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物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實(shí)務(wù)【16篇】

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):76

物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實(shí)務(wù)

第1篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實(shí)務(wù)

物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實(shí)務(wù)

第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類(lèi)型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。

熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類(lèi)型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理企業(yè)的類(lèi)型及特征

2.物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序

(1)工商注冊(cè)登記

(2)資質(zhì)管理

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫(xiě)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫(xiě)。

熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。

了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

4.物業(yè)管理招標(biāo)的類(lèi)型

5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實(shí)務(wù)

第2篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5

小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)

在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等;

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;

3、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)等;

4、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn),包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位;

6、交通、車(chē)輛行駛及停泊;

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;

8、組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng);

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料;

10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng);

12、積極配合小區(qū)的銷(xiāo)售。13、太陽(yáng)能統(tǒng)一編號(hào)。

第3篇 某物業(yè)消防管理規(guī)則條約

物業(yè)消防管理規(guī)則條約

1、物業(yè)服務(wù)中心作為社區(qū)消防工作的負(fù)責(zé)人,有責(zé)任貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。業(yè)戶(hù)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心共同維護(hù)社區(qū)的消防安全。

2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴(yán)禁在消防通道、出入口出擺放各種車(chē)輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進(jìn)行。

3、業(yè)戶(hù)不得在其戶(hù)內(nèi)、單元或公共場(chǎng)所存放易燃易爆危險(xiǎn)品以及可觸及法律法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶(hù)構(gòu)成滋擾和危險(xiǎn)的物品。

4、各樓梯走道、出口應(yīng)保持暢通無(wú)阻,請(qǐng)不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。

4、嚴(yán)禁在設(shè)立禁令標(biāo)志的通道上停放車(chē)輛,以保障通道暢通。妥善維護(hù)安全疏散標(biāo)志和照明設(shè)施等。

5、業(yè)戶(hù)使用家用電器需保證安全用電,請(qǐng)勿超負(fù)荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現(xiàn)電器線(xiàn)路老化應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃?xì)鉅t、灶具。

6、業(yè)戶(hù)因自身疏忽導(dǎo)致的水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢,損害他人及財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)由該業(yè)戶(hù)承擔(dān)全部責(zé)任。

7、為了消除消防隱患,請(qǐng)勿在地下車(chē)庫(kù)、地下通道、電梯內(nèi)等場(chǎng)所吸煙。

8、業(yè)戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修所用的材料應(yīng)符合防火要求或進(jìn)行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行,并落實(shí)安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。

9、禁止隨意動(dòng)用樓內(nèi)消防設(shè)備和器材,愛(ài)護(hù)安全疏散照明設(shè)施,嚴(yán)禁損壞、竊取消防設(shè)備和器材。如發(fā)現(xiàn)損壞或盜竊消防設(shè)備器材的行為,業(yè)戶(hù)有權(quán)進(jìn)行阻止且及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。

10、小區(qū)內(nèi)禁止使用明火,如在小區(qū)內(nèi)燃燒樹(shù)葉、垃圾等。

11、小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生火情,應(yīng)采取有效的應(yīng)變措施(如切斷電源,關(guān)閉火源通向走廊的門(mén)等),并及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心,服從秩序維護(hù)人員疏導(dǎo),迅速有序的轉(zhuǎn)移到安全地帶。

第4篇 z城商場(chǎng)物業(yè)員工培訓(xùn)管理計(jì)劃

現(xiàn)代城商場(chǎng)物業(yè)員工培訓(xùn)管理計(jì)劃

企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的原則,建立新型管理機(jī)制,各崗位競(jìng)爭(zhēng)上崗,實(shí)行考核,倡導(dǎo)危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),堅(jiān)持持續(xù)有效地員工培訓(xùn)與考核,培訓(xùn)是管理之根本,是提高員工素質(zhì),確保管理質(zhì)量的重要因素。進(jìn)駐前的強(qiáng)化培訓(xùn)和在職員工的培訓(xùn)相結(jié)合,管理維修人員100%持證上崗,同時(shí)輔以考核措施,使員工在服務(wù)觀(guān)念,專(zhuān)業(yè)技能和基礎(chǔ)知識(shí)方面打好基礎(chǔ)。再推行目標(biāo)管理,把總目標(biāo)分解到班組,使班組到員工個(gè)人明確自己的分項(xiàng)目標(biāo),共同參與管理,人人肩上有指標(biāo),使總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

1.培訓(xùn)目的

通過(guò)系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn),使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上,致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),熱愛(ài)本職工作,從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。

2.培訓(xùn)項(xiàng)目

1)入職培訓(xùn)。

時(shí)間要求:入職當(dāng)天,共2課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

a)公司簡(jiǎn)介

b)物業(yè)概況

c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各 類(lèi)節(jié)假日福利待遇等)

d)《員工手冊(cè)》

e)公司紀(jì)律要求及規(guī)章制度(包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷(xiāo)假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等)

培訓(xùn)方式:介紹、答疑

培訓(xùn)人:各部門(mén)主管、班長(zhǎng)

考試考核:一周后由主管領(lǐng)導(dǎo)以提問(wèn)方式進(jìn)行考核

2)上崗培訓(xùn):

時(shí)間要求:三個(gè)月試用期,共24課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容:

a)公司企業(yè)文化

b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

d)物業(yè)管理基本法規(guī)

e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)

f)本部門(mén)工作手冊(cè)

g)如何處理業(yè)主投訴

h)安全、消防常識(shí)

培訓(xùn)方式:集中授課(4人以上)、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)(4人以下)

培訓(xùn)人:公司相關(guān)培訓(xùn)教員

考試考核:入職三個(gè)月后,對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書(shū)面考試,然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定,決定去留。

3)在職培訓(xùn):

管理層及管理中心員工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求:全年,共50課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧

酒店式物業(yè)管理特色服務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)

各工作崗位的職責(zé)和操作流程

現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式

培訓(xùn)方法:集中授課

培訓(xùn)人:公司經(jīng)理、培訓(xùn)教員

考試考核:年終書(shū)面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。

(2)維修人員在職培訓(xùn):

時(shí)間要求:全年共70課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

維修工作技巧及緊急事故的處理方法

消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

f);物業(yè)管理法規(guī)

g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

培訓(xùn)方法:集中授課。

培訓(xùn)人:維修中心主管、班長(zhǎng)

考試考核:年終書(shū)面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。

(3)保安人員在職培訓(xùn):

時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

安全保衛(wèi)工作知識(shí)

物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧

專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)

模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)

培訓(xùn)方法:集中授課或訓(xùn)練

培訓(xùn)人:保安主管、隊(duì)長(zhǎng)及班長(zhǎng)

考試考核:專(zhuān)業(yè)技能考核每季度一次,消防演習(xí)每半年一次,書(shū)面知識(shí)考試年終進(jìn)行,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

(4)保潔員/綠化工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

清潔用具和清洗用品的使用方法

綠化工具和除草、施肥的操作方式

花草的修剪及病蟲(chóng)害的防治

各崗位職責(zé)

各崗位工作流程

安全知識(shí)

培訓(xùn)方法:集中授課

培訓(xùn)人:保潔主管、班長(zhǎng)

考試考核:年終書(shū)面考試,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

3.外派培訓(xùn):

選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門(mén)舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。

其外培項(xiàng)目:

物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班

部門(mén)經(jīng)理培訓(xùn)班

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班

iso9000內(nèi)審員培訓(xùn)

消防上崗資格培訓(xùn)

4.培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工,培訓(xùn)不少于26課時(shí),(每課時(shí)為1小時(shí))。

在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓(xùn)不少于70小時(shí),才能通過(guò)年終考評(píng)。

在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50小時(shí),才能通過(guò)年終考評(píng)。

員工轉(zhuǎn)崗,必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí),才能通過(guò)年終考評(píng)。

凡書(shū)面考試不合格者,給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì),補(bǔ)考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。

管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。

第5篇 某某物業(yè)管理公司管理原則

某物業(yè)管理公司的管理原則

一、統(tǒng)一指揮原則。各級(jí)員工都必須執(zhí)行公司經(jīng)理會(huì)議的決策,接受公司經(jīng)理的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

二、層級(jí)管理原則。每一級(jí)在工作中必須聽(tīng)從直接上級(jí)的指揮或執(zhí)行上級(jí)授權(quán)人員的命令,各級(jí)管理人員只對(duì)直接下級(jí)擁有指揮權(quán)。但在特殊情況下,任何上級(jí)對(duì)下級(jí)均有調(diào)動(dòng)權(quán)。

三、分工負(fù)責(zé)原則。每一個(gè)員工按照分工對(duì)自己分擔(dān)的業(yè)務(wù)工作負(fù)全面責(zé)任。

四、利益連帶原則。每一個(gè)員工的責(zé)任、權(quán)限、利益三方面連帶生效。

五、命令服從原則。每一個(gè)員工都必須執(zhí)行其直接上級(jí)的命令。

六、督導(dǎo)工作原則。各部門(mén)及人員要接受并配合公司授權(quán)的監(jiān)督部門(mén)或人員的督查和指導(dǎo),對(duì)工作中的偏差,要及時(shí)采取糾正措施進(jìn)行改進(jìn),決不允許對(duì)檢查人員進(jìn)行任何形式的攻擊和抗拒。

七、民主參與原則。每一個(gè)員工對(duì)本部門(mén)及公司的經(jīng)營(yíng)與管理均享有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

