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物業(yè)管理公司合同評(píng)審工作程序【16篇】

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):55

物業(yè)管理公司合同評(píng)審工作程序

第1篇 物業(yè)管理公司合同評(píng)審工作程序

質(zhì)量管理程序文件

--物業(yè)管理公司合同評(píng)審程序

1.0 目的

通過對(duì)標(biāo)書、合同(草案)或訂單進(jìn)行評(píng)審,確保其內(nèi)容明確,并能準(zhǔn)確理解用戶或發(fā)展商的要求,使合同得以順利履行。

2.0 適用范圍

適用于本公司各類租賃和提供物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)書、合同的草案及正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單及口頭訂單等的評(píng)審。

3.0 定義

訂單:指對(duì)要求進(jìn)行說明的文件或記錄。

4.0 職責(zé)

4.1 總經(jīng)理主持并組織有關(guān)部門或人員對(duì)物業(yè)委托管理合同或標(biāo)書等重大項(xiàng)目合同的評(píng)審。

4.2 房屋、電話租賃合同及其他一般性服務(wù)合同由合同涉及的部門負(fù)責(zé)人組織評(píng)審,公司主管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審批。

4.3 正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單由機(jī)電班長(zhǎng)或訂單接收人進(jìn)行評(píng)審。

4.4 合同評(píng)審記錄由辦公室負(fù)責(zé)保存。

5.0 工作程序

5.1重大項(xiàng)目合同(如物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)書、物業(yè)委托管理合同等)的評(píng)審。

5.1.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門或人員通過與顧客了解接觸、溝通聯(lián)絡(luò)以及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和分析來了解顧客的真實(shí)需要。

5.1.2 在投標(biāo)或合同簽訂之前,總經(jīng)理主持召集專題會(huì)議,有關(guān)部門或人員對(duì)標(biāo)書或合同草案內(nèi)容以及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評(píng)審,確認(rèn)本公司有能力達(dá)到用戶或發(fā)展商要求。

5.1.3 對(duì)合同的評(píng)審確保

a)在簽訂合同之前,各項(xiàng)條款內(nèi)容明確、合理;

b)公司具有滿足合同能力,與投標(biāo)不一致的地方已得到解決;

c)當(dāng)合同變更時(shí),應(yīng)重新評(píng)審,評(píng)審后更改的內(nèi)容及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)到有關(guān)部門o

5.1.4各相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)合同涉及到本部門的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審,并在《合同評(píng)審記錄》上填寫評(píng)審記錄,經(jīng)總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

5.1.5 《合同評(píng)審記錄》由公司辦公室負(fù)責(zé)保存o

5.2一般性服務(wù)合同(如業(yè)主公約或物業(yè)管理契約,房屋、攤位租賃及電話出租合同等)的評(píng)審。

5.2.1 在合同簽定之前,由合同簽訂部門負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員對(duì)合同的草案內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。如合同有標(biāo)準(zhǔn)合同文本(通用范本),只需對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同文本進(jìn)行評(píng)審,報(bào)公司主管負(fù)責(zé)人審批。

5.2.2《合同評(píng)審記錄》由合同簽訂部門負(fù)責(zé)保存。

5.3維修或安裝訂單的評(píng)審

5.3.1 以口頭或書面等方式出現(xiàn)的屬于正常服務(wù)范圍之外的維修或安裝訂單電主管或訂單接收人評(píng)審,或記錄后預(yù)約現(xiàn)場(chǎng)評(píng)審。

5.3.2 如用戶的要求內(nèi)容不明確時(shí),由專業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審并做出答復(fù),將結(jié)果記錄在《維修通知單》上。

5.3.3 上述評(píng)審記錄由管理處負(fù)責(zé)保存。

5.4合同的修改

5.4.1 合同的雙方發(fā)現(xiàn)合同中存在需修改問題時(shí),均有義務(wù)就待修改條款通知對(duì)方,并取得一致意見。修改后的合同要進(jìn)行重新評(píng)審并做好評(píng)審記錄。

6.0 相關(guān)文件

6.1 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊(cè)》'文件資料控制程序' 4.3章

6.2 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊(cè)》'職責(zé)描述'3.2章

6.3 《合同評(píng)審記錄》***-qp-08-1/b

6.4 《維修通知單》***-qp-06-4/b

6.5 《經(jīng)濟(jì)效益分析意見》或《可行性分析》(不定格)

6.6 《物業(yè)管理投標(biāo)書》或《物業(yè)管理方案》(不定格)

6.7 《物業(yè)委托管理合同》(不定格)

第2篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

1.1竣工驗(yàn)收

當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)iT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收??⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

1.2接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001

2.接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

3.1接管驗(yàn)收程序

3.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;

3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b)用地批準(zhǔn)文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

c)工程合同及開、竣工報(bào)告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會(huì)審記錄;

f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗(yàn)收證明書;

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗(yàn)合格證書;保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.4驗(yàn)收的組織

3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗(yàn)收程序

4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

在接管驗(yàn)收過程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強(qiáng)電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個(gè)彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。

5.1交接雙方的責(zé)任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來

管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用

第3篇 物業(yè)管理方案制定工作程序

物業(yè)管理方案制定程序

1.目的

根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對(duì)新承接的物業(yè)管理項(xiàng)目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。

2.適用范圍

適用于公司新承接物業(yè)管理項(xiàng)目。

3.引用文件

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章

3.2so9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章

4.職責(zé)

4.1籌備小組負(fù)責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。

4.2各部門負(fù)責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。

4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理方案的審批、簽署工作。

4.4籌備小組負(fù)責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:

5.1.1物業(yè)概述;

5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo);

5.1.3物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé);

5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;

5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)。

5.2計(jì)劃與聯(lián)系工作

5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計(jì)劃,明確各部門的職責(zé)和要求。

5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項(xiàng)目的有關(guān)資料,并進(jìn)行整理。

5.2.3籌備小組根據(jù)總體計(jì)劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。

5.3管理方案草案的編制

5.3.1各部門根據(jù)總體計(jì)劃的要求進(jìn)行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。

5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)的管理方案草案交法律顧問進(jìn)行法律咨詢。

5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進(jìn)行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進(jìn)行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。

5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項(xiàng)目的有關(guān)資料和磋商紀(jì)要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批準(zhǔn)后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。

5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.支持文件與記錄

第4篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序

物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序

1.目的

規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。

2.范圍

適用于公司各管理處的保潔工作。

3.定義

保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設(shè)施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)頻次/時(shí)間

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制定保潔作業(yè)流程及檢查標(biāo)準(zhǔn),監(jiān)督指導(dǎo)各管理處保

潔工作,保潔新技術(shù)、新方法的推廣應(yīng)用。每季度至少一次

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實(shí)施,并可根據(jù)自身特點(diǎn)制定

相應(yīng)的保潔制度。每半月至少一次

環(huán)境管理負(fù)

責(zé)人負(fù)責(zé)落實(shí)保潔工作計(jì)劃,指導(dǎo)、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次

保潔負(fù)責(zé)人1.現(xiàn)場(chǎng)日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;

2.制定完善工作細(xì)則、合理調(diào)配保潔員;

3.用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時(shí)補(bǔ)充;

4.每月消耗材料統(tǒng)計(jì)匯總;

5.保潔月工作計(jì)劃制定,每周組織工作例會(huì),并將有關(guān)信息及時(shí)上傳下達(dá);

6.及時(shí)收集顧客意見并匯報(bào);

7.對(duì)班員的月工作情況進(jìn)行考核。每天至少一次

保潔員1.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況,以便于順利開展各項(xiàng)工作。

2.嚴(yán)格按照保潔程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書,對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。

3.積極鉆研本職崗位工作中的難點(diǎn)尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務(wù)技能。對(duì)不能解決的問題須及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。

4.愛護(hù)保潔工具、用品,每次使用后應(yīng)清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn);

5.收集顧客的意見和建議并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

會(huì)所服務(wù)員1.精通業(yè)務(wù),熟練掌握會(huì)所內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的使用方法及規(guī)定,并正確引導(dǎo)顧客使用;

2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機(jī)的使用,并負(fù)責(zé)日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;

3.嚴(yán)格遵守會(huì)所管理的有關(guān)規(guī)定,努力做好顧客服務(wù)接待工作;

4.收集顧客意見和建議,并及時(shí)向會(huì)所管理員匯報(bào);

5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。

救生員1.嚴(yán)格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗(yàn)證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;

2.每天對(duì)泳池、按摩池進(jìn)行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測(cè)水質(zhì)變化情況并及時(shí)調(diào)整,使水質(zhì)達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn);

3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》本上;

4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔處理工作;

5.定期清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機(jī)并報(bào)中心進(jìn)行處理,同時(shí)必須立即向上級(jí)匯報(bào);

6.做好泳池運(yùn)行記錄;

7.留意泳客動(dòng)態(tài),及時(shí)保護(hù)泳客安全。

5.方法及過程控制

5.1根據(jù)不同的場(chǎng)地和不同材質(zhì)的設(shè)施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達(dá)到清潔服務(wù)質(zhì)量的要求。

類別每日

至少一次每周

至少一次每月

至少一次每?jī)稍?/p>

至少一次每季至少一次每年

至少一次備注

門1.玻璃門擦拭

2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭

2.防火門擦拭

3.天臺(tái)門擦拭1.小區(qū)大門擦拭

2.圍欄擦拭

3.卷閘門擦拭

玻璃窗

(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好

地面1.大理石擦拭

2.瓷磚掃拖

3.膠質(zhì)掃拖

4.水泥地面清掃廣場(chǎng)磚清掃、沖洗1.辦公場(chǎng)所膠質(zhì)地板打蠟

2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟

2.辦公場(chǎng)所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面

墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料

2.水泥墻面除灰

3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好

天花每周除塵1次

標(biāo)識(shí)牌擦拭

護(hù)手

欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭

消防

樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)

垃圾箱

煙灰盅

果皮箱抹

擦垃圾桶洗

滅火器

消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭

開關(guān)

燈罩樓內(nèi)開關(guān)擦拭2m以下大堂

燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩

樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈

宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭

樓內(nèi)

