的證明；房屋交接時間的證明。

第3篇 買賣合同:淺議商品房買賣合同糾紛常見類型及法律適用

房地產業(yè)是商品經濟和城市發(fā)展的產物。在許多發(fā)達國家，房地產業(yè)日益成為國民經濟的支柱產業(yè)，成為基礎性、先導性的產業(yè)。隨著我國經濟體制改革的深化進行，城市土地使用權有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產業(yè)正日益成為一個重要的經濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

目前，我國的房地產業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用;片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要;商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。

本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關方面關注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權益。

在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：

逾期不能正常交付型。房地產開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續(xù)欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現，司法實踐中發(fā)現，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現的比較明顯。

如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，20xx年1月5日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內部協(xié)議產生糾紛，劉某占據房屋拒不向原告等人交付。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產開發(fā)經營資格的當事人與他人簽訂的以房地產開發(fā)經營為內容的合同，一般應當認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產開發(fā)經營，允許他們進行開發(fā)建設無疑會大大增加房地產市場的風險性，由此產生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行的責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協(xié)助義務?？梢?，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔責任。

此外，因房地產開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。

如，20xx年6月9日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經紀公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設的住宅樓委托第三人全權代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。20xx年1月8日，第三人在代理銷售期限內與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201室及4號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經紀公司因代理銷售款回籠及費用結算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經紀公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的代理關系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關代理行為的規(guī)定進行的判決。

故意隱瞞相關資質型。我國現行法律法規(guī)對從事房地產開發(fā)經營行為已經作出了比較完善的規(guī)定，而在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設立種種陷阱。

如，20xx年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的新區(qū)2-3號門面房2套，建筑面積98平方米;購房款450800元，乙方應在合同簽訂的5日內預付50%，余款在交房時付清;甲方于20xx年8月底將驗收合格的房屋交付使用;本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。20xx年5月31日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6人的《認購房屋協(xié)議書》及購房款收據復印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉讓予以批復同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。

法院認為：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認購房屋協(xié)議書》已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。原、被告雙方在簽訂《認購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應認定為故意隱瞞，應承擔相應的民事責任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應承擔民事責任，遂認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000元，賠償原告張某30000元。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同。《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。

權屬證書缺失型。有的房地產開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質，必須委托具備拆遷資質的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權屬證書同樣要借助房地產開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產生利益沖突，買受人的權益難以得到保障。

如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401室商品房出賣于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權證》。但在隨后的數年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應的手續(xù)?！度嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任;……商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。法院認為： 由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內未能取得土地使用證，被告應承擔違約責任。遂判令被告限期提供材料，并承擔違約金50086元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現實生活當中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。

“一房二賣”型。商品房買賣合同簽訂后，房地產開發(fā)企業(yè)應承擔按期交付商品房的義務，為確保該義務的實現，當事人雙方采用定金擔保的方式來保證合同的履行是比較普遍的，但房地產開發(fā)企業(yè)受利益驅動，寧愿承擔定金罰則也不交付商品房。

如， 20xx年7月31日，原告朱某與被告某建設投資總公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：原告以458161元的價格購買被告建設的1-0125、0225、0325號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應于20xx年7月31日前交付購房款258161元，于20xx年8月8日前將辦理貸款所需的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內交清余款，被告應于20xx年10月28日前將經驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。當日，被告以蓋章為由將合同文本收走。20xx年3月12日，原告交付被告購房定金60000元。20xx年8月1日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于20xx年9月18日與另一購房人孫某簽訂了《商品房買賣合同》，將1-0125、0225、0325號三層商品房出賣于孫某。20xx年7月31日，被告向孫某發(fā)放了上房通知書，次日，孫某領取了房屋鑰匙。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，可以解除合同”。法院認為：原告朱某與被告某城市建設投資總公司簽訂《商品房買賣合同》后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據，其行為表明，被告對《商品房買賣合同》的內容已作認可，且進入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的《商品房買賣合同》亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力。

由于兩合同涉及的標的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現，原告有權主張解除合同?！度嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：“當事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。法院據此判決被告某城市建設投資總公司返還原告購房款258161元及利息，雙倍返還定金120xx0元，賠償100000元。

廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當受騙的事經常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內幕，房地產開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產生的收獲相比微乎其微，房地產開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。

如， 20xx年10月，同心開發(fā)公司在工程建設過程中發(fā)布了預售宣傳廣告，稱“陽光花園一樓全部帶院”。20xx年4月23日，原告朱某與同心開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告以270000元的價格購買被告開發(fā)建設的陽光花園b1號樓101室商品房。后原告發(fā)現該房屋未建小院，雙方發(fā)生糾紛。該案在審理過程中，經法院勘驗查明：陽光花園b1號樓101室南外墻向南約一米處為一東西向磚墻，高約1.5米，磚墻外系他人民房，無法建設院落。而該室東外墻外有約70平方米空地。法院認為：被告同心開發(fā)公司制作的預售宣傳廣告稱“陽光花園一樓全部帶院”，該內容具體明確，應視為合同內容，被告同心開發(fā)公司應予履行。結合該房屋周圍的實際狀況，可將該房屋東外墻外的空地拉建為小院由原告使用，以此作為被告同心開發(fā)公司履行合同的補救措施。遂判決被告同心開發(fā)公司沿陽光花園b1號樓101室東外墻自西向東、沿東西磚墻自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。

