第1篇 物業(yè)管理綠化養(yǎng)護知識培訓
第一部分 綠化養(yǎng)護
一、草皮
1、 要定期修剪,根據(jù)不同季節(jié),長勢,合理安排修剪期,以草長不超10厘米為準,一般5-9月約25-30天修剪一次,3-5月和9-11月35-40天修剪一次,(北方地區(qū))當年12月至翌年2月原則上不修剪,修剪后草坪面平整高度約3-4厘米。
2、 每次修剪后對草皮施一次肥,施后澆透水,保證草皮全年常綠。
3、 每巡查草皮,發(fā)現(xiàn)雜草及時清除,使草坪純度控制在優(yōu)類小區(qū)95%,一般小區(qū)90%以上。
4、 拾除草地、花叢內石頭、紙屑等雜物。
二、綠籬、定型植物
1、 綠籬生長前期未成型之前,以密枝修剪為主,成型后以造型修剪為主。修剪的籬面要平整圓滑順直,綠籬造型植物造型優(yōu)美、豐富,修剪下的枝葉要立刻清除。造型后,對生長超過籬面的枝條要及時剪除,超出籬面的枝條長度應控制在10厘米內。
2、 綠籬保苗率95%。殘缺或死亡部分要在一個月內補種好
3、 綠籬、造型植物在每年的3-8月期間,約50天施一次氮肥,9-11月期間的40天施一次復合肥,每畝地每次施肥量為15市斤。
三、喬、灌木
1、 每周巡查,及時修剪枯枝、病蟲枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝葉,要立刻清除。
2、 根據(jù)灌木長勢,該造型的要及時造型;造型后要及時修剪超過形狀外的枝葉,一般以控制形狀外的枝葉長不超過20厘米這宜。
3、 燈道樹保率要達到98%,樹干粗壯,修剪及時,主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理,樹身直,枝葉茂盛。
4、 一般每二個月施一次復全肥,保證長勢旺盛。對生長茂盛的大喬木,可以不施肥。
四、澆水
1、 室外綠化要根據(jù)不同季節(jié)、天氣,不同植物品種生長習性,不同栽培目的,不同土壤每天、隔天或幾天淋水一次。因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)水分不足時,則必須相應增加澆水次數(shù),保證所有植物不因缺水而萎蔫。
2、 天晴季節(jié),室外盆栽每天澆水一次;栽在花基的3-4天澆一次水,雨天則不澆;室內盆栽每周澆水2-3次。
五、植物保護區(qū)
1、 以預防為主,綜合防治,做到勤觀察,早發(fā)現(xiàn),早防治。
2、 使用農藥必須以不傷害健康為前提,使用高效、低毒、無臭、無異味農藥。
3、 噴撒農藥時,必須戴口罩,安全防護手套,穿長袖衣服。禁止抽煙及吃東西。人應站在來風的上方,防止噴農藥吹回人體,造成中毒。
4、 噴撒農藥后要用肥皂反復多次于流動水中洗手。
第二部分 常見的病蟲害防治
一、 常見的病害及防治
1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合劑,或50%膠體硫50-100倍液,每周一次連續(xù)二、三次均有效。
2、 黑斑病:藥劑選用75%百菌清可濕性粉劑500-800倍或托布津可濕性粉劑800-1000倍液,50%代森胺600-800倍液,每隔7-10天噴一次,連續(xù)多次效果較好。
3、 裼斑病:發(fā)病后可噴70%托布津可濕性粉劑600-800倍液,或50%多菌靈可濕性粉劑400-600倍液,每周一次連續(xù)二、三次。
4、 銹病:用福美鋅,石硫合劑定期交替噴射,可以減輕病情。
5、 炭疽病:發(fā)病期定期75%百菌可濕性粉劑800倍液,或靈菌丹500-800倍液,有較好的效果。
6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌靈噴2-3次(10天一次)
7、 青枯病:發(fā)病期可噴淋0.2%高錳酸鉀液或100-200u農用鏈霉素,土霉素,并適當增施鉀肥。
二、 常見的蟲害及防治
1、 蚜蟲類:消滅越冬蟲源,秋末噴射40%樂果,300倍液以作保護。當蚜蟲發(fā)生時,每隔7-10天噴藥一次連續(xù)2-3次,可用40%氧化樂果或40%樂果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液噴殺。
2、 蚧殼蟲類:噴射40%氧化樂果,及25%亞胺硫磷
1000-2000倍液。如果是盆栽名貴品種,也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小樹,每株可用10%吠喃丹40克左右。
3、 螨類:用20%三氯殺螨砜可濕性粉劑800倍液,或用50%久效硫乳油2000倍液,50%滴滴畏乳油1000倍液噴殺。
4、蘇馬:用40%樂果乳劑300-500倍液,80%滴滴畏乳劑3000倍液,50%馬列拉硫磷乳劑4000倍液,50%休養(yǎng)蟲螟松乳劑2000倍防治效果良好。
5、薊馬:用40%樂果乳劑300-500倍液,80%滴滴畏乳劑300倍液,50%馬拉硫磷乳劑400倍液,50%殺蟲螟松乳劑2000倍防治效果良好。
執(zhí)行操作要領
1、 及時澆水,根據(jù)不同品種生長習性,地段(室內或雨水淋不到的墻邊2-3天要澆一次水)。
2、 隨時注意觀察檢察有沒有害蟲發(fā)生,并及時做好枯枝落葉病枝葉的清理和藥物防治工作,并將防治情況向綠化部匯報。
3、 日常管理要正常,枯枝弱枝,病枝要及時剪除,定期松土,見雜草就除,保持綠化區(qū)內無雜草。
4、 施肥要講科學,掌握好“兩適”“三看”的要領(適時、適量,看生勢、看品種、看季節(jié)),動施、淡施的施肥原則。
第三部分綠化工作安全點
一、噴撒農藥殺蟲安全操作
1、 戴1、 安全防護手套,從配藥到噴撒殺蟲劑的全過程都一定要戴膠手套進行操作。
2、 戴口罩,噴殺蟲藥的全過程要戴口罩,嚴禁抽煙及吃東西。
3、 站上風,避免噴撒農藥時人隨風漂回身上,造成毒害。
4、 噴撒農藥后要用肥皂反復多次于流動水洗手。
二、使用綠化機械安全守則
1、 使用與操作:操作人員在使用機械前必須經(jīng)過培訓,熟悉機械性能和使用方法,方能單獨操作。
2、 用油比例:綠化專用機械有汽油發(fā)動機和混合發(fā)動機?；旌习l(fā)動機要熟悉掌握并嚴格按規(guī)定比例調配好用油比例,以免造成機械損壞。
3、 保養(yǎng)與維修:使用前檢查各部件是否完好,特別是要檢查割草機刀片是否平衡,潤滑油是否充足,清新,發(fā)動后運轉是否正常。使用過程要按規(guī)定操作,用畢要清潔保養(yǎng)好,使機械經(jīng)常保持完好狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題或故障及早報告,以便維修。
第四部分 綠化工崗位考核標準
1、綠化管理及養(yǎng)護措施落實,草地青綠修剪及時保持草高4厘米左右,無雜草。
2、綠化帶的植物長勢旺盛,無弱株,修剪合理,帶面平整、順直。
3、行道樹,樹干粗壯,截干及時,無弱株,分枝整形均勻合理,樹身正。
4、木本、草本花卉保苗好,無弱株無枯株。
5、叢或單株的花木該成型的100%成型。
6、綠化植物防治及時,未發(fā)生蟲害。
7、草地、綠化帶花木,未遭人損壞。
第2篇 物業(yè)程序文件小區(qū)商鋪管理程序
1目的
