第1篇 物業(yè)管理公司質量手冊頒布令3
物業(yè)管理公司質量手冊頒布令(三)
本公司依據《質量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000) 以及運行三年以來的實際操作現(xiàn)況, 修訂了適合于物業(yè)管理服務過程控制的《質量手冊》(b版)及其程序文件和其他支持性文件,現(xiàn)予以批準頒布并于2006年1月18日生效實施。
本手冊是公司質量管理體系的綱領性文件,是指導公司在物業(yè)管理范圍內建立并實施質量管理體系的行動準則。公司質量管理體系貫標范圍內的全體員工必須遵照執(zhí)行。
最高管理者:
頒布日期:
第2篇 z小區(qū)物業(yè)設施設備管理內容
小區(qū)物業(yè)設施設備管理內容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內確定責任人。
②維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援,限期解決。
第3篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級)知識試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級)考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時間為90分鐘,考試時用藍色圓珠筆或藍黑色鋼筆答,試卷上不準寫與考試內容無關的文字,考試時間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評分人
一、單項選擇題(每小題1分,共60分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權b.土地處分權c.土地使用權d.土地所有權
2、房地產開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質量保修期,從( c )之日起計算。
a.工程峻工驗收合格 b.綜合驗收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權證
3、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,其價格從長遠來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達能力強
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責 b、實事求是,辦事公道
c、謙虛謹慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動,講求時效 b、謙虛謹慎,文明禮貌
c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個社會的公眾
8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時,正確的選擇是(a)
a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時間是在(a)
a、上午十點或下午四點左右
b、中午十二點,或下午二點左右
c、晚上十點左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產。
a.單元性 b.單體性c.復合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關系。
a.服務與被服務 b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎和本源。
a.安保服務
b.房屋管理服務
c.共用設備維修服務
d.保潔服務
14、區(qū)分所有權人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會成員,一般應由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會d.業(yè)主大會
16、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權依據( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶數(shù)
17、建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定( d),對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時公約
18、業(yè)主購房的保修責任應由( a)承擔。
a. 建設單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地房管理部門批準,可以采用( a)方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準 c、推薦 d、選派
20、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含( c)約定的內容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務合同 d、公用面積分攤
21、前期物業(yè)服務合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務費用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機動靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經理 b.保安領班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場正常組織準備工作的是( d)。
a.使停車場清晰明亮
b.設置清晰標識
c.配備安全防范設備
d.配備汽車排污檢測設備
27、預防火災,就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責任人;
a.保安領班b.保安隊長c.管理處經理d.物業(yè)公司總經理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個方面。
a、生產環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關系 b、房屋建筑 c、附屬設備d、公共設施和相關場地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點的是( a )。
a、作用時間短b、影響范圍廣c、作用時間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護轄區(qū)( c)公共場所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》有(b)個服務等級。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》的三級標準,小區(qū)公共場所應每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對于新建物業(yè)應( b)。
a在接管物業(yè)時嚴格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責成專人負責
c從原設計單位、施工單位、建設單位、管理單位、設備、材料供貨單位等處收集、核對、補充完善各類資料
d千方百計地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護費用應由共有人按(c )分攤。
a人口比例
b各自住房面積比例
c產權比例
d購房價格比例
40、房屋維護是物業(yè)管理的基礎性工作,認真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務 b、以防為主 c、區(qū)別對待 d、經濟合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經濟合理原則 b、區(qū)別對待原則 c、有償服務原則 d、服務原則
42、房屋維修日常服務的首要指標是(d )
a、定額指標 b、經費指標 c、服務指標 d、安全指標
43、房屋維修管理的主要內容不包括(a )
a、房屋附屬設備的管理 b、房屋的安全與質量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術管理
44、小修養(yǎng)護部位費用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經營的收入中彌補。
a.公共性維修費b.物業(yè)管理服務費 c.物業(yè)的保修費 d.專項維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應按照房屋室內裝飾裝修管理服務協(xié)議實行管理,進行( b)的現(xiàn)場檢查。
