是什么
小區(qū)維修服務(wù)工作規(guī)程是為確保居民生活環(huán)境的安全、舒適和便利，規(guī)范小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護、故障處理和應(yīng)急響應(yīng)而制定的一套操作指南。它涵蓋了從問題識別、報告、評估到修復(fù)的全過程，旨在提高工作效率，減少對居民生活的影響，同時保障維修工作的質(zhì)量和安全。
模板
1. 問題識別與報告
- 居民發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞或故障時，應(yīng)通過電話、物業(yè)app或服務(wù)臺及時上報。
- 物業(yè)人員接到報告后，需詳細記錄問題描述、位置和時間，并分配工單編號。
2. 現(xiàn)場評估與優(yōu)先級確定
- 維修人員接收到工單后，迅速前往現(xiàn)場進行初步評估，判斷問題嚴重程度。
- 根據(jù)問題性質(zhì)和影響范圍，確定維修的緊急程度，優(yōu)先處理影響公共安全和居民生活的事項。
3. 維修執(zhí)行
- 制定維修方案，包括所需材料、工具和預(yù)計耗時。
- 在不影響其他居民的前提下，開始維修工作，確保作業(yè)區(qū)域安全，避免二次損害。
4. 質(zhì)量控制與驗收
- 完成維修后，檢查工作質(zhì)量，確保設(shè)施恢復(fù)正常功能。
- 邀請居民或物業(yè)代表進行驗收，確認問題已解決。
5. 記錄與反饋
- 記錄維修過程，更新工單狀態(tài)，歸檔相關(guān)文檔。
- 向居民反饋維修結(jié)果，收集意見，持續(xù)改進服務(wù)。
6. 預(yù)防性維護
- 定期進行設(shè)施巡檢，預(yù)防潛在問題。
- 對高磨損部位進行定期保養(yǎng)，延長設(shè)施使用壽命。
7. 應(yīng)急響應(yīng)
- 設(shè)立24小時應(yīng)急熱線，快速響應(yīng)突發(fā)情況。
- 對重大故障，啟動應(yīng)急預(yù)案，協(xié)調(diào)多方資源，盡快恢復(fù)秩序。
標準
1. 效率標準：一般維修問題應(yīng)在24小時內(nèi)解決，緊急情況應(yīng)在1小時內(nèi)響應(yīng)。
2. 質(zhì)量標準：維修工作必須達到或超過設(shè)施原有的功能和外觀標準。
3. 安全標準：維修過程中遵守安全操作規(guī)程，無事故記錄。
4. 滿意度標準：居民對維修服務(wù)的滿意度需達到90%以上。
5. 溝通標準：維修人員需保持良好的溝通，確保信息準確傳遞，居民知情權(quán)得到保障。
6. 記錄完整性：所有維修活動應(yīng)有完整記錄，包括問題描述、處理過程、材料消耗等。
7. 成本控制：維修成本需在預(yù)算范圍內(nèi)，合理利用資源。
通過上述規(guī)程，我們期望實現(xiàn)高效、專業(yè)、安全的小區(qū)維修服務(wù)，為居民創(chuàng)造一個宜居的生活環(huán)境。每個環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴格遵循標準，確保服務(wù)質(zhì)量，同時也鼓勵居民參與，共同維護小區(qū)的美好。
小區(qū)維修服務(wù)工作規(guī)程范文
第1篇 小區(qū)維修服務(wù)工作規(guī)程
小區(qū)維修服務(wù)工作規(guī)程
(三)
1.0目的為顧客提供及時滿意的有償和無償服務(wù),保證維修服務(wù)的質(zhì)量。
2. 0適用范圍適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)工程部對顧客提供的有償和無償維修服務(wù)。
3．0職責(zé)
3.1 物服中心主任負責(zé)督導(dǎo)工程部維修服務(wù)工作的開展。
3.2 工程部主管負責(zé)維修服務(wù)工作組織和指導(dǎo),負責(zé)定期回訪工作。
3.3 工程部領(lǐng)班和技工維修服務(wù)工作的實施。
3.4 客服中心負責(zé)維修服務(wù)工作的接報修和定期回訪工作。
4. 0工作程序
4.1 基本要求
4.1.1 實行全年365天24小時接受顧客報修,報修電話__ __ __ __ __ __ __ __
4.1.2 工程人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩戴胸牌,儀表儀容整潔端莊,持證上崗;
4.1.3 接待顧客報修時應(yīng)態(tài)度和藹,用語規(guī)范、耐心熱情;
4.1.4 應(yīng)做到《維修(服務(wù))》填寫準確、齊全,及時落實任務(wù)。
4.2 維修服務(wù)項目和服務(wù)標準
4.2.1 服務(wù)態(tài)度,熱情、謙虛、使用文明用語。
4.2.2 上門時間,接到維修要求,到目的地不超過25分鐘,如暫沒有此項維修人員,應(yīng)向住戶解釋,再約定時間。
4.2.3 提供維修材料,向顧客提供合格有效的所需材料。
4.2.4 維修服務(wù)時間,視工藝復(fù)雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72時,如超出上述時間,應(yīng)向住戶說明原因。
4.2.5 服務(wù)對象滿意率,應(yīng)達到98%。,對不滿意的應(yīng)盡快組織二次維修,使顧客滿意。
4.2.6 洗臉盆、洗菜盆漏水維修,應(yīng)達到原先標準,經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意,此項修不超過1小時。
4.2.7 洗菜盆漏水,接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標準安裝,維修時間不超1小時。
4.2.8 洗臉盆、洗菜盆堵塞,達到暢通標準,對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,修時間不超過4小時。
4.2.9 浴缸堵塞及漏水,達到暢通,對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)反復(fù)使用達到暢通、不漏水,維修時間不超過4小時。
4.2.1 0維修墻內(nèi)水管,應(yīng)摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原樣,做到工完場清,維修時間不超過72小時。
4.2.1 1修理電器,使電器能達到正常使用,保持原有外觀,試用效果使住戶滿意,小維修不超過2小時,較難的不超過72小時。
4.2.1 2疏通馬桶,使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許報紙團也不影響暢通,維修時間不超過2小時,嚴重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進梳子、香皂、洗發(fā)水瓶等。
4.2.1 3疏通地漏,使之相當暢通,并對切口恢復(fù)原樣,清出異物須清理,維修時間不超過4小時。
4.3 維修服務(wù)接待
4.4.1 電話報修,顧客電話(電話響三次前接聽)或前來物服中心申報維修服務(wù)項目時,客服中心人員應(yīng)禮貌詢問并記錄申報項目,及時詳細做好來電來訪登記表,填寫《服務(wù)作業(yè)單》,通知工程部人員按時上門提供維修服務(wù);
4.4.2 顧客在現(xiàn)場直接向工程部人員報修時,需臨時緊急處理的工程維修項目,工程部人員需先報工程部主管和客服中心登記方可維修,維修工作結(jié)束后,需及時回物服中心填寫《服務(wù)作業(yè)單》請顧客確認簽名。
4.4 上門維修服務(wù)
4.4.1 工程部人員接到《服務(wù)作業(yè)單》后,應(yīng)攜帶《服務(wù)作業(yè)單》、對講機、鞋套、布墊、抹布、工具箱、需更換的器材料或零部件,按預(yù)約時間,趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場。
4.4.2 工程部人員抵達門口后,應(yīng)禮貌按門鈴(或輕聲敲門三下),如幾次后無應(yīng)答,需填寫請求再次預(yù)約上門維修(服務(wù)),粘貼在顧客房門的顯眼處。
4.4.3 入室后,工程人員勘察、檢測后,將判斷結(jié)果告知顧客,并與顧客確認需要維修服務(wù)的項目和有關(guān)收費標準,經(jīng)顧客確認后方可實施維修服務(wù)。
4.4 .4維修服務(wù)時,如需移動居室內(nèi)的物件時,應(yīng)征得顧客同意后方可移動,作業(yè)完成后應(yīng)移到原處。
4.4 .5作業(yè)完成后,工程人員應(yīng)主動及時清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場,將維修工具放入工具箱,并將作業(yè)時產(chǎn)生的污物及雜物用布墊包好帶離現(xiàn)場,按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。
4.5 有償維修服務(wù)收費標準
4.5 .1有償維修服務(wù)收費標準以物業(yè)管理條例結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī),經(jīng)物業(yè)所在地物價管理部門核準或備案的價格,或與小區(qū)業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理合同中規(guī)定的收費標準為準。
4.5 .2有償維修服務(wù)收費時,應(yīng)由財務(wù)人員開具發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費用。
4.5 .3由于維修質(zhì)量原因,導(dǎo)致顧客損失,應(yīng)按實賠償,導(dǎo)致重復(fù)維修,不再另行收費。
第2篇 小區(qū)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程-7
小區(qū)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程7
1目的
規(guī)范給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作,確保給排水設(shè)施(備)各項性能完好。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內(nèi)給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及其出現(xiàn)故障時的維修。(本規(guī)程所指給排水系統(tǒng)指給排水用的設(shè)備、管網(wǎng)、電氣、儀表等設(shè)施。)
3職責(zé)
3.1小區(qū)維修組主管負責(zé)編制《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》并組織實施。
3.2給排水維修工負責(zé)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修以及維護保養(yǎng)。
3.3維修中心負責(zé)組織實施給排水系統(tǒng)的中修或大修。
4操作要點
4.1《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》的制定與實施
4.1.1影響因素
制訂《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》應(yīng)考慮以下影響因素:
a)給排水設(shè)施(備)使用的頻度;
b)給排水設(shè)施(備)運行狀況(故障隱患);
c)合理的時間。