八、友好協(xié)作原則。在不影響本部門(mén)正常工作的前提下,各部門(mén)有盡可能為其他部門(mén)提供協(xié)作的責(zé)任。

九、絕對(duì)原則。每一個(gè)員工(不分職級(jí))都必須以公司利益為己任,不做有損公司利益的事。若有突發(fā)事件,不管在什么情況下,都必須盡力去處理,使損失減低到最小程度。

十、獎(jiǎng)優(yōu)懲劣原則。每一個(gè)員工的功績(jī)都將受到獎(jiǎng)勵(lì),其過(guò)失也將受到應(yīng)有的懲處。

第6篇 物業(yè)事故處理報(bào)告管理程序

1.0程序目的

對(duì)所發(fā)生的事故及時(shí)處理和調(diào)查,并采取適當(dāng)?shù)募m正和預(yù)防措施,控制事故的影響范圍,減少事故損失。

2.0適用范圍

適用于對(duì)管理區(qū)域內(nèi)事故的調(diào)查、處理控制和報(bào)告。

3.0工作職責(zé)

3.1管理處全面負(fù)責(zé)程序的管理與控制工作。

3.2各部門(mén)是本程序的配合實(shí)施單位。

3.3管理處經(jīng)理審批事故處理報(bào)告并制糾正預(yù)防措施。

4.0工作程序

4.1事故報(bào)告制度

4.1.1一般事故,立即報(bào)告部門(mén)負(fù)責(zé)人。

4.1.2重大事故,立即報(bào)告管理處,并在24小時(shí)內(nèi)向公司報(bào)告。

4.1.3特重大事故,除按重大事故報(bào)告程序執(zhí)行外,要保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),并在2小時(shí)內(nèi)向相關(guān)主管職能部門(mén)報(bào)告。

4.2事故調(diào)查

4.2.1一般事故由責(zé)任部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,事故發(fā)生起計(jì)2日內(nèi)向管理處報(bào)告調(diào)查結(jié)果。

4.2.2重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查,事故發(fā)生起計(jì)2日內(nèi)向公司報(bào)告調(diào)查結(jié)果。

4.2.3特重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)會(huì)同公安等部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。

4.3事故處理

4.3.1一般事故由相關(guān)部門(mén)按有關(guān)規(guī)定處理,并將處理結(jié)果以書(shū)面報(bào)告管理處。

4.3.2重大事故及特重大事故由管理處組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理,寫(xiě)出事故報(bào)告。事故報(bào)告內(nèi)容包括如下方面:

1)事故的發(fā)生時(shí)間、::地點(diǎn)、傷亡人員或經(jīng)濟(jì)損失情況;

2)事故發(fā)生的直接原因和直接責(zé)任者;

3)對(duì)事故的處理意見(jiàn);

4)防范的糾正和預(yù)防措施。

4.3.3管理處對(duì)事故的處理結(jié)果以公告通報(bào)形式,發(fā)各部門(mén)預(yù)防類(lèi)似事故再次發(fā)生。

5.0相關(guān)記錄

qr-021-01 《重大事件報(bào)告》

第7篇 某某工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容

某工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理內(nèi)容

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段,我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分,在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議,并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案,為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。

常規(guī)期物業(yè)管理工作,包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車(chē)輛管理等多方面內(nèi)容,其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。

一、介入期

在此階段,我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫(xiě)方案、做好驗(yàn)收接管工作。

(一)、調(diào)研、編寫(xiě)方案工作

(二)、驗(yàn)收接管

1、擬定驗(yàn)收接管方案,組建驗(yàn)收接管小組。

2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管,包括資料接管,另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格。

3、如有整改,在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管,屆時(shí)另列清單交接。

二、常規(guī)期物業(yè)管理

(一)、安全管理

1、安全防范管理分為四個(gè)層次:第一層為督導(dǎo)層,全面巡查防漏堵漏;第二層為門(mén)崗人員進(jìn)行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層,實(shí)行步行巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)處理,同時(shí)我們將編制專(zhuān)項(xiàng)方案進(jìn)行演練。

2、消防管理:我們將建立消防責(zé)任小組,分三級(jí)巡查:第一級(jí)為保安員巡查;第二級(jí)為維修人員巡查;第三級(jí)為管理層人員巡查。另外,我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。

(二)、車(chē)輛管理(其車(chē)位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行)

1、我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理,包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。

2、合理使用停車(chē)場(chǎng)資源,使其資源利用最大化。

(三)、環(huán)境管理

1、對(duì)于內(nèi)外綠化,我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行,這里不再細(xì)述。

2、環(huán)衛(wèi)管理上:我們首先實(shí)行垃圾分流,使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評(píng)比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”,始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生管理。

(四)、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理:

管理處在每年年初,向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書(shū),并按計(jì)劃執(zhí)行。對(duì)于日常的小型維修,管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

(五)、客戶(hù)服務(wù)及品質(zhì)管理:

設(shè)文員及品管各一人,負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布,并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),真正起到形象窗口的作用。

第8篇 小區(qū)住戶(hù)手冊(cè):物業(yè)管理篇

龍城小區(qū)住戶(hù)手冊(cè):物業(yè)管理篇

一、物業(yè)管理人

湖南zz龍城物業(yè)管理有限公司依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》作為本物業(yè)管理人,享有或承擔(dān)《物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任,對(duì)本物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理。

二、管理人的責(zé)任

--公共房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和業(yè)主室內(nèi)有償服務(wù);

--消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、園林綠化地、溝、渠、池、井、通道、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

--公共區(qū)域清潔衛(wèi)生;

--車(chē)輛行駛及停泊;

--公共秩序;

--市住宅主管部門(mén)規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

三、管理人的權(quán)利

--根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理辦法;

--依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》和政府有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用;

--選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

--制止違反本手冊(cè)和物業(yè)管理規(guī)定的行為。

四、管理人的義務(wù)

--以向業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一;

--按市住宅主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)本物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理;

--接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

--組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)和全民健身活動(dòng)以及提供社區(qū)生活服務(wù);

--按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

五、管理費(fèi)的運(yùn)用

--公共場(chǎng)所保安、清潔、綠化等日常管理費(fèi)用;

--公共設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)用;

--公共區(qū)域(分?jǐn)偡秶酝?水、電費(fèi)用;

--公共設(shè)備、設(shè)施必要的保險(xiǎn)費(fèi)用及法定稅費(fèi);

--員工的工資、津貼、福利及辦公費(fèi)用;

--因管理工作需要而聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)公司及人員的費(fèi)用;

--社區(qū)文化活動(dòng)的費(fèi)用;

--管理公司的酬金;

--其他管理費(fèi)用。

六、管理費(fèi)的繳付

--支票支付:當(dāng)住戶(hù)為公司客戶(hù)時(shí),可以采用支票的形式繳付費(fèi)用;

--現(xiàn)金繳付:業(yè)主或住戶(hù)親自到管理處交納管理費(fèi);

--管理費(fèi)由業(yè)主或租戶(hù)繳付均可,但如有拖欠,最終仍由業(yè)主承擔(dān)交納負(fù)責(zé)。

七、房屋本體維修基金

--本基金按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定收取;

--本基金用于房屋本體公(共)用設(shè)施的維修保養(yǎng)項(xiàng)目,不夠支付時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?

--本基金由管理處以房屋本體為單位設(shè)立專(zhuān)帳管理;

--業(yè)主發(fā)生變更的原業(yè)主所交基金不予退還。

八、管理人員

--管理處各類(lèi)服務(wù)人員按職能分工不同,因安全護(hù)衛(wèi)和清潔、綠化工作人員較專(zhuān)注于本職工作,未必全面了解小區(qū)所有事務(wù),客戶(hù)若有問(wèn)題(緊急事件除外),請(qǐng)向管理處來(lái)電或來(lái)訪(fǎng)咨詢(xún)。

--本公司禁止管理處所有員工收受住戶(hù)任何賞金或物品。

--為保持高效率的物業(yè)管理服務(wù),懇請(qǐng)客戶(hù)合作,避免直接(緊急情況除外)差使管理人員做私人服務(wù),如有工作需求,請(qǐng)與管理處聯(lián)系。

九、聯(lián)絡(luò)途徑

--歡迎住戶(hù)提出與本物業(yè)管理有關(guān)的任何意見(jiàn),可以用電話(huà)、信函、來(lái)訪(fǎng)等各方式,另外敬請(qǐng)留下姓名、詳細(xì)地址及電話(huà)號(hào)碼,以便進(jìn)一步聯(lián)絡(luò);

--若是投訴個(gè)別管理人員不努力工作、不稱(chēng)職、不廉潔及不軌行為,請(qǐng)盡可能提供其姓名、編號(hào)、以便調(diào)查及處理。

十、物業(yè)管理處

--管理處是小區(qū)物業(yè)管理的事務(wù)中心;

--用戶(hù)可通過(guò)管理處咨詢(xún)物業(yè)管理服務(wù)及其它服務(wù)。

第9篇 物業(yè)管理管理層培訓(xùn)教案:面對(duì)不同性格的員工

物業(yè)管理公司管理層培訓(xùn)教案:如何面對(duì)不同性格的員工

所謂性格,是指人對(duì)客觀(guān)現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應(yīng)的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個(gè)性心理特征。性格是一個(gè)人個(gè)性的核心,它直接影響到人的行為方式,進(jìn)而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過(guò)程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話(huà)說(shuō),“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來(lái)說(shuō),有幾類(lèi)人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。

l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個(gè)地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認(rèn)真,也很執(zhí)著,但不順利時(shí),他總認(rèn)為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導(dǎo)那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。