規(guī)范商鋪管理行為,維護小區(qū)舒適、安全、文明的居住環(huán)境。
2范圍
適用于公司各管理處商鋪管理。
3職責
3.1管理處經(jīng)理負責簽定商鋪管理協(xié)議書,協(xié)調、解決商鋪糾紛。
3.2由管理處經(jīng)理指定專人對商鋪進行日常巡查及管理。
4方法和過程控制
4.1管理處應根據(jù)本小區(qū)具體情況,制定相應的商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。
4.2管理處經(jīng)理在商鋪開業(yè)前應于商鋪經(jīng)營者簽定《商戶管理協(xié)議書》、《商鋪消防管理責任書》、《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行代收款協(xié)議書》,明確商鋪經(jīng)營范圍和管理費標準,并實行門前三包責任制。
4.3如商鋪需要裝修,除按程序文件編號**wy7.5.1-g03程序執(zhí)行外,還應提供外墻、燈箱、標識等的設計方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
4.4各商鋪自入住起三個月內,須向管理處提供《營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證的復印件,以及從業(yè)人員身份證明、計劃生育證明、相片等資料,并建立商鋪管理檔案,特殊經(jīng)營項目的商鋪,須取得相關政府部門簽發(fā)的許可證方可開業(yè)。
4.5管理處經(jīng)理應指定專人對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進行日常管理,發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,及時糾正并予以記錄。
4.6管理處經(jīng)理指定專人對商鋪消防、電器進行管理,在現(xiàn)場設置《商鋪設施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護使用電器。
4.7商鋪管理人員應定期檢查商鋪的經(jīng)營活動,發(fā)現(xiàn)無經(jīng)營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時,應及時予以制止并向部門經(jīng)理匯報,部門經(jīng)理視情況,決定是否采取更嚴厲的措施。
4.8如工商、稅務、衛(wèi)生、公安、計生辦等政府部門工作人員對商鋪進行檢查,管理處應驗明證件并登記后予以配合。
5支持性質量記錄表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商鋪管理協(xié)議書》
**wy-7.5.1-g04-f2《商鋪消防管理責任書》
**wy-7.5.1-g04-f3《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商鋪設施檢查記錄表》
第3篇 物業(yè)管理公司物料采購程序-13
物業(yè)管理公司物料采購程序(13)
1.0目的
確保采購的物料符合服務質量的要求。
2.0適用范圍
適用于服務質量有影響的物料采購。
3.0職責
3.1各部門負責提出物料采購申請,做好物料使用記錄。
3.2綜合事務部負責審核采購申請,并負責物料的采購。
3.3綜合事務部負責組織對服務供方的調查、評估、選擇。
3.4各相關部門負責對供方的服務過程進行監(jiān)督與考核。
4.0程序
4.1公司確定要采購服務后,對單件采購金額超過2000元的物料,綜合事務部負責進行市場調查,收集供方資料,對服務供方進行初審。
4.2初審內容包括:供方資質證明、公司簡介、人員等。
4.3同一服務項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結果予以記錄。
4.4綜合事務部將初審評價結果報總經(jīng)理,由總經(jīng)理負責組織復評會議,并填寫《服務供方復審表》,確定服務供方。復審內容包括:技術設備資料、服務價格、質量保證的承諾等。
4.5每年根據(jù)服務供方的合同執(zhí)行情況及部門、管理處的反饋意見,對其進行一次年審,年評審不合格者,取消其合格服務供方資格。
4.6綜合事務部負責合格供方檔案的建立。
4.7服務供方在服務提供過程中,如發(fā)生重大質量問題,應取消其合格服務供方資格,并重新選擇評價。
4.8常用物料的采購
4.8.1使用部門填寫《采購申請單》。
4.8.2報綜合事務部審核后,報總經(jīng)理審批。
4.8.3綜合事務部按批準后的采購申請單要求進行采購。
4.8.4對采購的物料由使用部門與采購人員共同驗貨,并在《采購申請單》內注明驗貨情況,辦理領用手續(xù)。
4.8.5使用部門在使用時發(fā)現(xiàn)不合格材料應記錄,填寫《不合格品處理單》,并與綜合事務部聯(lián)系,由綜合事務部負責處理。
4.8.6物料領用人到各部門辦理領用手續(xù)。
4.9應急采購處理
4.9.1由于材料使用部門無法預料,確屬急需,使用部門可在綜合事務部授權后直接在認可供應商處購買。
4.9.2材料購回后,使用部門檢驗合格后方可使用,并做好標記、記錄使用地點、質量情況,事后需補辦相關申請采購手續(xù)。
5.0物料驗證
5.1公司所采購的物料均需檢驗,檢驗地點在公司或管理處。
5.2對于一般日常物料的采購多屬零星采購,所以通常選用名牌產品,進貨時只作數(shù)量、外觀、規(guī)格等的驗證,物料數(shù)量少于10個的,抽樣100%。
5.3檢驗方法
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數(shù)量應與《采購申請單》數(shù)量相符。
5.3.1所有物料要求有合格證,物品數(shù)量應與《采購申請單》數(shù)量相符。
5.3.2物料規(guī)格應和《采購申請單》上所列規(guī)格相符。
5.3.3外觀:
5.3.3.1從包裝看有無生產廠家,生產日期等標志,是否在有效期內。
5.3.3.2物料本身接口處是否有不應有的松動;連接部位是否轉動靈活;驗證物品質地、顏色、尺寸符合購買要求;附件是否齊全。
6.0支持性工具
《服務供方評價表》
《服務供方復審表》
《采購申請單》
《不合格品處理單》
《物料領用單》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 城建公司物業(yè)管理模式
城建物業(yè)管理模式
我們的管理模式
企業(yè)的要求:為業(yè)主提供物美價廉的服務
企業(yè)的精華:建立積極向上的企業(yè)文化
企業(yè)的根本:依法管理
企業(yè)進步的手段:培養(yǎng)并提高員工素質
企業(yè)發(fā)展的趨勢:加大科技含量
企業(yè)品質管理的中心:以業(yè)主為關注焦點
服務質量是企業(yè)的生命:公司嚴格依據(jù)物業(yè)管理iso9000標準質量體系及ohsa18000職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系的要求運作
