園區(qū)設(shè)備管理制度6篇

包括哪些

園區(qū)設(shè)備管理制度涵蓋了園區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施和專用設(shè)備的管理，包括但不限于：建筑內(nèi)的電梯、空調(diào)、照明系統(tǒng)；戶外的綠化設(shè)施、道路照明；生產(chǎn)或辦公設(shè)備如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、服務(wù)器；以及安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)備等。此外，還包括設(shè)備的采購(gòu)、安裝、維護(hù)、更新、報(bào)廢等全生命周期管理。

重要性和意義

園區(qū)設(shè)備的有效管理對(duì)于保證園區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。一方面，良好的設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)可以確保員工的工作效率和生產(chǎn)安全，減少因設(shè)備故障造成的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，定期的維護(hù)和保養(yǎng)能延長(zhǎng)設(shè)備壽命，降低更換成本，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。嚴(yán)格的設(shè)備管理制度有助于提升園區(qū)的整體形象，吸引優(yōu)質(zhì)的租戶和合作伙伴，促進(jìn)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

措施

1. 設(shè)備登記：建立詳細(xì)的設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的基本信息、購(gòu)買日期、保修期限、責(zé)任人等，以便于追蹤和管理。

2. 定期檢查：制定周期性的設(shè)備檢查計(jì)劃，由專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)備性能檢測(cè)，確保設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。

3. 維護(hù)保養(yǎng)：依據(jù)設(shè)備類型和使用情況，設(shè)定合理的維護(hù)保養(yǎng)周期，預(yù)防性地進(jìn)行設(shè)備維修，減少突發(fā)故障。

4. 應(yīng)急預(yù)案：制定設(shè)備故障應(yīng)急處理流程，確保在設(shè)備出現(xiàn)問題時(shí)能迅速響應(yīng)，減少影響范圍。

5. 使用培訓(xùn)：對(duì)園區(qū)使用者進(jìn)行設(shè)備使用培訓(xùn)，提高設(shè)備使用效率，減少人為誤操作導(dǎo)致的設(shè)備損壞。

6. 能耗管理：實(shí)施能源審計(jì)，監(jiān)控設(shè)備能耗，推廣節(jié)能措施，降低運(yùn)營(yíng)成本。

7. 采購(gòu)管理：根據(jù)設(shè)備使用狀況和預(yù)算，合理規(guī)劃設(shè)備采購(gòu)，確保設(shè)備更新及時(shí)，滿足園區(qū)需求。

8. 合同管理：與供應(yīng)商簽訂服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和期限，保障設(shè)備維護(hù)的及時(shí)性和質(zhì)量。

9. 安全管理：強(qiáng)化設(shè)備安全操作規(guī)程，定期進(jìn)行安全演練，防止設(shè)備事故的發(fā)生。

10. 報(bào)廢處理：對(duì)達(dá)到使用年限或無法修復(fù)的設(shè)備，按照環(huán)保規(guī)定進(jìn)行報(bào)廢處理，避免環(huán)境污染。

11. 持續(xù)改進(jìn)：定期評(píng)估設(shè)備管理制度的執(zhí)行效果，根據(jù)反饋和實(shí)際情況調(diào)整優(yōu)化，確保制度的適應(yīng)性和有效性。

通過上述措施，我們旨在構(gòu)建一個(gè)高效、安全、經(jīng)濟(jì)的園區(qū)設(shè)備管理體系，為園區(qū)的穩(wěn)定運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。

園區(qū)設(shè)備管理制度范文

第1篇 園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理制度（6）

園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理制度(六)

1. 目的 規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理,延長(zhǎng)其使用壽命,保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

2. 適用范圍 適用于園區(qū)內(nèi)所有的設(shè)施設(shè)備。

3. 職責(zé)

3.1工程部資產(chǎn)管理員必須做好設(shè)施設(shè)備的臺(tái)帳,嚴(yán)格做好設(shè)施設(shè)備的庫(kù)存管理。

3.2工程部經(jīng)理做好設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃與申購(gòu)計(jì)劃。

3.3其他各部門人員對(duì)設(shè)施設(shè)備的改裝、移位提出合理性建議。

4. 內(nèi)容

4.1設(shè)備技術(shù)檔案管理

4.1.1各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè),編制目錄,專人管理,并按規(guī)定程序借用。