《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。本案中，被告稱“陽光花園一樓全部帶院” 系對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，該說明和允諾具體確定，應當視為合同內容?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任”。由于該房屋的后方已客觀不能建設院落，法院遂根據勘驗的實際情況判令被告采取了補救措施，既解決了原告的需求，又延伸了法律的救濟觸角。

房屋質量低劣型。質量是一切商品或者服務的靈魂，尤其在商品房買賣關系中體現的更加明顯。眾所周知，由于商品房價值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計來論絕不為過。但是，少數房地產開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質量的地步，鋌而走險，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

如，20xx年2月9日、20xx年1月14日，原告徐某以280572.9元的價格購買被告輝煌房屋開發(fā)公司建設的濱江花園8-1-601室房屋，20xx年1月14日，輝煌房屋開發(fā)公司向徐某發(fā)放了上房通知單，但因該房屋存在接線盒線頭*露、墻面開裂、東臥室東外墻砌體及衛(wèi)生間內間西北角頂板滲漏、分戶門無貓眼、門鈴、把手及冷熱水管路未接通等問題，原告拒絕上房，要求維修，雙方產生糾紛。

《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”?！度嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。法院認為： 被告輝煌房屋開發(fā)公司建設的濱江花園8-1-601室房屋確實存在質量問題，原告的訴訟請求具有事實和法律依據，遂判令被告予以維修，并賠償損失20xx元。

第4篇 法律買賣合同

2023法律買賣甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項法律服務合同，合同如下：

第一條乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元/次;

2.乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元/次;

3.乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元/次;

4.甲方要求乙方提供其它法律服務：_________.

第三條乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元，其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方_______________

法定代表人_________

________年____月____日

乙方_______________

法定代表人_________

第5篇 法律服務合同書（房屋買賣）

甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購 買房 屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項 法律服務合同 ，合同如下：

第一條 乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條 乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查 購房合同 ，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

3.乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務：_________。

第三條 乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條 甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條 如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條 根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元(大寫_________元)，其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：_________

_________年_______月_______日

乙方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：_________

_________年_______月_______日

第6篇 法律服務合同書范本（房屋買賣）

甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項法律服務合同，合同如下：

第一條 乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條 乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

3.乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務：_________.

第三條 乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條 甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條 如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條 根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元(大寫_________元)，其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方(蓋章)_______________

法定代表人(簽字)_________

_________年_______月_______日

乙方(蓋章)_______________

法定代表人(簽字)_________

_________年_______月_______日

第7篇 商品房買賣專項法律服務合同

2023商品房買賣專項法律服務一、乙方接受甲方的委托，指派律師(助理律師)為甲方的代理人。

二、乙方律師必須切實維護甲方合法權益。

三、甲方必須向律師提供真實的證據和材料。乙方接受委托后，發(fā)現甲方捏造事實，弄虛作假的，有權終止代理，所收代理費不予退還。

四、如乙方無故終止履行合同，代理費全部退還甲方;如甲方無故終止委托，代理費不予退還。

五、甲方委托乙方的服務范圍及權限：_________________

六、甲方應于本合同簽字生效后及時向乙方繳納代理費人民幣/港幣/美金元。律師在為甲方提供法律服務過程所支出的辦案費用，包括差旅費、出差補貼、交通費、鑒定費、翻譯費、資料費、復印費、通訊費及其他必要開支的費用均由甲方負擔。

七、雙方因履行本代理合同發(fā)生爭議，由武漢仲裁委員會仲裁。

八、其他約定：_________________

九、本合同有效期限，自簽訂之日起至委托代理法律事務完成時止。

十、如一方要求變更合同條款，需再行協(xié)議。

甲方：_________________乙方：_________________

時間：_________________年月日時間：_________________年月

第8篇 簡單房屋買賣法律服務合同

甲方：_____________(出售方)身份證號碼：__________________________

乙方：_____________(預購方)身份證號碼：__________________________

出賣人(甲方)：_________(以下簡稱甲方)身份證號碼：(房屋共有產權人)_________身份證號碼：(房屋共有產權人)_________身份證號碼：(房屋共有產權人)_________身份證號碼：以上_______人是本合同中所述房屋的共有產權人。

買受人(乙方)：________(以下簡稱乙方)身份證號碼：(乙方房屋共有產權人)_________身份證號碼：

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在________________________________，位于第___層，共___套，房屋門牌號為___________，房屋結構為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______(提供圖紙、資料);甲方并將與所出賣該房產的相關的土地使用權和公攤權益轉讓給乙方。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、本合同中所述房屋為________________________的家庭(夫妻)共同財產。房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、垃圾清運費、入網費、有線電視費等。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第三條、上述房產的交易價格：