當(dāng)這類(lèi)情緒激動(dòng)、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時(shí),你首先應(yīng)讓他們坐下來(lái),然后仔細(xì)聆聽(tīng)他們的談話(huà),不要發(fā)言,因?yàn)樗麄冊(cè)诩?dòng)時(shí)所說(shuō)的話(huà)往往是雜亂無(wú)章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過(guò)說(shuō)完,或者在一定程度上說(shuō),是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對(duì)冷靜之中,再來(lái)表示你的處理方法。

你不必試圖改變一個(gè)脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話(huà)題。雖然任何一個(gè)公司的紀(jì)律都不會(huì)要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動(dòng)輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會(huì)他們學(xué)習(xí)控制自己的情緒,并強(qiáng)調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來(lái)解決問(wèn)題。也可以嘗試著給他們安排一些多見(jiàn)文件少見(jiàn)人的工作,鼓勵(lì)他們多參與同事們的活動(dòng),讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線(xiàn)的,沒(méi)人愿意也沒(méi)有人能阻礙他的工作。

2.自尊心極重,感情脆弱者。這類(lèi)人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門(mén),對(duì)紛繁復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)不太適應(yīng)。領(lǐng)導(dǎo)者幾句提醒她們的話(huà),聽(tīng)在她們耳中,就象被老師當(dāng)眾責(zé)罵,心中極為不安,無(wú)形中產(chǎn)生了一股壓力,對(duì)工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。

具有這類(lèi)性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時(shí)誠(chéng)惶誠(chéng)恐,對(duì)上級(jí)說(shuō)話(huà)時(shí)語(yǔ)調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

對(duì)待此類(lèi)員工,說(shuō)話(huà)時(shí)措詞必須小心謹(jǐn)慎,盡量避免從個(gè)人角度出發(fā),多強(qiáng)調(diào)“我們”和“公司”。在批評(píng)她們工作中的問(wèn)題時(shí),必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問(wèn)候,都會(huì)增加她們的安全感和自信心。在平時(shí)例行的工作中,不妨把握機(jī)會(huì)稱(chēng)贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵(lì)或許讓你都感到自己嘮叨,但對(duì)她們來(lái)說(shuō)卻是很受用的,而且有種被重視的感覺(jué)。同時(shí),應(yīng)該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯(cuò)誤時(shí),可能是多種原因造成的,不一定與個(gè)人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。

3.消極悲觀(guān)、缺乏自信者。公司召開(kāi)會(huì)議、討論某項(xiàng)新建議時(shí),有人提出反對(duì)是正常的。但你可能會(huì)發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類(lèi)人,他們不管提出的建議是什么,從不進(jìn)行深入的思考,總是一味地阻撓和反對(duì),這不僅會(huì)阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對(duì)的真正原因。

有些人之所以反對(duì)各種建議,只是因?yàn)樗麄兿麡O悲觀(guān),缺乏信心,擔(dān)心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對(duì)公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績(jī),只是有些缺乏信心,你可以給他機(jī)會(huì),培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談?wù)勀愕男掠?jì)劃,讓他負(fù)責(zé)實(shí)施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說(shuō)你取消該計(jì)劃。此時(shí),你可以請(qǐng)他不要對(duì)任何事都采取否定的態(tài)度,應(yīng)該提出積極而且有建設(shè)性的意見(jiàn)。如果他懷疑該項(xiàng)計(jì)劃的可行性時(shí),你就鼓勵(lì)他找出可行的方法,并且全力幫助他實(shí)施,讓他體驗(yàn)變革的樂(lè)趣及由此獲得的成就感。

當(dāng)然,你不要企圖使消極、悲觀(guān)的人一下子變得積極、樂(lè)觀(guān),日理萬(wàn)機(jī)的你既沒(méi)有這個(gè)時(shí)間,也沒(méi)有這個(gè)能力。你只能讓他了解你是個(gè)樂(lè)觀(guān)進(jìn)取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項(xiàng)艱巨的工作時(shí),更應(yīng)以肯定且樂(lè)觀(guān)的態(tài)度對(duì)待。如果他一向尊重你,多少也會(huì)被你感染而產(chǎn)生信心。

4.阿諛?lè)畛姓?。在許多辦公室里,常可見(jiàn)到溜須拍馬、阿諛?lè)畛姓?他們經(jīng)常稱(chēng)贊你,且附和你所說(shuō)的每一句話(huà)。如果有這種員工,就必然有愛(ài)戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會(huì)表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評(píng),但人們總是更喜歡被表?yè)P(yáng)。

有些管理者認(rèn)為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實(shí)上,你的姑息態(tài)度,會(huì)使他們感覺(jué)你默認(rèn)了這種吹捧,不僅會(huì)強(qiáng)化他們的這種行為,還會(huì)使他們輕視你,降低了對(duì)你的尊重。

對(duì)待這種下屬,在與他們溝通時(shí),無(wú)須太嚴(yán)肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當(dāng)他們向你賣(mài)弄奉承的本領(lǐng)時(shí),你可以淡淡地回應(yīng):“別夸張了”。倘若他們?cè)偃胶湍愕挠?jì)劃時(shí),你可以說(shuō):“你最好給自己留一點(diǎn)時(shí)間,考慮新的計(jì)劃和建議,下次開(kāi)會(huì)每個(gè)人都要談自己的意見(jiàn)”。如此一來(lái),他們便不敢也不好意思再做“應(yīng)聲蟲(chóng)”了。

5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬(wàn)丈、積極進(jìn)取的人,甚至你能感覺(jué)到下屬的目標(biāo)直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當(dāng)感到自己的地位受到威脅時(shí),即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會(huì)使下屬對(duì)你的尊敬大打折扣。

但是,對(duì)待下屬中急功近利者卻不能忽視。因?yàn)榧惫咄鶠榱藗€(gè)人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進(jìn)度,造成人際關(guān)系緊張。

與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯(cuò)覺(jué),而不接受你提出的任何建議。你可以認(rèn)真聆聽(tīng)他的建議,適當(dāng)稱(chēng)贊他的表現(xiàn),表示你對(duì)他有某種程度的欣賞。得到你的稱(chēng)贊,他一定會(huì)進(jìn)一步表現(xiàn)自己,那時(shí)候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會(huì)對(duì)其他員工比較公平,如果其他人比你更急進(jìn),你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語(yǔ)調(diào)要象平常說(shuō)笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。

6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類(lèi)下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。

對(duì)待這類(lèi)員工,千萬(wàn)別用類(lèi)似的打擊性語(yǔ)言:“你有多少才能

第10篇 美術(shù)文化館物業(yè)管理整體設(shè)想策劃

美術(shù)(文化)館物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

(一)項(xiàng)目概況

美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功能為一體的公共文化設(shè)施。占地面積8000平方米,建筑面積達(dá)15000平方米,擁有八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展廳,一個(gè)中央圓形大廳和一個(gè)戶(hù)外雕塑廣場(chǎng),以及7層多功能辦公大樓,因此物業(yè)管理工作十分重要而艱巨。

(二)管理設(shè)想

根據(jù)文化場(chǎng)館物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律,針對(duì)美術(shù)館目前的實(shí)際情況,我們經(jīng)過(guò)初步綜合分析,認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作:

1、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施

(1)建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來(lái),在國(guó)內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的iso9001-2000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的,這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過(guò)iso9001-2000質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證后,就深深地體會(huì)到其好處。在美術(shù)館的物業(yè)管理工作中,從一開(kāi)始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn),科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。

(2)培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍

人才對(duì)我們來(lái)說(shuō),是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié),一是'引進(jìn)關(guān)',引進(jìn)的人才要具有較高的專(zhuān)業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是'培訓(xùn)關(guān)',我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí),為業(yè)主服務(wù)的意識(shí),都要做到一專(zhuān)多能,每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

2、管理深度和廣度的做法

社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于美術(shù)館這樣一個(gè)精英薈萃的項(xiàng)目而言,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。我們認(rèn)為:隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專(zhuān)業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上,除了依靠科技手段外,還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合,滿(mǎn)足業(yè)主的多方面需求。

3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想

(1)硬件建設(shè)

可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。

嚴(yán)格車(chē)輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類(lèi)交通標(biāo)識(shí),加強(qiáng)車(chē)輛的監(jiān)控和引導(dǎo),及時(shí)處理突發(fā)事件。

運(yùn)用現(xiàn)代科技手段,'三防'結(jié)合,確保安全。'三防'結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。'人防'上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng),物防上采用圍墻、防盜裝置,技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手段提高防范能力。

(2)軟件建設(shè)

創(chuàng)建高檔次的文化場(chǎng)館,軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短,管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng),這個(gè)過(guò)程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。

(三)管理目標(biāo)

1、業(yè)主單位滿(mǎn)意率達(dá)90%以上;

2、有效投訴率低于2次;

3、有效投訴處理率達(dá)100%;

4、責(zé)任展品受損率,資產(chǎn)流失率為0;

5、房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%以上;

6、場(chǎng)館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零,無(wú)任何重大管理責(zé)任事故發(fā)生;

7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為100%;

8、利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理;

9、消防管理通過(guò)政府規(guī)定,年檢完好率100%。

(四)管理措施

1、導(dǎo)入iso9002質(zhì)量管理體系

我司已建立了iso90002質(zhì)量保證體系,并順利通過(guò)第三方認(rèn)證,通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn),質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強(qiáng)的可操作性,質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),我們審時(shí)度勢(shì),積極跟進(jìn),及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版,并成功獲得is09002∶2000質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。在美術(shù)館物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中,我們將一如既往地推行is09002,以期在為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。