4.1.2每一臺(tái)設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》,并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄,設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì),應(yīng)該做到帳物相符。

4.1.3每一獨(dú)立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》,以便于掌握對(duì)用戶設(shè)備設(shè)施的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

4.1.4所有技術(shù)檔案如需復(fù)印,必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.1.5工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度,不得遺失技術(shù)檔案,未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn),不得隨意復(fù)印、外借,否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

4.2新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理

4.2.1凡各部門需新增設(shè)備,均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng),經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值,安全及環(huán)保等要求核實(shí)后,報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.2.2工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品,與使用部門共同制定安裝要求,并視工程大小,決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。

4.2.3新增設(shè)備驗(yàn)收后,驗(yàn)收資料及技術(shù)文件,由工程部存檔,工具由使用部門保管。

4.2.4物業(yè)設(shè)備設(shè)施需改裝、移位時(shí),對(duì)一般容易改裝、移位的設(shè)備設(shè)施,由使用專業(yè)提出申請(qǐng),報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大,技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的,一定要由部門經(jīng)理報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn),并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備設(shè)施改裝的資料及審批文件,應(yīng)由工程部存檔,隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外,還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備設(shè)施或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者,應(yīng)追究責(zé)任。

4.2.5相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時(shí)辦理。

4.2.6設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則:

4.2.6.1政府指定的淘汰產(chǎn)品

4.2.6.2已超過使用期限,損壞嚴(yán)重;或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn),但是有嚴(yán)重隱患,而修理成本昂貴的設(shè)備。

4.2.6.3因?yàn)槭鹿蕮p壞,而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備

4.2.6.4無法修復(fù)的設(shè)備

4.2.7設(shè)備的報(bào)廢,應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng),由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后,方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備,應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)。

4.3工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理

4.3.1日常手用工具應(yīng)由庫(kù)房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況,在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下,制定最低備用量。

4.3.2日常手用工具的初次領(lǐng)用,必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn);需要更新時(shí),必須以舊換新,并經(jīng)專業(yè)工程師批準(zhǔn)。

4.3.3日常維修材料和備件,由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》,制定月度采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總,經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負(fù)責(zé)采購(gòu)。

4.3.4特殊情況下,計(jì)劃采購(gòu)未包含的,并且?guī)旆繘]有存貨時(shí),可以提出臨時(shí)采購(gòu)申請(qǐng),由工程部各專業(yè)填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》,經(jīng)工程部經(jīng)理和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后,交行政人事部執(zhí)行采購(gòu)。

4.3.5所有采購(gòu)物品必須交庫(kù)房管理員驗(yàn)收并辦理入庫(kù)登記手續(xù)。

4.3.6本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳,做到工具與臺(tái)帳相符。

4.3.7公用工具歸資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)保管及借出(各種電動(dòng)工具原則上由庫(kù)房統(tǒng)一保管),需要時(shí)應(yīng)進(jìn)行使用登記。

4.3.8專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)保管及使用,機(jī)房值班用工具,應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊,值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。

4.3.10根據(jù)工種的不同,檢修技工的常用工具,可由個(gè)人保管使用。

4.3.11所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具,每月一次,以保證各類工具的正常使用。

4.3.12公用工具的借用,必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序,借用人必須認(rèn)真填寫《工具借用記錄單》,工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天,如因工作原因,需繼續(xù)使用時(shí),必須重新辦理借用手續(xù),工具用完后立即主動(dòng)歸還,不得拖延。

4.3.13借用公用工具歸還時(shí),須由庫(kù)管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn),如有遺失或損壞,須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償,如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單,或無法確定使用人時(shí),造成公用工具的遺失或損壞,由庫(kù)管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。

4.3.14專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進(jìn)行每日清點(diǎn),并保持完好,特別是常用小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價(jià)賠償,如未能確定使用人,則由專業(yè)工程師照價(jià)賠償。

4.3.15全體員工必須愛護(hù)工具,必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者,應(yīng)由損壞者按工具原價(jià)賠償。

4.3.16所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出,員工擅自外借、帶出,經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。

4.3.17所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報(bào)廢時(shí),無論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具,一律以舊換新。

4.3.18專業(yè)員工需領(lǐng)料時(shí),應(yīng)填寫領(lǐng)用單,完成報(bào)修后,填寫材料耗量單。主任對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷,由專業(yè)工程師簽字,并由工程部經(jīng)理確認(rèn)。

