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簽定購房合同(3份范本)

發(fā)布時間:2023-03-17 07:30:30 查看人數(shù):97

簽定購房合同

第1篇 購房簽定金合同

甲方:_________________

乙方:_________________

1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路_____弄_____號_____室,建筑面積_____平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為¥ _____________ 元(大寫:_________________萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為¥ _____________元正(大寫:_________________正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后簽購房定金合同范本生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后_____天內(nèi)于_____日前簽定房屋買賣合同,同時支付首期房款¥_____元(大寫:_________________人民幣_____)第二期房款為_____元(大寫:_________________人民幣_____)于_____前支付,余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時間視為乙方違約,定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。

甲方:_________________乙方:_________________

地址:_________________地址:_________________

身份證號碼:_________________身份證號碼:_________________

時間:_________________時間:_________________

第2篇 怎樣簽定正式購房合同

簽完認(rèn)購書后,接下來就是簽定正式的購房合同,在擬定的時間地點(diǎn),購房者備齊所有憑證,與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。

預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別:

購房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。

二者區(qū)別在于:

預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用,房屋竣工交付使用,買受方付清全部房價款后,可直接辦理過戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。

因此,如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同,交房時不再簽出售合同,可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的,仍需按合同本身約定,在房屋交付使用時簽訂出售合同,方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面:

1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;

2.房價,包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;

3.付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等;

4.交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等;

5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的、質(zhì)量爭議的處理等;

6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

7.保修責(zé)任; 8.乙方使用權(quán)限;

9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu);

10.違約賠償責(zé)任;

11.其他相關(guān)事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項條款時,購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題:

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同,簽字人應(yīng)是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的項目名稱,一定要與項目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時,一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明,如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

5、違約責(zé)任的約定一定要對等,否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括:

(1)簽訂認(rèn)購書后,購房者不買房或要求換房,開發(fā)商不賣房或要求換房;

(2)購房者不按期付款;

(3)開發(fā)商不按期交房;

(4)面積變動超過約定幅度;

(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求,保修不到位;

(6)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

第3篇 簽定購房合同須知

購房之前簽訂的合同,一個非常重要的一點(diǎn),在你定下這個房子,并且交了一定數(shù)額的定金之后,開發(fā)商會跟你簽訂一個定房書之類的東西,這時你要要求開發(fā)商給你提供一個商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本,拿到之后,有比較充分的時間對相關(guān)的條款進(jìn)行研究,確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面,做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。

第二,在簽定合同之前,要再次審定房地產(chǎn)項目的相關(guān)證件,象項目的土地使用證、銷售許可證之類的,簽定合同時,要再次對這些證件進(jìn)行審核,這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證,最重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證,按照北京市的相關(guān)規(guī)定,銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛,可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件,如果你看到這個項目是現(xiàn)房,開發(fā)商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證,應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件,還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號,是不是跟審批的范圍相一致。

再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個備注頁,如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可,如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的,要對他的資格進(jìn)行審核,比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。

第三,要攜帶相關(guān)的一些證件,如果是北京人,需要攜帶身份證,如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房,還有戶口本,如果是外地的話,需要有身份證和暫住證,如果是公司購房,需要有營業(yè)照的復(fù)印件等等。

第四,在簽訂購買合同之前的一些手續(xù),如果買售人,也就是房主,不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的,需要事前簽訂授權(quán)書,并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的,比如說由家長買房,寫孩子的名字的,如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人,必須在未簽約前,必須到公證處進(jìn)行公證。

