內(nèi)容有哪些
細節(jié)管理制度與措施,旨在提升組織運營效率,確保工作流程的順暢與精確,減少因忽視細節(jié)導致的問題和失誤。
包括哪些方面
1. 職責明確化:每個職位的職責范圍應清晰界定,確保責任到人。
2. 流程規(guī)范化:制定詳細的操作流程,涵蓋每個步驟的具體要求。
3. 標準統(tǒng)一化:設定統(tǒng)一的質(zhì)量標準,以衡量工作成果。
4. 溝通及時化:建立有效的溝通機制,確保信息傳遞的準確和及時。
5. 監(jiān)督與反饋:設立定期的檢查和評估機制,及時發(fā)現(xiàn)問題并進行改進。
6. 培訓與發(fā)展:提供持續(xù)的技能培訓,提升員工對細節(jié)管理的理解和執(zhí)行能力。
重要性
細節(jié)管理制度與措施的重要性不言而喻:
- 提升效率:通過標準化流程,減少不必要的工作重復和錯誤,提高工作效率。 - 保證質(zhì)量:明確的標準確保工作成果符合預期,降低返工率。 - 風險防控:及時的監(jiān)督和反饋能預防潛在問題,降低業(yè)務風險。 - 促進團隊協(xié)作:明確的職責和良好的溝通能增強團隊協(xié)作,提高整體執(zhí)行力。 - 塑造企業(yè)文化:重視細節(jié)體現(xiàn)了組織的專業(yè)性和責任感,有利于塑造積極的企業(yè)文化。
方案
1. 制度建設:編寫詳細的《細節(jié)管理手冊》,涵蓋所有關鍵環(huán)節(jié),作為員工工作的指南。
2. 培訓實施:定期舉辦細節(jié)管理培訓,強調(diào)其重要性,分享最佳實踐。
3. 績效考核:將細節(jié)管理納入績效考核,激勵員工關注并執(zhí)行細節(jié)要求。
4. 案例分析:定期分析成功和失敗的案例,從中汲取經(jīng)驗教訓,優(yōu)化管理措施。
5. 技術輔助:利用信息化工具,如項目管理軟件,自動化監(jiān)控和提醒關鍵細節(jié)。
6. 持續(xù)改進:鼓勵員工提出改進建議,定期評估并調(diào)整細節(jié)管理制度,保持其適應性和有效性。
通過上述方案,我們將構建一個重視細節(jié)、追求卓越的工作環(huán)境,從而推動組織不斷發(fā)展和進步。
細節(jié)管理制度與措施范文
第1篇 從小細節(jié)看施工中安全管理
安全無小事,在礦井建設安全管理工作中,安全是永恒的主題,要實現(xiàn)安全生產(chǎn)“零事故”,在施工中要把握好,“小細節(jié)”不容忽視。作為施工一線管理者,很多細節(jié)中,能捕捉到礦井建設的安全管理。
細節(jié)一:礦燈小眼睛,充電不馬虎
礦燈在井下就相當于礦建施工人員的“眼睛”,一旦礦燈在井下故障或燈光昏暗,容易造成施工人員在井下看不清,發(fā)生安全事故的幾率也就大大增加。為此,針對這小小礦燈管理,也該有專門的制度,有專用的充電柜,要求專人負責礦燈管理。礦燈管理專員從升井員工的手中接過滿是泥漿和黑灰的礦燈,要認真仔細檢查每一個部位,擦拭干凈,并及時維修,保證盞盞完好、臺臺干凈,時刻保證礦部人員下井前礦燈電源處于充滿的狀態(tài)。保證礦燈明亮,已經(jīng)成為了井下施工人員的一道安全保障。
細節(jié)二:小小安全棍,“敲幫問頂”保安全
敲幫問頂”所使用的是撬棍或者鋼釬,這被井下施工人員親切稱為“安全棍”。在井下作業(yè)前,需要用“安全棍”敲擊井巷、工作面頂板及側(cè)幫,根據(jù)發(fā)出的聲響發(fā)現(xiàn)浮石、剝層,以保證在施工過程中不發(fā)生頂板垮塌等事故。針對“敲幫問頂”,也要制定詳細的“敲幫問頂制度”、“安全檢查監(jiān)督制度”等各類制度。每次下井前要求進行搜身檢查,在井下交接班時,還需派專人監(jiān)督施工人員進行“敲幫問頂”。通過用安全棍進行“敲幫問頂”,著實發(fā)現(xiàn)了不少潛在隱患,實實在在的保障了井下施工人員的安全。
細節(jié)三:一根小插件,噴漿大保障
在井下噴漿作業(yè)過程中,管件的連接處經(jīng)常受到噴漿料猛烈的沖擊,連接不好就會沖破,噴漿料瞬間擊落在人的裸露部位,輕則使人疼痛重則造成受傷。假如沖破的面積大,所造成的后果更是嚴重。所以,在每次噴漿前,安全網(wǎng)員要認真、用心地檢查噴漿機器是否正常,接口插件是否牢靠。試想,一根小小的插件就能造成很大的后果,那么我們的安全管理就更需要從細節(jié)入手,正所謂“小細節(jié)”成就“大安全”。
安全施工中,像這樣的小細節(jié)還很多,筆者認為,安全要做好,就必須從點點滴滴做起。安全工作千頭萬緒,安全管理工作同樣需要從細節(jié)上下功夫,不能抱了西瓜丟芝麻。只有抱著“安全無小事”的態(tài)度,才能進一步未雨綢繆、提升安全管理水平,才能讓施工人員時刻與安全同行。
第2篇 中海龍湖極致施工管理細節(jié)
中海、龍湖的25個極致施工管理細節(jié)
安全文明施工,不僅僅是一個口號,更多的是在施工過程中處處體現(xiàn)到的細節(jié)。龍湖、中海在這方面充分發(fā)揚了處女座精神,管理非常規(guī)范、到位,值得同行學習。
1、基坑防護
基坑周圍必須設置1.2m高的臨邊防護欄桿,防護欄桿距坑邊距離應大于1m。下桿離地0.6m(含擋水臺),上桿離地1.2m,立桿間距2m。
2、腳手架外觀形象
(1)落地式腳手架和懸挑式腳手架共同控制要點:
搭設方式與審批完善的專項方案一致;大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;水平連墻件與斜撐;施工層層間防護;腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng);施工層內(nèi)立桿和建筑物之間的封閉;施工臨時通道牢固安全
(2)落地式腳手架:架基必須平整夯實,利于排水;立桿底部必須設置墊木或鋼底座和縱橫掃地桿。
(3)懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、外挑桿件與建筑結構的拉接、立桿底部在型鋼上固定。腳手架底部應嚴密封閉,防止鋼管等材料掉落傷人。在底部掛平網(wǎng),在上面鋪模板。模板應鋸整齊,在鋼絲繩、鋼管等部位要注意不留空隙,架體上的雜物要及時清理干凈。
(4)卸料平臺:限定荷載標牌、受力繩保險繩、角度、鋼絲繩保險繩與主體間的固定、周邊防護
外架共同控制要點:大橫桿、小橫桿、剪刀撐;立桿間距;腳手架外側(cè)密目式安全網(wǎng)
外架共同控制要點:層間防護
外架共同控制要點:水平連接件與斜撐
外架共同控制要點:水平連墻件(裝修階段采用)
