第1篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經(jīng)營范圍
第三條 公司經(jīng)營范圍:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章公司注冊(cè)資本
第四條 公司注冊(cè)資本:人民幣伍拾萬元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):
(1)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊(cè)資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關(guān)文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對(duì)股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作;
(2)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
(3)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;
(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;
第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對(duì)股東負(fù)責(zé)。
監(jiān)事行使下列職權(quán):
(1)檢查公司財(cái)務(wù);
(2)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求經(jīng)理予以糾正;
(4)提議召開公司會(huì)議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對(duì)執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)
第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度
第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度,并應(yīng)當(dāng)每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
第十一條財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表;
1、資產(chǎn)負(fù)債表;
2、損益表;
3、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;
4、財(cái)務(wù)情況說明書;
5、利潤(rùn)分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另設(shè)會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
第十四條公司交納所得稅后的利潤(rùn),按下列順序分配:
1、彌補(bǔ)上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤(rùn)。
公司法定公積金累積額為公司注冊(cè)資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補(bǔ)公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤(rùn)。
第十五條勞動(dòng)用工制度按國家法律、法規(guī)及國務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí);
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無法繼續(xù)經(jīng)營的;
(6)宣告破產(chǎn)。
第十八條公司解散時(shí),應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對(duì)公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項(xiàng)
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項(xiàng)變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時(shí)應(yīng)向公司登記機(jī)關(guān)做備案登記。
第二十條 公司登記事項(xiàng)以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。
第二十一條公司章程條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸的,以國家法律法規(guī)為準(zhǔn)。
第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第2篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
一、兩年內(nèi)達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)租售率達(dá)90%以上
三、管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
四、房屋完好率達(dá)95%以上,維修處理及時(shí)率98%以上
五、用戶報(bào)修處理及時(shí)率98%,用戶對(duì)管理服務(wù)滿意率達(dá)95%以上
六、環(huán)境保潔率95%以上
七、發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%
八、管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率95%以上
九、各項(xiàng)費(fèi)用收取率達(dá)98%以上
第3篇 物業(yè)精細(xì)化管理--鑰匙領(lǐng)用借用使用歸還
物業(yè)精細(xì)化管理--鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭(zhēng)吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細(xì)化操作建議:
1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí),鑰匙一定要進(jìn)行核對(duì),確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無誤;
2、核對(duì)鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換;
4、鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間,當(dāng)面清點(diǎn),發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負(fù)責(zé)發(fā)放:
6、交還鑰匙時(shí),應(yīng)履行清點(diǎn)的程序,確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
第4篇 a物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說明
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系說明
1.本公司的質(zhì)量管理體系是以業(yè)主及相關(guān)方需求和期望為基礎(chǔ)的,是依據(jù)iso9001∶2000標(biāo)準(zhǔn)建立的。其形式表現(xiàn)為一組過程相互作用形成的網(wǎng)絡(luò)。它通過管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)四大過程間相互作用,并圍繞業(yè)主要求、業(yè)主滿意建立起質(zhì)量管理的過程模式。本
公司質(zhì)量管理體系的過程及其相互關(guān)系包含產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)所需的過程和為了有效地實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系所需的其它過程。以業(yè)主的需求和期望為過程的輸入,提供服務(wù)滿足業(yè)主要求為輸出。同時(shí)它還通過信息反饋測(cè)定業(yè)主滿意程度,以評(píng)價(jià)全公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)。
2.本公司質(zhì)量管理體系是依據(jù)iso9001∶2000的要求建立的,既體現(xiàn)了iso9001∶2000的要求又結(jié)合了本公司的實(shí)際情況。它是按照pdca(策劃、實(shí)施、檢查、處置)過程方法建立實(shí)施和保持的。在每一個(gè)過程中都按照pdca方法以確保持續(xù)改進(jìn)。
3.本公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的產(chǎn)品范圍包括本公司全部分活動(dòng)的結(jié)果。主要產(chǎn)品指物業(yè)管理服務(wù),本公司場(chǎng)所位于粵港市田安路。
4.本公司的質(zhì)量管理體系建立在以業(yè)主為關(guān)注點(diǎn)的基礎(chǔ)上,同時(shí)考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會(huì)的利益,考慮到了本公司對(duì)社會(huì)所做的貢獻(xiàn)。本公司還努力做到使質(zhì)量管理體系與其它體系如安全管理,財(cái)務(wù)管理及環(huán)境管理等的相容性,以使我們的目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。
5.在本公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中,嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī),如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應(yīng)的法律法規(guī)實(shí)施對(duì)策并強(qiáng)化對(duì)員工的法律意識(shí)的教育培訓(xùn)。
6.本公司目前管理的物業(yè)均為大廈,因此在本公司服務(wù)提供的過程中,不涉及設(shè)計(jì)和開發(fā)過程,因此對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)過程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的責(zé)任和能力;
7.本公司服務(wù)提供過程中如有發(fā)生一些對(duì)外委托服務(wù)項(xiàng)目,均按7.4過程進(jìn)行控制。
第5篇 物業(yè)管理員寫字樓的物業(yè)管理試題
一、單選題
133、我國中型寫字樓的建筑面積一般在( )。
a、1萬平方米以下 b、1-3萬平方米 c、3萬平方米以上 d、5萬平方米以上
134、我國寫字樓按功能可以分為( )三種類型。