成交價格為：總價人民幣___________元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第四條、付款時間與辦法：

甲乙雙方同意以銀行卡轉賬付款方式付款，并已在____年____月___日將首付款(定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，首付款付款當時甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。第二筆房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于____年____月___日交付房屋給乙方后當日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出并將此房房產證、土地證(如有)過戶到乙方的當日付給甲方。

第五條、房屋交付：

甲乙雙方在本合同第四條中明確房屋交付時間，甲方并將此安置房屋相關的所有手續(xù)、款項等一切和該項售房有關的文件及票據交付乙方(以各項文件及票據為證明);甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶鑰匙全部交付給乙方，至此該項房產及其附帶權益已全屬乙方享有。

乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續(xù)時，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料(原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意的書面意見等)，不得用任何方式及任何理由拒絕阻撓。

第六條、甲方逾期交付房屋的違約責任：

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，甲方按約定房屋交付之日第二天起至實際交房時間向乙方支付已支付房價款金額的壹%(大寫數字)的違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過陸拾天(大寫數字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權終止合同，甲方應將乙方累計已付款全額還與乙方，乙方有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款并追究甲方的違約責任。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款和追究違約責任。。

第七條、關于產權登記的約定：

由于本房產屬安置房，當產權能登記到甲方后，除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方應在60日內完成登記，否則視為違約。甲方完成登記后應在15日內主動聯(lián)系乙方辦理過戶手續(xù)。如無法辦理房產手續(xù)甲方應向乙方提供相關書面證明材料，如甲方有意隱瞞或單方面反悔要求終止合同，需向乙方賠付全額房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款和追究違約責任。

如果此項房產在____年____月___日前因國家對此房產的政策原因(依國家下發(fā)的政策為準，參考此小區(qū)其他同類房產)而使甲方無法取得產權，乙方有權終止合同并要求甲方退已支付款，并要按照同期銀行貸款利率計算已支付款的利息款給乙方，不追究違約責任。第八條、違約責任條款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方單方解除合同，乙方有權要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款和追究違約責任。

2、乙方根據本合同規(guī)定向甲方提出辦理產權過戶手續(xù)，甲方超過_叁拾_天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同。并協(xié)商解決過戶問題和追究違約責任。

3、本合同約定價款為一口價，日后房屋是否升值貶值與甲方無關不得以任何理由追加房款，否則乙方有權退房并要求退款和追究違約責任。

4、當房屋因城市規(guī)劃再次面臨拆遷安置時，拆遷補償款歸乙方所有。

5、當出現因繼承、贈與或其他涉及房屋產權所有人變化時，新的產權所有人承擔甲方全部責任。

6、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約方應向對方支付三萬元的違約金。7、乙方如不能按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向甲方支付五十元罰金，逾期30日即為違約;

8、甲方如不能按規(guī)定交付房產，每逾期一日，應向乙方支付五十元罰金，逾期30日即為違約;

9、甲乙雙方故意拖延辦理過戶，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期90日即為違約;

第九條、本合同主體

1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經本房屋所有房屋共有產權人同意。

2、乙方是________________________________，代表人是____________。

十條、但本合同不經過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(____年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十一條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產權人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份，見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十二條、本合同發(fā)生爭議的解決方式：

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。

1、提交xxx仲裁委員會仲裁。

2、任何一方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十三條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。

甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________

身份證號碼：_____________身份證號碼：_____________

電話：_____________電話：_____________

_____年_____月_____日_____年_____月_____日

見證方(中間人)：_______身份證號碼：__________________________

日期：____年___月___日

見證方(中間人)：_______身份證號碼：__________________________

第9篇 貨物買賣合同法律

賣方：________________(以下簡稱甲方)

地址：________________

郵編：________________;電話：________________;

傳真：________________;電子郵箱：________________;

買方：________________(以下簡稱乙方)

地址：________________

郵編：________________;電話：________________;

傳真：________________;電子郵箱：________________;

甲乙雙方經過協(xié)商，本著自愿及平等互利的原則，就甲方向乙方出賣本合同約定的貨物事宜，達成如下一致：

第一條：名稱、品種、規(guī)格和質量

1、名稱：________________

2、品種：________________

3、規(guī)格：________________

4、質量，按下列第______項執(zhí)行：

⑴按照標準執(zhí)行(須注明按國家標準或部頒或企業(yè)具體標準，如標準代號、編號和標準名稱等)。

⑵按樣本，樣本作為合同的附件(應注明樣本封存及保管方式)