外架共同控制要點:施工臨時通道牢固安全
懸挑式腳手架:懸挑型鋼安裝及固定、型鋼在建筑物內(nèi)的長度
懸挑式腳手架:立桿底部必須立在懸挑型鋼上
懸挑式腳手架:外挑型鋼與建筑結構用鋼絲繩拉結
落地式腳手架:架基硬化,立桿底部墊木
卸料平臺:安裝位置及角度、受力繩保險繩的位置、周邊防護完善
卸料平臺:受力繩保險繩安裝方式、鋼絲繩與主體間的固定
卸料平臺:限定荷載標牌
卸料平臺:周邊防護完善
3、臨邊防護
上桿離地高度1.2m,下桿離地高度0.6m,立桿間距2m,并設置擋腳板或立網(wǎng)。擋腳板高度500mm。擋腳板固定牢靠,高度一致。防護欄桿宜使用鋼管,應牢固可靠,并刷紅白相間警示色。油漆要刷均勻,在刷漆前應將鋼管、模板上的混凝土等清理干凈。
4、材料堆放
成品、半成品、周轉(zhuǎn)材料及原材料的堆放。嚴格按施工組織設計中的平面布置圖劃定的位置堆放整齊,作材料標識,材料堆場必須作場地硬化,并不得侵占施工道路,確需臨時占用的,應向建設單位和監(jiān)理單位提出申請,由建設單位和監(jiān)理單位簽署意見同意方可占用。
鋼筋堆場
周轉(zhuǎn)材料堆碼
砌筑材料堆碼
廢棄鋼筋頭集中堆放
材料分類堆放
5、腳手架防護
腳手架與建筑物間每隔兩層高度不超過10m張掛一道平網(wǎng),操作層設隨層安全平網(wǎng),架體上鋼管、扣件、木方、混凝土塊等雜物必須清理干凈,防止落物傷人。
6、樓層臨邊防護
形式一:掛立網(wǎng)封閉;形式二:底部設擋腳板。
7、防護棚
鋼筋操作棚、木工操作棚、安全通道等應采用組裝式定型化產(chǎn)品。設置兩道防砸及一道防雨設施。鋼筋操作棚建議采用挑檐式,彎曲機、切斷機等放置在挑檐下,方便調(diào)運材料。
8、門樓式大門
大門采用門樓式大門,用6號角鋼做框架,外罩1.5m厚冷板。門柱截面尺寸為1m_1m,總高度6.5m,其中門楣高度1.5m,大門凈高5m。從地面起2m高為藍色,2-5m處為白色,門楣為藍色。
9、上人斜道
當高度小于6m時,宜采用一字型斜道,高度大于6m時,采用之字形斜道,人行斜道的寬度不小于1m,坡度1:3,運料通道寬度1.5m,坡度1:6.斜道兩側(cè)及平臺周圍應設置欄桿和擋腳板。斜道上的腳手板應每隔750mm設置一道防滑條,木條厚度為75mm。
10、在施工現(xiàn)場及重點部位應設置消防器材
在施工現(xiàn)場及重點部位應設置消防器材。架體采用金屬材料制作,紅色漆飾面。消防器材按“四、四”配置(四個滅火器、四把消防楸、四個消防桶、四把消防鉤)。兩側(cè)設消防砂池和消防水池。架體上張貼“消防領導小組”、“消防知識”和“應急預案”。
11、圍墻
圍墻采用磚砌式,高度為2m,顏色為白色。其中圍墻上端0.2m高,下端0.3m高,為藍色。圍墻外側(cè)噴涂藍色中建標識和藍色隸書體字(劉丙森手書書寫)“中國建筑”組合字樣。圍墻內(nèi)側(cè)噴涂藍色專用標語組合:
a.中國建筑品質(zhì)重于泰山
b.過程精品服務跨越五洲
12、現(xiàn)場圖牌
大門口處的七牌兩圖,結合中建總公司要求,可設置十四塊牌,還可根據(jù)當?shù)匾笤黾訄D牌,但規(guī)格、尺寸要統(tǒng)一:安全冒牌、企業(yè)標志牌、總公司企業(yè)理念、企業(yè)簡介、工程概況、工程效果圖、施工現(xiàn)場平面布置圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、消防保衛(wèi)牌、安全生產(chǎn)牌、十項安全技術措施、文明施工牌、入場須知牌、環(huán)保牌(濟南市揚塵污染管理規(guī)定),還要在明顯處設置農(nóng)民工維權牌。
13、辦公區(qū)及旗臺
旗臺采用紅色大理石,標識和字都是金色,標識采用鏤空做法。彩板房踢腳線、花壇刷中建藍色,并注意經(jīng)常維護。
14、會議室
會議室一端懸掛企業(yè)標志,另一端懸掛“企業(yè)宗旨”和局“管理方針”。會議室要懸掛本工程效果圖和總公司代表性工程照。
15、吸煙室、飲水室
說明:
(1)施工現(xiàn)場設置職工文化學習娛樂活動室,配備電視、報刊、雜志等學習娛樂用品。
(2)施工現(xiàn)場應設置吸煙室、飲水室。嚴禁在施工區(qū)域內(nèi)吸煙,飲水室應設置封閉式保溫桶,保溫桶應加蓋加鎖,保持衛(wèi)生、清潔。
16、浴室和廁所
現(xiàn)場應設置封閉水沖式廁所,蹲位比例1:25,蹲位之間設隔板,高度不低于1.2m,廁所應設專人管理,及時清掃、消毒、無蚊蠅孽生。
17、外腳手架
建筑工程腳手架外側(cè)采用符合有關標準的密目式安全網(wǎng)實施全封閉,封閉高度高出作業(yè)面1.5米以上。
18、通道防護
建筑施工監(jiān)臨街面及人行通知或車行通道有符合規(guī)定的安全棚,防護棚頂部雙層
竹膠板或跳板防護、二側(cè)應有護欄,通道口應有標識。
19、垂直運輸
磚等材料吊運時,料斗頂部應有覆蓋并限制裝料高度,其他材料吊運前應檢查材料是否固定牢靠。
20、煙塵控制
定期壓實地面和灑水,減少灰塵對周圍環(huán)境的污染,禁止在施工現(xiàn)場焚燒有毒、有害和有惡臭氣味的物質(zhì),裝卸有粉塵的材料時,應灑水濕潤和在倉庫內(nèi)進行,嚴禁向建筑物外拋擲垃圾。
水泥庫和砂漿攪拌站
屋面瓦加密目網(wǎng)防止料斗撒漏污染屋面瓦
21、基坑支護
超過2米深度的基坑臨邊防護、基槽開挖邊坡應符合安全要求、坑邊堆土應距坑邊1米以上、挖孔樁人員上下軟梯、10米以上人工挖孔樁強制性送風。
超過2米深度的基坑必須臨邊防護、坑邊堆土應距坑邊1米以上
基槽開挖邊坡應有專門的邊坡防護
10米以上人工挖孔樁強制性送風
22、施工用電
(1)配電箱開關箱:“三級漏電二級保護”、“一機一閘一漏一箱”、箱體關閉管理完善
(2)配電線路:架空線路應符合要求、地面敷設線路應有妥善保護。
配電箱開關箱:“三級漏電二級保護”、“一機一閘一漏一箱”
配電箱開關箱:箱體關閉管理完善
配電線路:地面敷設線路應有妥善保護
配電線路:架空線路應符合要求
23、施工用電
樓層出入口防護門關閉完好、搭設符合要求、有聯(lián)絡信號、架體與建筑物附著符合要求、有安拆方案、有職能部門的驗收合格證。
施工電梯:轎箱內(nèi)電機布線規(guī)范
施工電梯:樓層出入口防護門關閉完好、通道口搭設符合要求
施工電梯:樓層層數(shù)防護門標識清楚
施工電梯:架體與建筑物附著符合要求
24、工完場清
每道工序作到“落手清”,建筑垃圾集中堆放,及時清運,最多不超過3天。材料和工具及時回收、維修、保養(yǎng)、利用、歸庫、做到工完、料凈、場地清。