4.3.19對(duì)進(jìn)口備件或其他價(jià)值較高的物品應(yīng)采用以舊換新的制度。

4.3.20材料使用后要在《客戶服務(wù)通知單》上填寫清楚,并經(jīng)主任確認(rèn)。多余材料必須退回庫(kù)房。

5 相關(guān)記錄

《采購(gòu)申請(qǐng)單》 &

nbsp; hd__-gc-006-a-01

《工具借用記錄表》 hd__-gc-006-a-02

《設(shè)備登記卡》 hd__-gc-006-a-03

《單元設(shè)備檔案卡》 hd__-gc-006-a-04

《工程項(xiàng)目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表》 hd__-gc-006-a-05

第2篇 _z物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度

物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度

1、接管驗(yàn)收制度

設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程,把住這一關(guān),對(duì)日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進(jìn)行房屋設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設(shè)備的接管驗(yàn)收工作,接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收,而且包括對(duì)維修后房屋設(shè)置的驗(yàn)收以及委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見,并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

2、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度

為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)管理的組織措施和技術(shù)措施叫計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力,防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)效率;實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,既可以延長(zhǎng)設(shè)備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質(zhì)量,又可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行,對(duì)延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命,樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。

一般來說,進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。

(1)確定維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期與內(nèi)容。

這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括:日常定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)周期(分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個(gè)保養(yǎng)等級(jí));中修、大修、專項(xiàng)修理和更新改造的周期與內(nèi)容。

(2)制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。

(3)實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度,并進(jìn)行監(jiān)督檢查。各設(shè)到

備管理部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求,編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,分期、分批、分項(xiàng)下達(dá)給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實(shí)施,并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

3、值班制度

建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:

(1)房屋設(shè)備值班人員必須堅(jiān)守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時(shí),必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時(shí)間、去向;

(2)按時(shí)巡查,作好記錄,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時(shí)解決、及時(shí)報(bào)告;

(3)接到請(qǐng)修通知,及時(shí)通知、安排有關(guān)人員搶修、急修;

(4)不得隨意調(diào)換值班崗位,就餐實(shí)行輪換制。

4、交接班制度

搞好交接班工作,可以保證值班制度的實(shí)施。具體內(nèi)容有:

(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,當(dāng)班問題盡量不留給下一班,并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作;

(2)接班人員提前15分鐘時(shí)間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續(xù);

(3)值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待接班人員到達(dá)并辦完手續(xù)后才能離開;

(4)除值班人員外,無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。

5、報(bào)告記錄制度

建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題,以便及時(shí)解決。具體內(nèi)容有:

(1)向班組長(zhǎng)報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí),應(yīng)向班組長(zhǎng)報(bào)告:主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況;設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領(lǐng)用;動(dòng)作人員暫時(shí)離崗。

(2)向技術(shù)主管報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí),應(yīng)向技術(shù)主管報(bào)告;重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況;采用新的運(yùn)行方式;重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修;系統(tǒng)故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)用;員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。

(3)向物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí),應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理報(bào)告:重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理;影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工;系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變,主要設(shè)備的技術(shù)改造;重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設(shè)備的增改或向外委托加工;班組長(zhǎng)、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。

除了上述設(shè)備管理制度外,還有設(shè)備清修制度,設(shè)備技術(shù)檔案資料保存、管理制度,房屋設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度,承租戶和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點(diǎn)、盤點(diǎn)制度等一系統(tǒng)房屋設(shè)備管理制度體系,從而有效地實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。

第3篇 物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程制度

物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程

1.0目的

保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。

2.0適用范圍

管理處管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備(含強(qiáng)電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。

3.0定義

3.1日常維護(hù)保養(yǎng)

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤(rùn)滑,對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車(正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)),發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,作好記錄。

3.2一級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè),根據(jù)實(shí)際需要局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè);對(duì)電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡反腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。

3.3二級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè),發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè),抽芯檢查,清掃、軸承上油;對(duì)電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測(cè)試;對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試,工作點(diǎn)調(diào)整,軟件維護(hù);對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、反腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

3.4中修工程

中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備部分解體修理和更

換少量磨損零部件,保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。

3.5大修工程

大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。

3.6設(shè)備更新和技術(shù)改造

設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴(yán)重,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。