⑶按雙方商定要求執(zhí)行，具體為：(應具體約定產品質量要求)。

第二條：數量和計量單位、計量方法

1、數量：________________

2、計量單位和方法：________________

3、交貨數量的正負尾差、合理磅差和在途自然增減量規(guī)定及計算方法

第三條：包裝方式和包裝品的處理

第四條：交貨方式

1、交貨時間：________________

(如甲方在約定時間不能按期交貨，乙方允許甲方順延交貨日期15天)。

2、交貨地點：________________

3、運輸方式：________________

4、保險：___________________

5、與買賣相關的單證的轉移。

第五條：驗收

驗收時間：________________

第六條：損失風險

貨物在送達交貨地點前的損失風險由甲方承擔，其后的損失風險由乙方承擔。

第七條：價格與貨款支付

1、單價：________________

2、總價：________________

3、貨款支付

貨款的支付時間：________________

貨款的支付方式：________________

第八條：提出異議的時間和方法

1、乙方在驗收中如發(fā)現貨物的品種、型號、規(guī)格、花色和質量不合規(guī)定或約定，應在妥善保管貨物的同時，自收到貨物后______日內向甲方提出書面的異議;乙方未及時提出異議的，視為貨物合乎規(guī)定。

2、乙方因使用、保管、保養(yǎng)不善等自身原因造成產品質量下降的，不得提出異議。

第九條：甲方違約責任

1、甲方不能交貨的，則乙方有權解除合同，并有權要求甲方返還已支付的款項，乙方自愿放棄主張定金責任。

2、甲方所交貨物的品種、型號、規(guī)格、花色、質量不符合約定的，乙方如同意利用貨物，應按質論價;如乙方不能利用的，應依據具體情況，由甲方負責調換、修理、所產生的費用由甲方支付。

第十條：乙方違約責任

1、乙方若自提貨物未按甲方通知的日期或合同約定的日期提貨的，應以實際逾期提貨天數，每日按貨物總額的%向甲方支付違約金。

2、乙方逾期付款的，應按逾期付款金額每日______%計算，向甲方支付違約金或一次性支付違約金。

3、甲方為維權而支出的所有費用(包含但不限于律師費、訴訟費用、交通費等)均由乙方承擔。

第十一條：爭議的處理

本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由甲方所在地人民法院處理。

第十二條：本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，甲乙雙方也可達成補充協(xié)議。補充協(xié)議具有同等的法律效力。

第十三條：本合同自雙方或雙方法定代表人或授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

甲方(蓋章)：________________乙方(蓋章)：________________

代表(簽字)：________________代表(簽字)：________________

_____________年________________月________________日_____________年_____________月___________日

第10篇 城市房屋買賣法律服務合同

2023城市房屋買賣法律服務甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項法律服務合同，合同如下：

第一條乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

3.乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務：_________。

第三條乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元，其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方：______________

法定代表人：________

__________年_______月_______日

乙方：_______________

法定代表人：__________

第11篇 車庫買賣合同法律

出賣方：_________________(甲方)

買受方：_________________(乙方)

甲方將其所有的車庫出賣于乙方，現雙方自愿達成如下協(xié)議共同遵守：_________________

1、甲方將位于_________________小區(qū)_________________號的車庫賣于乙方。

2、車庫的具體情況：_________________位置：__________________,四鄰：_________________，面積：_________________，產權方式為：_________________。

3、甲方出賣車庫的價格為：_________________元，乙方于本合同簽訂后一次性支付甲方。

4、自本合同簽訂之日起，該車庫的所有權歸乙方所有，甲方將該車庫及所有手續(xù)交付乙方，并協(xié)助乙方辦理相關過戶手續(xù)。

5、甲方保證買賣車庫合法，不存在抵押等債務糾紛，否則視為甲方存在欺詐行為，應當承擔雙倍返還的法律責任。

6、在車庫轉移前產生的相關費用由甲方承擔，轉移后產生的費用由乙方承擔。

7、甲乙雙方都應嚴格遵守本合同約定，履行義務，乙方延遲付款，應承擔應付款項每日千分之三的違約金;甲方延遲交付車庫將承擔車庫價格每日千分之三的違約金。

8、未盡事宜甲乙方協(xié)商解決。

9、本合同一式兩份，由甲乙雙方各持一份，自雙方簽字后生效。

甲方：_________________(簽字蓋章)

乙方：_________________(簽字蓋章)

_____年_____月_____日

第12篇 房屋買賣法律服務合同樣書

甲方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

乙方：___________________________

法定代表人：_____________________

住址：___________________________

郵編：___________________________

聯(lián)系電話：_______________________

鑒于：甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務，故此，雙方經協(xié)商一致，達成專項法律服務合同，合同如下：

第一條 乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務。

第二條 乙方為甲方提供如下法律服務，每項服務按次收費，每次不超過半個工作日：

1.乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

2.乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

3.乙方應甲方要求，調查買房所涉房產公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務費_________元/次

4.甲方要求乙方提供其它法律服務：_________。

第三條 乙方必須認真依法保護甲方合法權益。

第四條 甲方應當向乙方如實提供辦理專項法律事務的相關材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關材料，或弄虛作假等情況，有權終止服務，依約所收費用不予退還。

第五條 如乙方無故終止履行合同，依約所收費用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費用不予退還。

