第1篇 某某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍
某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍
(1)管理處經理、副經理:是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達后,策劃、安排和執(zhí)行機構即開始動作,執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構,供經理、副經理作出校正、判斷、總結,在整個運作過程中,經理、副經理還要從檢查、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結,從而保證管理的有效性。
(2)綜合管理部
--按iso9000要求對文件及各項質量記錄進行管理。
--負責對業(yè)主(住戶)進行意見調查和對調查結果進行分析。
--對糾正和預防措施報告進行有效驗證。
--負責業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞,為決策者、管理人員、質量分析提供依據。
--負責與公司各有關職能部門的信息傳遞。
--充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。
--負責對外接待工作。
--負責處理行政、總務的管理工作。
--負責收取各項費用收取與帳務公布。
--負責材料采購、驗收入庫、領料及庫房管理工作。
--負責管理處檔案資料的管理工作。
--制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主(住戶)的文化生活。
--按計劃組織有業(yè)主(住戶)參加的大型社區(qū)文娛、體育活動,致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。
--負責開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。
--負責文化設施、場所的管理工作。
--組織開展便民服務。
(3)工程部
--負責工程監(jiān)督、驗收工作。
--負責各設備系統(tǒng)的安全運行、維護,并做好運行維護記錄。
--負責設備及設備房的清潔衛(wèi)生。
--負責處理設備設施的突發(fā)事故。
--配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務單位的維修檢查工作。
--負責對房屋建筑、設備設施的科學養(yǎng)護,保證房屋完好。
--根據業(yè)主(住戶)報修要求,及時進行維修,保證質量。
--負責監(jiān)控中心的24小時值班,發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領導。
(4)環(huán)境管理部
--負責轄區(qū)內的清潔衛(wèi)生。
--做好 '四害'的消殺工作與白蟻防治工作。
--負責將樓內的垃圾清運到中轉站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運。
--負責所轄物業(yè)內綠化的養(yǎng)護管理、造型與修剪。
--按iso9000質量管理體系對綠化工作進行質量監(jiān)督。
--保證綠化設備設施完好,水源有保障。
(5)安全管理部
--負責大廈安全管理工作計劃的制訂并實施。
--負責各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。
--控制來訪人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。
--維護大廈公共秩序。
--負責維持車輛進出秩序,做好車輛出入記錄。
--負責制訂突發(fā)事件應急方案及預防措施。
--協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。
--負責大廈內消防監(jiān)督管理。
--參加義務勞動與便民服務活動。
第2篇 某學院校物業(yè)管理員崗位工作職責
學院(校)物業(yè)管理員崗位工作職責
1、領導維修部門員工完成各項維修任務,確保其正常運行。
2、做好日常的巡查維護,發(fā)現(xiàn)問題主動處理,做到維修質量上乘,工完場凈。
3、負責全院水電供應、電話、水、電、木、瓦等日常維修工作。
4、負責全院門鎖、鑰匙的修配工作。
5、及時組織完成配鑰匙、修理各種門鎖,做好高配值班和地下室值班的安排工作。
6、嚴格做好部門考勤考核工作。
7、嚴格執(zhí)行維修材料領用制度。
8、身體健康,高中及以上文化程度。
9、具有專業(yè)上崗證,具有綜合維修管理經驗和組織協(xié)調能力。
10、能主動收集維修信息,虛心聽取師生意見,確保解決重點、難點維修任務。
11、掌握多門設備維修技術技能。
12、完成領導交辦的其他工作任務。
第3篇 物業(yè)管理分包商入戶工作守則
物業(yè)管理公司分包商入戶工作守則
一、凡與管理公司合作的分包商必須遵守管理公司的各項規(guī)章制度、勞動紀律和相關規(guī)定等;按照管理公司所提出的技術要求實施各自所分包的工作。在工作中必須體現(xiàn)出有能力從事自己所分包的工作。
二、管理公司的項目分包商要教育好自己的員工,樹立良好的職業(yè)道德,在工作中認真、負責;注重個人形象,衣著無異味,講究個人衛(wèi)生,做遵守紀律和各項規(guī)章制度的模范。服從管理公司管理人員的現(xiàn)場管理。
三、分包商所派進入小區(qū)的入戶人員嚴格禁止在業(yè)戶家中東張西望或注目觀望某一處;不許與其家人、孩童玩耍;到業(yè)戶家中從事服務人員必須要著裝整潔,體現(xiàn)熱情文明、專業(yè)素質的形象。
四、分包商所派進入小區(qū)的入戶人員,禁止在業(yè)戶家中落座、喝水、吸煙、與業(yè)戶或家人、小孩攀談、聊天交談與本次修理(維修)工作無關的事情。
