有哪些
住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程主要包括以下幾個核心部分：
1. 設施分類與定義：明確各類公共設備設施的范圍，如電梯、綠化區(qū)、停車場、健身器材、兒童游樂設施等。
2. 設備設施維護保養(yǎng)：規(guī)定定期檢查、清潔、維修的時間表和流程，確保設施良好運行。
3. 安全管理：制定安全操作規(guī)程，包括應急處理程序、火災預防、電力安全等。
4. 使用規(guī)范：居民使用公共設備設施的行為準則，防止不當使用導致?lián)p壞。
5. 費用管理：關于設施維護費用的收取、使用和審計規(guī)則。
6. 更新改造：對老舊設施的更新改造計劃和資金來源。
7. 用戶反饋與投訴處理：建立有效的反饋機制，及時解決居民對公共設施的問題和建議。
模板
1. 設施登記與標識：所有公共設備設施需登記造冊，標明位置、型號、使用年限等，并設置清晰標識。
2. 維護保養(yǎng)流程：
- 日常檢查：每周進行一次常規(guī)檢查，記錄設備狀況。
- 定期保養(yǎng)：每季度進行深度保養(yǎng)，由專業(yè)人員執(zhí)行。
- 故障報告：發(fā)現(xiàn)故障后，立即報修并跟蹤修復進度。
3. 安全管理協(xié)議：
- 定期培訓：每年組織兩次安全培訓，提高居民安全意識。
- 應急預案：制定詳細應急預案，包括疏散路線、急救措施等。
4. 使用規(guī)范：
- 說明牌：設施旁設置使用說明和注意事項。
- 監(jiān)督機制：設立監(jiān)督員，定期巡查設施使用情況。
5. 費用管理：
- 收費標準：公開透明的費用計算方式。
- 財務審計：每半年進行一次財務審計，確保資金合理使用。
6. 更新改造計劃：
- 評估機制：定期評估設施狀態(tài)，確定更新改造需求。
- 資金籌措：通過小區(qū)公共維修基金或專項收費籌集資金。
7. 用戶反饋與投訴處理：
- 反饋渠道：設立熱線電話、電子郵箱等多途徑接收反饋。
- 處理時限：確保在接收到投訴后的48小時內給予回應。
標準
1. 設施管理應遵循標準化、規(guī)范化，確保設施完好率不低于95%。
2. 安全管理需符合國家及地方相關法規(guī)，確保無重大安全事故。
3. 維護保養(yǎng)工作必須按時完成，維修響應時間不超過24小時。
4. 使用規(guī)范需得到大部分居民的認可，違規(guī)使用現(xiàn)象明顯減少。
5. 費用管理須公平公正，無違規(guī)收費現(xiàn)象。
6. 更新改造計劃應提前公示，征得多數業(yè)主同意后實施。
7. 用戶滿意度調查結果應逐年提升，確保問題解決率達到90%以上。
本規(guī)程旨在保障住宅小區(qū)公共設備設施的有效管理，提升居民生活質量，為創(chuàng)建和諧宜居的居住環(huán)境提供有力保障。各物業(yè)管理部門應嚴格執(zhí)行，確保各項規(guī)定落實到位。
住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程19范文
住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程(十九)
1.0目的
通過對公用(共)設備設施的管理,使所有設備(設施)在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于zz城服務中心對與物業(yè)管理服務相關的各類公用設備(設施)的管理,包括以下類別:
供配電系統(tǒng)設備:
高、低壓配電柜、變壓器、電氣三箱(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)及附屬配套設備(設施)。
給排水系統(tǒng)設備:
各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備(設施)、給排水材料。
消防系統(tǒng)設備:
電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。
電梯系統(tǒng)設備:
各類電梯及其附屬設備(設施)。
弱電系統(tǒng)設備:
電視、電話、網絡設備、無線電對講設備;智能化系統(tǒng)(樓棟對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場)設備(設施)等。
通風系統(tǒng)設備:
通風設備及其附屬設備(設施)。
3.0職責
3.1服務中心經理負責服務中心有關人員對物業(yè)主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接、審批。
3.2服務中心經理負責服務中心的設施、設備管理工作進行監(jiān)控、檢查、考核、業(yè)務聯(lián)系及重大事項的審批、驗收;負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理;負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。
3.3工程維修主任負責設施、設備日常管理工作,負責編制設備(設施)定期保養(yǎng)計劃,安排、督促、檢查設備責任人做好運行管理及維護保養(yǎng)工作。
3.4設備責任人負責其責任范圍內設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)(巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等)。
3.5中控室值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行24小時的監(jiān)控,并受理業(yè)主的服務請求及投訴,對監(jiān)控到的異常情況及時通知設備責任人處理,并做好記錄。
4.0程序要點
4.1接管驗收:按照《物業(yè)接管驗收工作手冊》執(zhí)行。
4.2標識
4.2.1所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼);面向公眾的設施設備如有必要需標識其名稱、注意事項、使用方法等。
4.2.2所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數及按照《機電設備編號管理規(guī)程》標識其設備編號等。