a、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) b、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí) c、大型、中型、小型 d、單純型、綜合型、商住型
135、寫字樓的管理方式不包括( )
a、委托服務(wù)型 b、自主經(jīng)營型 c、專業(yè)服務(wù)公司型 d、有關(guān)部門委派型
136、在寫字樓的管理方式中,委托服務(wù)型與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的( )不同。
a、管理職能 b、管理范圍 c、產(chǎn)權(quán)狀況 d、經(jīng)濟(jì)效益
137、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是( )。
a、大廈業(yè)主委員會(huì) b、大廈承租人 c、大廈產(chǎn)權(quán)人 d、大廈投資人
138、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是( )為了方便客人,滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
a、寫字樓業(yè)主 b、大廈承租人 c、大廈業(yè)主委員會(huì) d、物業(yè)管理公司
139、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )。
a、物業(yè)的保值增值 b、物業(yè)的業(yè)租率 c、資金的良性循環(huán) d、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)
140、寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指( )
a、硬件服務(wù) b、軟件服務(wù) c、前臺(tái)服務(wù) d、保潔服務(wù)
二、多選題
141、寫字樓原指用于辦公的建筑物,一般由( )組成。
a、綠化系統(tǒng) b、辦公用房 c、輔助用房 d、交通系統(tǒng)
142、在以下說法中( )是正確的。
a、目前,我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) b、商住型寫字樓是指既能提供辦公又能提供宿舍的寫字樓 c、智能型寫字樓是指具備高度自動(dòng)化功能的寫字樓 d、我國寫字樓按功能可分為大型、中型、小型三類
143、寫字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備,這些設(shè)備主要有( )
a、電視機(jī),電話機(jī) b、計(jì)算機(jī),打印機(jī) c、傳真機(jī),中英文處理機(jī) d、裝訂機(jī),投影儀
144、客戶對(duì)寫字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià),是以服務(wù)的( )為出發(fā)點(diǎn)
a、價(jià)格 b、精確 c、周到 d、快捷
145、寫字樓商務(wù)中心工作人員應(yīng)具備的素質(zhì)包括( )
a、流利的外語聽說讀寫能力 b、秘書工作知識(shí) c、設(shè)備的清潔保養(yǎng)知識(shí) d、熟練的中英文打字能力
146、寫字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng)( )
a、了解客戶的服務(wù)要求 b、填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》 c、向客戶講明收費(fèi)情況 d、按規(guī)定收取押金
147、寫字樓的客務(wù)服務(wù)項(xiàng)目包括( )
a、問訊、留言服務(wù) b、航空機(jī)票訂購服務(wù) c、酒店預(yù)定服務(wù) d、清潔衛(wèi)生服務(wù)
三、判斷題
148、( )目前,我國寫字樓主要是專業(yè)人員依照其寫字樓所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。
149、( )國外甲級(jí)寫字樓具有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)。
150、( )國外乙級(jí)寫字樓是指使用的年限已經(jīng)比較長(zhǎng),某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求的寫字樓。
151、( )國外丙級(jí)寫字樓地理位置良好,建筑物的物理狀況良好,有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。
152、( )委托服務(wù)型物業(yè)管理是指業(yè)主或物業(yè)管理公司接管寫字樓后,將有些管理內(nèi)容要求明確,職責(zé)清晰,或?qū)I(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的服務(wù)項(xiàng)目委托給社會(huì)上的專業(yè)服務(wù)公司去做。
153、( )由專業(yè)服務(wù)公司為寫字樓提供專業(yè)化分包管理是我國物業(yè)管理發(fā)展的方向之一。
154、( )寫字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位,一次性置備齊全。
155、( )寫字樓商務(wù)中心工作人員在使用各種設(shè)備時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行教、學(xué)
第6篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:
1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭(zhēng)取達(dá)到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭(zhēng)取達(dá)到國優(yōu);
3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達(dá)95%以上;
6、無因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動(dòng)的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益的活動(dòng)。
第7篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營物業(yè)管理設(shè)想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營及物業(yè)管理設(shè)想
(一)商鋪運(yùn)營
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
'分散經(jīng)營',是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場(chǎng)所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對(duì)招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項(xiàng)目擬定位于旅游紀(jì)念品市場(chǎng)。如果商場(chǎng)定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)(商會(huì))成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個(gè)商鋪促銷各單個(gè)經(jīng)營戶需承擔(dān)的義務(wù);
④承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等
另外營業(yè)時(shí)間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可;
1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。
組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:
①指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;
②協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營者之間合作;
③服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;
④監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
2.商鋪裝修服務(wù)管理
3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
5.商鋪保安服務(wù)管理
6.商鋪保潔服務(wù)管理
7.商鋪綠化服務(wù)管理
8.商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險(xiǎn)管理
11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
3、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對(duì)人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
3.保安服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
4.保潔綠化部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
5.經(jīng)營服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理分項(xiàng)細(xì)化方案
1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一;
1.3報(bào)修接待
商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題,對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修,應(yīng)迅速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議;
二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪;
三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動(dòng)之以情,用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場(chǎng)內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場(chǎng)的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務(wù)管理
裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請(qǐng)、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請(qǐng);也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:
建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;
專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;
對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議,對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的
;為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。
凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等
1.63裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對(duì)施工人員的管理,以及對(duì)工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜,大多是臨時(shí)工,施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同,他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對(duì)施工人員無有效管理,勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務(wù)部
2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證,因?yàn)橐坏┩ｋ?漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時(shí)安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。
商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
2.21商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計(jì)劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批(大中修要落實(shí)資金),檢查修繕結(jié)果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn);部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等
3、保安服務(wù)部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對(duì)面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置(煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器)和自動(dòng)滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。
制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí),立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報(bào),應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。
定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會(huì)使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識(shí),不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4、商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等;
內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個(gè)'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)
商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點(diǎn);
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時(shí)清理;
雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。
對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時(shí),要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi),保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對(duì)一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時(shí)就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長(zhǎng)良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時(shí)清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對(duì)花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識(shí);
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱牌,簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識(shí),爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時(shí)又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運(yùn)時(shí),注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場(chǎng)地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時(shí)修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導(dǎo)
部門主管對(duì)保沽、綠化,服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長(zhǎng)責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對(duì)主管進(jìn)行處罰。
6、商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會(huì)把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng):
嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績(jī),資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定,預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng):
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng),從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn),貸款資金利息、投資回報(bào)率等。
水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn),物業(yè)管理費(fèi)等。
大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí),必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng),如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來購物助興。
協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等,會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。
8、服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)
物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù):
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場(chǎng)地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng),活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù):
開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險(xiǎn)管理
商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:
工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn));物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種,在考慮保險(xiǎn)額度時(shí),可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。
(二)本項(xiàng)目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場(chǎng)公共場(chǎng)所物業(yè)管理方案
為維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店門前廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所的治安防范,泊車,人流、車流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時(shí)擔(dān)負(fù)起針對(duì)商場(chǎng)、酒店外圍,即廣場(chǎng)部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個(gè)部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。
具體配置:商城廣場(chǎng)部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場(chǎng)部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動(dòng)力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時(shí)值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:
總計(jì):32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)
(一)員工薪金:計(jì)30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊(duì),保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊(duì)員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務(wù)部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務(wù)部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營服務(wù)部,設(shè)計(jì)員1人,文員1人
設(shè)計(jì)員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計(jì)12121元/月
1、社會(huì)保險(xiǎn)金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎(jiǎng)及加班費(fèi)計(jì)2666元/月
按每人1000元/人/年計(jì),1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費(fèi)=800元/月
1、管理處辦公用水電費(fèi)
400元/月×12個(gè)月/年=4800元/年
2、辦公電話費(fèi)(含業(yè)主服務(wù)熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費(fèi)用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費(fèi)、交通費(fèi)等):200元/月
3、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi):100元/月
(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)=4319元/月
1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)更新費(fèi)用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護(hù)費(fèi):51823
第8篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)：質(zhì)量管理手冊(cè)
4.2.2質(zhì)量手冊(cè)
4.2.2.1 本公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)建立符合公司具體情況的文件化質(zhì)量管理體系(除了標(biāo)準(zhǔn)確7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)7.5.2過程的確認(rèn)要素不適用本公司外,其它要素全部使用)。
4.2.2.2本公司質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容包括:
a)質(zhì)量管理體系
b)管理職責(zé)
c)資源管理
d)產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)
e)測(cè)量、分析和改進(jìn)
4.2.2.3本公司通過建立質(zhì)量管理體系,以符合質(zhì)量方針、達(dá)到質(zhì)量目標(biāo),確保服務(wù)滿足業(yè)主要求。
4.2.2.4為滿足業(yè)主的個(gè)性化要求,直接與業(yè)主接觸的有關(guān)部門,可在服務(wù)方法上靈活應(yīng)變。
4.2.2.5總經(jīng)理對(duì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)總責(zé),管理者代表受總經(jīng)理委托負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查。質(zhì)量管理體系內(nèi)所有員工均對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行負(fù)責(zé),其職責(zé)范圍內(nèi)的工作必須按文件規(guī)定執(zhí)行。
4.2.2.6為確保質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,以達(dá)到方針和目標(biāo)所規(guī)定的要求,公司提供充分的、相應(yīng)工作所必備的人力資源、信息資源和基礎(chǔ)設(shè)施。
4.2.2.7本公司根據(jù)產(chǎn)品和管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)過程的特點(diǎn),策劃產(chǎn)品和管理業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)所要求的一組有序的過程、子過程、形成過程網(wǎng)絡(luò)。公司產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程策劃與公司質(zhì)量管理體系的其它要求相一致。
4.2.2.8本公司規(guī)定,策劃實(shí)施是確保質(zhì)量管理體系、過程產(chǎn)品、服務(wù)符合性、有效性以及實(shí)現(xiàn)改進(jìn)所需的測(cè)量和監(jiān)督活動(dòng)。
4.2.2.9支持性文件
a)全套程序文件;
b)全套作業(yè)指導(dǎo)書;
c)全套質(zhì)量記錄、表格。
第9篇 物業(yè)公司物資庫房管理程序
1目的
通過對(duì)物資的儲(chǔ)存、防護(hù)、交付工作、工具借用,確保物資、工具以完好狀態(tài)交到使用部門手中。
2適用范圍
適用于本公司物資的儲(chǔ)存、防護(hù)和交付工作及工具借用。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.6
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè) 4.6采購
4.2物資儲(chǔ)存、防護(hù)、交付和工具借用
5職責(zé)
保管員按倉庫管理規(guī)程做好物資庫存管理工作,保證庫存物資的完好和物資庫存處于管理受控狀態(tài)。
6實(shí)施程序
6.1采購物資的驗(yàn)收
6.1.1采購員對(duì)采購的物資應(yīng)按采購單的要求驗(yàn)證采購物資的數(shù)量、規(guī)格,驗(yàn)收合格后采購人員填寫入庫單,經(jīng)簽字后在倉庫辦理入庫。
6.1.2倉庫保管員根據(jù)入庫單認(rèn)真核對(duì)入庫物資的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格和物資外觀檢查完整無損、無缺。
6.1.3如發(fā)現(xiàn)物資的型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及質(zhì)量有問題,應(yīng)記錄在入庫不合格記錄表中,說明處理的方式并報(bào)經(jīng)理部經(jīng)理批準(zhǔn),批準(zhǔn)后由倉庫保管員進(jìn)行處理。
6.1.4保管員在物資入庫單上簽字,入庫的物資由保管員進(jìn)行帳簿登記,做到帳、物、卡相符。
6.2儲(chǔ)存和防護(hù)
6.2.1物資辦理入庫手續(xù)。
6.2.2物資辦理入庫手續(xù)后,將物資存放在合適的環(huán)境內(nèi),物資排列要利于存入及發(fā)放,物資存放處標(biāo)上貨物紙牌標(biāo)記,注明貨物名稱、數(shù)量、日期。
6.2.3物資存放期間進(jìn)行適當(dāng)防護(hù)。防潮的物資存放在鐵架的上層;防鼠、防蟲的物資存放在鐵柜內(nèi);防銹的物資油封后存放在鐵架上。防止物資交付前損壞,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門報(bào)告。
6.2.4倉庫每月對(duì)庫房存放的物資進(jìn)行檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的進(jìn)行處理,并記錄檢查結(jié)果。
6.3交付
6.3.1物資辦理出庫手續(xù)
6.3.1.1領(lǐng)用物資由領(lǐng)用人填寫領(lǐng)料單,填寫用途,經(jīng)班組長(zhǎng)或主管技術(shù)員簽字及領(lǐng)用人簽字。
6.3.1.2保管員必須根據(jù)批準(zhǔn)后的領(lǐng)料單,發(fā)放物資。
6.3.1.3物資發(fā)放時(shí),保管員應(yīng)按先進(jìn)先出的原則進(jìn)行。
6.3.1.4物資發(fā)放后,保管員應(yīng)在領(lǐng)料單上簽字,并進(jìn)行帳簿登記。
6.4工具借用歸還
6.4.1工具借用由借用人填寫借用單,簽字,保管員憑借用單發(fā)放。
6.4.2工具歸還時(shí)保管員根據(jù)借用單核對(duì)借用工具、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量。
7相關(guān)文件
7.1物資的入庫單、建卡、臺(tái)帳
7.2收、放、存明細(xì)年報(bào)表
7.3報(bào)表明細(xì)入庫出庫表
7.4定期檢查記錄
7.5驗(yàn)收不合格記錄
7.6材料領(lǐng)用單
第10篇 某某小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路
某小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路
1 **某項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路
按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)'**某項(xiàng)目'實(shí)施管理,以此定位為準(zhǔn)則,高起點(diǎn)、大手筆開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層為0.99元。
1、制定業(yè)主入戶的各項(xiàng)程序和文件、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主入住程序和業(yè)主對(duì)各位必備文件的承諾,是今后有序管理的基礎(chǔ),因此在物業(yè)管理起始階段按照市有關(guān)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定,擬定入戶時(shí)間各類文件和表格。
2、管理始終要有透明度,作為業(yè)主的'管家',隨時(shí)歡迎開發(fā)商和業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的檢查指導(dǎo),做到定時(shí)公布帳目,定期發(fā)放業(yè)主征詢表。