25、其他(排水溝、揚塵控制口語、雨水口、出工地車輛清洗、揚塵控制覆蓋)
(1)建筑工地出入口道路硬化率要達到100%,非硬化的路面按要求進行平整、綠化或采用防塵網(wǎng)覆蓋。
(2)在運送垃圾渣土的施工車輛駛離現(xiàn)場前,應當對垃圾渣土進行覆蓋封閉,對車輛的車輪和槽幫進行沖洗或清掃。
第3篇 餐飲酒店細節(jié)化管理提案
從人力資源觀點看本酒店的細節(jié):
一、整體禮節(jié)方面:
1、對董事長的稱呼:董事長是酒店的當家人,服務員習慣性直接稱老板或欒董,而老板的身份不應在服務場合被公開;
2、服務人員不應使用客用設施,除工作需要外,服務人員一律不允許乘坐電梯,如乘坐必須講求電梯禮節(jié);
3、一線服務人員的電話使用:當班服務人員不允許隨身攜帶手機,更不可打私人電話,而現(xiàn)有服務員經(jīng)常在服務場所發(fā)短信;
4、酒店員工不習慣向別人問候,包括領導、同事和賓客,大部分員工只講求本崗位服務禮節(jié),那么,要求全體員工相互見面必須打招呼;
5、酒店員工的服裝不統(tǒng)一,服裝并不能體現(xiàn)出職位的層次感,希望在下家正規(guī)酒店注重于此;
6、酒店不發(fā)放工鞋,員工的鞋子形形色色,酒店員工的鞋子鞋跟不得超過5cm,并只能是黑色,不得有夸張的飾物;
7、酒店員工的頭飾可以不統(tǒng)一,但必須是黑色的,并不得有花花綠綠的小飾物;
8、員工首飾要收斂,一線部門員工佩帶夸張項鏈必須藏于衣內(nèi),不得外露。
二、職業(yè)道德方面:
9、大部分酒店員工沒有以店為家的職業(yè)意識,見到衛(wèi)生死角或非本崗位服務問題,多數(shù)不管不顧;
10、部分員工節(jié)能意識淡薄,營業(yè)場所的電視機經(jīng)常處于待機狀態(tài),或忽略無客人后的燈或空調(diào)關閉情況;
11、部分員工衛(wèi)生維持意識淡薄,特別在下班后不知維護酒店的環(huán)境,員工需做到見到雜物能自動處理;
12、酒店員工的工資沒有保密性,員工沒有自覺保護自己收入及酒店工資體系的意識;
三、管理方面:
13、酒店各部門尚未形成本部門、本崗位的工作體系,沒有制度,不成方圓;
14、酒店崗位責任不清,每個部門的具體職責和權力未明確,令人工作無方向,并容易讓懈怠工作的人有機可乘;
15、管理欲上一個新臺階,須從程序著手,酒店的程序意識并未放在重要的位置;
16、員工可以有越級的投訴,但不可以有越級的匯報;領導者可以有越級的檢查,但不可以有越級的指派。
17、制度出臺貴在執(zhí)行,傳達不到位,談何執(zhí)行。
18、酒店投訴案例或突發(fā)事件要跟進到位,并備案,以免再犯。
四、各部門服務方面:
19、人力資源部內(nèi)部管理尚未走上正規(guī),幾乎事事都緊急,工作常因精力有限而疏漏;
20、保安部后勤值班員工對內(nèi)服務意識有待提高,真正能為一線員工提供便利;
21、后勤保障部門要提高工作效率,工程部人員作為酒店營業(yè)場所同樣需要講求服務禮節(jié);
22、財務收銀員必須將自己放在一線服務人員的位置,注重一言一行對酒店整體服務的影響,收銀員的個人素質(zhì)必須加強到酒店服務水準;
23、桑拿浴區(qū)要加強服務水準,不能在有客人或部門經(jīng)理在時仍坐在位置上不動,無客人時也不能有閑散的狀態(tài);
24、一線服務員在客房或餐飲等服務場所不能大聲講話,影響客人休息;
25、廚房問題在于管理力度和方法,人性化管理絕對處在規(guī)范之后的基礎上,質(zhì)檢工作起到的是一個監(jiān)督作用,而不能將五常法的后續(xù)工作重心壓在質(zhì)檢工作上,這也是五常自律性的所在;
26、酒店環(huán)境的細節(jié)要重視所有部位,以大堂吧為例,衛(wèi)生狀況不理想,公共區(qū)域的煙灰缸滿兩個以上煙頭同樣需要更換。
27、衛(wèi)生間和電梯都屬于酒店細節(jié)中的重要部位,電梯內(nèi)地毯破損嚴重,壁畫有劃痕,影響賓客對酒店的第一印象。
第4篇 酒店房務員工細節(jié)管理個性化服務
酒店房務員工細節(jié)管理或個性化服務
進入一間客房,房間狀態(tài)是這樣的:有一臺手提電腦和打印機放在咖啡桌上,書桌上有很多較凌亂的文件,書桌下有很多卷成團的面巾紙,沒有開冷氣,電視機上有客人的身份證,床頭柜上有4瓶開了口但沒喝完的啤酒和一份精美的禮品,房務員清理完房間后讓客人非常感動,她做了些什么
這是我們酒店一個真實的服務案例
服務員做了如下判斷和服務:
1、一張咖啡桌上放打印機和手提太擠,為客人增配一張咖啡桌,將打印機調(diào)整位置;
2、書桌上的文件沒有打亂順序,整理好;
3、將垃圾桶調(diào)整位置(標準位置不是在書桌下方的);
4、客人可能感冒了,增配一盒紙巾;
5、為客人燒好一壺開水;
6、禮品和啤酒說明有小聚會,剛好客人的身份證放在電視機上,果然是客人的生日,請示上級,贈送鮮花和生日蛋糕;
7、增加配置一床毛毯;
8、迷你吧增配兩瓶啤酒,提高銷售收入;
9、留下一張溫馨提示卡片,提醒客人注意休息,并建議客人感冒嚴重的話可以到酒店醫(yī)務室就診。
淺談酒店個性化服務
目前,酒店競爭異常激烈,酒店要在競爭中處于不敗之地,躋身于先進的行列,僅僅提供規(guī)范化的、標準化的服務是永遠不夠的。作為一家高星級的酒店,除了向客人提供標準化的服務、滿足客人的普遍需求外,還應該針對客人的各種特殊的需求提供一種個性化服務,或超值服務,從而使客人的獨特個性得以施展,獲得心理上和精神上的滿足和愉悅,給客人帶來一種超值享受。
(一)酒店個性化服務的內(nèi)涵
酒店個性化服務就是以客人需求為中心,在滿足客人共性需求基礎上,針對客人個性特點和特殊需求,主動積極地為客人提供特殊的服務,是對客人采取“量體裁衣”定制式的服務。
(二)酒店個性化服務重要性
1.滿足顧客的個性需求,創(chuàng)造自己特有的服務品牌
顧客需求是酒店經(jīng)營活動的出發(fā)點和歸宿。顧客的需求多種多樣,顧客的喜好與要求往往會與酒店的規(guī)定有所不同。在這種情況下,就要求服務人員適當偏離標準操作程序,根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供特殊服務。
2.尋找新的機會,搶占新的市場
哪里有需求,哪里就有機會。顧客的需求是酒店財富的源泉。顧客的需求不斷發(fā)展變化,酒店經(jīng)營者應不斷研究顧客的需求按顧客的需求改進和調(diào)整酒店產(chǎn)品和服務項目,創(chuàng)造新的贏利機會,也能在激烈的市場中搶占更多的市場份額.