a.定時b.不定時 c.每時每刻 d.定時或不定時
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國確定的城市人均綠地指標為(c)m2,如此才能達到保證人類身心健康的基本標準。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設一個大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護管理特點的是(b)。
a、經常性b、偶然性c、針對性 d、動態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內)一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象。
a 每天應不多于兩次 b每天應不少于兩次
c 每班應不多于兩次 d每班應不少于兩次
58、計劃停電時,物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應在實施停電前1小時,將停電通知送達用戶或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。
a8小時&nb
sp;b12小時
c24小時d48小時
59、應(a)巡查安全防范系統(tǒng)運行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進行一次電梯全程運行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評分人
二、多項選擇題(每小題1分,共20分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補地價的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率
c.轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產
d.出讓的土地使用權期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應從對方的角度考慮,在確定了主要交談內容后,恰當?shù)剡x用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習俗
b、使用行話、術語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務的是( acd)。
a.房屋管理服務
b.家居裝修服務
c.共用設施維修服務
d.室外保潔服務
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
c.按時交納物業(yè)服務費用d.執(zhí)行業(yè)主大會的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進步提高管理和服務水平
a、新技術 b、新知識 c、新方法d、新成果
9、撲救火災的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領導巡邏
b.定時、不定時巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當?shù)恼f法是(bcd);
a.沒有什么技術性b.專業(yè)性較強c.是物業(yè)管理的一項重要內容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗收階段信息的是( abd)。
a項目批準文件
b地質勘察報告
c用戶進戶驗收表
d工程預決算資料
15、電梯井道內應(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設水管和d不得敷設煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時間追計水費,并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動水表的封印影響準確計量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調系統(tǒng)開機前準備應(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項目包括(abc )
a房屋結構性損壞b室內線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進水表以內水管暴烈和水龍頭嚴重漏水d屋面滲漏水
19、嚴禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時,必須在(abcd)進行操作。
a有監(jiān)護人 b有足夠的工作場地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運行發(fā)電機兩次,檢查(acd)運行情況,并做好試運行記錄。
a電池液位b發(fā)電機
c接線端子d外圍設備
得分 評分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)
請將答案按題號填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設單位必須首先依法取得國有土地使用權,繳納土地出讓金,才能辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強烈的紀律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),也可以將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。(√)
8、潛在危險區(qū)域設置危險提示、警告標識可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個方面的功能:物質功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產權備案是一個物業(yè)管理區(qū)域的經營管理服務人員為便于實施物業(yè)管理服務進行的一項基礎性、強制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務的房屋小修項目主要是通過走訪查房收集和住戶報修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結構的新建造價的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對由于房屋設計或施工方法不當產生質量問題的房屋進行的修繕。維修費用應由設計部門或施工部門負責或撥?？罱鉀Q。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法,預防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護工人的勞動效率要98%達到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達到小修養(yǎng)護工程定額的指標,是完成小修養(yǎng)護工作量,搞好日常服務的必要保證。( × )
18、關于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區(qū)內住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應徹底進行1次檢修加固。( √ )
第4篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動合同
物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動合同
1.聘用與勞動合同
1.1.聘用辦法
本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實需要增加人員時,應先提出申請并填寫《員工需求申請表》,由部門負責人簽名后交由人事行政部核實,并報送經理審批,最后由人事行政部辦理有關選聘事宜。
1.2.聘用條件
1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;
1.2.2 作風正派,道德品質好,無任何不良紀錄;
1.2.3 相關專業(yè)技術人員須經技術資質評定,具有相應資格證及職稱證;
1.2.4 符合公司招聘的其它條件;
1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:
1)剝奪政治權力尚未恢復者;
2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結案者;
3)體格檢查經本公司認定不適合者;
4)未同原單位解除、終止勞動關系;
5)拖欠公款,有記錄在案者;
6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;
7)吸食毒品者;
8)曾被本公司開除免職者;