3、充分依靠和發(fā)揮區(qū)房土局物業(yè)科、社區(qū)辦、派出所、居委會(huì)的作用,齊抓共管,使**某項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)文明小區(qū)工作。在合同期內(nèi)參加并力爭(zhēng)達(dá)到'上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'、'文明小區(qū)'稱號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是服務(wù),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理是否滿意,實(shí)際上是對(duì)物業(yè)服務(wù)是否認(rèn)可的主要標(biāo)志,在物業(yè)管理中我們將推行各項(xiàng)常規(guī)服務(wù),同時(shí)不斷開拓業(yè)主所需要的各種各類新項(xiàng)目,把業(yè)主的需要作為我們工作的努力方向,盡善盡美讓業(yè)主滿意。
5、實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的措施
⑴抓培訓(xùn)入手,層層培訓(xùn)、崗前和在崗培訓(xùn)相結(jié)合,使人人明白,物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)、任務(wù)、工作程序、要求和標(biāo)準(zhǔn),熟悉掌握國家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策,按照培訓(xùn)要求嚴(yán)格實(shí)施,從嚴(yán)考核,考核不合格者不得上崗,上崗后違背崗位工作程序和標(biāo)準(zhǔn)者必須待崗補(bǔ)課或按情節(jié)予以辭退。
⑵把工程設(shè)備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵來抓,以熟練和高超的專業(yè)技術(shù)掌握小區(qū)各類先進(jìn)的設(shè)備,使各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常,延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限,確實(shí)體現(xiàn)小區(qū)的保值升值,我們將把設(shè)備設(shè)計(jì)保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。
⑶技防和人防兩手抓,群防群治一體化,確保一方平安,執(zhí)行24小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。每戶保安員須做到:有責(zé)任、有體能、有技術(shù)、有應(yīng)變能力,對(duì)于可能發(fā)生的各類事故,都有完整的應(yīng)急措施,日常定期訓(xùn)練,同時(shí)以專業(yè)保安隊(duì)伍為主,工程、清潔等各工種物業(yè)管理服務(wù)人員一起實(shí)施保安一體化、一體化管理使小區(qū)晝夜沒有安保的死角。
⑷保潔管理實(shí)行檢查與抽查制并用,每天物業(yè)管理員進(jìn)行檢查,由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行抽查,雙重保證其質(zhì)量。
⑸實(shí)施嚴(yán)格的考核激勵(lì)制度,個(gè)人收入與工作業(yè)績(jī)掛鉤,明確工作職責(zé),每季有考核,公開推行獎(jiǎng)勤罰懶,具有透明度的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
⑹建立與開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正常溝通渠道,定期每月工作匯報(bào)制度,使開發(fā)商的要求、建議及時(shí)傳遞到物業(yè)公司,從而確保整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行的有效、高質(zhì)。
2 **某項(xiàng)目管理整體運(yùn)行流程圖
整體運(yùn)行流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約,保證各環(huán)節(jié)緊密銜接。
為了保證進(jìn)駐**某項(xiàng)目的工作有序,迅速開展各項(xiàng)管理工作,為住戶提供快捷、完善的服務(wù)。本公司將嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,嚴(yán)格操作,做到不論大小,使每件工作都程序化、系統(tǒng)化,在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連,從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。
3 管理目標(biāo)
1、小區(qū)竣工交房當(dāng)年各項(xiàng)管理達(dá)到'上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'的標(biāo)準(zhǔn)。
2、房屋完好率98%以上。
3、小區(qū)照明和管道完好率96%以上。
4、24小時(shí)接受報(bào)修,接報(bào)修后30分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。
5、房屋零修及時(shí)率98%以上,零修合格率100%以上,并有回訪制度和回訪記錄。
6、消防設(shè)施設(shè)備完好率100%。
7、環(huán)境整潔,四季常青。
8、公眾庭院廢棄物滯留不超過30分鐘。
9、設(shè)備資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱;設(shè)備完好率95%以上。
10、保證24小時(shí)供電正常,出現(xiàn)故障,立即排除。
11、消除火災(zāi)事故,杜絕火災(zāi)事故苗子。
12、無因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。
13、無重大投訴,一般投訴在2‰以下,滿意率95%以上。
14、道路完好率95%以上。
15、檔案建立完好率100%。
4 管理承諾
1、每天設(shè)立業(yè)務(wù)接待:周一至周日9:00---17:00。
2、實(shí)行365天24小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。
3、搶險(xiǎn)接報(bào)后30分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng),做到急修不過夜,小修不過三天。
4、24小時(shí)保安站崗不定時(shí)巡查服務(wù)。
5、小區(qū)設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行保養(yǎng),每天巡檢,記錄完整,設(shè)備完好率98%以上。
6、檔案資料齊全,有專人整理保管,應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。
7、公用部位多層房屋每天清掃,每周拖洗、擦拭,高層房屋每天清掃、拖洗、擦拭兩次,無亂張貼,玻璃窗每半月擦一次。
8、綠化工作做到根據(jù)草木特性,適時(shí)休整。
9、管理處每半年發(fā)放一次《住戶意見征詢表》,以主動(dòng)征求使用人意見。
10、每月由物業(yè)主管,物業(yè)助理拜訪業(yè)主,聽取管理意見。
11、管理處接到業(yè)主電話投訴,4小時(shí)內(nèi)經(jīng)復(fù)核給予初步答復(fù)。
12、管理處接到業(yè)主書面投訴,3天內(nèi)給予書面回復(fù)。
13、每年進(jìn)行防火演習(xí)。
14、建立員工工作規(guī)范及崗位標(biāo)準(zhǔn)。
5 行為規(guī)范
1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹,用語規(guī)范,耐心熱情。
2、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌,儀表整潔,管理員、保安人員持證上崗。
3、公開制度講規(guī)范。要公開辦事制度,即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示:公開辦事紀(jì)律,即嚴(yán)禁'吃、拿、卡、要'的行為,嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象,嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律;公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià),告示不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。
4、遵章辦事不違規(guī)。維修及時(shí),急修項(xiàng)目1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),24小時(shí)內(nèi)修復(fù);如不能在規(guī)定時(shí)間完成,須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)、不能因雙休日或節(jié)假日順延(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制)。需安排工程修理的,應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。
5、做好回訪重信譽(yù)。經(jīng)常走訪業(yè)主,走訪被服務(wù)的對(duì)象,不斷改進(jìn)服務(wù)方式,提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏維修的,必須進(jìn)行回訪。
6 窗口規(guī)范:
1、公開辦事制度,公開社會(huì)承諾,公
開收費(fèi)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
2、周一至周日全天業(yè)務(wù)接待。
3、365天,天天24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。
4、辦公場(chǎng)所整潔有序,小區(qū)各項(xiàng)管理制度上墻公布,各種規(guī)定、公約分發(fā)到戶。
5、公開投訴電話,發(fā)放服務(wù)聯(lián)系卡,方便業(yè)主報(bào)修及投訴。
6、推行服務(wù)質(zhì)量,檢查、監(jiān)督制度,逐級(jí)檢查、監(jiān)督。
7 崗位規(guī)范:
1、管理員:敬業(yè)愛崗,熟悉業(yè)務(wù),善于協(xié)調(diào),管理有序。
2、接待員:熱情主動(dòng),登記準(zhǔn)確,處置及時(shí),件件落實(shí)。
3、維修員:約時(shí)不誤,便民利民,工完料清,住戶簽收。
4、保安員:舉止文明,熟悉環(huán)境,維護(hù)秩序,防范到位。
5、電梯工:堅(jiān)守崗位,操作規(guī)范,轎廂整潔,報(bào)修及時(shí)。
第11篇 物業(yè)倉庫管理程序文件
物業(yè)程序文件:倉庫管理程序
1、目的
對(duì)倉庫物資的儲(chǔ)存、保護(hù)、進(jìn)、出庫進(jìn)行有效控制,保持產(chǎn)品的有效特性。
2、使用范圍
適用于物業(yè)公司本部及各管理處倉庫的進(jìn)、出貨檢驗(yàn)及倉庫管理。
3、定義
無
4、職責(zé)