4.1.2維修組組長每年12月制訂下年度的《給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃》,并按運行情況制訂中修、大修計劃,上報維修中心和工程技術(shù)部審批。
4.1.3小區(qū)維修組按計劃組織給排水系統(tǒng)日常的維護保養(yǎng)。
4.1.4維修中心負責(zé)中修以上給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃的組織實施。
4.2給排水設(shè)施(備)維護保養(yǎng)要求
4.2.1水泵維修按《6.4水泵維護保養(yǎng)規(guī)程》進行。
4.2.2水池、水箱的維護保養(yǎng)按《6.7水池、水箱管理規(guī)定》進行。
4.2.3給排水管網(wǎng)的維護保養(yǎng)
4.2.3.1所有給排水管道應(yīng)無滲漏、無堵塞、無斷裂,緊固正常,閘閥開啟靈活,關(guān)閉嚴密;雨污水窨井蓋、排水溝蓋板(或側(cè)面排水的欄柵)無破損或失少。
4.2.3.2維修組長每月不少于一次按計劃安排對管網(wǎng)及閘閥的完好情況組織檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修或更換,若本組無能力實施維修,應(yīng)及時報維修中心,按維修管理規(guī)范予以解決。
4.2.3.3維修組長應(yīng)組織力量每年不少于一次對本小區(qū)的管道及閘閥補漆和添加潤滑油;每月不少于一次對管網(wǎng)進行保潔和相關(guān)標識的維護。
4.2.4維修中心和工程技術(shù)部對小區(qū)給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃審核批準后,應(yīng)加強對實施情況的監(jiān)督和管理。
4.3給排水設(shè)施設(shè)備故障的維修
4.3.1供水泵出現(xiàn)故障時,管道工應(yīng)馬上啟用備用泵,然后立即組織維修。
4.3.2排污泵出現(xiàn)故障時,首先檢查故障原因,如是控制回路出現(xiàn)故障,通知強電班,如是水泵故障,視情況更換水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢等,立即疏通。
4.3.3供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障,發(fā)生泄漏等影響正常供水,管道工立即關(guān)閉總閥,及時通知有關(guān)人員搶修,服務(wù)中心并做好受影響用戶的解釋工作。
4.3.4給排水設(shè)備故障一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處限期解決。對突發(fā)性故障解決后須填寫《事故報告》上報公司。
5相關(guān)文件
《6.4水泵維護保養(yǎng)規(guī)程》
《6.7水池、水箱管理規(guī)定》
6記錄
事故報告
第3篇 _z花園小區(qū)水泵維修保養(yǎng)規(guī)程
花園小區(qū)水泵維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0目的
確保本花園給、排水的充分有效和可靠。
2.0適用范圍
所有水泵。
3.0管理職責(zé)
3.1工作負責(zé)人:工程主管。
3.2值班人員負責(zé)水泵的日常巡查工作。
4.0內(nèi)容
4.1日巡查
值班人員每天應(yīng)巡視水泵房不少于兩次,檢查各種設(shè)備設(shè)施運行是否正常;排污泵是否處在自動狀態(tài),各水箱水位是否隨時處于設(shè)定的高低水位之間;以確保本小區(qū)的正常的給、排水。
4.2月檢查
各傳動部位、軸承等補充潤滑油;水泵盤根良好,泵體無滲水,泵軸滲水量正常。轉(zhuǎn)動靈活無卡阻,泵軸與電機在同一中心線,機座緊固。螺絲無銹蝕現(xiàn)象;電機電流正常,控制柜各繼電器無異常響聲,交流接觸器觸點無嚴重灼傷,各接線端緊固,無過熱、燒焦現(xiàn)象。
4.3年度保養(yǎng)
根據(jù)季度檢查及設(shè)備實際的運轉(zhuǎn)狀況,制定水泵具體的保養(yǎng)計劃。
4.3.1水泵運行應(yīng)無異常響聲,否則應(yīng)解體水泵或電機,將軸承清洗干凈,檢查軸向、徑向間隙是否符合要求,如間隙過大或異常磨損時應(yīng)更換,如正常則吹干油污后加入軸承專用油。
4.3.2更換水泵盤根或水封,使水泵滲水量減至最小。
4.3.3生活、消防水泵安裝時,務(wù)必保證水泵與電機的同心度,避免水泵運行中產(chǎn)生異常振動。
4.3.4外觀整潔,名牌清晰,各部件緊固,聯(lián)軸器及保護罩完好;接地良好,接地線牢固可靠。
4.3.5閥門開、關(guān)靈活無卡阻現(xiàn)象,關(guān)閉嚴密,內(nèi)外無漏水;閥體、手柄完好,閥桿潤滑良好,外觀整潔;單向閥動作靈活,無漏水;壓力表指針靈活,指示準確,表盤清晰,表閥及接頭無滲水,每年需拆下壓力表,除掉彎管里面的銹水后重新裝上。
4.3.6控制柜內(nèi)各連接線無異常,各元件完好,拆下主接觸器滅弧罩檢查主觸點情況,若燒蝕嚴重應(yīng)更換觸點或接觸器;重新校準星三角切換時間;柜內(nèi)除塵;所有接線點重新緊固;測量一、二次線路及出線絕緣電阻,絕緣電阻應(yīng)>0.5mω。重新緊固;測量一、二次線路及出線絕緣電阻,絕緣電阻應(yīng)>0.5mω。
4.3.7保養(yǎng)完成后啟動電機,觀察電機電流、壓力表指示、水泵軸承溫度、運行電流均應(yīng)正常,水泵運行平穩(wěn)無震動。
4.3.8污水泵保養(yǎng)時應(yīng)從止回閥處拆開,將污水泵拿到地面進行清理,檢測絕緣,絕緣電阻達不到要求時應(yīng)解體,更換冷卻油(加入變壓器油或白礦油),檢查水封及油封,必要時更換;檢查引出電纜性能及其密封性,必要時更換,必要時應(yīng)進行繞組烘干處理;清理污水泵水位控制器,檢查干簧管及電纜。
4.3.9檢查保養(yǎng)均必須認真填寫記錄,交部門主管確認后存檔。
4.3.10對于消防水泵,每月應(yīng)進行一次控制柜與系統(tǒng)的聯(lián)動試驗,確保能隨時可靠的投入運行。水泵的運行試驗,由相關(guān)主管人員根據(jù)系統(tǒng)水壓具體確定運行時間,應(yīng)保證對管路不造成威肋,必要時應(yīng)對系統(tǒng)泄壓后進行。
第4篇 物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障發(fā)電機處于良好的工作備用狀態(tài),確保發(fā)電機在停電后能及時正常提供應(yīng)急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)計劃的制定、組織和督導(dǎo)。
3.2工程部領(lǐng)班負責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的組織和實施。
3.3工程部技工負責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的實施。
4.0工作程序
4.1每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。
4.2關(guān)閉電機組的輸出自動空氣開關(guān),把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于手動停止位置。
4.3查啟動電瓶液位,電解液應(yīng)高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。
4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。
4.5換燃油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。
4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發(fā)電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。
4.7查機油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進行更換。檢查機油油位應(yīng)在油尺高線位置,不夠則加補。發(fā)電機組運行250小時后,更換機油。
4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應(yīng)在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發(fā)電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。
4.9檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象,搞好機組清潔。
第5篇 物業(yè)小區(qū)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
對供水系統(tǒng)設(shè)備進行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標準的生活和工作用水。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統(tǒng)設(shè)備的運行及維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導(dǎo)工作。
3.2工程部領(lǐng)班負責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。
3.3工程部技工負責(zé)供水設(shè)備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。
4.0工作程序
4.1水泵運行工作規(guī)程
4.1.1啟動泵前檢查
4.1.1.1手動檢查,用手轉(zhuǎn)動聯(lián)軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;
4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;
4.1.1.3閥門檢查,吸水管側(cè)閥門及出水管側(cè)閥門是否全開;
4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;
4.1.1.5外部條件檢查,供配電設(shè)備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;
4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關(guān)閉排空閥。
4.1.1.7閥門操作
a、開關(guān)閥門需根據(jù)方向均勻用力,關(guān)閉閥門后要回轉(zhuǎn)半圈以防卡死;
b、用工具開關(guān)閥門需使用相應(yīng)規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。
4.2水泵運行檢查規(guī)程
4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。
4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應(yīng)該平穩(wěn)、聲音應(yīng)該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產(chǎn)生的原因,需及時排除。
4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。