2、實(shí)施'質(zhì)量、成本雙否決'運(yùn)行機(jī)制

我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性,全面推行'質(zhì)量、成本雙否決'機(jī)制。公司每年通過(guò)與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績(jī)的兩項(xiàng)最重要的指標(biāo),且兩者是'或'與'否'的關(guān)系。我們將把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該場(chǎng)館的管理實(shí)踐中,力求在'服務(wù)質(zhì)量'和'成本控制'之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn),以提供'質(zhì)優(yōu)價(jià)廉'的服務(wù)產(chǎn)品。

3、建立'加油站式'的員工培訓(xùn)機(jī)制

由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異,對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供,不能簡(jiǎn)單地只制造一種'準(zhǔn)則',而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整,也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化,其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中,我們推出了'加油站式'的培訓(xùn)體系,做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn),各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí),我們亦強(qiáng)化'管理者就是培訓(xùn)者'、'培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利'的觀(guān)念,并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

4、倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)

物業(yè)管理公司與客戶(hù)之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好,必將演化為阻礙物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù),即:我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交'管理報(bào)告'、組織'管理處開(kāi)放日'活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話(huà)等措施,自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、管理體系的全面整合和提升

社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變,需求亦時(shí)時(shí)在變,始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求的。在美術(shù)館的日常工作中,將致力于用新型的'以客戶(hù)為中心、以流程為導(dǎo)向'的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的'以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向'運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。

6、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)

樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶(hù)的日常辦公和安全保障等問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)樓宇多年的管理經(jīng)驗(yàn),我

第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解4

物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(4)

第四節(jié) 物業(yè)管理公司的勞動(dòng)報(bào)酬和福利

一、勞動(dòng)報(bào)酬和福利費(fèi)用的前瞻

勞動(dòng)報(bào)酬是激勵(lì)員工的重要手段??茖W(xué)而合理地確定員工的勞動(dòng)報(bào)酬,不僅能有效地激發(fā)員工的積極性,促進(jìn)員工努力實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo),而且能在當(dāng)今物業(yè)管理人才競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)里,吸引和保留住一支精干、富有競(jìng)爭(zhēng)力的員工隊(duì)伍。

(一)正確編制勞動(dòng)定員

勞動(dòng)定員,是指企業(yè)為完成規(guī)定的工作任務(wù)而應(yīng)有的人員配備。要根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)方向、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容、接管物業(yè)類(lèi)型、員工素質(zhì)等實(shí)際情況,在建立崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上,本著人盡其才、提高勞動(dòng)效率的精神,規(guī)定各部門(mén)、各工種崗位必須配備的各類(lèi)人員的數(shù)量。勞動(dòng)定員的編制一般有以下四種方法:

(1)崗位定員法。根據(jù)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)設(shè)置、服務(wù)設(shè)施、崗位職責(zé)與要求,再考慮各個(gè)崗位的工作量、班次與出勤率等因素來(lái)確定定員人數(shù)。

(2)比例定員法。根據(jù)各部門(mén)、工種的勞動(dòng)任務(wù)分析工作量,在制定勞動(dòng)定額的基礎(chǔ)上,按照一定比例來(lái)確定定員人數(shù)。

(3)設(shè)備定員法。以設(shè)備數(shù)量和實(shí)際工作量為基礎(chǔ),員工的實(shí)際工作量由看管定額、設(shè)備開(kāi)動(dòng)的班次、出勤率等因素決定,以此來(lái)確定定員人數(shù)。

(4)效率定員法。根據(jù)各部門(mén)或班組的勞動(dòng)效率來(lái)編制定員人數(shù)。

(二)勞動(dòng)報(bào)酬和福利費(fèi)用的預(yù)測(cè)

物業(yè)管理公司勞動(dòng)報(bào)酬和福利費(fèi)用的預(yù)測(cè),實(shí)際上是一個(gè)公司對(duì)整個(gè)人力費(fèi)用的預(yù)算。其中,勞動(dòng)報(bào)酬即工資的預(yù)測(cè)流程是這樣的:

(1)根據(jù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)要求確定勞動(dòng)定額;

(2)根據(jù)勞動(dòng)定額確定崗位人數(shù);

(3)根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置確定各層次、各個(gè)崗位的份額;

(4)確認(rèn)每一種崗位的工資數(shù);

(5)把各個(gè)崗位的人數(shù)乘以崗位工資額,各崗位累加得出工資報(bào)酬的預(yù)測(cè);

(6)以平均工資乘人數(shù)的方式,得出工資總額。

而福利費(fèi)用的預(yù)測(cè),則可按公司內(nèi)的人數(shù)為一單元,在工資報(bào)酬總額的基礎(chǔ)上提取百分比來(lái)計(jì)算。

例如:年度養(yǎng)老保險(xiǎn)金=月工資總額×人數(shù)×25

第12篇 物業(yè)初級(jí)物業(yè)管理員應(yīng)知試卷

考試時(shí)間:100分鐘

單位__________崗位_________姓名__________得分_________

一、填空題:(每空格2分,共24分)

1、按物業(yè)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn),目前多層住宅分_____級(jí),你認(rèn)為**花園應(yīng)該屬____級(jí)。

2、物業(yè)管理屬于_____________產(chǎn)業(yè)。

3、物業(yè)管理日常運(yùn)行主要有兩方面的工作:一是__________、二是____________。

4、物業(yè)管理是個(gè)服務(wù)性行業(yè),從本質(zhì)上說(shuō),物業(yè)管理公司的'產(chǎn)品'只有一個(gè),那就是_________,其主要分三大類(lèi)_________、_________、____________。

5、企業(yè)文化的三大部分____________、___________、___________。

二、多項(xiàng)選擇題:(每小題2分、共30分;每選對(duì)一小點(diǎn)得0.5分,選錯(cuò)一小點(diǎn)不得分)

1、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)代表和維護(hù)()的合法權(quán)益。

a、產(chǎn)權(quán)人b、物業(yè)管理公司c、使用人d、政府e、業(yè)主

2、物業(yè)管理公司了解業(yè)主期望的方法有()。

a、管理人員與業(yè)主直接接觸b、鼓勵(lì)一線(xiàn)服務(wù)人員反映情況

c、業(yè)主投訴分析d、業(yè)主期望全面調(diào)查e、業(yè)主期望測(cè)試

3、下列對(duì)物業(yè)治安管理中'服務(wù)'的認(rèn)識(shí)不正確的是()。

a、做好小區(qū)安全保衛(wèi)就是服務(wù)b、保安人員要樹(shù)立'業(yè)戶(hù)第一'服務(wù)指導(dǎo)思想c、保安中只有門(mén)衛(wèi)有較強(qiáng)的服務(wù)性d、管理是服務(wù),保安也是一種服務(wù)

4、常用清潔保養(yǎng)清潔劑中呈堿性是()。

a、漂白水b、燒堿c、綠水d、105石水e、潔廁靈

5、管理、維護(hù)物業(yè)充分發(fā)揮物業(yè)功能的幾大文件是()。

a、建議書(shū)b、投標(biāo)書(shū)c、管理公約d、用戶(hù)手冊(cè)e、裝修指南

6、下列關(guān)于公共水電分?jǐn)傉f(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

a、物業(yè)單位辦公的水、電費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)

b、小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉,應(yīng)向住(用)戶(hù)分?jǐn)?/p>

c、小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用,應(yīng)由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支

d、小區(qū)范圍路燈用電費(fèi)用,由小區(qū)住戶(hù)分?jǐn)?/p>

7、住宅小區(qū)公共性服務(wù)性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括()。

a、綠化、衛(wèi)生、保安費(fèi)b、辦公費(fèi)、管理人員工資、福利

c、法定稅費(fèi)d、有線(xiàn)電視天線(xiàn)費(fèi)

8、下列哪些滅火器適用于撲救帶電設(shè)備引起的火災(zāi)()

a、化學(xué)泡沫滅火器b、干粉滅火器

c、鹵化烷滅火器d、二氧化碳滅火器

9、()三足鼎立,組成物業(yè)治安管理較為完善的系統(tǒng)。

a、門(mén)衛(wèi)b、輪值c、巡邏d、監(jiān)控

10、下列屬于入伙手續(xù)文件的是()。

a、入伙通知書(shū)b、收樓須知c、用戶(hù)登記表

d、驗(yàn)房(鋪)書(shū)e、房(鋪)交接書(shū)

11、upvc管材的優(yōu)點(diǎn)有()。

a、受力條件好b、耐腐蝕c、質(zhì)量輕d、安裝方便

12、首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的前提條件之一是()。

a、發(fā)展商同意b、物業(yè)管理公司同意c、政府主管部門(mén)同意

d、已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)50%以上

e、已交付使用物業(yè)的建筑面積大于30%小于50%且物業(yè)的使用超過(guò)1年

13、業(yè)主通過(guò)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中擁有下列哪些權(quán)益()

a、選聘、解聘物業(yè)管理公司b、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理行為

c、指揮物業(yè)管理公司工作d、審查、監(jiān)督物業(yè)費(fèi)用的收支

e、參與修訂管理公約

14、污水檢查井的作用主要是()。

a、連接多條排水管b、方便清通管道

c、檢查化糞池d、檢查地下水池

15、要做好物業(yè)治安管理,就要堅(jiān)持()。

a、預(yù)防為主,防治結(jié)合b、與社會(huì)治安相結(jié)合

c、服務(wù)第一,用戶(hù)至上d、硬件、軟件一起抓

e、服務(wù)性與經(jīng)營(yíng)性相結(jié)合

三、判斷題:(每題1分,共14分)