4.1辦公室行政組負(fù)責(zé)物業(yè)本部倉庫的管理,及對(duì)各管理處倉庫管理工作進(jìn)行督導(dǎo)。
4.2根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度,各管理處必須設(shè)立專職資產(chǎn)管理員。
4.3各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)對(duì)入庫物資的驗(yàn)證、搬運(yùn)、貯存及記錄、管理工作,管理處經(jīng)理對(duì)本項(xiàng)目倉庫管理結(jié)果負(fù)責(zé)。
5、方法和過程控制
5.1物品搬運(yùn)
5.1.1貨物進(jìn)入管理處、本部管轄區(qū),供貨人必須在門崗、庫房入口處登記,管理處將事件記錄在《安全員值班情況記錄表》上,必要時(shí)送貨人由保安跟隨。
5.1.2資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)指揮搬運(yùn)活動(dòng)、監(jiān)督搬運(yùn)人員使用合適的搬運(yùn)工具,采用適當(dāng)?shù)陌徇\(yùn)方法,防止物品在搬運(yùn)過程中發(fā)生損壞。
5.1.3在送貨過程中,如出現(xiàn)破壞公司管理區(qū)域內(nèi)物品設(shè)施時(shí),要求供貨人照價(jià)賠償,若對(duì)方不予賠償或有違法行為立即報(bào)知管理處經(jīng)理處理。
5.1.4對(duì)易燃、易爆、易碎物品要做到輕拿輕放。
5.1.5資產(chǎn)管理員需要對(duì)大宗物品清理搬運(yùn)時(shí),由其主管負(fù)責(zé)安排人力。
5.2入庫手續(xù)
5.2.1入庫檢驗(yàn)
5.2.1.1資產(chǎn)管理員依據(jù)公司最終批準(zhǔn)的《月度備用物品計(jì)劃表》、《公司資產(chǎn)購置、領(lǐng)用登記卡》或其他單項(xiàng)采購批件、審查實(shí)物和發(fā)貨票或送貨單內(nèi)容是否一致,是則進(jìn)行檢驗(yàn)、否則拒收。
5.2.1.2檢驗(yàn):
5.2.1.2.1對(duì)批量采購的數(shù)量超過100個(gè)(含100個(gè))的物品,采取抽檢的方式進(jìn)行檢驗(yàn),按總數(shù)的10%比例進(jìn)行抽檢;數(shù)量10-100個(gè)的物品抽取數(shù)量不得少于10個(gè);數(shù)量少于10個(gè)的物品必須逐一進(jìn)行驗(yàn)證,驗(yàn)證合格后填寫《(物資/材料/用品)入庫單》并簽字;入庫單由直屬領(lǐng)導(dǎo)簽字,作為第二監(jiān)督人。
5.2.1.2.2驗(yàn)證必須核對(duì)數(shù)量、合格證檢查、外觀檢查、開包檢查,根據(jù)情況,采用其他檢驗(yàn)方式包括開試驗(yàn)、試用等。
5.2.1.2.3對(duì)涉及安全性能的產(chǎn)品如電器類、水暖器材、消防用具類、電工和化工原料必須有合格證。
5.2.1.2.4對(duì)小五金類、絕緣器材類、標(biāo)準(zhǔn)件類和其他雜項(xiàng)類應(yīng)該對(duì)規(guī)格、型號(hào)和數(shù)量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等進(jìn)行確認(rèn)。
5.2.1.2.5對(duì)設(shè)備的檢驗(yàn)由資產(chǎn)管理員會(huì)同工程部領(lǐng)班以上人員共同進(jìn)行檢驗(yàn),
5.2.1.3任何資產(chǎn)完成入庫手續(xù)后,若在出庫/第一次使用時(shí)發(fā)現(xiàn)任何質(zhì)量問題,資產(chǎn)管理員將承擔(dān)工作失誤的責(zé)任。
5.3地產(chǎn)轉(zhuǎn)來、客戶饋贈(zèng)物品
5.3.1對(duì)地產(chǎn)轉(zhuǎn)來有明細(xì)帳目的物品
資產(chǎn)管理員按實(shí)物與明細(xì)進(jìn)行核對(duì),無誤的填制《(物資/材料/用品)入庫單》簽字,并請(qǐng)地產(chǎn)交接人員簽字確認(rèn)。
5.3.2無帳目明細(xì)物品
管理處經(jīng)理應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)要求資產(chǎn)管理員與地產(chǎn)人員共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn),編制明細(xì)。之后按上條要求填制《(物資/材料/用品)入庫單》。否則物業(yè)不負(fù)責(zé)管理。
5.4倉庫管理
5.4.1多倉庫項(xiàng)目,資產(chǎn)管理員每天兩次以上巡查、檢查所有倉庫及其中物品,填寫《庫房巡查登記表》,發(fā)現(xiàn)異常情況馬上報(bào)上級(jí)管理人員。
5.4.2倉庫空間分割與標(biāo)識(shí)
5.4.2.1將倉庫分為合格品擺放區(qū)、物耗綜合區(qū)(日常使用中損壞待維修的工具)、不合格物品區(qū)(擺放待更換或退貨的不合格)、閑置物品區(qū)(報(bào)廢物品、地產(chǎn)遺留物品等,可用小標(biāo)識(shí)類標(biāo)識(shí))。
5.4.2.1.1入庫檢驗(yàn)過程中不合格品,放置在不合格物品區(qū)域等待供貨商更換或退貨處理、報(bào)廢處理或分配使用。
5.4.2.1.2現(xiàn)有資產(chǎn)在使用過程中損壞應(yīng)放置在物耗綜合區(qū)域等待維修或報(bào)廢處理。
5.4.2.1.3報(bào)廢物品、地產(chǎn)遺留物品等用小標(biāo)識(shí)區(qū)分后放置在閑置物品區(qū)域存儲(chǔ)。
5.4.2.1.4資產(chǎn)管理員將物資分門別類,碼放在固定位置,做到整齊、美觀。
5.4.2.2 倉庫物品分類標(biāo)識(shí)應(yīng)安置在明顯位置,分類標(biāo)識(shí)符合ci標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行統(tǒng)一配備,懸掛。
分類標(biāo)識(shí)如下:(大標(biāo)識(shí))
工程耗品類物耗綜合區(qū)
工程工具類不合格物品區(qū)
清潔耗品類閑置物品區(qū)
清潔工具類倉庫重地閑人免進(jìn)
辦公用品類危險(xiǎn)品倉庫
嚴(yán)禁吸煙
5.4.3危險(xiǎn)品、特品管理
5.4.3.1危險(xiǎn)品(易燃、易爆物品,如油漆、涂料等)倉庫充分做好隔離、防火、防爆措施,危險(xiǎn)品不得與其他物品同存一個(gè)倉庫。
5.4.3.2易燃、易爆物品(如油漆、涂料等)貯存時(shí)請(qǐng)按照產(chǎn)品本身貯存方法存放,保持通風(fēng)及溫度的要求。
5.4.3.3對(duì)于防潮、防銹和防蝕要求的物品應(yīng)保持存貯現(xiàn)場(chǎng)干燥通風(fēng)、防潮、防雨。
5.4.4倉庫環(huán)境與清潔整齊。
5.4.4.1所有倉庫非公莫入,保持干燥、通風(fēng),嚴(yán)禁吸煙。
5.4.4.2倉庫內(nèi)不得有紙屑雜物等垃圾;庫房?jī)?nèi)貨架、存放的資產(chǎn)需每天進(jìn)行除塵,保證視覺無塵。
5.4.4.3 保證倉庫通風(fēng),保持庫房?jī)?nèi)溫度、濕度,可延長(zhǎng)工程用品使用壽命,防止發(fā)霉、生銹。
5.4.4.4 工程設(shè)備使用后,由使用人對(duì)其做好清潔工作,保證設(shè)備潔凈程度,有效改善倉庫清潔。
5.4.4.5 報(bào)廢資產(chǎn)、物品應(yīng)及時(shí)審批、處理,不準(zhǔn)長(zhǎng)期占用房房有效使用空間,必須保證倉庫衛(wèi)生環(huán)境的整潔。
5.5 出庫
各部門或人員到倉庫領(lǐng)取物品時(shí)應(yīng)填寫《(物資/材料/用品)出庫單》,出庫單上應(yīng)有領(lǐng)用人及資產(chǎn)管理員兩者的簽字日期。
5.6 盤點(diǎn)
5.6.1資產(chǎn)管理員認(rèn)真,詳細(xì)填寫帳、卡,當(dāng)天帳目當(dāng)天銷,保證帳、卡、物一致。
5.6.2每月20日做好月度資產(chǎn)盤點(diǎn)工作,將盤點(diǎn)(日)累計(jì)數(shù)記錄在臺(tái)帳中,盤點(diǎn)內(nèi)容記錄在《萬科物業(yè)月度盤點(diǎn)表》上,25日上報(bào)總經(jīng)理辦公室行政組及財(cái)務(wù)部處;地產(chǎn)轉(zhuǎn)來物品在備注欄標(biāo)明來源。
5.6.3每半年資
產(chǎn)盤點(diǎn),將通過帳、卡、實(shí)物的一一對(duì)應(yīng) ,對(duì)庫房及使用中的資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn),記錄到《萬科物業(yè)年度資產(chǎn)盤點(diǎn)表》上,年中6月30日以前將上報(bào)總經(jīng)理辦公室行政及財(cái)務(wù)部處;地產(chǎn)轉(zhuǎn)入物品在備注欄表明來源。
6、支持性文件
無
7、質(zhì)量記錄
tj**wy7.5.5-z01-f1 《(物資/材料/用品)入庫單》
tj**wy7.5.5-z01-f2 《(物資/材料/用品)出庫單》
tj**wy7.5.5-z01-f3《地產(chǎn)轉(zhuǎn)入資產(chǎn)登記表格》
tj**wy7.5.5-z01-f4《庫房巡查登記表》
tj**wy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點(diǎn)表》
tj**wy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表》
tj**wy7.4-z01-f1《月度備用物品計(jì)劃表》
tj**wy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計(jì)劃表》
tj**wy7.4-z01-f12《公司資產(chǎn)購置、領(lǐng)用登記卡》
第12篇 工業(yè)園物業(yè)管理建議書范本
武漢超越工業(yè)園物業(yè)管理建議書
目錄:
一、物業(yè)情況八、專項(xiàng)費(fèi)用
二、專業(yè)物業(yè)管理九、質(zhì)量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標(biāo)十一、物業(yè)管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務(wù)內(nèi)容
七、管理費(fèi)用預(yù)算
一、物業(yè)情況
超越工業(yè)園地處我國著名的魅力城市武漢。園區(qū)創(chuàng)建于2005年8月,位于武漢市洪山區(qū),左面連接白沙洲沙發(fā)材料市場(chǎng)、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長(zhǎng)江300米,出園區(qū)5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優(yōu)越。經(jīng)過一年多的不斷完善,目前,園區(qū)現(xiàn)有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。
二、專業(yè)物業(yè)管理