五、到業(yè)戶家中從事工作派員人數要準確,避免人多嘴雜、大聲喧嘩,令業(yè)戶生厭不悅;與工作無關人員禁止進入業(yè)戶家中;在入戶工作中嚴禁向業(yè)戶借用任何家具、工具和其他用品,一切工作用具必須自己解決。不許使用業(yè)戶家中的衛(wèi)生間,不許在業(yè)戶家中洗手和使用業(yè)戶的毛巾擦手。
六、在業(yè)戶家中工作要保證業(yè)戶家中家具、物品及設備等不受損壞,如有損壞,必須要按被損壞物品原價賠償,在工作中需要移位物品,在工作結束后必須予以復原。在復原的過程中發(fā)生的器物損壞,其責任由分包商負責。
七、在業(yè)戶家結束工作后,禁止收受業(yè)戶任何個人饋贈,包括小費或變相贈予等物品。
八、講話要用文明語言,不允許在業(yè)戶家中爭吵、高聲喧嘩。分包商必須處處、事事、時時維護管理公司權益,不許說、不許做任何損害管理公司利益的話語和事情。一旦發(fā)現(xiàn)分包商有不軌行為,管理公司有權立即終止一切合作關系,由此引發(fā)的一切后果由分包商自負。
九、分包商所做工作標準,以業(yè)戶滿意為最高標準,如業(yè)戶對工作結果提出意見,分包商必須按業(yè)戶要求去改進,直到業(yè)戶滿意為止。
十、對違反本分包入戶工作守則和管理協(xié)議書中有關條款,導致管理公司設施、設備等損壞的,。分包商應予賠償。
第4篇 物業(yè)租賃管理工作程序
1.0 目的
規(guī)范物業(yè)(房屋、商鋪、街市等)的租賃工作,爭取良好的經濟效益和社會效益。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團所轄各物業(yè)公司(管理處)的對外租賃管理工作。
3.0 職責
3.1 經營部負責物業(yè)對外租賃業(yè)務的組織實施。
3.2 經營部負責有關租賃費用的收取、催繳。
3.3 各物業(yè)公司(管理處)負責人負責租金的審批和租賃合同的簽署。
3.4 業(yè)務總部負責對各物業(yè)公司(管理處)物業(yè)租賃管理的監(jiān)控。
4.0 工作程序
4.1 經營部根據房屋、商鋪租賃市場行情及公司閑置的租賃房屋、商鋪情況適時刊登招租廣告,對外招租和接受盤源。
4.2 合同洽談。
4.2.1 業(yè)務員就房屋、商鋪、檔口的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪單位或個人進行報價、洽談。
4.2.2 對留下聯(lián)系方式的來訪者及來訪電話進行記錄,并跟蹤直至租賃或對方取消租賃意向。
4.2.3 對要求現(xiàn)場看房者,積極安排陪同看房。
4.2.4 未出租的房屋、商鋪、檔口的鑰匙由專人負責并做好標識。
4.3 合同的擬定及簽訂。
4.3.1 根據雙方洽談達成的條件,擬定《物業(yè)租賃合同》,并按合同評審程序進行合同評審。
4.3.2 評審后的合同交承租方按政府有關規(guī)定簽章。承租方須出示有效身份證明(承租方為個人的需提交身份證,承租方為單位的需提交政府批文或工商營業(yè)執(zhí)照),并提供復印件存檔。
4.3.3 承租方到公司財務部交納租賃保證金。
4.3.4 公司法人代表或其委托人審準合同并簽署租賃合約。
4.3.5 合同簽訂后送房屋、商鋪租賃管理部門鑒證。
4.3.6 將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財務、承租方,并由收方簽收。
4.3.7 合同正本及相關資料交行政管理部存檔。
4.3.8 通知出租房屋、商鋪所在的房屋管理部門。
4.4 出租房屋、商鋪的交付。
4.4.1 承租方交納租賃保證金后,即與承租方辦理租賃的驗交手續(xù)。
4.4.2 向承租方交付租賃物業(yè)的鑰匙。
4.4.3 填寫《已物業(yè)登記表》,并存檔保留。
4.5 租金的催繳。
4.5.1 經營部每月月底前向承租方送發(fā)租金《交費通知單》,如無法在此期送達,應每日電話催詢或登門拜訪送交,直至收到為止。
4.5.2 管理人員每月按時收繳房屋、商鋪租金。對以現(xiàn)金交納的承租物業(yè)的租金,業(yè)務員應與財務部人員一同前往收取。
4.5.3 管理人員登門拜訪時,應向客戶出示工作證件,說明身份。與客戶交談應保持友好的態(tài)度,說話有分寸,談吐要文明(::詳見相關規(guī)定)。
4.4.4 對于逾期未交款的承租方,應每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢,并做好記錄,直至其交款或采取進一步的催款措施。
4.5.5 在采取如鎖門、斷水電等進一步措施前,應采取各種方式知會承租方,做到合情、合理、合法。還要取得物業(yè)租賃管理部門及房屋管理部門的支持與協(xié)同,并做好通知的簽收記錄。
4.5.6 將承租方交納租金憑證(支票或銀行進帳單或現(xiàn)金繳款回單、發(fā)票等復印件)歸檔留存。
4.6 合同的變更。
4.6.1 在合同實施期間發(fā)生的有關合同價格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更,如屬我方提出的,應經公司領導批準后立即通知承租方并做記錄;如屬承租方提出,應提供書面的文件,按合同的評審程序重新審批。
4.7 合同的終止。
4.7.1 凡合同終止皆應按合同中的具體條文進行。在承租方搬離時應與物業(yè)管理處聯(lián)系,并盡可能的人員在場提供適應的幫助及監(jiān)督其搬離,防止因搬離而造成公司利益的損失,并及時向所在物業(yè)租賃管理部門提交相關資料。
4.8 房屋的接收。
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sp;4.8.1 新用于租賃的物業(yè)的接收,應準備好平面圖及水電等設施的圖紙,于現(xiàn)場進行觀察,并測試物業(yè)內的各種設施,做好驗收記錄。若發(fā)現(xiàn)大的問題應及時向上級領導匯報并通知交驗方。
4.8.2 對于承租方退房的接收應按物業(yè)交付的項目進行驗收。若物業(yè)經過二次裝修,對物業(yè)的主要設施(::墻面、地板、窗戶、水電設施、空調設施等)進行驗收,正確填寫驗收記錄,報公司領導根據合同的有關條款及實際情況決定是否恢復原樣。