管理模式成功典范
多層物業(yè)中的濱河新村:老住宅區(qū)的整治改造和管理帶來物業(yè)升值高層物業(yè)中的東湖大廈:規(guī)范的物業(yè)管理、專業(yè)的設備管理、及時的維修服務
我們的管理思路
強調成本控制意識和成本管理程序
強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合
確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化
確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美
致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識
致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
倡導從傳統(tǒng)的物化管理逐步提升到現(xiàn)代文化管理
倡導基于先進的物業(yè)管理軟件和辦公自動化平臺上的遠程服務
第5篇 桂安物業(yè)管理責任公司簡介材料
桂安物業(yè)管理有限責任公司簡介
桂林市桂安物業(yè)管理有限責任公司是桂林市公安局的直屬企業(yè)-桂林市保安服務總公司創(chuàng)辦的有限責任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的,是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務的特殊企業(yè),是協(xié)助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產1000多萬元,客戶150余家,客戶聘請保安員1900余名。公司下設辦公室、保安部、財務室、分支機構包括“技防公司”,“金豹武裝押運公司”、“桂安物業(yè)管理公司”;并開辦保安培訓基地1個、農場1個、保安器材銷售部1個,承接全市110開鎖服務業(yè)務等。整個保安隊伍分9個大隊,21個中隊進行管理。2000年被公安部、全國總工會、共青團中央聯(lián)合授予“首屆全國百優(yōu)保安員”。2004年11月被評選為中國保安協(xié)會第三屆理事會常務理事單位,總經(jīng)理張輝同志被選為常務理事。
桂安物業(yè)管理有限責任公司注冊資金50萬元,物業(yè)管理資質為三級。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業(yè)管理業(yè)務,從眾多物業(yè)管理企業(yè)的競爭中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、北斗城南旺角、金山龍谷、商務經(jīng)貿大廈、匯通廣場、彩虹小區(qū)、東方巨龍旅游公司、干細胞醫(yī)院、陽光旅行社、龍輝市場、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運商貿城、旅游發(fā)展總公司等樓盤的物業(yè)管理及專業(yè)化的人防服務管理項目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽路交叉處,占地面積30萬平方米,以別墅群為主體,配以高低錯落,適合普通大眾購買力的高級公寓。區(qū)內娛樂購物場所,酒樓等服務行業(yè)應有盡有,設施齊備。小區(qū)住戶3500多戶,情況錯綜復雜,是桂林市乃至廣西最大的物業(yè)小區(qū),桂安物業(yè)公司進駐后,使小區(qū)面貌發(fā)生了根本改變,獲得了小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會的一致好評。
彩虹小區(qū)位于桂林市象山區(qū)翠竹路,占地面積2.4萬平方米,建筑面積5.8萬平方米,住戶數(shù)540戶。桂安物業(yè)管理有限責任公司本著服務至上的宗旨,在小區(qū)努力建立自己公司的信譽及管理品牌。
金山龍谷為典型的別墅樓群,座落于桂林市臨桂縣興臨路9號,已建成的建筑面積約40000
第6篇 物業(yè)管理保安知識競賽題庫
001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害,財物不受損失,工作、生活秩序正常。
004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上;20歲至28歲;高中以上文化程度;身體健康;思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料);符合計劃生育規(guī)定;具備一定的軍訓基本功;有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。
006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介;物業(yè)管理法規(guī)學習;企業(yè)內部的有關管理制度:員工守則,工作紀律等;安全防火教育;iso9002質量體系有關安保方面文件的學習;普法學習;職業(yè)道德教育;軍訓。
007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規(guī)程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內;俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內。
011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看,對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
012保安守護工作主要有:保護人身安全;保護財產安全;維護客戶單位內部正常的秩序。
013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災;盜竊;破壞;擾亂秩序;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內和保護目標周圍的正常治安秩序;預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場;檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關,平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍,無效時,通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。
018守護目標范圍內發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案;保護好現(xiàn)場;安撫受害者;注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應迅速移交公安機關,防止其逃跑。遇闖卡車輛,應記下車牌號及車輛特征,必要時報告公安機關。