隨著物業(yè)建設(shè)迅猛發(fā)展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對(duì)物業(yè)管理的需求也在逐步增長(zhǎng)。新建住宅小區(qū)開始實(shí)行物業(yè)管理新體制,工業(yè)園的園區(qū)也不例外。目前再武漢工業(yè)園不斷的增多,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中要處于不敗之地,必須提高園區(qū)內(nèi)的管理水平,提高管理的各種素質(zhì),以高標(biāo)準(zhǔn)的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎(chǔ)上,只有通過高素質(zhì)的專業(yè)管理才能加快園區(qū)發(fā)展的進(jìn)程,擴(kuò)大園區(qū)在市場(chǎng)中的影響力。專業(yè)管理的好處有:
1、提高管理質(zhì)量,為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù),創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
2、作為園區(qū)的“大管家”,可以協(xié)調(diào)園區(qū)與客戶間的各種關(guān)系,緩解客戶與園區(qū)間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區(qū)內(nèi)的正常運(yùn)作,免除園區(qū)與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)工作正常有序的開展。不但能使園區(qū)保值、增值還能擴(kuò)大園區(qū)的影響力與知名度。
三、合作方式
根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項(xiàng)目管理公司。董事會(huì)、董事長(zhǎng)(待定),合作公司實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制,合作公司的總經(jīng)理、總工程師有、由我公司委派人士擔(dān)任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標(biāo)
從園區(qū)的設(shè)計(jì)、建筑、規(guī)模及設(shè)備設(shè)施來看,園區(qū)最需要的就是我們這樣子專業(yè)的管理人員,設(shè)施設(shè)備只有是等到合理有效的管理才會(huì)為園區(qū)增輝。因此在管理上也要達(dá)到與之相配的水平。我們的管理目標(biāo):
1、樹立正確的物業(yè)管理概念,提出“全心全意為園區(qū)服務(wù)”的管理思想,創(chuàng)一流的管理、一流的效益、一流的服務(wù)、一流的形象,保證園區(qū)更有效的運(yùn)作。
2、從公司正式開始運(yùn)作起,半年內(nèi)園區(qū)的管理水平要達(dá)到優(yōu)秀水平。
五、管理組織
根據(jù)園區(qū)之實(shí)際,管理組織結(jié)構(gòu)擬定為:
董 事 會(huì)
合作管理公司
; 總 經(jīng) 理
六、管理服務(wù)內(nèi)容
(一)、開業(yè)前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區(qū)的整體設(shè)計(jì)問題、工程問題的設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見供園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關(guān)園區(qū)建設(shè)管理會(huì)議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區(qū)、客戶聯(lián)系提供方便。
(5)、協(xié)助及處理園區(qū)各部分的交收程序,保障園區(qū)與客戶的利益/
(6)、編制公司架構(gòu),確定管理人員人數(shù)。
(7)、編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表,以便監(jiān)督并保證各項(xiàng)籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時(shí)間表。
(9)、擬定培訓(xùn)計(jì)劃,組織安排好員工培訓(xùn),保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區(qū)提供各種竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙以及各類設(shè)備設(shè)施資料存檔,以保障園區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行。
(12)、根據(jù)實(shí)地情況,列出改善工程一覽表,以便園區(qū)能根據(jù)存在的問題和物管要求,加以改進(jìn)。
2、管理公約:
為規(guī)范客戶與園區(qū)之間的權(quán)利與義務(wù),也為明確、規(guī)范管理公司的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),開業(yè)前需要制定出“園區(qū)管理公約”。
3、編制管理預(yù)算方案:
、根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,制定出詳細(xì)的管理預(yù)算方案,供園區(qū)審批后執(zhí)行。
(二)、開業(yè)后的管理工作:
1、管理公司應(yīng)對(duì)園區(qū)的各項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收,如消防、通訊、強(qiáng)電、土建等工程的驗(yàn)收以方便以后的維修、維護(hù)。
2、清潔工作:
(1)、園區(qū)的清潔水準(zhǔn)對(duì)其形象有重大及深遠(yuǎn)的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質(zhì)良好的清潔經(jīng)理及主管,以保持清潔衛(wèi)生的進(jìn)度和質(zhì)量。
(3)、根據(jù)園區(qū)選用的材料和外墻情況,詳細(xì)擬定清潔方法和頻度、清潔服務(wù)規(guī)格條文和有關(guān)工作細(xì)則。
(4)、制定清潔監(jiān)督的檢查表,定期檢查清潔工作的進(jìn)度和質(zhì)量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環(huán)境對(duì)園區(qū)形象的重要性,管理公司聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的園藝師、菜農(nóng)再園區(qū)的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險(xiǎn):
(1)、根據(jù)園區(qū)的情況,建議購買以下的保險(xiǎn):公眾責(zé)任險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、員工保險(xiǎn)。
(2)、建議客戶根據(jù)自身情況,向保險(xiǎn)公司投保。
5、建立檔案系統(tǒng):
建立完善的檔案系統(tǒng),逐步規(guī)范各項(xiàng)管理,制定電腦管理系統(tǒng)。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應(yīng)增強(qiáng)與園區(qū)及客戶的溝通,并可根據(jù)情況變化向業(yè)主提出合理建議,制定多項(xiàng)報(bào)告程序。
(1)、財(cái)務(wù)報(bào)告:
①每年有關(guān)收支的財(cái)務(wù)報(bào)告;
②有關(guān)收支、應(yīng)付未付等賬目,每月收支簡(jiǎn)表。
(2)、管理報(bào)告:
①每年的管理情況工作匯報(bào),包括管理、保安、維修保養(yǎng)等情況;
②每月管理工作簡(jiǎn)報(bào);
③其他特別事項(xiàng)報(bào)告。
7、處理投訴。
七、管理費(fèi)預(yù)算
1、影響預(yù)算結(jié)果的變動(dòng)因素:
(1)、園區(qū)各功能組別(核算對(duì)象)及其建筑面積
(2)、物業(yè)管理模式及內(nèi)容
(3)、管理預(yù)算中各項(xiàng)目及金額
(4)、市場(chǎng)價(jià)格
2、管理費(fèi)預(yù)算表:(略)
3、管理費(fèi)預(yù)算分配表(略)
八、專項(xiàng)費(fèi)用
開展全面的物業(yè)管理工作。為了工作順利開展,園區(qū)應(yīng)提供一筆維護(hù)維修費(fèi)用,經(jīng)初步計(jì)算,約人民幣*******元。費(fèi)用將于園區(qū)在管理費(fèi)用中逐年攤還。
九、質(zhì)量保證方式
有信心將園區(qū)的物業(yè)管理做好,做到讓領(lǐng)導(dǎo)滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區(qū)應(yīng)該設(shè)置總垃圾房,設(shè)在方便運(yùn)輸且不礙雅觀的位置。
2、園區(qū)的外墻統(tǒng)一粉刷。
3、現(xiàn)有村里派來的三個(gè)人怎么解決
4、圍墻、門衛(wèi)房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費(fèi)用計(jì)算問題
十一、物業(yè)管理的作用
1、物業(yè)管理能維護(hù)大家的合法權(quán)益,改善大家的生活與工作環(huán)境,促進(jìn)園區(qū)工作的開展。
2、物業(yè)管理通過用新技術(shù)、新方法、依靠科技進(jìn)步提高園區(qū)的管理水平。
3、物業(yè)管理能保證園區(qū)日常的正常運(yùn)作,給大家一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境。
十二、其他
第13篇 物業(yè)管理者代表職務(wù)說明書
物業(yè)公司管理者代表職務(wù)說明書
管理者代表職務(wù)說明:
1組織相關(guān)部門具體落實(shí)質(zhì)量目標(biāo)的細(xì)化分解,及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。
2 組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施、維持和改進(jìn),以保證質(zhì)量管理體系符合iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)。
3監(jiān)督相關(guān)部門質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。
4負(fù)責(zé)組織收集行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)及同行的先進(jìn)管理方法。
5負(fù)責(zé)《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文件》的審核。
6參與公司重大質(zhì)量活動(dòng)。主持內(nèi)部質(zhì)量審核,確定內(nèi)部質(zhì)量審核組長(zhǎng),制訂年度審核計(jì)劃。
7負(fù)責(zé)制定管理評(píng)審報(bào)告,對(duì)管理評(píng)審中出現(xiàn)的重大不合格組織進(jìn)行糾正。
8組織編制公司年度管理服務(wù)質(zhì)量計(jì)劃。
9負(fù)責(zé)就質(zhì)量管理體系相關(guān)的事宜與外部聯(lián)絡(luò)。