1、用戶(hù)需改變煤氣管道的臥室或廁所應(yīng)向物業(yè)管理處申請(qǐng)批準(zhǔn)后才可實(shí)施。()

2、改變停車(chē)場(chǎng)使用性質(zhì),須經(jīng)國(guó)土局和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。()

3、排水管的排水動(dòng)力是重力。()

4、室內(nèi)不得存放超過(guò)0.5公斤的汽油、酒精等易燃物品。()

5、物業(yè)發(fā)展商與小業(yè)主是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而不是平等平行關(guān)系。()

6、物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛由物業(yè)管理協(xié)會(huì)解決。()

7、業(yè)主收樓時(shí)必須本人親自來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)。()

8、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時(shí)可收取水電管理備用金。()

9、物業(yè)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)崗的保安員要做到錢(qián)票相符,日清月結(jié)。()

10、一般民用建筑是由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地面樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。()

11、地基不均勻沉降會(huì)引起鋼筋砼構(gòu)件產(chǎn)生撓曲、變形、甚至開(kāi)裂。()

12、物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙時(shí)可預(yù)收部分管理費(fèi)。()

13、合理使用,不隨意拆改原結(jié)構(gòu),不隨意改變?cè)ㄖ挠猛臼潜Wo(hù)好房屋的基本要求之一。()

14、建筑物上的避雷針、避雷網(wǎng)及屋頂?shù)钠渌饘傥矬w連接成一個(gè)整體。()

四、簡(jiǎn)答題:(32分)

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理主要有哪些方面(6分)

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的四個(gè)階段及各階段的主要工作內(nèi)容。(6分)

3、在裝修檢查時(shí)主要應(yīng)注意哪幾方面(7分)

4、業(yè)主投訴的處理方法(7分)

5、98年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定對(duì)業(yè)主欠費(fèi)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任(6分)

第13篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件分供方管理程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:分供方管理程序

1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿(mǎn)足合同要求的物資和服務(wù)。

2. 0適用范圍適用于相關(guān)部門(mén)采購(gòu)物資時(shí),對(duì)物資供應(yīng)商(即分供方)和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方的選擇。

3.0職責(zé)

3.1 行政部組織對(duì)分供方和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方進(jìn)行資格審查、質(zhì)量審查和檔案的建立及管理。

3.2 物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)確定合格分供方與分承包方名單,并由經(jīng)理或其指定人員簽署采購(gòu)或分包合同。

4. 0工作程序

4.1 物資供應(yīng)商的選擇和評(píng)審

4.1.1 供應(yīng)商的資格要求:a)必須有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,b)供應(yīng)商提供商品的價(jià)格,c)供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號(hào)、規(guī)格、質(zhì)量要求等。

4.1.2 各部門(mén)(管理處)應(yīng)擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,對(duì)其評(píng)審等從以下幾方面進(jìn)行:a)供應(yīng)商的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)供應(yīng)商的品牌,c)產(chǎn)品樣品的評(píng)審,d)對(duì)比類(lèi)似產(chǎn)品使用的歷史情況,e)對(duì)比類(lèi)似產(chǎn)品的試驗(yàn)結(jié)果,f)供應(yīng)商售后服務(wù)狀況等。

4.1.1 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,并將兩個(gè)以上入選的供應(yīng)商評(píng)審記錄報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理確認(rèn)批準(zhǔn),形成《分供方評(píng)審表》。

4.1 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評(píng)審

4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務(wù)能滿(mǎn)足本公司管理和質(zhì)量要求,c)在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下,價(jià)格適宜。

4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會(huì)同相關(guān)部門(mén)或人員對(duì)其進(jìn)行初審,內(nèi)容包括:a)分承包方的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)分承包方的質(zhì)量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。d)價(jià)格,e)有無(wú)服務(wù)方面的承諾等。

4.2.3 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,入選的分承包方評(píng)審記錄由管理者代表確認(rèn)以后,報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.4 所有經(jīng)評(píng)估合格的供應(yīng)方都應(yīng)列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé),應(yīng)注意:a)工程發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照投標(biāo)或定向議標(biāo)程序和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行,b)對(duì)方提供的業(yè)績(jī)及榮譽(yù)資料必須進(jìn)行驗(yàn)證考查作出評(píng)審,c)建安工程合同除應(yīng)有明確的工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工時(shí)間外,還必須明確取費(fèi)等級(jí)、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、工程造價(jià)核定及撥款結(jié)算的規(guī)定等。a)由相關(guān)部門(mén)起草合同的文本,按《采購(gòu)與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》核準(zhǔn)。

4.1 對(duì)分供方的詢(xún)價(jià)控制參見(jiàn)《工程發(fā)包、采購(gòu)、外協(xié)加工的詢(xún)價(jià)制度》

4.2 合格分供方的年度復(fù)審

4.4.1 物業(yè)管理公司經(jīng)理每年12月組織對(duì)合格供應(yīng)商和合同期在1年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審,審核內(nèi)容包括:a)過(guò)去一年分供方的業(yè)績(jī),b)過(guò)去一年供應(yīng)的物資質(zhì)量狀況/分承包服務(wù)的質(zhì)量管理狀況,c)各部門(mén)對(duì)相關(guān)分供方工作的檢查和評(píng)定記錄,d)本公司于其在以往的采購(gòu)活動(dòng)中未發(fā)現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題糾紛。(注:提供一次性服務(wù)的分供方無(wú)需進(jìn)行該項(xiàng)目復(fù)審)

4.4.2 凡在評(píng)審中確定沒(méi)有達(dá)到合同要求的分承包方,經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn),以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對(duì)未能在限期內(nèi)改進(jìn)的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。

4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關(guān)部門(mén)。合格分供方檔案主要包括以下內(nèi)容:a)分供方提供初審時(shí)的資料,b)供應(yīng)商的產(chǎn)品介紹或說(shuō)明/分承包方年度復(fù)審記錄,c)分供方提供的其他資料。

1.0相關(guān)文件

5.1 《工程發(fā)包、采購(gòu)、外協(xié)加工的詢(xún)價(jià)制度》

5.1 《采購(gòu)與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》

第14篇 xx住宅物業(yè)培訓(xùn)及管理計(jì)劃

住宅項(xiàng)目物業(yè)培訓(xùn)及管理計(jì)劃

培訓(xùn)承諾

各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;

各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員持證上崗。

培訓(xùn)計(jì)劃

源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的'培訓(xùn)中心'。'培訓(xùn)中心'每年舉辦二期6個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專(zhuān)業(yè)管理人員和外聘一些專(zhuān)家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專(zhuān)家擔(dān)綱,講授市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃和各類(lèi)物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。到目前為止,已有多名人員經(jīng)過(guò)經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗,而且已得到了大家的一致好評(píng)。

[新進(jìn)員工培訓(xùn)方案]

培訓(xùn)目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等,以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式,工作要求;提高工作效率。

培訓(xùn)內(nèi)容:

①公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹

②公司管理理念和服務(wù)理念教育

③企業(yè)文化、價(jià)值觀(guān)的傳遞

④《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育

培訓(xùn)時(shí)間:4課時(shí)

【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】

通過(guò)培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤(pán),有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)與協(xié)調(diào)能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類(lèi)物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。

培訓(xùn)時(shí)間為3-4周

類(lèi)別科目

序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí);社會(huì)治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)8.5物業(yè)管理概論;機(jī)構(gòu)設(shè)置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí);

3質(zhì)量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001貫標(biāo)知識(shí);

4不同類(lèi)型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式7.5辦公樓管理;公寓樓管理;別墅管理;一般住宅管理實(shí)務(wù);國(guó)外的物業(yè)管理;

物業(yè)管理

運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理18設(shè)備工程管理;房屋(建物知識(shí));機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶(hù)服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù);服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等;

6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運(yùn)行;服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收;行政人事管理;計(jì)算機(jī)操作;檔案管理

注:一小時(shí)為一課時(shí)

【各部門(mén)主管培訓(xùn)】

通過(guò)培訓(xùn),能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門(mén)崗位責(zé)任制,協(xié)調(diào)各部門(mén)、各崗位之間的關(guān)系,定期或不定期地對(duì)下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。

培訓(xùn)時(shí)間為3-4周

類(lèi)別科目

序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí);社會(huì)治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí);

3不同類(lèi)型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù);經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù);

物業(yè)管理

運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理24設(shè)備工程管理;房屋(建物知識(shí));機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶(hù)服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù);兒童樂(lè)園設(shè)施管理;

物業(yè)管理

運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核;文檔管理;

6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等

實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56(根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng))

注:一小時(shí)為一課時(shí)

【一般管理人員培訓(xùn)】

通過(guò)培訓(xùn),樹(shù)立100%為業(yè)戶(hù)服務(wù)的思想,把'服務(wù)'作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、法律知識(shí),必須掌握建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí),物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識(shí),文檔管理知識(shí)等。

培訓(xùn)時(shí)間為2-3周

類(lèi)別科目

序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容

物業(yè)管理

法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行

政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí);社會(huì)治安條例;案例分析;

物業(yè)管理

基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí);

3不同類(lèi)型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù);經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù);

物業(yè)管理

運(yùn)作實(shí)務(wù)