管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補(bǔ)刷

空調(diào)

通風(fēng)口通風(fēng)口除塵

(低處)風(fēng)扇、通風(fēng)口、空調(diào)濕擦風(fēng)扇冬季裝保護(hù)罩

倒車欄

道閘

凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡

道閘擦拭護(hù)欄車架沖洗

電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔

地毯大堂濕拖(膠質(zhì))

吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報(bào))

家俱擦、(消毒)

健身器擦、消毒(室內(nèi))

架空層

空置房濕拖打掃

電話亭除塵干抹或濕抹

公園椅干抹或濕抹

園林

小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗

運(yùn)動(dòng)

設(shè)施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次

溝渠

井蓋清掃沖洗、消殺清掏、

消殺夏秋季增加消殺次數(shù)

草坪燈濕抹

路燈桿濕抹

崗?fù)ね獠扛赡ɑ驖衲?/p>

垃圾

收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)

報(bào)刊架

信箱干抹或濕抹

綠化帶

衛(wèi)生巡視

車庫濕拖

兒童娛樂設(shè)施擦拭沖洗

噴水池水井對(duì)設(shè)施內(nèi)水面上的雜物進(jìn)行清潔沖洗、換水清潔

衛(wèi)生間地面半干濕拖

便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭

地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂

5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導(dǎo)書

5.2.1保潔員在日常對(duì)公共區(qū)域的各種地面進(jìn)行清潔保養(yǎng)作業(yè)時(shí),執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.2.2保潔員在日常對(duì)公共設(shè)施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時(shí),執(zhí)行《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),應(yīng)保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過程中,應(yīng)保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設(shè)備進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),執(zhí)行《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》。

5.2.6保潔員在日常針對(duì)保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.2.7救生員在日常會(huì)所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》。

5.3保潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)

5.3.1保潔負(fù)責(zé)人在日常對(duì)各項(xiàng)保潔工作進(jìn)行檢查時(shí)其標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行《保潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》

5.4保潔工作的質(zhì)量記錄

5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負(fù)責(zé)人在定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保潔工作檢查時(shí),須填寫《管理人員巡視記錄表》。

5.4.2管理處保潔負(fù)責(zé)人在日常巡視檢查時(shí),須填寫《清潔工作每日巡查表》。

5.4.3管理處保潔負(fù)責(zé)人組織環(huán)境消殺作業(yè)時(shí),須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。

5.4.4管理處保潔負(fù)責(zé)人在對(duì)保潔各項(xiàng)工作進(jìn)行評(píng)估時(shí),須編寫《 工作評(píng)估報(bào)告》。

5.4.5保潔員在對(duì)洗手間進(jìn)行保潔作業(yè)時(shí),須填寫《洗手間定時(shí)清潔記錄表》。

5.4.6會(huì)所服務(wù)員在每天工作結(jié)束后,須填寫《娛樂設(shè)施管理交接班記錄》。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查作業(yè)指導(dǎo)書》

tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.4-z01-f9《工作評(píng)估報(bào)告》

tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時(shí)清潔記錄表》

第5篇 學(xué)院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案

學(xué)院物業(yè)中心物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案

一、電梯設(shè)備被破壞應(yīng)急預(yù)案

1、事件發(fā)生后,服務(wù)中心主任立刻帶領(lǐng)維修人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),并通知電梯維保公司及學(xué)院相關(guān)處室負(fù)責(zé)人,及時(shí)查看設(shè)備損壞情況,了解電梯困人地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層等第一手資料。

2、迅速與所困業(yè)主取得聯(lián)系,安慰業(yè)主,穩(wěn)定業(yè)主情緒,安撫業(yè)主保持冷靜,耐心等待救援。不要盲目采取無謂的行動(dòng),以免使故障擴(kuò)大,發(fā)生危險(xiǎn)。專業(yè)電梯施救人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前,現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人,要不斷與被困人員對(duì)話,及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況。

3、若維修人員和電梯維保公司都無能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助。

4、在解救過程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),應(yīng)立即撥打120急救電話,以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。

二、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

1、無論何時(shí),一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報(bào)警(注意現(xiàn)場(chǎng)異味,嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警,以防電火花引爆易燃?xì)怏w),請(qǐng)其派人查明真相,并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。

2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌大吵大叫,同時(shí)報(bào)告119火警和物業(yè)管理辦公室。

3、如果是火災(zāi)發(fā)生初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅。

4、如果火勢(shì)較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報(bào)警,報(bào)警要求:

a.起火地點(diǎn);

b.起火部位;

c.燃燒物品;

d.燃燒范圍;

e.有無人員被困;

f.報(bào)警人姓名;

g.報(bào)警人電話。

h.接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人;

5、引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x,同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。

6、在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前,報(bào)警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。

7、帶電物品著火時(shí),應(yīng)先切斷電源再滅火,嚴(yán)禁用水滅火,以防引發(fā)觸電事故。

8、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后,應(yīng)立即通知秩序維護(hù)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),并通知物業(yè)辦公室值班人員。

9、火情確認(rèn)后立即通報(bào)值班經(jīng)理、當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo),由其迅速召集人員前往現(xiàn)場(chǎng)撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。

10、詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。火災(zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進(jìn)行善后處理工作。

三、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案

1、任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊或破壞事件后,應(yīng)立即查清樓號(hào)、單元號(hào)、樓層等,并上報(bào)辦公室,由辦公室值班人員通知秩序維護(hù)員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

2.秩序維護(hù)員巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有可疑人員在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞的,應(yīng)立即向秩序維護(hù)班長(zhǎng)或辦公室匯報(bào),如能處理的可及時(shí)處理,否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征等,以方便破案,并注意自身安全。

3、秩序維護(hù)部主管或辦公室接到報(bào)告后,視情況盡快組織適當(dāng)數(shù)量的人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),盡可能制止盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時(shí)向警方報(bào)警。

4、秩序維護(hù)員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場(chǎng),秩序維護(hù)員人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng),并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門窗,等候警方前來處理。

6、如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護(hù)人員前來救護(hù)。

7、在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主及訪客暫停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。

8、警方人員到達(dá)后,秩序維護(hù)員應(yīng)積極提供線索,配合警方人員辦案。

9在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)拍下照片或錄像,留下當(dāng)事人員和目擊者,供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。

四、防暴炸應(yīng)急預(yù)案

1、發(fā)揮門崗秩序維護(hù)人員的觀察敏銳性,對(duì)外來人員、車輛嚴(yán)格把關(guān),尤其是要重點(diǎn)留意其是否攜帶違禁物品,并決定是否允許其進(jìn)入小區(qū);

2、對(duì)外來車輛,對(duì)其車牌、單位、姓名及探訪地址、出入時(shí)間做好登記,并憑借駕駛員有效證件換取臨時(shí)車輛出入證,車輛出行時(shí)做好檢查;

3、陌生外來人員進(jìn)入前要仔細(xì)詢問有關(guān)拜訪業(yè)主信息,若回答不上來則要求其先用電話聯(lián)系業(yè)主,待業(yè)主同意后做好登記,方可進(jìn)入;

4、發(fā)現(xiàn)可疑物品處理必須慎重,不可隨意亂動(dòng),必要時(shí)及時(shí)報(bào)警處理。

第6篇 物業(yè)公司機(jī)動(dòng)車駕駛員工作管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

1、駕駛員必須遵守《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》及有關(guān)交通安全管理的規(guī)章規(guī)則,安全駕車。并應(yīng)遵守公司其他有關(guān)的規(guī)章制度。

2、晚間要注意休息,不準(zhǔn)開疲勞車,不準(zhǔn)酒后駕車。

3、駕車一定要遵守交通規(guī)則,文明開車,不準(zhǔn)危險(xiǎn)駕車(包括高速、緊跟、爭(zhēng)道、賽車等)。

4、故意違章或證件不全這疲罰款的費(fèi)用不予報(bào)銷,違章造成后果由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。

5、車內(nèi)不準(zhǔn)吸煙。其它員工在車內(nèi)吸煙時(shí),應(yīng)有禮貌地制止;外來的客人在車內(nèi)吸煙時(shí),可婉轉(zhuǎn)告知陪同人,但不能直接制止。

6、對(duì)乘車人要熱情、禮貌,說話應(yīng)文明 。車內(nèi)客人談話時(shí),除非客人主動(dòng)搭話,不準(zhǔn)隨便插話。

7、接送領(lǐng)導(dǎo)上下班的司機(jī),要準(zhǔn)時(shí)出車,不得誤點(diǎn)。

8、上班時(shí)間內(nèi)司機(jī)未被派出車的,應(yīng)隨時(shí)在司機(jī)班等候出車。不準(zhǔn)隨便亂竄其他辦公室。有要事需離開司機(jī)班時(shí),要告知車隊(duì)管理人員去向和所需時(shí)間,經(jīng)批準(zhǔn)后方可離開;出車外出回來,應(yīng)立即到管理人員處報(bào)到。

9、對(duì)車管人員的工作安排有意見的,事后可向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。

10、出車執(zhí)行任務(wù),遇特殊情況不能按時(shí)返回的,應(yīng)及時(shí)設(shè)法通知車管人員,并說明原因 。

11、任何時(shí)間,司機(jī)必須保證手機(jī)暢通,以便于與領(lǐng)導(dǎo)或車管人員 及時(shí)取得聯(lián)系。

12、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),不得將自己保管的車輛隨便交給他人駕駛或練習(xí)駕駛;嚴(yán)禁將車給無證人員駕駛;任何人不得利用公車學(xué)開車。

13、收車時(shí),必須將車輛按指定地點(diǎn)停放,未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自用車或?qū)④囕v在非指定停放地點(diǎn)過夜。