4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應(yīng)將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應(yīng)該注意變頻控制的供水系統(tǒng)中,水泵能否正常切換運行。
4.3水池、水箱清洗規(guī)程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。
4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。
4.3.3.2安全須知
a、電源:水池內(nèi)作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應(yīng)急燈,三相水泵要裝有漏電開關(guān)。
b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機吹風(fēng),約3小時通風(fēng)時間。
c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內(nèi)感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用
4.4水池、水箱維護規(guī)程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網(wǎng)。
4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設(shè)備上的塵土。
4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。
4.4.4每年對水池防蟲網(wǎng),水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。
4.4.5認真做好維修保養(yǎng)記錄。
4.5取水樣送檢程序
4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。
4.5.2水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。
4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.5.4在取水樣的當天應(yīng)交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》交物服中心文件管理員存檔。
4.5.5如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時,應(yīng)由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.5.6認真做好維修保養(yǎng)記錄。
第6篇 小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定物業(yè)小區(qū)業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程,為業(yè)主提供優(yōu)越的居家環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的家庭維修。
3.0職責(zé)
3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)業(yè)主的家庭維修管理工作。
3.2工程領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)家庭維修工作的落實.
3.3加強業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實解決業(yè)主的需求與困難.
4.0程序要點
4.1業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程
4.1.1根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。
4.1.2身著干凈工裝,帶干凈工作手套,佩帶職員證,同時應(yīng)帶好鞋套和一次性的臺布,持維修上門服務(wù)。
4.1.3到達業(yè)主單元后應(yīng)先敲門或按門鈴,待用戶開門后首先問“您好”,業(yè)主許可后方能進入室內(nèi)。
4.1.4禮貌客氣地詢問所需要維修項目,當判定維修項目屬有償維修時,根據(jù)《用戶手冊》上的收費標準向業(yè)主報維修價格。
4.1.5用戶同意維修,則將收費金額填在維修單相應(yīng)的欄目,并請業(yè)主簽名;業(yè)主不同意該價格,維修在維修單上注明原因,并請業(yè)主簽名。
4.1.6因材料不足暫不能維修的,應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,預(yù)約下次維修時間,并將相關(guān)情況記錄在維修單上。
4.1.7因業(yè)主自購設(shè)施的故障而無法維修,應(yīng)詳細向業(yè)主說明原因,由業(yè)主或協(xié)助業(yè)主聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商,同時將相關(guān)情況記錄在維修單上,并請業(yè)主簽名。
4.1.8根據(jù)設(shè)備故障情況采取相應(yīng)的維修措施,注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。
4.1.9在維修時,應(yīng)盡量保持業(yè)主戶內(nèi)環(huán)境雅靜,不擴散波及太大范圍,嚴禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。
4.1.10故障修復(fù)后,業(yè)主驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果,請業(yè)主簽名確認,維修人員要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走,并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈,徹底清理現(xiàn)場后才可離開。
4.1.11維修人員在完成的維修單上簽名,交工程部維修領(lǐng)班,同時通知客服中心登記。
4.1.12每月維修領(lǐng)班以10%的抽樣,對已完成的工作單進行回訪,發(fā)現(xiàn)業(yè)主有不滿意的應(yīng)追查,確實屬人為因素應(yīng)追究維修人員的責(zé)任,納入月度考核標準。
5.0相關(guān)文件
《__花園住戶手冊》
6.0記錄
《業(yè)主家庭維修工作記錄表》
第7篇 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程
小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程
一、目的
保證小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。
二、適用范圍
各小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。
三、職責(zé)
由機電人員負責(zé),保安監(jiān)控人員協(xié)助。
四、內(nèi)容
(一)維修:
1、監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟:
(1)調(diào)節(jié)監(jiān)視器的旋鈕;
(2)檢查視頻線有無松動;
(3)校正鏡頭焦距;
(4)清理鏡片和防塵罩上的灰塵;
(5)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。
2、監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟:
(1)檢查攝像頭是否通電;
(2)檢查視頻連線有無斷裂;
(3)檢查攝像頭是否損壞;
3、控制器不能控制的檢修步驟:
(1)檢查控制器控制電壓有無輸出;
(2)檢查控制電壓有無輸入;
(3)檢查輸入插件是否損壞;
(4)檢查輸出插件是否損壞;
(二)保養(yǎng):
1、規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。
2、檢查防塵罩,并清潔干凈,控洗鏡頭,清理降溫風(fēng)扇,調(diào)校焦距。
3、檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。
4、檢查監(jiān)控室的通風(fēng)、照明,檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。
5、對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封。
五、相關(guān)文件
(一)設(shè)備維修記錄;
(二)閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄。
編 制審 核
批 準生效日期
第8篇 h小區(qū)業(yè)戶委托維修服務(wù)工作規(guī)程
小區(qū)業(yè)戶委托維修服務(wù)工作規(guī)程
一、信息處理
一)管理處值班員接到業(yè)戶電話、口頭或書面維修請求項目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清楚維修地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容、即時維修還是預(yù)約維修。
二)如業(yè)戶需要維修項目不屬于《管理處家庭維修服務(wù)項目一覽表》中項目應(yīng)向業(yè)戶推薦專業(yè)供應(yīng)商。
三)管理處值班員接到管理處其他員工轉(zhuǎn)達的維修請求項目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清楚需維修的地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容,即時維修還是預(yù)約維修。
四)如業(yè)戶要求即時維修的,無論是否能即時復(fù)修或其他任何原因都應(yīng)及時安排人員在15分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。
五)值班員應(yīng)對維修服務(wù)安排后的情況進行跟進,確保業(yè)戶委托維修服務(wù)能及時提供并保證質(zhì)量。
二、上門維修
一)按時上門
1、維修人員接到維修任務(wù)后,應(yīng)及時根據(jù)與業(yè)戶約定的時間上門。
2、如業(yè)戶不在家應(yīng)填寫留言條給業(yè)戶,請業(yè)戶與管理處重新約定維修時間。
3、如因業(yè)戶自己原因不方便即時維修的應(yīng)主動與業(yè)戶預(yù)約下一次上門服務(wù)時間,并及時通知管理處,以便作進一步的協(xié)商跟進。
二)初步溝通
1、維修人員對需維修項目進行初步查看。
2、根據(jù)《管理處家庭維修項目一覽表》及《專業(yè)供應(yīng)商名單和維修項目一覽表》確定是否維修,如屬于《專業(yè)供應(yīng)商名單和維修服務(wù)項目一覽表》中項目應(yīng)告訴業(yè)戶推薦專業(yè)供應(yīng)商,如能維修應(yīng)告訴業(yè)戶維修中需要的材料。
3、如業(yè)戶要求管理處代購材料,應(yīng)告訴業(yè)戶材料費用,并把應(yīng)收費數(shù)量填入維修單上費用欄內(nèi),并告知業(yè)戶維修不收現(xiàn)金的制度,與業(yè)戶約定時間。
三)維修開始
開始維修
四)特殊情況
如維修過程中發(fā)現(xiàn)實際情況與初步判斷有誤,應(yīng)向業(yè)戶道歉并重新與業(yè)戶溝通。