3.7事后維修(故障維修)

設(shè)備發(fā)生故障后,對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。

3.8狀態(tài)維修

通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。

4.0設(shè)備分類

根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)(風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜):

ⅰ級(jí)設(shè)備:電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。

ⅱ級(jí)設(shè)備:正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場(chǎng)控制器。

ⅲ級(jí)設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱(配電箱)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。

5.0設(shè)備管理模式

采用計(jì)劃預(yù)修制(三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

5.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等),定期做三級(jí)保養(yǎng),定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

5.2對(duì)于ⅰ、ⅱ級(jí)電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等)進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。

5.3對(duì)于ⅲ級(jí)設(shè)備,采取事后維修,每年一次保養(yǎng)。

6.0職責(zé)

6.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收,中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收,保養(yǎng)計(jì)劃審批,設(shè)備(器具)維修、申購(gòu)、報(bào)廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方,負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會(huì)簽手續(xù),組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷,確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。

6.2管理處工程主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

6.3管理處工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)計(jì)劃,與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。

7.0設(shè)備前期管理

7.1前期介入

設(shè)備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。

7.2設(shè)備的接管驗(yàn)收

7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。

驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因,并限期整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商辦理(驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn),ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn),填寫驗(yàn)收單報(bào)物業(yè)公司復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復(fù)印件。

7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。

7.3設(shè)備的編號(hào)

設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成:

第一部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;

第二部分表示單位的名稱:用字母p表示;

第三部分表示單位設(shè)備序號(hào):用數(shù)字1.2.3......表示;

第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí):用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:

03-p-1-(ⅰ)

電梯保利城 1號(hào)梯ⅰ級(jí)管理設(shè)備

7.4設(shè)備的建帳

7.4.1管理處工程部負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào),并用e_cel編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》,錄入電腦。

7.4.2管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳。

7.5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處,機(jī)電設(shè)備接管后,由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改,整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后,由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收,通過后,再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。

7.6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理

7.6.1設(shè)備標(biāo)牌

未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè),管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。

7.6.2設(shè)備的顏色

設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。

7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)

重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。

7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

8.0設(shè)備使用管理

8.1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。

8.2管理處維修人員必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用,確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。

8.3管理處工程主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),及時(shí)予以控制調(diào)整。

8.4重要設(shè)備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報(bào)停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。

9.0設(shè)備維修保養(yǎng)管理

9.1計(jì)劃

9.1.1維修保養(yǎng)計(jì)劃

a.供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,于每年12月下旬報(bào)物業(yè)公司審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。

b.設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。

9.1.2檢定計(jì)劃

a.電梯檢定計(jì)劃由外包專業(yè)公司制定。

b.計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處工程部制定。

9.2實(shí)施

9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。

9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處一書面說明,承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí),供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》,報(bào)管理處審批走審批程序。

關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。首先應(yīng)電話通知管理處,并立即組織搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。

9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。

9.3檢查

9.3.1維修保養(yǎng)檢查

a.工程部人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級(jí)設(shè)備)“日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。

b.設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,由管理處工程主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。

c.管理處每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。評(píng)定結(jié)果(分?jǐn)?shù))作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。

d.設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由物業(yè)公司組織。驗(yàn)收合格,填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。

9.3.2設(shè)備的檢定

a.對(duì)于電梯,物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。

b.有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠硭?、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。

c.計(jì)量器具萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì),絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。

9.3.3管理處負(fù)責(zé)人審批《測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》及《計(jì)量器具檢定計(jì)劃》;

10.0設(shè)備安全管理

10.1持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。

10.2事故處理程序

當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知物業(yè)公司(安委會(huì))。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)辦公室提交設(shè)備安全事故報(bào)告,物業(yè)公司根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告,并提出處理意見。事故處理須堅(jiān)持“三不放過”的原則。

11.0設(shè)備封存及報(bào)廢管理

11.1設(shè)備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)物業(yè)公司,物業(yè)公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作(反腐、防護(hù)等)。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管

理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。

11.2設(shè)備報(bào)廢

對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備,由工程部填寫《設(shè)備(機(jī)具)報(bào)廢單》,由管理處主任批示;上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進(jìn)行報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件(報(bào)廢件)應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,管理處應(yīng)妥善保管,并統(tǒng)一填寫《報(bào)器件清單》,清單每半年上報(bào)公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。