下面針對購買合同的重點(diǎn)條款,把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題,向你做事一個介紹。購買合同的第一條,項目建設(shè)依據(jù),在審核這一條條款內(nèi)容時,需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容,與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致,比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條,是商品房的銷售依據(jù),您需要做的跟第一條基本相同,需要核對銷售許可證的號碼,批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu),以及銷售的方式,與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下,在開發(fā)商簽合同之前,看不到銷售許可證,比如說銷售許可證去換新的,或者放在其他的地方,按照規(guī)定,這是不允許的,必須在售樓現(xiàn)場,遇到這樣的情況,可以上網(wǎng)查詢,有一個北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站,在里面專門有一個查詢銷售許可證的功能,您在上面如果輸進(jìn)看到銷售許可證的復(fù)印件或者號碼,會告訴你房管局對這個證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。

第三,就是買售人所購房屋的基本情況,合同的第三條是買售人的基本情況,對商品房的基本坐落,房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定,購房人應(yīng)該仔細(xì)的核對相關(guān)內(nèi)容,特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容,一般來說,現(xiàn)在如果我們購買的是期房,現(xiàn)在的面積只是一個合同約定,也就是說只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過對圖紙做一個預(yù)測繪得出的一個面積。在建筑面積包括兩個部分,也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個部分,一個是套內(nèi)的建筑面積,一個是分?jǐn)偟墓妹娣e,套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺的面積,分?jǐn)偣妹娣e的范圍,按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定,比如說這個樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室,以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠郑ㄌ變?nèi)與公用建筑面積之間,分隔墻以及外墻,外立面墻體投影的一半,不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫,作為人房的地下室,以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三,為多棟房屋服務(wù)的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明,在主合同的第三條里,只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額,但是在合同的附件二,應(yīng)該有一個房屋面積分?jǐn)偟恼f明表,分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。按照這個表,北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章,也就是說分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。

商品房買賣的第四條,現(xiàn)行的計價方式有三條,一個是按照建筑面積結(jié)算,第二按照套內(nèi)面積結(jié)算,第三按照套即單元來計算,現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種,但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計價。這三種計價方式都可以使用,看你具體選擇的項目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。

第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的,也是交貨結(jié)算過程中,買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。一般情況下,如果選擇一個開發(fā)商會愿意讓客戶來選擇,比如說多退少補(bǔ)等。在這里,我建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個誤差比例,也就是說正負(fù)3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息,你也可以接受。

第六條是付款方式與期限?,F(xiàn)在大家購房,一般的付款方式在合同里分為三種:第一種,一次性付款一般情況下,在你簽訂正式購房合同之內(nèi),多少時間之內(nèi)把所有的房款給開發(fā)商,建議您在付款時,可以跟開發(fā)商協(xié)商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,這也是一種保障。第二種分期付款的方式,這跟平常所說的銀行按揭不一樣,也就是說你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議,按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款,如果選擇這種付款方式,需要注意的是把每一次付款的時間,如果是按照建筑期的話,以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度,在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式,也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式,第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時間,按照現(xiàn)在北京市場的情況,一般來說辦理銀行按揭最長的時間,不應(yīng)該超過30天,也就是說你從簽訂正式購房合同之日起,提供正式的資料,一般情況下,30天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款,相對時間比較長一些,大概一個半月左右,應(yīng)該可以批下來,所以在約定付款方式的時候,您要把相應(yīng)的時間留出來,因為如果你采用商業(yè)貸款或者公積金的方式,在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上,按照合同,你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金,所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前,建議你向開發(fā)商指定的銀行,或者向律師咨詢一下你的資信條件,看你是否能夠得到資信貸款,避免出現(xiàn)其他的麻煩。

第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定,如果你沒有按照規(guī)定的時間付款,應(yīng)該支付的違約金比例,以及開發(fā)商可以解約的條件,這一條在簽訂的過程中,與后面的第九條,開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任,應(yīng)該是對等的,也就是說他的違約期限、違約金的比例及天數(shù),應(yīng)該要與購房合同中,第九條第七條應(yīng)該約定平等一致,也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的,對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應(yīng)該對應(yīng),應(yīng)該是平等的。

第八條是一個交付期限,在買房的過程中,開發(fā)商的銷售人員會告訴你什么時候會竣工,最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn),在北京市的現(xiàn)行規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表,這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請驗收,由建委備案的一個文件,同時應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等。