第六條 根據甲乙雙方協(xié)議，甲方應向乙方繳納法律服務費總額_________元(大寫_________元)，其中差旅費_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。

甲方(蓋章)：______________

法定代表人(簽字)：________

__________年_______月_______日

乙方(蓋章)：_______________

法定代表人(簽字)：__________

________年_______月_______日

第13篇 傲宇律師：買賣合同中常見法律風險及防范

傲宇律師整理：買賣合同中常見的法律風險及防范

據不完全統(tǒng)計，世界上90%的財富與合同有關。而買賣合同作為公司最常見和最常用的合同，看似沒有大問題，卻與工作、生活息息相關，分量極重。針對其常見漏洞，又該如何有效防范？

合同主體不適格

風險防范：簽定合同前，尤其是涉及金額巨大時，一定要認真審查對方的主體資格以及洽談人的資格和代理權。建議到對方公司實地考察，一來了解簽約人的身份，二來查明對方公司的真實性、實力以及資格；并在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)信息，了解公司是否處于存續(xù)期內。

合同形式不規(guī)范

防范措施：一是所有合同均應采取書面形式，即使在緊急情況下進行口頭約定，隨后應立即補簽書面合同；二是如使用傳真或者qq等簽定合同，之后也應要求將合同原件快遞至雙方；三是在簽訂合同時，對方的公司法人代表、地址、合同經辦人、聯(lián)系電話等信息要詳細，雙方的名稱清晰、準確、統(tǒng)一，與公司營業(yè)執(zhí)照上的名稱一致，不使用簡稱或縮寫；四是合同的簽字、蓋章，雙方應在同一地點、同時簽訂，以確保合同的真實性。

合同條款模糊、有歧義

防范措施：合同最基本的條款必須齊全，包括：（一）當事人的名稱和住所；（二）標的物；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。除此之外，雙方可以根據合同的性質和交易目的，約定其他條款。另外，合同中的文字和用語要準確，不要使用含糊不清的概念、不要寫錯別字，正確使用標點符號。

合同產品質量條款不重視

防范措施：一是在合同中明確約定質量標準，如國家標準、行業(yè)標準、地方標準或者企業(yè)標準；二是作為買方，應留取5%—10%的質量保證金，一旦發(fā)現質量問題立即以書面形式向賣方提出；三是作為賣方，必須在合同中明確產品的檢驗期限和質量異議期，如果超過異議期則視為產品合格。

價款支付約定不清晰

防范措施：一是合同應明確價款支付的準確時間，作為買家應盡量用先收貨再付款的方式，而作為賣方則盡量采取先收款后發(fā)貨的方式，比較折中的辦法是采取分期付款的方式以降低彼此的風險。二是一定要約定逾期付款的違約責任；對一些大件的單件產品，賣方可以在合同中約定在貨款未付清到80%前，產品的所有權不發(fā)生轉移，這條對于賣方很重要，避免了因買方原因而造成的貨物損失。

貨物的交付不規(guī)范

防范措施：一是交貨時必須交付給有接收貨物權利的人，如合同的簽字人，合同約定的收貨人等。二是交貨時進行現場拍照或者錄像，以作證據。三是貨款金額的支付應通過銀行轉賬。

違約條款缺失或過于籠統(tǒng)

防范措施：一是合同必須要有違約條款，應明確一般違約的后果以及嚴重違約的不同后果。二是若約定違約金，原則上約定的違約金不能超過其損失的30%，違約金如果約定過高，對方可以請求人民法院或者仲裁委予以降低，最好是約定一方違約后向另一方賠償損失的計算方法。

管轄權約定不明

防范措施：在合同上，應盡量約定雙方發(fā)生爭議時的管轄權法院為己方所在地法院或者己方所在地仲裁機構；難以確定到己方所在地法院管轄時，可以約定糾紛發(fā)生時，雙方均有權向各自所在地人民法院申請解決，這對雙方相對公平。

證據的保存與搜集不齊全

第14篇 買賣合同:商品房多重買賣法律評價

商品房多重買賣是出賣人就同—商品房訂立兩個或兩個以上的買賣合同，將房屋先后賣于數人，形成數個商品房買賣合同關系的行為。一物數賣，自古有之，謀取利潤化是多重買賣的動因，亦是對誠實信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂業(yè)之本，與民眾生活休戚相關，而商品房多重買賣現象又時有發(fā)生，訴諸法院者屢見不鮮。因多重買賣涉及物權變動及諸多債法原因，實有深入研習之必要。本文試結合人民法院新頒布的《關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題意見的解釋》以下簡稱《解釋》 第8、9、10條的規(guī)定，略談粗識淺見，以資探討。

一、商品房多重買賣合同的效力合同的效力是法律對合同的價值評判。合同是當事人合意的體現，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。不能以是否做到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力。房屋所有權的轉移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點也廣為學界和實務界認可。基于先后買賣契約而生之多重債權，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。就此意義而言，出賣人—房數賣的行為不能當然否認前后買賣合同的效力?！督忉尅返?條也規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。