4.8.3 驗收結束后取回鑰匙,做好標識和交專人保管。
4.9承租方退租物業(yè)要將所有應交租金及有關費用結清后,方可將租房押金退還。
經營部人員負責協(xié)助原承租方辦理退租賃保證金手續(xù)。
4.10 根據上月出租物業(yè)租金收繳情況,做好租金收繳情況月報表。
4.11 按承租的變化情況及時更改及編制已租未租物業(yè)情況表。
4.12 回訪
4.12.1 經營部人員在每月催繳租金的同時,應征詢承租方對租賃工作的意向及租賃過程中碰到的問題做好記錄并盡力協(xié)助解決。
4.13 保安部、物業(yè)部對于空置的物業(yè),每月應至少檢查一次房屋的安全情況。
4.14 對房屋、商鋪的租賃具體見《租賃服務工作規(guī)范》。
4.15 街市的租賃及管理具體按《市場管理工作規(guī)范》執(zhí)行。
5.0 相關文件
5.1《租賃服務工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-01)
5.2《市場管理工作規(guī)范》(wi-7.5.1-01-02)
5.3《分供方評審與管理控制程序》(qp-7.4-02)
6.0 表格及記錄
6.1《已租物業(yè)登記表》(qr-7.5.1-01-01)
6.2《交費通知單》(qr-7.5.1-01-13)
第5篇 物業(yè)保安服務工作質量管理工作說明書
物業(yè)保安服務工作質量管理操作說明書
1.0上班前準備工作
1.1上班之前站好列隊;
1.2統(tǒng)一整理儀容儀表;
1.3著裝要整潔、統(tǒng)一,不得卷袖、卷褲腳及將褲腳藏于襪內;
1.4佩戴好工作證、臂章、肩章、精神帶;
1.5皮鞋保持光亮干凈;
1.6頭發(fā)及手指甲不可過長,需保持干凈;
1.7挎包、水壺背在同一邊;
1.8鎖匙放入褲袋內;
1.9安排崗位,必須答'到',然后按照順序排列接班;
1.10向右轉前進;保持隊列步伐整齊統(tǒng)一。
1.11由領班講解及分析當班應注意的事項及傳達規(guī)定;
2.0交接班工作
2.1交接班時應相互敬禮兩次,上下班各一次;
2.2交班之班員,對所有的遺留問題進行登記并交代清楚;
2.3接班之班員,應檢查移交物品是否相符及完好無損;
2.4接班之班員未到時,不得下崗;
2.5交接完畢后,入列跟隊下班;
2.6當班的班員需對遺留問題進行跟進及處理結果;
2.7當班之班員,車輛經過崗位必須敬禮。
3.0值班之管理工作
3.1對各崗位所管轄區(qū)域的樓宇、環(huán)境衛(wèi)生、消防及公共設施進行全方位的檢查;
3.2巡邏時如發(fā)現(xiàn)有紙屑、果皮、膠袋、煙頭應主動拾起放入垃圾桶內。
3.3留意各單位之業(yè)主是否養(yǎng)有家禽、家畜及寵物。如:雞、鴨、貓、狗、豬、昆蟲等,發(fā)現(xiàn)有此情況,須向業(yè)主解釋說明有關之規(guī)定,并勸其拿出小區(qū);
3.4看管好綠化帶、燈具等公共設施設備;
3.5對高空投擲物品的行為加以制止,屢教不改者報管理處。
3.6留意小區(qū)內可疑及閑雜人員,對游閑及帶工具的人員,都必須盤查或趕走;
3.7對裝修工人赤膊在小區(qū)內施工作業(yè)或亂坐公共地方的加以制止;
3.8對在小區(qū)內亂翻圍墻出入的人員加以制止;
3.9禁止任何人在小區(qū)內公共地方大小便;
3.10檢查未入住之單位門窗是否關好;
3.11已入住之單位提醒業(yè)主注意關好門窗;
3.12對小孩在小區(qū)內玩火種的現(xiàn)象加以制止。如:燈籠、臘燭,業(yè)主在公共地方燒紙錢,要求注意防火或對其進行制止。
3.13晚班的需檢查照明情況,如:樓梯燈、路燈、園林燈、水池內彩燈是否完好無損,燒壞的需報維修部處理;
3.14業(yè)主(住戶)在其該單位晝夜打麻將、深夜聚會或唱卡拉ok,應要求業(yè)主(住戶)把門、窗關好,以減低吵雜聲,避免業(yè)主投訴及影響他人休息;
3.15如有緊急事件,需通知領班、保安主管及當值管理員及時處理,重大事件需知會管理處經理。
3.16登記在當值期間的大小事項,重要情況要寫文件報告上呈。
3.17車輛經過崗位必須敬禮。
4.0路口崗位之管理職責
4.1對出入之車輛須敬禮,以示禮貌;
4.2本公司職員下班時間,不準進入小區(qū)(特殊情況除外);
4.3被公司解雇、辭職之人員不準進入小區(qū);
4.4禁止裝修工人之單車及裝修工人23:00后入小區(qū);
4.5綠化、清潔之員工不準穿拖鞋入小區(qū)作業(yè);
4.6仔細檢查進出小區(qū)車輛及人員之證件,車號需與辦理證件上的號碼相符,若不符應查明原因后方可放行,杜絕無卡證車輛進入小區(qū);
4.7認真執(zhí)行打卡及收費制度,嚴防貪污收假幣行為;
4.8公、檢、法及市政參觀車,供水、供電搶修電信等車輛,需登記有效證件并通知物業(yè)部,同意后放行;
4.9訪客到訪,查詢清楚后,報物業(yè)部致電給業(yè)主同意后,做好詳細登記方可放行,未同意則不可放行;
4.10大型車輛及貨車出小區(qū)時,必須檢查車箱內有無裝物品,若有物品時,須持有物業(yè)部開出的放行條,核對無誤方能放行,否則拒絕放行;
4.11嚴禁車輛違章或逆向行駛;
4.12若有車主違章行駛,需向司機禮貌解釋并給予警告;
4.13道閘不可中途停止(停電除外);
4.14確保道路暢通無阻,嚴防塞車現(xiàn)象:
4.15保持崗亭及道路衛(wèi)生干凈;
4.16對進出車輛打卡時間不得超過30秒;
4.17登記來訪客人的有效證件不得超過60秒;
4.18業(yè)主憑住戶證出入小區(qū)。
5.0當值及巡視應注意事項
5.1樣板房之管理
5.1.1無售樓處小姐帶或未經物業(yè)部同意的所有人員,將不準進入樣板房參觀;
5.1.2參觀人士,必須要求脫鞋進入;
5.1.3嚴禁攜帶相機、攝影機等進入樣板房;
5.1.4登記進出時間、人數、帶領人,帶物品出入門時需要檢查并作好記錄;
5.1.5夜間需檢查門、窗、空調機、室內燈是否關好。
5.1.6當值員不準進入樣板房(特殊情況除外);
5.2裝修單位之管理
5.2.1工人是否持有效工作證進出;
5.2.2是否配備有滅火器材施工;
5.2.3檢查是否符合管理規(guī)定或是否辦理裝修許可證,如未辦理或過期的的證件需要求其補辦有關手續(xù);