五)維修結(jié)束
1、維修人員應(yīng)主動請業(yè)戶試用驗收,直到業(yè)戶滿意為止。
2、由業(yè)戶在維修單上簽署意見及姓名,如收費項目已確定,則將維修單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶。
3、對不能確定收費項目的,將維修單帶回交工程主管會同客戶主管確定具體收費。
4、將維修單及時交回工程主管。
六)監(jiān)督
1、到業(yè)戶預(yù)約維修時間,工程主管應(yīng)打電話想業(yè)戶詢問維修人是否是準時上門。
2、工程主管每天不定時檢查值班記錄本,了解維修跟進情況,督促維修工作正常進行。
3、維修結(jié)束24小時內(nèi)工程主管應(yīng)針對維修情況對業(yè)戶進行回訪。
七)收費處理
維修人員將維修單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶,財務(wù)聯(lián)交財務(wù)內(nèi)勤記帳收費,存根聯(lián)統(tǒng)一編號裝訂存檔。
八)維修服務(wù)項目管理
客戶主管每月初應(yīng)根據(jù)上月需求進行統(tǒng)計、分析、評估維修服務(wù)項目提供的有效性和滿意度,對管理處提供的維修服務(wù)項目進行調(diào)整,同時不斷提供社會化、專業(yè)化的服務(wù),尋求更多優(yōu)秀的專業(yè)供應(yīng)商進行合作,進一步為業(yè)戶服務(wù)。
第9篇 小區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--小區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0 目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量完成弱電系統(tǒng)的維修工作。
2.0 范圍
適用于公司各小區(qū)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0 職責(zé)
3.1 機電班長負責(zé)檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。
3.2 維修工負責(zé)弱電系統(tǒng)的維修工作。
4.0 工作規(guī)程
4.1 防盜對講系統(tǒng)保養(yǎng)
4.1.1 主機、閉門器、電控鎖、防盜鐵門每月檢查、保養(yǎng)一次,加潤滑油一次,以保證鐵門轉(zhuǎn)動靈活、無雜音,同時,注意緊固有關(guān)螺絲,高層大廈鐵門尤須加強保養(yǎng);
4.1.2 主、手機通話清晰無雜音和串音、失音及振鳴等現(xiàn)象;
4.1.3 閉門器在鐵門打開90度或以上能自動將鐵門復(fù)位鎖上,否則,調(diào)整閉門器;
4.1.4 電控鎖體堅固牢靠,鎖舌和彈子靈活,電控和機械開鎖應(yīng)靈敏;
4.1.5 鐵門框與墻體連接應(yīng)牢固,鐵門的裝鎖側(cè)面與門框配合,轉(zhuǎn)動靈活,油漆無大面積剝落等銹蝕現(xiàn)象;
4.1.6 主機面板清潔,層號、膠片無丟失、脫落,每月檢查一次;
4.1.7 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
4.2 消防煙感、廣播系統(tǒng)保養(yǎng)
4.2.1 消防廣播主機每星期檢測一次,保證主機功放輸出正常,并作記錄;
4.2.2 分路控制輸出每個月檢查一次,保證終端用戶聲音清晰;
4.2.3 廣播喇叭每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)丟失或蟲蛀損壞,及時維修、更換;
4.2.4 對喇叭控制線路維護檢查為主,發(fā)現(xiàn)因裝修、老鼠或其它原因造成短路、斷路時要立即報告?zhèn)浒?同時對該線路進行維修,保證控制線路完好無損;
4.2.5 每季度對消防廣播系統(tǒng)主機進行除塵清潔;
4.2.6 每年對全系統(tǒng)各功能進行一次全面測試,檢查各路輸出音頻是否正常,活筒廣播音質(zhì)是否清晰;
4.2.7 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
4.3 公共天線(衛(wèi)星電視)系統(tǒng)保養(yǎng)
4.3.1 前端設(shè)備、線路放大器每月檢查、保養(yǎng)一次,并記錄檢查情況;
4.3.2 保證用戶終端圖像電平不低于50b,圖像目視無干擾、串擾現(xiàn)象;
4.3.3 衛(wèi)星電視每月檢查、維護保養(yǎng)一次;
4.3.4 保養(yǎng)(維修)完畢,做好保養(yǎng)(維修)記錄。
5.0 相關(guān)文件
5.1《弱電設(shè)備設(shè)施管理程序》(___-qp-07)
第10篇 小區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
小區(qū)給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0 目的
及時處理給排水設(shè)備故障,確保給排水設(shè)備正常運行。
2.0 適用范圍
本小區(qū)給排設(shè)備維修保養(yǎng)工作。
3.0 職責(zé)
3.1 給排水責(zé)任技工及值班人員負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。負責(zé)監(jiān)督外委給專業(yè)公司的維修保養(yǎng)。
3.2 工程維護部主管負責(zé)對維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。
3.2 工程維護部主管負責(zé)制定設(shè)備保養(yǎng)計劃、外委工作的聯(lián)系,對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督。
4.0 工作程序
4.1 工程維護部主管每年12月制定下年度《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂中、大修計劃。
4.2 給排水設(shè)備由給排水責(zé)任技工及值班人員負責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng),重大維修保養(yǎng)外委修理。負責(zé)監(jiān)督外委給專業(yè)公司的維修保養(yǎng)。
4.3 若須停機修理時,應(yīng)遵守停機程序及停水程序。
4.4 給排水責(zé)任技工按《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》進行維修保養(yǎng),并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備保養(yǎng)記錄》。零部件更換及大修情況同時記錄于《設(shè)備臺賬》。
4.5 故障維修一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的重要部分故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。
4.6 工程維護部主管對給排水設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督。
4.7 給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)表
給排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表
序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容(含使用材料)周期
1閘閥螺桿涂黃油防銹季
2潛水泵測量絕緣、清潔外觀季
3排污、排水下水道
化糞池檢查清通季
4管道除銹油漆二年
_物業(yè)管理有限公司
第11篇 小區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程5
小區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程(五)
1、接到維修單,應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。
4、到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。
5、當判定維修項目屬有償維修時,根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。
6、用戶同意維修,則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上;用戶不同意該價格,維修人員在維修單上注明原因,交用戶簽名。
7、因材料不足暫不能維修的,應(yīng)向用戶解釋清楚,預(yù)約下次維修時間,并將有關(guān)情況記錄在維修單上。
8、因用戶自購設(shè)備故障無法維修的,應(yīng)詳細向用戶說明原因,由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修,同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。
9、根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施,注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。
10、故障修復(fù)后,用戶驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果,請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。
11、維修人員在完成的維修單上簽名,交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名,于當日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶,另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦,并填寫維修檔案登記表,定期歸人維修檔案。
12、每周由各專業(yè)管理員抽取10%已完成的維修單進行回訪,發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查,確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。
第12篇 小區(qū)大廈設(shè)施設(shè)備維修運行控制規(guī)程制度
小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備維修運行控制規(guī)程
1目的
對設(shè)備的維修及維護保養(yǎng)進行控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),滿足正常的運行需要。
2適用范圍
適用于小區(qū)/大廈公用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修及事故處理過程的控制。
3引用文件
《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》
4術(shù)語和定義
應(yīng)急維修:設(shè)備在使用過程中發(fā)生故障或損壞,為盡快恢復(fù)其功能而采取即時的非計劃預(yù)定的修理活動。
返修:對于不合格的產(chǎn)品所采取的措施,使其能滿足預(yù)期的使用要求。
返工:為使不合格產(chǎn)品滿足規(guī)定所要求而采取的措施。
5職責(zé)