附: 1、機(jī)動(dòng)車駕駛員管理辦法的補(bǔ)充規(guī)定

2、機(jī)動(dòng)車駛員提高服務(wù)質(zhì)量、征詢用戶意見的補(bǔ)充規(guī)定

機(jī)動(dòng)車駕駛員

提高服務(wù)質(zhì)量、征詢業(yè)主意見的補(bǔ)充規(guī)定

為了進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),機(jī)動(dòng)車駕駛員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)公司下發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章制度,深入開展'愛崗創(chuàng)優(yōu)'服務(wù)活動(dòng)。目的在于提高服務(wù)及管理水平,達(dá)到業(yè)主滿意,同時(shí)特補(bǔ)充規(guī)定如下:

1、定于每月開展一次業(yè)主征詢意見,時(shí)間為月初或月末。

2、主要征詢車容、車貌;車輛保養(yǎng);服務(wù)質(zhì)量;服務(wù)態(tài)度;遵守時(shí)間;安全行車等方面內(nèi)容,共計(jì)100分。

3、采取用車單位對(duì)駕駛員每月出車情況打分評(píng)比的辦法。

4、征詢意見的方法,每月末先由車輛管理人員提供駕駛?cè)藛T每月出車記錄及用車單位,再由物業(yè)辦公室分發(fā)、收集征詢意見表,后公布征詢意見結(jié)果。

5、最后結(jié)論:滿意 為95分以上含95分;基本滿意為90分以上含90分;90分以上(不含90分 )為不滿意。

6、對(duì)90分以下的駕駛員一次不滿意為警告,二次不滿意者罰款100元,三次不滿意者做辭退處理。接到用戶嚴(yán)重問題投訴的一次罰款100元,二次罰款200元,三次做辭退處理。

7、對(duì)連續(xù)一年在征詢意見中被評(píng)為滿意者,公司評(píng)優(yōu)并給于獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)連續(xù)二年獲優(yōu)的人員,公司給于提高工資待遇。

司機(jī)工作程序

作業(yè)時(shí)間作業(yè)地點(diǎn)工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

7時(shí)-8時(shí)市內(nèi)五區(qū)早班通勤提前等候,準(zhǔn)時(shí)到單位

8時(shí)-12時(shí)各支行及業(yè)務(wù)單位各部門工作用車熱情服務(wù)、耐心守候、禁止下線

13時(shí)-17時(shí)各支行及業(yè)務(wù)單位各部門工作用車熱情服務(wù)、耐心守候、禁止下線

17時(shí)-19時(shí)市內(nèi)五區(qū)晚班通勤安全送到,準(zhǔn)時(shí)入庫

四、車輛肇事處理辦法

1、下列情況視為肇事

(1)汽車相撞或?yàn)樗N車輛相撞,致雙方或一方有損害傷亡的;

(2)汽車撞及人、畜、路旁建筑物及其它物品,致有損害傷亡的;

(3)汽車行駛失慎傾倒,他人故意置障礙物于路中,因撞及或傾翻,致人或車有傷亡損害的;

(4)汽車行駛遭受意外的事變,如公路、橋梁、涵洞、隧道突然崩塌、損壞致人或車有傷亡損害的;

(5)其他情況致人或車有傷亡損害的。

注:以上情況所稱損害,包括足以致本公司遭受任何的輕微損失。

2、肇事的處理

(1)主管部門接到肇事通知后,應(yīng)立即向交通事故處理小組報(bào)告,并迅速趕往肇事地點(diǎn)查勘處理;

(2)應(yīng)先急救傷員,后查勘現(xiàn)場(chǎng);

(3)盡量尋覓目擊肇事的第三者作證,并記明姓名、地址、通訊手段;

(4)填寫肇事報(bào)告

① 肇事時(shí)間、地點(diǎn)、氣候;

② 肇事原因(研究判斷影響肇事的因素,動(dòng)與靜物的狀態(tài)及車輛和行人的行進(jìn)方向與位置等);

③ 肇事車號(hào)(包括對(duì)方車);

④ 駕駛員(包括對(duì)方車)姓名、地址;

⑤ 損害情形(包括對(duì)方車及乘客財(cái)產(chǎn)的損失);

⑥ 傷亡人員姓名、地址、傷亡原因與情形、救護(hù)方法;

⑦ 現(xiàn)場(chǎng)圖的繪制及攝影。

(5)本公司汽車肇事責(zé)任,由本公司會(huì)議鑒定,會(huì)前通知該肇事駕駛員列度。

3、肇事過失的處分

(1)肇事駕駛員依法負(fù)其應(yīng)負(fù)的刑事責(zé)任和民事責(zé)任;

(2)肇事后經(jīng)法院判決徒刑者,自判決之日起即予開除,并令其賠償肇事?lián)p失;

(3)肇事后畏罪潛逃者,除請(qǐng)司法機(jī)關(guān)緝辦外,并即予開除;

(4)駕駛員因肇事被 取消駕駛員資格者,即予開除;

(5)肇事后給本公司造成經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失者,即予開除,并賠償損失。

4、肇事賠償

注:行車肇事責(zé)任判明后,如當(dāng)事雙方愿意和解,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)查明損害程度,賠償依照下列規(guī)定處理:

(1)責(zé)任屬于對(duì)方車輛或行人過失的,保險(xiǎn)公司概不負(fù)責(zé)賠償;

(2)肇事責(zé)任屬于公司駕駛員的過失,其賠償款項(xiàng)由保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān),但肇事賠償金額超過保險(xiǎn)金額時(shí),其超過金額須由該車駕駛員負(fù)擔(dān)。

(3)肇事責(zé)任屬于公司駕駛員與對(duì)方駕駛員或第三者共同過失的,按各方應(yīng)負(fù)責(zé)任的比率分擔(dān),其損害賠償按前款辦理;

(4)肇事后對(duì)方車輛逃逸能制止而未制止,或?qū)Ψ杰囂?hào)能注意而未注意,致使肇事責(zé)任無從判明或追究者所造成的損害賠償,由駕駛員負(fù)責(zé)按照第二款處理。

五、機(jī)動(dòng)車油料管理、車輛維修、車輛保險(xiǎn)規(guī)定

根據(jù)車隊(duì)車輛多、車庫分散等特點(diǎn),為使車輛、油料管理、車輛維修、車輛保險(xiǎn)等工作有章可循、按章辦事特制定此規(guī)定。

1、油料管理

油料管理堅(jiān)持厲行節(jié)約、集中管理、定額領(lǐng)取的原則。

(1)機(jī)動(dòng)車輛油料的采購(gòu)手續(xù)由機(jī)關(guān)辦公室統(tǒng)一采購(gòu)和管理,各單位(部門)應(yīng)建立油料領(lǐng)用登記簿,堅(jiān)持按行車?yán)锍毯硕ㄓ糜蜆?biāo)準(zhǔn),駕駛員憑油票用油。

(2)駕駛員每次領(lǐng)取油票應(yīng)由本單位車輛管理人員對(duì)領(lǐng)用人車輛上的'里 程表'進(jìn)行登記,每次領(lǐng)取油票不得超過100公升,每月每臺(tái)車油料控制在200公升。因工作需要增加油票時(shí),應(yīng)寫出書面原因報(bào)車隊(duì) 隊(duì)長(zhǎng)審核,再由主管部門領(lǐng)導(dǎo)審批。

(3)各單位車輛管理人員每月要認(rèn)真駕駛員 所用油料是否與行車?yán)锍滔喾?杜絕油料外流和私自賣油票現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違紀(jì)行為,將對(duì)當(dāng)事人做辭退處理,數(shù)額巨大的移交司法機(jī)關(guān)處理。

2、車輛的日常檢查

車輛駕駛?cè)藛T應(yīng)做好對(duì)車輛的日常檢查工作,檢查范圍包括:車輛燃油量、各輪胎氣壓、水箱冷卻液、發(fā)動(dòng)機(jī)潤(rùn)滑油、燈光系統(tǒng)、喇叭、剎車系統(tǒng)、車輛發(fā)動(dòng)后發(fā)動(dòng)機(jī)是否有異響聲音等。

3、車輛的維修

(1)各單位的車輛維修費(fèi)用由該單位承擔(dān)。

(2)車輛的維修應(yīng)根據(jù)該單位車輛的購(gòu)置年限、價(jià)值、使用狀況、單項(xiàng)維修價(jià)格確定維修標(biāo)準(zhǔn)。(根據(jù)實(shí)際情況而定)。養(yǎng)路費(fèi)、車船費(fèi)、停車費(fèi)、高速公路費(fèi)、車庫租賃、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用均由車輛所屬單位承擔(dān),費(fèi) 用指標(biāo)由車輛所屬單位進(jìn)行控制和掌握。

(3)車輛的維修保養(yǎng)按《車輛保養(yǎng)規(guī)程》執(zhí)行。

(4)車輛的維修、保養(yǎng)應(yīng)到車輛所屬單位指定的維修定點(diǎn)單位進(jìn)行操作。

(5)車輛的維修申請(qǐng)

車輛需要維修時(shí),由車輛駕駛員提出修車申請(qǐng)并填寫'費(fèi)用預(yù)算單',在預(yù)算單上注明需要維修的部件(不包括日常維護(hù)用料)、預(yù)計(jì)格后交給本單位車輛管理人員,由本單位車輛管理人員對(duì)維修車輛進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定。

4、審批

(1)經(jīng)車輛管理人員對(duì)維修車輛進(jìn)行技術(shù)鑒定后,根據(jù)維修內(nèi)容到車輛所屬單位所指定的維修單位進(jìn)行詢價(jià)。經(jīng)過詢價(jià)后,將'預(yù)算單'上報(bào),由車隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)審核。經(jīng)審核同意后在'預(yù)算單'上簽字,報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

(2)各單位根據(jù)審批意見,由車輛駕駛員負(fù)責(zé)將維修車輛送到經(jīng)批準(zhǔn)的維修廠家進(jìn)行修理,未經(jīng)批準(zhǔn)私自將車輛送修和更換零件所發(fā)生的費(fèi)用不預(yù)報(bào)銷。

5、車輛的保險(xiǎn)

為便于機(jī)動(dòng)車輛的保險(xiǎn),實(shí)行統(tǒng)一指定的保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保的原則,應(yīng)由車輛所屬單位統(tǒng)一辦理車輛保險(xiǎn)。車輛出險(xiǎn)后必須根據(jù)保險(xiǎn)條款有關(guān)內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行索賠,保險(xiǎn)中如出現(xiàn)問題由車輛所屬單位同保險(xiǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)。