5.2.4對高空作業(yè)違章操作或違反有關安全規(guī)則之因素應加以制止,如:未系安全帶安裝空調機、清洗外墻、窗戶等;
5.2.5嚴禁使用電動工具或其他較大的吵雜聲作業(yè)時間:
12:00-14:0020:00-8:00
5.2.6裝修單位門口衛(wèi)生是否保持干凈;
5.2.7禁止陽臺、后花園、車庫內堆放有礙觀瞻垃圾雜物等;
5.2.8禁止在后花園,用明火及電爐等煮飯及亂倒剩菜剩飯;
5.2.9禁止裝修工人在室內吸煙或亂丟煙頭,預防火警隱患;
5.2.10搬運家具材料時,是否損壞公共地方。如:天花板、墻壁、燈座、燈泡;
5.2.11禁止將裝修材料或垃圾堆放于樓梯間或公共地方;
5.2.12如有拆墻、裝空調或外墻油漆等影響安全及外觀的項目,需報物業(yè)部查實;
5.2.13嚴禁裝修單位亂搭亂建現(xiàn)象。
5.3公寓樓、別墅之管理
5.3.1對在公寓樓或別墅有以下行為的需加以制止:
5.3.2在門口、公共地方擺放鞋架、香爐、神位其它等(別墅可以擺放,但須報物業(yè)部核定標準);
5.3.3凡發(fā)現(xiàn)貼對聯(lián)及門福等情況須通知物業(yè)部人員。
5.3.4在門口停放摩托車和單車;
5.3.5在前后陽臺之鐵欄桿曬有衣物或堆放垃圾;
5.3.6在門窗上貼有太陽紙,如黃紙、紅紙等;
5.3.7在窗戶玻璃上貼字畫、海報、玩具等;
5.3.8私自更換不同顏色之玻璃;
5.3.9其他影響樓宇觀瞻外觀之舉措。如:私自安裝天線,防盜網等;
5.3.10在公共地方燒紙錢、祭祖等。
5.4車輛之管理
5.4.1有無壓著草皮;
5.4.2有無撞壞車庫門;
5.4.3有無撞壞澆花水龍頭;
5.4.4有無撞壞煙灰桶及垃圾桶等其它公共設施等;
5.4.5車輛相碰時,需征求車主意見作出處理;
5.4.6車門、燈是否已關好;
5.4.7是否按照規(guī)定車位停泊;
5.4.8是否按照規(guī)定路線、違章行駛。
5.5售樓處之管理
5.5.1公司職員及客戶出入,必須要有禮貌、以樹立良好形象。
5.5.2指揮好前來參觀人員之車輛停放于車位上,并負責看管,保證安全;
5.5.3加強防衛(wèi)工作,保障辦公大樓高層職員及客戶人生財產之安全;
5.5.1禁止衣冠不整,且來歷不明的人員進入大樓;
5.5.5禁止攜帶違禁物品(如兇器、毒品、易燃易爆等)進入大樓;
5.5.6公司職員若因公超時,需登記好姓名、出入時間、攜帶物品等;
5.5.7看管好公司財產(如電視機、電腦、專業(yè)機器等);
5.5.8不準隨意挪用公司之物品,若因公需要,報高層職員同意并做好登記;
5.5.9辦公大樓職員下班后,必須檢查門窗是否已關好;
第6篇 物業(yè)公司人事管理工作時間考勤規(guī)定
物業(yè)公司人事管理之工作時間與考勤
2.工作時間與考勤
2.1.工作時間
2.1.1 員工每周工作6天。具體工作時間,根據業(yè)務開展及運作需要,由各部門編制交由人事行政部審核,報經理審批后執(zhí)行。
2.1.2 特殊情況下工作時間如有變動,以人事行政部通知為準。
2.2.考勤
2.2.1 打卡制度
1)根據打卡的記錄資料及出勤解釋單和請假單,依據薪酬標準按月薪制計算當月工資;
2)每天按排班表或上班時間打卡;
3)如發(fā)現(xiàn)打錯卡或漏打卡或忘記打卡,又或者因業(yè)務工作需要外出而無法按時打卡者,應于一個工作日內填寫《出勤解釋單》,按程序報批。一般員工報部門負責人審批,部門負責人報經理審批,并交人事行政部加簽核準。逾期不辦理者,視作缺勤處理。每月打錯卡或忘記打卡共超過5次者,扣20元;
4)人事行政部人事行政專員負責公司考勤管理、監(jiān)督工作,每月一日整理、統(tǒng)計出勤情況。
2.2.2 遲到與早退
1)工作時間開始后到崗為遲到;
2)工作時間終了前離崗為早退;
3)遲到15分鐘以上,以曠工半日處理(因公外出及請假者除外);
4)無故提前15分鐘以上下班者,以曠工半日處理;
5)遲到或早退處罰措施:每次遲到或早退從當月工資中扣罰10元,一個月出現(xiàn)一次即扣除當月全勤獎,累計三次按曠工一日處理;
6)曠工處罰措施:曠工期間薪資不予計算,曠工半日除扣罰一日半工資(含基本工資及績效工資)外,并扣除當月全勤獎;曠工一日除扣罰三日工資外,并扣除當月全勤獎。連續(xù)曠工三日者作自動離職處理,不計發(fā)當月薪資。一年內累計曠工達十日者,作自動離職處理,不計發(fā)當月薪資。
2.3.加班
2.3.1 本公司如因業(yè)務需要,可于辦公時間以外指定員工加班,被指定的員工,除因特殊情況經上級主管批準外,不得拒絕,違者以不服從上級領導論處。
2.3.2 員工加班,事先由直接上級填寫《員工加班申請表》,報部門負責人及人事行政部主管核準(部門負責人須經經理批準)后方可加班,并須按規(guī)定打卡,否則不作加班處理(如因上級領導外出未能及時批準的,亦須事先以電話請示征得領導同意)。
2.3.3 本公司原則上除休息日加班先作補休處理外,其余加班(如延長時間加班及節(jié)假日加班)按規(guī)定計發(fā)加班費。因工作繁忙確實無法于六個月內安排補休的,經部門負責人及人事行政部主管核準報經理批準后,方可計發(fā)加班工資。
2.3.4 加班工資計算及發(fā)放標準:根據相關政策規(guī)定及結合公司實際計發(fā)。
2.3.5 員工的加班必須以打卡記錄為依據,未打卡而加班者不予計算加班費,加班時間按實計算。特殊原因無法打卡,須填寫《出勤解釋單》報主管領導簽名確認,并由人事行政部主管加簽核準后,方可視作加班。
2.3.6 員工的加班工資由公司財務部憑經審批的《員工加班申請表》及員工 考勤記錄計發(fā)。
第7篇 物業(yè)管理顧問服務工作要點內容
一、相關概念
1、物業(yè)顧問服務-------指優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)向房地產開發(fā)商、其他物業(yè)公司或企事業(yè)單位提供物業(yè)管理及相關服務的咨詢、指導、培訓和技術支持等,它包括項目的前期規(guī)劃設計、施工、安裝階段的介入;提升品牌銷售配合;物業(yè)公司或服務機構籌建(或現(xiàn)有物業(yè)公司規(guī)范提高);管理方案策劃、機構設置;人員招聘培訓;建章立制、入住指導;iso9000質量體系的導入;人員系統(tǒng)培訓、實習指導;創(chuàng)優(yōu)迎檢、輸入企業(yè)文化、實現(xiàn)規(guī)范管理服務等。