第14篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件培訓(xùn)控制程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:培訓(xùn)控制程序
1.0目的通過對(duì)公司所有員工實(shí)施必要的培訓(xùn),使其掌握相應(yīng)崗位的操作技能和服務(wù)質(zhì)量意識(shí),確保員工素質(zhì)滿足公司的要求。
2. 0適用范圍適用于公司所有培訓(xùn)工作。
3．0職責(zé)
3.1 管理者代表負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作,年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)在年終總結(jié)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)提出,并由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)。
3.2 行政部負(fù)責(zé)組織對(duì)各類員工培訓(xùn)效果進(jìn)行考核和鑒定;并負(fù)責(zé)保存由公司組織進(jìn)行培訓(xùn)的記錄。
3.3 各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓(xùn)計(jì)劃的要求,制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃見《員工培訓(xùn)計(jì)劃表》,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施,培訓(xùn)記錄由各部門和管理處負(fù)責(zé)歸檔保管,有必要時(shí),相關(guān)部門制訂部門培訓(xùn)制度,參見《保安人員培訓(xùn)制度》。
4. 0工作程序
4.1 入職培訓(xùn)
4.1.1 所有新入職本公司的員工都應(yīng)接受該項(xiàng)培訓(xùn)及考核。
4.1.2 對(duì)新員工的培訓(xùn)主要包括以下內(nèi)容:a)公司的基本情況、組織架構(gòu),b)公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí),c)《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育,d)對(duì)員工的期望及要求。
4.1.3 該項(xiàng)培訓(xùn)由行政部或行政部指定人員組織實(shí)施并保存記錄。
4.2 上崗培訓(xùn)
4.2.1 員工入職培訓(xùn)合格后或轉(zhuǎn)換工種前均需經(jīng)上崗培訓(xùn),培訓(xùn)時(shí)間根據(jù)工作崗位的要求而定。
4.2.2 上崗培訓(xùn)主要內(nèi)容包括a)應(yīng)知部分:如崗位的基本情況(崗位職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等),b)應(yīng)會(huì)部分:崗位工作操作規(guī)程,異常狀況時(shí)的特殊處理程序等。
4.2.3 上崗培訓(xùn)由各用人部門負(fù)責(zé)組織,并指定專人進(jìn)行?！杜嘤?xùn)記錄》由各部門保存,《員工培訓(xùn)登記表》保存于員工檔案中。
4.3 在職培訓(xùn)
4.4 員工參加外部培訓(xùn)按公司有關(guān)行政制度執(zhí)行。
4.5 除了以質(zhì)量手冊(cè)、流程文件以及作業(yè)指導(dǎo)書等工作文件作為員工的培訓(xùn)教材外,各部門可依據(jù)本部門工作實(shí)際編制培訓(xùn)教材,如編制教材應(yīng)由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對(duì)培訓(xùn)教材的評(píng)審。
5. 0相關(guān)文件
5.1 《保安人員培訓(xùn)制度》
5.2 《保潔部員工培訓(xùn)考核流程》
5.3 《工程部新入職員工培訓(xùn)流程》
6
第15篇 物業(yè)的裝修管理程序2
物業(yè)的裝修管理程序(二)
1目的
本程序明確了對(duì)物業(yè)裝修的申報(bào)、審批、管理的實(shí)施控制,確保物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整,以便用戶合理、安全地使用物業(yè)。
2適用范圍
適用于本公司經(jīng)營管理的所有物業(yè)的裝修管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.9
4相關(guān)文件
4.1《物業(yè)租賃合同的簽定》
4.2《物業(yè)的供電管理》
4.3《物業(yè)的供水管理》
4.4《物業(yè)的消防管理》
5責(zé)任
5.1整個(gè)裝修程序中,應(yīng)以經(jīng)營部為中心面對(duì)業(yè)主(客戶),各相關(guān)部門密切合作。
5.2消防治安部負(fù)責(zé)裝修項(xiàng)目的消防安全審查工作。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)裝修項(xiàng)目的機(jī)電部分審查和水電供應(yīng)工作。
5.4物業(yè)管理部及各管理處負(fù)責(zé)裝修期間的管理工作。
5.5住宅樓房管理處負(fù)責(zé)審批和管理住戶裝修。
6裝修實(shí)施程序
6.1商用和工業(yè)用房裝修辦理程序。
6.1.1業(yè)主(客戶)辦理租賃或入伙手續(xù)后,需進(jìn)行內(nèi)部裝修的向經(jīng)營部申報(bào)裝修,并填寫裝修申報(bào)表。經(jīng)營部根據(jù)業(yè)主(客戶)裝修內(nèi)容向客戶提出具體要求申報(bào)資料,包括房屋裝修平面圖、水電布置平面圖、水電設(shè)備表、招牌及廣告牌透視圖等。
6.1.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)將有關(guān)資料會(huì)同裝修單位或業(yè)主(客戶)送往相關(guān)部門,包括消防治安部、物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部等,各相關(guān)部門以會(huì)簽單確認(rèn)接收資料的時(shí)間。
6.1.3各相關(guān)部門按職責(zé)進(jìn)行審圖,消防治安部指導(dǎo)業(yè)主(客戶)辦理消防報(bào)批手續(xù)。
6.1.4業(yè)主(客戶)辦好消防報(bào)批手續(xù)后,將消防局報(bào)審批文送消防治安部和所在管理處。
6.1.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)辦理交施工水電費(fèi)押金手續(xù),機(jī)電工程部負(fù)責(zé)辦理施工用水用電手續(xù)。
6.1.6施工單位持消防局報(bào)審批文和經(jīng)營部經(jīng)理簽字批準(zhǔn)的裝修申請(qǐng)表到管理處辦理入場(chǎng)施工手續(xù)。
6.1.7施工過程中,由管理處負(fù)責(zé)日常監(jiān)督,相關(guān)部門監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
6.1.8裝修完畢,管理處負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。業(yè)主(客戶)通知機(jī)電工程部驗(yàn)收水電設(shè)施,辦理正式送電手續(xù),經(jīng)營部負(fù)責(zé)辦理裝修臨時(shí)水電費(fèi)結(jié)算押金退還手續(xù)。
6.1.9管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主(客戶)在正式開業(yè)前到消防主管部門辦理驗(yàn)收手續(xù)。并將消防主管部門的驗(yàn)收批文報(bào)送消防治安部和管理處。
6.1.10商用和工業(yè)用房裝修,要每天檢查一次,從裝修開始到裝修結(jié)束止。
6.2住宅裝修辦理程序
6.2.1樓房管理處值班員受理所轄樓房?jī)?nèi)住戶的裝修申報(bào)表,管理處主任負(fù)責(zé)審批并向用戶交待裝修注意事項(xiàng)。
6.2.2管理處主任審查批準(zhǔn)后交給值班員辦理裝修押金等有關(guān)手續(xù)。
6.2.3樓房管理處值班員與住戶辦理完有關(guān)裝修手續(xù)后,要對(duì)住戶裝修特別是初期裝修,進(jìn)行檢查監(jiān)督,防止損壞樓房結(jié)構(gòu)。
6.2.4樓房管理值班員接到住戶裝修完畢要求退還押金的要求后,要到現(xiàn)場(chǎng)檢查裝修垃圾是否清理干凈,有沒有損壞公用設(shè)施后,酌情扣減或全部退還裝修押金。
6.2.5住戶裝修要在開始拆除打鑿期間,每天檢查一次;完工后,綜合檢查一次。
7記錄
7.1《裝修檢查記錄表》
7.2裝修申請(qǐng)表(業(yè)主、住宅裝飾用此表)
7.3裝飾申請(qǐng)表(商業(yè)、工業(yè)、寫字樓租賃或投資部分的房屋裝飾用此表)
第16篇 物業(yè)管理公司不合格品控制程序-13
物業(yè)管理公司不合格品控制程序(13)
1.0目的:
通過對(duì)不合格服務(wù)進(jìn)行有效控制,確保工作的效率和服務(wù)的質(zhì)量。
2.0適用范圍:
適用于整個(gè)服務(wù)過程中不合格項(xiàng)的處理。
3.0職責(zé):
3.1各部門負(fù)責(zé)對(duì)各自范圍內(nèi)的不合格服務(wù)進(jìn)行記錄并糾正。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)驗(yàn)證單項(xiàng)檢查、監(jiān)督檢查、管理評(píng)審及內(nèi)、外審中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,并予以關(guān)閉。
4.0程序:
4.1各級(jí)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)由各檢查人根據(jù)實(shí)際情況,判斷不合格程度。
4.2對(duì)服務(wù)整體管理體系影響不大或?qū)w系造成不明顯的不合格為輕微不合格,檢查發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)立即予以整改并關(guān)閉,并做記錄,時(shí)間不超過當(dāng)天。
4.3因系統(tǒng)性原因造成或明顯造成同樣問題連續(xù)有效發(fā)生(投訴)或連續(xù)發(fā)生造成不良影響的不合格為嚴(yán)重不合格。自檢中發(fā)生的不合格由部門處理,監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格,由部門采取糾正措施,綜合事務(wù)部進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,直至不合格關(guān)閉為止。
4.4特殊情況下(如天氣惡劣或材料不能及時(shí)購買等)發(fā)生的不合格服務(wù),應(yīng)作好記錄以便追溯。
4.5不合格控制流程
各級(jí)檢查中發(fā)現(xiàn)
判定不合格程度,開過失通知單或糾正通知單
責(zé)任部門整改或采取糾正措施
開單部門驗(yàn)證整改結(jié)果或糾正措施驗(yàn)證有效性
5.0支持性工具
《整改通知單》
《糾正通知單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
