第1篇 物業(yè)管理公司績(jī)效考核辦法-16
物業(yè)管理公司績(jī)效考核辦法(十六)
一、目的:
1、通過(guò)績(jī)效考核實(shí)施目標(biāo)管理,保證公司總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和任務(wù)的完成;
2、公正合理的評(píng)價(jià)員工的工作表現(xiàn)和工作成績(jī),考核結(jié)果與績(jī)效工資掛鉤,鞭策和激勵(lì)員工;
二、適用范圍:
1、本績(jī)效考核辦法適用于公司職能部門所有員工和服務(wù)中心管理層以上員工;
2、服務(wù)中心操作層員工不適用本辦法,按相關(guān)日常工作檢查、考核獎(jiǎng)罰制度執(zhí)行。
三、考核體系的構(gòu)成:
1、考核主體:
①品質(zhì)員負(fù)責(zé)各部門計(jì)劃的監(jiān)控及計(jì)劃完成情況的確認(rèn)和評(píng)價(jià),品質(zhì)部經(jīng)理、總辦主任審核,總經(jīng)理確認(rèn)后,作為部門和部門經(jīng)理的考核依據(jù);
②部門經(jīng)理參照公司績(jī)效考核辦法對(duì)部門員工進(jìn)行考核。
2、考核依據(jù):績(jī)效考核主要以部門在被考核時(shí)間內(nèi)工作目標(biāo)、工作計(jì)劃完成情況以及員工在被考核時(shí)間段的工作成績(jī)與表現(xiàn)為依據(jù)。內(nèi)容為:
①年度計(jì)劃中本月重點(diǎn)工作,公司領(lǐng)導(dǎo)安排的重點(diǎn)工作(權(quán)重0.5);
②品質(zhì)部對(duì)各服務(wù)中心日常工作的檢查情況(權(quán)重0.2);
③培訓(xùn)與學(xué)習(xí)(權(quán)重0.1);
④總經(jīng)理考核(權(quán)重0.1);
⑤各部門人員流失率(權(quán)重0.1)『部門人員流失率應(yīng)控制在5%以內(nèi)』
①資金計(jì)劃完成情況(供參考,完不成收費(fèi)計(jì)劃或超過(guò)可控支出的可在①中扣除)。
3、考核原則:
①客觀性:以部門工作計(jì)劃為基礎(chǔ),客觀評(píng)價(jià)完成的實(shí)際工作情況;
②必須堅(jiān)持“公平、公正、公開(kāi)”的原則;
③對(duì)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行量化分析、綜合修正,以避免主觀偏見(jiàn)等帶來(lái)的誤差。
4、考核周期與考核時(shí)間:
①每月度進(jìn)行一次考核;
②每報(bào)月報(bào)時(shí),各部門將自評(píng)結(jié)果一同上報(bào);
③每月經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)時(shí),公司對(duì)各部門進(jìn)行綜合考評(píng),根據(jù)考評(píng)計(jì)算部門上月考核分;
④部門經(jīng)理根據(jù)部門得分于四日內(nèi)將部門員工考核報(bào)品質(zhì)部;
⑤品質(zhì)部會(huì)同總辦、財(cái)務(wù)部于二日內(nèi)完成公司的考核;
⑥考核結(jié)果報(bào)總經(jīng)理同意后,轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部計(jì)算工資。
5、績(jī)效考核的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):
①本考核分為部門考核與員工考核兩部分,每個(gè)部門的考核基準(zhǔn)分為100分,每個(gè)員工的考核基準(zhǔn)分為100分;
②各考核主體依照考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被考核人員進(jìn)行評(píng)分,扣分總額以該考核項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的滿分總額為限;
③部門經(jīng)理的考核得分即為部門的考核得分;
④部門員工的考核評(píng)分直接與部門考核評(píng)分掛鉤,即部門員工的考核得分的平均分不得高于部門的考核評(píng)分,多出部分從部門經(jīng)理得分中直接扣除。
四、考核流程:
1、自我評(píng)價(jià):每月1日前由部門經(jīng)理對(duì)本部門上個(gè)月的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、培訓(xùn)和學(xué)習(xí)完成情況做自我評(píng)價(jià),并按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分;自我評(píng)價(jià)的權(quán)重為 0.3;
2、公司考核:根據(jù)所轄部門當(dāng)月計(jì)劃完成情況 ,由其他各部門分別打分,平均分為公司考核得分,權(quán)重為0.6;
3、總經(jīng)理打分,權(quán)重為0.1;
4、部門(考核流程第1條)、公司(考核流程第2條)總經(jīng)理三者考評(píng)分相加為部門的實(shí)際得分;
5、各部門經(jīng)理根據(jù)本部門實(shí)際得分及員工的個(gè)人工作完成情況對(duì)本部門員工進(jìn)行考評(píng),并于考核當(dāng)日與被考核者進(jìn)行績(jī)效面談,績(jī)效面談內(nèi)容主要包括員工工作中的優(yōu)點(diǎn)、存在的不足和改進(jìn)計(jì)劃,最后雙方將面談結(jié)果以書(shū)面文字形式予以確認(rèn),作為下次考核的依據(jù);
6、本部門個(gè)人績(jī)效考核平均分不能超過(guò)部門的考核分;
7、品質(zhì)部、總辦、財(cái)務(wù)部根據(jù)日常工作監(jiān)督、檢查情況,對(duì)服務(wù)中心主管考評(píng)、計(jì)算、匯總,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);
8、財(cái)務(wù)部根據(jù)批準(zhǔn)的考核結(jié)果,及時(shí)核算員工績(jī)效工資。
五、考核結(jié)果及應(yīng)用:
1、績(jī)效工資計(jì)算辦法:
a部門考核系數(shù)=考核實(shí)際得分÷標(biāo)準(zhǔn)分值(100分)
b個(gè)人考核系數(shù)=考核實(shí)際得分÷標(biāo)準(zhǔn)分值(100分)
c部門經(jīng)理績(jī)效工資=部門經(jīng)理績(jī)效工資標(biāo)準(zhǔn)額×部門考核系數(shù)
d部門員工績(jī)效工資=部門員工績(jī)效工資標(biāo)準(zhǔn)額×個(gè)人考核系數(shù)
2、績(jī)效工資每月發(fā)放一次。
第2篇 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部檢查考評(píng)辦法
1.0目的規(guī)范員工績(jī)效考評(píng)工作,確保公平、公開(kāi)、公正考評(píng)員工德、績(jī)、能、勤。
2. 0適用范圍適用公司財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處出納的績(jī)效考評(píng)工作。
3．0職責(zé)
3.1 財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部出納、各項(xiàng)目出納的檢查工作。
3.2 分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本規(guī)定進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、各項(xiàng)目處出納檢查工作。
4. 0程序要點(diǎn)
4.1 財(cái)務(wù)部各項(xiàng)目處會(huì)計(jì)員的工作標(biāo)準(zhǔn):
4.1.1 財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處會(huì)計(jì)員工作應(yīng)符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2 會(huì)計(jì)員必須參加本崗位的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3 財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4 會(huì)計(jì)員除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2 績(jī)效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)
4.2.1 績(jī)效考評(píng)由周檢、月檢、抽檢構(gòu)成,各種檢查考評(píng)的要求詳見(jiàn)公司的《工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法》。
4.2.2 公司財(cái)務(wù)部出納、項(xiàng)目處出納績(jī)效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢評(píng)出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:a)工作效果(滿分20分)b)執(zhí)行程序(滿分20分)c)工作時(shí)效(滿分20分)d)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)e)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)f)執(zhí)行其他相關(guān)組規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)g)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3 公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)績(jī)效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢評(píng)出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:a)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)c)自身工作技能。(滿分10分)d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)e)工作效果(滿分10分)f)工作責(zé)任心質(zhì)量。(滿分10分)g)處事公正性質(zhì)量。(滿分10分)h)遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量。(滿分10分)j)道德水準(zhǔn)(滿分10分)
4.3 績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則:
4.3.1 出納員(含項(xiàng)目處)考評(píng)扣分細(xì)則:a)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量考評(píng)扣分細(xì)則:公司/項(xiàng)目處出納員,不按照財(cái)務(wù)部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),一般違規(guī)扣該項(xiàng)評(píng)分1-2分;嚴(yán)重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣該項(xiàng)3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。b)不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),視程度在'相關(guān)規(guī)程'欄目?jī)?nèi)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴(yán)重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2 一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.3 '其他'欄目是為本公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。
4.3.4 檢查、考評(píng)時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)視情節(jié)在正?？荚u(píng)完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過(guò)100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
4.3.5 獎(jiǎng)評(píng)時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評(píng)檢查表相應(yīng)欄目?jī)?nèi)扣完相應(yīng)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人追加處罰。
4.4 考評(píng)評(píng)分細(xì)則的解釋權(quán)在公司質(zhì)管部。
5. 0記錄
5.1 《財(cái)務(wù)部出納考評(píng)表》mps─a2─04
5.2 《財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì)考評(píng)表》mps─a2─05
6. 0相關(guān)支持文件
6.1 《工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法》mps─z1─03
第3篇 物業(yè)管理綠化養(yǎng)護(hù)考核辦法
物業(yè)管理公司綠化養(yǎng)護(hù)考核辦法
第一章總則
第一條為加強(qiáng)廣州市**物業(yè)管理有限公司所管理小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱小區(qū))綠化養(yǎng)護(hù)管理,確保小區(qū)綠化效果,特制定本考核辦法。
第二條本辦法適用于廣州市**物業(yè)管理有限公司環(huán)衛(wèi)部。
第二章綠化養(yǎng)護(hù)考核辦法
第三條修剪不及時(shí),小區(qū)綠籬植物的徒長(zhǎng)枝超過(guò)齊平線10cm,造型樹(shù)的徒長(zhǎng)枝超過(guò)齊平線30cm,每出現(xiàn)1起扣罰綠化主管20元。
第四條小區(qū)綠籬、造型樹(shù)等植物修剪不整齊,每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人10元。
第五條小區(qū)植物出現(xiàn)枯枝爛葉及殘花,綠化員必須在一個(gè)工作日內(nèi)清除,否則每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人10元。
第六條小區(qū)草坪修剪出現(xiàn)漏剪,不平整,修邊不整齊,每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人10元。
第七條小區(qū)植物因澆水不及時(shí)或澆水量不足,出現(xiàn)萎蔫,每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人10元。
第八條小區(qū)植物施肥發(fā)生燒苗現(xiàn)象,情節(jié)輕微,每現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人50元、綠化主管30元;情節(jié)嚴(yán)重,當(dāng)事人予以辭退,扣罰綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第九條綠化員對(duì)小區(qū)植物病蟲(chóng)害防治發(fā)生藥害現(xiàn)象,情節(jié)輕微,每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人50元,綠化主管30元;情節(jié)嚴(yán)重,當(dāng)事人予以辭退,扣罰綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元。
第十條小區(qū)植物出現(xiàn)病蟲(chóng)害兩個(gè)工作日未發(fā)現(xiàn),沒(méi)有有效控制造成蔓延,扣罰綠化主管50元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理30元。
第十一條小區(qū)公共綠地上雜物未按規(guī)定時(shí)間清理干凈,有枯葉等雜物,每出現(xiàn)1起,扣罰責(zé)任人20元、綠化主管10元。
第十二條人工湖未按規(guī)定頻次清潔或清潔不干凈,駁岸綠苔清理不徹底,每出現(xiàn)1起,扣罰責(zé)任人20元、綠化主管10元。
第十三條綠化員使用機(jī)器前必須經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn),如綠化主管未對(duì)綠化員進(jìn)行園林機(jī)械操作規(guī)程知識(shí)培訓(xùn),每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管20元。
第十四條綠化員要嚴(yán)格按照機(jī)器操作規(guī)程操作,如綠化員未按園林機(jī)械操作規(guī)程操作,未造成機(jī)械損壞的,每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人50元;造成機(jī)械損壞的,當(dāng)事人除賠償外,扣罰200元,扣罰綠化主管150元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第十五條綠化主管負(fù)責(zé)對(duì)園林機(jī)械進(jìn)行保養(yǎng),使機(jī)械計(jì)劃保養(yǎng)完成率100%,完好率100%,如綠化主管未按規(guī)定頻次對(duì)機(jī)械進(jìn)行保養(yǎng),每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管30元。
第十六條園林機(jī)械如出現(xiàn)故障,非專業(yè)技術(shù)員不得隨意拆開(kāi)檢修,否則每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人50元。
第十七條園林機(jī)械必須妥善保管,不得與農(nóng)藥、化肥等物質(zhì)存放在一起,以免腐蝕,如保管不善,造成園林機(jī)械腐蝕或受損,每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管100元。
第十八條綠化員使用園林機(jī)械后必須將碎草等清除干凈并存放于指定地點(diǎn),如未清理干凈或未放在指定地點(diǎn),每出現(xiàn)1起,扣罰當(dāng)事人20元。