二、顧問服務的三階段及其工作要點
1、全程顧問服務三階段:
(1)前期介入階段----前期考察、前期策劃、工程建議、銷售配合、竣工驗收與物業(yè)公司組建等階段。
(2)實操指導階段----入伙前期籌備、集中入伙、裝修搬遷管理和正常管理(業(yè)委會籌建、續(xù)簽合同)等。
(3)服務質量跟蹤與提升----iso9000質量體系貫徹認證、迎檢創(chuàng)優(yōu)、品牌宣傳。
2、三階段的顧問服務目標內容:
(1)前期介入階段
a、從規(guī)劃設計、材料設備選型、施工管理、銷售配合等諸多方面,為開發(fā)商提供最符合現(xiàn)實使用情況和最貼近業(yè)主實際需求的專業(yè)建議;從物業(yè)管理的角度對項目的規(guī)劃設計方案、景觀方案、施工圖紙、各種設施設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議;
b、從物業(yè)管理角度檢驗項目開發(fā)模式是否科學合理性,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低今后的管理成本提高效益。
c、根據市場調研,就項目的物業(yè)發(fā)展定位和管理標準提供建議;
d、配開發(fā)商樓體銷售期 的物業(yè)形象展示和銷售的后勤服務工作;
e、強化施工監(jiān)理、全面掌握物業(yè)信息、介入項目竣工驗收、接管驗收工作,為后期的管理奠定堅實基礎。
f、協(xié)助合作方測算物管成本,確定物業(yè)管理費標準。
(2)實操指導階段
a、入伙籌備階段
指導制定物業(yè)公司的組織架構、崗位設置、崗位職責、人員配備方案等;
對主要管理人員進行培訓,并協(xié)助操作層人員的招聘與培訓;
協(xié)助制定入伙交接驗收標準集實施程序,協(xié)助制定入伙前工作計劃;
指導物業(yè)公司于開發(fā)商之間各類專業(yè)設施設備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)
指導物業(yè)公司對機電設備進行維修保養(yǎng)及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙階段
指導成立入伙期個工作組及其責任制度;
制定入伙工作流程,緊急應變方案等;。。。。
c、裝修搬遷階段
利用有效的管理手段和管理力度保護集中裝修搬遷期間的公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時有監(jiān)督裝修質量,避免遺留安全隱患;
兼顧先入住業(yè)主的正常工作有序和后入住業(yè)主的順利裝修,將兩者有效隔離開來從而避免有效投訴;
指導建立嚴格的裝修審批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理階段
e、服務質量跟蹤與提升階段
第8篇 物業(yè)管理客服主管工作職責
職責一:物業(yè)管理客服主管職責
一、收取及審閱每天的投訴記錄、巡查報告及管理日志,并跟進處理;
二、定期對清潔、綠化、消殺等外包工作進行監(jiān)察協(xié)調,審核各項清潔綠化工作計劃及實施方案,并定期組織對清潔綠化等外包方進行服務質量評價;
三、制定本部門的規(guī)章制度及員工守則,編制及安排各級管理員工值班表,并負責對本部門員工的工作做出安排及進行指導、監(jiān)督及考核;
四、接受及處理業(yè)主(住戶)投訴,并予記錄,對違章操作或行為應及時制止或按規(guī)定處理,重要事件要向管理處主任報告;
五、準時安排客服管理員向業(yè)主(住戶)派發(fā)各種費用的交費通知單,并督促下屬及時收繳各項物業(yè)管理費及其他費用,統(tǒng)計各項費用的收繳率并向主任匯報。
六、跟進處理突發(fā)事件;
七、編寫部門管理月/年報告
八、熟悉管理處各項管理制度、收費標準、客戶情況及轄區(qū)規(guī)劃、各類房屋、公共設施的分布、機構和安全檢查要求,掌握各類管線的走向、位置和分布情況。
九、定期組織考試吧安排收集、整理、歸檔管理處各類檔案及運行記錄等,確保存檔記錄資料的齊全及有效性。
十、 負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析,并提出整改方案;
十一、負責本部門員工的日常培訓工作,制定培訓計劃,并報管理處主任審批后實施。
十二、協(xié)助工程維修部組織轄區(qū)內房屋建筑、設施設備的大、中、小修及更新工作和業(yè)主(住戶)的裝修審核、監(jiān)督。
十三、組織策劃開展小區(qū)考試吧各種社區(qū)文化活動及宣傳工作,豐富社區(qū)文化生活。
十四、確保小區(qū)出租屋信息資料的完整、確切和及時性。
職責二:物業(yè)管理客服主管職責
客戶服務主管是在項目經理及公司客戶部經理的雙線管理下,負責客戶服務的日常管理業(yè)務,接待客戶來訪、住戶投訴等工作,其具體職責如下:
1.積極同公司客戶部及公司外部保持聯(lián)系,收集相關業(yè)務信息和資料,根據小區(qū)居民需要,不斷開發(fā)、完善小區(qū)服務項目,不斷制定、完善客戶服務體系及服務流程。
2.加強內部溝通和對所屬人員的管理,每天召開部門總結會議,解決工作難點,協(xié)調工作關系,掌握各工作的開展情況,發(fā)現(xiàn)問題并指導工作,確保各項工作任務的順利完成。
3.嚴格按照公司體系文件的規(guī)定,規(guī)范操作,監(jiān)督客戶資料檔案及服務檔案的管理。
4.負責服務中心與住戶之間的溝通,接待住戶來訪,閱辦和處理住戶的信函,滿足住戶的各種合理要求,爭取住戶和公眾對服務中心工作的支持和理解。
5.負責處理住戶投訴,及時處理、反饋,定期安排上門征求住戶意見和建議,根據公司每半年下發(fā)《顧客意見調查表》反饋內容安排回訪工作。