019發(fā)現(xiàn)守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時向有關領導報告,做好控制工作。
020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅,特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護,在照明恢復前,嚴格控制人員進出。
021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位,詳細記錄報告的內容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內容及時向有關領導匯報。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。
023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結合治安方面的情況,及時調整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念,要求每個巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細心觀察,不忽視一點可疑跡象,不放過任何應該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點,以及不正常的煙、光等。
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p;024違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產的行為;妨害社會管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
025違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。
026正當防衛(wèi)的條件是:1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(wèi);必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應有的損害。
027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。
028正當防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較,凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當,即可認定是制止不法侵害所必須的限度。
029非正當防衛(wèi)的性質:屬于不法行為。
030常見的非正當防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當。
031防衛(wèi)過當:指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對方造成了不應有的損害的行為。
032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發(fā)生的危險,不得已采取的損害另一合法利益的行為。
033緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發(fā)生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險,在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的,不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。
034保安員處理問題應遵循的原則:保安員在履行自己的職責時,會遇到許多問題需要處理,在維護業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時,依法辦事,依法執(zhí)行政策, 不徇私情,以理服人。
第7篇 物業(yè)管理質量體系文件質量記錄控制程序
物業(yè)管理公司質量體系文件:質量記錄控制程序
1.0目的證明產品滿足規(guī)定要求的程度以及質量體系有效運行的證據(jù)。
2. 0適用范圍適用于服務質量記錄、質量體系運行記錄以及分承包方的質量記錄。
3．0職責各部門負責標識、收集、編目、歸檔、存貯、保管、處理本部門的質量記錄。
4. 0工作程序
4.1 證實質量體系有效運行的所有記錄都要進行標識、收集、編目、歸檔、存貯、保管及處理。
4.1.1 分供方提供的記錄也應納入管理范圍。
4.1.2 各部門對接口部門提供的記錄也應納入管理范圍。
5.2 質量記錄的載體可以是書面的,也可以是磁帶、磁盤、膠片、照片以及硬拷貝、電子媒體等。
5.3 各部門要根據(jù)自己的實際情況規(guī)定各種記錄的最低保存期。
5.4 所有的記錄要按各類形存檔,記錄夾上要有記錄標識和種類的目錄或存檔方式的說明。
5.5 對于保存期內的記錄要妥善保管,封裝時要作出標識。
5.6 各部門要編制自己的《質量記錄清單》。
5.7 行政部保留各部門現(xiàn)行記錄總覽表以及其記錄的空白格式,當有任何更改時應隨時更新該總覽表。
5.8 質量記錄的填寫要求
5.8 .1操作人員填寫記錄要清晰及時,不能超過已完成的活動2個小時。
5.8 .2不能隨意涂改質量記錄,如涂改則要在涂改處寫上涂改者姓名、日期,否則無效。
5.9 各部門各自編制所負責的《質量記錄清單》,按《文件和資料的編號規(guī)則》進行標識。
5.1 0各部門每月上旬按《質量記錄清單》收集上月的質量記錄,并編目、存放。
5.1 1質量記錄由各部門貯存在適宜的環(huán)境中,防止損壞、變質和丟失。
5.1 2質量記錄的查閱由部門主管控制,借閱者要登記在《借閱登記簿》上,在規(guī)定的時間內歸還。
5.1 3在合同有要求時,質量記錄可提供給顧客及其代表查閱。
5.1 4增加質量記錄的內容、格式更改。
5.1
4.1 若取消或增加記錄時,應向管理者代表提出申請,參照《文件和資料控制程序》。
5.1
4.2 若記錄的格式有改變時,應到資料室撤換舊的表格。
5.1
4.3 管理者代表不定期對各部門的記錄現(xiàn)行狀態(tài)進行抽查,以確?，F(xiàn)場使用的是最新的記錄格式,以及其記錄的管理,保存的情況良好。
6. 0相關文件
6.1 《文件和資料的控制程序》
6.1 《文件和資料的編號規(guī)則》
7
第8篇 z物業(yè)管理公司各部門的主要職能劃分
辦公室:辦公室是總經(jīng)理領導下的綜合辦事機構,也是綜合管理部門。主要負責公司內部日常行政事務,包括擬寫文書,組織會議,管理人事,后勤,檔案,培訓員工以及接待來訪客各項工作。