4.2.3對正在維修或待維修或已停用的設施、設備須標示相應的警示牌或告示牌。
4.3檔案管理
4.3.1工程維修主任負責建立設施、設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《機電設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產廠家名稱、主要技術參數、主要零部件更換及大中修(改造)情況等。
4.3.2工程維修主任負責指導、監(jiān)督、檢查服務中心設施、設備檔案的管理工作,并對重要的檔案資料備份、存檔。
4.4運行管理
4.4.1服務中心根據不同的設施、設備類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人,設備責任人必須經過專業(yè)培訓,具備相應資質,持證上崗,且應遵照相應的管理規(guī)定,并兼顧經濟、合理的運行原則,做好運行管理工作。
4.4.2因計劃內檢修保養(yǎng)(包括已知的市政原因),而影響設施設備正常運行的,須提前申報或告知服務中心,并提前24小時通知相關業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件或故障導致物業(yè)管理服務不能正常提供的(如市政突然停水、停電、設備突發(fā)故障等),服務中心應立即采取應急措施,并聯(lián)系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限,同時應向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
4.5故障維修(事后維修)
4.5.1設備(設施)故障分為以下兩類:
a類故障:指運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障;
b類故障:指設備(設施)發(fā)生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大(重大)故障。
4.5.2對a類故障由各服務中心運行監(jiān)控人員(設備責任人)或設備維護保養(yǎng)人員進行現(xiàn)場排除后,將維修情況及結果記錄在《維修工作日志》內。
4.5.3對b類故障,一般情況下須即時組織維修,但對不會產生嚴重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主(住戶)生活、工作的設施設備故障,可以延后組織維修。
4.5.4對b類中的一般性故障,修復時間不應超過24小時, 若有可能超過24小時,應向維修主任報告,請求支援,限期解決;維修完畢后須填寫《設施設備維修記錄表》和《設施設備故障登記表》,并將主要零部件更換情況記錄在《機電設備臺帳》中。
4.5.5對重大故障或責任事故,服務中心應立即組織維修人員按照《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》采取應急措施防止故障或事故擴大,并及時向公司相關領導報告,同時須填寫《設備重大故障(事故)報告表》上報,修復后填寫《設施設備搶修記錄表》,并在《設施設備故障登記表》中登記,在《機電設備臺帳》記錄主要零部件的更換。對于責任事故由客戶服務部匯同工程維修組遵循三不放過的原則組織處理。三不放過指:事故原因分析不清不放過;事故責任人及相關人員未受教育不放過;沒有防范措施不放過。
4.5.6對需要委外維修的設施、設備,費用在100元以內,由工程維修主任填寫《設施設備對外委托工作單》,報服務中心經理審批后執(zhí)行;費用在100元以上,需報請公司領導批準后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同,則按照公司相關要求執(zhí)行。
4.5.7對在保修范圍內的設施設備故障或質量問題,首先以書面的形式(《工作聯(lián)系函》、《工程質量問題處理通知單》等)聯(lián)系供應商或保修單位,按照相關協(xié)議條款執(zhí)行。
4.6維護保養(yǎng)制度
4.6.1設備設施實行二級保養(yǎng)制度,即日常維護保養(yǎng)(小修)和定期維護保養(yǎng)(一級、二級保養(yǎng))。對保養(yǎng)的總體要求是:整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護保養(yǎng)的主要內容有:清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經常運行的機械進行盤車、試車;定期維護保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內容外,還包括:局部拆卸檢查、調整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數測試整定及計劃內檢修。
4.6.2設備責任人負責其責任范圍內設施設備的日常維護保養(yǎng)(小修)及定期維護保養(yǎng)。對日常維護保養(yǎng)在《維修工作日志》做好記錄, 對定期維護保養(yǎng)填寫相應的檢查保養(yǎng)記錄表。
4.6
.3按照設施設備大、中修及更新改造計劃,工程維修部組織相關人員進行項目的大、中修保養(yǎng)及更新改造,完成后填寫《設施設備大中修(改造)記錄表》,同時將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《機電設備臺帳》中。
4.6.4已分包給各專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設施、設備,責任人需按照簽訂的有關維護保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質量,確認維保費用。
4.6.5設施、設備的維護保養(yǎng)及大中修(改造)費用來源及支付辦法,按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關條款執(zhí)行。
4.7設備房的管理:按照《設備房及設備使用管理規(guī)定》執(zhí)行。
4.8庫存設備的管理
4.8.1閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點要相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