六、機(jī)動(dòng)車駕駛員工作管理規(guī)程

為了加強(qiáng)對(duì)機(jī)動(dòng)車駕駛員的規(guī)范化管理,實(shí)現(xiàn)'安全、便捷、即時(shí)服務(wù)'的宗旨,確保一線用車的需要,更高完成各項(xiàng)任務(wù),特指定本規(guī)程。

(1)駕駛?cè)藛T必須遵守《中華人民共和國(guó)道路交通安全法》及有關(guān)交通管理的規(guī)章制度,安全架車并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)程。

(2)文明行車,晚間注意休息,不準(zhǔn)疲勞駕車,嚴(yán)禁酒后駕車。

(3)因駕駛?cè)藛T自身原因造成違章的費(fèi)用不予報(bào)銷,違章造成的后果由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。

(4)保持車內(nèi)外整潔、干凈、不準(zhǔn)在車內(nèi)吸煙,其他員工在車內(nèi)吸煙時(shí)應(yīng)有禮貌滴制止。外來的客人在車內(nèi)吸煙時(shí)可婉轉(zhuǎn)告知陪同人員,但不能直接制止。

(5)對(duì)乘車人要熱情、禮貌、主動(dòng)打招呼、使用文明用語。車內(nèi)客人談話時(shí),除非客人主動(dòng)問話,不準(zhǔn)隨便插話。主動(dòng)協(xié)助乘車人搬運(yùn)物品,貴重物品輕拿輕放,保證物品安全。

(6)所有駕駛?cè)藛T接派車任務(wù)后,要準(zhǔn)時(shí)出車,不得誤點(diǎn),要準(zhǔn)確、安全地完成任務(wù),乘車人滿意率要達(dá)到百分之百。

(7)上班時(shí)間內(nèi)司機(jī)未被派出車的,應(yīng)隨時(shí)做好出車準(zhǔn)備,在司機(jī)班等候出車,不準(zhǔn)隨便走動(dòng)到其他辦公室。有事需要離開司機(jī)班時(shí),應(yīng)告知車隊(duì)管理人員去向和所需時(shí)間,經(jīng)批準(zhǔn)后方可離開。完成任務(wù)回來,應(yīng)立即到車管人員處報(bào)道。

(8)對(duì)車管人員的安排,應(yīng)無條件服從,不能借故拖延或拒不出車,對(duì)工作安排有意見的事后可向領(lǐng)導(dǎo)反映。

(9)駕駛?cè)藛T出車執(zhí)行任務(wù),遇特殊情況不能按時(shí)返回的,應(yīng)即使設(shè)法同志車管人員,并說明原因。

(10)任何時(shí)間駕駛?cè)藛T必須保證傳呼機(jī)或手機(jī)暢通,對(duì)領(lǐng)導(dǎo)和車管人員的傳呼應(yīng)及時(shí)復(fù)機(jī),特殊情況不能及時(shí)復(fù)機(jī)的,事后一定要說明原因。

(11)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),不得將車輛交給他人駕駛或聯(lián)系駕駛,嚴(yán)禁將車輛交給無駕駛證人員駕駛,任何人不得利用車輛學(xué)習(xí)開車。

(12)收車時(shí)必須將車輛按指定地點(diǎn)停放,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)比準(zhǔn)不得私自用車,或?qū)④囕v在非指定地點(diǎn)停放過夜。

(13)嚴(yán)格按照車輛的'三級(jí)'保養(yǎng)規(guī)程做好車輛的定期維護(hù)保養(yǎng)(此項(xiàng)工作由車管人員安排有序進(jìn)行)。保證車況良好,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)檢修,或報(bào)告車管人員,不得拖延檢修或私自送廠維修。

(14)對(duì)車輛完好率、出勤率車輛使用率及滿意率較高的駕駛?cè)藛T給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

(15)駕駛員要積極參加安全業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高自己的駕駛技能和技術(shù)水平,增強(qiáng)遵章守紀(jì)的自覺性,通過資源整合更有效的發(fā)揮駕駛?cè)藛T的主觀能動(dòng)性和積極工作的熱情,使有限的資源得到更充分的利用,建設(shè)一支政治可靠、技術(shù)過硬的駕駛員隊(duì)伍。

七、表格

1、車輛檔案

2、車輛維修申請(qǐng)表

3、機(jī)動(dòng)車駕駛員評(píng)分考核辦法

4、車輛部件的保養(yǎng)規(guī)程

5、車輛一級(jí)保養(yǎng)規(guī)程

6、車輛二級(jí)保養(yǎng)規(guī)程

7、派車單

8、()月份證詢用戶意見表

第7篇 寫字樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)管理的日常工作內(nèi)容

寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面:

一、營(yíng)銷推廣

由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推介,辦公空間的分割布局與提升改造,市場(chǎng)分析調(diào)研,與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫字樓的營(yíng)銷推廣工作范疇。

由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生,固有的客戶對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進(jìn)和留住客戶,寫字樓的營(yíng)銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。

這方面應(yīng)有專門的營(yíng)銷人員在寫字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進(jìn)行市場(chǎng)行情調(diào)研,主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶,征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理

大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會(huì)議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務(wù)中心的設(shè)備配置

商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作,定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序

商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)??腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識(shí);⑤熟悉秘書工作知識(shí);⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。

(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況,開據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬?!渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)交給財(cái)務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人,有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備,為此制定商務(wù)中心簽單程序;

寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

3.商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括:

(1)翻譯服務(wù),包括文件、合同等;

(2)秘書服務(wù),包括各類文件處理;

(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù);

(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

(5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù);

(6)長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù);

(7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù);

(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

(12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);

(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

(14)文件、名片等印制服務(wù);

(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

(16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);

(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

三、前臺(tái)服務(wù)

小型寫字樓的前臺(tái)僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多,主要包括:

(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);

(2)信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

(3)個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);

(5)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);

(6)航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn);

(7)全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

(9)文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);

(10)外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;

(11)花卉代購(gòu)、遞送服務(wù);

(12)洗衣、送衣服務(wù);

(13)代購(gòu)清潔物品服務(wù);

(14)提供公司'阿姨'服務(wù);

(15)其他各種委托代辦服務(wù)。

有的寫字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺(tái),方便客戶報(bào)修。

四、設(shè)施設(shè)備管理

寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作:

1.設(shè)備管理

(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。

(2)完善工程部架構(gòu)。

(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

(4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制,開源節(jié)流。

寫字樓管理中物料采購(gòu)、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為:

a.采購(gòu)程序:

(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

2.維修與保養(yǎng)

(1)報(bào)修與維修程序。

a.兩類報(bào)修:自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。

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(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級(jí)保養(yǎng);二級(jí)保養(yǎng)。

(3)設(shè)備的維修。

對(duì)于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意:①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。③維修方法是否恰當(dāng)。

一般的維修方法有:①?gòu)?qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計(jì)劃定期維修。②定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料,對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷,確定要維修的項(xiàng)目或部件,然后進(jìn)行維修。④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí),對(duì)主體和部件全面修理(大修)。

建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī),制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上,服務(wù)第一。②預(yù)防為主。③誰主管,誰負(fù)責(zé)。④群防群治,內(nèi)緊外松。

(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度,明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施,配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏,加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類可能發(fā)生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主,宣傳先行,防消結(jié)合。

(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),聯(lián)動(dòng)總控制屏,btm氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動(dòng)噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。④火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng):自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警),手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警)。

(3)消防工作的展開:①進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn),利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊(cè))。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知。②建立三級(jí)防火組織,并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)。③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。④明確防火責(zé)任人的職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查,根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書,限期整改。⑥制定防火工作措施,從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧發(fā)動(dòng)大家,及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊(duì);建立專職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練,每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作,人員疏散為主為先,轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。

第8篇 某某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作

某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作

'資料的收集

設(shè)立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段,聘專職檔案員,直接隸屬辦公室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。

資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容,在實(shí)際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大信息資料的來源渠道,從時(shí)間上講是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工作技術(shù)維修資料;從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的方方面面,大到房屋本體、公共設(shè)施,小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。

'資料分類整理

收集后的所有信息,統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分,做到條理清晰、分類合理。

'資料歸檔管理

歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要,'zz'的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式,便于原始檔案的保存,如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯并分柜保存,運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存,便于查找和調(diào)用。

檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出;入室時(shí),須由專人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),并追究相關(guān)人員的責(zé)任,檔案管理資料員需及時(shí)收回在外文件,嚴(yán)防文件的流失。

檔案的管理環(huán)境必須做到'三防',即防火、防潮、防霉變。

'檔案的運(yùn)用

采用先進(jìn)的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。

外部網(wǎng):與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等,隨時(shí)可以查閱調(diào)用,便于工作監(jiān)督和檢查。

內(nèi)部網(wǎng):管理服務(wù)中心內(nèi)部室聯(lián)網(wǎng),運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施,對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。