5.1工程技術(shù)部負責(zé)設(shè)施設(shè)備維護、維修的控制和管理。
5.2維修中心、各小區(qū)維修組負責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維護、維修與管理。
5.3常務(wù)副總經(jīng)理負責(zé)年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃的審核與批準。
6程序要求
6.1維修流程圖(附后)
6.2維修計劃的制定
6.2.1維修中心、小區(qū)維修組負責(zé)制定本小區(qū)年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃。
6.2.2工程技術(shù)部負責(zé)對小區(qū)年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃進行審核,并在此基礎(chǔ)上編制公司年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃。
6.2.3常務(wù)副總經(jīng)理負責(zé)公司年度維修、保養(yǎng)計劃的審核和批準。
6.2.4維修、保養(yǎng)計劃有多項內(nèi)容
具體內(nèi)容包括:
a)根據(jù)每臺設(shè)備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限,維護保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標準;
b)根據(jù)公用設(shè)施的性質(zhì)特點分別制定定期維護保養(yǎng)的期限,維護保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標準;
c)根據(jù)公司現(xiàn)有技術(shù)力量和操作能力,確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設(shè)施設(shè)備清單;
d)年度計劃分解,工時測算,及維護保養(yǎng)的時間安排。
6.3設(shè)備維護保養(yǎng)工作的實施
6.3.1設(shè)備的日常維護
6.3.1.1設(shè)備的日常維護保養(yǎng)由操作人員負責(zé),應(yīng)做到:整齊、清潔、潤滑和安全。
6.3.1.2設(shè)備應(yīng)加強日常維護保養(yǎng)
維修保養(yǎng)內(nèi)容包括:
a)擦拭、清潔機器外表;
b)緊固外表易松動部位;
c)檢查外部零件及電氣部分的完整性。
6.4.2設(shè)備的定期維護
6.4.2.1設(shè)備的定期維護由維修人員負責(zé)完成。設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范中應(yīng)包括設(shè)備定期維護的內(nèi)容。
6.4.2.2定期維護包括多項內(nèi)容
定期維護的主要內(nèi)容有:
a)徹底清洗、擦拭機器內(nèi)外;
b)檢查、調(diào)整各部件配合間隙,緊固擺動部位,更換個別易損件;
c)清掃、檢查、調(diào)整電器線路及裝置;
d)疏通油路,添加潤滑劑。
6.4.2.3定期維護分多個類別
具體分類有:
a)一級保養(yǎng)
一保的作業(yè)內(nèi)容就是對設(shè)備進行內(nèi)部清洗,溝通油路,調(diào)整配合間隙,緊固有關(guān)部位及對有關(guān)部位進行必要的檢查,一保工作具有一定的技術(shù)要求,其保養(yǎng)工作應(yīng)在維修工的指導(dǎo)下,由操作員完成。
b)二級保養(yǎng)
二保的作業(yè)內(nèi)容除了一保的全部作業(yè)外,還要對設(shè)備進行局部解體檢查,清洗換油,修理或更換磨損零件,排除異常情況和故障,恢復(fù)局部工作,檢查并修理電氣系統(tǒng)等。
6.4.3重要設(shè)備的維護
6.4.3.1配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區(qū)的重要設(shè)備。
6.4.3.2重要設(shè)備應(yīng)由工程技術(shù)部制定詳細的維護保養(yǎng)規(guī)程。
6.4.2.3重要設(shè)備的維護內(nèi)容除包括定期維護的內(nèi)容外還應(yīng)包括其它內(nèi)容
具體內(nèi)容包括:
a)重要設(shè)備長期停用,應(yīng)定期進行擦拭、潤滑及空運轉(zhuǎn);
b)重要設(shè)備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規(guī)定使用,不得隨意代用;
c)重要設(shè)備需用的備件要根據(jù)供應(yīng)情況優(yōu)先準備。
6.4.4設(shè)備封存和啟封前的維護
6.4.4.1設(shè)備封存前由使用部門通知工程部,工程部會同該設(shè)備操作工對設(shè)備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。
6.4.4.2設(shè)備啟封時應(yīng)由工程部會同該設(shè)備操作工進行啟封檢查并試車。
6.5設(shè)施設(shè)備維修工作的實施
6.5.1日常報修
6.5.1.1設(shè)施、設(shè)備發(fā)生故障,小區(qū)管理處應(yīng)及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據(jù)管理處的報修單,維修組派員維修,具體工作程序詳見《日常報修規(guī)程》。
6.5.1.2注意事項
設(shè)施設(shè)備在維修過程中應(yīng)注意多個事項包括:
a)設(shè)備無法修復(fù)時,維修組應(yīng)及時與報修部門聯(lián)系,并提出處理意見;
b)維修人員對急修的赴修反應(yīng)時間(接到通知到進入現(xiàn)場時間)不超過10分鐘。
6.5.2巡查維修
維修組應(yīng)安排人員對公共區(qū)域的公共設(shè)施設(shè)備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的一般故障由巡檢人員現(xiàn)場修復(fù),較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報,另行安排檢修。
6.5.3設(shè)備的項修
6.5.3.1工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)設(shè)備的實際情況,對劣化狀態(tài)已達不到技術(shù)要求的項目,按實際需要派員進行針對性的修理。
6.5.3.2項修時,一般要進行部分拆卸、檢查,更換或修復(fù)失效的零部件,從而恢復(fù)所修部分的性能和精度。
6.5.4設(shè)備的大修
6.5.4.1設(shè)備大修應(yīng)該認真考慮,并列入年度維修計劃。
6.5.4.1大修可由工程技術(shù)部或維修中心承擔,也可委托專業(yè)單位進行。
6.5.4.2大修時要對設(shè)備進行全部解體,修整所有基準件,修復(fù)或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件,使之達到規(guī)定的技術(shù)要求。
6.5.5計劃維修
計劃維修按年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃實施。
6.5.7委托維修
對于委托維修的實施,小區(qū)的責(zé)任維修部門應(yīng)派技術(shù)人員進行監(jiān)督、檢查。各有關(guān)部門應(yīng)做好配合協(xié)助工作。維修完成后,應(yīng)由責(zé)任維修部門和修理方共同進行驗收,并填寫維修保養(yǎng)單。維
修方應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔相應(yīng)責(zé)任。
6.6設(shè)備的事故管理
6.6.1凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴重者,均稱為設(shè)備事故。
6.6.2設(shè)備事故的性質(zhì)
根據(jù)引發(fā)原因的不同設(shè)備事故分不同性質(zhì):
a)責(zé)任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故;
b)質(zhì)量事故:因設(shè)備設(shè)計、制造、安裝等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然災(zāi)害而造成的事故;
d)其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。
6.6.3事故的處理
6.6.3.1公司發(fā)生設(shè)備事故后,由使用部門報告工程技術(shù)部。由工程技術(shù)部負責(zé)進行處理并修復(fù)。
6.6.3.2工程技術(shù)部會同使用部門對事故進行分析,填寫設(shè)備事故報告書,做出處理意見。
6.6.3.3設(shè)備事故報告書經(jīng)由使用部門和工程技術(shù)部經(jīng)理簽字后送總經(jīng)理批示、處理。
6.6.3.4設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復(fù)后,工程技術(shù)部應(yīng)計算出實際損失,報送財務(wù)部。
6.6.3.5公司發(fā)生的各種事故,應(yīng)由工程技術(shù)部在設(shè)備事故登記表內(nèi)予以登記。
7相關(guān)文件
《鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)范》
《電梯維修保養(yǎng)規(guī)范》
《空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)范》
《給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范》
《供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范》
《日常報修規(guī)程》
《電腦信息系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)范》
8記錄
維修單
年度設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃
月度設(shè)備維修保養(yǎng)計劃
設(shè)備事故報告書
設(shè)備事故登記表
公共區(qū)域巡查表
維修保養(yǎng)單
第13篇 物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
按規(guī)范對電氣設(shè)備進行有效維修保養(yǎng),減少電氣設(shè)備故障的發(fā)生,為顧客提供穩(wěn)定可靠的電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負責(zé)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導(dǎo)。
3.2工程部領(lǐng)班負責(zé)發(fā)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施。
3.3工程部技工負責(zé)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實施和記錄。
4.0工作程序
4.1制定維修保養(yǎng)計劃:
4.1.1工程部主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃表, 報物服中心主任和工程技術(shù)部審核,維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括:維修保養(yǎng)項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責(zé)任人、外協(xié)方(如必要)、預(yù)計費用等;大、中修計劃公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行;
4.1.2運行和維修領(lǐng)班應(yīng)根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;
4.1.3運行和維修領(lǐng)班根據(jù)電氣設(shè)備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養(yǎng)計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。
4.2日常維修保養(yǎng):
4.2.1日常維修保養(yǎng)由運行或維修領(lǐng)班負責(zé)安排工程人員完成,維修保養(yǎng)應(yīng)遵守安全操作規(guī)程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;
4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;
4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規(guī)定值或故障時做相應(yīng)整定或更換,恢復(fù)原有精度;
4.2.4對各負荷開關(guān)、空氣開關(guān)、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時組織維修或更換,恢復(fù)至原有狀態(tài),需停電維修的,必須事先報告工程部主管;
4.2.5對各類轉(zhuǎn)換開關(guān)、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復(fù)原有功能;
4.3月度維修保養(yǎng):
4.3.1月度維修保養(yǎng)由工程部主管負責(zé)安排工程部人員,并根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容逐一完成,重點是對低壓配電屏內(nèi)、配電箱、控制箱內(nèi)進行一次除塵,檢查維修、調(diào)整或更換存在故障隱患的主要開關(guān)、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內(nèi)接線,做好相關(guān)的記錄;
4.3.2月度維修保養(yǎng)同時須遵守4.2中項的規(guī)程,并完成2項中所列的維修保養(yǎng)內(nèi)容,做好相關(guān)的記錄。
4.4年度維修保養(yǎng):
4.4.1年度維修保養(yǎng)由工程部主管負責(zé)安排工程部人員,并根據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)嚴格執(zhí)行完成,年度維修保養(yǎng)時間應(yīng)安排在對顧客的營業(yè)影響最小的時間段進行;同時避開節(jié)假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業(yè)等。年度維修保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時在宣傳欄內(nèi)公示,并要求各部門做好停電期間各種準備;
4.4.2年度維修保養(yǎng)作業(yè)之前必須做好充分準備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責(zé)任人、緊急措施等, 經(jīng)物服中心主任和工程部主管審核確定;
4.4.3年度維修保養(yǎng)作業(yè)必須對重要電氣設(shè)備或項目進行技術(shù)檢測和試運行, 發(fā)現(xiàn)存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設(shè)備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;
4.5電氣設(shè)備臨時故障的排除和維修
4.5.1運行或維修人員發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關(guān)的記錄;
4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術(shù)人員到現(xiàn)場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。
4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發(fā)電準備工作(如有發(fā)電機的), 保證應(yīng)急設(shè)備的用電;
4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應(yīng)采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;
4.6變壓器保養(yǎng)
4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行;
4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān),確認斷開位置后,合上高壓側(cè)的負荷開關(guān),觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;
4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關(guān);
4.6.4斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)的總開關(guān),并拉下隔離刀閥,在手把懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;
4.6.5斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的負荷開關(guān),確認斷開位置后,合上接地開關(guān),然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛有人操作,禁止合閘的標識牌;
4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關(guān);
4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應(yīng)用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現(xiàn)象,有破損的應(yīng)進行更換;
4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應(yīng)拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;
4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵;
4.6.10斷開待保養(yǎng)變壓器高側(cè)壓的接地開關(guān),用2500v搖表測試變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應(yīng)接好放電線,測試完畢后,進行放電;
4.6.11檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無遺留工具,然后撤離現(xiàn)場,鎖上變壓器外罩門;
4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側(cè)負荷開關(guān),讓變壓器空載運行并取下高壓側(cè)警告標示牌;
4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘,用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入,并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運轉(zhuǎn)情況;
4.6.14保養(yǎng)情況詳細記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。
第14篇 小區(qū)住戶室內(nèi)安裝維修規(guī)程制度
小區(qū)住戶室內(nèi)安裝、維修規(guī)程
1目的
規(guī)范住戶室內(nèi)安裝/維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶室內(nèi)安裝/維修工作。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內(nèi)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。
3職責(zé)
3.1小區(qū)管理處負責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作驗證和回訪。
3.2小區(qū)維修組主管負責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作的組織實施。特殊維修項目(如:電表維修、水表維修、煤氣熱水器維修、電熱水器維修)則由維修組主管負責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)公司組織維修。
3.3維修組員工具體負責(zé)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。
4操作規(guī)程
4.1維修工進住戶家進行安裝/維修時的基本要求
4.1.1維修組員工進行住戶室內(nèi)安裝/維修時,要注意禮節(jié)禮貌
具體應(yīng)做到如下幾點:
a)自覺維護公司及住戶的權(quán)益,不做損害公司名譽的事;
b)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給維修組主管,請求支援解決;
c)安裝/維修開始前,如屬有償服務(wù)的,應(yīng)事先向住戶說明,并征得住戶同意。
4.1.2維修組員工進行住戶室內(nèi)維修時應(yīng)征詢住戶意見,盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求,則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得住戶的諒解。
4.1.3維修組員工進行住戶室內(nèi)安裝/維修前,首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。
4.1.4維修組員工接到住戶室內(nèi)安裝/維修通知單后,應(yīng)在15分鐘內(nèi)準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等),按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。特殊情況需急修的,應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到。