4.8.2庫存設備重新啟用前,須經機電人員進行保養(yǎng)、檢測后,方可投入使用。
4.9報廢
4.9.1設施、設備有下列情況之一者, 應考慮報廢:
a)超過規(guī)定使用年限, 主要結構及部件嚴重磨損或破壞,設備效能達不到技術要求且無法修復;
b)設備技術性能陳舊落后,經濟效果差,技術分析結論更新優(yōu)于大修;
c)因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;
d)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復改造;
e)維修費用超過原資產凈值或能耗大,污染嚴重。
4.9.2報廢由服務中心組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢申請單》交服務中心經理審核后,上報公司相關領導批準。產權屬業(yè)主的設備如有必要需報請業(yè)主委員會。
4.9.3設備批準報廢后, 由工程維修部組織拆除及廢件處理,并將回收殘值上繳財務部,由服務中心并財務部完成資產注銷及檔案資料清理工作。
5.0附件
5.1 附件一 《部分機電設備通常的中修、大修周期》
5.2 附件二《房屋及設施設備管理檢查、考評周期》
6.0支持性文件
6.1《物業(yè)接管驗收工作手冊》-------qp-06
6.2《機電設備編號管理規(guī)程》-------qp-09-19
6.3《安全操作管理規(guī)定》---------qp-09-05
6.4《設備房及設備使用管理規(guī)定》-----qp-09-08
6.5《房屋本體及公共設施維護管理規(guī)定》--qp-09-06
6.6《變配電設備管理規(guī)程》----qp-09-10
6.7《給排水設備(設施)管理規(guī)程》----qp-09-11
6.8《電梯系統(tǒng)管理規(guī)程》---------qp-09-13
6.9《消防系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-09
6.10《弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-14
6.11《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》---qp-09-17
7.0質量記錄
7.1《機電設備臺帳》-------qp-09-07-f001
7.2《維修工作日志》---------qp-09-07-f002
7.3《設備設施故障登記表》--qp-09-07-f003
7.4《設備設施維修記錄表》----qp-09-07-f004
7.5《設備設施定期保養(yǎng)計劃表》--qp-09-07-f005
7.6《設施設備定期保養(yǎng)記錄表》--qp-09-07-f006
7.7《設施設備大中修(改造)計劃表》--qp-09-07-f007
7.8《設施設備大中修(改造)記錄表》--qp-09-07-f008
7.9《設施設備對外委托工作單》--qp-09-07-f009
7.10《報廢申請單》--qp-09-07-f010
附件一部分機電設備通常的中修、大修周期 周 期
設備名稱中 修 周 期大 修 周 期
生活水泵三年六年
消防水泵五年八年
風機五年八年
電梯三年六年
附件二 房屋及設施設備管理檢查、考評周期
所屬類別檢查項目檢查內容周期
弱電系統(tǒng)
樓宇對講系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。
功能檢查:對講通話質量、可視圖像質量;防盜報警動作正常、靈敏度適宜;監(jiān)視圖像質量、相互切換、錄像及回放;讀卡、道閘動作正常;電話通話質量,號碼對應關系;巡更讀卡、數據讀取正常;門禁卡讀寫、開鎖。
保養(yǎng)檢查:根據對應的檢查保養(yǎng)內容及周期進行檢查。1次/季
防盜報警系統(tǒng)1次/季
閉路監(jiān)視系統(tǒng)1次/季
停車場管理系統(tǒng)1次/季
內部電話系統(tǒng)1次/季
保安巡更系統(tǒng)1次/季
門禁管理系統(tǒng)1次/季
電視、電話、網絡1次/年
消防系統(tǒng)
消防自動報警系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。
抽查幾個回路的報警情況。報警顯示及信號反饋正常,現(xiàn)場設備動作正常;中控室遙控啟停及現(xiàn)場啟停設備,動作正常,信號反饋正確;模擬動作正常。
保養(yǎng)檢查:根據對應的檢查保養(yǎng)內容、周期及完好標準進行檢查。1次/季
水噴淋滅火系統(tǒng)1次/半年
消火栓系統(tǒng)1次/半年
七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)1次/季
送風及防排煙系統(tǒng)1次/半年
卷簾門及消防疏散1次/半年
消防用具及滅火器材1次/半年
消防聯(lián)動試驗1次/年
供配電系
統(tǒng)發(fā)電機及附屬設施功能檢查、測試及運行狀況檢查。
自動/手動
啟停正常,聯(lián)鎖可靠,操作靈活;數據顯示正常。
保養(yǎng)檢查:根據對應的檢查保養(yǎng)內容、周期及完好標準進行檢查。1次/季
高、低壓變配電設備1次/季
雙電源切換箱、柜1次/半年
動力、照明、電表箱1次/半年
各類控制箱、柜1次/半年
給排水系 統(tǒng)生活給水系統(tǒng)供水正常,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/季
排水系統(tǒng)排水暢通,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年
電梯系統(tǒng)運行狀況及維保質量檢查;管理情況檢查1次/季
通風和空調系統(tǒng)功能和參數檢查測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年
房屋本體及公用設施安全性、適用性及養(yǎng)護、修繕情況檢查1次/半年
設施、設備環(huán)境衛(wèi)生整潔、無雜物、無污染、衛(wèi)生狀況良好1次/季
工機具管理工機具臺帳清晰、齊全;使用正常,保管妥當;積存物資適量,存放場所符合要求;1次/季