第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任,除了應(yīng)該注意與第七條平等之外,還應(yīng)該注意到比如說您租的房子到期了,或者說買新房子等,應(yīng)該注意違約金約定的比例,也就是說30天違約金的數(shù)額,應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。

第十條,有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款,這一方面,因為我們購買的是期房,在商品房施工的過程中,有可能某些方面,開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更,設(shè)計的變更,應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個工作日,書面通知購房人,購房人有權(quán)選擇退房。

第十一條,房屋的交接,平時所指的收樓,并不是說開發(fā)商把這個樓建好了,你看起來可以住可以收了,就達(dá)到了可以得到交樓的條件,應(yīng)該提供房屋實測的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實測,在交樓的時候,應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù),以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書,如果開發(fā)商提供證明原件不全的,可以拒絕收樓,由此產(chǎn)生的一切責(zé)任,由開發(fā)商承擔(dān)。

第十二條,產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證,開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛,北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的,在開發(fā)商對項目開發(fā)的過程中,比如說向銀行等單位做過抵押的,你簽了商品房買賣合同時,這個合同是不能登記的,只有經(jīng)過債權(quán)人同意,開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷,這個合同才能做預(yù)售登記,從現(xiàn)在的情況來看,北京市合法的開發(fā)商、合法的項目,您所購買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性,還是比較少的。第十三條,出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任,有一個標(biāo)準(zhǔn)的條款,如果說開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的,應(yīng)該向購房人提供雙倍的差價,在裝修的過程中,可能還會牽扯到人工費(fèi)等,很難彌補(bǔ)你的損失,建議你跟開發(fā)商談,賠償雙倍的差價。

第十五條,開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的,一般來說,標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項,首先是通水通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通,一般來說,開發(fā)商會跟你說等到入住之后,比如說入住率是多少,但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定,說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣,實際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的,應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定,以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi),在樓書中開發(fā)商過的,比如說象會所、園區(qū)的綠化,以及地上地下的停車位,建議在這一條中,要求開發(fā)商竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商的使用條件,雙方約定的處理方式,應(yīng)該按照對您比較有利的,在這一條上簽上,未達(dá)到使用條件,應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房,應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。

第十五條,關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定,約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限,以及違約的條款,購房人可以根據(jù)實際的情況,可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定,在60天內(nèi),開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責(zé)任,沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的,可以約定一個處理方式,可以退房,對于違約金,一般是合同金額的1%-5%之間,也是根據(jù)實際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房,如果選擇退房,操作起來有一定困難,比如說你已經(jīng)入住了,因為辦理產(chǎn)權(quán),是在入住之后的二三個月進(jìn)行,如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房,可能會不太利,建議大家在確認(rèn)這個項目是一個合法的項目之后,那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題,以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題,并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證,是因為這個項目的本身合法性有問題,在這個情況下建議你選擇不退房,讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。

第十六條保修責(zé)任,商品房交付使用之后,開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任,提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款,合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款,房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán),后兩項的命名權(quán),一般是出賣人報房管局進(jìn)行批準(zhǔn),前兩項應(yīng)該是歸買售人所有,但是必須是物業(yè)管理委員會或者是業(yè)主管理委員會來統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對于房屋用途的約定?,F(xiàn)在大多數(shù)的項目,北京分有住宅、有公寓,還有商業(yè)項目、寫字樓等,如果你買房做居住,對一些樓盤商住兩用的話,可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題,在這個合同的第18條,對于房屋用途做了一個規(guī)定,一般來說,是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。