在出賣人已將房屋所有權移轉至前買受人后，又將房屋出賣第三人的，出賣人的行為是一種出賣他人之物的無權處分行為，對無權處分行為的效力，學界通說及《合同法》第51條均認為應采效力待定說，合同并不當然無效。置換一個角度考慮，出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買受人享有撤銷該合同的權利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的，后買受人可以請求撤銷買賣合同，并主張懲罰性賠償金。

二、商品房多重買賣中的物權變動及利益衡平房屋買賣以轉移房屋所有權為合同目的，同一合同標的難以在多個債權人之間合理分配，是多重買賣合同的特色所在，亦是諸多買受人權利沖突的集中體現。準確界定商品房多重買賣中的物權變動，是保護各方權益的前提條件。

(一)房屋所有權已先行轉移于前買受人時的物權變動出賣人若已將房屋所有權移轉于前位買受人并辦理所有權登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權當無疑義。不動產以登記為權利公示公信方法，后買受人可從權屬登記中發(fā)現出賣人非真權利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應視為接受了權利不能實現的風險，自然無法取得房屋所有權。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三 項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數賣行為可主張不超過已購房款一倍以內的懲罰性賠償金。

(二)出賣人徑行將房屋移轉于后位買受人時的物權變動及法律評價

1.物權行為理論之辯析欲清楚解析物權變動的內涵，必先厘清物權行為的概念。物權行為是指要發(fā)生物權變動，須獨立于債權契約之外，以直接發(fā)生物權變動為目的設立新的法律行為。債權行為僅是物權行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，仍可發(fā)生所有權變動的效果，此即為物權行為的獨立性、無因性。[3]瀏覽域外法典，關于物權變動大致有四種立法模式。其一，債權意思主義模式，以法國為例，不承認獨立于債權行為的物權行為概念，買賣合同成立時物之所有權即行移轉。其二，登記對抗主義，如日本立法模式，買賣合同一經成立，物之所有權即行移轉，但非經登記不能對抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認可物權行為與債權行為的區(qū)別，但又不承認物權行為的獨立性和無因性。單純的合同行為不會發(fā)生物權變動的效果，還應履行登記等公示行為，方有物權變動之效。其四，物權意思主義，以德國為例，我國臺灣民法亦采此說。該學說由德國歷史法學派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權行為的獨立性和無因性，即使買賣合同無效或被撤銷，所有權依然發(fā)生轉移。依該說，在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋，但若出賣人與后買受人履行了物權變動手續(xù)，后買受人仍可當然取得物之所有權。

2.我國物權變動之立法選擇我國民法學界及實務界對物權變動模式的選擇亦是眾說紛云。主流觀點是不接受法國的債權意思主義模式和德國的物權行為獨立性、無因性理論，而應沿用我國慣以用之的公示要件主義瑞士模式 ，同時堅持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權轉移的分離和差異。物權行為的獨立性、無因性堪稱嚴謹慎密的邏輯演練體系，固然具有維護絕對交易安全的價值取向，對后位買賣人提供了最完備的權利保障，但因其過于技術性、抽象性，且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權，實與誠實信用的善良風俗背道而馳，公眾的道德觀、價值觀難以認同。物權無因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實質之社會正當性，無異于削足適履。[4]事實上物權公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護交易安全之職，盲目崇尚物權獨立性、無因性原則實無必要。我國《物權法》草案，在區(qū)分原因行為與物權行為的同時，也否認了物權行為的獨立性、無因性。[5]《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買賣合同中，對于出賣人再處分具有限制或拘束的思想?？梢哉f，司法解釋在此根本沒有涉及物權交易行為的獨立，更不用說無因性原則在法律設置和法律交易上的正當性。因此，該規(guī)定應是對物權交易抽象原則即無因原則 的間接否定。[6]

3.《解釋》中的物權變動原則及對出賣人、先買受人、后買賣人之利益調整《解釋》第8條和第10條，針對原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎上，對房屋所有權變動作了不同的規(guī)定。

《解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人有權請求解除買賣合同，要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內，既有利于有遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會誠信制度的確立，又能達致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第8條，會發(fā)現先買受人的權利僅限于前位買賣合同中，而無權要求解除后位買賣合同，更無權主張房屋所有權。對此應理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權之權利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產物權公示原則是指將不動產物權的設立、移轉通過登記方式向社會公開。不動產物權公信原則是指任何人因為相信登記記載的權利而與權利人從事了移轉該權利的交易，該項交易應當受到保護。[7]公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權利人，在法律上只能推定其為真權利人，后買受人基于對不動產登記的合理信賴，而與之交易，自應獲得房屋所有權，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。