財務部:財務部在公司經(jīng)理領導下,參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務核算。財務人員必須按照國家有關財務管理的政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度,監(jiān)督企業(yè)資金和資產的安全有效運轉,負責管理服務費的收繳,做好報表、納稅工作,要經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務情況。
管理部:管理部應按照公司的計劃和安排,負責物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、綠化、保安、消防、車輛管理等工作。
服務部:服務部應依法建立各類服務網(wǎng)點,開展代辦業(yè)務,監(jiān)督、檢查服務網(wǎng)點的服務態(tài)度和遵紀守法情況,最大限度地為物業(yè)管理區(qū)域內的各類用戶提供優(yōu)良的服務。
工程部:工程部是負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門,其主要職能是實施物業(yè)管理區(qū)域內的房屋修繕及其配套設備的維護,組織管理人員維護、管理好物業(yè)管理區(qū)域內的房屋建筑及各種配套設備。做好物業(yè)的產籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關物業(yè)資料。
第9篇 a物業(yè)公司管理理念
e物業(yè)公司管理理念
*公司發(fā)展戰(zhàn)略及目標
公司堅持服務理念追求真誠,服務內容追求規(guī)范,服務形象追求品牌,服務品質追求一流的指導思想,貫徹“雙向”服務(對內、對外兩個市場)方針,對內,強化后勤服務保障功能,滿足業(yè)主潛在需求;對外,大力拓展經(jīng)營業(yè)務,精心打造中興物業(yè)品牌。努力實現(xiàn)“保障堅強、服務優(yōu)質、資產優(yōu)良、業(yè)績優(yōu)秀”的工作目標,把我公司建設成為楚雄州行業(yè)一流、系統(tǒng)標桿的現(xiàn)代物業(yè)管理公司。
*公司企業(yè)精神:忠誠、敬業(yè)、團隊、卓越。
*服務宗旨:以客為尊,服務第一,業(yè)主滿意。
*企業(yè)價值觀:人講誠信事爭一流。
*管理理念:以人為本,科學管理,質量為先,互惠雙贏。
*服務理念:業(yè)主永遠是第一位的。
*服務標準:精細化、人性化、零差錯、無干擾,每天進步百分之一。
*工作作風:高、嚴、細、實、快。
*企業(yè)責任:謀求業(yè)主滿意、謀求員工成長、謀求企業(yè)發(fā)展。
*企業(yè)風尚:關愛企業(yè)、關愛他人、關愛自己、關愛家庭、關愛社會。
*質量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針:追求卓越,用心服務,遵紀守法,持續(xù)改進,節(jié)能降耗,預防污染,關健康,保障安全。
公司以物業(yè)管理服務為核心,本著“善待業(yè)主就是善待我們的父母、兄弟、姐妹”的服務宗旨,“把最微不足道的小事做到盡善盡美,做業(yè)主最貼心的物管”作為我們追求的目標。我公司在楚雄州的立足及發(fā)展,離不開父老兄弟和各界朋友的支持。公司力爭為您提供更優(yōu)質、更專業(yè)的物業(yè)服務。我們的專業(yè)、熱情、周到、細心、持續(xù)改進將讓您的身邊金光四射!讓您感受到生活中處處充滿“金光”!公司將與業(yè)主心心相連,營造一個其樂融融、共建共管的和諧小區(qū)。您小區(qū)的物業(yè)管理正需要我們的到來!請給我們機會與您合作!超越所有期待,讓生活充滿陽光,我一直在努力。
第10篇 ds物業(yè)轄區(qū)空調設施管理程序
物業(yè)轄區(qū)空調設施管理程序
1目的
本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調管理實施控制的職責、方法和要求,以確保空調設施技術性能良好,保證大廈正常供冷。
2適用范圍
大廈空調(設施)的運行管理。
3相關標準要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關文件
4.1《物業(yè)裝修管理》
4.2《水泵站運行規(guī)程》
4.3《冷卻塔運行維護規(guī)程》
4.4《安裝工程施工及驗收規(guī)范》
5責任
5.1物業(yè)管理部負責空調設備(設施)日常運行和維護。
5.2機電工程部是空調設施的技術主管部門,負責空調設施的技術管理和維護運行中的指導及維修后的檢測驗收等技術性工作。
5.3經(jīng)營部制定空調費用的收取辦法并負責計算每月收費將有關資料交財務部、物業(yè)管理部,并向機電部通報。
5.4財務部負責空調費的收取。
6工作程序
6.1日常運行和維護
6.1.1空調機房內機電設備由機電部具體制定設備的技術安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關管理處空調運行工負責日常的操作、運行、監(jiān)控、記錄,并應在空調設備(設施)運行時觀察并記錄相關的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調系統(tǒng)運行記錄》。
6.1.2機電部空調技術主管在物業(yè)管理部相關管理處的配合下負責編制空調設備(設施)設備臺帳,設備卡,相關資料除公司檔案室存檔外,管理處應留一份備案。
6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關管理處空調運行工應及時調節(jié)空調負荷,以達到節(jié)能目的。
6.1.4物業(yè)管理部相關管理處負責對空調機房和機組的保潔工作;保持機房地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。
6.1.5物業(yè)管理部相關管理處應保證機房消防設備、器材完備,保持室內良好照明及通風,門窗開啟靈活無破損。
6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關管理處在征求機電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結束以及每日空調設備的開、停時機。
6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認承擔有關運行費用后,經(jīng)機電部、經(jīng)營部會簽同意后,由物業(yè)管理部相關管理處來實施。
6.1.8空調機房內機電設備由空調運行工負責操作,若無機電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人員進入空調機房須經(jīng)機電部主管或物業(yè)管理部相關管理處主任批準后,由空調維修工陪同,方能進入。
6.2維修保養(yǎng)
6.2.1機電部每年12月份制定訂下一年度《空調設施檢修保養(yǎng)計劃表》,按運行情況制訂中修、大修改造計劃并負責組織實施。
6.2.2物業(yè)管理部相關管理處依據(jù)《空調設施檢修保養(yǎng)計劃表》,按時按各空調保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進行維修保養(yǎng)。