物業(yè)管理

運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理設(shè)備工程管理;房屋(建物知識(shí));機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶(hù)服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù);文檔管理;

5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等

實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45(根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng))

注:一小時(shí)為一課時(shí)

[業(yè)戶(hù)服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]

課程概述:

業(yè)戶(hù)是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(hù)(使用人)的統(tǒng)稱(chēng)。業(yè)戶(hù)服務(wù)是專(zhuān)指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶(hù)服務(wù)的需要,物業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目管理處設(shè)置一個(gè)業(yè)戶(hù)服務(wù)部,作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)服務(wù)工作。

培訓(xùn)對(duì)象:1、管理處經(jīng)理

課程目標(biāo):

通過(guò)經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶(hù)接待人員對(duì)業(yè)戶(hù)服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn),使學(xué)員們對(duì)業(yè)戶(hù)服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理解與掌握,使學(xué)員們深刻地認(rèn)識(shí)到業(yè)戶(hù)服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶(hù)關(guān)系的重要途徑、是

第15篇 物業(yè)管理處電腦操作保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)

物業(yè)管理處電腦操作保養(yǎng)說(shuō)明

1.0操作步驟

1.1開(kāi)機(jī)順序:

1.1.1開(kāi)啟電源。

1.1.2打開(kāi)外圍設(shè)備(如打印機(jī)、掃描儀等)的電源。

1.1.3開(kāi)啟顯示器。

1.1.4開(kāi)啟主機(jī)。

1.2運(yùn)作:

依照軟件系統(tǒng)規(guī)定的正常程序進(jìn)行運(yùn)作。

1.3關(guān)機(jī)順序:

1.3.1正常完全退出正在使用之軟件系統(tǒng)。

1.3.2繼續(xù)退出至根目錄下。

1.3.3關(guān)閉主機(jī)

1.3.4關(guān)閉顯示器。

1.3.5關(guān)閉外圍設(shè)備(如打印機(jī)、掃描儀等)。

1.3.6關(guān)閉電源。

2.0注意事項(xiàng):

2.1電腦房的環(huán)境保持干凈整齊,上機(jī)操作時(shí)嚴(yán)禁吸煙,不準(zhǔn)吃東西。

2.2操作人員無(wú)論是短暫離開(kāi)還是長(zhǎng)時(shí)間離開(kāi)前,都必須遵循正常程序退出系統(tǒng),并作屏幕保護(hù)或關(guān)機(jī),防止他人使用。

2.3關(guān)機(jī):

2.3.1關(guān)機(jī)后一段時(shí)間內(nèi),不能頻繁地做開(kāi)機(jī)關(guān)機(jī)的動(dòng)作,因?yàn)檫@樣對(duì)配件的沖擊很大,尤其是對(duì)硬盤(pán)的損傷更為嚴(yán)重,一般關(guān)機(jī)后距離下一次開(kāi)機(jī)的時(shí)間,到少應(yīng)有1分鐘。

2.3.2嚴(yán)禁機(jī)器正在讀寫(xiě)數(shù)據(jù)時(shí)突然關(guān)機(jī),這樣很可能會(huì)損壞驅(qū)動(dòng)器(硬、軟驅(qū)等),更不能在機(jī)器工作時(shí)搬動(dòng)機(jī)器。

2.3.3死機(jī)時(shí),應(yīng)先檢查電腦的電源是否插好,電源插座是否接觸良好,主

機(jī)顯示器以及打印機(jī)、掃描機(jī)、外置式modem、音箱等主要外接電源的設(shè)備電源插頭是否可靠地插入電源插座。再檢查是否病毒感染,軟件安裝、配置問(wèn)題引起的死機(jī);檢查后,再同時(shí)按鍵盤(pán)上的'ctrl'、'alt'和'del'鍵啟動(dòng),或主機(jī)箱上的'reset'按鈕,重新啟動(dòng)電腦。

2.4儲(chǔ)存和備份。

2.4.1每當(dāng)輸入一定數(shù)量之后,須及時(shí)儲(chǔ)存。

2.4.2每日工作結(jié)束前,重要文件資料須做軟盤(pán)備份并妥善保管.

2.5病毒防治:

2.5.1未經(jīng)主管、操作人員批準(zhǔn)同意及檢查消除病毒,嚴(yán)禁使用外來(lái)盤(pán)。

2.5.2嚴(yán)禁上機(jī)玩游戲。

2.6軟件維護(hù):

2.6.1未經(jīng)主管、操作人員批準(zhǔn)同意,嚴(yán)禁改動(dòng)軟件。

2.6.2未經(jīng)主管、操作人員批準(zhǔn)同意,嚴(yán)禁向機(jī)內(nèi)拷入任何軟件。

2.7硬件維護(hù):

2.7.1非操作人員,嚴(yán)禁私自插撥接線(xiàn)。

2.7.2插撥線(xiàn)須在關(guān)閉電源后進(jìn)行。

2.7.3每日工作結(jié)束后,關(guān)閉電腦有關(guān)的電源開(kāi)關(guān)。

3.0使用工具:

大小規(guī)格(十字、一字)螺絲批等。

4.0維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目:

4.1每月定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目,維修班并做好《設(shè)備月維護(hù)保養(yǎng)記錄表》:

4.1.1檢查電腦設(shè)備及外圍設(shè)備(打印機(jī)、掃描儀等)是否完好。

4.1.2檢查電腦設(shè)備的螺絲、電源、線(xiàn)路是否松脫。

4.2日常維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目:

4.2.1清潔設(shè)備外殼及外圍設(shè)備(打印機(jī)、掃描儀等)外表灰塵。

4.2.2清殺病毒。

第16篇 物業(yè)管理知識(shí)--電梯管理篇

物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--電梯管理篇

001、電梯操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎(chǔ)是:根據(jù)各種類(lèi)型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo),制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

002、對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員的基本要求是:對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門(mén)的資質(zhì)審查、持證上崗制度。

003、電梯每年要進(jìn)行一次安全年檢工作。

004、對(duì)電梯維修技術(shù)人員的要求:除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。

005、每年都要制定電梯定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃。

006、要健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。

007、電梯專(zhuān)用鑰匙要有專(zhuān)人管理,停梯須出告示。

008、電梯運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生故障,首先要救護(hù)乘客出梯。

009、對(duì)電梯保潔的規(guī)定:保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時(shí)對(duì)軌道、門(mén)導(dǎo)軌進(jìn)行清潔,加油潤(rùn)滑等。

010、電梯停駛保養(yǎng)時(shí),首先要切斷控制電源,以確保安全。

011、對(duì)電梯機(jī)房衛(wèi)生的要求:電梯機(jī)房要保持整潔,做到無(wú)積灰、無(wú)蛛網(wǎng),地板上無(wú)垃圾和灰塵。電梯機(jī)房不得堆放雜物和易燃物品,不準(zhǔn)閑人進(jìn)入,不準(zhǔn)住人。電梯機(jī)房要有明亮的采光,窗玻璃完好無(wú)損且光亮清晰,通風(fēng)良好,并配有必要的消防器材。

012、對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)的衛(wèi)生要求:曳引電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈,做到無(wú)油垢、無(wú)黃油,底盤(pán)無(wú)積油。

013、對(duì)電梯控制屏的衛(wèi)生要求:電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣,做到無(wú)灰塵,磁鐵接觸開(kāi)關(guān)無(wú)銹蝕、無(wú)油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放,造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

014、對(duì)電梯井道底坑的衛(wèi)生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時(shí)要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開(kāi)關(guān)有效運(yùn)作。

015、對(duì)轎廂的衛(wèi)生要求:轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀(guān)。

016、對(duì)各層站廳門(mén)及地坎槽的衛(wèi)生要求:各層站廳門(mén)及地坎槽要經(jīng)常清潔,以防門(mén)腳阻塞而影響廳門(mén)暢通。廳門(mén)外要定期擦凈,保持整潔衛(wèi)生。

017、電梯檢修或保養(yǎng)首先要注意的問(wèn)題:電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)必須掛牌,確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后,方可停機(jī)。

018、在轎廂頂維修和保養(yǎng)時(shí)應(yīng)注意:在轎廂頂維修和保養(yǎng)時(shí),除了判斷故障和調(diào)試需要外,禁止開(kāi)快車(chē)。工作時(shí)必須帶安全帽。

019、電梯井井底作業(yè)應(yīng)注意:禁止關(guān)閉廳門(mén)(廳站留有人監(jiān)視時(shí)除外),廳門(mén)口必須擺設(shè)告示牌,防止無(wú)關(guān)人員靠近。

020、電梯傳動(dòng)機(jī)件保養(yǎng)應(yīng)注意:電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加油潤(rùn)滑,要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人,確保安全運(yùn)行。

021、電梯維修保養(yǎng)工作完成后,應(yīng)注意:必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng),清點(diǎn)工具和物品,切忌遺漏。

022、機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊?應(yīng)注意:必須遵守大廈動(dòng)火規(guī)定.辦好動(dòng)火證,指定專(zhuān)人操作和監(jiān)視,事后清理火種。

023、電梯工作制度的主要內(nèi)容有:嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。堅(jiān)守工作崗位,值班時(shí)間不做與本崗位無(wú)關(guān)之事。密切監(jiān)視和掌握各機(jī)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)。遇重大活動(dòng),及時(shí)做好需變動(dòng)的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作.必要時(shí)可設(shè)置專(zhuān)梯以適應(yīng)客流量的需要。每日19:00以后及節(jié)假日期間,由于客流量減少,一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。按時(shí)完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí),熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)及性能,做到故障判斷準(zhǔn)確,處理迅速及時(shí)。值班人員違反制度或失職造成設(shè)備損壞。將追究其責(zé)任。