第十九條每季度末綠化主管合同辦公室倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)小區(qū)內(nèi)所有樹(shù)木進(jìn)行盤點(diǎn),并詳細(xì)填寫(xiě)《樹(shù)木清點(diǎn)表》,如未按規(guī)定對(duì)小區(qū)樹(shù)木進(jìn)行盤點(diǎn)或盤點(diǎn)不實(shí),每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管及辦公室倉(cāng)庫(kù)管理員各50元,扣罰辦公室主任及環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理各30元。
第二十條因養(yǎng)護(hù)不善,導(dǎo)致樹(shù)木死亡,每死亡1株,扣罰責(zé)任人200元、綠化主管300元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元;如死亡樹(shù)為2000元以上名貴樹(shù)木,扣罰責(zé)任人300元、綠化主管500元、環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第二十一條綠化主管每日巡查小區(qū)綠地兩次,并做好巡檢記錄,如未巡檢或無(wú)巡檢記錄,每出現(xiàn)1起,扣罰綠化主管20元。
第二十二條環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理每日巡查小區(qū)綠地1次,并做好巡檢記錄,如未巡檢或無(wú)巡檢記錄,每出現(xiàn)1起,扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理30元。
第二十三條環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理每月25日將考核結(jié)果報(bào)督導(dǎo)室,若環(huán)衛(wèi)部有錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)、不報(bào),每項(xiàng)扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十四條督導(dǎo)室對(duì)環(huán)衛(wèi)部上報(bào)的考核結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,如果發(fā)現(xiàn)督導(dǎo)室未檢查出環(huán)衛(wèi)部確有錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)或不報(bào),每項(xiàng)扣罰督導(dǎo)室主任100元。
第二十五條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當(dāng)事人加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,作勸其離職處理。
第三章 附則
第二十六條以上所扣款項(xiàng)從當(dāng)月獎(jiǎng)金中扣除,直至當(dāng)月獎(jiǎng)金扣完為止。
第二十七條本考核辦法由廣州市**物業(yè)管理有限公司環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條本考核辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。
第4篇 z物業(yè)轄區(qū)通風(fēng)系統(tǒng)管理辦法
物業(yè)轄區(qū)通風(fēng)系統(tǒng)管理辦法
人員配置:通風(fēng)工:1名,維修電工:1名
檢查順序及范圍:
1、每天早上,兩專業(yè)人員到機(jī)房檢查軟接頭是否完好無(wú)損,各類風(fēng)閥是否開(kāi)啟正常。
2、檢查電氯控制箱接通電源前后分別查看電氣元件。
3、檢查室外風(fēng)口,風(fēng)閥開(kāi)是否正常,是否完好。
4、然后逐層逐臺(tái)開(kāi)動(dòng)風(fēng)機(jī)箱,細(xì)聽(tīng)運(yùn)行中聲響是否異常,噪聲有無(wú)大小變化。
5、逐層對(duì)每個(gè)風(fēng)機(jī)房抽查電流是否正常,并在風(fēng)口下感覺(jué)氣流是否正常。
以上各項(xiàng)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,即時(shí)匯報(bào)、解決,并作好當(dāng)日運(yùn)行記錄。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定辦法
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【1】
一、治安管理規(guī)定
1、小區(qū)住戶的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場(chǎng),并辦理相關(guān)手續(xù)。
2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時(shí),住戶都有義務(wù)積極配合,維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。
及時(shí)采取措施,維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序,通知有關(guān)部門,并做好善后工作。
3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度,對(duì)不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。
4、住戶應(yīng)“看好自家門,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意識(shí)。
5、住戶要勇于制止、舉報(bào)破壞小區(qū)治安秩序,造成治安隱患的人或事。
6、小區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶須依法經(jīng)營(yíng),遵守國(guó)家政策、法規(guī),服從管理處的管理,不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
二、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定
1、愛(ài)護(hù)園林綠化,不采摘花朵,不損壞樹(shù)木。
2、愛(ài)護(hù)公共設(shè)施,不亂拆、亂搭、亂建、亂貼,保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),飲食門店不得亂扔廢棄物,亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個(gè)人不得制造影響居民正常休息的噪音,特別是在晚上十時(shí)至早晨八時(shí)期間嚴(yán)禁制造各種噪音,違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點(diǎn)停放,出入禁鳴,整齊有序。
6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請(qǐng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生,不隨地吐痰,亂丟果皮、紙屑、煙頭等,不高空拋物,不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場(chǎng)所堆放垃圾,擺放物品。
2、垃圾裝好袋,置于垃圾收集點(diǎn)內(nèi)。
3、請(qǐng)勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動(dòng)物,飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定,且不得影響鄰里休息。
帶寵物在小區(qū)散步時(shí),不污染環(huán)境,寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。
5、住戶裝修房屋,不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場(chǎng)所。
6、小區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所,均不得亂涂、亂畫(huà)、亂張貼,違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用,并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地。
8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友,遵守小區(qū)的管理規(guī)定,維護(hù)小區(qū)的整潔。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)地下停車場(chǎng),專供購(gòu)(租)車位的住戶使用,所有外來(lái)車輛未經(jīng)許可,不得進(jìn)入;閑雜人員不得入內(nèi)。
2、小區(qū)住戶車輛長(zhǎng)期停放地下停車場(chǎng)須辦理車輛停放卡,一車一卡,持卡出入;臨時(shí)停車須登記,經(jīng)同意發(fā)臨時(shí)車輛停放卡,持卡進(jìn)入,離開(kāi)時(shí)退卡。
3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放,租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。
對(duì)臨時(shí)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實(shí)行擇位停放。
4、停車場(chǎng)地將采取24小時(shí)智能監(jiān)控記錄,配備滅火器,煙霧器。
5、停車場(chǎng)地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生,不得在停車場(chǎng)內(nèi)擺攤點(diǎn)、會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)、喧嘩、吵鬧和長(zhǎng)時(shí)間聊天。
6、車輛進(jìn)入停車場(chǎng)禁止鳴喇叭,限速5公里/小時(shí)。
7、停車場(chǎng)禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離,不得對(duì)其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后,車主要帶走車上所放置的物品,并鎖好車鎖、車門和車窗,否則責(zé)任自負(fù)。
10、車主要愛(ài)護(hù)停車場(chǎng)的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備,不慎損壞時(shí)需照價(jià)賠償,若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任。
11、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)定的停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)交費(fèi),臨時(shí)車輛由管理員指引停放位置,并根據(jù)停車時(shí)間規(guī)定收費(fèi)。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡,應(yīng)立即通知管理人員,提供有關(guān)資料,經(jīng)核實(shí)后繳納辦卡費(fèi),由管理處補(bǔ)發(fā)出入卡。
13、若車輛在停放區(qū)被損壞者,原則由損壞雙方協(xié)商解決,嚴(yán)重者可向保險(xiǎn)公司索賠,當(dāng)班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。
14、所有停放車輛,必須按規(guī)定停放,對(duì)違規(guī)行車和停泊車輛的車主,管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施,由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。
15、院內(nèi)嚴(yán)禁停放一切車輛,違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅(jiān)持“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,實(shí)行綜合管理、群防群治。
2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識(shí)宣傳,提高住戶消防安全意識(shí)。
4、嚴(yán)禁外來(lái)裝有危險(xiǎn)品車輛進(jìn)入小區(qū),教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。
5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時(shí)撲救,對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的,應(yīng)及時(shí)撥打“119”電話求救,并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序,配合事故處理。
6、自覺(jué)遵守政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定,杜絕火險(xiǎn)隱患。
7、進(jìn)行室內(nèi)裝修,必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定,防止發(fā)生火災(zāi)事故。
8、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭,沒(méi)熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無(wú)阻,不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設(shè)施、器材不得挪作他用,嚴(yán)防損壞和丟失,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將作出嚴(yán)肅處理。
11、管理處對(duì)違章、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為,及時(shí)制止或向有關(guān)部門報(bào)告。
12、以上各項(xiàng)規(guī)定望各位住戶極積支持配合,以便小區(qū)的管理。
本規(guī)定自****年**月**日起執(zhí)行。
**** 公司
本規(guī)定最終解釋權(quán)歸****
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【2】
一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理
小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國(guó)水利水電第五工程局有限公司所有,居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個(gè)人所有。
公司授權(quán)高碑店基地管理處對(duì)單位用房行使財(cái)產(chǎn)所有權(quán),對(duì)居民住宅進(jìn)行常規(guī)管理。
為加強(qiáng)房屋管理,保證房屋的正常維修,維護(hù)單位和業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定,由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟(jì)糾紛,由業(yè)主承擔(dān)。
1、對(duì)室內(nèi)裝修的管理
凡需進(jìn)行室內(nèi)裝修的業(yè)主,在動(dòng)工前必須到管理處經(jīng)營(yíng)部辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù),并在財(cái)務(wù)部繳納裝修押金后,到經(jīng)營(yíng)部領(lǐng)取《裝修許可證》,業(yè)主憑《裝修許可證》方可進(jìn)行室內(nèi)裝修。
裝修時(shí)應(yīng)遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。
裝修押金按房屋建筑面積收取,裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營(yíng)部和物業(yè)公司共同檢查達(dá)標(biāo)后,憑收據(jù)退還押金。
如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的,首先從押金中扣款,押金數(shù)額不足以扣款時(shí),業(yè)主另行交款:
(1) 破壞了房屋受力結(jié)構(gòu),造成了安全隱患的;
(2) 改動(dòng)和損壞了公用供水、供電、供暖管線,可能影響其他業(yè)主的;
(3) 產(chǎn)生超標(biāo)噪音引起周邊業(yè)主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時(shí)清運(yùn)的。
2、對(duì)房屋維修的管理
本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分,公用部分的維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé),其費(fèi)用屬物業(yè)管理費(fèi)用中范圍的,在物業(yè)管理費(fèi)用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé),業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務(wù),也可以選擇社會(huì)服務(wù)單位提供服務(wù),維修費(fèi)用業(yè)主自理。
二、共用設(shè)施管理
1、共用設(shè)施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等,與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān),嚴(yán)禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對(duì)其進(jìn)行拆、改、增、遷或損毀,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為,由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復(fù),另外還要按實(shí)際損壞程度賠償損失。