3.樹立良好的企業(yè)形象,在競爭取勝
急客人之所急,及時、準確地提供特殊服務,往往成為樹立酒店良好形象的契機。恰到好處的個性化服務能使顧客真切感受到酒店的關懷,體會到酒店以顧客利益為重,從而將友好、周到的酒店形象深植于顧客的心里。
4.在行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢
酒店應為顧客提供競爭對手不易模仿的、顧客認為是重要的,在財務和經(jīng)營中是可行的個性化服務。通過優(yōu)質(zhì)個性化服務與顧客建立特殊關系,形成顧客對酒店的忠誠感,并利用良好口碑不斷為酒店招徠新客人,以便取得競爭優(yōu)勢。
(三)酒店個性化服務存在問題
1.酒店的規(guī)范性不夠,使個性化服務變得紊亂而無所依據(jù)。
2.酒店缺乏個性化服務所需要的賓客資料收集整理與有效流通。西餐廳員工無意當中發(fā)現(xiàn)的賓客個性特點能否順利輸入電腦的客史檔案當中,酒店各部門是否能隨時隨地順利得到客史檔案
3.在服務培訓和管理中還存在著“五輕五重”現(xiàn)象,導致個性化服務水準不易提高。即:重應知、重死記硬背、重標準規(guī)范程序、重短線應時節(jié)走過場、重表彰上榜獎勵;輕應會、輕實際操作、輕個性特點發(fā)揮、輕長線練內(nèi)功打基礎、輕分析總結推廣。
4.酒店從業(yè)人員缺乏對個性化服務的機理、內(nèi)容、形式、特點以及與標準化、規(guī)范化服務的相互關系區(qū)別的理解,服務指導上清規(guī)戒多,個性特點發(fā)揮少。
5.服務管理中,往往對服務員要求高,對管理人員要求低,認為服務純粹是服務員的事,不了解管理是一種更高層次的服務。只有優(yōu)化管理才有優(yōu)質(zhì)服務。不善于深入服務實際去發(fā)現(xiàn)好的作法,以總結推廣形成經(jīng)驗和品牌。
6.不少服務員在服務實踐中有創(chuàng)新、有個性特色表現(xiàn),并取得較好效果,但不善于注意積累、總結提高并上升為經(jīng)驗,以形成個人服務風格品牌,好的
酒店個性化服務的創(chuàng)造
從酒店這一方面來說
1.建立準確、完整的客人檔案
酒店使用計算機建立顧客數(shù)據(jù)庫,存儲每位顧客,尤其是重要賓客和??偷目褪窓n案。根據(jù)其預訂與進店辦理手續(xù)時提供的信息和服務人員在客人住店時的觀察,把客人的愛好、習慣、消費活動、旅游目的等信息儲存起來,進行處理、分析,以利于服務人員有針對性地提供特殊服務,投其所好令其滿意;并據(jù)此進行關系營銷、聯(lián)絡感情,提高客人回訪率。
2.加強員工培訓工作
管理人員通過持之以恒的員工培訓工作,向員工灌輸服務觀念,豐富員工的服務知識與技能,培養(yǎng)員工的服務營銷意識,鼓勵員工發(fā)揮創(chuàng)造力和主觀能動性。使全體員工以優(yōu)質(zhì)服務作為自己的行為準則,努力提高服務能力和自信力,在服務工作中,熱情、主動地為顧客解決實際問題,提供體貼、周到、富有人情味的服務。
3.適當授權,同時表示對員工的絕對信任。
要使顧客正當需求及時得到滿足,服務人員必須具備迅速作出各種與服務工作有關的決策的權力。管理人員應支持并鼓勵服務人員根據(jù)顧客的具體要求,靈活地提供優(yōu)質(zhì)服務,授予服務人員偏離標準操作程序的權力,以便服務人員采取必要措施滿足顧客具體的獨特的要求。適當授權,她向員工轉(zhuǎn)達了這樣的信息:酒店認為他們是有才華的員工,是組織的一部分。這樣不僅提高顧客滿意程度,同時,也提高了員工工作滿意感,調(diào)動了其積極性。
4.加強企業(yè)內(nèi)部個部門的溝通與協(xié)作
以顧客利益為重,為顧客創(chuàng)造更高消費價值,是酒店全體成員的共同職責。個性化服務的提供,有時涉及幾個部門。只有溝通渠道暢通,各部門鼎立合作,才能保證服務的及時、有效提供。管理人員應建立明確的溝通和協(xié)作制度,增強部門間理解、上下級溝通,獎勵內(nèi)部服務激勵協(xié)作精神,使協(xié)調(diào)工作成為各部門各成員的共同行為準則。
5.建立獎勵機制
酒店還要建立行之有效的考核和獎勵制度,綜合內(nèi)部和外部效率考核服務實績,獎勵優(yōu)質(zhì)核心服務基礎上的特殊服務。管理人員可通過顧客意見調(diào)查、工作日志抽查、班組工作評議等途徑收集優(yōu)質(zhì)服務信息,及時、合理地運用多種方式獎勵、表彰創(chuàng)造性提供優(yōu)質(zhì)服務的員工,使優(yōu)質(zhì)服務成為全體員工的共同價值觀念,在全員中形成關心顧
客、助客為樂的服務風尚。
6.企業(yè)的設備設施要完善
比如針對殘疾旅客的特點,酒店應為其提供更為細致周到的服務,消除其享用酒店產(chǎn)品和服務的障礙。北京亞運村內(nèi)某酒店為迎接參加殘運會的運動員,將電梯門、客房門加寬以便于輪椅出入,還對部分客房設施進行改造,方便了旅客享用酒店設施與服務。
7.營造良好的企業(yè)工作環(huán)境
樹立以人為本的服務型企業(yè)理念,注重感情的投資,和人際關系的協(xié)調(diào),關注員工的切身利益,以使員工和企業(yè)形成一個情感共同體。營造一種人盡其職,才盡其用的企業(yè)氛圍。
8.建立一個創(chuàng)新性的組織
創(chuàng)新對于服務戰(zhàn)略的成功來說是關鍵要素,對于服務企業(yè)戰(zhàn)略未來的競爭市場來說同樣也是關鍵的要素.作為一個創(chuàng)新性組織,在參與競爭時對未來要有一個很清楚的認識,很清楚地知道自己在未來競爭中將要達到的目標、在同行業(yè)中處于怎樣的水平、自己的優(yōu)勢和劣勢、通過怎樣的方法和策略達到自己的目標。
從服務員這一方面來說
1.助人為樂的精神
服務人員具有較高的職業(yè)道德素質(zhì),以助人為樂為己任,才能真心實意為顧客考慮,急顧客之所急,想顧客之所想,才有為顧客排憂解難的積極性和主動性。
2.嫻熟的專業(yè)服務技能
服務人員要掌握一定的業(yè)務知識和服務技能,在嫻熟操作的基礎上,才有信心和能力針對顧客的具體情況,確定恰當?shù)姆辗椒?機動靈活地提供特殊服務,滿足顧客需要和愿望。
3.善于了解顧客的真實需求