表7-1檔案資料的分類

名稱資料內(nèi)容

工程建筑

產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文

b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證

c:拆遷安置資料

工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖

b:地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告

c:工程合同、工程預(yù)決算

d:工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算章

e:竣工圖:①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

f:房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書

g:鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書

h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書

i:供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書,供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料

j:砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告

k:綠化工程竣工圖

l:其他技術(shù)資料

事務(wù)管理資料住戶資料a:住戶入住資料(購(gòu)房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等)

b:住戶家庭人員檔案

c:住戶家庭維修檔案

事務(wù)資料a:事務(wù)值班表

b:事務(wù)交接記錄表

c:物品搬出(入)物品登記表

d:日常事務(wù)巡視記錄

e:事務(wù)回訪登記表

裝修資料a:裝修申請(qǐng)表(附圖紙)b:裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書

c:臨時(shí)施工人員登記表d:施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照

維修資料a:維修申請(qǐng)單b:維修服務(wù)派工單

c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄

治安交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

c:物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄

d:車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議

事務(wù)管理資料設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄

b:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄

c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄

d:設(shè)備檢查記錄

社區(qū)文化資料a:活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄

b:社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄

c:傳媒報(bào)導(dǎo)

d:老人活動(dòng)室等設(shè)施使用情況

續(xù)表7-1檔案資料的分類

員工管理資料a:員工個(gè)人資料、聘用表

b:員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄

c:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄

d:員工培訓(xùn)考核記錄

e:員工外出考評(píng)及參加演練記錄

f:員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表

業(yè)主反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表

b:業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄

c:業(yè)主投訴及處理記錄表

行政文件資料a:管理服務(wù)中心部長(zhǎng)值班及督察記錄

b:政府部門文件

c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件

d:管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件

e:管理服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表

f:管理服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表

業(yè)主管委會(huì)資料a:籌備成立文件

b:成立后運(yùn)行文件

第9篇 物業(yè)管理供方管理工作程序

1.0 目的

確保所選定的分包商能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。

2.0范圍

適用于本公司對(duì)所有物資供應(yīng)商和提供物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目承包商的選擇、評(píng)審和管理。

3.0 職責(zé)

3.1 總經(jīng)理:審批確定合格分包商,并核準(zhǔn)與分包商簽署的分包合同。

3.2 管理部門(或合同經(jīng)辦部門)及部門經(jīng)理:對(duì)分包商進(jìn)行初評(píng)并作出分析報(bào)告,組織對(duì)分包商進(jìn)行資格、質(zhì)量、價(jià)格審查和年度審核,建立相關(guān)檔案管理。

3.2.1 管理分公司:對(duì)清潔公司、園林綠化外包公司的管理。

3.2.2 推廣租售分公司:對(duì)承包公司推廣有關(guān)工作的分包商的管理。

3.2.3 工程分公司:對(duì)維修及工程分包商的管理。

3.2.4 財(cái)務(wù)部采購(gòu)員:物資采購(gòu)分包商的管理。

3.2.5 百花廣場(chǎng)管理處以外的其它管理處視其規(guī)模特點(diǎn)參照本程序執(zhí)行。

4.0 定義

供方:即材料的供應(yīng)商和工程的分包商。

5.0 內(nèi)容

5.1 物資供應(yīng)商的選擇和評(píng)審

5.1.1 供應(yīng)商的選擇基準(zhǔn)

5.1.1.1 必須有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)資質(zhì)。

5.1.1.2 供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號(hào)、規(guī)格、質(zhì)量要求等。

5.1.1.3 市場(chǎng)信譽(yù)良好及本公司與其以往的采購(gòu)活動(dòng)中未發(fā)現(xiàn)過質(zhì)量問題糾紛。

5.1.2 管理部門或合同經(jīng)辦部門擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,從以下幾個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行評(píng)審。

5.1.2.1 供應(yīng)商的資質(zhì)。

5.1.2.2 以往與其合作的信譽(yù)情況。

5.1.2.3 供應(yīng)商的質(zhì)量保證體系。

5.1.2.4 供應(yīng)商供應(yīng)產(chǎn)品的品牌。

5.1.2.5 樣品測(cè)試結(jié)果的評(píng)價(jià)。

5.1.2.6 對(duì)比類似產(chǎn)品的試驗(yàn)結(jié)果。

5.1.2.7 供應(yīng)商售后服務(wù)狀況。

5.1.2.8 產(chǎn)品價(jià)格。

5.1.2.9 評(píng)審過程

5.1.3 管理部門或合同經(jīng)辦部門對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,填于《供方評(píng)審表》中。入選的分包商,呈總經(jīng)理批準(zhǔn)后,登錄于《合格供方一覽表》上。

5.1.4 合同簽訂:對(duì)一次性物資采購(gòu)總金額在10000元以上分包項(xiàng)目,必須簽定分包合同。

5.1.5 合同內(nèi)容包括:單位名稱,物資的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、金額,付款方式,物資的質(zhì)量規(guī)定、技術(shù)指標(biāo),交貨日期、地點(diǎn),保修服務(wù)、售后服務(wù),違約責(zé)任,其他條款等。

5.2 服務(wù)項(xiàng)目分包商的選擇和評(píng)審

5.2.1 分包商的選擇基準(zhǔn)

5.2.1.1 有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資格證書。

5.2.1.2 提供的服務(wù)能滿足本公司管理或質(zhì)量的要求。

5.2.1.3 在達(dá)到質(zhì)量要求的情況下,價(jià)格適宜。

5.2.2 管理部門擬出符合上述要求的若干家分包商,可以從下幾方面對(duì)其進(jìn)行初、評(píng)審。

5.2.2.1 分包商的資質(zhì)。

5.2.2.2 以往與其業(yè)務(wù)往來的信譽(yù)情況。

5.2.2.3 分包商的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。

5.2.2.4 服

務(wù)價(jià)格。

5.2.2.5 有無服務(wù)質(zhì)量方面的承諾等。

5.2.3 管理部門或合同經(jīng)辦部門對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,填于《供方評(píng)審表》中。入選的分包商,呈總經(jīng)理批準(zhǔn)后,登錄于《合格供方一覽表》上。

5.2.4 合同簽訂:對(duì)金額在10000元以上分包項(xiàng)目,必須簽定分包合同。

5.2.5 合同內(nèi)容:單位名稱,服務(wù)范圍及內(nèi)容,合同期,合同金額,付款方法,合作方式,雙方權(quán)利和責(zé)任,違約責(zé)任,調(diào)解與仲裁,其他條款等。

5.3 合格分包商的年度審核

5.3.1 管理部門組織有關(guān)人員對(duì)合同期在一年以上分包商進(jìn)行年度審核,將審核內(nèi)容記錄在《供方評(píng)審表》中,審核內(nèi)容可包括:

5.3.1.1 過去一年的業(yè)績(jī)。

5.3.1.2 過去一年的質(zhì)量管理狀況。

5.3.1.3 對(duì)分包商的檢查記錄及數(shù)據(jù)資料。

5.3.2 凡在年審中確定沒有達(dá)到合同要求的分包商,經(jīng)相應(yīng)權(quán)限人批準(zhǔn)以下列方式處理。

5.3.2.1 取消其分包商資格。

5.3.2.2 要求限期作出整改,對(duì)未能在限期內(nèi)改進(jìn)的,終止承包合同,取消其合格分包商資格。

5.4 管理部門應(yīng)建立合格分包商檔案,將合格分包商及年審合格分包商匯編填寫《合格分包商一覽表》,以便日后選擇相關(guān)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行參考。

5.5 對(duì)取消合格資格的分包商,由管理部門從《合格供方一覽表》予以刪除。

5.6 當(dāng)合約有規(guī)定時(shí),客戶或其代表到公司或分包商處進(jìn)行產(chǎn)品(或服務(wù))驗(yàn)證時(shí),由管理部門進(jìn)行安排,并不作為有效管理分包商的依據(jù)。

5.7 記錄保存

5.7.1 各管理部門保持《合格供方一覽表》最新狀況。

5.7.2 《供方評(píng)審表》由各管理部門保存至合格資格取消后一年。

6.0 相關(guān)文件

采購(gòu)管理程序

7.0 記錄表單

7.1 合格供方一覽表 gc-p 02-01 b/0

第10篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定

1.0 目的

規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。

2.0 適用范圍

適用于zz城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。

3.0 職責(zé)

3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批工程維修部的年度工作計(jì)劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。

3.2工程維修部主任負(fù)責(zé)組織本組的年度工作計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的制定、實(shí)施 與控制,并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。

3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計(jì)劃進(jìn)行工作。

3. 4 工程維修部主任負(fù)責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

4.0 程序要點(diǎn)

4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。

4. 2 維修技工對(duì)設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實(shí)行每月輪流制。

4.3 設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:

供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護(hù)由所有工程維 修 部人員實(shí)施。

4.4工程維修主任全面負(fù)責(zé)工程維修部的對(duì)外聯(lián)絡(luò)、日常工作。

4. 5 周例會(huì)

4.5.1 實(shí)行每周五例會(huì)制,每周五下午17:00準(zhǔn)時(shí)舉行例會(huì)。

4.5.2 用例會(huì)時(shí)間全面了解本周的工作完成情況,并計(jì)劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。

4.5.3 每周四下午由主任組織培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)。

4.6 考核

4.6.1 考核的目的是為了獎(jiǎng)勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;

4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當(dāng)月的工作表現(xiàn)和成績(jī)進(jìn)行考核評(píng)分,并將考核結(jié)果上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審核。

4.6.3工作業(yè)績(jī)和月考核積分相對(duì)應(yīng),月考核積分與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。

4. 7 維修原則

4.7.1上門維修:工程部接到報(bào)修電話后,在10分鐘內(nèi)派維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),一般性故障處理不超過1小時(shí);

4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3維修守則:約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;

4.7.4語言規(guī)范,服務(wù)熱情。

4. 8 通訊保證

4.8.1上班時(shí)間必須保持所有對(duì)講機(jī)、手機(jī)都處于開通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。

4.8.2通訊工具必須保持能隨時(shí)聯(lián)絡(luò),使用個(gè)人通訊工具不接聽時(shí)要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);

4.8.3遇突發(fā)事故(如臺(tái)風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時(shí)等),在接到中控室的呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。

4. 9 物品管理

4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進(jìn)行維修作業(yè)時(shí),必須認(rèn)真填寫《物資領(lǐng)用登記表》,加強(qiáng)成本意識(shí);

4.9.2使用公用工具必須及時(shí)歸還,公用工具每月由倉管員清點(diǎn);

4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購(gòu)買預(yù)算。

4. 10值班制度

4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負(fù)責(zé)人輪換制度;

4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當(dāng)天的《工作聯(lián)系單》當(dāng)天解決處理,遇無法維修或需要購(gòu)買材料的維修事項(xiàng),應(yīng)及時(shí)匯報(bào)維修主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進(jìn)行維修,直至維修終結(jié),確實(shí)保證不出現(xiàn)'壓?jiǎn)?現(xiàn)象;