9)其它原因不予錄用者。
1.2.6 本公司實行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。
1.3.試用期
1.3.1 試用期原則上為一至三個月,特殊情況可適當延長或縮短試用期,但最長不得超過六個月。
1.3.2 試用人員報到時,應向人事行政部送交下列證件:
1)身份證、健康證復印件(原件同時核對);
2)學歷證、資格證書、專業(yè)培訓證書等有關證件復印件(原件核對);
3)國家規(guī)定的有關特殊工種必須持《資格上崗證》。
1.3.3 新進人員須填寫《應聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓后,方可上崗試用。
1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務成績欠佳,應隨時停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。
1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉正審批表》,以書面形式提出轉正申請。根據試用期的表現(xiàn)及試用期間考核成績,經部門負責人和人事行政部主管簽署意見,最后由經理審批。
1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動合同書》;試用不合格者,終止試用關系。
1.4.晉升與調職
1.4.1 公司將根據工作需要,對員工進行橫向、縱向兩種方式調動或提升至其它部門、其它崗位工作。
1.4.2 所有員工均有被晉升的機會,升職主要是對員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個施展才華的舞臺,同時也是為了確保公司及員工個人更好的得到發(fā)展。晉升將根據員工本人的工作表現(xiàn)、工作能力、業(yè)務水平及知識結構、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩汀⑵返潞脡牡鹊?以及滿足公司發(fā)展及擴張的需要。
1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實際情況作出降職或免職決定。
1.4.4 員工晉升及調動屬公司重大人事決策,必須經公司部門負責人、人事行政部主管及經理討論研究決定。
1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負責人應填寫《員工薪資調整審批表》,并填寫詳細調整理由,交人事行政部核準,由經理批準后實行。
1.5.離職
1.5.1 辭職
1)員工辭職應以書面形式提出申請,交部門負責人、人事行政部主管、經理審批。試用員工須提前7個工作日遞交申請報告,正式員工須提前30天遞交申請報告。
2)員工辭職報告未獲批準前,應照常工作。
3)員工的辭職報告獲得批準,在離職時應到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關手續(xù)并由相關人員簽名確認后,持離職手續(xù)清單到財務部辦理工資結算,財務部填寫《員工工資結算表》,由財務部負責人審核后交經理審批,再由財務部辦理工資結算事宜。
4)正式員工若未能提前30天書面申請報告通知人事行政部離職的,員工應給予公司一定賠償金或扣減當月工資(特殊情況經經理批準者除外)。
5)員工如未能全數(shù)歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進行賠償,有價物品按原購貨價賠償,無價物品按實際損失情況給予賠償。
下列物品賠償金額定額如下:
工作證:rmb20元 員工手冊:rmb50元
1.5.2 辭退
1)公司可根據勞動合同相關條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據《獎罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費。
2)當員工收到《辭退通知書》后,應于24小時內辦妥離職手續(xù)離開公司。
1.5.3 員工離職應交還的物品
1)員工所負責的相關業(yè)務的文件、資料、數(shù)據、公函以及各類單據及其復印件。
2)辦公臺、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。
3)清退所有的借款、借物。
4)工作證、工作服、對講機、計算器、員工手冊、工具等或其它。
1.6.勞動合同和社會養(yǎng)老保險
1.6.1 經面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動合同;
1.6.2 本公司與員工簽訂勞動合同原則上期限一年,一年合同到期后根據雙向選擇原則再續(xù)簽合同;
1.6.3 凡簽訂正式勞動合同的員工,本公司將依據政府有關規(guī)定安排員工參加社會保險。
第5篇 中級物業(yè)管理員知識試卷2
中級物業(yè)管理員知識試卷(二)
一、 單選題(1~60題,共60道題,每小題1分,共60分。請將最恰當?shù)拇鸢傅淖帜柑钊肜ㄌ?/p>
中)
1、 物業(yè)管理企業(yè)的根本任務是突出()二字。
a 、管理 b 、經營 c、服務 d 、維護
2、 ()是對物業(yè)管理員基本要求,也是職業(yè)道德中的首要有求。
a、兢兢業(yè)業(yè),熱情服務 b、積極主動,講求實效c、實事求是,辦事公道 d、忠于職守,盡職盡責
3、 一個物業(yè)管理區(qū)域內,入住率達到一定比例,可通過協(xié)商選舉業(yè)主房管小組成員,組成業(yè)主小組,一般按()建筑面積產生一名小組成員。
a、100~300
第6篇 物業(yè)管理手冊術語和定義
1 公司簡稱
1.1 本手冊全部采用ee集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。
1.2 物業(yè)分公司 物業(yè)分公司是指'大連ee物業(yè)管理有限公司'在各地區(qū)設立的分公司,負責
ee地產開發(fā)項目的物業(yè)管理服務。 各地區(qū)設立的物業(yè)分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業(yè)管理部負責對
項目所在公司在物業(yè)管理職能上的指導和監(jiān)督。
2 相關管理術語
本手冊完全采用 iso9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義,包括(不限于): 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續(xù)改進、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審 等等。
3 自定義術語
3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將
'管理制度'與 iso9000 標準中的'文件'定義統(tǒng)一起來。
3.2 備案、核準與審批 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對'備案'、'核準'、'審批'的
定義和解釋,并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關權限。
3.3 物業(yè)管理(物業(yè)服務) '物業(yè)管理'的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,'是指業(yè)主通
過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩 序的活動。'
為突出本公司在物業(yè)管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊
及其支持文件中均將'物業(yè)管理'稱為'物業(yè)服務'。'物業(yè)服務'、'物業(yè)管理'、 '物業(yè)管理服務'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。
3.4 顧客 '顧客'是指物業(yè)服務的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網
點的經營商戶或其他物業(yè)使用人。
3.5 前期介入 '前期介入'是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據開發(fā)商要
求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及 有關物業(yè)管理領域的活動。
項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執(zhí)行。 管理公司范圍內開發(fā)項目的前期介入階段和內容,各級物業(yè)管理部門(公司)必
須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。
3.6 專責人員 '專責'是指對某一項工作的結果負完全責任,或主要責任。但'專責'并不