4.1.5維修組員工來到住戶門前,應(yīng)先按門鈴(3次左右),如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好,簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內(nèi)進行安裝/維修。
4.1.6維修組員工進行安裝/維修前應(yīng)做好相應(yīng)的施工準備,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布廢報紙等)。安裝/維修時盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
4.1.7進入住戶室內(nèi),應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶室內(nèi)。
4.2室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修
4.2.1日光燈維修
日光燈維修要求應(yīng):
a)檢查測量日光管兩端電壓是否正常,如不正常則應(yīng)檢修開關(guān);
b)檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否則應(yīng)整修啟輝器座;檢查啟輝器電容是否已擊穿,玻璃管是否已發(fā)黑,如是則更換一個啟輝器;
c)檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管;
d)檢查日光管管腳是否接觸良好,否則應(yīng)整修日光管管座,整修后達不到要求的應(yīng)更換;
e)檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象,如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器;
f)維修工作完成后應(yīng)開燈試驗,日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點亮,否則應(yīng)重新檢修,直至故障排除。
4.2.2開關(guān)維修
開關(guān)維修要求應(yīng):
a)計算用電負荷,如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負荷,否則應(yīng)申請增容;
b)拉下總電源開關(guān),用萬用表檢查有無短路故障,如有則應(yīng)先對懷疑點進行檢查,然后再逐一檢查,直至故障排除;
c)拉下總電源開關(guān),用500v搖表檢查線路絕緣情況,如果搖表指針抬不起頭,則表明線路漏電,此時應(yīng)逐條線路檢查,直至故障排除;
d)故障全部排除后,換上一個同規(guī)格的開關(guān);
e)試驗開關(guān)應(yīng)開閉正常。
4.2.3電表維修
電表維修要求應(yīng):
a)計算住戶是否超載用電,如是則要求住戶增容;
b)對電表加負載試驗,如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表;電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線住燒穿;
c)電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動,注意進、出線的正確接法;
d)安裝完畢后進行通電實驗,電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活,無異常噪音;
e)會同公共事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。
4.2.4水嘴、閘閥維修
水嘴、閘閥維修要求應(yīng):
a)關(guān)掉水嘴、閘閥前的閥門,排空管內(nèi)的水,拆下水嘴或閘閥;
b)擰開水嘴或閘閥,加密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴重則應(yīng)更換一個同規(guī)格的水嘴或閘閥;
c)在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向),裝上水嘴或閘閥;
d)開水試驗,螺牙連接處應(yīng)不滲水,開關(guān)水嘴或閘閥應(yīng)靈活,水嘴或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。
4.2.5水表維修
水表維修要求應(yīng):
a)關(guān)閉水表前的閘閥,排空管內(nèi)的水,拆下水表;
b)拆開水表,檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住,如是則應(yīng)清除臟物;清潔水表讀數(shù)盤,重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴重應(yīng)更換一個新水表;
c)裝回水表,應(yīng)注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無松動、水平無傾斜;
d)水表安裝完畢后進行通水試驗,接頭處應(yīng)不滲水,水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活;
e)會同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。
4.2.6煤氣熱水器維修
煤氣熱水器維修要求應(yīng):
a)開機時不著火:
--檢查電池電壓是否足夠,如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池;
--如果開機能夠聽到吱吱的打火聲,則說明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成;
--檢查氣路部分:一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開;第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。
b)開機時有嘭的爆炸聲:
--先關(guān)閉煤氣瓶閥門;
--用電風(fēng)筒吹干高壓打火線;
--調(diào)整點火間隙;
--開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響,則表明電磁閥工作正常,否則應(yīng)擰開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物);
--打開煤氣瓶閥門,開機點火正常,反復(fù)試3~5次。
c)燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進氣門臟物;
d)先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱火器維修:
--開機時先導(dǎo)閥處未點火此時應(yīng)修理先導(dǎo)閥;
--開機電先導(dǎo)閥處點火,但主電磁閥打不開,不能正常點火。此時應(yīng)拆修主電磁閥(活動閥芯多次,清除污物)。
4.2.7煤氣灶維修
煤氣灶維修要求應(yīng):
a)開機不著火:
--開機時如點火電機無火花則說明壓電陶瓷損壞,此時應(yīng)更換點火器總成;
--清除空氣進氣門臟物。
b)燃燒火焰為紅色:
--清潔爐頭管路及爐頭臟物;
--清除空氣進氣門臟物。
c)漏煤氣:
--如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處;
--如點火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點火器總成。
4.2.8坐廁水箱維修
坐廁水箱維修要求應(yīng):
a)水箱浮球閥漏水:
--用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘;
--用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置;整修后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。
b)水箱出水膠塞漏水:
--調(diào)整膠塞位置;
--如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。
4.2.9電熱水器維修
電熱水器維修要求應(yīng):
a)開關(guān)跳制:
--電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電,此時應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒;
--如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。
b)電熱水器不能熱水,如經(jīng)查是電熱棒燒斷,此時應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。
4.2.10抽油煙機維修
抽油煙機維修要求應(yīng):
a)檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是則應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容;
b)檢查電動機是否漏電,如是則應(yīng)更換一個同型號規(guī)格的電動機;
c)檢查電動機軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動,如是則應(yīng)對波絲加潤滑油;
d)檢查電動機溫度保護器是否燒壞,如燒壞則直接短接溫度保護器。
4.2.11空調(diào)器的維修
空調(diào)器的維修要求應(yīng):
a)詢問住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況;
b)檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味,如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進行相應(yīng)的整改;
c)觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫,如有則應(yīng)進行相應(yīng)整改;
d)觀察管路接頭處有無油污,如有則說明此部位泄漏,此時應(yīng)將接頭擰緊;
e)用手摸吸氣管,如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多,則說明空調(diào)器制冷劑不夠,此時應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑;
f)觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜,而其他部位有少量凝露或干燥無露,則表明空調(diào)器制冷劑不夠,系統(tǒng)有泄漏,此時應(yīng)查找除泄漏部位并排除;
g)用手摸干燥過濾器,正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高,如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺,則說明干燥過濾器臟堵,此時應(yīng)更換干燥過濾器;
h)用復(fù)合壓力表測量空調(diào)器高低壓力,如果低壓低于0.4mpa,則說明空調(diào)器有泄漏,此時應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時的高低壓為(30℃時):低壓為0.49~0.54mpa,高壓為1.17~1.37mpa;