如確需改、拆、增、遷共用設(shè)施,必須向管理處提出申請(qǐng)和說(shuō)明,經(jīng)批準(zhǔn)后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進(jìn)行施工為保護(hù)屋頂防水層,嚴(yán)禁業(yè)主私自攀爬樓頂,如因此造成屋頂防水層滲漏,責(zé)任人必須承擔(dān)防水層修復(fù)費(fèi)用,以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任。
2、太陽(yáng)能安裝
業(yè)主如需安裝太陽(yáng)能設(shè)施,必須先到管理處的經(jīng)營(yíng)部辦理申請(qǐng)登記手續(xù)并在財(cái)務(wù)部繳納安裝押金后,到經(jīng)營(yíng)部領(lǐng)取《安裝許可證》。
業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙,同時(shí)確保按安全要求,保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進(jìn)行安裝。
業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意,私自安裝太陽(yáng)能裝置,管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為,除限期拆除太陽(yáng)能裝置外,還應(yīng)賠償造成的相關(guān)損失。
對(duì)業(yè)主在使用的太陽(yáng)能設(shè)施,管理處經(jīng)營(yíng)部隨時(shí)進(jìn)行檢查,如因該設(shè)施自身原因,造成樓頂防水層滲漏和公用設(shè)施的損壞,由業(yè)主承擔(dān)補(bǔ)漏費(fèi)用,并承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。
三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代付費(fèi)用的繳納
1、水費(fèi):由物業(yè)公司定期入戶抄表,業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;
2、電費(fèi):業(yè)主持購(gòu)電卡到物業(yè)公司購(gòu)買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位,由物業(yè)公司定期入戶抄表,同時(shí)收取電費(fèi);
3、暖氣費(fèi):業(yè)主須在通知的規(guī)定時(shí)間內(nèi),到物業(yè)公司繳納,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合物價(jià)局相關(guān)規(guī)定。
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi): 業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)按規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)用的,如不能按規(guī)定及時(shí)交納,責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
凡不按規(guī)定繳納水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、物管費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用,物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施,并由業(yè)主按照每逾期一日支付應(yīng)繳費(fèi)用總額的千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業(yè)主要愛(ài)護(hù)水表和公共管線設(shè)施,防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。
如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)維修,業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴(yán)禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無(wú)償使用水資源,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認(rèn),物業(yè)公司除收繳水費(fèi)外,還應(yīng)按照當(dāng)期應(yīng)繳水費(fèi)的兩倍賠償經(jīng)濟(jì)損失。
2、用電管理
1)、當(dāng)電路出現(xiàn)故障時(shí),業(yè)主應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司進(jìn)行維修,不得私自維修公共配電設(shè)施。
否則,由此造成的一切后果和損失由責(zé)任人負(fù)責(zé);
2)、嚴(yán)禁私自拉線用電,嚴(yán)禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生,如有違章用電者,一發(fā)現(xiàn),由物業(yè)公司按規(guī)定進(jìn)行處罰,由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和人身傷害,由責(zé)任負(fù)責(zé)。
對(duì)于經(jīng)查實(shí)偷電者,該業(yè)主需按照其上年度已繳電費(fèi)的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟(jì)損失。
如情節(jié)嚴(yán)重,管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)反映、舉報(bào);
3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換,如需物業(yè)服務(wù)人員更換,業(yè)主需承擔(dān)材料費(fèi),燈泡限用功率在25w以下,如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的,由當(dāng)事人負(fù)責(zé)并支付人工、材料費(fèi)。
五、供暖的管理
1、業(yè)主不得私自改裝供暖設(shè)施,不得私自關(guān)閉公用進(jìn)水、回水閥門
2、業(yè)主安裝其他原供暖設(shè)施以外的取暖、熱水設(shè)施(如“小保姆”),須到物業(yè)公司登記備案,并按規(guī)定交費(fèi)后方可使用。
未經(jīng)批準(zhǔn)私自安裝使用的,該業(yè)主按照應(yīng)繳取暖費(fèi)的兩倍繳納取暖費(fèi)用
3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障,室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)及時(shí)與物業(yè)公司聯(lián)系維修。
未經(jīng)批準(zhǔn),私自維修造成的一切后果,由當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。
六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理
1、公共衛(wèi)生管理
(1)、業(yè)主應(yīng)將生活垃圾裝入垃圾袋中,放入設(shè)置的垃圾箱內(nèi),禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰,亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽(yáng)臺(tái)向外拋擲垃圾、雜物,禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫(xiě)、亂畫(huà)、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽,不準(zhǔn)在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;
2、公共環(huán)境管理
(1)、禁止在22:00 — 7:00,12:00—14:00時(shí)段在公共區(qū)域彈奏樂(lè)器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動(dòng)中心等密閉的公共場(chǎng)所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設(shè)施,如有損壞必須照價(jià)賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設(shè)地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對(duì)車輛的管理原則為:對(duì)車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理,不包含保管、看護(hù)責(zé)任。
(1)、禁止機(jī)動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)鳴笛,行駛限速15公里/小時(shí);
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機(jī)動(dòng)車;
(4)、車輛應(yīng)停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;
(5)、車主如損壞道路和公共設(shè)施等,需按價(jià)賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應(yīng)停放在特定區(qū)域并自行設(shè)置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機(jī)動(dòng)、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔(dān)。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動(dòng)任何消防設(shè)施設(shè)備、將其用于其它用途,違者將根據(jù)情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任;
(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險(xiǎn)雜物;
(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi),特別是陽(yáng)臺(tái)上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設(shè)備;
(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是:對(duì)小區(qū)生活秩序的維護(hù)。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進(jìn)入本小區(qū);
(2)、自覺(jué)維護(hù)內(nèi)部治安,對(duì)違法犯罪人員和行為要積極主動(dòng)舉報(bào);
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(5)、禁止亂貼、亂畫(huà)、隨意設(shè)置廣告、堆放雜物和危險(xiǎn)器具;
九、對(duì)寵物的管理
1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》,定期為寵物注射疫苗,并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書(shū)》;
2、嚴(yán)禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;
3、嚴(yán)禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物,嚴(yán)禁攜帶寵物進(jìn)入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心等公共場(chǎng)所。
嚴(yán)禁在綠化區(qū)域遛寵物,以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;
4、攜帶寵物外出時(shí),必須掛鎖鏈,長(zhǎng)度不超過(guò)2米,并由成年人牽領(lǐng)。
若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件,寵物主人必須及時(shí)處置并負(fù)全責(zé)。
凡是有咬人記錄的寵物,必須自行清理出本小區(qū),不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。
5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺(jué)交納保障金,如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者,將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單,保障金扣完后,飼養(yǎng)者應(yīng)自覺(jué)補(bǔ)交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂,不得在樓頂嬉戲玩耍及進(jìn)行與安裝、維修等無(wú)關(guān)的活動(dòng);
2、禁止擅自撬鎖上樓頂,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),管理處及物業(yè)公司責(zé)令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽(yáng)能、有線電視等,須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙,并辦理登記手續(xù)。
安裝、維修完畢后,事主須檢查“樓頂檢查口”,確認(rèn)關(guān)門上鎖后,及時(shí)向物業(yè)服務(wù)單位退還鑰匙。
十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理
1、請(qǐng)業(yè)主填寫(xiě)《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》,以便在緊急情況時(shí),物業(yè)管理公司能與您及時(shí)取得聯(lián)系。
2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾,敬請(qǐng)業(yè)主隨時(shí)留意設(shè)置在公共區(qū)域的告示牌,以便能夠及時(shí)了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。
3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示,自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定【3】
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù),提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)法規(guī):
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責(zé)是:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
各級(jí)規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛(ài)衛(wèi)會(huì)等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)百分之五十以上時(shí),由小區(qū)主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會(huì),選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會(huì)的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會(huì)的工作;
(三)聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng);
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開(kāi)一次,管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開(kāi)前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)。
第八條 管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
管委會(huì)每屆任期三年。
管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請(qǐng)法人登記。
第九條 管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一5人。
管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生,管委會(huì)也可聘請(qǐng)居民委員會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員,但住戶代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的百分之六十。
管委會(huì)設(shè)立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表?yè)?dān)任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會(huì),討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng);
(二)制定管委會(huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo);
(三)以招標(biāo)或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對(duì)物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)批準(zhǔn)。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。
上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)
第十三條 住戶應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動(dòng);