4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進(jìn)入工程部或在辦公室逗留打電話。

4.11工作調(diào)度

4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時(shí)抽調(diào)本部門人員開展臨時(shí)重要工作;

4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動(dòng)或?qū)嶋H工作需要,進(jìn)行輪流責(zé)任的調(diào)整。

5.0 支持性文件

6.0質(zhì)量記錄

6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001

第11篇 物業(yè)管理經(jīng)理工作職責(zé)范本

物業(yè)管理經(jīng)理需要豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和深厚的工程知識(shí)背景,他們主持設(shè)施的日常運(yùn)行操作、維修和保養(yǎng)的技術(shù)管理,安排客戶報(bào)修的接待、報(bào)修,管理物業(yè)的保安、消防、保安、清潔、綠化,檢查與指導(dǎo)維修人員等相關(guān)工作。經(jīng)歷越多就越能勝任,工作起來也會(huì)越發(fā)的游刃有余。

崗位描述:

1、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、審查、評(píng)估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;

2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;

3、制定項(xiàng)目年度物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;

4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

5、負(fù)責(zé)樓宇、設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及設(shè)備設(shè)施的維修,安排各項(xiàng)維修工程和專業(yè)的發(fā)標(biāo)工作;

6、負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目資產(chǎn)(如會(huì)所、車位、房屋等)的運(yùn)行情況;

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關(guān)工作;

8、負(fù)責(zé)處理租戶、業(yè)主投訴,保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。

任職資格:

1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;

2、五年以上大型物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn),且在管理崗位上工作三年以上;

3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作,協(xié)助提升項(xiàng)目品牌知名度;

4、參與前期策劃工作,協(xié)助提出項(xiàng)目定位方案;

5、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);

6、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強(qiáng),富有團(tuán)隊(duì)合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計(jì)劃并協(xié)調(diào)實(shí)施;

7、具有較強(qiáng)的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。

第12篇 物業(yè)企業(yè)采購(gòu)管理工作程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--采購(gòu)管理程序

1.目的

對(duì)各部門采購(gòu)物資過程進(jìn)行控制,確保采購(gòu)物資符合質(zhì)量要求及物資采購(gòu)價(jià)格的合理。

2.范圍

適用于公司各部門。

3.職責(zé)

3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)a類物資采購(gòu)供方/品牌的選擇和評(píng)估。

3.2財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的價(jià)格的審核及采購(gòu)行為的監(jiān)控。

3.3各部門負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)物資的驗(yàn)收和使用過程的跟蹤。

4.物資的分類:

a類:是指對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大、采購(gòu)批量較大或須在指定供方或品牌中采購(gòu)的物資。

b類:除a類物資外單價(jià)在人民幣2000元以上,必須經(jīng)過評(píng)估方能采購(gòu)的物資。

c類:a、b類以外物資。

5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限

5.1業(yè)務(wù)部門經(jīng)理:單宗(一次性,下同)采購(gòu)金額2000元以下的物資。

5.2職能部門經(jīng)理:單宗采購(gòu)金額2000元以上(含2000元)5000元以下的物資。

5.3分管總經(jīng)理助理:單宗采購(gòu)金額5000元以上(含5000元)10000元以下的物資。

5.4總經(jīng)理:所有固定資產(chǎn)及單宗采購(gòu)金額10000元及以上的物資。

6. 方法和控制過程

6.1供方或品牌的選擇和評(píng)估

6.1.1評(píng)估必備資料

6.1.1.1供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(需加蓋供方的公章)。

6.1.1.2特種產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)許可證(如:安防器材)。

6.1.1.3采購(gòu)物資的報(bào)價(jià)(單)。

6.1.1.4采購(gòu)物資的合同/協(xié)議樣本。

6.1.2評(píng)估內(nèi)容主要包括

6.1.2.1采購(gòu)供方的資信。

6.1.2.2采購(gòu)物資的質(zhì)量。

6.1.2.3采購(gòu)物資的價(jià)格。

6.1.2.4采購(gòu)供方服務(wù)的及時(shí)性。

6.1.2.5采購(gòu)物資品質(zhì)保證系統(tǒng)

6.1.2.6采購(gòu)物資的合同樣本。

6.1.3評(píng)估的權(quán)限

6.1.3.1 a類物資供方/品牌由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估。a類物資中ci產(chǎn)品的物資供方由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送品質(zhì)管理部審核。

6.1.3.2 b類和需評(píng)估的c類物資,由各部門負(fù)責(zé)選擇和評(píng)估,并發(fā)送相關(guān)職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。對(duì)已經(jīng)過某個(gè)部門評(píng)估合格的,在半年內(nèi),該部門或其他部門可不經(jīng)過評(píng)估,直接按采購(gòu)程序向該供方/品牌采購(gòu)。

6.1.3.3所有物資的采購(gòu)價(jià)格由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)審核,必要時(shí)須經(jīng)審算和公開招標(biāo)。

6.2采購(gòu)資料的準(zhǔn)備

6.2.1部門經(jīng)理有審批權(quán)限的物資,各部門根據(jù)月工作計(jì)劃,結(jié)合倉庫庫存情況,由倉管員填寫《物資申請(qǐng)單》,按程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后方可安排采購(gòu)。

6.2.2統(tǒng)一結(jié)算的a類物資,由使用部門倉管員每月五日前單獨(dú)填寫《物資申請(qǐng)單》,經(jīng)部門經(jīng)理審批后,在指定供方或品牌中采購(gòu),并于每月25日前直接與供方索取正式發(fā)票,核對(duì)無誤后按財(cái)務(wù)制度進(jìn)行報(bào)銷。

6.2.3 ci產(chǎn)品采購(gòu)資料的準(zhǔn)備按《標(biāo)識(shí)管理程序》進(jìn)行。

6.2.4對(duì)b類物資的采購(gòu),須取得三家以上的相關(guān)資料,并將有關(guān)供方情況記錄在《物資申請(qǐng)報(bào)告》中,按權(quán)限進(jìn)行審批。對(duì)于某種特殊物資(如兒童娛樂設(shè)施、健身器材等),無法取得三家同類型產(chǎn)品的資料時(shí),須在表中評(píng)估結(jié)論中注明。

6.2.5本部門無審批權(quán)限的物資采購(gòu)(ci產(chǎn)品除外)均須填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行報(bào)批。

6.2.6采購(gòu)人員在采購(gòu)前,應(yīng)檢查采購(gòu)物資的審批資料是否完善,當(dāng)審批資料不完善時(shí)應(yīng)向部門經(jīng)理報(bào)告,并按公司規(guī)定的審批權(quán)限補(bǔ)齊相關(guān)的審批手續(xù)后,再行采購(gòu)或簽訂采購(gòu)合同。

6.3物資的采購(gòu)

6.3.1 a類物資的采購(gòu)。

必須在指定的供方或指定的品牌中采購(gòu),無法在指定的供方或品牌中選購(gòu)的情況,必須在《物資申請(qǐng)報(bào)告》'備注'注明,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理同意后方可采購(gòu)。

6.3.2資產(chǎn)的采購(gòu)。

6.3.2.1購(gòu)買資產(chǎn)的審批權(quán)限按照'5.物資采購(gòu)的審批權(quán)限'執(zhí)行。

6.3.2.2檢測(cè)儀表的采購(gòu)必須報(bào)品質(zhì)管理部審核,其他資產(chǎn)采購(gòu)超過審批權(quán)限的,必須先報(bào)以下相關(guān)部門審核:

a.家私、家電、服裝、車輛及配件報(bào)房產(chǎn)后勤管理部;

b.電腦及配件報(bào)總經(jīng)理辦公室;

c.保安器材、工具報(bào)品質(zhì)管理部;

6.3.3 ci產(chǎn)品及宣傳品的采購(gòu)

6.3.3.1 ci產(chǎn)品的采購(gòu)參見《標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。

6.3.3.2各部門宣傳品如需委托外界設(shè)計(jì)、制作,必須由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排制作,并在報(bào)銷的發(fā)票上簽字確認(rèn)后,方可辦理報(bào)銷手續(xù)。

6.3.4代客購(gòu)物

顧客需要代購(gòu)物品時(shí),部門須填寫《居家服務(wù)情況記錄表》,分別注明材料費(fèi)及服務(wù)費(fèi),材料費(fèi)超過400元時(shí),應(yīng)直接向顧客收取現(xiàn)金,采購(gòu)后將材料費(fèi)發(fā)票交顧客,管理處只收取服務(wù)費(fèi)。

6.4物資的驗(yàn)收

6.4.1物資采購(gòu)?fù)瓿珊?采購(gòu)員應(yīng)及時(shí)通知各物資的專項(xiàng)檢驗(yàn)員、倉管員檢驗(yàn)、入庫,填寫《進(jìn)倉單》。

6.4.2對(duì)2000元以上的資產(chǎn),由房產(chǎn)后勤管理部或委派人員到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)核實(shí),并在《資產(chǎn)情況審核單》上簽字確認(rèn)后,方可到財(cái)務(wù)管理部辦理報(bào)銷手續(xù)。

6.4.3對(duì)于不屬于資產(chǎn)的電腦配件、零件、備件等直接安裝使用的物品,由使用部門管理人員在《電腦軟、硬件故障維護(hù)記錄表》上簽字確認(rèn),可不填《進(jìn)倉單》,未使用的須填寫《進(jìn)倉單》。

6.4.4專項(xiàng)檢驗(yàn)員驗(yàn)收時(shí),發(fā)現(xiàn)無標(biāo)識(shí)、有受潮、水跡、油污、破損等異樣,必須打開包裝進(jìn)行驗(yàn)收;倉管員按照《物資申請(qǐng)單》對(duì)物資的數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收入庫。

6.4.5 檢驗(yàn)出現(xiàn)不合格物資時(shí),由檢驗(yàn)者填寫《不合格物資處理單》,報(bào)部門經(jīng)理,不合格物資的處理按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.4.6 采購(gòu)?fù)瓿珊?有關(guān)文件記錄由使用部門經(jīng)理指定專人收集、保管、存檔。