6.2.3空調設備日常運行保養(yǎng)維護所需材料由物業(yè)管理部相關管理處按材料采購申報領用程序執(zhí)行。
6.2.4空調設施專項改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項,由機電部技術主管提出計劃和建議,機電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準,按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實施。
6.3新增、改造和異常情況處理
6.3.1物業(yè)管理部相關管理處負責接受用戶新增或改造供冷設備的申請。
6.3.2機電部負責審查用戶新增或改造供冷設備的圖紙和文件說明,用戶應填寫《空調安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗收合格后方可投入使用。
6.3.3運行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應立即停機,仔細檢查,排除故障后方可重新開機。若故障嚴重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機電部空調技術主管及時到位處理,同時通知管理處負責人立即到現(xiàn)場協(xié)助。
6.3.4因工程維修等原因停機,應由空調維修工填寫《空調停機通知單》,經(jīng)機電部主管及管理處主任批準后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機,應在1小時內聯(lián)系有關部門處理,并在恢復供冷后24小時內向用戶作出解釋。
6.4物業(yè)空調設施運行狀況和維修效果的檢查和檢測
6.4.1機電部技術主管每月詳閱運行、維修記錄,作出運行維修狀況評價,填《空調運行、維修月報表》。
6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項目維修完成后,機電部技術主管負責組織、做檢查測試,填入《設備登記表》。
6.5計量收費
6.5.1物業(yè)管理部相關管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關的空調水電表報經(jīng)營部。
6.5.2經(jīng)營部負責統(tǒng)計各用戶的空調費用,并打印出票據(jù)交財務部。
6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費用等數(shù)據(jù)交機電部。
6.5.4財務部負責按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費用。
7記錄
7.1《空調安裝審批表》
7.2《空調設施檢修保養(yǎng)計劃表》
7.3《空調設備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.4《吊頂式風柜定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.5《風機盤管定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.6《水冷柜機定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.7《空調水泵定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.8《中央空調系統(tǒng)運行記錄》
7.9《空調停機通知單》
7.10《空調運行、維修月報表》
7.11《設備登記表》
7.12《大廈用戶單獨申請空調運行審批表》
第11篇 物業(yè)管理公司住宅區(qū)管理公約
物業(yè)管理有限公司住宅區(qū)管理公約
為了加強維護和管理好住宅區(qū)的房屋及配套設施,保障住宅區(qū)內的房屋和公共設施的合理使用,維護住宅區(qū)的公共秩序,創(chuàng)造清潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境,特制訂本公約,以共同遵守和承擔責任。
一、根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例 》、《溫州市城市管理暫行規(guī)定》和《溫州市城市市容、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和市政設施管理暫行辦法》等規(guī)定,本小區(qū)的物業(yè)管理由溫州市zz物業(yè)管理有限公司負責,為了住戶(含單位)提供有償服務。
二、物業(yè)管理公司給住戶(含單位)提供公共服務:(1)協(xié)助入戶口;(2)供水供電;(3)代收繳水電費;(4)室外清潔;(5)排水排污;(6)綠化保養(yǎng);(7)糾正違章、改建、維護房屋的完整和免遭損壞;(8)保安;(9)消防;(10)維護公共設施;(11)噪音環(huán)保的管理。
三、物業(yè)公司的權利:
(1)根據(jù)與開發(fā)公司簽訂的管理合同,實施對住宅小區(qū)全面的物業(yè)管理;
(2)協(xié)助收取管理維修基金;
(3)辦理住戶入住手續(xù),收取住戶每月公共的服務管理費,交給住房鑰匙;
(4)督促住戶遵守各項管理規(guī)定;
(5)管理進入住宅區(qū)進行裝修或土建的施工隊伍;
(6)催交各種滯納金;
四、物業(yè)公司的責任:以為住戶服務為宗旨,提供生活服務,對住戶和房地產行政主管部門負責。
五、住戶的權利:
(1)對所購買的房屋擁有居住權(使用權)和出租權(但出租時要到物業(yè)公司備案。)
(2)對所購買的住房進行裝修(不得違章);
(3)可對物業(yè)公司的各種管理服務和收費提出要求、批評、投訴,以至起訴違約者;
(4)對物業(yè)管理的制度和管理事項,提出修改或補充意見;
(5)參與民主管理和監(jiān)督物業(yè)公司的經(jīng)營管理活動。
六、住戶的責任:
(1)不改變房屋使用性質,不違章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或場地;
(3)裝修房間時不得損壞公共設施、不滲漏水、不亂倒雜物及堵塞排水管道、不從樓上亂拋垃圾袋、不危及他人安全;
(4)愛護市容衛(wèi)生、不亂畫亂涂;
(5)不制造噪音影響他人休息;
(6)不收藏危險品和毒品,樓宇內嚴禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油等)確保全體住戶的安全;
(7)按章程交納各種管理費、服務費。
七、違約責任。本公約經(jīng)各方簽定,必須嚴格遵守,如有一方違約,對方有權追究違約責任。
八、本公約一式二份,雙方簽字認可后生效,各執(zhí)一份以共同遵守。
溫州市zz物業(yè)管理有限公司 住戶(單位)簽章
地址: 地址:
電話:*** 幢號 室號