6.負責組織與業(yè)主及各客戶單位的溝通和聯(lián)系,積極收集顧客意見,受理顧客投訴,認真解決客戶提出的合理要求,并定期組織召開懇談會。
7.加強業(yè)務知識的學習,不斷提高自身的業(yè)務素質和業(yè)務技能,遵守公司規(guī)定和職業(yè)道德,在同客戶接洽過程中,注意儀態(tài)、方式,維護公司形象。
8.協(xié)助其他部門完成有關返修、裝修、家政服務、安全防范的工作。
9.每月25日前編制下、月《工作計劃》報項目經理及公司客戶部經理審核后實施。
10.對本業(yè)務塊產生的各種相關工作記錄和記錄負責,根據要求及時匯總交資料員存檔。
11.每月底向項目經理及公司客戶部經理提交本月客戶服務方面的統(tǒng)計分析報告。
12.完成領導交辦的其他工作。
職責三:物業(yè)管理客服主管職責
1.熟悉有關物業(yè)管理及相關的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識,并能有效運用。
2.對小區(qū)物業(yè)管理服務工作計劃積極提出意見和建議。
3.負責接待業(yè)主和來訪客人,對業(yè)主的投訴要耐心解釋,及時處理,投訴處理率達100%,投訴回訪率達100%。
4.建立與業(yè)主密切友好的關系,熟悉小區(qū)業(yè)主情況,積極與業(yè)主交流、溝通,定期訪問業(yè)主。
5.及時向項目經理反映業(yè)主的意見和建議,定期提交小區(qū)業(yè)主提案。
6.熟悉小區(qū)房屋及各類公共設施的結構和管理要求,及時滿足業(yè)主合理要求。
7.做好業(yè)主(用戶)進住工作,建立業(yè)主(用戶)檔案,簽署有關管理協(xié)議,配合工程部進行裝修監(jiān)管,裝修結束,組織驗收,建立業(yè)主(用戶)工程檔案。
8.負責接聽業(yè)主報修電話,認真做好記錄,迅速轉達相關部門,并及時對業(yè)主進行回訪。
9.做好編制物管費、公共分攤費、特服費用一覽表工作,做好收繳工作,妥當解釋業(yè)主提出的相關問題。
10.做好領導交辦的其他任務。
第9篇 物業(yè)公司能源與資源管理工作程序
環(huán)境管理程序文件
-- 物業(yè)公司能源與資源管理程序
1.0目的
為減少公司所有管理活動、服務中各環(huán)節(jié)能源和資源的消耗,從而減少從環(huán)境的取用和棄置,特制定本程序。
2.0 適用范圍
適用于公司范圍內電能、柴油、汽油、辦公用復印紙及水的管理。
3.0 職責
3.1公司質量/環(huán)境/安全管理委員會負責組織公司各相關部門根據上一年實績制定年度的電、水、油、辦公用復印紙的節(jié)約目標。
3.2各管理處負責將公司節(jié)約目標細化并每月將節(jié)約目標的達成情況以月報的形式向全司公布,公司本部每月目標達成情況由辦公室負責。
3.3管理者代表負責將節(jié)約目標的達成情況提交管理評審。
4.0 工作程序
4.1 節(jié)約目標制定
4.1.1每年初,由公司質量/環(huán)境/安全管理委員會負責組織公司各相關部門根據上一年實績,制定本年度的電、水、油,辦公用復印紙的節(jié)約目標,經管理者代表批準,節(jié)約目標納入公司環(huán)境目標及指標中進行管理。
4.1.2各管理處負責人根據公司目標予以細化、分解,組織制定本部門的用電、用水、用油、用紙節(jié)約目標及相關措施對策;公司本部細化目標由辦公室負責制定。
4.2 節(jié)約目標實施
4.2.1由辦公室負責每月抄報、統(tǒng)計全公司當月用電、用水情況及當月目標達成情況,編制《用電、用水量月報》。
4.2.2由辦公室負責每月統(tǒng)計汽車用油情況及當月目標達成情況,編制《汽油消耗月報》。
4.2.3由辦公室負責每月統(tǒng)計復印用紙消耗情況及當月目標達成情況,編制《用紙量月報》。
4.2.4 辦公室應將所有月報進行公布,并在下月10日前提交給管理者代表。
4.2.5根據節(jié)約目標和計劃,有關部門負責人應根據需要制訂相應的管理規(guī)定或作業(yè)指導書,并經管理者代表批準后實施。
4.3 節(jié)約目標分析及對策
4.3.1各責任部門根據細化的節(jié)約目標與實績對比,未達成目標的需在月報公布后一周內向辦公室提交分析對策報告。
4.3.2 辦公室負責跟蹤對策的實施情況。
4.4 管理者代表負責將電、水、油、辦公用復印紙等節(jié)約目標的達成情況提交管理評審。
5.0 相關文件
5.1《節(jié)約用水規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-01)
5.2《節(jié)約用電規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-02)
6.0 質量記錄
6.1《用電、用水量月報》(zh*-ep-06-1/a)
6.3《用紙量月報》(zh*-ep-06-2/a)
6.4《汽油消耗月報》(zh*-ep-06-3/a)
第10篇 物業(yè)精細化管理--安全巡檢工作精細化
一、火情控制
某商場內一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發(fā)展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。
精細化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協(xié)調聯(lián)動,內部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;
4、將業(yè)主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火,事后經物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整 改。
精細化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標準的開關、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第11篇 物業(yè)公司項目清潔管理控制工作程序