i)用鉗形表測量運轉(zhuǎn)電流,比較測量值與額定值是否有較大的偏差,如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的原因,并排除故障;
j)全部工作完成后,啟動空調(diào)器試運轉(zhuǎn),仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。
4.3空調(diào)器的安裝
4.3.1窗式空調(diào)器安裝
窗式空調(diào)器安裝步驟應(yīng):
a)在窗口或墻壁上開一個孔(如果有預(yù)留孔則不用重開),其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定;
b)根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸,用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架;
c)根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔,用膨脹螺栓固定支撐架;
d)將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上,務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高5~10mm;
e)窗式空調(diào)器的室外部分的上面應(yīng)裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調(diào)器約20mm;
f)用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠;
g)試運轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器,確認一切正常。
4.3.2分體式空調(diào)器的安裝
分體式空調(diào)器安裝步驟應(yīng):
a)根據(jù)室外機的外形尺寸,用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架(應(yīng)考慮室外機距墻為250mm為宜);
b)打墻洞,墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則,墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜;
c)室內(nèi)機組的安裝:
--用水平儀測量掛板是否平直,如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號;
--根據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔,在孔內(nèi)裝入膠粒;
--重新用水平儀測定掛板是否平直,平直后用螺栓固定掛板;
--掛上室內(nèi)機組,務(wù)必使室內(nèi)機組平直、牢固。
d)室外機的安裝:
--根據(jù)支撐螺栓孔的位置,在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔;
--用膨脹螺栓固定支撐架;
--把室外機組安裝在支撐架上。
e)室內(nèi)外機組的管路連接:
--喇叭口連接時,一定要交兩管同心對正,然后用手螺母套入,最后用板手緊固。緊固時應(yīng)一把扳手固定,一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時應(yīng)注意用力力度(φ16mm銅管,如果用20cm扳手,憑腕力就基本上足夠了;φ10mm銅管,如果用20cm扳手,憑臂力就基本上足夠了);
--管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎,管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上,并且不得有凹、扁等變形,應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù);
--管路連接好后,必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。
f)排除空氣:
--用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽,同時松開氣體連接管螺母;
--將液體閥的閥桿反時針轉(zhuǎn)1/4圈,用手握住氣體連接管螺母,如果手感到?jīng)鏊瑫r則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母;
--全部打開液體和氣體閥,然后再將
液體閥和氣體閥3圈,裝回液體閥的堵帽。
g)系統(tǒng)檢漏:用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出,如有氣泡冒出則應(yīng)再擰緊螺母,直至不冒氣泡為止;
h)將管路(包括排水管)整理好,并把墻孔用橡皮泥堵住;
i)試運轉(zhuǎn):開機試驗,過3~5分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去,應(yīng)無異常聲響,各種顯示、指示正常,否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問題則應(yīng)及時請示主管退貨。
4.4給水管的安裝
4.4.1根據(jù)現(xiàn)場情況確定為最佳管路走向(綜合考慮如下因素:住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。
4.4.2安裝水管前的準備工作
安裝水管前做如下準備工作:
a)根據(jù)《住戶室內(nèi)安裝/維修通知單》領(lǐng)取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等);
b)輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等);
c)借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。
4.4.3安裝要領(lǐng)
給水管安裝要領(lǐng)如下:
a)整個給水管路安裝只允許有一個活接頭,并盡量留在接駁進水口處;
b)給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽角或墻壁;
c)給水管每米垂直偏差應(yīng)<2mm,橫向偏差應(yīng)<1mm(吊線尺量);
d)冷、熱水管的安裝要求是:當冷熱水管上下平等安裝時,熱水管必須在冷水管上面;當冷熱水管垂直安裝時,熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè);
e)給水管每兩米及拐彎處應(yīng)加管碼固定;
f)刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話);
g)試水時應(yīng)整個管路沒有一處滲漏水。
4.5安裝/維修工作完成后,維修組員工應(yīng)及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上;用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位(如桌椅、墻壁、地面等);恢復(fù)各物品的原來狀態(tài)(位置)。
4.6全部工作完成后,維修組員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看;同時要給住戶講解應(yīng)注意的事項,如果住戶不滿意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時進行整改直至住戶滿意為止。
4.7確認一切正常后,維修組員工應(yīng)禮貌地請住戶在《有償服務(wù)聯(lián)系單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議,維修組員工應(yīng)根據(jù)《有償服務(wù)收費標準》向住戶作出詳盡的解釋,消除住戶不必要的疑慮。
4.8維修組員工離開住戶家時,應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。
4.9維修組員工回到維修組后要及時在《維修單》上做好維修記錄,記錄內(nèi)容包括:維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等,然后簽上維修人員姓名,交管理處驗收。
5記錄
《維修單》
第15篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度
小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程
1、工作目標
規(guī)范對業(yè)戶房屋設(shè)施的養(yǎng)護和修繕管理,保持并恢復(fù)房屋使用功能。
2、工作職責(zé)
2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。
2.2 維修調(diào)度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務(wù),疑難問題及時報告工程維修主管。
2.3 管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理處工程維修主管工作
3.1.1 執(zhí)行管理處經(jīng)理指示,確保房屋完好及使用。
3.1.2根據(jù)維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監(jiān)督跟進工作。
3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務(wù)時按照規(guī)定的服務(wù)標準并遵守六要八不準。
3.1.4負責(zé)管理業(yè)戶的投訴,調(diào)度以及回訪的服務(wù)工作,以保證及時率和滿意率達到要求。
3.1.5負責(zé)外包維修項目的聯(lián)系和組織工作,協(xié)調(diào)好維修單位之間關(guān)系,監(jiān)督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質(zhì)、保量、保工期地完成維修工作。
3.1.6督導(dǎo)下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業(yè)戶提供及時、快捷的服務(wù)。
3.1.7經(jīng)常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現(xiàn)問題及時上報并安排相關(guān)人員解決,以求減少投拆。
3.1.8完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
3.2管理操作員工工作
3.2.1 接到維修調(diào)度或班長通知后,及時到達現(xiàn)場,進行維修。
3.2.2 嚴格遵守操作規(guī)程及六要八不準規(guī)定,做好維修服務(wù)。
3.2.3 遇有維修困難時,及時向領(lǐng)導(dǎo)報告,尋求公司或外委單位幫助解決。
4、質(zhì)量記錄
4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》
4.2 《維修服務(wù)單》
4.3 《維修記錄表》
5、參閱文件、資料
5.1 《維修操作規(guī)程》
5.2 《六要八不準規(guī)定》
5.3 《維修服務(wù)規(guī)范用語》
5.4 《維修服務(wù)項目收費標準》