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途;
(二)超過(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;
(四)占用公共場(chǎng)地,損壞公用設(shè)備和設(shè)施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托,有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù);
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護(hù)公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第十五條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的,責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的,經(jīng)管委會(huì)同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。
小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對(duì)住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會(huì)同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。
第十八條 管委會(huì)未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
管委會(huì)組建后,開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會(huì)管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會(huì)應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時(shí),應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對(duì)購(gòu)、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5%標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金,該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本,由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳,接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金用于購(gòu)買住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項(xiàng)目。
第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價(jià)一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房,其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會(huì),并由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用,其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區(qū)時(shí),應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償向管委會(huì)提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)及管委會(huì)同意的標(biāo)準(zhǔn),向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,其維護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設(shè)施維修基金,供水(二次加壓)費(fèi),電梯費(fèi),采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實(shí)施,工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。
公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時(shí),超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第二十八條 住宅小區(qū)管理費(fèi)用專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責(zé)任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴(yán)重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對(duì)借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會(huì)制止,并責(zé)令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)擅自將管理費(fèi)用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對(duì)無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責(zé)令限期改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì)未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會(huì)移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動(dòng)基金的,由市房地產(chǎn)管理局責(zé)令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理,保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù),提高居住環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi),以住宅房屋為主,并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。
本辦法所稱住戶,是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理,按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣(市)、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下稱小區(qū)主管部門)。
小區(qū)主管部門的職責(zé)是:負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
各級(jí)規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛(ài)衛(wèi)會(huì)等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府,應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工,協(xié)助小區(qū)主管部門加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理工作。
第四條 住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。
住宅小區(qū)制定的住戶公約對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
第五條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)百分之五十以上時(shí),由小區(qū)主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會(huì),選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。
第六條 住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成。
住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法,由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)行使下列職權(quán):
(一)選舉、罷免管委會(huì)的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會(huì)的工作;
(三)聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;
(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng);
(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;
(六)改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
第七條 住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開(kāi)一次,管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開(kāi)前十五日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)各位代表。
經(jīng)有百分之二十以上代表提議,管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十五日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)。
第八條 管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
管委會(huì)每屆任期三年。
管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請(qǐng)法人登記。
第九條 管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定,一般為5一5人。
管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生,管委會(huì)也可聘請(qǐng)居民委員會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員,但住戶代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的百分之六十。
管委會(huì)設(shè)立主任一名(由房屋產(chǎn)權(quán)人代表?yè)?dān)任),副主任1一2名(街道辦事處1名)。
管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條 管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)的監(jiān)督下,代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán):
(一)召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會(huì),討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng);
(二)制定管委會(huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo);
(三)以招標(biāo)或協(xié)議方式,選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對(duì)物業(yè)管理公司的投訴;
(五)審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃;
(六)審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);
(七)審議和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。
前款其中第(二)、(六)項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)批準(zhǔn)。
第十一條 物業(yè)管理公司必須依法登記,取得法人資格,并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。
上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)
第十三條 住戶應(yīng)愛(ài)護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè),任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動(dòng);
(一)未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途;
(二)超過(guò)設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);
(三)安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;
(四)占用公共場(chǎng)地,損壞公用設(shè)備和設(shè)施;
(五)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(六)踐踏、占用綠地,攀折花木;
(七)亂拋垃圾、堆放雜物;
(八)有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等;
(九)飼養(yǎng)禽畜;
(十)聚眾喧鬧;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:
(一)接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托,有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理;
(二)接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托,有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù);
(三)環(huán)境(含樓寓內(nèi)走廊)衛(wèi)生保潔,園林綠化;
(四)車輛行駛和停放;
(五)維護(hù)公共秩序;
(六)保管物業(yè)管理檔案;
(七)小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定,選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
第十五條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的,責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。
經(jīng)物業(yè)管理公司通知后,責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的,經(jīng)管委會(huì)同意后由物業(yè)管理公司修繕,所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。
小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議,并依法對(duì)住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。
第十七條 住宅小區(qū)竣工后,城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會(huì)同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對(duì)小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。
第十八條 管委會(huì)未組建前,在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下,由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
管委會(huì)組建后,開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會(huì)管理,并提供下列資料:
(一)住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件;
(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;
(四)地下管網(wǎng)圖;
(五)其他必要的資料。
在同等條件下,管委會(huì)應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時(shí),應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對(duì)購(gòu)、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。
第五章 住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專用房屋
第二十條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5%標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金,該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本,由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳,接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督管理。
住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金用于購(gòu)買住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房和重大工程維修項(xiàng)目。