024、電梯的定義:用電力拖動(dòng),有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問(wèn)垂直運(yùn)行;其傾斜角度不超過(guò)15度的運(yùn)輸設(shè)備。

025、電梯有四大空間,機(jī)房、轎廂、層門(mén)、井道。

026、電梯機(jī)房對(duì)溫度的要求是不超過(guò)攝氏40度。

027、非電梯工不可以進(jìn)入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協(xié)助并監(jiān)護(hù)下進(jìn)入井道。

028、乘客進(jìn)入轎廂后應(yīng)遵守的規(guī)定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門(mén)上,不強(qiáng)行阻止轎門(mén)開(kāi)關(guān)且不強(qiáng)行扒開(kāi)門(mén),不在轎廂吸煙。

029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。

030、阻止

電梯轎門(mén)關(guān)閉的可行辦法有:按住開(kāi)門(mén)按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。

031、清潔電梯轎廂時(shí)禁止用水沖洗轎廂和廳門(mén)外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。

032、電梯終端安全保護(hù)裝置有6個(gè),安裝在井道頂部裝有3個(gè),井道底部有3個(gè)。

033、電梯有哪兩種安全保護(hù)裝置:保護(hù)裝置由機(jī)械式安全保護(hù)裝置和電器安全保護(hù)裝置兩部分組成。

034、電梯正常運(yùn)行的三個(gè)基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關(guān)閉好所有廳、轎門(mén),門(mén)聯(lián)鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運(yùn)行方向,定向電路被接通。

035、電梯在發(fā)生下述三種嚴(yán)重情況時(shí),須經(jīng)有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂和撞底時(shí);2、當(dāng)發(fā)生地震時(shí);3、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)。

036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區(qū)法;電壓法;短接法。

037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來(lái)進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的檢修工作:門(mén)區(qū)是電梯最危險(xiǎn)的地方之一,電梯的事故和故障經(jīng)常發(fā)生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來(lái)進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的檢修工作,萬(wàn)一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會(huì)躲避不及面發(fā)生傷亡事故。

038、曳引鋼絲繩的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)是:l、當(dāng)曳引鋼絲繩上出現(xiàn)斷股時(shí),應(yīng)立即報(bào)廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點(diǎn)蝕、麻坑等損傷,應(yīng)予以報(bào)廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時(shí)則應(yīng)報(bào)廢;4、當(dāng)曳引鋼絲繩出現(xiàn)斷絲,斷絲在繩內(nèi)均勻分布,在一個(gè)捻距內(nèi)的最大斷絲數(shù)超過(guò)32條時(shí)(以8*19為例),應(yīng)予以報(bào)廢。

039、按下關(guān)門(mén)按鈕后,門(mén)不能關(guān)閉的原因是:關(guān)門(mén)按鈕接點(diǎn)接觸不良或損壞;關(guān)門(mén)電路中關(guān)門(mén)限位開(kāi)關(guān)或開(kāi)門(mén)按鈕互鎖觸點(diǎn)接觸不良。從而導(dǎo)致關(guān)門(mén)電路有斷點(diǎn),關(guān)門(mén)繼電器不能吸合;關(guān)門(mén)繼電器損壞;門(mén)電機(jī)限流電阻燒斷;門(mén)電機(jī)電路熔斷器燒斷;門(mén)電機(jī)傳動(dòng)皮帶過(guò)松或磨斷。

040、按下關(guān)門(mén)按鈕門(mén)不能關(guān)閉故障的排除方法:修復(fù)或更換關(guān)門(mén)按鈕;用導(dǎo)線(xiàn)短接法將關(guān)門(mén)電路中的斷點(diǎn)找出,然后修復(fù)或更換選層開(kāi)關(guān);更換關(guān)門(mén)繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過(guò)松則適當(dāng)轉(zhuǎn)動(dòng)偏心軸來(lái)調(diào)整皮帶張緊度。

041、關(guān)好廳、轎門(mén)并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運(yùn)行的原因是:關(guān)門(mén)速度過(guò)慢而沒(méi)有力量,以致不能帶動(dòng)廳門(mén)關(guān)閉好,門(mén)鎖開(kāi)關(guān)未接通,門(mén)鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動(dòng)運(yùn)行;門(mén)刀沒(méi)有插入到門(mén)鎖開(kāi)關(guān)的兩個(gè)滾輪中間。即未對(duì)好門(mén);關(guān)門(mén)限位行程開(kāi)關(guān)未接通;關(guān)門(mén)繼電器部份觸點(diǎn)損壞。運(yùn)行繼電器損壞。

042、關(guān)好廳、轎門(mén)并確定已經(jīng)選好層、定好向,電梯卻不能運(yùn)行的故障排除方法:調(diào)整門(mén)電機(jī)限流電阻及分流電阻;重新調(diào)整門(mén)鎖開(kāi)關(guān)并對(duì)好門(mén)刀;調(diào)整關(guān)門(mén)限位行程開(kāi)關(guān)的位置;修復(fù)或更換關(guān)門(mén)繼電器;修復(fù)或更換運(yùn)行繼電器。

043、廳門(mén)未關(guān)閉電梯卻能運(yùn)行的原因是:門(mén)鎖繼電器觸點(diǎn)粘死;門(mén)鎖開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)被短路。門(mén)聯(lián)鎖回路接線(xiàn)短路。

044、廳門(mén)未關(guān)閉電梯卻能運(yùn)行的故障排除方法:調(diào)整或更換門(mén)鎖繼電器;修復(fù)或更換門(mén)鎖開(kāi)關(guān);排除短路點(diǎn)。

045、電梯開(kāi)門(mén)速度過(guò)慢的原因是:門(mén)電機(jī)限流電阻過(guò)大;開(kāi)門(mén)電路分流電阻上的行程開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)粘死;門(mén)電機(jī)傳動(dòng)皮帶打滑。

046、電梯開(kāi)門(mén)速度過(guò)慢的故障排除方法:擰緊或更換開(kāi)門(mén)限位開(kāi)關(guān);修復(fù)或更換開(kāi)門(mén)限位開(kāi)關(guān);排除電路繼電器;更換開(kāi)門(mén)繼電器。

047、制動(dòng)器不能張開(kāi)的原因是:制動(dòng)器調(diào)整彈簧過(guò)緊;眼位螺栓間隙調(diào)整過(guò)小;電磁鐵線(xiàn)圈燒毀;制動(dòng)器電路有斷點(diǎn)。

048、制動(dòng)器不能張開(kāi)的故障排除方法:重新調(diào)整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線(xiàn)圈;排除電路斷點(diǎn)。

049、制動(dòng)器制動(dòng)閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪鼓間隙過(guò)小;制動(dòng)器調(diào)整彈簧過(guò)緊。

050、制動(dòng)器制動(dòng)閘瓦發(fā)生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調(diào)整制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動(dòng)器調(diào)整彈簧至規(guī)定范圍。

051、制動(dòng)器不能制停電梯的原因是:制動(dòng)器調(diào)整彈簧過(guò)松;閘瓦與制動(dòng)輪鼓間隙不均而且過(guò)大;制動(dòng)閘瓦和制動(dòng)輪鼓間有油污。

052、制動(dòng)器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動(dòng)器調(diào)整彈簧至規(guī)定范圍;調(diào)整閘瓦與制動(dòng)輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。

053、減速軸過(guò)熱的原因是:軸向游隙過(guò)小;箱體潤(rùn)滑油過(guò)小;潤(rùn)滑油粘度低或質(zhì)量差;環(huán)境溫度過(guò)高。

054、減

速軸過(guò)熱的故障排除方法:調(diào)整軸向游隙,添加潤(rùn)滑油至油鏡中線(xiàn)位置;更換合格的潤(rùn)滑油;加強(qiáng)通風(fēng),降低環(huán)境溫度。

055、按下選層按鈕后沒(méi)有選層信號(hào)的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點(diǎn)接觸不良;信號(hào)燈接觸不良或燒毀;選層回路出現(xiàn)斷點(diǎn)。

056、按下選層按鈕后沒(méi)有選層信號(hào)的故障排除方法:修復(fù)或更換選層繼電器;修復(fù)或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點(diǎn)。

057、選層后,運(yùn)行方向指示燈不亮的原因是:自動(dòng)定向電路有斷點(diǎn);定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。

058、選層后,運(yùn)行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或?qū)Ь€(xiàn)短接法排除電路斷點(diǎn);修復(fù)或更換定向繼電路;更換燈泡或修復(fù)燈口。

059、電梯上行平層高而下行時(shí)平層低的原因是:制動(dòng)器調(diào)整彈簧過(guò)松;制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪間隙過(guò)大或不同心。

060、電梯上行平層高而下行時(shí)平層低的故障排除方法:按規(guī)定調(diào)緊彈簧壓力;按規(guī)定值調(diào)整好閘瓦與制動(dòng)輪間隙;調(diào)整制動(dòng)器底部墊片,使閘瓦與制動(dòng)輪同心。

061、電梯上行時(shí)平層低而不行時(shí)平層高的原因是制動(dòng)器調(diào)整彈簧過(guò)緊;閘瓦與制動(dòng)輪鼓間隙過(guò)小。

062、電梯上行時(shí)平層低而不行時(shí)平層高的故障排除方法:按規(guī)定調(diào)松彈簧壓力;調(diào)整閘瓦與制動(dòng)輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內(nèi)。

