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水產(chǎn)品市場(chǎng)招商工作可行性報(bào)告

更新時(shí)間:2024-11-20 查看人數(shù):43

水產(chǎn)品市場(chǎng)招商工作可行性報(bào)告
      都市漁港水產(chǎn)品市場(chǎng)的籌備和建設(shè)傾注了全體遼漁人的精力和希望,如何做好市場(chǎng)開業(yè)前的前期調(diào)研和招商工作至關(guān)重要。下面就結(jié)合水產(chǎn)品市場(chǎng)的租金、售價(jià)以及市場(chǎng)建設(shè)的投資與收益等4個(gè)問題做一簡(jiǎn)單分析,僅供參考。
1.  用什么方法保證水產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)資金平衡?
  答:通過出租、出售攤位和柜臺(tái),廣告收入等可以保證市場(chǎng)建設(shè)資金平衡和快速收回。
2.  用什么方法能達(dá)到市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用平衡? 租、售面積各多少比較合適?
答:市場(chǎng)開業(yè)后的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用大致應(yīng)包括管理人員薪金、各種稅費(fèi)、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。
如果用出租、出售攤位和柜臺(tái)的收入來收回前期市場(chǎng)建設(shè)成本的話,那么用市場(chǎng)廣告費(fèi)用基本可以支付日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。
這里指的廣告主要包括市場(chǎng)主樓外墻大型戶外廣告以及各樓層室內(nèi)廣告等。現(xiàn)以大型戶外墻體廣告為例分析:我們水產(chǎn)品市場(chǎng)的主樓外部尺寸為東西寬138米、南北長(zhǎng)207米,周長(zhǎng)大約690米。除掉透明玻璃、出入口與汽車通道等不可利用區(qū)域,大約有600米左右長(zhǎng)度可以懸掛大型戶外廣告。按照現(xiàn)在的廣告市場(chǎng)行情,大連市內(nèi)青泥洼橋、西安路等一類商業(yè)區(qū)每個(gè)基本單位尺寸(10米×10米)廣告的價(jià)格約為50萬到100萬元/年,如果我們水產(chǎn)品市場(chǎng)廣告按照每個(gè)基本單位尺寸(10米×10米)20萬元/年收益的話,600米的長(zhǎng)度至少可以懸掛40個(gè)尺寸為10米×10米大型戶外廣告牌,年收益大約在800萬元左右。(按照廣告牌之間距離5米計(jì)算)
 
市場(chǎng)主樓內(nèi)各層租、售面積預(yù)估介紹(以1號(hào)工程的北樓先行開業(yè)為例):
一樓:攤位面積合計(jì)7000平,全部出租,租金9元/平·天
二樓:攤位面積合計(jì)7000平,租售各一半,4萬元/平(或2.5萬元/平)
三樓:攤位面積合計(jì)7000平,全部出售
四樓:攤位面積合計(jì)7000平,全部出租
3.  站在攤位投資者的角度,按10年期算,用經(jīng)濟(jì)學(xué)算法,考慮到利率、通貨膨脹等因素,幫助客戶算一筆投資回報(bào)的帳,發(fā)掘其中的商機(jī),以便吸引顧客投資。
攤位投資者(即客戶):以10平米攤位為例,售價(jià)4萬,一個(gè)攤位投資40萬元。按現(xiàn)行五年利率4.75%(較高利率標(biāo)準(zhǔn)),通貨膨脹率按照6%(根據(jù)權(quán)威人士預(yù)估十二五期間通脹率)預(yù)計(jì)。
如果存在銀行:40萬元在銀行中10年后的本金總收入為
40× 63.62(萬元)
    如果投資者購(gòu)買攤位:每年租金收入9×365×10=3.285(萬元),計(jì)入通貨膨脹因素,10年租金收入=37.75萬元(等比數(shù)列計(jì)算公式: =),攤位價(jià)值40萬元×=40萬元×1.79=71.63萬元,本利合計(jì):109.38萬元。
因此,投資購(gòu)買攤位的收益比存款在銀行多45.76萬元。
4.  列出選擇租/售各自的理由,是選租還是售?參考價(jià)格:售價(jià)4萬元/平,租價(jià):9元/天/平米,即10平米的攤位年租金3.28萬元。闡述價(jià)格合理性。
   水產(chǎn)品市場(chǎng)可以采取租售結(jié)合的方式。對(duì)于前期以出租形態(tài)存在的攤位,后期如果有需要還可以轉(zhuǎn)為銷售,采用以租代售(用客戶前期租金作為后期買攤位的價(jià)款)或者前期租賃商戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的方式。
出租的方式,投資回報(bào)較慢,但顧客資金壓力不大,會(huì)有較多客戶采納,且我公司作為出租方可以根據(jù)市場(chǎng)行情逐年漲價(jià),對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)也可以進(jìn)行一定管理和干預(yù)。
出售的方式,投資回報(bào)較快,但顧客資金壓力較大,客戶不會(huì)輕易考慮。出售后的攤位及柜臺(tái),產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易手,我公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)的管控力度將會(huì)減小,對(duì)我公司市場(chǎng)的宏觀管理有一定消極影響。
租價(jià)9元/平米·天(即3285元/平米·年)的價(jià)格是是可行的。理由是:長(zhǎng)興市場(chǎng)的水產(chǎn)品攤位租金為3200元/平米·年,搬遷后價(jià)格將會(huì)上漲。黑嘴子市場(chǎng)冰鮮區(qū)攤位租金4000元/平米·年。
售價(jià)4萬元/平米的價(jià)格,相比于大連灣現(xiàn)有公建來說偏高(據(jù)調(diào)查,以大連灣東門附近公建為例,每平米價(jià)格在2萬元左右。但這一帶公建的商業(yè)地理價(jià)值與未來預(yù)期投資收益率相比都市漁港水產(chǎn)品市場(chǎng)來說明顯偏低)。綜合各種因素考慮,水產(chǎn)品市場(chǎng)攤位或?qū)9竦钠骄蹆r(jià)在2.5萬元至3.5萬元之間比較合理。
根據(jù)所附《市場(chǎng)租售收入預(yù)測(cè)對(duì)比表》分析可得:保守的預(yù)測(cè),按照租價(jià)7元/平米·天和較低售價(jià)2.5萬元(或2.3萬元/平米)計(jì)算(計(jì)入空置率因素后),如果1號(hào)工程先行開業(yè),第一年即可收回建設(shè)成本2億元且有盈余;如果1、2號(hào)工程同時(shí)開業(yè),第一年也能收回建設(shè)成本4億元且有盈余。
                                  

水產(chǎn)品市場(chǎng)招商工作可行性報(bào)告

水產(chǎn)品市場(chǎng)招商工作可行性報(bào)告 都市漁港水產(chǎn)品市場(chǎng)的籌備和建設(shè)傾注了全體遼漁人的精力和希望,如何做好市場(chǎng)開業(yè)前的前期調(diào)研和招商工作至關(guān)重要。下面就結(jié)合水產(chǎn)品市場(chǎng)的租金、售價(jià)以及市場(chǎng)建設(shè)的投資與收益等4個(gè)問題做一簡(jiǎn)單分析,僅供參考。 1.用什么方法保證水產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)資金平衡? 答:通
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