意味著專職,也可以是兼職。
3.7 授權人員(部門) '授權人'或'授權人員'是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權力的
人員,授權方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領導根據實際工作需 要,在其職權范圍內做出的臨時授權。
臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔,除非該項授權得到了更高一 級管理人員的書面批準。
第7篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務管理程序
1.目的:
加強租售現(xiàn)場業(yè)務操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務人員。
3.職責
3.1管理處負責租賃業(yè)務的獨立操作,轉讓業(yè)務的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負責轉讓業(yè)務的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務進行管理監(jiān)督;并負責管理處租售專員租售業(yè)務的培訓及指導。
3.3租售人員負責客戶收款工作的溝通,財務人員負責收款。
3.4財務管理部負責監(jiān)督各項收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內的配套設施及周邊相應的配套設施。
4.1.3熟悉小區(qū)內房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務,一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實《房地產證》、業(yè)主身份證等有關資料原件,并保存復印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時要注意核實客戶身份證。
4.3.3租賃交易時,應組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉讓交易時,則應由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉讓房屋產權清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產權轉移登記的條件;《房屋轉讓協(xié)議》必須經租售中心主管或授權人審核后,由所在業(yè)務部門蓋章。
4.3.6交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉讓設施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務人員不得經手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財務人員經手,并出具'正式收款收據'。
4.4.2租賃業(yè)務傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由部門財務人員收取。
4.4.3轉讓業(yè)務收款:傭金在買方進行產權登記(或出買方產權證明)時由部門財務人員收取;轉讓定金、購房款買方交公司后,需轉付定金、購房款時,由經辦人向公司申請,經租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務收款
4.4.4.1客戶定金,根據委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作
日內存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負有保管責任。
4.4.4.3定金款和收款收據財務聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據不可遺失、損壞,作廢的收款收據必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據負保管責任。
4.4.5所有租售業(yè)務人員不得接受客戶任何形式的物質酬謝。
4.6轉讓業(yè)務操作指引
4.6.1轉讓流程圖
4.6.2簽定《房地產買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉讓房屋的《房地產證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉讓協(xié)議書》
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內容：開發(fā)建設期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內容:開發(fā)建設期間
(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內容
1.分析原設計圖紙,提出物業(yè)結構布局功能方面的改進建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結構的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內外裝修標準等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。
2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調制冷量分布、管線走向;通訊設施質量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網點和生活娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。
3.提供工程質量的改進建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現(xiàn)場進行監(jiān)督,確保安裝質量,對內外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。
4.設立物業(yè)管理服務咨詢臺
在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內容、服務標準,解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。
第9篇 物業(yè)園區(qū)設備管理改進計劃
**20**年度設備管理改進計劃
設備管理以設備的使用,保養(yǎng),維修三方面為核心;將設備技術資料,有關的信息,日常設備管理活動,進行有效地分門別類記錄,反映,統(tǒng)計,分析,實時掌握設備的動態(tài),延長設備的使用壽命.
針對**花園建筑設備的特點及現(xiàn)狀,要完善對設備電器技術資料、設備日常保養(yǎng)維修、設備使用、設備配件、能源消耗等幾方面設備管理規(guī)章制度,做為20**年度**設備管理改進的基礎。
1.完善設備技術資料管理:
全面收集設備,輔助裝置,軸承,傳動機構;技術檔案等技術資料檔案,進行分類,排序,存儲.做到設備編號和技術標牌齊全,設備資產帳,物,卡相符.對設備實行全過程的管理,從選型、安裝、調試、使用、維修、改造,直至報廢更新等都管理起來。
2. 完善設備日常修理管理(包括設備故障管理),減少設備故障率.
對設備電器的小修和大修、技術改造、設備故障、能源消耗、設備運轉時間等信息進行詳細記錄。便于設備管理人員根據記錄制定最佳維修方案,并指導維修人員按照設備運轉部位的性能,技術要求,運轉情況,而采取正確地維修方法,縮短因設備修理而停機的時間。使設備管理工作深入細致,實現(xiàn)維修工作量的考核數(shù)量化.
設備故障管理:主要記錄了設備故障發(fā)生的日期、故障維修方式、故障類型,并掌握設備運轉狀態(tài)磨損情況。設備管理人員根據對歷次設備故障記錄的分析,故障類型的統(tǒng)計可得出:易損另配件,在正常條件下的磨損和使用期限,有計劃地進行更換維修;對非正常的設備故障,設備管理人員就可采取相應的措施,進行改進性維修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的庫存處于一個合理的水平.
對配件的管理從以下幾個方面入手:從設備管理的角度說:編制<<配件清單>>;記錄各臺設備所需要更換的主要易損件的編號、名稱、規(guī)格型號、使用數(shù)量、計劃庫存量和實際庫存量。通過對主要配件的管理,基本上就掌握了設備的配件需求量,
4. 減少能源消耗
確認各設備的能耗狀況,提出確實可行的節(jié)能方案,在**花園中,中央空調的耗能占總能耗的55%,在20**年度,要對會所中央空調,各棟大堂空調進行多管齊下的維護保養(yǎng),包括冷凍水管,冷卻水管的清洗等,減少電能的消耗。
隨著**入住率的提高,原來申請的水指標已不能滿足業(yè)主的需要,水指標的更改申請的前期準備工作進行中,估計20**年初可完成.
5.加強對工程維修人員的管理,是改善設備管理的前提.