每個人的品味都有所不同,不能以自己的喜好去對待顧客。服務人員要尊重、了解、熟悉、熱愛顧客,真心誠意傾聽顧客要求,靠“心靈”去感知顧客的需求,給顧客以最大滿足。
4.個體的自我超越
引導個體自我察覺,重在理解客人,服務客人。員工要善于打破常規(guī),不要限制了自己的創(chuàng)造力。培養(yǎng)自己在服務時的潛意識。
5.注重細節(jié)
酒店的服務特色可以從許多細節(jié)上體現(xiàn)出來,打動人的地方往往在細微之處。細節(jié)會給顧客帶來一種意外的驚喜,能為顧客和酒店創(chuàng)造價值.在曼谷東方酒店,有位隔了30年后再訪曼谷的英國客人,無意中談到他愿重溫昔日睡在蚊帳中的樂趣。酒店當真派人買來一頂大蚊帳,設在客人帶空調(diào)的房間里。在漢堡四季賓館的客房里,清晨有人把電話機從床頭柜移到寫字臺,入夜又把電話機悄悄地放回床頭柜;為保證客人不受街上嘈雜聲音的干擾,向街面的窗戶都有兩層玻璃;為讓客人感到安全保險,凡向走廊開的門都有兩道。酒店對客人可謂關懷備至。
6.具有人情味,進行感情投資
員工的服務既要滿足顧客的物質(zhì)需求,又要滿足顧客的精神需求。要形成一種以情待客的服務傳統(tǒng).讓顧客感到酒店員工的人文關懷.如果一個被雨淋濕的過路客人來人住你們酒店,你還用微笑服務而不是一種人性關懷的服務時,他就會感覺你們酒店缺少一種人情味,也不會對你們酒店產(chǎn)生好感.
(五)酒店個性化服務創(chuàng)造的建設性意見
第5篇 汽車4s店財務管理細節(jié)
汽車4s店的財務管理與細節(jié)
主要是四個部分:
1、整車銷售部分,一般采用個別成本法或者先進先出法,因為是商業(yè)企業(yè),所以成本只包括進價,運費一般汽車生產(chǎn)企業(yè)中轉(zhuǎn)庫承擔,其它費用計入經(jīng)營費用中,一般的汽車銷售企業(yè)都會根據(jù)廠家政策,每月完成情況來計算應得折讓,一般是在下幾個月中開具紅字發(fā)票或者負數(shù)折讓,沖抵商品銷售成本科目,記往,折讓或折扣的計算和損取工作是作為財務經(jīng)理必須充分要重視的。如果有多品牌業(yè)務的話,中間商的提成最好先掛帳,待以后找機會沖銷,還有試乘試駕車是普通發(fā)票取得,作銷售的話要交固定資產(chǎn)銷售增值稅4%,
2、若有分期信貸業(yè)務的話,墊資要有保障,每筆的收入為手續(xù)費收入1%-5%和保險返利收入6%,注意此部分業(yè)務風險很大,所以辦手續(xù)時一定要符合要求后再行辦理,不能違歸操作。
3、裝飾業(yè)務部分,主要銷售汽車內(nèi)飾及小物件,此部分毛利率在4s店中屬于最高,一般能達到40%-60%,所以要開展這項業(yè)務,雖然此項業(yè)務競爭非常激烈,但是一旦能夠開展這項業(yè)務,對于整車銷售或者售后服務質(zhì)量都會有很大的提高,也會無形中提升4s的水準。
4、售后服務部分:主要是針對本店的汽車銷售的售后服務,在商品銷售收入明細帳下設維修收入、首保收入、索賠收入、備件銷售收入等明細科目,是針對汽車運行公里內(nèi)可以首保,備件問題可以索賠以及外地銷售備件專設科目,一般不設備件明細銷售,因為備件種類可達上千種,所以如果沒有庫存財務聯(lián)網(wǎng)的計算機信息處理帳務的話,還是只設數(shù)量金額,不要設的過細,但對于備件要做到二月內(nèi)一盤點,而且要注意出現(xiàn)的保管問題,對于缺失的備件要注意對于責任人處罰,
每個4s店的帳務都有自己的特點,不可能完全照搬,主要是為了管理及稅收等來設置,屬一般納稅人交增值稅,開具汽車銷售發(fā)票,汽車維修發(fā)票,配件銷售發(fā)票,和增值稅專用發(fā)票,記住,要信息員開具銷售結算單,結算員核對無誤后,辦理業(yè)務,設置整車銷售的話可以分地區(qū)及部門或銷售員等專項核算,以利于月底計算提成,一般在完成任務的情況下,單車提成200-500元,但必須超過盈利的最低限額,對于管理方面,你可以根據(jù)以前所學知識,適當?shù)淖兺?變被動為主動,
其實還有很多方面沒來得及說清,希望以上對你有所幫助。
4s店財務管理方面怕是不會有什么成形的資料的,據(jù)我所知國內(nèi)的4s店起步都較晚,一般在銷售服務管理方面往往有國外的現(xiàn)成模式可參照,但在財務管理方面,由于各國財務制度方面的特殊性,不容易相互借鑒,管理均比較粗放。
會計人數(shù)、崗位分工、工作流程,一般是各店根據(jù)自己的情況自行考慮安排,但一般可以這樣設置:
財務部可設四人,其中一為部門主管,主要負責整個公司的財務工作,包括融資、稅務、編制預算、進行財務分析等,在部門內(nèi)一般負責總賬、會計報表、稅務報表、審核、整車及服務成本結轉(zhuǎn);
一為記賬會計,負責對賬、記賬、作憑證、開整車發(fā)票、做一些輔助報表;
一為出納,主要負責收取整車款,跑銀行,如果有融資車業(yè)務,要負責與銀行交涉辦理整車合格證核對及存取業(yè)務。
一為服務結算,一般設在服務前臺,主要負責收取服務收入款,備件收入款,精品安裝收入款,作服務業(yè)務結算,并每日將收取的款項交公司財務,作營業(yè)日報表。
在4s店實現(xiàn)預算管理的難度比較大,推行的效果往往不是很理想。原因在于,
一、幾項重要預算的編制均需要有關部門參與,但目前的有關人員的水準往往很成問題,無法按照科學的思路來提交預算。這種情況下往往需要懂行的管理層的堅決推進,也需要有關部門人員具備預算編制的基本概念。同時也要看到,商業(yè)企業(yè)特別是汽車銷售行業(yè)目前受市場的影響太大,經(jīng)常性的要根據(jù)市場變化隨時調(diào)整策略,幾個主要項目的預算編制往往不能反映現(xiàn)實,如:廣告投放,銷售價格等等,所以目前的預算只能是做成粗略的年度計劃形式,根據(jù)行業(yè)慣例,測算出幾項重要支出的大致水平,象文中所述的嚴格預算管理并按月分析,是不大現(xiàn)實的。只有對于日常管理費用部分還可以做到這一點。
二、在4s店,很重要的一項支出是工資,但確定實行何種工資激勵制度,是一件難事,而且對預算編制有很大的影響,據(jù)我所知,有的公司實現(xiàn)的激勵辦法很不利于控制工資水平,而這又并非財務人員所能左右。