第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例,以成本價(jià)一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房,其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有,由小區(qū)主管部門劃撥給管委會(huì),并由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)使用,其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位移交住宅小區(qū)時(shí),應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無(wú)償向管委會(huì)提供管理用戶,其產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有:
(一)小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以下的為100平方米;
(二)小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上的為150平方米。
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施,由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代管,房屋租金由物業(yè)管理公司代收。
代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。
第二十四條 物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)及管委會(huì)同意的標(biāo)準(zhǔn),向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。
第二十五條 專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,其維護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)用中支出。
第二十六條 房屋租金,公共部位、共用設(shè)施維修基金,供水(二次加壓)費(fèi),電梯費(fèi),采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用,仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 房屋需大、中修的,由物業(yè)管理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后實(shí)施,工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。
公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時(shí),超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第二十八條 住宅小區(qū)管理費(fèi)用專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況,每半年向住戶公布一次,接受住戶的監(jiān)督。
第六章 法律責(zé)任
第二十九條 違反本辦法第 十三條規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止,并要求其限期改正和賠償損失。
前款違章情節(jié)嚴(yán)重的,由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。
第三十條 對(duì)借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶,物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金;逾期仍不繳交的,物業(yè)管理公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。
第三十一條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的,由管委會(huì)制止,并責(zé)令其限期改正:
(一)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的;
(二)管理制度不健全、管理混亂的;
(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)擅自將管理費(fèi)用挪作他用的;
(五)亂搭、亂建,改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的;
(六)違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。
對(duì)無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理的,由小區(qū)主管部門給予警告、責(zé)令限期改正、沒(méi)收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。
第三十二條 當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依法處理。
第三十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)單位在管委會(huì)未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按規(guī)定向管委會(huì)移交住宅小區(qū),未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動(dòng)基金的,由市房地產(chǎn)管理局責(zé)令其限期履行。
逾期仍不履行的,市房地產(chǎn)管理局可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附 則
第三十四條 辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
第6篇 物業(yè)公司員工招聘錄用管理辦法
物業(yè)公司員工招聘錄用管理(暫行)辦法
為進(jìn)一步規(guī)范用工制度,完善用工手續(xù),維護(hù)本公司和勞動(dòng)者利益,根據(jù)公司《規(guī)章制度》、《行政手冊(cè)》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
一、目的
制訂本辦法的目的是為招聘錄用員工工作提供準(zhǔn)則,確保錄用的員工符合規(guī)定的崗位任職資格及基本業(yè)務(wù)素質(zhì)要求。
二、適用范圍
適用于各項(xiàng)目管理處/站(外地項(xiàng)目和護(hù)衛(wèi)隊(duì)除外)招聘錄用工作的控制。
三、職責(zé)
總經(jīng)理負(fù)責(zé)招聘方案及錄用人員的審核批準(zhǔn)。
主管行政部的分管經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督行政部組織實(shí)施招聘方案。
行政部負(fù)責(zé)制定招聘方案并組織實(shí)施。
用人項(xiàng)目管理處/站提出用人需求并協(xié)助行政部對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行綜合考察。
四、工作程序
用人項(xiàng)目管理處/站根據(jù)公司定員編制及實(shí)際情況提出用人計(jì)劃,并填報(bào)“員工招聘計(jì)劃書(shū)”,報(bào)上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批通過(guò)后,在招聘前三日抄送行政部備案,總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。
行政部會(huì)同用人項(xiàng)目管理處/站進(jìn)行招聘工作的準(zhǔn)備,具體工作如下:
1)確定招聘的崗位、人數(shù)、要求(包括性別、年齡范圍、學(xué)歷和工作經(jīng)歷等)。
2)擬訂招聘方式、日程安排。
3)編制筆試問(wèn)卷或面試提綱。
4)需要準(zhǔn)備的其他事項(xiàng)。
新員工一律公開(kāi)招聘,由用人單位決定招聘形式。
應(yīng)聘人員應(yīng)填寫(xiě)“應(yīng)聘表”,要求每項(xiàng)如實(shí)、認(rèn)真填寫(xiě),行政部會(huì)同用人項(xiàng)目管理處/站根據(jù)要求進(jìn)行初篩、面試,同時(shí)查驗(yàn)應(yīng)聘者的證書(shū)及證件原件。
根據(jù)面試結(jié)果在二個(gè)工作日內(nèi),用人項(xiàng)目管理處/站向行政部提出評(píng)估意見(jiàn),由行政部送達(dá)分管經(jīng)理,總經(jīng)理作最后審批。
經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)錄用的人員到行政部報(bào)到,并填寫(xiě)“員工登記表”,接受入職培訓(xùn),同時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。
新員工報(bào)到時(shí),應(yīng)提交如下證件復(fù)印件或資料給行政部備案:
1)身份證復(fù)印件;
2)學(xué)歷證復(fù)印件;
3)就業(yè)證復(fù)印件;
4)近期1寸免冠照片1張;
5)其他必要證件復(fù)印件。
凡有下列情形者,不得錄用:
1)剝奪政治權(quán)力尚未恢復(fù)者;
2)被判有期徒刑或被通緝尚未結(jié)案者;
3)吸食毒品者;
4)品行惡劣、曾被除名者;
5)身體健康狀況欠佳者,經(jīng)公司認(rèn)定不適合者;
6)《勞動(dòng)法》規(guī)定禁止用工的對(duì)象;
7)其他不宜錄用的情況。
員工入職時(shí),須填寫(xiě)“員工入職手續(xù)辦理單”,交行政部存檔。行政部根據(jù)崗位發(fā)放服裝、勞保用品、工號(hào)牌等作好記錄保存。
新錄用員工均實(shí)行試用期,以考核其實(shí)際工作表現(xiàn)和適應(yīng)能力。試用期一般為1-3個(gè)月,最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。部門可以根據(jù)員工實(shí)際情況可適當(dāng)縮短試用期,試用期縮短由各部門經(jīng)理報(bào)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。
試用期內(nèi)合格并愿意繼續(xù)在本公司工作的員工,由本人提出“員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)”并交部門領(lǐng)導(dǎo)簽署意見(jiàn)后,交行政部簽署意見(jiàn)交總經(jīng)理審批,轉(zhuǎn)正申請(qǐng)得到批準(zhǔn)的員工與公司簽訂用工協(xié)議或勞動(dòng)合同,享受相應(yīng)崗位工資待遇。
管理人員的任用經(jīng)考察具備任職資格者,填寫(xiě)“管理人員登記表”,并由總經(jīng)理簽發(fā)任命委任,同時(shí)根據(jù)相應(yīng)的崗位確定薪金待遇,薪金待遇標(biāo)準(zhǔn)由總經(jīng)理室根據(jù)其工作業(yè)績(jī)、能力、責(zé)任等因素確定(一般一年確定一次)。
五、本辦法自20**年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。
六、本辦法附件共4份。
第7篇 z物業(yè)公司員工福利管理辦法
物業(yè)公司員工福利管理辦法
第一章總則
第一條為規(guī)范和加強(qiáng)物業(yè)管理有限公司員工福利管理,充分發(fā)揮福利的保障和激勵(lì)作用,特制定《物業(yè)管理有限公司福利管理辦法》。
第二條公司行政與人力資源部是負(fù)責(zé)福利管理的職能部門。
第三條公司福利形式主要有:假期福利、社會(huì)保險(xiǎn)、節(jié)日禮金、健康保障、各種補(bǔ)貼及其它。
第四條本辦法適用于公司全體在冊(cè)正式員工。
第二章福利費(fèi)用來(lái)源及用途
第五條福利費(fèi)用是按物業(yè)管理有限公司員工工資總額的14%提取,主要用于節(jié)日禮金、健康保障、各種補(bǔ)貼、其它福利及員工集體活動(dòng)等。
第三章假期福利
第六條假期福利依照《物業(yè)管理有限公司休假管理辦法(試行)》執(zhí)行。
第四章社會(huì)保險(xiǎn)
第七條公司根據(jù)南京地區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保險(xiǎn)法律法規(guī),確定養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷、生育保險(xiǎn)及醫(yī)保統(tǒng)籌的參?；鶖?shù),為員工購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)。
第五章節(jié)日禮金
第八條公司節(jié)日禮金有:元旦禮金、春節(jié)禮金、'五一'禮金、國(guó)慶中秋雙節(jié)禮金等四種。具體發(fā)放人員、時(shí)間、金額如下:
1、每年元旦放假前一周內(nèi)發(fā)放一定實(shí)物禮品,其中正式員工每人50元,臨時(shí)工每人25元;
2、春節(jié)禮金在每年春假前一周內(nèi)發(fā)放;正式員工每人400元,臨時(shí)工每人200元;
3、每年五一放假前一周內(nèi)發(fā)放一定實(shí)物禮品,其中正式員工每人50元,臨時(shí)工每人25元;
4、國(guó)慶中秋雙節(jié)禮金在每年國(guó)慶節(jié)前一周內(nèi)發(fā)放;正式員工每人400元,臨時(shí)員工每人200元。
第六章健康保障
第十條為保障員工的身心健康,在南京公司服務(wù)滿一年的員工,每年可享受公司組織的一次免費(fèi)體檢,體檢費(fèi)用為規(guī)定如下:
1、公司經(jīng)營(yíng)班子成員每人每年體檢費(fèi)不超過(guò)200元;
2、公司部門經(jīng)理及管理處主任層級(jí)每人每年體檢費(fèi)不超過(guò)100元;
3、其他員工每人每年體檢費(fèi)不超過(guò)40元。
第十一條午餐補(bǔ)貼:公司全體員工可享受午餐補(bǔ)貼110元,在每月工資中發(fā)放。
第十二條高溫費(fèi):公司在冊(cè)正式員工500元,返聘員工、臨時(shí)工200元。
第十三條獨(dú)生子女費(fèi),已領(lǐng)取《獨(dú)生子女證》的員工自領(lǐng)取《獨(dú)生子女證》之日起至子女滿14周歲止,公司發(fā)放100元的獨(dú)生子女費(fèi),一年發(fā)放一次,每年12月發(fā)放。
第七章附則
第十四條公司每年支付上述各項(xiàng)基本福利后有節(jié)余,可根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)籌安排,報(bào)**物業(yè)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十五條公司每年12月中旬對(duì)下一年度福利發(fā)放做詳細(xì)預(yù)算,并上報(bào)**物業(yè)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十六條本辦法由公司行政與人力資源部負(fù)責(zé)解釋。
第十七條本辦法自簽發(fā)之日起實(shí)施。
第8篇 s物業(yè)項(xiàng)目能源控制的管理辦法
述職報(bào)告――15
附件10
1.要求項(xiàng)目工程部在一個(gè)月內(nèi)做完以下工作,上報(bào)公司工程部。
1)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)計(jì)清單,(統(tǒng)計(jì)內(nèi)容包括,運(yùn)行設(shè)備、備用設(shè)備、單臺(tái)設(shè)備功率、運(yùn)行系數(shù)、)
2)項(xiàng)目目前各系統(tǒng)計(jì)量表的安裝情況,能否實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)備單臺(tái)運(yùn)行的單獨(dú)計(jì)量,不能實(shí)現(xiàn)單臺(tái)設(shè)備單獨(dú)計(jì)量的要提交加裝設(shè)備計(jì)量表的計(jì)劃。
3)物業(yè)辦公的主要用電設(shè)備和用電總功率。員工宿舍、員工食堂等用電的總功率,有無(wú)計(jì)量表,無(wú)計(jì)量表的要提交加裝計(jì)量表的計(jì)劃。
4)項(xiàng)目路燈、草坪燈、樓道等的總數(shù)量,單個(gè)燈口的功率,運(yùn)行系數(shù)。
5)有地下室的項(xiàng)目必須申報(bào)地下室的用途、總面積、照明的燈具和照明總數(shù)量、功率。
6)項(xiàng)目綠地的總面積,綠地用水的水源,綠地用水是否有單獨(dú)計(jì)量表,無(wú)單獨(dú)計(jì)量表的要提交加裝計(jì)劃。
7)員工宿舍、員工食堂的用水有無(wú)單獨(dú)計(jì)量表。
8)物業(yè)管轄范圍內(nèi)總水表后共有多少分水表,每個(gè)分水表所計(jì)量的用水系統(tǒng)。
以上情況由公司工程部核實(shí)。
2.各項(xiàng)目能源控制的管理原則:
1)由公司工程部指導(dǎo)各項(xiàng)目對(duì)每月的能源費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算,項(xiàng)目的能源費(fèi)用必須嚴(yán)格控制在測(cè)算之內(nèi),如有超出測(cè)算的必須找出超支原因向公司工程部說(shuō)明,由公司工程部分析原因,屬于測(cè)算有誤的要及時(shí)調(diào)整測(cè)算,屬于項(xiàng)目失職責(zé)任的要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和主要負(fù)責(zé)人按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。所有項(xiàng)目的能源費(fèi)用測(cè)算要上報(bào)物業(yè)總經(jīng)理。
2)凡是不能實(shí)現(xiàn)設(shè)備單臺(tái)計(jì)量的必須向公司工程部提交加裝計(jì)量表的改造計(jì)劃,并上報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批。
3)路燈、草坪燈、樓道燈未使用節(jié)能燈的由公司工程部統(tǒng)一購(gòu)置節(jié)能燈,必須全部更換為節(jié)能燈。
4)辦公室、員工宿舍、食堂等嚴(yán)禁使用電暖設(shè)備取暖,原房屋未設(shè)計(jì)取暖設(shè)備的由公司工程部與項(xiàng)目研究安裝土暖氣設(shè)備報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批。
5)地下室使用日光燈設(shè)備的必須更換成節(jié)能型(v5)日光燈。
6)有中水設(shè)備的項(xiàng)目必須使用中水澆灌綠地,需要改造設(shè)備的由公司工程部與項(xiàng)目研究改造方案后上報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批。
