篇一 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報告范文
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來物業(yè)。在對#、#兩個項目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽(yù)的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴(kuò)張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)xx年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明xx的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達(dá)到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃xx年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機(jī)感，因此制定出了針對性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，xx年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團(tuán)(鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧)陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認(rèn)識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、 制定市場戰(zhàn)略、 進(jìn)行市場調(diào)研與預(yù)測、 信息收集、 人員管理、 市場管理等多方面工作。
二、經(jīng)營
做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國大型開發(fā)企業(yè)背景的萬科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營壓力，通過成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項目的實際情況(北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目)，我們的經(jīng)營困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價對于企業(yè)來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營對我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個愿景和規(guī)劃，同時通過各種手段和方法實現(xiàn)這一愿景。分開來講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑;在內(nèi)部管理中，制定各項任務(wù)，根據(jù)實際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個團(tuán)隊保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務(wù)情況，只考慮福來物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動，有如軍人;他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好;在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見嘻笑;指揮車輛，手勢準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍?，這樣的隊伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競爭力。由表及里，可以反映出福來持之以恒的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營。
保護(hù)樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘;地下停車場內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋果園可以借鑒這個理念。
3、小區(qū)內(nèi)每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。另外，值得我們關(guān)注的是，福來根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善
4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設(shè)計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。無論是對業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來物業(yè)都做得非常美觀、完善。
6、每個單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來，我認(rèn)為這點做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來。
改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實力這個概念表述清楚，市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇二 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報告
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來物業(yè)。在對#、#兩個項目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽(yù)的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴(kuò)張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)XX年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明XX的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達(dá)到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃XX年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機(jī)感，因此制定出了針對性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，XX年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團(tuán)（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認(rèn)識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、 制定市場戰(zhàn)略、 進(jìn)行市場調(diào)研與預(yù)測、 信息收集、 人員管理、 市場管理等多方面工作。
二、經(jīng)營
做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國大型開發(fā)企業(yè)背景的萬科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營壓力，通過成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項目的實際情況（北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目），我們的經(jīng)營困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價對于企業(yè)來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營對我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個愿景和規(guī)劃，同時通過各種手段和方法實現(xiàn)這一愿景。分開來講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項任務(wù)，根據(jù)實際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個團(tuán)隊保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務(wù)情況，只考慮福來物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見嘻笑；指揮車輛，手勢準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍姡@樣的隊伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競爭力。由表及里，可以反映出福來持之以恒的決心。另外一點，在爾?！つ仙接?，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營。
保護(hù)樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘；地下停車場內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋果園可以借鑒這個理念。
3、小區(qū)內(nèi)每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。另外，值得我們關(guān)注的是，福來根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設(shè)計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無論是對業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來物業(yè)都做得非常美觀、完善
6、每個單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來，我認(rèn)為這點做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來。
改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實力這個概念表述清楚，市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇三 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報告
物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報告
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來物業(yè)。在對兩個項目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺?？疾鞖w來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽(yù)的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個擴(kuò)張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)2023年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明2023的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達(dá)到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃2023年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機(jī)感，因此制定出了針對性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，2023年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團(tuán)（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認(rèn)識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場戰(zhàn)略、進(jìn)行市場調(diào)研與預(yù)測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。
二、經(jīng)營
做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國大型開發(fā)企業(yè)背景的萬科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營壓力，通過成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項目的實際情況（北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目），我們的經(jīng)營困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價對于企業(yè)來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營對我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵和組織人力資源去實現(xiàn)這個使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個愿景和規(guī)劃，同時通過各種手段和方法實現(xiàn)這一愿景。分開來講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項任務(wù)，根據(jù)實際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個團(tuán)隊保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務(wù)情況，只考慮福來物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見嘻笑；指揮車輛，手勢準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍姡@樣的隊伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競爭力。由表及里，可以反映出福來持之以恒的決心。另外一點，在爾?！つ仙接?，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營。
保護(hù)樹木，樹用線綁，而不是用釘；地下停車場內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋果園可以借鑒這個理念。
3、小區(qū)內(nèi)每十米都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。
另外，值得我們關(guān)注的是，福來根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善。
4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時尚、美觀。
盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設(shè)計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無論是對業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來物業(yè)都做得非常美觀、完善。
每個單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來，我認(rèn)為這點做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來。
改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實力這個概念表述清楚，市場、經(jīng)營、管理、服務(wù)，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