_______年_______月_______日
第12篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權人開啟和登記,然后交有關部門處理。
2 文件傳閱
內部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達相關的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準后,服從辦公室的安排。使用完畢,關好門窗及電器開關。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關部門需派適當人員帶領客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內部告示牌將設在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規(guī)定辦理。
第13篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)管理合同要素
物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)管理合同要素
在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,不論是那種類型的合同,其構成要素主要由如下部分構成:
(1)物業(yè)描述,旨在界定管理對象及其范圍;
(2)合同期限,旨在界定合同雙方責任和權力存續(xù)的時問;
(3)管理者的責任,旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服務具體工作內容及標準;
(4)業(yè)主的目標,旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務所要達到的目標,以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、確定管理績效考核標準;
(5)管理者的權力范圍,旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務的過程中,就有關決策問題可以行使的管理權限;
(6)物業(yè)經(jīng)營管理服務報告的內容要求,旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報告中,具體應該包含的有關內容要求;
(7)服務費用及支付方式,確定服務費用的收費標準(包干制)或計算方法(酬會制),以及該服務費用的支付方式;
(8)成本分配與使用,對物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費用進行估算,并就其分配和使用方案做出安排。
第14篇 物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序
物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序
1、目的
本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關事宜,以保證滿足客戶的需求。
2、使用范圍
本程序適用于經(jīng)營部關于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。
3、相關標準要素
gb/t19002-iso90024.3 合同評審
4、相關文件
4.1cpm-op-006物業(yè)的供電管理
4.2cpm-op-007物業(yè)的供水管理
4.3cpm-op-009物業(yè)的消防管理
4.4cpm-op-017物業(yè)管理費用的收取
4.5cpm-op-038物業(yè)裝修管理
5、職責
5.1經(jīng)營部負責與客戶聯(lián)系,并組織相關部門進行合同評審活動。
5.2經(jīng)營部與客戶簽定租賃合同,并協(xié)調客戶與其它部門的關系。
5.3消防治安部負責消防審批及處理消防事項。
5.4物業(yè)管理部及管理處負責房產交接及日常服務。
5.5財務部負責各項費用的收取和退還押金。
6、實施程序
6.1房產租賃需求信息的接受
6.1.1經(jīng)營部負責房產租賃需求信息的接受,分兩種方式處理需求信息。
6.1.2客戶來電咨詢房產情況,由房產管理員或經(jīng)理負責接聽并向客戶介紹情況,對需預租房產的客戶將情況登記在客戶情況登記表中,及時跟蹤。
6.1.3客戶上門咨詢房產情況,由房產管理員或經(jīng)理負責解答客戶需了解的房產情況,對認為有必要的客戶進行登記并跟蹤處理。
6.2住宅房產的租賃
6.2.1經(jīng)營部負責向客戶介紹公司情況、房產使用條件、租賃價格。
6.2.2經(jīng)營部負責了解客戶情況,及其具體內容證明材料,材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。
6.2.3其它實施程序參照6.1維修安裝服務。各管理處負責帶客戶實地看房,并解答客戶提出的有關管理要求。
6.2.4根據(jù)客戶提出的租賃要求,經(jīng)營部負責核實本公司是否具備能力報經(jīng)理批準。
6.2.5經(jīng)營部負責與客戶簽訂正式租賃合同,并開具收費通知單。
6.2.6財務部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用。
6.3住宅房產的入伙
6.3.1客戶在租賃合同簽定后,經(jīng)營部負責開具租房交接單。
6.3.2管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的租房交接單逐項進行交接。
6.3.3管理處各項交接完畢后,管理處負責人與客戶分別在房屋租賃通知單上簽字。(各管理處應根據(jù)具體管理要求,向客戶明確租房管理規(guī)定)
6.3.4管理處交付房屋鑰匙給客戶,收取鑰匙押金并把客戶信息登記輸入電腦,同時為客戶辦理住宿卡。
6.3.5對需裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.4商業(yè)辦公和工業(yè)房產的租賃
6.4.1經(jīng)營部認真向客戶介紹公司情況、房產使用條件、租賃價格。
6.4.2經(jīng)營部向客戶了解其情況,并請其出示具體證明材料,具體材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。
6.4.3經(jīng)營部會同管理處帶客戶實地看房,解答客戶提出的有關管理要求,并記錄在客戶情況登記表中。
6.4.4經(jīng)營部負責解答客戶提出的租賃要求,并商談大致意向。
6.4.5經(jīng)營部如認為必要,負責組織機電工程部、消防治安部、物業(yè) 管理部進行合同評審,并作記錄,同時將評審記錄報總經(jīng)理、總工程師批準。
6.4.6經(jīng)營部將各部門提出的問題以書面形式通知客戶,雙方協(xié)商確定后,經(jīng)營部負責與客戶簽訂正式租賃合同。