063、平層誤差過(guò)大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對(duì)重部份過(guò)重;換速電路選點(diǎn)不合適;平層器與遮磁板位置不當(dāng)。

064、平層誤差過(guò)大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測(cè)量電梯上下行的電流值來(lái)調(diào)整(減小)對(duì)重重量;調(diào)整換速點(diǎn),一般是換速后4-6秒平層為宜;調(diào)整遮磁板位置。

065、平層誤差過(guò)大,上行時(shí)平層低,下行時(shí)平層也低的原因是:對(duì)重部份過(guò)輕;平層器與遮磁板位置不當(dāng)。

066、平層誤差過(guò)大,上行時(shí)平層低,下行時(shí)平層也低的故障排除方法:加重對(duì)重部份至合適范圍;調(diào)整遮磁板位置。

067、電梯在運(yùn)行中突然停車(chē)的原因有:外電網(wǎng)停電或斷相供電;總開(kāi)關(guān)保險(xiǎn)絲熔斷或跳閘;超速閘車(chē);門(mén)刀在運(yùn)行時(shí)碰門(mén)鎖開(kāi)關(guān)滾輪,從而使門(mén)聯(lián)鎖電路斷開(kāi),電梯會(huì)突然停車(chē)。

068、電梯在運(yùn)行中突然停車(chē)的故障排除方法:如果停電時(shí)間長(zhǎng),則需要盤(pán)車(chē)至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險(xiǎn)絲或重新合上總開(kāi)關(guān),找出電源總開(kāi)關(guān),并掛上井道有人工作標(biāo)記然后向上盤(pán)車(chē),使安全鉗脫離導(dǎo)軌,。然后查明超速原因并修復(fù)正常才使用;調(diào)整門(mén)刀與門(mén)鎖開(kāi)關(guān)兩滾輪的位置,使電梯正常運(yùn)行中門(mén)刀要從兩滾輪中間通過(guò),而廳門(mén)開(kāi)啟時(shí)兩滾輪又能夾持住門(mén)刀。

069、電梯自動(dòng)溜車(chē)的原因是:制動(dòng)器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現(xiàn)打滑現(xiàn)象;轎廂部份與對(duì)重部份重量差過(guò)份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。

070、電梯自動(dòng)溜車(chē)的故障排除方法:調(diào)整制動(dòng)器,使之恢復(fù)正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規(guī)定調(diào)整好重量差;電梯轎廂不能超載運(yùn)行;調(diào)整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過(guò)調(diào)節(jié)繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。

071、電梯預(yù)選層站不停車(chē)的原因是:轎內(nèi)選層繼電器觸點(diǎn)接觸不良;快速運(yùn)行繼電器被臟物粘死,使快車(chē)電路不能斷開(kāi)換速,電梯不能停車(chē)。

072、電梯預(yù)選層站不停車(chē)的故障排除方法:修復(fù)或更換選層繼電器;修復(fù)或更換快車(chē)運(yùn)行接觸器。

073、電梯關(guān)門(mén)時(shí)夾人的原因是:安全觸板的保護(hù)電路接線(xiàn)短路;安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)失靈;安全觸板的微動(dòng)開(kāi)關(guān)被壓死。

074、電梯關(guān)門(mén)時(shí)夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點(diǎn);調(diào)整安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)的擺桿、拉桿、轉(zhuǎn)軸等,使之動(dòng)作靈活、可靠;修復(fù)或更換微動(dòng)開(kāi)關(guān)。

075、局部保險(xiǎn)絲經(jīng)常燒斷的原因是:該回路元件或?qū)Ь€(xiàn)碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險(xiǎn)絲容量過(guò)小。

076、局部保險(xiǎn)絲經(jīng)常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點(diǎn)酌情處理;加強(qiáng)絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險(xiǎn)絲。

077、電梯大修后要進(jìn)行哪些項(xiàng)目的試驗(yàn):電梯在大修后,一般要進(jìn)行下面幾個(gè)項(xiàng)目的試驗(yàn):1、靜載試驗(yàn);2、運(yùn)行試驗(yàn);3、超載試驗(yàn);4、安全鉗試驗(yàn);5、油壓緩沖器的復(fù)位試驗(yàn)。

078、電梯的靜載試驗(yàn):電梯的靜載試驗(yàn)應(yīng)符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷。乘客、醫(yī)院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類(lèi)電梯載以額定重量的150%,歷時(shí)10分鐘。試驗(yàn)中各承重構(gòu)件應(yīng)無(wú)損壞,曳引繩在槽內(nèi)應(yīng)無(wú)滑移,制動(dòng)器應(yīng)可靠剎緊。

079、電梯的超載試驗(yàn):電梯的超載試驗(yàn)應(yīng)符合下列要求:轎廂應(yīng)載以額定

起重量的110%,在通電持續(xù)率40%的情況下,歷時(shí)30分鐘,電梯應(yīng)能安全地起動(dòng)和運(yùn)行,制動(dòng)器作用應(yīng)可靠,曳引機(jī)工作應(yīng)正常。

080、第一臺(tái)電梯是由:美國(guó)奧的斯電梯公司于18*制造的。

081、快速電梯的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)是:電梯按速度分類(lèi),額定速度1.75m/s以上的電梯稱(chēng)為快速電梯。

082、電梯發(fā)生故障時(shí),維修人員應(yīng)該在一小時(shí)之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理故障。

083、電梯、自動(dòng)扶梯發(fā)生安全事故時(shí),業(yè)主應(yīng)向市勞動(dòng)行政部門(mén)報(bào)告;發(fā)生重大人員傷亡事故的,業(yè)主還應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)向公安機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)報(bào)告。

084、電梯系統(tǒng)的限位開(kāi)關(guān)應(yīng)采用:自動(dòng)復(fù)位開(kāi)關(guān)。

085、電梯開(kāi)門(mén)時(shí)有什么情況發(fā)生:當(dāng)電梯門(mén)開(kāi)至1/2時(shí),門(mén)機(jī)進(jìn)行減速。

086、當(dāng)電梯上行方向超速時(shí),能起保護(hù)作用的開(kāi)關(guān)是:限速器開(kāi)關(guān)。

087、電梯不啟動(dòng)的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開(kāi)、門(mén)未關(guān)好。

088、電梯上行時(shí)突然停車(chē),可能的原因有:廳門(mén)門(mén)鎖斷開(kāi)、轎廂急停開(kāi)關(guān)接觸不良、斷電。

089、電梯在平層位置只能開(kāi)門(mén)不能關(guān)門(mén),可能的原因有:1、關(guān)門(mén)限位開(kāi)關(guān)斷開(kāi)不能復(fù)位;2、關(guān)門(mén)斷電器觸點(diǎn)損壞。

090、電梯超載時(shí)電梯應(yīng)當(dāng)報(bào)警并保持開(kāi)門(mén)、電梯不能開(kāi)動(dòng)、切斷控制電路。

091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動(dòng)器線(xiàn)圈回路失電、電動(dòng)機(jī)三相電源中一相接觸不良

092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數(shù)大、槽形不對(duì)、繩磨損過(guò)大。

093、電梯機(jī)房?jī)?nèi)由曳引機(jī)和控制柜設(shè)備組成。

094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強(qiáng)迫減速開(kāi)關(guān)失靈、制動(dòng)器不能搶閘。

095、轎頂設(shè)置的條件包括:1、至少能支撐兩個(gè)人;2、沒(méi)有安全窗;3、設(shè)置急停開(kāi)關(guān);4、設(shè)置檢修開(kāi)關(guān);5、對(duì)重側(cè)設(shè)護(hù)欄。

096、消防員專(zhuān)用梯運(yùn)行狀態(tài)應(yīng)符合的條件:1、只應(yīng)答轎內(nèi)指令信號(hào);2、開(kāi)門(mén)時(shí)松按鈕即關(guān)門(mén);3、關(guān)門(mén)時(shí)松接或即開(kāi)門(mén)。

097、發(fā)生火警時(shí),撥動(dòng)消防開(kāi)關(guān),電梯運(yùn)行狀態(tài)應(yīng)符合的條件:切除廳外召喚信號(hào)、上行電梯立即停車(chē)下行、直駛基站開(kāi)門(mén)等條件。

098、電梯進(jìn)入檢修狀態(tài)應(yīng)撥下的開(kāi)關(guān):電梯進(jìn)入檢修狀態(tài)時(shí)應(yīng)撥下轎內(nèi)檢修開(kāi)關(guān)再撥轎頂檢修開(kāi)關(guān)。

099、本層廳外開(kāi)門(mén)應(yīng)符合的條件:順向按鈕開(kāi)門(mén)和逆向按鈕開(kāi)門(mén)。

100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災(zāi):泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災(zāi)。

101、拆除舊電梯時(shí)的要求:嚴(yán)禁先拆限速器。

102、電梯處于司機(jī)狀態(tài)時(shí),最遠(yuǎn)反方向載車(chē)信號(hào)無(wú)效。

103、一個(gè)合格的電梯安裝維修工應(yīng)具備哪方面的知識(shí):一個(gè)合格的電梯安裝維修工應(yīng)具備電、機(jī)械、電子技術(shù)、操作和起重等方面的知識(shí)。

104、對(duì)重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機(jī)功率和防止電梯超速。

105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車(chē)工、鉗工、電焊工。

物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實(shí)務(wù)【16篇】

物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實(shí)務(wù)第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)(一)考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類(lèi)型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)
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