先買受人可否通過對后位房屋買賣合同行使撤銷權而實現其合同權利，進而獲得房屋所有權，值得商榷。多重買賣合同中行使撤銷權的法律后果是后位買賣合同自始無效，后買受人自始未取得物之所有權，前買受人得向后買受人請求返還標的物之占有于出賣人。現一種觀點認為只要出賣人與后買受人達成房屋買賣協(xié)議，在房屋交付或登記時，先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權;另一種觀點認為若債務人行為雖致財產減少，但仍有能力清償其債務時，于債權即無損害，債權人應無撤銷權可言。[8]臺灣學者史尚寬先生亦認為，出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時，應解釋先買賣人不得行使撤銷權。[9]筆者同意第二種觀點，第一種觀點脫離了《合同法》設立撤銷權制度的宗旨，有擴大泛化之虞。依學界通說，撤銷權的效力在于保護全體債權人利益，若僅因個別債權問題，而無限制地允許特定物給付行為的撤銷，顯然逾越撤銷權制度的原有機能。[10]《解釋》對先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權無明文規(guī)定，實踐中可參照《合同法》74條處理。

《解釋》第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權能。該條是對物權行為無因性理論的直接否定，不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信譽的行為科以了宣告合同無效這一最嚴厲的處罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任，體現了司法者明確的價值取向。

應該說《解釋》第10條對“惡意串通”的注解較為模糊，實踐操作有一定的困惑?！皭阂獯ā睒藴实恼莆帐菍嵺`中亟待解決的問題。筆者以為“惡意串通”應作合理的擴張性解釋，不僅包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣人與后買受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無意思聯(lián)絡，但雙方的過錯及惡意不容回避，而且這種過錯通過房屋買賣合同這一載體客觀結合后，就會對先買受人帶來損害。從保護善意先買受人的立場出發(fā)，應承認該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現形式?！皭阂獯ā奔仁侵饔^語境中的概念，又現之于客觀領域。就主觀而言，若后買受人明知前位買賣合同的存在，并預見到后位買賣合同的訂立會對先買受人利益帶來損害，仍與出賣人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強調當事人實施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買受人引誘出賣人一物數賣等。[11]在相當多的情況中，因出賣人仍為物權登記中的所有權人，后買受人在知曉前位買賣合同存在的前提下，能否以物權登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點認為，物權登記的公信力是確定的，既然物權登記中出賣人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權能，即便后受讓人知道該房屋已賣于他人，也應推定其是無過失的，仍可以公示公信為由對抗先買受人;另一種觀點認為，受讓人明知或應知前位買賣合同的存在而買受該房屋，主觀上有過失，已有違善意，與誠信原則相悖，不應受到法律保護。筆者贊同第二種觀點，原因在于：1第一種觀點對公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對信賴利益的保護，既然后受讓人知情，就無信賴利益可言，法律自無保護之必要。2從所有權屬登記公示公信到后買受人善意的邏輯推理過程是一種法律上的推定。對于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以*的。因此，只要有證據證明后買受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。

4.商品房多重買賣責任形式之擴展囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對性原則，前買受人對主觀有惡意的后買受人缺乏主張權利的途徑。但后買受人的過錯實不可忽略，試想若僅由出賣人承擔責任，似對后買受人有放縱之嫌，不能達致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣人欠缺償付能力的情況，前買受人的權利往往難以得到真正的保護。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買受人對前買受人承擔責任的形式。臺灣民法認為后買受人與出賣人合謀訂立買賣契約，受讓標的物之所有權，系出于“故意以背于善良風俗之方法加損害”于前買受人者，應負侵權行為損害賠償責任。[12]依我國民法傳統(tǒng)觀點，侵權行為的對象僅限于絕對權。債權乃相對權，能否作為侵權行為的侵害對象，素來爭議頗多。我國學界在充分認識到侵害債權制度在有效彌補合同請求權之不足，保障債權人利益及實現交易安全與秩序方面的重要價值后，已對其趨于認可。

拙見以為，在多重買賣中，后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構成了第三人侵害債權行為。所謂第三人侵害債權，即合同關系以外的第三人由于主觀上的過錯而實施了侵害債權的行為，致使債權不能實現或不能全部實現。后買受人侵害先買受人債權，會損害先買受人對合同標的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應在期待利益和所受損害范圍之內，并應受到可預見性原則的制約。