12.0組織對(duì)供方的控制

12.1供方的選取原則上其應(yīng)通過iso9000認(rèn)證。

12.2物業(yè)公司每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。

12.3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí),物業(yè)公司須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。

12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng),按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。

13.0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

13.1設(shè)備技術(shù)資料

資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。

13.2質(zhì)量記錄

13.2.1所有質(zhì)量記錄均須采用保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。

13.2.2設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè),專柜保存。

13.2.3機(jī)電設(shè)備月檢記錄由管理處工程部保管。

13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄,設(shè)備診斷記錄,設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。

14.0設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳

14.1申請(qǐng)

根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要,由工程部或辦公室申請(qǐng),填寫《設(shè)備(設(shè)施)購(gòu)置(維修)申請(qǐng)表》。管理處主任、公司財(cái)務(wù)審核;總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置;人事部負(fù)責(zé)購(gòu)買。

14.2采購(gòu)

采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)所采購(gòu)設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購(gòu)買時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

14.3驗(yàn)證

對(duì)于的設(shè)備(設(shè)施),購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處工程主管會(huì)同有關(guān)人員驗(yàn)證,填寫《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表》;方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。

附:設(shè)備代碼及分類

代碼 設(shè)備類別名稱

01 水泵

02 風(fēng)機(jī)

03 電梯

04 發(fā)電機(jī)

05 變壓器

06 空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)

07 消防設(shè)備(包括控制聯(lián)動(dòng)柜.報(bào)警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng))

08 公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)

09 電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)

10 維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)

11 食堂設(shè)備

12 清潔設(shè)備

13 交通設(shè)備(包括機(jī)動(dòng)車輛、擋車器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等)

14 保安通訊設(shè)備(包括手持式對(duì)講機(jī))

15 辦公設(shè)備

16 自動(dòng)抄表系統(tǒng)

17 ba系統(tǒng)

物業(yè)代碼及分類

大廈名稱 保利城

代碼 a

設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期

序號(hào) 設(shè)備編號(hào) 名 稱 日常維護(hù)保養(yǎng)周期 一級(jí)保養(yǎng)周期 二級(jí)保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期

01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年

02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年

03 02 風(fēng)機(jī) 每月 每季 每年 五年 八年

04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年

05 04 發(fā)電機(jī) 每月 每季度 每年 五年 八年

06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // //

07 06 空冷水機(jī)組 每月 每半年 每年 三年 六年

08 07 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //

09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //

10 07 消防聯(lián)動(dòng)控制柜 每月 每季 每年 // //

11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // //

12 08 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //

13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //

14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // //

15 09 高壓開關(guān)柜 每月 每年 //

16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年

17 17 ba系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //

注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做。對(duì)ⅲ級(jí)設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。

設(shè)備顏色規(guī)定

序號(hào) 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注

1 消火栓泵 紅色

2 噴淋泵 紅色

3 生活泵 藍(lán)色 深藍(lán)色

4 消火栓泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆

5 噴淋泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆

6 生活泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆

7 潛水泵電機(jī) 黑色

8 空調(diào)水泵電機(jī) 灰色 深灰色油漆

9 空調(diào)主機(jī)原色

10 電梯曳引機(jī)、電機(jī)本色

11 設(shè)

備底座 黑色

12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭

13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭

14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭

15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭

16 生活管道 綠色

17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭

18 氣體消防管 紅色

19 空調(diào)冷卻水管 綠色

20 空調(diào)冷凝管 銀灰色 銀粉漆

21 閥門本體 黑色

22 閥門手輪 紅色

23 單流閥 黑色

設(shè)備顏色規(guī)定(續(xù)一)

序號(hào) 設(shè) 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注

24 排污閥 黑色

25 聯(lián)軸器 本色

26 防護(hù)罩 黑色

27 控制箱、開關(guān)箱 本色

28 配電柜、控制柜 本色

29 各種支架 紅色 防銹漆

30 電纜槽架 本色

31 室內(nèi)接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度,黃綠相間的條紋

32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆

33 天線支架 銀灰色 銀粉漆

34 風(fēng)機(jī) 本色

35 送風(fēng)閥 紅色 防銹漆

36 排風(fēng)閥 紅色 防銹漆

37 防火閥 紅色 防銹漆

38 送風(fēng)管 本色 防銹漆

39 排風(fēng)管 本色 防銹漆

40 百葉 本色

41 排水管 本色

42 中水管 本色

說明:

1.適用于設(shè)備房?jī)?nèi)所有設(shè)備及管道。

2.管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體,

字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長(zhǎng)度按管道直徑考慮。

(直徑≤80mm,長(zhǎng)度為管徑的2倍;>80mm,長(zhǎng)度為200mm。)

3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。

4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;

第4篇 榮發(fā)物業(yè)園區(qū)消防設(shè)備設(shè)施使用管理制度

物業(yè)園區(qū)消防設(shè)備設(shè)施使用管理制度

一、消防器材及設(shè)備由保安部消防中心進(jìn)行統(tǒng)一管理,并對(duì)其設(shè)施設(shè)備器材統(tǒng)一定位,合理布置。

二、所有的消防設(shè)施設(shè)備均為公司及小區(qū)應(yīng)急時(shí)使用,在未經(jīng)得管理處經(jīng)理同意之下,任何人不得動(dòng)用消防設(shè)備。

三、配備的消防器材由保安部消防中心專人管理,每月要定期對(duì)小區(qū)及中心會(huì)所、停車場(chǎng)內(nèi)的消防器材進(jìn)行檢查和保養(yǎng),并將器材檢查情況以書面形式上報(bào)保安部主管,以便領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解器材、設(shè)備的使用情況。

四、嚴(yán)格作好器材進(jìn)出的登記情況,如有外單位或部門借用的消防器材,必須先征得部門主管同意后方可借用,并注明器材的歸還時(shí)間和其它事項(xiàng),如有丟失或損壞,借用部門和個(gè)人按原價(jià)進(jìn)行賠償。

五、員工要愛惜器材,在訓(xùn)練中,應(yīng)熟練掌握器材的正確操作方法,防止不當(dāng)操作而導(dǎo)致器材和設(shè)備的損壞。

第5篇 物業(yè)園區(qū)工程部設(shè)備管理模式制度

物業(yè)園區(qū)工程部設(shè)備管理模式

1、工程部?jī)?nèi)按設(shè)備系統(tǒng)類別劃分區(qū)域,對(duì)整場(chǎng)進(jìn)行物質(zhì)備案。并將工作相應(yīng)崗位合并為兩個(gè)班組。班組內(nèi)人員由領(lǐng)班按任務(wù)所需和個(gè)人專業(yè)特長(zhǎng)分配不同崗位,但可以根據(jù)排班和實(shí)際任務(wù)的需要,調(diào)整到本班組的其他崗位,滿足以精簡(jiǎn)經(jīng)濟(jì)的人力保持設(shè)備良好運(yùn)行和維護(hù)的需要。

2、各崗位當(dāng)班人員按職責(zé)范圍和崗位職責(zé)負(fù)責(zé)所屬設(shè)備的運(yùn)行和維修保養(yǎng),嚴(yán)格遵守設(shè)備安全操作規(guī)程,按制訂的運(yùn)作程序規(guī)范的完成工作任務(wù)。

3、設(shè)備維修作為工程部設(shè)備管理的主要內(nèi)容,將按日常報(bào)修、日常巡查檢修、預(yù)防性維修和翻新改造四個(gè)功能塊來進(jìn)行,具體說明如下:

一維修功能

所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來完成:

(1)預(yù)防性維修:所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃,按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。

(2)日常報(bào)修處理:設(shè)備設(shè)施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施。

(3)巡查檢修:工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查,發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。

(4)增改翻新:根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要,對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理,使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值,得到良好的利用。

二維修結(jié)構(gòu)

(1)經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)園區(qū)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃。

(2)以各專業(yè)班組為單位,按既定的責(zé)任范圍,分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

(3)重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

三維修控制

(1)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施,控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下,實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

(2)日常報(bào)修處理由報(bào)修部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備修復(fù)質(zhì)量并簽收《工程報(bào)修單》。

《工程報(bào)修單》共三聯(lián)由報(bào)修部門驗(yàn)收簽字后一份報(bào)修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)核算材料成本。

(3)預(yù)防性維修項(xiàng)目由維修人填寫《維修記錄》,使用或保管部門進(jìn)行驗(yàn)收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報(bào)修單》方式處理。

(4)工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》,并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報(bào)修單》方式處理。