物業(yè)公司項目清潔管理控制程序
1.0 目的
對各管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實施全面的監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
2.0 范圍
適用于公司所管理項目的保潔服務工作。
3.0 職責
3.1 清潔綠化部負責聘請承包單位,簽定服務合同,制定清潔驗收標準和作業(yè)指導書。
3.2 管理處負責日常的清潔監(jiān)督工作。
3.3 質量管理部負責每月(季)對各管理處的保潔工作進行檢查。
4.0 程序內容
4.1清潔綠化部負責對新接的小區(qū)進行實地考察根據公共區(qū)域面積、小區(qū)實際情況,確定清潔工人數,清潔設施的配置,制定清潔標準,編制作業(yè)指導書。
4.2 清潔綠化部按照當地政府的規(guī)定,聘請有資質證明的專業(yè)單位作為除四害消殺、垃圾清運、日常保潔的承包單位,并簽定服務合同。
4.3 管理處要對日常的清潔進行巡查和監(jiān)督,要將衛(wèi)生巡查結果填寫在管理工作日檢報告表上,對存在的問題要及時通知保潔人員,并限期進行整改。如有多次通知不改者,對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生有影響的,要及時通知清潔綠化部,及早終止合同。
4.4 質管部每月(季)對各小區(qū)進行全面檢查時,要根據保潔標準對小區(qū)實施,清潔效果的檢查,發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角或衛(wèi)生不合格處要按規(guī)定進行扣分并責成管理處按期及時糾正。
4.5 清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進行服務質量工作的評審,如在服務過程中按合同規(guī)定標準出現(xiàn)不合格而又不及時整改者,管理處反映服務質量欠佳者,取消分包方資格。
4.6 管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴格按清潔綠化管理手冊進行操作,要定期對保潔工人的業(yè)務知識培訓情況進行監(jiān)督。
5.0 相關文件和記錄
wi/q 《清潔綠化管理手冊》
第12篇 某某物業(yè)公司綜合管理部工作職責
某物業(yè)公司綜合管理部工作職責
1.根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,組織編制、修訂和執(zhí)行企業(yè)中長期人力資源規(guī)劃,并制訂員工職業(yè)生涯規(guī)劃。
2.制訂、修訂和監(jiān)督執(zhí)行人力資源管理制度和人事工作程序文件。
3.根據年度人力資源計劃和部門編制制訂招聘計劃書,并制定招聘方案,組織人員實施選、訓、考、用、育、留等工作。
4.公司年度培訓計劃和制度的擬訂、修訂與實施管理。
5.負責員工招聘、錄用、轉正、分配、調動、離職手續(xù)和勞動關系管理工作。
6.負責公司績效考核,對本部門員工進行績效管理與績效考評工作。
7.組織制訂、修改員工薪酬、福利和獎勵制度。
8.負責建立健全員工人事檔案工作。
9.負責公司員工各種休假的報批和手續(xù)的呈辦。
10.負責公司印鑒使用管理和文書檔案的管理工作。
11.負責公司固定資產、低值易耗品的申購、領用、登記管理工作。
12.負責有關單位來文的接受登記、傳遞、催辦和管理,公文處理做到及時、準確、安全、保密、歸檔。
13.按時完成公司領導交辦的臨時任務。
第13篇 物業(yè)商業(yè)管理部會所工作方針
物業(yè)公司商業(yè)管理部會所工作方針
一、前期介入階段
會所前期介入階段,主要是根據實地考察和發(fā)展商提供的會所平面圖,結合發(fā)展商的意向,就會所的規(guī)模、結構、項目、裝修、經營等提供可行而又具建設性的書面建議。具體可細化為以下幾個方面:
1、會所的規(guī)模和格局:根據小區(qū)的面積、住戶數量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境,向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。
2、會所的功能設置:根據市場情況結合小區(qū)特點(住戶的結構性質等),提供較合理的功能配置方案,盡量做到全面而實用。
3、會所項目的面積要求:根據項目特點和市場需求,測算出精確的(某些體育項目)、科學又合理的面積數據。
4、會所的裝修格局:會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著密切的關聯(lián),應結合小區(qū)環(huán)境和項目要求,提出相宜的裝修建議。
5、會所的器材配置:會所后期的器材配置將直接影響會所的經營,而許多發(fā)展商往往又忽視它,搞的七零八落,使設置的功能不能達到預期的效果。因此,要向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。
6、會所的節(jié)能要求:會所的許多項目與iso14000環(huán)境管理相關,如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等,都應提供專業(yè)的處理建議。
7、會所的管理和經營:包括會所的管理方案、管理章程、經營模式、經營價位以及人員配備等方面的建議。
二、實際指導階段
會所的實操指導主要指會所的開業(yè)籌備及正式投入運轉后的指導。
1、對會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以期達到預期效果。
2、提供人員配置、素質要求以及人員培訓的具體方案:如果要代管會所,就需對人員進行實操培訓演練。
3、結合會所的實際,提供一套完善的管理制度(包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經營方式、經營價格等),并制作成冊。