三、實行嚴格預算管理的前提是,企業(yè)的財務管理要非常規(guī)范,簡單說,企業(yè)的賬務上的信息都是客觀、全面的。由于眾所周知的原因,目前這是不容易做到的。如果財務處理不夠規(guī)范,要進行財務分析,需要財務人員投入大量的精力進行一些細小項目的分析調(diào)整,這將是相當困難的事。
在4s店,作為新入行的財務人員,除了掌握好公司費用開支標準外,重點是如何做好公司的財務監(jiān)管工作,有幾點重要的關健點建議你注意:
一、存貨管理,財務人員一定要對公司的服務管理軟件非常了解,幾個重要數(shù)據(jù)要明確其意義,明確獲得途徑,主要是庫存?zhèn)浼?監(jiān)督好備件的入出庫過程,對于存貨管理軟件應熟悉其功能,對于一些比較特殊的入出庫需要在財務的監(jiān)督下進行。財務上的庫存?zhèn)浼欢ㄒc庫房內(nèi)實物價值相符。
二、服務收入管理,公司每月的服務收入一定要與服務軟件系統(tǒng)的數(shù)字相符,一定要慎重進行反結算,并確保反結算是在財務的監(jiān)督下。且反結算只能是由財務結算人員進行,不對其他人員授權。
以上是兩個最容易出問題的地方。
三、整車銷售收入的管理,確保每一筆銷售都形成訂單,且訂單上一定反映真實的銷售價格,有關贈送保險、精品的一定要在定單上反映出來,公司的銷售價格政策要在財務備案,超出授權的要由有關負責人員在定單上簽字確認。
四、加強供應商的管理,4s店一般對于客戶管理不需要財務人員關注,因為一般這都有現(xiàn)在的管理模式,往往取決于生產(chǎn)廠商的要求品質(zhì)管理程序。備件、精品的采購由于財務人員并不懂得有關專業(yè)知識,似乎很難對此加以監(jiān)管,但這又是非常重要的需要監(jiān)管的地方,初期簡單的方法是,要求采購部門將供應商檔案提交,必要時可進行適當抽查,試調(diào),分析主要消耗品的供應價格是否與市場價格同步,當然這項工作是需要管理層介入才有較好效果。
以上是幾個比較重要的控制點,應加以關注。至于其它的一些細節(jié)方面的事情,只能是靠自己在實際工作中慢慢體會了。
第6篇 _物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求
物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求
1、目的;
保證小區(qū)公共區(qū)域設施設備的正常運行避免和減少裝修違章行為發(fā)生。
2、適用范圍;
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設施設備及二次裝修;
3、職責;
3.1工程部主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設施設備運行管理工作及二次裝修檢查工作。
3.2工程部領班具體負責小區(qū)公共設備設施和二次裝修巡檢工作的組織落實。
4.0細節(jié)規(guī)范;
4.1工程部日常巡檢由值班人員在上班半小時后進行,
4.2當日值班人員應按本系統(tǒng)規(guī)定相關檢查內(nèi)容填寫巡檢記錄表,對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報領班及部門主管,對設施設備的問題應采取適當安全措施,防止故障發(fā)生及事故的發(fā)生。
4.3當值班人員外出巡檢時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與部門主管保持聯(lián)系。
4.4當日值班人員應對當日裝修的施工戶的進度、內(nèi)容在巡檢表中做簡單的記錄;
4.5當日值班人員在結束巡檢中的問題做簡單的提示;
4.6巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題交工程部主管簽審核意見.
4.7對裝修中發(fā)現(xiàn)的違章行為,應當場制止,并立即向領班或主管報告,爭取及時糾正避免違章發(fā)生。
5.0記錄表單;
《工程部工作日志》《工程部巡檢記錄表》
第7篇 工程部應急維修預案細節(jié)管理水管爆裂處理規(guī)程
工程部應急維修預案作業(yè)規(guī)程細節(jié)管理之水管爆裂
1.0目的
規(guī)范應急維修預案的工作程序,確保應急預案的有效性、實用性。
2.0適用范圍;
適用于管理處工程的應急維修作業(yè);
3.0職責
3.1工程部主管負責制定轄區(qū)內(nèi)給水管道爆裂故障的應急維修預案;
3.2工程部領班負責應急預案的備料,實地勘察及現(xiàn)場作業(yè)施工;
3.3工程部領班負責依據(jù)預案內(nèi)容,制定作業(yè)流程;
3.4工程部領班依據(jù)預案作業(yè)流程制定演練計劃;
4.0程序要點;
4.1制定原則;
4.1.2可操作性原則。制定出的預案要符合小區(qū)的實際情況,確實可行;
4.1.3有效性原則。制定出的預案要在發(fā)生故障的處置實施時收到良好的效果,具有實用性;
4.2重點防范部位
4.2.1轄區(qū)內(nèi)各分支節(jié)點處閥門及閥門兩端接口處;
4.2.2轄區(qū)內(nèi)各進戶水表及兩端接口處;
4.2.3噴泉進水閥門;
4.2.4消防栓處水表、水閥接口處;
4.3應急預案的制定;
4.3.1工程部根據(jù)小區(qū)發(fā)展情況進行標識,在每年11月15日前制定本小區(qū)重點防范部位應急預案,并報公司審批;
4.3.2工程部領班根據(jù)各重點防范部位制定應急作業(yè)流程預案;
4.3.3
第8篇 小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定物業(yè)小區(qū)業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程,為業(yè)主提供優(yōu)越的居家環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的家庭維修。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)業(yè)主的家庭維修管理工作。
3.2工程領班具體負責小區(qū)家庭維修工作的落實.
