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住宅物業(yè)報告3篇

發(fā)布時間:2023-08-07 20:57:05 查看人數(shù):86

住宅物業(yè)報告

篇一 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)研報告

住宅小區(qū)停車難與

目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個因素:

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約,共建和諧小區(qū)的機制沒有建立,居委會名義上是自治組織,現(xiàn)實上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對其缺乏考核激勵制度,社會管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強,據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足,年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面,物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低,實力不強,規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費,產(chǎn)生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低,市場的進退制度不規(guī)范,對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善,人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計,公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立,業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道,千方百計擴大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之,從根本上說,公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制,先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后,按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會同城管和街道、社區(qū)實施,同時建設(shè)部門要給予配合,對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之,要通過體制機制的創(chuàng)新,推進政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū),使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置,從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

篇二 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問題的調(diào)查報告

目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

(一)分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個因素:

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約,共建和諧小區(qū)的機制沒有建立,居委會名義上是自治組織,現(xiàn)實上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對其缺乏考核激勵制度,社會管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強,據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足,年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面,物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低,實力不強,規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,享受免費午餐的習慣在相當范圍內(nèi)存在,物業(yè)的傭人地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費,產(chǎn)生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低,市場的進退制度不規(guī)范,對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善,人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計,公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立,業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道,千方百計擴大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次

總之,從根本上說,公用設(shè)施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源,也不能滿足全部需求;尤其是實施規(guī)范停車后,必然產(chǎn)生對部分車主的擠出效應(yīng)。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制,先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量,再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后,按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會同城管和街道、社區(qū)實施,同時建設(shè)部門要給予配合,對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之,要通過體制機制的創(chuàng)新,推進政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū),使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置,從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。

(二)政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營政策。投入大、回收慢這一影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題,對此我們建議兩條對策措施:第一條,針對公用

設(shè)施嚴重缺乏的小區(qū),將停車設(shè)施與居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè),給予優(yōu)惠政策,以副業(yè)補助主業(yè),一舉多得,既解決停車問題,又為居民營造良好的生活環(huán)境,也為小區(qū)增強造血功能。第二條,對區(qū)外單獨建設(shè)公共停車場庫的,將之作為市政設(shè)施,土地采用劃撥方式;政府可以土地投入,吸引外來資本建造,以合作的方式組建項目公司,優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當盈利。為了培育和推動停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展,可以以街道為單位,整合現(xiàn)有停車資源和土地資源,注入專業(yè)化公司,依靠規(guī)模化經(jīng)營和現(xiàn)代信息管理技術(shù),降低成本,增強抗風險能力,吸引社會投資。同時,在審批、規(guī)費減免、貸款貼息等方面,給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持,促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展;以制度規(guī)范,引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

三是創(chuàng)新財政政策。推行政府購買服務(wù),對低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群,以及廉租房、經(jīng)濟適用房家庭實行物業(yè)管理費減免政策,對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付,既彰顯社會公平,又體現(xiàn)財政資金的使用效益。四是完善對區(qū)、街道和社區(qū)居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言,一方面,通過對小區(qū)的數(shù)字化考核,為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會業(yè)績提供量化依據(jù),從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會、居委會監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個層層有責任、縱向管到底的管理格局;另一方面,借鑒杭州經(jīng)驗,按照費隨事移的原則,把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區(qū),建議我市可根據(jù)實際情況,把夜間包月收費下放帶街道和社區(qū)),統(tǒng)一下放到街道、社區(qū),調(diào)動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營,也可委托物業(yè)企業(yè)負責夜間包月制停車的收費管理。

(三)價格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價格杠桿作用,建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力,依據(jù)停車方便程度和安全性,建立泊位租用價格區(qū)內(nèi)場庫區(qū)內(nèi)道路停放區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)道路道板與公共空地的價格體系。建議,在4個環(huán)節(jié)改革探索:

1、多管齊下,兼顧各方,建立小區(qū)停車地下場庫的統(tǒng)一收費價格。第一,降低人防車庫現(xiàn)實租用價格,切實改變?nèi)朔儡噹毂婚_發(fā)

商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營資源的做法,充分利用人防車庫這一國有資產(chǎn)為民服務(wù),對其實行政府指導(dǎo)價;第三,鑒于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫占用業(yè)主的公共資源,不能簡單地實行開發(fā)商單方面自主定價,也要實行政府調(diào)控;第三,將地下人防車庫、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫和公用配套車庫的不同價格,加權(quán)平均,制定出統(tǒng)一的租用價格,但是要以每月300350元為上限區(qū)間(杭州360元,蘇州400元),不準上浮,只能下浮,并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán),對收益分配進行合理規(guī)定,其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價的辦法,不僅增強可操作性,促進小車進車庫,也均衡了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時,要對占用業(yè)主公共空間的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫,強化成本核定特別是土地成本的核定,遏制出售價格不斷攀升的勢頭,并發(fā)揮政府對開發(fā)商的窗口指導(dǎo)作用,規(guī)定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫2年內(nèi)未能出售就必須出租,抑制其只售不租或變相強制出售的行為,引導(dǎo)小車停放進場庫。