在后買受人侵害債權承擔責任的方式上，應分情況而論。在后買受人與出賣人存在明顯的惡意通謀，直接以損害先買受人利益為訂約目的的情況下，后買受人應與出賣人承擔連帶責任。連帶責任一般基于共同原因則產生，如合同約定或是共同侵權，后買受人的侵權行為與出賣人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應適用連帶責任。但連帶責任的另一大特征是行為人的共同過錯，這種共同過錯使行為人的行為構成了一個整體。出賣人與后買受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯(lián)絡及過錯，正是這種共同過錯使他們應對先買受人承擔連帶責任。因此共同過錯才是出賣人與后買受人負連帶責任的基礎，若二者均有過錯，但無共同過錯，同不應負連帶責任。[13]在出賣人與后買受人無意思聯(lián)絡和共同過錯，但均有偶合過錯的情況下，如后買受人引誘出賣人一物數賣，出賣人本可拒絕，但仍受其引誘將房屋再賣或后買受人以明示、默示方式認可出賣人的多重買賣行為等等，則應適用不真正連帶債務理論解決出賣人與后買受人的責任承擔問題。不真正連帶債務，是指發(fā)生原因不同，純屬偶然結合之債務。債權人對債務人之一部或全體，可同時或分別請求全部或部分履行債務。[14]任一債務人的履行可使債務消滅，并對終局責任人有追償權。出賣人的行為系違反房屋買賣合同的違約行為，后買受人的行為系侵害先買受人債權的侵權行為，兩者發(fā)生原因各異，主觀亦無通謀，符合不真正連帶債務的法律特征。依該學說，先買受人可擇出賣人與后買受人之一或全體主張權利。出賣人或后買受人清償后，若認為自己不是最終責任人，可向對方追償。應當指出是，先買受人對出賣人的違約之訴與對后買受人的侵權之訴所獲得的補償以足以賠償其全部損失為限，不應獲得重復賠償。誠如前述，不真正連帶債務理論拓展了先買受人實現權利的空間，特別是在出賣人無財產履行能力時，準許先買受人向有過錯的后買受人求償，有利于權利的實現。

三、后語商品房買賣是涉及民生民息的重要交易行為，法律無處不在保護買受人生存利益與促進建筑業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡。然生存利益重于生產利益，誠信守約的善良風俗決定了法律必對一物數賣行為予以否定評價?！督忉尅氛腔诖?，方對前買受人給予特別的法律保護，既是誠實信用原則的踐行，更是著眼于維護交易安全的本意。解釋制定者在《解釋》中關于物權變動理論的創(chuàng)制，對物權無因性原則的評價，關于懲罰性賠償的重新詮釋，具有相當的積極意義。司法實踐期待醞釀中的《民法典》能在整合物權理論及應對中國現實生活需求的基礎上，構建更為完備的物權變動體系，全面保護各類市場主體的民事權益。

第15篇 租賃房屋買賣法律問題

房屋租賃 期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間房屋租賃期間發(fā)生所有權變動導致產生新的 房屋租賃合同 的，新的法律關系的產生以該 房屋所有權 變更登記的時間為準?！百I賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記

1、房屋租賃期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間

房屋租賃期間發(fā)生所有權變動導致產生新的房屋租賃合同的，新的法律關系的產生以該房屋所有權變更登記的時間為準。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。

《 合同法 》第二百二十九條規(guī)定“房屋租賃物在房屋租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響房屋租賃 合同的效力 ”，這就是“買賣不破房屋租賃”的規(guī)定，事實上，還包括贈與、互易等形式的所有權變更情況。審判實踐中，新舊法律關系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產生的新的房屋租賃關系，該時間點就掌握在所有權發(fā)生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。

2、“買賣不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記

未經登記的房屋租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時，房屋租賃承租人不能以“買賣不破房屋租賃為由”向新的房屋權利人要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。但是，房屋房屋租賃承租人有 證據 證明新的房屋權利人知道或者應當知道房屋租賃事實的除外。

在保護房屋房屋租賃承租人權利的同時，也應當考慮保護房屋買受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創(chuàng)設了“買賣不破房屋租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破房屋租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應該說，房屋租賃合同由于其準物權的特性，“買賣不破房屋租賃”有其一定的法理基礎。隨著經濟的發(fā)展，當初的立法理由已經日漸弱化，特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護房屋房屋租賃承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。

我們認為，《 上海 市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關于“房屋房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當房屋租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋房屋租賃事實的，相應的法律后果不能由買受人承擔。房屋房屋租賃承租人也不能以“買賣不破房屋租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時，出賣人未向買受人告知房屋租賃事實，導致房屋房屋租賃承租人不能主張“買賣不破房屋租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應當認定出租人違約。房屋房屋租賃承租人可以向出租人主張相應的 違約責任 。

第16篇 買賣不破租賃之法律制度

民法理論認為，所有權屬于物權，而承租權則是債權。隨著社會經濟的發(fā)展，平等市場經濟主體活動的復雜化，物權與債權的區(qū)別界限卻越來越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關系的一個重要法律制度,在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有著重要的意義和法律價值。

我國現行立法對這一法律制度予以了認可，它具體表現為兩個方面的內容。

一是租賃權的對抗效力。我們大家都知道，租賃權是債權，買賣行為所有權轉讓指的是物權，物權優(yōu)于債權，但根據買賣不破租賃這一法律制度，租賃權可以對抗買賣的物權。即在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的租賃物所有權變動時，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新的所有權人，承租人和出租人原來在租賃合同中所的各種約定，租賃物的新的所有人也應一并遵守。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。租賃合同的對抗效力是租賃權物權化的具體體現。對此，我國法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

二是房屋承租人享有優(yōu)先購買權。所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買該房屋的權利。我國法律也同樣給以確認，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權?！?最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行