3.3加強業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實解決業(yè)主的需求與困難.
4.0程序要點
4.1業(yè)主家庭維修標準作業(yè)規(guī)程
4.1.1根據(jù)維修內(nèi)容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。
4.1.2身著干凈工裝,帶干凈工作手套,佩帶職員證,同時應帶好鞋套和一次性的臺布,持維修上門服務。
4.1.3到達業(yè)主單元后應先敲門或按門鈴,待用戶開門后首先問“您好”,業(yè)主許可后方能進入室內(nèi)。
4.1.4禮貌客氣地詢問所需要維修項目,當判定維修項目屬有償維修時,根據(jù)《用戶手冊》上的收費標準向業(yè)主報維修價格。
4.1.5用戶同意維修,則將收費金額填在維修單相應的欄目,并請業(yè)主簽名;業(yè)主不同意該價格,維修在維修單上注明原因,并請業(yè)主簽名。
4.1.6因材料不足暫不能維修的,應向業(yè)主解釋清楚,預約下次維修時間,并將相關情況記錄在維修單上。
4.1.7因業(yè)主自購設施的故障而無法維修,應詳細向業(yè)主說明原因,由業(yè)主或協(xié)助業(yè)主聯(lián)系其設備供應商,同時將相關情況記錄在維修單上,并請業(yè)主簽名。
4.1.8根據(jù)設備故障情況采取相應的維修措施,注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。
4.1.9在維修時,應盡量保持業(yè)主戶內(nèi)環(huán)境雅靜,不擴散波及太大范圍,嚴禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。
4.1.10故障修復后,業(yè)主驗收合格,維修人員在維修單上填寫維修結果,請業(yè)主簽名確認,維修人員要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走,并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈,徹底清理現(xiàn)場后才可離開。
4.1.11維修人員在完成的維修單上簽名,交工程部維修領班,同時通知客服中心登記。
4.1.12每月維修領班以10%的抽樣,對已完成的工作單進行回訪,發(fā)現(xiàn)業(yè)主有不滿意的應追查,確實屬人為因素應追究維修人員的責任,納入月度考核標準。
5.0相關文件
《__花園住戶手冊》
6.0記錄
《業(yè)主家庭維修工作記錄表》
第9篇 物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求
物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于所有新接管驗收的業(yè)主房屋。
3.0職責
3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進行房屋質(zhì)量接受驗收。
3.2地產(chǎn)公司售后服務部具體負責業(yè)主房屋質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
按《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》的第4.1條進行接管驗收的準備工作。
4.2房屋硬件設施的具體驗收標準
4.2.1主體結構:
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.2.2樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.2.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.2.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.2.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.2.8樓梯、扶手:
鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.2.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.2.13光纖已開通,收視良好。
4.2.14開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。
4.2.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。
4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.2.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.2.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、
4.2.22其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。
4.3接管驗收遺留問題的處理
4.3.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;
b)對業(yè)主硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《業(yè)主房屋驗收單》中。
4.3.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.3.3對業(yè)主硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.3.4對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
5.0記錄
業(yè)主房屋驗收單
6.0相關支持文件
6.1《物業(yè)接管標準作業(yè)程序》
第10篇 物業(yè)工程部空關房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
物業(yè)工程部空關房檢查管理作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范空關房的管理工作,確保業(yè)主空關房的管理質(zhì)量
2.0適用范圍
適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的空關房。
3.0職責
3.1工程部負責小區(qū)業(yè)主的空關房監(jiān)督管理工作。
3.2工程領班具體負責小區(qū)空關房檢查工作的落實.
4.0程序內(nèi)容
4.1空關房的日常檢查
4.1.1根據(jù)季節(jié)的變化,制定空關房的日常檢查計劃。
4.1.2空關房的日常檢查內(nèi)容
a)屋頂是否有滲漏水現(xiàn)象
b)墻面是否有滲水現(xiàn)象
c)墻面、屋頂是否有霉變
d)窗框是否滲水
e)室內(nèi)電路、給排水系統(tǒng)
f)墻面、地面粉刷層是否有脫落、風化現(xiàn)象
g)室內(nèi)是否有自然破損,如玻璃等
h)智能化系統(tǒng)的測試,檢查智能化系統(tǒng)能否正常工作
i)門鎖、車庫能否正常工作
4.1.3根據(jù)日常檢查情況填寫《空關房檢查記錄表》
4.1.4如發(fā)現(xiàn)存在的問題,要及時解決處理,必要時及時通知業(yè)主。
4.2突發(fā)性及時檢查
4.2.1突遇連續(xù)性的暴雨,要立即組織工程部員工系統(tǒng)檢查。主要以滲漏水為主。
4.2.2夏季連續(xù)暴曬,或冬季連續(xù)干凍,檢查受溫度變化而破損的部位,如物頂玻璃天窗、陽光房、有露出的防水部位等。
4.3對檢查出空關房的問題,及時的給以維修處理,與業(yè)主隨時保持聯(lián)系,填寫《空關房維修記錄表》
5.0相關文件
客戶服務中心業(yè)主鑰匙管理作業(yè)規(guī)程及標準
6.0記錄
6.1《空關房檢查記錄表》
6.2《空關房維修記錄表》
第11篇 物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設備設施管理制度,確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作
3.2工程領班負責本區(qū)域內(nèi)設備設施的組織實施工作;
4.0程序內(nèi)容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術管理的固定資產(chǎn),都應列入工程設備檔案管理。
4.1設備設施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺帳應和設備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設備的購置管理
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。
4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理。
4.4設備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存,填寫《設備封存單》。
4.4.2封存的設備應切斷電源,將設備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設備設施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設備報廢處理作業(yè)程序
設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設備提出報廢。
b)注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設備使用性能仍不能滿足要求。
f)設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災害,事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術鑒定。
b)財務部對設備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設備,工程部撤消設備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設備替換的在用設備,待新設備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉(zhuǎn)讓的設備作價轉(zhuǎn)讓。
d)不可轉(zhuǎn)讓的設備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《設備設施臺帳檔案表》
6.2《設備卡》
6.3《設備購置審批單》
6.4《設備封存單》
6.5《設備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設備報廢申請表》
第12篇 物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設備正常運行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設備設施。
3.0職責
3.1值班電工負責供電設備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領班負責供電故障的維修、供電設施的保養(yǎng)
4.0程序內(nèi)容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應有一定的實際工作經(jīng)驗;
4.1.3值班電工在運行領班的領導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;
4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,并立即報告有關領導,做好安排;
4.1.6交班時,應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應由交班人員負責處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況;
4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結果記錄于運行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風,墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。
4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內(nèi)設備及線路需改變,必報上級領導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。
4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設備大檢修一次。
4.3.8值班人員應認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設備運行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領班師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經(jīng)領班批準并做記錄。
4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收。
4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。
4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。
4.5.12補償電容器無漏電等異常現(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。
4.5.13對電器的轉(zhuǎn)動部分,如自動開關操作機構等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動靈活。
4.5.14高低壓開關的運行無異?,F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設備的配電分柜工作正常,無過熱異?,F(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結束后,應將有關工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。
4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。
b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。
c)檢查并調(diào)整分接頭開關,保證其切換動作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結尾工作
a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關及全部負荷開關。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關,充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關。
c)合上低壓閘主開關,在分別合上分開關。
d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰,使用正規(guī)操作術語和設備雙重名稱(即設備名稱和編號)。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關+負荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入操作票內(nèi):
a)應拉合的開關和刀閘。
b)檢查開關和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。
g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領班報告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設計容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內(nèi)審批物業(yè)原設計容量內(nèi)的用電安裝申請;
4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《配電房運行記錄表》
6.2《供配電設備維保工作記錄表》
第13篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責
3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。