2、穩(wěn)定當前小區(qū)路面停放收費價格水平;3、對于城市道路道板和公共空地停車,實行包月制;4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營性車庫停車,也實行包月制。對于后兩者停放方式,管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護等具體服務(wù)項目的價格,按服務(wù)等級標準量化,讓業(yè)主自主選擇、透明消費,改變信息不對稱狀況,促進物業(yè)市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進這項工作。

(四)科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動,將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū);二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng),提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率,既使車主能夠在最近的地方停車,又減輕道路動態(tài)交通的壓力;三是推進城運一卡通建設(shè),在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面,為車主提供便捷的服務(wù);四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng),促進小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。

的管理,確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗,規(guī)范商品房買賣 一項工程指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項內(nèi)容:一是停車設(shè)施;二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施;三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果,并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實可行性,提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴重不足的小區(qū)名單,供政府決策參考。需要指出的是,我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個項目提出,目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排,實現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外,市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場規(guī)劃》,但主要是針對工作地的公共停車設(shè)施,對于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此,對住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局,市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進,切實增強可行性。

對于如何最大程度增加停車泊位,我們按照先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外、先地下、后地面、先盤活、后增建的思路,從盤活存量、整合資源、增設(shè)補建三個方面,提出了10條措施:

1、盤活存量:①開展專項整治,恢復(fù)停車設(shè)施功能;②明確政策導(dǎo)向,將開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫的只售不租轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區(qū)內(nèi)區(qū)外實施保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài),探索綠色停車。

2、整合資源:⑤與周邊單位合作,簽訂資源共享協(xié)議,推行雙向錯時停放;⑥周邊經(jīng)營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。

3、增建補建:⑦停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè);⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機械立體停車庫;⑨針對小區(qū)周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況,建設(shè)公共停車場、庫、樓,以夜間包月和白天計時兩種價格,滿足工作和生活雙重停車需求,并積極探索利用綠地、廣場、學校操場建設(shè)地下停車庫。⑩對停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴重缺乏的小區(qū),以增量開發(fā)帶動存量不足。就是在對停車困難小區(qū)的周邊地塊進行規(guī)劃開發(fā)時,劃出一塊用地以零價格出讓給開發(fā)商,允許開發(fā)商在其地面以上進行商業(yè)開發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場庫,或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥\噲鰩?,但是必須將定?shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府,還可以用提高容積率的方式鼓勵開發(fā)商建設(shè),這樣可以節(jié)省政府的投入,加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進程。

綜上所述,我們建議,市政府從明年起,把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實事項目,一手抓創(chuàng)新管理、健全制度,一手抓盤活存量、補建增建,既為市民群眾營造和美舒適的生活環(huán)境,又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

篇三 關(guān)于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理,提升物業(yè)管理服務(wù)水平,滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求,根據(jù)學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求,我局組成專題調(diào)研組,深入城區(qū)各住宅小區(qū),認真開展物業(yè)管理工作調(diào)研?,F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調(diào)研結(jié)果顯示,我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個,基本上都是新建的住宅小區(qū),面積約50萬平方米,戶數(shù)約5300戶,其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個,分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況:目前,在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家,均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況:全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點

1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標準小區(qū),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看,收繳率高的“麗景花城”達到90%,而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看,有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我縣居住小區(qū)較為分散,遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的,給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中,有相當數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施,或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后,小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局,但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作,按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員,但我縣至今尚未落實到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作,以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門,有時各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長,小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定,造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強,業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范,管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切,而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管,如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務(wù)收費率低。造成收費難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難,如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓,當時受條件限制,在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題,為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管??h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作 ,認真落實各項監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任,進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能,防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時,應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容。

2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先,要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機構(gòu),配備專職人員,加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)。其次,要根據(jù)“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三,要健全完善物業(yè)管理各項制度,建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動,強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓,促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。

4、要強化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面,縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入,認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經(jīng)費,應(yīng)指導(dǎo)其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取,杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面,縣政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職,強化日常管理,加大執(zhí)法力度,及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度,及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛,盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時,還要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面,要加強引導(dǎo),盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務(wù)費的和諧氛圍。同時,按物業(yè)服務(wù)等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次,積極探索市場化運行機制建設(shè)的新內(nèi)容,真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識,從以下幾方面入手,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓,提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當按規(guī)定實行明碼標價,統(tǒng)一采用收費標價牌形式,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示。同時,每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等,使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理,嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準,對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進行查驗,以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理??h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門,調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難以起步的情況,逐個進行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式,加快小區(qū)整治,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理條件,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點,通過總結(jié)經(jīng)驗,逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

住宅物業(yè)報告3篇

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