其中包括對工程維修人員的培訓, 工程維修人員的考核. 培訓包括三方面:上門維修服務的規(guī)范,專業(yè)技術的培訓,安全方面的培訓 加大對專業(yè)知識的培訓深度,如變頻技術,弱電方面的技術. 在工程人員考核方面
20**年度設備管理改進計劃將圍繞以上五個方面開展
序號內 容估計完成時間責任人
01用水指標的更改申請20**年初 z
02大堂空調的維護保養(yǎng)單位的確定20** 1-4月 z
03規(guī)范及專業(yè)技術的培訓(詳見20**年度的培訓計劃)20** 1-12月 z
04安全規(guī)范的培訓20** 1,4,7月 z
第10篇 頤和國際物業(yè)管理實施計劃材料
頤和國際物業(yè)管理實施計劃
作為一個剛組建的物業(yè)公司往往需要經過一年的培訓磨合才能成為一個成熟的團隊。但根據頤和國際的實際情況以及開發(fā)商的需要,雅詩閣物業(yè)公司將按照如下計劃,爭取在2007年3月使整體物業(yè)工作走上正軌,達到開發(fā)商及業(yè)主所要求的標準。
1、近期工作(11月份)
此階段工作將圍繞交樓、設備交接工作進行。保證物業(yè)公司能夠很好的接收開發(fā)商交付的項目,并對公司內部人員進行相應的微調。
2、培訓階段(12月份)
此階段培訓分為三部分進行:
第一部分:
針對物業(yè)公司在日常工作中出現(xiàn)的問題有針對性地進行培訓,通過工作中所發(fā)生的案例,在最短時間內提高員工的工作素質,解決內部運作問題,保證物業(yè)公司內部運作順暢。
第二部分:
系統(tǒng)培訓:內容將圍繞物業(yè)公司人員禮儀禮貌、突發(fā)事件處理、日常工作流程、工作規(guī)范、服務標準、投訴處理技巧、專業(yè)業(yè)務能力提高等方面進行。
第三部分:
采取“請進來,走出去”的方式,將邀請部分專業(yè)人士如:酒店管理培訓人員、物業(yè)顧問公司人員、禮儀培訓師等進行相應培訓。
在走出去方面,因時間關系不能安排人員到北京、沈陽等物業(yè)開展較為成熟的地區(qū)考察學習。在時機成熟后將安排部分物業(yè)公司主要管理人員實地考察學習。
3、考核階段(2007年1月)
在物業(yè)公司所有人員經過系統(tǒng)培訓后,全體人員將進行相應考核,考核不過關者,公司將按照規(guī)定進行相應處理。
各部門人員將利用此段時間行管理、業(yè)務大“比武”。采取公平競爭,競爭上崗的有效機制,提高員工的工作積極性。
4、人員調整、拔高階段(2007年2月)
通過前一階段的考核,對物業(yè)公司內部不合格人員進行調整,補充新鮮血液。通過對日常工作的不斷調整促使物業(yè)公司整體工作初步達到開發(fā)商及業(yè)主要求的工作標準。
第11篇 物業(yè)清潔機械使用保養(yǎng)管理程序
物業(yè)清潔機械使用、保養(yǎng)、管理程序
洗地機:
1、于硬性地面清洗。
2、裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉。
3、按比例往水箱內注入清水和清潔劑。
4、插上電源,按下調節(jié)開關,將手柄桿調至適合自己的高度。
5、從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。
6、注意事項
6.1、工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內。
6.2、開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。
6.3、使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。
6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。
7、保養(yǎng)工作
7.1、使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
7.2、用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
吸塵機:
1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。
2、把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3、開動時按頂上的開關按鈕。
4、吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。
5.2、使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。
5.3、干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。
6、保養(yǎng)工作
6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。
6.2、將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。
吸水機
1、專用于清除積水。
2、把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3、吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。
4、吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應及時把水倒掉。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內是否已倒水。
5.2、使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。
5.3、如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
6、保養(yǎng)工作
6.1、機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。
6.2、吸水機內過濾器要拆開進行清潔。
6.3、機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。
拋光機
1、專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質地板等各種平整硬質地面的拋光。
2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3、檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
4、檢查調節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。
5、接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。
6、注意事項
6.1、在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。
6.2、不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
6.3、操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。
6.4、機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
6.5、不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,
必須移動全部電線。
6.6、地線必須和開關盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
7、保養(yǎng)工作
7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅動盤下面,并斷開機器。
7.2、檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
高壓水槍
1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。
2、把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3、開動機身電源開關。
4、沖洗計劃好的地方。
5、注意事項
5.1、使用前檢查機器及水管是否損壞。
5.2、使用后必須將水管水放清。
清擦物品操作方法:
1、備:毛巾、刀片(必要時)、清潔劑(必要時)、呢絨布料(必要時)。
2、毛巾使用中要經常清洗,保持干凈。
3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時換另一面使用。
4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開有不平的一端)。
5、物體表面如有較厚的污漬,可先用刀片鏟干凈。
6、處理污漬時如無特殊情況,均使用中性清潔劑。
7、使用清潔劑時,需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。
8、鏡面物體需要用質量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。
9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。
拖地操作方法:
1、濕拖前要擺放'小心地滑'標識牌,拖布應盡量擰干。
2、拖地時,先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。
3、水桶要擺放在適當位置,不能放在路中間,門口等以免影響客戶(應盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線之內)。
4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。
5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。
玻璃刮刀操作方法:
1、清洗時,先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。
2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過的玻璃上不見水痕。
3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復進行。
4、在刮鍍膜玻璃時,應注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應及時更換。
6、更換膠條時,可把膠條先放在水里面一會兒,以便套入玻璃刮內。
洗手間清潔操作方法:
1、準備:工作前準備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。
2、沖洗:進入洗手間,首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。
3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。
4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具,衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。
5、抹凈:用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。
6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。
7、補充:及時補充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。
8、噴灑:按規(guī)定噴灑除臭劑。
9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門窗關好。
10、清洗頻率:每半小時至少巡視清潔一次。
11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表
12、清潔洗手間時,應在現(xiàn)場放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。
13、清潔人員應注意自我保護,清潔時應帶保護手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應使用肥皂洗手。
第12篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強所服務區(qū)域的消防管理,以'防消結合、預防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務水平,切實保障服務區(qū)域內顧客生命及財產安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責
3.1公司總經理為消防安全第一責任人,全面負責消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結,建立健全防火安全責任制度。
3.2安全主管為部門直接責任人,具體負責組織服務區(qū)域消防工作的具體實施、培訓、演習、檢查、完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制定和實施滅火方案。
3.3部門經理指定消防管理人員為責任人,負責防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災工作。
3.4客戶服務部協(xié)助總經理落實和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務消防隊伍的建立
4.1.1由中心主管負責建立由各部門成員組成的義務消防隊伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經理擔任,負責滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設備主辦擔任,協(xié)助總指揮及保證設備的正常運行。
4.1.4滅火組組長:由總指揮現(xiàn)場指定(一般為班長以上的人員),組織一切力量滅火,及時向中心報告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術人員組成,聽從組長的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報一次現(xiàn)場火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護組:由公司出納帶領女保潔進行救護。
4.1.9疏散組:由當班安全管理員、保潔員、技術員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進入,指揮人員向外疏散;車場崗安全管理員阻止車輛進入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術人員確保相應消防設備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負責現(xiàn)場及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識結合消防作戰(zhàn)方案的培訓,使所有的員工了解消防基本常識,消防作戰(zhàn)程序的內容及自在火災發(fā)生時自己的任務,每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機的火情報警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動消防設備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場進行滅火。
4.2.4火勢不能控制,尋求社會支援,火勢能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護現(xiàn)場,查明原因。
4.2.6由消防總指揮負責或指派專人落實了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時須保護好現(xiàn)場,查明原因。必要時報相關政府部門處理。
4.2.8及時填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應的消防知識,安全管理員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進行用火用電作業(yè),并管理好化學易燃、易爆危險物品。
4.4定人、定時、定措施消除火險隱患,每年十月組織一次消防實戰(zhàn)演(演習時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習前一周制定演習方案,并將演習情況記錄在《消防演習情況記錄表》上。
4.5每季度至少進行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內),須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點的時間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對緊急集合中不能達到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴肅處分。
4.6對服務區(qū)域內的消防設備、設施進行統(tǒng)計并記錄《消防設施清單》,《消防設施清單》應根據情況及時更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設備。
4.7積極協(xié)助消防機關對消防工作的檢查和指導,每年三月和十月分別組織對住戶的消防知識宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設施。嚴禁儲存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時報告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內,辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負責審核,超過50平方米的應報消防機關審核,經批準后方可施工,裝修應采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經消防機關批準,進行防火處理。
4.11顧客進行室內裝修,在需要增設電器線路或進行動火作業(yè)前,必須報公司批準。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴禁亂掛、亂接臨時電線。裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務區(qū)的地下天然氣管網圖,服務取內挖掘地面必須得到公司辦理申報手續(xù),經部門經理同意,方可動工。具備使用管道天然氣條件的服務區(qū),嚴禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設施的位置,底商在明顯位置必須設置消防疏散示意圖,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設施清單,存放于指揮中心。
4.15服務區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點,燃燒物質,火勢情況等,馬上派人帶對講機、滅火器、消防工具到現(xiàn)場了解情況及滅火,確認火災程度,并及時向指揮中心匯報火
情。指揮中心同時迅速拔打119火警電話,將火災情況進行通報。
4.16.3中心值班人員根據火情,立即通知各崗位禁止無關人員、車輛進入現(xiàn)場,通知有關人員組織疏散。立即安排人員關閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場指揮人員趕赴現(xiàn)場救護,同時集合全體人員布置救災工作,并向總經理匯報,安排設備負責人員切斷煤氣總閥及市電,并將應急電源投入使用。