6.4.7如顧客有要求時(shí),應(yīng)在采購(gòu)合同中增加條款,以明確顧客或其代表可到供方現(xiàn)場(chǎng)對(duì)采購(gòu)物資或服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)證。

6.5物資供方/品牌的增加及變更

6.5.1因公司服務(wù)質(zhì)量要求,需要增加a類物資供方/品牌時(shí),由使用部門根據(jù)該物資對(duì)服

務(wù)質(zhì)量的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià),填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批。

6.5.2對(duì)a類物資供方無法滿足公司服務(wù)質(zhì)量要求,破產(chǎn)倒閉或搬遷、更名時(shí),采購(gòu)員負(fù)責(zé)填寫《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》,報(bào)品質(zhì)管理部審批后,可以更改或取消該項(xiàng)物資供方資格。

6.5.3在指定品牌、供方處采購(gòu)物資時(shí),如購(gòu)到偽劣商品,檢驗(yàn)員需在一周內(nèi)上報(bào)品質(zhì)管理部,如一個(gè)月在某一供方處采購(gòu)兩次以上偽劣商品或半年內(nèi)出現(xiàn)四次偽劣商品,品質(zhì)管理部將取消合格供方資格,在三天內(nèi)通知到各部門,并會(huì)同有關(guān)部門選擇新的合格供方。

6.5.4各部門確定以定期結(jié)算方式的物資供方時(shí),須由部門填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》進(jìn)行評(píng)估,并簽定物資采購(gòu)合同或協(xié)議,在結(jié)帳時(shí)需以市場(chǎng)平均價(jià)或合同協(xié)議價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真核對(duì)物資價(jià)格,無誤后方可結(jié)帳。合同期滿前需重新評(píng)估,填寫《物資申請(qǐng)報(bào)告》報(bào)相關(guān)職能部門審批,

6.5.5所有采購(gòu)合同/協(xié)議必須包括以下條款:

'甲方嚴(yán)禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂性招待、金錢或其它形式的饋贈(zèng)。乙方不得有任何饋贈(zèng)或賄賂甲方人員行為,否則,甲方視為乙方違約,并將立即取消供方資格。'

6.5.6品質(zhì)管理部應(yīng)即時(shí)更新已評(píng)估的物資供方或品牌,以便各部門直接與供方進(jìn)行聯(lián)系。

6.6物資供方/品牌的回訪

6.6.1財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各類物資指定供方進(jìn)行抽查回訪,具體回訪方法按《采購(gòu)行為回訪程序》進(jìn)行,以了解采購(gòu)人員的職務(wù)行為及各類物資價(jià)格的浮動(dòng)情況,每季度公布一次常用物資參考價(jià)格。

6.6.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)每半年向各部門進(jìn)行一次a類物資供方的調(diào)查。并將調(diào)查情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,提交管理評(píng)審。根據(jù)年底調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析情況來決定與

a類物資供方續(xù)簽合同,對(duì)調(diào)查情況普遍反映差的供方,不再續(xù)簽,由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)了解選擇合格的a類物資供方。

6.7采購(gòu)合同的簽訂

6.7.1簽訂所有物資采購(gòu)合同均須按《合同管理程序》執(zhí)行。

6.7.2以下幾種情況的物資采購(gòu)必須簽訂合同:

a.采購(gòu)的物資對(duì)服務(wù)質(zhì)量影響較大,且該物資沒有獨(dú)立的保修單(卡),必須以合同/協(xié)議形式進(jìn)行保修條款的約定。

b.采購(gòu)金額在兩萬元以上的物資,無論其是否有獨(dú)立的保修單(卡),都必須簽訂合同/協(xié)議進(jìn)行付款方式的約定。

7.支持性文件

**wy7.4-z01-01《采購(gòu)行為回訪辦法》

**wy7.5.3-z01 《標(biāo)識(shí)管理程序》

**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》

8.質(zhì)量記錄表格

**wy7.4-z01-f1《物資申請(qǐng)單》

**wy7.4-z01-f2《物資申請(qǐng)報(bào)告》

**wy7.4-z01-f3《不合格物資處理單》

**wy7.4-z01-f4《a類物資指定供方或品牌一覽表》

**wy7.4-z01-f5《a類物資供方或品牌變更申請(qǐng)表》

**wy7.4-z01-01-f1 《采購(gòu)物資供方回訪表》

**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請(qǐng)表》

**wy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》

第13篇 做好物業(yè)管理中保安工作培訓(xùn)課件

如何做好物業(yè)管理中的保安工作--培訓(xùn)課件

目錄

思想心態(tài)上

要認(rèn)為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的保護(hù)神

不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認(rèn)可

行為儀表上

著裝整潔規(guī)范

行為富陽剛之氣

警覺有禮

不貪小便宜

工作方法上

熟悉自已的管轄區(qū)域

認(rèn)識(shí)所管轄區(qū)域的業(yè)主

了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

做幾件得人心的事,長(zhǎng)期堅(jiān)持

做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱

定期與業(yè)主開辦活動(dòng)

可視化管理上

做好工作,還要讓業(yè)主知道

保安工作計(jì)劃

保安評(píng)比

保安警容

每日操練整隊(duì)

安全知識(shí),常見安全情況處理宣傳

要認(rèn)為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的保護(hù)神

整個(gè)社會(huì)是一個(gè)互為依靠聯(lián)結(jié)的整體,不要總認(rèn)為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區(qū),他的生命財(cái)產(chǎn)有賴我們的保護(hù),在國(guó)外,很多人對(duì)職業(yè)很尊重,即使一個(gè)六十歲的人做侍者,他也不會(huì)覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業(yè)主的認(rèn)可,就是很光榮的一件事。

我們保安要熱愛我們物業(yè)公司,不要?jiǎng)硬粍?dòng)就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當(dāng)看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當(dāng)傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲,我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

錢多當(dāng)然好,工資高也當(dāng)然好,但君子愛財(cái),取之有道,我們應(yīng)不斷地提升我們的服務(wù)水平,提供更人性化更貼心更高效的服務(wù),來讓業(yè)主愿意出更多的管理費(fèi)來提高我們的待遇,我們應(yīng)不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇,靜下心來,做內(nèi)功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長(zhǎng)遠(yuǎn)的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認(rèn)可

做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認(rèn)真做好工作,才能得到業(yè)主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班,上班時(shí)不用心,無精打采,衣冠不整,業(yè)主見面一百次也不認(rèn)識(shí),這樣的保安自已做著也覺無趣,業(yè)主當(dāng)然也看不起。

著裝整潔規(guī)范

保安應(yīng)類同于軍隊(duì),應(yīng)一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感,讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時(shí),整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。

行為富陽剛之氣

做保安,要有陽剛之氣,走路要威風(fēng)凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業(yè)主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時(shí)刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機(jī),看小說等,對(duì)業(yè)主要象春天般溫暖,對(duì)不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武,但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親,對(duì)于熟悉的業(yè)主,要主動(dòng)打招呼,遇到隨手的小困難,要主動(dòng)前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動(dòng)協(xié)助,不隨便進(jìn)業(yè)主的門。

不貪小便宜

不隨便要業(yè)主的東西,不喝業(yè)主的水,更不能主動(dòng)要業(yè)主的禮物,在業(yè)主家,眼睛不可隨便亂找,實(shí)在要進(jìn)去時(shí),應(yīng)速進(jìn)速出。

熟悉自已的管轄區(qū)域

對(duì)于自已管轄的區(qū)域,應(yīng)多巡視,有哪些危險(xiǎn)隱患點(diǎn),有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發(fā)生過事故,都應(yīng)調(diào)查清楚,并且重點(diǎn)留意。

認(rèn)識(shí)所管轄區(qū)域的業(yè)主

業(yè)主是我們的衣食父母,業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi),才有物業(yè)公司的生存,只有物業(yè)公司有收入,才有保安的收入,所以,應(yīng)一切工作圍繞如何服務(wù)好業(yè)主支開展。

我們每月的工資,有我們管理各樓層業(yè)主的一部分,可我們大多保安卻不認(rèn)識(shí)業(yè)主,業(yè)主也不認(rèn)識(shí)我們,是很可可悲的事情。

作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業(yè)主主要的朋友親戚情況,甚或業(yè)主是否常出差,在家的情況,只有做好業(yè)主檔案,才能針對(duì)業(yè)主的服務(wù)有的放矢,令各業(yè)主高興,當(dāng)有情況發(fā)生時(shí),才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊,是業(yè)主長(zhǎng)期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點(diǎn)關(guān)注,及與業(yè)主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機(jī),業(yè)主受了損失,他平時(shí)交物業(yè)管理費(fèi)就不情愿,也就影響到我們的收入。

認(rèn)識(shí)我們的業(yè)主,當(dāng)在路上碰面時(shí),多與他們打招呼,其實(shí)大多業(yè)主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業(yè)主是成功人士,與他們交往,向他們學(xué)習(xí),可以得到很好的進(jìn)步。

了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件,是如何發(fā)生的,有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以總結(jié),附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生,是哪些人所為,有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以總結(jié),及國(guó)內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的,我們應(yīng)不斷學(xué)習(xí)別人好的作法,來改進(jìn)我們的工作,爭(zhēng)取在管理上不斷上臺(tái)階,以獲得更多的小區(qū)管理權(quán),甚至可以以參加評(píng)比,以增長(zhǎng)我們物業(yè)公司的名氣。

做幾件得人心的事,長(zhǎng)期堅(jiān)持

我們要做幾件得人心的事,長(zhǎng)期堅(jiān)持下來,比如,每天早晚所有的保安進(jìn)行隊(duì)列訓(xùn)練,對(duì)全小區(qū)進(jìn)行集體巡查,讓業(yè)主看到我們的訓(xùn)練有素,從而放心。

對(duì)于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅(jiān)持給予關(guān)懷,并讓所有的業(yè)主知道。

比如,常期堅(jiān)持邀請(qǐng)業(yè)主與我們一起開檢討會(huì),討論工作如何做得更好。

比如,邀請(qǐng)有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽,以增進(jìn)感情等,長(zhǎng)期堅(jiān)持,讓業(yè)主關(guān)注我們,了解我們,產(chǎn)生感情交流。