第十九條,在合同履行過程中發(fā)生的爭議,雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會仲裁,第二依法向人民法院起訴,這兩條各有優(yōu)勢,建議按照自己的情況進(jìn)行選擇,如果是仲裁,需要注意的是需要把仲裁委員會的全稱寫清楚,才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn),因為仲裁委請的專家都是這方面的資深專家和教授、律師,公正性和專業(yè)性非常強(qiáng),而且是一仲終舉,直接進(jìn)入生效時間,可以在時間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條,通常我們選擇向人民法院起訴,你到開發(fā)商所在的區(qū)級人民法院起訴,還可能經(jīng)過上訴等,可能時間比較長,但是費(fèi)用比較低廉。

第二十條,比如說這個合同有多少頁、有多少份等,商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份,其中二份是正本,二份是副本?,F(xiàn)在房管局在做備案的時候,房管局會備一份,購房人應(yīng)該有一個合同的正本,如果是申請銀行按揭的話,合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條,是做預(yù)售登記備案的一個條款,一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi),開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖,在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個房屋的朝向;第二要標(biāo)注面積,或者是面積的標(biāo)尺。

附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成,分?jǐn)偯娣e的說明需經(jīng)房管局審核備案,會蓋一個章。

附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn),在這個條款中,對商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽臺、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定,特別要注意,如果是購買精裝修的房屋,對于裝修材料的價值和品牌,一定要在合同中約定清楚,必要的時候,一定要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。

附則四是補(bǔ)充協(xié)議,相對于過去的預(yù)售契約,還是比較詳盡的,購房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益,還可以根據(jù)實際的情況,跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,但是應(yīng)該說補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過多,特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款,如果條款很多的話,那你一定要仔細(xì)審核。對于我們前一陣子,包括媒體提供的有一個204條的補(bǔ)充協(xié)議條款,對你購房的各方面知識進(jìn)行普及,但是在跟開發(fā)商簽約的過程中,我覺得現(xiàn)實的可操作性非常差,可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。

下面,我介紹一些重點(diǎn)的方面,跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。

第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款,如果你購買的商品房,因為工程質(zhì)量不合格,不能通過驗收,或者逾期交房日期超過了,造成了購房人退房的,在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息,并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定,如果因上述原因造成退房,開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實際損失,包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費(fèi)用,比如說還有貸款利息等。

第二,有關(guān)于房屋實用率的問題,在北京市場中對使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的,很多客戶都會提出質(zhì)疑。在合同條款中,為了避免將來出現(xiàn)這樣的糾紛,有兩種方式可以選擇。第一種方式,在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定,面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù),在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù),如果開發(fā)商不同意的話,可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定,約定房屋的實用率,也就是說是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例,如果出現(xiàn)比較大的差異的話,你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

最后一點(diǎn),就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況,在收樓入住之后,在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前,是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫在補(bǔ)充協(xié)議中,一般寫成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過多少錢。

上面我們所介紹的,就是您在簽訂購房合同中需要注意的一些問題,以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說一下,您在簽訂完畢商品房買賣合同之后,應(yīng)該做的一些工作。

第一項,合同的最后一條也有一個約定,要辦理預(yù)售登記,現(xiàn)在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做預(yù)售登記,然后房管局有一個辦理預(yù)售登記的審批表,應(yīng)該要求開發(fā)商在一定的時間內(nèi)提供這個審批表給您。

第二項,在購房合同中所交的一些費(fèi)用,象最開始簽合同中的印花稅、律師費(fèi)、保險費(fèi)等,在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時,所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。北京有相當(dāng)多的開發(fā)商要求您在入住之前把所有的費(fèi)用交清,現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)管理部門的政策,開發(fā)商的要求可能從相關(guān)的規(guī)定和公平的原則來講,都有一些問題,您可以在入住之前拒交,但是在開發(fā)商通知你辦理產(chǎn)權(quán)證時,應(yīng)該把相應(yīng)的稅費(fèi)交齊。

第三,一此性付款或者分期付款的合同,應(yīng)該有一個正本,但是如果是貸款的客戶,銀行可能把正本收押了。

簽定購房合同(3份范本)

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