3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。
3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點
4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。
4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。
4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器進行清潔。
4.1.7各設備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護結束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項
4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;
b)確保維修設施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團對講機維修
4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:
a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關;
a)檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理。
b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。
c)檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對講機維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應重新接好(燙錫焊接);
b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);
b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機維護管理規(guī)程
4.6.1程控交換機的有關維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。
4.6.2要保證交換機工作電源的供應(ups),中央空調(diào)的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。
4.6.6維護終端平時運行是處于關閉狀態(tài),使用時再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關閉交換機電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設備檢查
6.0相關支持文件
6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》
第14篇 工程部設備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)工程部設備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)設備設施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設備設施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)設備設施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)設備設施運行管理工作。
3.2工程維修領班具體負責小區(qū)設備設施巡視工作的組織與落實;
4.0程序內(nèi)容
4.1各設備責任工程師負責設備維護計劃的制定,各設備管理人員負責設備的維護計劃的實施。
4.2設備維護保養(yǎng)分為四個方面:
4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等
4.2.2一級保養(yǎng)。由設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備進行局部解體,進行清洗、調(diào)整,按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)
4.2.3二級保養(yǎng)。指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)
4.2.4設備點檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設備的某些關鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現(xiàn)設備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設備的完好率
4.3設備計劃性檢修規(guī)程
4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結合起來,構成計劃性檢修。
4.3.2工程部根據(jù)設備的運行特點,詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。
4.3.3根據(jù)設備的檢修周期及設備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設備檢修計劃,報工程部審批備案,列入設備管理考核項目。
4.3.4設備大修要擬出大修方案。包括:檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫《設備大修、改造審批表》。
4.3.5計劃性檢修的實施,按計劃使用材料、配件,避免浪費,嚴把質(zhì)量,每道工序都有質(zhì)量檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護,做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。
4.3.6特種設備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴格執(zhí)行特種設備的管理規(guī)定。
4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司,根據(jù)修理任務書所提的項目、質(zhì)量標準和技術要求進行驗收,根據(jù)設備的具體情況,試運行一定的時間工作正常,填寫檢修竣工報告。
4.3.8設備檢修過程中所需的各種技術資料、技術文件、要有健全的領用管理制度,設備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。
4.4設備外協(xié)維修管理制度
4.4.1工程立項
a)工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設施的現(xiàn)狀情況的需要,提出設備外協(xié)維修的報告。
b)報告中應說明設備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容,以及預定維修時間、所需資金的概算和技術方面的可行性分析等上報管理處討論審批。
4.4.3設備維保施工單位的招標工作
a)根據(jù)各分布設備的品牌,相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目的設計和概算后進行,就擬建的設備維修提出招標條件,投標單位提出自己完成設備維修的各項保證。
b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來中標,并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。
c)整個招標工作應在公平、公正、平等、有序的情況下進行,以達到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價、提高投資效益的目地。
4.4.4簽訂承包設備維修工程合同及相關協(xié)議書
合同內(nèi)容應包括施工的工期、技術要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不可預見問題的處理方法等內(nèi)容,并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關管理條約。
4.4.5施工中的管理
a)工程部應派專人進行全程跟蹤,掌握相關的維修施工技術,做好維修施工記錄,收集整理相關技術資料歸檔。
b)施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作設專人負責,明確任務,做到責任到人。
c)做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作,及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術和質(zhì)量問題。
d)加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作,以確保施工質(zhì)量、工期的落實。
4.4.6工程的竣工驗收決算
a)設備維修項目的驗收工作應先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽
工程項目的驗收極為重要。對不符合設計質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀要,并責成維保單位限期整改。
b)由工程部做最后的驗收并簽字。
---竣工決算書應根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算,按合同所簽定內(nèi)容及工程預算有關規(guī)定,由專業(yè)工程核算人員、財務人員分別進行核算,并對工程項目組做完最后的全面審計得出結果。
---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。
4.5維修檔案管理制度
4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。
4.5.2設備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設施分類。
4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應的檔案盒上貼上標簽。
4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。
4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。
4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。
4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設備運行情況和用戶室內(nèi)設備狀況的根據(jù),應妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《工程部維修班日志》
6.2《設備設施維修工作記錄表》
6.3《對外委托設備維修審批單》
第15篇 工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程與細節(jié)要求
工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設備設施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設備設施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理工作。
3.2工程運行領班具體負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施巡視工作的組織與落實;
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部日常巡查規(guī)程
為保證小區(qū)公共區(qū)域的設備設施的正常運行,及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患,工程部運行班必須對所轄的設備設施系統(tǒng)進行日常巡查。
4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設備設施
4.1.2運行人員外出巡查時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與運行領班保持聯(lián)系。
4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依次順序做好巡查情況和結果記錄。
4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設備現(xiàn)場設置的簽到表上依次簽名。
4.1.5運行值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況,對“手動”檔運行的設備和有異常隱患、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。
4.1.6發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設備運行狀況
指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應及時調(diào)整或更換,保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障,必須立即報告運行領班,并采取適當?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大。
4.1.7運行領班每周對巡查情況和記錄結果進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,屬人為原因追究當班人員的責任,納入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交待離崗時間及去向。
4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求,密切注視所管設備的運行情況,按規(guī)定作好有關記錄。
4.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度,按時巡查,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障,保證設備正常運行。
4.2.4如出現(xiàn)設備故障,而當班人員不能處理,應按報告制度及時報告給有關人員。
4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案,遇突發(fā)性事件應保持冷靜,果斷處理。
4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作,收集有關數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處理。
4.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時,應及時通知有關班組,安排人員前往維修。
4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班,如需調(diào)班,必須報主管人員同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間,實行輪換就餐制,并通知同班維修人員配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無固缺勤,不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者,必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù),才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹運行狀況和方式,以及設備檢修、變更等情況,清點儀表、工具,檢查設備狀況等。交班時,雙方班組長在值班日志上簽字。
4.3.2在下列情況下不得交接班:
a)在事故處理未完或重大設備啟動或停機時
b)交接班準備工作未完成時
c)接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時
d)班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時
e)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時
5.0相關文件
6.0記錄
6.1《工程部設備巡查記錄表》
6.2《工程部運行班日志》