4.16.5火勢擴大到三級(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時指揮中心應立即撥打火警電話119通知公安消防部門進行搶救,并向社會求助。接應組人員負責引導、配合外界增援隊伍。
4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場的同時,積極協(xié)助消防部門做好火災現(xiàn)場的保護工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各業(yè)務部門進行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關質量記錄。
5.相關工作記錄表格:
5.1《消防設施清單》
第13篇 物業(yè)綠化養(yǎng)護管理控制程序
物業(yè)程序文件:綠化養(yǎng)護管理控制程序
1.目的
確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養(yǎng)護工作提供指引,保持優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的綠化養(yǎng)護管理工作。
3.定義:
無
4.職責:
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質管理部負責制定綠化養(yǎng)護作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理
處綠化養(yǎng)護工作。每季度至少巡視檢查一次。
管理處經理負責管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護計劃方案的實施,并可根據自身
特點制定相應的養(yǎng)護方案,并巡視監(jiān)督養(yǎng)護情況。每半月至少巡視檢查一次。
環(huán)境負責人負責審核落實養(yǎng)護計劃,并指導、監(jiān)督、抽查各綠化崗位
工作情況。每周至少巡視檢查兩次。
綠化負責人負責制訂綠化養(yǎng)護工作計劃,現(xiàn)場日常綠化養(yǎng)護工作監(jiān)督
管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。
5.方法及過程控制:
5.1綠化植物分類
5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。
5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。
5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2綠化植物的移植、種植
5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節(jié)進行(3--8月份)。
5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當?shù)耐燎?保證有足夠的根系。
5.2.3綠化植物移植時,應切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復生長。
5.2.4為了減少蒸發(fā),保持植物體內有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。
5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當?shù)目障丁?/p>
5.3澆水
5.3.1園林植物的澆水,應遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進行。
5.3.2室內盆栽植物,應每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。
5.3.3室外植物的澆水時間,應根據天氣狀況和季節(jié)而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。
5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應避免把水澆在傷口上。
5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。
5.4日照
5.4.1室內盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,應保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1喬灌木應保持美觀的形狀,枝條無雜亂現(xiàn)象。
5.5.2綠籬花球必須形態(tài)明顯,無突出長枝。
5.5.3草坪高度應保持在8cm左右。立春前進行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機不能剪到的樹邊、墻角等部位,應用割灌機割邊。
5.5.4現(xiàn)場綠化養(yǎng)護過程中所需的各種園林機械的具體操作方法,按《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》執(zhí)行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結。在新植樹木時,盡可能加入有機肥,改良土壤。
5.6.2花壇應每月松土,并結合施肥(以復合肥為主)一次。
5.6.3施肥應以復合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。
5.6.4每周施肥后應立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。
5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。
5.7病蟲害防治
5.3.7.1應遵循'預防為主,綜合防治'的原則,每月進行一次全面的預防性消殺。各管理處可根據具體情況安排,但至少兩個月需進行一次。
5.3.7.2對嚴重的病蟲害,應連續(xù)多次消殺,直至植物恢復正常生長。
5.3.7.3管理處在對各種植物進行消殺作業(yè)時,具體操作辦法按《消殺作業(yè)控制程序》執(zhí)行,每次綠化消殺作業(yè)后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負責對每次綠化服務供方的現(xiàn)場消殺效果進行總結評估并編寫《工作評估報告》。
5.8綠化接管
5.8.1管理處綠化負責人(外包的須會同供方現(xiàn)場負責人)檢查工程養(yǎng)護質量。
5.8.2 接管前綠化施工單位須準備的資料:與地產合同復印件、地產驗收合格書(必須有相關人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。
5.8.3管理處負責人簽字、蓋章。現(xiàn)場養(yǎng)護質量不達標的,記錄并限期整改,并知會地產客戶中心或返修組。
5.8.4 管理處正式接管自行養(yǎng)護,或視情況分包給綠化服務供方。
5.9綠化養(yǎng)護的各種具體作業(yè)方法執(zhí)行相關作業(yè)指導書及質量記錄
5.9.1管理處綠化負責人在綠化養(yǎng)護管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業(yè)指導書》執(zhí)行。
5.9.2管理處綠化負責人在對日常養(yǎng)護工作進行檢查時,具體標準參考《綠化工作檢查標準》。
5.9.3管理處綠化負責人在對日常綠化養(yǎng)護工作進行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。
5.9.4管理處經理、環(huán)境負責人在日常檢查綠化養(yǎng)護工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.9.5管理處綠化負責人日常組織養(yǎng)護人員對植物進行消殺作業(yè)時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《 工作評估報告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標準》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《園林機械操作養(yǎng)護作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業(yè)控制程序》
7.質量記錄和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺工作記錄表》
第14篇 物業(yè)管理員工文明用語培訓
物業(yè)管理公司員工文明用語培訓
1、用語:
1.1當外來人員進入辦公區(qū),需要驗證時:
'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請進。'
'對不起,無證不準進入,這是本公司的規(guī)定。'
'先生/小姐,您找誰是否提前預約'。
1.2對客戶、領導或職工打招呼時:
'早上好'、'您好'、'請進'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場時:
'先生/小姐,您是否辦理相關手續(xù)攜帶物品請您從地下室出入。'
'對不起,攜帶物品需辦理相關手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經確認后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:
'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請問有什么事情需要我?guī)兔?