7)辦公用水、宿舍用水、食堂用水由項(xiàng)目自行控制,按每人每月3噸水測(cè)算,超過(guò)測(cè)算的用水,從項(xiàng)目經(jīng)理工資中扣除超出費(fèi)用。
第9篇 物業(yè)固體廢棄物管理辦法
物業(yè)項(xiàng)目固體廢棄物管理辦法
(一)服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的固體棄物遵照'分類投放、回收利用、集中保管、綜合評(píng)價(jià)'的原則進(jìn)行。
1、'分類投放',將服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的固體廢棄物分為四類,即一般生活垃圾、可回收垃圾、有毒有害垃圾、裝修垃圾。業(yè)戶或租戶和員工應(yīng)將自身產(chǎn)生垃圾進(jìn)行分類,并將不同類的垃圾投入相應(yīng)垃圾桶或特殊處理(專指裝修戶要將其產(chǎn)生的裝修垃圾運(yùn)到政府規(guī)定的地點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一處理)。
2、'回收利用',服務(wù)中心物業(yè)產(chǎn)生的可回收垃圾投放后,再由專人進(jìn)行回收,仍有利用價(jià)值的循環(huán)再用,也可以統(tǒng)一出售給已具備資格的回收商。
3、'集中保管',在暫未找到廠家可以處理生活區(qū)產(chǎn)生有毒有害垃圾(而非工業(yè)產(chǎn)生)前,將分類投放的有毒有害垃圾集中保管,存放起來(lái),直至找到可以處理此類生活區(qū)產(chǎn)生的有毒有害垃圾的商家為止。
4、'綜合評(píng)價(jià)',收購(gòu)、處理服務(wù)中心物業(yè)可回收垃圾、有毒有害垃圾的廠家必須是具備相應(yīng)資格的,管理公司(服務(wù)中心)則負(fù)責(zé)資格的認(rèn)定。
(二)固體廢度物的分類
1、'一般生活垃圾'包括果皮、剩飯菜、值物、紙巾、灰塵、碎布、皮革、陶瓷、花土等。
2、'可回收垃圾'包括報(bào)刊、書(shū)紙、飲料瓶、橡膠制品、金屬等。
3、'有毒有害垃圾'包括廢燈管、電池、醫(yī)藥制劑及用具、農(nóng)藥罐(袋)、潤(rùn)滑油罐、氣霧劑罐、廢的設(shè)備用油、滅火器使用后的廢棄物等。
4、'裝修垃圾'包括碎磚、水泥、砂、木材等。
(三)管理項(xiàng)目應(yīng)內(nèi)設(shè)置三色垃圾桶
(四)黃色垃圾桶用于投放一般生活垃圾,綠色垃圾桶用于投放可回收垃圾,紅色垃圾桶用于投放有毒有害垃圾。
(五)服務(wù)中心對(duì)業(yè)戶或租戶和員工進(jìn)行針對(duì)垃圾分類投放的環(huán)境宣傳和培訓(xùn),以使管理區(qū)域內(nèi)的垃圾分類投放、處理的做法持續(xù)有效的實(shí)行下去,服務(wù)中心的環(huán)境部負(fù)責(zé)人每周對(duì)垃圾分類投放、處理的效果進(jìn)行檢查。
第10篇 h物業(yè)公司招標(biāo)投標(biāo)管理辦法
z物業(yè)公司招標(biāo)投標(biāo)管理辦法
一、依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、資產(chǎn)公司相關(guān)文件及公司實(shí)際情況,特制定本辦法。
二、適用于公司維修材料、保潔材料、辦公用品、勞保用品、福利品等大宗物資采購(gòu);公司設(shè)備、設(shè)施采購(gòu);裝修改造、大型企業(yè)宣傳等;大宗(大額)辦公用具采購(gòu)的招標(biāo);公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需承接項(xiàng)目投標(biāo)等。
二、招投標(biāo)過(guò)程要遵循公開(kāi)、公正、效益及維護(hù)公司利益的原則。招標(biāo)過(guò)程必須有充分的透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享。所有招標(biāo)決策應(yīng)在招標(biāo)機(jī)構(gòu)內(nèi)集體公司開(kāi)決策。各單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)過(guò)程、未發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)前的定標(biāo)意向,都是公司的重要機(jī)密,不得泄露。
三、公司所有合同金額在5萬(wàn)元以下按《有關(guān)固定資產(chǎn)申購(gòu)及大修項(xiàng)目支出的規(guī)定》執(zhí)行;5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下由公司招標(biāo)管理小組采取公開(kāi)招標(biāo);超過(guò)50萬(wàn)元以上的報(bào)資產(chǎn)公司,按資產(chǎn)公司招標(biāo)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)工作。
四、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
招標(biāo)管理小組代表公司負(fù)責(zé)招標(biāo)投標(biāo)的管理工作,其主要職責(zé)是:
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)和方針、政策,負(fù)責(zé)制定公司招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定和辦法;
2、審批招標(biāo)投標(biāo)項(xiàng)目,處裁招標(biāo)投標(biāo)糾紛,否決違反招標(biāo)投標(biāo)的定標(biāo)結(jié)果;對(duì)違反招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的行為進(jìn)行處罰;
3、監(jiān)督、檢查公司招標(biāo)投標(biāo)工作;總結(jié)、交流招標(biāo)投標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)。
招標(biāo)管理小組成員主要職責(zé):
1、協(xié)同有關(guān)單位編制招標(biāo)文件,審查標(biāo)書(shū),發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函,核實(shí)對(duì)方的資金情況;
2、接收對(duì)方單位的招標(biāo)申請(qǐng)書(shū),接受密封的投標(biāo)書(shū);
3、審查投標(biāo)單位的資格,組織評(píng)委考查應(yīng)標(biāo)單位資質(zhì)證件、售后服務(wù)等信譽(yù)情況,確定投標(biāo)單位;
4、編制標(biāo)底;
5、負(fù)責(zé)收取投標(biāo)單位的投標(biāo)管理費(fèi)和保證金;
6、確定開(kāi)標(biāo)評(píng)委的人數(shù)和人員;
7、組織實(shí)施發(fā)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)、定標(biāo)的全過(guò)程;
8、做好會(huì)議紀(jì)錄,準(zhǔn)備有關(guān)表格及選票,招標(biāo)文件的整理歸檔及有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作。
五、招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)及邀請(qǐng)招標(biāo),采用公開(kāi)招標(biāo)方式時(shí),公司在有關(guān)有關(guān)信息網(wǎng)絡(luò)或報(bào)刊上發(fā)布招標(biāo)通告;邀請(qǐng)符合招標(biāo)資質(zhì)條件的參與投標(biāo),并按程序確定入圍投標(biāo)人。在采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí),公司招投標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)于邀請(qǐng)函的方式邀請(qǐng)符合資質(zhì)條件的3個(gè)以上的供應(yīng)商或單位參與投標(biāo)。
六、招標(biāo)程序
1、招標(biāo)申請(qǐng):各相關(guān)部門對(duì)在本招標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)的物資或項(xiàng)目,經(jīng)核查確屬必要,可向公司提出招標(biāo)申請(qǐng),報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
2、招標(biāo)單位應(yīng)成立不少于三人的招標(biāo)工作組,具體負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng);與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員應(yīng)回避參與招標(biāo)工作組的工作。
3、招標(biāo)前,招標(biāo)小組須組織有關(guān)人員編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:
(1)投標(biāo)邀請(qǐng)函;
(2)投標(biāo)須知;
(3)投標(biāo)的物清單,技術(shù)參數(shù)和報(bào)價(jià)方式要求;
(4)投標(biāo)人的有關(guān)資格和資信證明文件要求;
(5)交貨(或交工)及提供服務(wù)方面的要求;
(6)采購(gòu)合同(或工程合同)的主要條款及訂立方式;
(7)公司規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的事項(xiàng)。
招標(biāo)文件不得要求或者標(biāo)有特定的供應(yīng)商或單位,不得含有傾向性的、排斥其他潛在投標(biāo)人的內(nèi)容。
4、編制發(fā)布招標(biāo)公告,發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。
招標(biāo)通告或投標(biāo)邀請(qǐng)函應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:
(1)招標(biāo)單位的名稱、地址、聯(lián)系方式等信息;
(2)招標(biāo)的物的名稱、用途(或功用)、數(shù)量(或面積)和交貨(或交工)日期;
(3)對(duì)投標(biāo)人的資格要求和投標(biāo)辦法;
(4)有關(guān)投標(biāo)保證金的要求;
(5)獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間和地點(diǎn),投標(biāo)截止時(shí)間;
(6)開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)和時(shí)間;
(7)公司規(guī)定的其他內(nèi)容;
七、招標(biāo)項(xiàng)目設(shè)有標(biāo)底的,標(biāo)底知情人負(fù)有保密的責(zé)任。開(kāi)標(biāo)前,有關(guān)人員不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人名稱、數(shù)量及與招標(biāo)有關(guān)的其他情況。
八、投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時(shí)間前,將對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出完全響應(yīng)的投標(biāo)文件密封后,送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。公司招標(biāo)工作人員收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)?shù)怯洷４?且不得開(kāi)啟或向他人透露。
九、對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改時(shí),應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間一周前,通知所有招標(biāo)文件收受人。投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前,對(duì)所遞交的投標(biāo)文件可以補(bǔ)充、修改或者撤回,但須以書(shū)面形式遞交公司招標(biāo)工作人員。
十、企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)會(huì)議上應(yīng)向招標(biāo)單位提供以下資料:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證件、法人或法定代表人身份證、法人授權(quán)委托書(shū)。
十一、投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:企業(yè)的情況簡(jiǎn)介,投標(biāo)報(bào)價(jià)、經(jīng)營(yíng)設(shè)想、管理辦法、成本費(fèi)測(cè)算、服務(wù)質(zhì)量保證和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)落實(shí)措施、服務(wù)公約、響應(yīng)招標(biāo)文件及其他承諾等。
十二、投標(biāo)書(shū)必須加蓋企業(yè)印鑒及法定代表人簽字,并在規(guī)定日期內(nèi),在信封密封處加蓋企業(yè)印鑒后送交指定地點(diǎn)。
十三、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
1、招標(biāo)單位在開(kāi)標(biāo)前召開(kāi)標(biāo)前會(huì),按照相關(guān)規(guī)定及招標(biāo)文件,明確各項(xiàng)要求,確定開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)活動(dòng)的程序。
2、招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件。投標(biāo)單位少于三個(gè)的,招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
3、招標(biāo)管理小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目邀請(qǐng)專家、投標(biāo)單位及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議,當(dāng)眾啟封投標(biāo)書(shū)及補(bǔ)充函件,公布投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容和標(biāo)底。
4、開(kāi)標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)的下列情況之一視為無(wú)效標(biāo)書(shū):
(1)投標(biāo)書(shū)未密封的;
(2)投標(biāo)書(shū)未加蓋企業(yè)及其法定代表人或委托代理人印鑒、無(wú)委托授權(quán)書(shū)的;(3)未按規(guī)定的格式填寫(xiě),內(nèi)容不全或字跡模糊,辨認(rèn)不清的;
(4)投標(biāo)單位未參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議的
5、評(píng)標(biāo)組織由招標(biāo)管理小組成員、投標(biāo)單位及邀請(qǐng)的有關(guān)專家組成。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)全過(guò)程中必須接受資產(chǎn)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的監(jiān)督和指導(dǎo)。
6、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)采用科學(xué)方法,按照平等競(jìng)爭(zhēng)、公正合理的原則,以評(píng)委無(wú)記名投票方式,確定中標(biāo)單位。
7、確定中標(biāo)單位后,開(kāi)標(biāo)主持人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)宣布中標(biāo)單位、中標(biāo)價(jià)及實(shí)質(zhì)性的承諾條件。
8、公司依據(jù)評(píng)標(biāo)管理小組的書(shū)面報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人,確定中標(biāo)人,并向中標(biāo)投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
9、中標(biāo)通知發(fā)出之日起10日內(nèi),中標(biāo)人與公司按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同,合同不得對(duì)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件作實(shí)質(zhì)性修改。
10、中標(biāo)通知發(fā)出后,中標(biāo)方放棄中標(biāo)項(xiàng)目或在限期內(nèi)不簽訂合同者,投標(biāo)保證金不予退還。
11、有下列情況之一者,應(yīng)當(dāng)廢標(biāo):
(1)投標(biāo)報(bào)價(jià)高于預(yù)算價(jià)格,委托方難以支付;
(2)投標(biāo)方有串通圍標(biāo)行為;
(3)專家組認(rèn)為投標(biāo)方案難以完成標(biāo)書(shū)規(guī)定任務(wù)的;
(4)評(píng)標(biāo)會(huì)認(rèn)為其它必須廢標(biāo)的情況。
十四、投標(biāo)單位以行賄給“回扣”等不正當(dāng)手段獲取中標(biāo);招標(biāo)管理小組工作人員徇私舞弊、索賄受賄的視情節(jié)給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰,直至追究其法律責(zé)任。
第11篇 物業(yè)公司企務(wù)公開(kāi)民主管理實(shí)施辦法
為了保證和促進(jìn)物業(yè)公司企務(wù)公開(kāi)、民主管理工作的開(kāi)展，據(jù)股份公司的工作安排和要求，物制定本辦法。
一、 企務(wù)公開(kāi)的工作原則
要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，企務(wù)公開(kāi)工作要同公司的各部（室）的目標(biāo)責(zé)任制考核相結(jié)合，同公司領(lǐng)導(dǎo)班子，黨風(fēng)廉政和民主管理工作相結(jié)合。
二、 企務(wù)公開(kāi)的組織機(jī)構(gòu)