比如,在可能時(shí),幫有困難的業(yè)主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們?nèi)粘1貍涞姆?wù)內(nèi)容。

參照酒店的大堂經(jīng)理方式,讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當(dāng)值,如何快速找到我們等。

做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱 同上,略

定期與業(yè)主開辦活動(dòng) 同上,略

做好工作,還要讓業(yè)主知道

俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業(yè)主不知道,不清楚,當(dāng)有問題發(fā)生時(shí),他們就會(huì)責(zé)怪我們平時(shí)無作為,如果讓他們知道我們平時(shí)做了很多工作,那么當(dāng)發(fā)生問題時(shí),他們就

會(huì)認(rèn)為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對(duì)我們的責(zé)怪就會(huì)少很多。

所以,平時(shí)的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報(bào),讓業(yè)主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設(shè)一個(gè)公告欄,常更換我們的工作報(bào)告。

或者,定期召集業(yè)主,向他們作工作報(bào)告。

我們小區(qū)對(duì)面的陽光幼兒園有些作法值得學(xué)習(xí),比如他們會(huì)將小孩每周的菜譜發(fā)給家長(zhǎng),定期與家長(zhǎng)舉辦親子活動(dòng),每年春秋季還要求家長(zhǎng)與小孩一起出游,以增進(jìn)感情,每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評(píng)價(jià),同時(shí)要求家長(zhǎng)也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評(píng)價(jià),我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認(rèn)為我們沒有做。

保安工作計(jì)劃

將一年的工作計(jì)劃,每季,每月的工作計(jì)劃張貼,及執(zhí)行情況作對(duì)比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實(shí),不怕部分業(yè)主心不改,最終相信,絕大部分業(yè)主會(huì)喜歡我們,依賴我們。

保安評(píng)比

每月將保安進(jìn)行評(píng)比,將其照片,事跡公布,讓業(yè)主認(rèn)識(shí)明星保安,增加保安的榮譽(yù)感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工號(hào),簡(jiǎn)介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻,讓業(yè)主認(rèn)識(shí)我們。每幢樓負(fù)責(zé)的保安相片,名字,手機(jī)張貼在樓層門口,讓業(yè)主有需要時(shí)馬上可以找到我們,同時(shí)也增加了各個(gè)保安的責(zé)任感。

安全知識(shí),常見安全情況處理宣傳

第14篇 物業(yè)區(qū)域維修管理工作程序

1 程序

1.1 目的

對(duì)管理區(qū)域及其他所管物業(yè)維修實(shí)行嚴(yán)格管理,確保管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的使用安全。

1.2 適用范圍

適用于物業(yè)所屬管理區(qū)域及其他所管物業(yè)的維修管理。

1.3 職責(zé)

客服部負(fù)責(zé)對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查、監(jiān)督,對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行核查。

1.4 工作程序

1.4.1 客服部定時(shí)定期對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行巡視,將存在的施工質(zhì)量問題匯總經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱后上報(bào)甲方工程部協(xié)助維修。

1.4.2 物業(yè)客服人員協(xié)助施工方進(jìn)入維修區(qū)域進(jìn)行維修。

1.4.3 物業(yè)客服人員應(yīng)在維修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,并放置'正在維修'警示牌提醒業(yè)戶;若施工量較大或?qū)φ⒂^造成一定的影響,則應(yīng)用圍擋對(duì)施工區(qū)域進(jìn)行隔離,嚴(yán)禁其他人員進(jìn)入。

1.4.4物業(yè)客服人員應(yīng)積極配合施工維修,在維修前做好維修處的成品保護(hù)工作,如:用保護(hù)膜將室內(nèi)物品覆蓋、用紙板等物品將樓梯間墻壁與地面進(jìn)行遮擋等。

1.4.5 當(dāng)維修范圍較大影響業(yè)戶參觀時(shí),應(yīng)封閉維修區(qū)域,做好隔離及警示,有必要時(shí),通知受影響單元或相關(guān)人士。

1.4.6 維修后客服部對(duì)維修效果進(jìn)行核查。

第15篇 z物業(yè)工程管理部各崗位工作職責(zé)

*崗位名稱:工程維修主管

主要職責(zé)與權(quán)限:

1、組織審核、編寫工程維修部年度、月度工作計(jì)劃和工作總結(jié)。

2、監(jiān)督檢查各部門日常工作并檢查其完成任務(wù)的質(zhì)量。

3、負(fù)責(zé)工程維修部重大工程實(shí)施、驗(yàn)收等工作,并進(jìn)行監(jiān)督。

4、與業(yè)主保持密切聯(lián)系,及時(shí)處理顧客的投訴意見。

5、協(xié)調(diào)好下屬各部門、員工之間的工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

*崗位名稱:工程維修員

主要職責(zé)與權(quán)限:

1、確保項(xiàng)目?jī)?nèi)的供電、供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

2、安排好水泵房、配電房的值班、檢查工作。

3、負(fù)責(zé)水質(zhì)抽檢,保證用水安全。

4、負(fù)責(zé)物業(yè)的保修、監(jiān)督工作。

5、負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修工作。

6、對(duì)物業(yè)公用設(shè)施進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄。

7、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修的初審和監(jiān)督工作。

8、嚴(yán)格遵守值班制度,及時(shí)處理各種突發(fā)事件。

9、熱情接待業(yè)主,詳細(xì)記錄業(yè)主的投訴和請(qǐng)求,耐心解釋,及時(shí)處理。

10、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第16篇 某物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)工作守則

物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)工作守則

1.按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定記帳、算帳、報(bào)帳,做到手續(xù)完備,內(nèi)容真實(shí),數(shù)字準(zhǔn)確,帳目清楚。按時(shí)報(bào)出有關(guān)各種報(bào)表,內(nèi)容完整、及時(shí)、準(zhǔn)確。

2.按照經(jīng)濟(jì)核算原則,定期分析財(cái)務(wù)計(jì)劃,預(yù)算執(zhí)行情況,考核資金使用結(jié)果,做到合理利用資金。

3.對(duì)于會(huì)計(jì)資料及有關(guān)附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。

4.對(duì)客戶提出的各種問題及時(shí)解答、合理解釋,嚴(yán)禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。

5.對(duì)重大、疑難問題及早上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo),做好跟進(jìn)工作,直到問題得以解決。

6.負(fù)責(zé)完成公司的各項(xiàng)上繳任務(wù),遵守一切財(cái)務(wù)規(guī)章制度,把好財(cái)務(wù)關(guān)。

7.保證工作質(zhì)量,及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

8.遵守會(huì)計(jì)保密制度。

物業(yè)管理公司合同評(píng)審工作程序【16篇】

質(zhì)量管理程序文件--物業(yè)管理公司合同評(píng)審程序1.0 目的通過對(duì)標(biāo)書、合同(草案)或訂單進(jìn)行評(píng)審,確保其內(nèi)容明確,并能準(zhǔn)確理解用戶或發(fā)展商的要求,使合同得以順利履行。2.0 適
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  • 學(xué)校物業(yè)管理工作7篇
  • 學(xué)校物業(yè)管理工作7篇99人關(guān)注

    學(xué)校物業(yè)維修管理工作職責(zé)(一)日常巡視與報(bào)修管理1.全員檢查:每日由樓長(zhǎng)綜合檢查,白班保潔員隨時(shí)巡視,夜班門衛(wèi)(保安、巡視員)按規(guī)定時(shí)間巡視,所有的工作人員都要參 ...[更多]

  • 物業(yè)管理公司前臺(tái)工作守則【16篇】
  • 物業(yè)管理公司前臺(tái)工作守則【16篇】99人關(guān)注

    物業(yè)管理公司前臺(tái)工作守則第一條 前臺(tái)由辦公室主任直接領(lǐng)導(dǎo)。第二條 前臺(tái)上班須穿公司制服、化淡妝。第三條 前臺(tái)應(yīng)按以下程序工作:8:15到公司,穿制服,監(jiān)督檢查 ...[更多]

  • 某物業(yè)安全防范管理規(guī)則條約【16篇】
  • 某物業(yè)安全防范管理規(guī)則條約【16篇】98人關(guān)注

    物業(yè)安全防范管理規(guī)則條約1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實(shí)行封閉式管理,提供24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏,請(qǐng)業(yè)戶協(xié)助秩序維護(hù)人員共同做好防范工作。2、業(yè)戶雇傭的裝修工 ...[更多]

  • 物業(yè)質(zhì)量管理體系【16篇】
  • 物業(yè)質(zhì)量管理體系【16篇】98人關(guān)注

    zz物業(yè)質(zhì)量管理體系1 總要求zz物業(yè)按iso9001: 《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)建立本質(zhì)量管理體系,并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行實(shí)施、保持和持續(xù)改進(jìn)。本質(zhì)量管理體系包括四 ...[更多]

  • 公寓物業(yè)管理招標(biāo)公告-樣本6【5篇】
  • 公寓物業(yè)管理招標(biāo)公告-樣本6【5篇】98人關(guān)注

    公寓物業(yè)管理招標(biāo)公告樣本6《z公寓》住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,經(jīng)上海市 ...[更多]

  • 物業(yè)管理商會(huì)章程-范文【16篇】
  • 物業(yè)管理商會(huì)章程-范文【16篇】97人關(guān)注

    物業(yè)管理商會(huì)章程范文第一章 總則第一條 本會(huì)名稱為:z省物業(yè)商會(huì)。英文名稱:z propeity management association縮 寫:hpma第二條 本會(huì)是z省從事物業(yè)管理及相關(guān) ...[更多]

  • 物業(yè)管理副總崗位說明書【16篇】
  • 物業(yè)管理副總崗位說明書【16篇】97人關(guān)注

    物業(yè)管理副總崗位說明崗位職責(zé):1、負(fù)責(zé)籌建物業(yè)管理公司,建立健全組織構(gòu)架及人員配置;負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作;2、負(fù)責(zé)日常物業(yè)工作的管理,保證各項(xiàng)管理 ...[更多]

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