4、開業(yè)前的宣傳:制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等,協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。
5、會所的裝飾:開業(yè)前,須對會所進行全面裝點,增加喜氣,渲染氣氛。
6、開業(yè)酬賓:開業(yè)之日,邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關人員前來觀摩娛樂,了解會所、熱愛會所。
7、會所運轉指導:服務人員工作流程、顧客消費方式(單次消費、各類消費卡;會員消費、貴賓消費等)、消費價格、營業(yè)時間、帳務管理等。
三、服務質量跟蹤階段
對已投入使用的會所,在服務質量、經濟效益、費用、器材的管理和保養(yǎng)、環(huán)境的保潔、會所與社區(qū)文化的結合等方面采取各種形式的檢查、監(jiān)督。
第14篇 物業(yè)項目管理處行政工作職責
物業(yè)項目管理處行政的工作職責
1、貫徹落實物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時,控制及節(jié)約行政成本;
2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;
3、負責管理處的各類物品采購和固定資產管理;
4、嚴格執(zhí)行保密制度,負責管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。
1)管理體系文件的發(fā)放管理。
2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。
3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務信息等其它文件的整理。
4)指導管理處各部門的文件資料管理。
5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。
5、負責管理處會議的組織、安排、記錄及跟蹤落實;
6、根據公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進行管理處印章管理;
7、按照公司指引編制管理處行政辦公預算,并嚴格按照經審批預算執(zhí)行及復核管理處日常辦公費用的支出。
8、完成其他日常行政事務性工作;
第15篇 某物業(yè)管理公司會計工作守則
物業(yè)管理公司會計工作守則
1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內容真實,數字準確,帳目清楚。按時報出有關各種報表,內容完整、及時、準確。
2.按照經濟核算原則,定期分析財務計劃,預算執(zhí)行情況,考核資金使用結果,做到合理利用資金。
3.對于會計資料及有關附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。
4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。
5.對重大、疑難問題及早上報部門領導,做好跟進工作,直到問題得以解決。
6.負責完成公司的各項上繳任務,遵守一切財務規(guī)章制度,把好財務關。
7.保證工作質量,及時向公司領導提供準確數據。
8.遵守會計保密制度。
第16篇 物業(yè)管理處采購控制工作程序
物業(yè)管理處采購控制程序
1.目的
對物資采購的申請、計劃的編制、審批等過程制定相應程序,確保采購物資符合規(guī)定要求。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理處提供服務所需物資的采購,其他物資(如辦公用品)的采購可參照執(zhí)行。
3.術語(略)
4.職責
4.1提出采購的部門制定《采購計劃》和其他采購文件,由部門負責人審核報公司批準。
4.2經批準后的《采購計劃》發(fā)至財務部,由財務部負責實施采購。
5.工作程序
5.1物資的采購
5.1.1計劃性采購
a.財務部庫管員根據物資庫存情況,做出下月補充物資采購計劃。
b.各部門主管每月下旬制定下個月的物資采購計劃,說明物資的名稱、型號、規(guī)格、數量等(如有特殊要求,須說明)。
c.采購計劃經部門負責人審核后,報經理批準,各部門將批準后的《采購計劃》交給財務部,由財務部采購人員在合格供方處進行采購。
5.1.2零星采購
a.公司零星采購是指在物業(yè)管理活動中少量隨時采購的物品。
b.各部門需要零星物資和計劃外的物資時,先填寫《申購單》,說明物品的名稱、型號、規(guī)格、數量、用途等(如有特殊要求,須注明)。《申購單》經部門負責人審核,經理批準。
c.申請部門將批準后的《申購單》交財務部,財務部安排采購人員進行采購。
d.采購人員一般在合格供方處進行采購,如有急需等特殊情況,經物業(yè)管理公司總經理批準后也可在其它供應商處對實物質量進行驗證后購買。
5.2供方的選擇按《供方評價和選擇程序》執(zhí)行。
5.3采購物資的驗證。
5.3.1財務部庫管員依據審批后的《申購單》或《采購計劃》對所采購回來的物資進行入庫檢驗。工程部專業(yè)技術人員參與工程設備.材料及工具的質量驗收。
5.3.2驗證根據情況采用核對數量、外觀檢查和合格證檢查等方式進行。對涉及安全性能的產品如電器類、水絕緣材料類、標準件類暖器材、消防用具類、化工原料類必須要有合格證;對小五金類、其他雜項類應核對規(guī)格、型號和數量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
5.3.3由庫管員對物資驗證結果進行記錄,《物品驗證記錄表》驗證欄簽名確認并保存,參與驗收的工程部專業(yè)技術人員也應簽名。對驗證中發(fā)現(xiàn)的不合格品按《不合格控制程序》執(zhí)行。
5.4采購人員在進行采購時,將采購物資的時間、供方登記在計劃表或《申購單》相應欄目內。
5.5采購回來的物資交倉管員辦理入庫手續(xù)并作記錄。
6.相關文件和記錄
6.1《供方評價和選擇程序》
6.2《采購計劃》
6.3《申購單》
6.4《物品驗證記錄表》