'請問您找誰'
'請稍等一下。'
'對不起,根據公司規(guī)定辦公電話不準外借,很抱歉。'。
2、服務:
2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對來訪的客人打招呼時,應做到有呼必應,有問必答,百問不厭。
2.4保安員要熟悉商場,并能準確回答各層布局。
第15篇 物業(yè)管理知識模擬試題
物業(yè)管理知識模擬試題
一、單選題(每題1分,滿分60分)
1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )。
a 德國 b 美國 c 英國 d 法國
2、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a 物業(yè)管理 b 房地產 c 不動產 d 單元性地產
3、因為物業(yè)具有(),所以在建造之前必須依照政府有關部門的規(guī)劃進行設計,要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調一致。
a 穩(wěn)定性 b 固定性 c 耐久性 d 多樣性
4、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。
a 經濟效益 b 社會效益 c 安居樂業(yè) d 保值增值
5、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是( )。
a 維修 b 管理 c 經營 d 服務
6、物業(yè)管理的主要內容不包括( )。
a 財務管理 b 保潔管理 c 環(huán)境經營 d 車輛管理
7、房屋裝修規(guī)劃、設計由( )進行。
a 房地產開發(fā)商 b 房地產行政管理部門 c 業(yè)主和使用人 d 物業(yè)管理公司
8、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a 產權'經營權分離 b 業(yè)主之上 c 專業(yè)高效 d 公平競爭
9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。
a 承包 b 簽訂合同 c 雙方協(xié)商 d 中介
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第16篇 小區(qū)日常物業(yè)管理運作構想
住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運作構想
日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)主服務功能的重要階段,針對zz小區(qū)的特點,我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。
前期介入階段,我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)主的層次需求,從物業(yè)管理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議,并依據市場調研的結果,提前準備物業(yè)管理方案,為接管打下堅實的基礎。
一、前期介入階段的管理
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設,另一方面,緊密結合zz小區(qū)的實際情況,提前準備管理方案,提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。對zz小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。
2、提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳
為了更好地實施將來對zz小區(qū)的管理,我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關知識,并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學習,以求取得良好的社會效果,為日后管理工作的開展打下基礎。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對zz小區(qū)充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現(xiàn)的問題,準備相應緊急事件的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
zz小區(qū)的驗收與接管程序如下:
二、日常管理運作階段的管理
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內部運作管理
1、管理處內部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。
(2)管理處各部門主管負責分管工作的周檢。
(3)總公司實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。
(1)管理處負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對'維修服務項目表'以外的報修內容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。
(2)被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。
(3)管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務收費管理
規(guī)范管理處服務收費(包括管理費、水電費)程序,確保用戶對服務的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。
(3)樓管員負責派發(fā)各項收費通知單,并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。
(5)管理處項目經理助理對有償維修服務收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處項目經理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處轄區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產安全。
(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)護衛(wèi)員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。
(2)管理處項目經理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設備及水景管理
1、給排水設備及水景運行管理
確保給排水設備保持良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處項目經理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)主任負責向有關用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設備性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、給排水設備(設施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。
(三)消防管理
1、中控室設備運行管理
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產安全。
(1)中控室護衛(wèi)員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設備操作
確保消防設備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性,正確性。
中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。
3、中控室設備維修保養(yǎng)
確保中控室設備(消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。
(2)工程部主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全體系,保證住宅區(qū)內用戶的生命和財產安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期演練對迅速撲滅火災,保證業(yè)主生命財產安全。
(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設備運行。
(3)義務消防隊員負責火場滅火。
(4)樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設施養(yǎng)護和修繕管理
對zz小區(qū)公共設施機電運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)范運作,具體主要工作內容如下:
1、運行組:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備運行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、維修組:
負責機電設施,設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備和設備房;負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、護衛(wèi)隊管理
通過制定護衛(wèi)員內務、作風、紀律的管理規(guī)定,確保護衛(wèi)員自身素質的提高,自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。
(1)護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內正常秩序維護。
(2)護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)護衛(wèi)經理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。
2、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務水平。
(1)護衛(wèi)員
應遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當班護衛(wèi)班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)護衛(wèi)經理/隊長負責檢查和考評
3、護衛(wèi)員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。
(1)護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。
(2)護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)護衛(wèi)隊長負責檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素質。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對轄區(qū)進出人員的控制,確保轄區(qū)的安全。
(1)熟悉本轄區(qū)內業(yè)主情況。
(2)維護轄區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。
(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
(6)在大門做好人、車分道的把關工作。
9、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡查管轄區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務,協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。
(3)維持轄區(qū)內的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)隊長負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
10、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監(jiān)控及錄像。
(2)負責本責任區(qū)內設施設備的保養(yǎng)。
(3)負責相關消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產日清,時時保潔服務。
1、住宅區(qū)室內部分清掃服務安排:
①早晨6:00-10:00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面,清掃天面,清潔水池,清運雜物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。
2、住宅區(qū)室外部分清掃服務安排:
①早晨6:00-8:00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水沖洗。
②上午8:30將垃圾拖運到垃圾中轉站,并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾車,并用噴霧器對中轉站及周圍地面消殺噴藥。
③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔,每小時循環(huán)一遍。
④13:00-17:30清運各單元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中轉站,并消殺、噴藥,清洗垃圾箱,對小區(qū)進行保潔,每小時循環(huán)一遍。
(七)園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16:00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(八)車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)房屋管理
對zz小區(qū)的日常房管事務管理,按照公司物業(yè)管理理質量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30處理業(yè)主申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-11:30跟蹤監(jiān)督;14:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-17:30走訪、回訪。
2、房管服務內容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視 (2)投訴接待 (3)違章檢查 (4)車輛管理
(5)治安 (6)清潔 (7)綠化 (8)維修 (9)機電設備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍 (12)內容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)主的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。
1、經理擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