四技術(shù)與安全運(yùn)行保障模式

(1)成立以主管為組長(zhǎng)、各班領(lǐng)班為副組長(zhǎng)、各崗位骨干為成員的工程部技術(shù)與安全運(yùn)行保障小組,集中工程部?jī)?yōu)勢(shì)力量及時(shí)迅速的解決工程部運(yùn)作中的各種技術(shù)難題、加強(qiáng)和保證安全運(yùn)行。

(2)技術(shù)與安全小組各成員在日常工作中同步負(fù)責(zé)所在班組或崗位的技術(shù)與安全保障。密切注意所屬責(zé)任范圍的設(shè)備設(shè)施及人身財(cái)產(chǎn)運(yùn)行安全。

(3)領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定本班技術(shù)與安全運(yùn)行保障計(jì)劃,組織本班技術(shù)培訓(xùn)和安全檢查;主管負(fù)責(zé)制定本部門技術(shù)與安全運(yùn)行保障計(jì)劃,組織全部門的技術(shù)和安全檢查。班組和全部門按計(jì)劃時(shí)間和項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和定期的安全檢查、評(píng)估,對(duì)發(fā)現(xiàn)和存在的隱患及時(shí)處理,確保工程部安全運(yùn)行。

(4)工程部日常運(yùn)作中各崗位出現(xiàn)的技術(shù)疑難問題當(dāng)班人員不能解決時(shí),主管及時(shí)組織技安小組成員共同想辦法處理。確認(rèn)部?jī)?nèi)無力解決的,由主管及時(shí)向上反映,并盡快聯(lián)系專業(yè)公司或廠家支持,確保公司正常經(jīng)營(yíng)。

(5)實(shí)行安全操作一票否決制。各崗位人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和安全制度,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé),杜絕事故發(fā)生。在部門或公司組織的安全檢查中不能達(dá)標(biāo)的班組和崗位,本月各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)一律取消。凡發(fā)生安全責(zé)任事故的,情節(jié)嚴(yán)重的直接責(zé)任人立即調(diào)離工程部。

五、程部財(cái)務(wù)管理模式

1、主管對(duì)本部門的財(cái)務(wù)管理負(fù)有直接責(zé)任。

2、工程部所有物品申購(gòu)領(lǐng)用均需主管審核簽字,嚴(yán)格控制備件庫(kù)存成本和非營(yíng)業(yè)所需物品領(lǐng)用。

3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用,并負(fù)責(zé)保管。不另設(shè)保管員。

4、每月財(cái)務(wù)盤存日,先以班組為單位由領(lǐng)班負(fù)責(zé)進(jìn)行物品清點(diǎn),并與倉(cāng)庫(kù)核對(duì)后,報(bào)表交主管匯總。主管5、負(fù)責(zé)將本月所有財(cái)務(wù)報(bào)表匯總交財(cái)務(wù)部。不另設(shè)財(cái)務(wù)或統(tǒng)計(jì)員。

6、其他嚴(yán)格按園區(qū)財(cái)務(wù)制度和程序處理。

第6篇 園區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理制度

園區(qū)給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理

1、目的

規(guī)定給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理工作流程,確保給排水設(shè)備設(shè)施正常工作。

2、適用范圍

適用于工程部給排水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行的管理。

3、職責(zé)

3.1工程部監(jiān)控值班人員負(fù)責(zé)給排水的具體管理工作。

4、工作流程

4.1值班人員應(yīng)每班巡視二次水泵房(包括機(jī)房、水池、水箱);每周巡視一次大樓主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

4.2巡視監(jiān)控內(nèi)容如下:

4.2.1水泵房有無異常聲響或大的振動(dòng);

4.2.2電機(jī)、控制柜有無異常氣味;

4.2.3電機(jī)溫升是否正常(應(yīng)不燙手);

4.2.4電壓表、電流表指示是否正常,控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確,控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常;

4.2.5機(jī)械水壓表與顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求;

4.2.6水池、水箱水位是否正常;

4.2.7閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;

4.2.8主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好,閘閥是否漏水,標(biāo)識(shí)是否清晰;

4.2.9止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠;

4.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。

4.3值班人員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí),應(yīng)及時(shí)采取措施。

4.4巡視結(jié)果記錄在《設(shè)備(設(shè)施)巡視記錄》中。

5、相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《設(shè)備(設(shè)施)巡視記錄》