為充分發(fā)揮物業(yè)公司黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，體現(xiàn)行政領(lǐng)導(dǎo)的重視，特建立以下組織機(jī)構(gòu)：
企務(wù)公開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組：
組 長(zhǎng)：汪 毅
副組長(zhǎng)：余 玲 刁維龍
成 員：李林軍 鄧 軍 張懷德 候新壽 楊雪英
王吉華 李亞林 張守貴 徐培華
下設(shè)辦公室
主 任：余 玲
副主任：石建忠 刁維龍
成 員：李林軍 鄧 軍 候新壽 張懷德 徐培華 楊雪英 梁升平 張守貴
三、 企務(wù)公開(kāi)的宣傳動(dòng)員
為充分體現(xiàn)企務(wù)公開(kāi)工作的透明度，公司每月組織一次宣傳動(dòng)員活動(dòng)，以板報(bào)、橫幅、宣傳欄等形式，向全體員工進(jìn)行宣傳，動(dòng)員職工群眾積極參與監(jiān)督，廣泛征求意見(jiàn)和建議，切實(shí)收到企務(wù)的公開(kāi)性和公正性。
四、公司本著實(shí)際、實(shí)用、實(shí)效的原則，就企務(wù)重大決策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、職工切身利益和廣大職工群眾關(guān)心的問(wèn)題制定企務(wù)公開(kāi)制度。
五、 企務(wù)公開(kāi)的程序
公司本著體現(xiàn)民主集中制的原則，按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、有序的步驟制定如下程序：
1 、收集職工意見(jiàn)和建議。
2、工作小組整理公開(kāi)的有關(guān)內(nèi)容。
3、行政辦綜合匯總。
4、領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定公開(kāi)內(nèi)容。
5、監(jiān)督小組審查通過(guò)。
6、通過(guò)職工代表大會(huì)，民主議事會(huì)，公開(kāi)欄等形式公開(kāi)。
7、信息反饋處理。
六、 企務(wù)公開(kāi)的內(nèi)容
1、公司重大決策和企務(wù)改革發(fā)展的重大問(wèn)題。
2、涉及職工切身利益的事項(xiàng)和職工群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。
3、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理中的重點(diǎn)問(wèn)題。
4、公司內(nèi)部黨風(fēng)廉政建設(shè)有關(guān)問(wèn)題。
七、 企務(wù)公開(kāi)的形式
1、確立職工代表大會(huì)在企務(wù)公開(kāi)工作中的主渠道地位，在職工代表大會(huì)中對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行企務(wù)公開(kāi)。
2、在公司宣傳欄中進(jìn)行企務(wù)公開(kāi)。
3、以板報(bào)、標(biāo)語(yǔ)等形式進(jìn)行企務(wù)公開(kāi)。
八、 企務(wù)公開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)
公司本著企務(wù)公開(kāi)內(nèi)容合理性與合法性的原則，以黨的方針、政策和國(guó)家的法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行企務(wù)公開(kāi)。
九、 企務(wù)公開(kāi)的監(jiān)督保證
1、成立企務(wù)公開(kāi)監(jiān)督小組。
組 長(zhǎng)：石建忠
副組長(zhǎng)：刁維龍
成 員：孫 強(qiáng) 郗愛(ài)民 徐瑞華 高麗萍 王 麗
梁升平2、建立意見(jiàn)箱
為了對(duì)企務(wù)公開(kāi)的真實(shí)性、公開(kāi)性、公正性切實(shí)起到監(jiān)督保證作用，公司設(shè)立了意見(jiàn)箱，動(dòng)員廣大員工積極提出意見(jiàn)、建議，并在職工代表中聘請(qǐng)監(jiān)督員對(duì)企務(wù)公開(kāi)工作進(jìn)行有效監(jiān)督。
3、及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)小組反饋和公開(kāi)職工群眾反映的情況。
十、 n
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企務(wù)公開(kāi)的檔案管理
應(yīng)公開(kāi)資料、圖表、帳薄和臺(tái)帳。
十一、企務(wù)公開(kāi)的目的
1、令職工群眾滿意。
2、調(diào)動(dòng)廣大員工積極性。
3、加強(qiáng)和促進(jìn)公司內(nèi)部管理。
4、加強(qiáng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)和黨風(fēng)廉政建設(shè)。
5、促進(jìn)企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定。
新疆百花村物業(yè)管理有限公司企務(wù)公開(kāi)制度
為了更好地推動(dòng)百花村物業(yè)管理有限公司企務(wù)公開(kāi)民主管理工作向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，加強(qiáng)企務(wù)公開(kāi)工作實(shí)事求是地開(kāi)展，結(jié)合公司實(shí)際情況特制定本制度：
一、 企務(wù)公開(kāi)例會(huì)制度
1、在企務(wù)公開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組的組織和主持下，每月召開(kāi)一次企務(wù)公開(kāi)例會(huì)，討論并確定當(dāng)月應(yīng)公開(kāi)的內(nèi)容。
2、對(duì)意見(jiàn)箱中的問(wèn)題匯總整理，并做出答復(fù)。
3、對(duì)上月企務(wù)公開(kāi)后的反饋信息進(jìn)行集中討論，對(duì)反映較大的情況做調(diào)查，整理后提出改進(jìn)方案。
4、總結(jié)企務(wù)公開(kāi)后對(duì)公司各項(xiàng)工作的開(kāi)展所帶來(lái)的影響，在今后的企務(wù)公開(kāi)工作中，對(duì)有利的加以保持和發(fā)揚(yáng)，對(duì)不利的加以改進(jìn)和完善。
5、寫(xiě)出當(dāng)月企務(wù)公開(kāi)工作的總結(jié)報(bào)告。
二、企務(wù)公開(kāi)管理制度
1、從實(shí)際出發(fā)，由企務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組確定企務(wù)公開(kāi)的具體內(nèi)容。
（1）、公司重大決策和改革發(fā)展的重大問(wèn)題。
（2）、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理中的重要問(wèn)題。
（3）、公司黨風(fēng)廉政建設(shè)有關(guān)問(wèn)題。
（4）、公司各項(xiàng)費(fèi)用支出的具體情況。
其中包括：辦公費(fèi)公開(kāi)、通訊費(fèi)公開(kāi)、招待費(fèi)公開(kāi)、經(jīng)營(yíng)成本公開(kāi)、收情況公開(kāi)
（5）、涉及員工切實(shí)利益的事項(xiàng)和職工群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題
其中包括：社保繳納情況公開(kāi)、公積金情況公開(kāi)、各項(xiàng)規(guī)章制度公開(kāi)、效績(jī)考核結(jié)果公開(kāi)2、企務(wù)公開(kāi)遵循民主集中制的原則，按科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、有序的步驟進(jìn)行：
（1）、收集職工意見(jiàn)和建議。
（2）、工作小組整理有關(guān)內(nèi)容。
（3）、行政辦綜合匯總。
（4）、領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。
（5）、監(jiān)督小組審查通過(guò)。
（6）、通過(guò)職工代表大會(huì)、公開(kāi)欄等形式公開(kāi)。
（7）、信息反饋處理。
三、職工評(píng)議制度
1、建立企務(wù)公開(kāi)監(jiān)督體制，成立企務(wù)公開(kāi)監(jiān)督小組。
2、設(shè)立企務(wù)公開(kāi)意見(jiàn)箱。
3、聘請(qǐng)企務(wù)公開(kāi)監(jiān)督員。
4、監(jiān)督小組及監(jiān)督員職責(zé)。
（1）、及時(shí)反映企務(wù)公開(kāi)過(guò)程中的違反公開(kāi)程序的情況。
（2）、及時(shí)反映企務(wù)公開(kāi)內(nèi)容不詳不實(shí)的情況。
（3）、及時(shí)反映員工對(duì)企務(wù)公開(kāi)工作的滿意程度。
（4）、及時(shí)反映企務(wù)公開(kāi)后員工的思想狀況。
（5）、及時(shí)反映群眾對(duì)企務(wù)公開(kāi)的意見(jiàn)和建議。
5、在監(jiān)督小組的主持下組織員工對(duì)企務(wù)公開(kāi)工作進(jìn)行民主評(píng)議，并將結(jié)果及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)小組反饋。
6、根據(jù)職工評(píng)議完善企務(wù)公開(kāi)管理制度。
第12篇 物業(yè)公司物業(yè)維修基金使用及管理辦法
一、維修基金的使用范圍
1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內(nèi)的道路;
②小區(qū)內(nèi)的路燈;
③小區(qū)內(nèi)園林綠化地;
④小區(qū)內(nèi)的地下排水管;
⑤小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所;
⑥小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng);
⑦其他公用設(shè)施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位;
②抗震結(jié)構(gòu)部位;
③多墻面;
④樓梯間;
⑤公共通道;
⑥門廳;
⑦公共屋面;
⑧電梯;
⑨機(jī)電設(shè)備;
⑩本體消防設(shè)施;
⑾公共天線;
⑿本體上下水共用管道;
⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施;
⒁其他房屋本體共用部分。
二、物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)
1.發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的2%交納公用設(shè)施維修基金。
2.房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)(請(qǐng)參照《附錄》,僅供參考):
①多層房屋(不帶電梯)
--外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;
--外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米.月;
②高層房屋(含多層帶電梯):
--使用國(guó)產(chǎn)(含合資)電梯:0.30元/平方米.月
--使用進(jìn)口電梯:0.35元/平方米.月
三、維修基金的收取程序
1.公用設(shè)施維修基金的收取程序:
①發(fā)展商在工程竣工驗(yàn)收后,按小區(qū)建設(shè)總投資的2%計(jì)算公用設(shè)施維修基金;
②發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。
2.房屋本體維修基金的收取程序:
①公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開(kāi)始計(jì)收房屋本體維修基金;
②財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》;
③明細(xì)表交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核:
--經(jīng)審核存有疑問(wèn),應(yīng)及時(shí)查明并予以更正;
--經(jīng)審核無(wú)誤財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。
④財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)審核無(wú)誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》,按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫(xiě)費(fèi)用收取單;
⑤收費(fèi)單經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤加蓋財(cái)務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā);
⑥公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行派發(fā);
⑦已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)托收,并直接劃歸代管基金專項(xiàng)賬戶上;
⑧出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù),并及時(shí)將托收結(jié)果制表交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;
⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取;
⑩出納員應(yīng)在每日下班前,將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項(xiàng)帳戶內(nèi);
⑾出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書(shū)及時(shí)交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核對(duì);
⑿財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)對(duì)沒(méi)有按時(shí)交納的房屋本體維修基金,應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收賬款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行催繳;
⒀對(duì)尚未售出的空置房屋,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納;
⒁對(duì)催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的摧繳措施;
⒂對(duì)逾期未繳的房屋本體維修基金,財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計(jì)收滯納金。
四、物業(yè)維修基金的使用程序
1.公用設(shè)施維修基金的使用程序:
①管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時(shí),應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料:
--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請(qǐng);
--相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;
--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
②小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議:
--同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的14日內(nèi)完成審批,并將款項(xiàng)劃撥到公司賬戶;
--不同意使用的,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)面通知管理公司。
③業(yè)主大會(huì)不同意使用公用設(shè)施維修基金,而管理公司認(rèn)為有充足理由的,應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議,經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng)的,業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行;
④業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控,并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收;
⑤公用設(shè)施維修基金賬目,應(yīng)由下列單位每3個(gè)月張榜公布一次;
--業(yè)主管理委員會(huì);
--管理公司或管理處。
2.房屋本體維修基金的使用程序:
①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理;
②管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時(shí),應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料:
--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請(qǐng)計(jì)劃;
--該項(xiàng)目的預(yù)算資料;
--其他相關(guān)資料。
③申請(qǐng)計(jì)劃經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟業(yè)主審議:
--如經(jīng)審議,業(yè)主
管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請(qǐng),經(jīng)管理部門核定后實(shí)施;
--如經(jīng)審議,業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%的業(yè)主書(shū)面同意后,管理公司或下屬管理處應(yīng)按計(jì)劃執(zhí)行該項(xiàng)工程;
④整個(gè)小區(qū)的本體基金不夠支付的,經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意,由全體業(yè)主分?jǐn)?