6.4.7財務部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用并辦理有關交接手續(xù)。
6.4.8管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的房屋租賃通知單辦理入伙手續(xù)。
6.5商業(yè)客戶的入伙
6.5.1管理處按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4辦理有關手續(xù)。
6.5.2對需求裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.5.3客戶需租用電話時,由經(jīng)營部與客戶簽訂電話使用協(xié)議,并開具押金收費通知單由財務部收取押金。經(jīng)理部負責辦理電話的開通、過戶、移機等手續(xù)。
6.6合同修改
6.6.1當公司由于特殊情況需要更改合同時,經(jīng)營部應及時以書面形式告知客戶,并達成一致意見,得到客戶書面確認。
6.6.2當客戶提出修改時,經(jīng)營部應及時組織相關部門評審,以保證公司能力滿足顧客提出的更改,并以書面形式對客戶提出的修改進行確認。
6.6.3合同的更改應及時以書面形式傳遞到各相關部門。
6.7房產的退伙交接
6.7.1客戶提出退房申請,經(jīng)營部在退房客戶情況登記表進行登記。
6.7.2管理處負責房產驗收交接
6.7.2.1管理處在客戶搬遷清理完畢后,按房屋交接單逐項驗收,損壞的項目及時與客戶提出修復事宜或費用補償。進行費用補償時,管理處應收取費用并開具相應的單據(jù)。
6.7.2.2在較大型的商業(yè)客戶和工業(yè)客戶退房時,由經(jīng)營部組織機電工程部、消防治安部、物業(yè)管理部或沙河管理部聯(lián)合驗收,并將驗收結果匯總至管理處,并將驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和處理意見記錄在房產退房交接單備注欄中。
6.7.2.3租用電話的客戶退房時,管理處除負責2.1項外,還應檢查租賃的電話線路是否可用,并通知經(jīng)營部。
6.7.2.4經(jīng)理部負責客戶的長話登記信息及長話費用清單或結止費用多少將信息反饋給經(jīng)營部。
6.7.3管理處各項驗收無誤后,管理處驗收人與客戶分別在房屋交接單簽字,管理處應復寫一份存檔并通知經(jīng)營部房屋驗收完畢。
6.7.4經(jīng)營部負責計算客戶的房屋交接單上的結止水電費、押金、租金并開具通知單與發(fā)票,通知財務部辦理費用的結算。
6.7.5財務部負責客戶的結止水電費、押金、租金的收取與退還。
7記錄
7.1租賃合同
7.2客戶情況登記表
7.3房產租賃通知單
7.4合同評審記錄
7.5房產退房交接單
7.6退房客戶情況登記表
第15篇 物業(yè)質量體系文件：鑰匙管理作業(yè)指導書
(標題應和頁眉空一行)
物業(yè)質量體系文件范本:鑰匙管理作業(yè)指導書
(標題應和正文空一行)
1.0目的(所有阿拉伯數(shù)字加點的編號應對齊,且1。0、2。0、3。0等大題目字體應加粗)
加強安全防范,防止意外事件的發(fā)生。
2.0適用范圍
物業(yè)管理公司管理或代業(yè)主管理的所有鑰匙
3.0管理內容(我們以前習慣把這條寫作'制度'或'作業(yè)程序'之類的,現(xiàn)在應統(tǒng)一寫作'管理內容')
3.1鑰匙存放
--所有未交房的住戶鑰匙應放在編號的紙袋中,存放于鑰匙柜內,鑰匙柜上鎖,由指定人員管理。(此類表示無時間關系或重要順序的以橫線作條目的標記,而不用阿拉伯數(shù)字加點的編號,下面的2.2條亦同;而如果單是對2.1條進行展開說明的則可用阿拉伯數(shù)字加點的編號)
--所有轉讓房的鑰匙,應貼上標識存放于鑰匙柜內,鑰匙柜上鎖,由指定人員管理。
--其它鑰匙,應標清楚識,指定人員管理。
--接管鑰匙要有《接管鑰匙總清單》記載所管鑰匙的類別數(shù)量等情況。
3.2鑰匙領用與配換
--所有鑰匙的領取、歸還必須到填寫 《鑰匙領用登記表》(lp09.01.13.01)(此處的原9002編號應刪去,在有些文件中為了查閱對比的方便而保留,文件定稿時再刪但不要忘記)。
--配電房、消防控制中心、保險柜、監(jiān)控中心、倉庫的鑰匙不得領用(專人保管,不得借用)。
--鑰匙不得帶出公司。
--遺失鑰匙不得私自處理(如換鎖、配制),必須報保安部后由保安部決定,配鑰匙換鎖要在《接管鑰匙總清單》(lp09.01.13.02)上注明。
--換鎖、配制鑰匙應由保安部助理指定人員執(zhí)行。
3.3保安員接到借鑰匙開戶門要求應做如下處理(下面的表示方法是對本條直接提出要求,不涉及方法,并按時間或重要順序排列)
a)詢問清對方什么部門、什么事。
b)轉讓房的鑰匙由業(yè)主授權,保安員可以借鑰匙帶客戶看房。
c)公司工程維修人員在說明原因并經(jīng)業(yè)主同意后保安員可借鑰匙。
d)保安員借鑰匙必須請鑰匙管理員核對,簽字確認后方可領走鑰匙。保安員還鑰匙時也應請鑰匙管理員核對后,把鑰匙放回原處,由鑰匙管理員簽字確認,保安員方可離開。
4.0相關記錄
4.1《鑰匙領用登記表》(lp09.01.13.01)
4.2《接管鑰匙總清單》(lp09.01.13.02)
編寫:zz 審批:
第16篇 前期物業(yè)管理營銷策劃介入程序與內容
新項目前期物業(yè)管理營銷策劃介入程序與內容
1物業(yè)管理模式研究:一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分,以滿足銷售包裝設計內容的要求,同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。
2《物業(yè)管理方案》策劃:一般在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定《物業(yè)管理方案》,應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。
3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產確認后,據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》,同時物業(yè)應協(xié)助地產在銷售商品房時,與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。
4物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容,根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料,地產對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓,根據(jù)地產委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣,了解客戶情況,進行客戶調查,并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。