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時(shí),經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意,由該棟各業(yè)主分?jǐn)?
⑥公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會(huì)提交下年度房屋本體維修基金的使用計(jì)劃及預(yù)算:
--業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到公司計(jì)劃及預(yù)算的15日內(nèi)作出答復(fù),逾期則視為同意;
--業(yè)主委員會(huì)在收到公司提交的急修工程計(jì)劃及預(yù)算的7日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù),逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目后;
--日常維修和零星小修的費(fèi)用支出證明由公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證;
--中修以上的工程應(yīng)出具《施工項(xiàng)目清單》,由業(yè)主管理委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主)、公司總經(jīng)理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。
⑧財(cái)務(wù)部應(yīng)每3個(gè)月公布一次本體維修基金的收支賬目。
五、物業(yè)維修基金的管理程序
1.公用設(shè)施維修基金的管理程序:
①公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出;
②公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開(kāi)支;
③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄,按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)處理;
④小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對(duì)設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問(wèn),可向下列單位提出質(zhì)詢:
--業(yè)主管理委員會(huì);
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:
--原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);
--特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修基金的管理程序:
①財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理,并設(shè)立專用賬號(hào)存儲(chǔ)各棟物業(yè)的本體維修基金;
②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù),按《費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷手續(xù);
③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將房屋本體維修基金的報(bào)銷單據(jù)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;
④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過(guò)了房屋本體維修基金的比例,則應(yīng):
--經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵;
--經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)彌補(bǔ)。
⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)房屋本體維修基金的收支存有疑問(wèn),可以:
--向業(yè)主管理委員會(huì)查詢;
--向公司財(cái)務(wù)部查詢。
六、物業(yè)維修基金資料的保管
1.財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。
第13篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收
1.1竣工驗(yàn)收
當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。
1.2接管驗(yàn)收
接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過(guò)程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001
2.接管驗(yàn)收的作用
接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。
3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件
3.1接管驗(yàn)收程序
3.1.1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;
3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;
3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);
3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件
新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。
3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
b)用地批準(zhǔn)文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報(bào)告;
c)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會(huì)審記錄;
f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗(yàn)收證明書(shū);
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū);
k)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū);
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書(shū);檢驗(yàn)合格證書(shū);保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;
n)供水、供暖的試壓報(bào)告。
3.4驗(yàn)收的組織
3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。
3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見(jiàn),反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見(jiàn)時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗(yàn)收程序
4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
在接管驗(yàn)收過(guò)程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問(wèn)題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過(guò)gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無(wú)損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線角順直,無(wú)缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強(qiáng)電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過(guò)gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng);
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見(jiàn)附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。
5.1交接雙方的責(zé)任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來(lái)
管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用
第14篇 物業(yè)員工手冊(cè)-請(qǐng)休假管理辦法
物業(yè)員工手冊(cè):請(qǐng)休假管理辦法
1.請(qǐng)假種類:事假、病假。
2.休假種類:工傷假、婚喪假、產(chǎn)假、年假、補(bǔ)休、工休、法定假日。
2.1事假:員工因事須本人親自辦理者,給予事假。
2.2病假:除工傷外,員工因病確實(shí)無(wú)法上班,可向公司申請(qǐng)病假。
2.3工傷假:因公或職業(yè)傷害導(dǎo)致傷殘,傷害者在醫(yī)療休假期給予工傷假,但須提供就醫(yī)證明。
2.4婚假:在公司服務(wù)一年以上,且超過(guò)法定結(jié)婚年齡者,結(jié)婚時(shí)憑結(jié)婚證書(shū)享有婚假7天。
2.5喪假:在公司服務(wù)一年以上,當(dāng)事人一等親(即父母兒女)身亡,憑當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)(村委會(huì))出具的死亡證,當(dāng)年可予喪假累計(jì)7天,不得超出。
2.6產(chǎn)假:在公司服務(wù)滿一年以上之已婚婦女,臨產(chǎn)時(shí)可申請(qǐng)產(chǎn)假90天。
2.7年假:在公司服務(wù)滿一年以上,每年可享受年假3天,自06年1月算起。
2.8補(bǔ)休:因工作需要法定假日或正班時(shí)間之外被安排加班者(須有加班單為證),可在當(dāng)年內(nèi)其它時(shí)間安排同等天數(shù)(時(shí)數(shù))的補(bǔ)休,逾期不再安排補(bǔ)休。補(bǔ)休的原則是先有加班再補(bǔ)休,拒絕先補(bǔ)休再加班。
2.9工休:公司規(guī)定員工每月享有的休息時(shí)間(新進(jìn)人員工作滿10-20天以上享受工休,否則視為事假),員工當(dāng)月工休時(shí)間由個(gè)人自行安排,但必須服從部門工作需要;當(dāng)月工休必須在當(dāng)年全部休完,逾期無(wú)效,每次允許連續(xù)工休天數(shù)不得超過(guò)2天,工休有薪。
2.10法定假日(共10天):元旦1天,五一3天,國(guó)慶3天,春節(jié)3天。法定假日當(dāng)天上班者可在當(dāng)年其它時(shí)間安排同等天數(shù)的補(bǔ)休,不另計(jì)加班費(fèi)。
3.假期限長(zhǎng)及其與薪資關(guān)系表類別
每次允許天數(shù) 年累計(jì)天數(shù)有無(wú)底薪
事假3 10無(wú)
病假5 30無(wú)
工傷假視傷情定 視傷情定
半薪婚假/喪假 7 14 半薪
產(chǎn)假 90 90 無(wú) 以上所有假期如跨法定假日,則該法定假日計(jì)入當(dāng)次假期中,不計(jì)底薪。
4.請(qǐng)假核準(zhǔn)權(quán)限 人員 初審復(fù)審 審查批示 理級(jí) 總經(jīng)理 (副經(jīng)理)主管級(jí)/財(cái)務(wù)人員 部門最高主管 行政主管 總經(jīng)理其它人員
2天以下2天以上--部門主管部門主管--部門最高主管部門最高主管--行政主管--總經(jīng)理
5.休假核準(zhǔn)權(quán)限休假類別初審 復(fù)審 審查 批示
年假/補(bǔ)休/法定假日/婚喪假/產(chǎn)假--部門主管--部門最高主管--行政主管--總經(jīng)理
工休--部門主管--部門最高主管(連續(xù)2天以上工休須總經(jīng)理批)
注:主管級(jí)(含主管)以上人員任何休假均須總經(jīng)理作最后核準(zhǔn)
6.請(qǐng)休假方式
6.1所有假期必須在假前由本人親自申請(qǐng)辦理,經(jīng)權(quán)責(zé)主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行假期,否則視為曠工。
6.2特殊情況如意外事故無(wú)法事先請(qǐng)假者,須當(dāng)日電話或他人口信向行政部代為請(qǐng)假,并于二天內(nèi)補(bǔ)備《請(qǐng)休假單》,否則按曠工處理。
6.3任何人員請(qǐng)休假時(shí)必須將工卡交人事于卡上注明休假字樣,否則視為曠工。
6.4請(qǐng)休假時(shí)如有停餐必須及時(shí)告知行政部,以免造成飯菜浪費(fèi)。
7.請(qǐng)休假流程
7.1申請(qǐng)人假前到行政部領(lǐng)取《請(qǐng)休假單》(保安在保安部領(lǐng)取)。
7.2權(quán)責(zé)主管審核后并交行政部。
8.請(qǐng)休假補(bǔ)充規(guī)定①、請(qǐng)休假最少時(shí)數(shù)為4小時(shí),不足以半天計(jì)算,累計(jì)8h為一個(gè)工作日。
②、新進(jìn)人員5天內(nèi)不得請(qǐng)事假。
③、離職員工在離職申請(qǐng)期內(nèi)不得請(qǐng)事假。
④、安排(或申請(qǐng))休假時(shí)不宜安排在公眾假日進(jìn)行。
⑤、若有提前結(jié)束假期上班或辦理請(qǐng)休假手續(xù)后并休假者必須到行政部辦理銷假手續(xù),否則視為未出勤。
⑥、員工離職未休之累積有薪假期以薪資付給。
⑦、每年年底對(duì)當(dāng)年個(gè)人所有假期作一次統(tǒng)計(jì),未休之有薪積假不得在第二年補(bǔ)休。如確因工作原因未能在當(dāng)年及時(shí)安排補(bǔ)休者以薪資形式付給。
9.應(yīng)用表單
9.1《請(qǐng)休假申請(qǐng)單》
第15篇 物業(yè)公司電話傳真管理辦法－3
物業(yè)公司電話、傳真管理辦法(3)
一、公司裝配的辦公電話機(jī)和傳真機(jī)等通訊工具均屬公務(wù)使用,員工不得使用辦公通訊工具進(jìn)行個(gè)人私事活動(dòng),否則經(jīng)查實(shí),除應(yīng)全責(zé)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用外,還須加倍罰款。
二、因公需要使用長(zhǎng)途電話或發(fā)送傳真,須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)、審核、登記后使用。
三、傳真機(jī)由專人負(fù)責(zé)管理,收、發(fā)文登記、存檔等工作。
四、傳真原件由出納存檔,傳真文件具保密性,無(wú)關(guān)人員不得查閱。
六、辦公電話實(shí)行定額管理,具體定額及管理辦法根據(jù)實(shí)際情況制定,超出定額的,扣該話機(jī)所在部門、管理處人員的工資。
第16篇 新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所,專線電話,專職工作人員24小時(shí)值班,確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià),設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。
(3)對(duì)二次供水水箱,應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭(zhēng)取配合,做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識(shí),警鐘長(zhǎng)鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。
3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹(shù)木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫(xiě)亂畫(huà);不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶,做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂(lè)業(yè),保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開(kāi)創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
